導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地開發(fā)的概念，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

土地是民生之本、發(fā)展之基、宏觀調(diào)控的重要手段，是一切經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)的空間基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，大量耕地由于建設(shè)占用、生態(tài)退耕、災害損毀使耕地總量快速減少。同時依然存在耕地空間分布不均、生產(chǎn)條件差、生態(tài)環(huán)境惡化等諸多問題限制我國經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，對我國的糧食安全構(gòu)成威脅。在2007年全國十屆人大五次會議《政府工作報告》上，總理鄭重承諾，一定要確保全國18億畝耕地的“紅線”不能突破，這是一個事關(guān)14億人吃飯的重大問題。我國政府通過土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)用管制，建設(shè)用地審批等多種方式嚴格限制耕地的非農(nóng)轉(zhuǎn)用。在限制我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用同時對于必須占用耕地的建設(shè)用地進行耕地補充是維持耕地占補平衡的必要方式。

土地開發(fā)整理項目是保證我國耕地總量動態(tài)平衡的一個重要方法手段和重要因素，是促進土地合理有效利用，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、土地關(guān)系的重要手段。在實現(xiàn)土地資源的合理配置，提高土地利用率和改善生態(tài)環(huán)境方面日益起到不可低估的作用。我國土地開發(fā)整理工作起步較晚，在其過程中依然存在著一些管理方式和制度不健全等問題。其中土地開發(fā)整理的市場化程度較低是主要問題之一，如果能在土地開發(fā)整理方面引入市場機制，創(chuàng)造更多市場作用因素，就能使很多問題迎刃而解。當然市場化不是萬能的，只有在政府的引導和監(jiān)督下的市場化才能避免市場失靈的發(fā)生，真正保證我國的糧食安全。所以在本文的最后一段探討土地開發(fā)整理市場化后的社會效益與可能出現(xiàn)的問題。

一、土地開發(fā)整理與耕地占補平衡的理論內(nèi)涵

（一）耕地占補平衡與土地開發(fā)整理的概念

耕地占補平衡是指非農(nóng)建設(shè)占用耕地與土地整理開發(fā)復墾補充耕地兩者的平衡。1998年頒布的《中華人民共和國土地管理法》中正式提出實施耕地占補平衡制度，按照“占多少，墾多少”原則，建設(shè)單位必須要補充相應的耕地，以保證耕地不減少。2004年國務(wù)院28號文《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，建設(shè)單位必須補充數(shù)量質(zhì)量相當?shù)母兀a充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實行按等級折算，防止占多補少、占優(yōu)補劣。

學者對于耕地占補平衡的理解層次比較豐富，除了數(shù)量，質(zhì)量的平衡，還提出耕地的生態(tài)平衡，區(qū)域平衡等多方面多層次的占補平衡概念。而依據(jù)我國現(xiàn)階段的耕地占補情況來看，新疆，內(nèi)蒙古，黑龍江等地儲備耕地較多，而發(fā)達的中東部地區(qū)的儲備耕地數(shù)量已經(jīng)不多，區(qū)域不平衡現(xiàn)象顯著，實現(xiàn)總量與質(zhì)量的平衡需要一定程度的易地開發(fā)項目，因為土地的有限性，長時間實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的平衡就更加困難甚至是不可能的。

土地開發(fā)與土地整理原本是兩個不同的概念，國土資源部土地整理中心認為：土地開發(fā)是對目前尚未利用，但其自然條件適宜或允許被開發(fā)為某種用途，且有利用潛力和開發(fā)價值的土地，采取技術(shù)經(jīng)濟手段進行開發(fā)利用，包括開發(fā)荒山、荒地、荒水和灘涂等。而土地整理的概念則是：在一定的地域區(qū)間內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)利用，提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率，增加可利用土地數(shù)量，確保經(jīng)濟、社會、環(huán)境三大效益良性循環(huán)的措施。它既可以是農(nóng)地整理，也可以是市地整理。”

可以看出，土地開發(fā)的主要對象是完全沒有經(jīng)過開發(fā)的荒地，而土地整理的對象主要是已經(jīng)經(jīng)過開發(fā)利用的土地，其主要目的是集約利用，使得原來的土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟作用。本文中將土地開發(fā)整理概念合并使用的目的主要是因為土地開發(fā)整理都可以增加可耕作耕地的面積，提高土地利用率和利用效率。如果耕地指標可以在市場上交易，它們都可以為耕地占用提供指標，具有市場化的條件。

（二）耕地占補平衡與土地開發(fā)整理的密切聯(lián)系與理論基礎(chǔ)

耕地占補平衡與土地開發(fā)整理之間密切相關(guān)，土地開發(fā)整理的主要目的是增加有效耕地面積，實現(xiàn)耕地占補平衡，保護我國糧食安全，經(jīng)濟快速有效發(fā)展和生態(tài)環(huán)境安全。耕地占補平衡的實現(xiàn)也離不開土地開發(fā)整理，耕地成為非農(nóng)業(yè)用地后只能通過易地開發(fā)或者整理的手段來補充，別無他法。

二者密切的聯(lián)系還體現(xiàn)在它們有一些共同的理論基礎(chǔ)，主要有土地資源的稀缺性，可持續(xù)發(fā)展理論，動態(tài)平衡理論，土地價值理論與土地生產(chǎn)潛力理論都是解決和指導耕地占補平衡和土地開發(fā)整理的理論基礎(chǔ)。具體理論內(nèi)容不在此詳述。而在我國，《土地管理法》是耕地占補平衡和土地開發(fā)整理的法律基礎(chǔ)，從理論基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)的相關(guān)性可得出兩者的關(guān)系緊密。

二、現(xiàn)階段我國土地開發(fā)整理的主要模式

篇2

“丁橋模式”，其基本經(jīng)驗就是城市土地開發(fā)的目標取向從片面追求經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)到全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展上來；城市土地開發(fā)理念及價值取向從“以利為本”轉(zhuǎn)到“以人為本”上來；城市土地開發(fā)的模式從房地合一開發(fā)轉(zhuǎn)到土地一、二級開發(fā)分離模式上來；城市土地開發(fā)管理的體制從多部門的條塊管理模式轉(zhuǎn)到以土地為主線的公共管理模式上來。

“丁橋模式”是怎么運作的?

浙江省杭州丁橋大型居住區(qū)位于杭州市區(qū)東北部江干區(qū)的丁橋鎮(zhèn)內(nèi)，規(guī)劃為未來大杭州的CLD(即中央生活區(qū))。為切實解決中低收入家庭的居住問題，2003年杭州市委、市政府及時啟動了丁橋大型居住區(qū)建設(shè)計劃，確定以保障性住房建設(shè)為主，并列入杭州市2003年重點工程。

在丁橋大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)中，針對傳統(tǒng)城市建設(shè)和土地開發(fā)所普遍存在的問題或矛盾，特別是征地拆遷難題、中低收入群體民生問題以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套供給不足或建設(shè)滯后等問題，杭州市委、市政府以科學發(fā)展觀為指導，對城市土地開發(fā)的理念、組織體制、運作機制和運作模式等進行了大膽的創(chuàng)新實踐。

丁橋大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積5491畝，建筑總面積350萬平方米，建成區(qū)總居住人口10萬人。在短短的3年內(nèi)，丁橋大型居住區(qū)一期土地開發(fā)建設(shè)任務(wù)基本完成，至2007年底，已順利完成征地4715畝，房屋拆遷65萬平方米，興建拆遷安置房35萬平方米，已有1051戶5000多人人住新建安置房。同時，還提供了902畝經(jīng)濟適用房用地和897畝中低價商品房用地，其中2006年提供經(jīng)濟適用房用地614畝，開工建設(shè)面積達60萬平方米，占當年杭州市區(qū)經(jīng)濟適用房總開工面積的60％。曾經(jīng)偏居一隅、乏人問津的城郊小鎮(zhèn)，如今被現(xiàn)代化的安居房小區(qū)、寬闊的公路、嶄新的學校以及齊備的基礎(chǔ)設(shè)施所代替。

分析總結(jié)丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)與建設(shè)的成功經(jīng)驗，核心在于確立了一套符合科學發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)新理念、新機制、新模式。

(一)貫徹“以民為先”思想，樹立符合科學發(fā)展觀要求的土地開發(fā)新理念

城市土地開發(fā)不只是“生地”變“熟地”、“熟地”變“建筑”的工程過程，而且涉及到政府公共利益、開發(fā)企業(yè)利益和各種經(jīng)濟個體利益(包含原用地企業(yè)、被征地拆遷農(nóng)民、不同階層的城市居民等)之間復雜的經(jīng)濟、社會關(guān)系的重新協(xié)調(diào)平衡過程。丁橋的成功實踐經(jīng)驗，就是以科學發(fā)展觀“以人為本”的核心理念為指導，率先樹立“以民為先”的土地開發(fā)新理念，并通過貫徹實施“五個先”的原則加以落實。

1　實施“三個先”原則，優(yōu)先保障被征地拆遷農(nóng)民利益，破解征地拆遷難題

杭州丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)建設(shè)中，不僅在現(xiàn)行征地拆遷政策框架下，對征地補償、拆遷安置等給予政策傾斜，切實維護被征地拆遷戶的合法利益，而且貫徹了“以民為先”的新理念，通過實施“安置房先建設(shè)”、“10％留用地先定位”和“社會保障先落實”的“三個先”原則，來打消被征地拆遷農(nóng)戶對后續(xù)生活保障的疑慮，從而得到了被征地拆遷農(nóng)戶的贊同和支持，基本破解了征地拆遷的難題。

“安置房先建設(shè)”，是指房屋拆遷實施“先建后拆”，并在安置房建設(shè)中做到被征遷群眾“三參與一監(jiān)督”(即征遷對象參與安置房地塊的選擇，參與安置房設(shè)計方案的確定，參與安置房建筑材料的選擇，參與監(jiān)督安置房建設(shè)工程的質(zhì)量)，從而大大縮短甚至避免拆遷戶過渡之苦。目前，總用地面積329畝、總建筑面積達35萬平方米的安置房建設(shè)已完工，1051戶拆遷農(nóng)戶已入住功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的安置房。

“10％留用地先定位”，是指按照“確定先、分配先、引導先”原則對目前杭州市執(zhí)行的留用地政策予以優(yōu)先落實。“確定先”，即征遷之初，事先征求鎮(zhèn)、村意見，在規(guī)劃中先行將314畝留用地指標全部落實到了區(qū)位條件較好的具體地塊；“分配先”，即由當?shù)劓?zhèn)政府牽頭，將通過審核的留用地指標分配到每個村；“引導先”，即丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)指揮部會同當?shù)劓?zhèn)政府對留用地進行開發(fā)性建議規(guī)劃，引導留用地資源有效配置與科學定位，確保居住區(qū)“三產(chǎn)”配套的充足與科學，從而不僅可以提供三產(chǎn)的就業(yè)崗位，還可以使村民從留用地的收益中獲得穩(wěn)定的分紅。

“社會保障先落實”，是指按照杭州市現(xiàn)行征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員基本生活保障有關(guān)政策，在征地拆遷之初，先行核定各村被征地農(nóng)民的社保指標；征地拆遷之中確保征地補償費及時到位，確保符合參保條件的被征地農(nóng)民100％參保。從而率先落實好被征地農(nóng)戶的基本生活保障，解除他們的后顧之憂。

2　實施基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施先行建設(shè)原則，既及時滿足居民生活之需，又促進土地保值增值

現(xiàn)行的城市土地開發(fā)模式往往只將有關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以實施，如“七通一平”等，而對有關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施等并無強制性要求，致使實踐中無論是經(jīng)濟適用房還是商品房項目，公共配套設(shè)施未建成或未投入運營就倉促交付的現(xiàn)象非常普遍，不僅使得居民生活便捷度難以提高，容易引發(fā)多方面問題，也影響城市土地價值增值的有效實現(xiàn)。

針對這些問題，杭州丁橋大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐中，率先提出“基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施先行建設(shè)”的原則，在統(tǒng)一規(guī)劃指導下，將道路、學校、商場等公建配套設(shè)施與安置房建設(shè)一起先行建設(shè)，以盡量減少因居住區(qū)建設(shè)給征地拆遷群眾帶來的不便，滿足當?shù)鼐用窈唾彿咳胱【用裆睢⒊鲂械确矫娴男枨蟆４诉^程中，不僅被拆遷居民和新購房入住居民享受到了城市開發(fā)的益處，開發(fā)商也享受到城市發(fā)展的益處。截至2007年底，區(qū)內(nèi)配套道路已基本貫通；河道整治正在進行；杭州師范大學附屬丁蘭實驗學校已投入使用；污水泵站已經(jīng)建成；丁蘭公園、健身公園已基本建成；居住配套中心正在建設(shè)；自來水加壓泵站、11萬伏變電所、公交中心

站等其他配套項目也正在抓緊實施。所有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等均將在經(jīng)濟適用房投入使用前，全面建成并投入使用。

3　實施保障性民生用地優(yōu)先供給原則，保障中低收入居民居住權(quán)的實現(xiàn)

從貫徹落實科學發(fā)展觀看，當前城市土地開發(fā)應更加重視社會公平，應將更多的眼光投向城市中大量的無房戶、住房困難戶等弱勢群體，以實現(xiàn)“居者有其屋”。杭州丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)項目無論是項目立項、規(guī)劃選址、還是供地政策，都始終樹立并貫徹優(yōu)先保障民生問題的理念。

首先，丁橋大型居住區(qū)建設(shè)立項的初衷，就是為了解決中低收入家庭的住房困難問題，是杭州市實施“居者有其屋”工作目標的重要組成部分，并被列為杭州市2003年重點工程計劃和“實事工程”之一。

其次，在規(guī)劃上，明確規(guī)定整個丁橋地塊按照50％的比例建設(shè)經(jīng)濟適用住房和中低價格的商品房，以充分保證保障性用地的土地供給和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，切實保障中低收入階層居住權(quán)的實現(xiàn)。

再次，在供地政策上，優(yōu)先供給經(jīng)濟適用房用地。按照規(guī)劃，丁橋大型居住區(qū)三年內(nèi)要交付經(jīng)濟適用房用地902畝，規(guī)劃建筑總面積150多萬平方米。截至2007年底，所有經(jīng)濟適用房地塊的交地工作全部完成，成為杭州市區(qū)經(jīng)濟適用房交地最快、最多的區(qū)域，丁橋大型居住區(qū)指揮部還連續(xù)三年被評為杭州市經(jīng)濟適用房和保障性住房建設(shè)先進單位。

(二)以土地儲備為平臺，構(gòu)建符合科學發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)新機制

丁橋大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐中，摒棄了傳統(tǒng)的城市土地開發(fā)管理模式和機制，以新型的城市土地儲備制度為平臺，實施成片土地分級開發(fā)模式。即按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”原則，在土地出讓前，通過土地儲備，由政府先行組織實施土地前期開發(fā)，即實施城市土地一級開發(fā)模式。從而不僅使得政府能依法行使土地征用權(quán)、收購權(quán)，履行公共品提供的職責，而且有利于促進國有土地資產(chǎn)保值增值，也為優(yōu)先保障被征地拆遷農(nóng)民利益等“五個先”原則的貫徹落實奠定制度基礎(chǔ)。

(三)以國土管理部門為主導，構(gòu)建符合科學發(fā)展觀要求的新型城市土地一級開發(fā)運作模式

如前所述，以土地儲備制度為平臺，實施土地一級開發(fā)將是我國新時期城市土地開發(fā)的主導模式。因此。如何探索建立一套行之有效的城市土地一級開發(fā)模式顯得尤為關(guān)鍵。丁橋大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐中，為確保“五個先”原則的貫徹落實。摒棄了傳統(tǒng)的城市土地開發(fā)管理組織體制，率先引入了公共管理的理念，探索出了一條以國土管理部門為主導，土地開發(fā)前期指揮部與政策性土地開發(fā)公司為載體，實現(xiàn)政府主導與市場運作有效結(jié)合、多部門多級聯(lián)動的新型城市土地一級開發(fā)運作模式。

1　引人公共管理的理念，建立國土管理部門主導的新型城市土地開發(fā)管理組織體制

丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)實踐中，率先引入公共管理的概念，以土地經(jīng)營為主線，構(gòu)建起以國土管理部門為主導的新型城市土地開發(fā)經(jīng)營管理組織體制。

首先，在領(lǐng)導體制上，丁橋大型居住區(qū)一期成立了由杭州市國土資源局、建委、發(fā)改委、財政和規(guī)劃各職能部門及江干區(qū)在內(nèi)的丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)領(lǐng)導小組，以協(xié)調(diào)各職能部門關(guān)系，提高土地開發(fā)審批效率。

其次，建立了以杭州市國土資源局為主的丁橋大型居住區(qū)前期建設(shè)指揮部，采取“市、區(qū)、鎮(zhèn)、村”四級合力建設(shè)、各部門協(xié)調(diào)配合、全社會共同參與的工作機制，以更好地協(xié)調(diào)處理征地、拆遷環(huán)節(jié)各項工作，更好地貫徹落實好“三先”工作。

第三，在具體運作層面，以國土資源管理部門為主導，實施城市土地開發(fā)和建設(shè)中的各項具體的事務(wù)性和經(jīng)營性工作。一方面，以土地儲備中心為依托，完成立項、規(guī)劃、整理和供地等政策面工作；一方面，以前期建設(shè)指揮部作為建設(shè)單位，統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一公開招標；一方面，成立附屬于國土部門的國有獨資的城市土地發(fā)展公司，既解決所需的大量資金問題，又能夠按照公司化運作要求具體實施土地開發(fā)和建設(shè)工作。

2　組建政策性土地開發(fā)公司，實現(xiàn)政府主導與市場運作的有效結(jié)合

土地儲備制度建立以來，作為事業(yè)性單位的土地儲備機構(gòu)理所當然承擔土地一級開發(fā)中的事務(wù)性管理工作。而對于土地一級開發(fā)過程中涉及的融資活動、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等具體經(jīng)營性活動，理應是開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢所在。但若完全由追求利潤最大化為目標的開發(fā)企業(yè)來承擔土地一級開發(fā)的所有經(jīng)營性活動，又很難確保土地開發(fā)過程中的社會、生態(tài)目標的有效落實。

為較好解決企業(yè)的“贏利性”與“公共性”之間的矛盾，既提高土地一級開發(fā)的效率，降低開發(fā)成本，又能貫徹政府意圖，且較好避免政企不分或企業(yè)唯利是圖的隱患等，丁橋大型居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)實踐中，專門組建了附屬于國土部門的國有獨資性質(zhì)的政策性土地開發(fā)公司――杭州城市土地發(fā)展公司。由該公司通過貸款等形式籌措開發(fā)資金先行投入，再通過經(jīng)濟適用房土地移交土地成本回收、部分商品房土地出讓金及安置房部分成本回收等形式回籠建設(shè)資金，并實現(xiàn)自我滾動平衡，從而較好解決了城市土地開發(fā)所需的大量資金問題；同時，又在前期建設(shè)指揮部統(tǒng)一領(lǐng)導下，以該公司為主導，按照市場化、公司化運作機制，具體落實征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施開發(fā)、安置房建設(shè)等經(jīng)營性活動。從而實現(xiàn)政府主導與市場運作的有效結(jié)合，既確保社會目標的有效實現(xiàn)，又保證運作效率的提高。

“丁橋模式”的啟示

城市土地開發(fā)要貫徹落實科學發(fā)展觀，必須積極創(chuàng)新土地開發(fā)的理念、機制、體制、模式。針對我國當前城市土地開發(fā)模式普遍存在的問題及矛盾，我們認為丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗，至少可以給我們以下的啟示：

1　城市土地開發(fā)必須始終堅持科學發(fā)展觀，切實貫徹“以人為本、利益共享”的理念

縱觀當前城市土地開發(fā)管理中的突出矛盾和難題，主要在于征地拆遷難題、中低收入群體民生問題以及城市公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施供給不足問題。因此，要確保城市土地開發(fā)有序展開，在城市土地開發(fā)的指導思想和理念上，必須要從片面追求經(jīng)濟增長為主轉(zhuǎn)向“以人為本”、“利益共享”、“和諧發(fā)展”的軌道上來。

丁橋模式的成功經(jīng)驗，首先在于確立了“以人為本”、“以民為先”的基本理念，更在于制定了具體的落實措施，特別是通過實施“五個先”原則，將“以民為先”的理念切實貫徹到城市規(guī)劃制定、用地指標分配、政策傾斜(如對失地農(nóng)民的補償和社會保障、經(jīng)濟適用房建設(shè))等方面及其征地拆遷、土地整理、供地環(huán)節(jié)等土地開發(fā)的全過程，從而真正建立起

土地開發(fā)利益共享、和諧統(tǒng)籌發(fā)展的良性機制。其中征地拆遷環(huán)節(jié)的“以民為先”做法，不僅對于破解征地拆遷難題具有重要的實踐指導意義，對于指導我國征地制度改革創(chuàng)新也具有重要現(xiàn)實意義。

2　土地儲備制度是適應科學發(fā)展觀要求的新型城市土地使用管理制度的重要組成部分

從丁橋大型居住區(qū)土地開發(fā)建設(shè)的實踐看，土地儲備這項創(chuàng)新制度就制度本身而言是中性的，片面追求土地收益并非是土地儲備這項制度本身所致，而是發(fā)展觀的偏差及現(xiàn)行征地制度等的缺陷所致。非但如此，土地儲備制度恰是引導城市土地開發(fā)步入科學發(fā)展軌道的重要制度保障，理應成為科學發(fā)展觀指導下的我國新型城市土地開發(fā)管理制度的重要組成部分。

從貫徹落實科學發(fā)展觀角度看，土地儲備的目標導向不僅僅只關(guān)注通過商品性、贏利性用地的儲備、供給，以獲得土地增值收益，而更應當關(guān)注社會性和生態(tài)性目標，通過土地儲備運作，將土地投放于非贏利性的、或微利性、公益性的用地類型，以實現(xiàn)如建設(shè)保障性住房(包括村民的安置房和居民的經(jīng)濟適用房)等。

3　城市土地一級開發(fā)應當堅持政府主導、市場化運作模式，組建政策性土地一級開發(fā)企業(yè)的模式具有較大的優(yōu)勢

城市土地一級開發(fā)應當堅持政府主導，也就是說城市土地一級開發(fā)的主體應當是政府，這不僅是我國社會主義土地公有制的內(nèi)在規(guī)定性，也是科學發(fā)展觀的內(nèi)在要求。從目前各地實踐上看，由土地儲備機構(gòu)承擔土地一級開發(fā)全過程的完全政府主導型土地一級開發(fā)模式，實踐效果不盡理想，且多局限于零星地塊之上。政府主導、市場化運作應是我國城市土地一級開發(fā)的主導模式。

篇3

一、政策調(diào)控與土地開發(fā)

為了控制和處置閑置用地，我國頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，2007年修正）、《閑置土地處置辦法》（1999年國土資源部5號令）等法律法規(guī)。為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的決定，國土資源部近兩年又多次出臺政策，打擊閑置用地、囤地炒地。在2010年3月《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中，進一步提出，土地競買保證金不得低于兩成、拿地后10天內(nèi)必須簽合同、建立用地開竣工申報制。對于開發(fā)商在土地市場上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的現(xiàn)象，《通知》也明確要求市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

上述國家土地嚴控的政策是否能正真發(fā)揮有效作用，主要是通過對房地產(chǎn)商行為的約束來實現(xiàn)的，土地開發(fā)運作是嚴控政策瞄準的主要目標。中國沿海很多經(jīng)濟發(fā)達城市，由于土地資源有限，人口密度大，在國家土地嚴格管控下，土地價格異常昂貴且對政策高度敏感，因此，土地開發(fā)時點的掌握對開發(fā)商異常重要，既要選擇合適的時機提高土地開發(fā)利潤，又要規(guī)避政策的調(diào)控風險。

二、土地開發(fā)的實質(zhì)選擇權(quán)

房地產(chǎn)的投資活動除了具有投資金額龐大、沉入成本（sunk cost）較多的特性之外土地嚴控，“時間落差”（time-lags）是建商投資活動與其它資產(chǎn)投資活動最主要的差異所在。時間落差的存在，不但意味著建商將一旦開始進行土地開發(fā)，是無法隨著市場狀況的變動而調(diào)整投資量，也隱含著必須在較長的投資期間中，承受著更多因為市場不確定性所帶來的風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有“不可回復性”（irreversibility）和“可遲延性”（deferability）特點。

根據(jù)McDonald & Siegel（1986）等學者認為，具備不可回復性和可遲延性特點的投資計劃就如同持有一個“美式買權(quán)”（Americancall option），稱之為“實質(zhì)選擇權(quán)”（real option theory）。自1973年芝加哥成立專門從事股票選擇權(quán)交易所以來，選擇權(quán)概念逐漸為世人所接受，而這樣的概念運用到實質(zhì)資產(chǎn)投資決策上，即稱為實質(zhì)選擇權(quán)。實質(zhì)選擇權(quán)理論最早并非應用于土地開發(fā)決策上，土地開發(fā)僅為其中一個分支，最早多將此概念應用于石油開采、工廠生產(chǎn)等投資決策上。開發(fā)商一旦決定開始進行土地開發(fā)時，代表著開發(fā)商放棄了等待選擇權(quán)價值。

房地產(chǎn)開發(fā)商等待選擇權(quán)的存在，對土地增值預期較為敏感，結(jié)果導致城市黃金地段空地的存在，或者開發(fā)商以各種理由延遲土地開發(fā)時間、開發(fā)進度緩慢。

三、土地開發(fā)時機選擇

（一）傳統(tǒng)的NPV投資法則

不確定市場下的投資行為，一般基于傳統(tǒng)的NPV（net present value，凈現(xiàn)值）法則，該法則認為當預期現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值超過現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值時，則應該進行投資；反之，則不應該進行投資。因此，我們可以用下列的數(shù)學關(guān)系表示：

若，則應該進行投資；

若，則不應該進行投資。

其中f0代表該投資計劃在t0期的價值；而v0、i0則分別代表執(zhí)行該投資計劃所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值。

然而，上述的投資準則隱含著投資計劃是不可遲延的（換言之，如果現(xiàn)在不投資，則該計劃將被永遠的放棄），也意味著投資計劃具有可回復性（換言之，在市場狀況不如預期來的理想時，開發(fā)商則可以隨時放棄投資而不需要負擔任何的沉入成本）cssci期刊目錄。事實上，在一個具有不確定性的市場中，隨著市場狀況的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在不適合執(zhí)行的投資計劃（NPV≤0）并不必然就意味著應該永遠的放棄這一項投資計劃；相同的，當NPV＞0時也不能保證未來的市場狀況不會變的更糟糕。即使在市場狀況不變差的情況下，當開發(fā)商選擇執(zhí)行了一項具有不可回復性的投資計劃時，更重要的是放棄了等待市場轉(zhuǎn)變的更為有利時再行投資的價值。

（二）NPV投資法則的修正

Pindyck（1991）將傳統(tǒng)的NPV法則修正為：“只有在單位資本的價值超過其安置成本的支出，且其差額大于保有此項投資權(quán)利的價值時，才可進行投資；反之土地嚴控，則不可投資”。于是在上述的概念之下，投資決策應該包括了下列兩個層次：

1、當投資決策的目的仍然在于解決當期是否投資的問題時，則投資準則應該修正為：

若，則應該進行投資;

若，則不應該進行投資;

其中，p(v,i)代表等到市場轉(zhuǎn)變的更為有利時再行投資的價值。

換言之，當，則應該進行投資，反之，則不進行投資。因此稱之為“門坎價值”（hurdle value）。

2、當投資的決策的目的在于解決何時為最佳的投資時機時，則投資決策為：，更進一步的說，描述了開發(fā)商等待投資的價值。就概念上而言，一旦開發(fā)商決定實行等待的投資策略時，則開發(fā)商可以在未來的市場狀況有利時才執(zhí)行該項投資計劃，反之，在未來市場不利的情況下則繼續(xù)采取等待的投資策略。因此這樣的概念類似于持有一個美式買權(quán)，而其執(zhí)行價格即為該投資計劃的總成本。

（三）土地嚴控下的土地開發(fā)時機選擇

以上NPV投資法則修正的相關(guān)判斷，實際對等待投資的時間是沒有嚴格限定的，而在我國現(xiàn)行的土地嚴控政策中，明確規(guī)定“土地閑置一年以上不滿兩年的，必須征收閑置費（相當于土地使用權(quán)出讓金20%），閑置兩年以上的，必須堅決收回”。據(jù)此，投資決策進一步修改如下表述：

其中，表示土地閑置罰金，v*是土地出讓金，t是閑置時間，當時，；當時，；當時，。

因此，從理論上看，開發(fā)商獲取土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期未滿一年未動工開發(fā)的，政策影響為零。超過1年小于2年的，面臨較大的閑置費罰金，獲利空間大大擠壓，有可能面臨無利可圖土地嚴控，甚至放棄土地開發(fā)投資的風險。超過2年，基本上土地開發(fā)投資過程已經(jīng)結(jié)束。

四、土地閑置的問題分析

（一）開發(fā)商

一份由北京師范大學金融研究中心推出的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》稱，迄今為止全國范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達10億平方米。截至2007年底，沉淀在土地上的資金估計約2.4萬億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。開發(fā)商拿地后讓土地“曬太陽”，主要存在四種博弈心態(tài)和行為：

1、僥幸心態(tài)。不少企業(yè)不作市場調(diào)研，不進行比價分析，手握資金見地就拿，結(jié)果導致開發(fā)成本過高，無奈棄工撂地。

2、賭徒心態(tài)。由于拿地價格太高，與當時周邊樓價相比沒有明顯優(yōu)勢，但開發(fā)商對未來房屋價格做出樂觀預期，因此有意推遲開發(fā)和入市時間。如果開發(fā)商房價上漲的預期落空，要么繼續(xù)閑置土地，要么因為不能賣出預期價格而自認倒霉。

3、投機心態(tài)。競得土地后使用權(quán)后，伺機進行土地轉(zhuǎn)讓，賺取差價利潤。

4、輕責心態(tài)。為應對土地嚴控，開發(fā)商可以通過象征性開工以躲避政策追究，又能繼續(xù)閑置，同時，即使開發(fā)商閑置過期，政府基本上沒有按期收回土地；而即便是退地，開發(fā)商所付成本也是不關(guān)痛癢。

（二）政府

政府在處理閑置用地和引導土地開發(fā)時機方面的政策和作用，也并不是無懈可擊，主要的問題如下：

1、地方和中央言行并不完全合拍。在分稅制的背景下，中央加強土地嚴控，地方政府作為土地出讓合同責任的一方，既有履行閑置用地清查工作的責任，也是“土地財政”受益者，一些地方政府甚至為了地方經(jīng)濟發(fā)展，明文出臺允許土地出讓費用的遲交、緩交和暫不追繳的規(guī)定，這一定程度造成了囤地、土地閑置的認定困難。

2、未建立平等的違約責任機制。閑置土地產(chǎn)生的原因是多種多樣的，對于房地產(chǎn)開發(fā)商本身的原因所造成的土地閑置，法律法規(guī)都有了明確的規(guī)定。但對于因各級地方政府造成的土地閑置，例如“毛地”拆遷、工程預算變化、市政交通規(guī)劃變化等都會讓開發(fā)商或政府處于預算超支或時間推延以及其他的問題，目前還缺少法律法規(guī)的支持，也沒有有償收回的具體實施細則。

3、閑置土地處置效率不高。閑置土地一般采取批次報批方式進行處置，單次處置規(guī)模大土地嚴控，任務(wù)重，因涉及多級報批，閑置土地處置的常態(tài)化機制無法建立，而批次報批會因為其中個別情況不同步受影響，且會出現(xiàn)因規(guī)模大任務(wù)重而出現(xiàn)調(diào)查不清楚的情況，對處置效率產(chǎn)生較大影響。另外，閑置土地處置涉及到前期的調(diào)查、認定、處置方案擬訂、報審、征求意見、報批和處置方案的實施等多個環(huán)節(jié)、涉及多個政府部門的職責，處置周期太長，與促進土地利用盡快開發(fā)建設(shè)這一處置目的相違背。

4、閑置土地處置方案實施進展緩慢。首先，閑置土地處置涉及土地使用權(quán)人巨大經(jīng)濟利益，抵觸情緒較大，易引發(fā)行政復議和行政訴訟，對處置方案的實施產(chǎn)生了影響。其次，土地閑置的原因較為復雜，閑置土地處置的相關(guān)配套政策缺乏，因缺乏相應的工作約束和責任追究機制，在執(zhí)行閑置土地處置方案過程中會出現(xiàn)畏難情緒和互相推諉的情況，影響了處置工作的開展cssci期刊目錄。最后，很多城市土地批后監(jiān)管的常態(tài)化機制未建立，閑置土地處置只是批后監(jiān)管的一個中間環(huán)節(jié)，它受前期的規(guī)劃編制、土地出讓、施工許可和后期的竣工驗收、預售以及產(chǎn)權(quán)登記等工作的影響，土地監(jiān)管的壓力全部集中在閑置土地處置環(huán)節(jié)中，對處置工作帶來了較大的壓力。

五、積極引導市場土地有序開發(fā)的建議

（一）擴大宣傳，提高認識。土地資源是不可再生的寶貴資源，有效保護和合理開發(fā)土地資源，是城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要問題之一。在當前用地十分緊張的情況下,盤活清理閑置土地，是突破用地瓶頸的重要渠道。為此，要充分發(fā)揮電視、報紙、互聯(lián)網(wǎng)等新聞媒體作用，大張旗鼓地宣傳依法治理閑置土地的積極作用，營造良好氛圍。

（二）嚴格審批，加強監(jiān)管。對已按批次批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收的建設(shè)用地供應情況,實行年度跟蹤檢查制度，嚴格按照國有土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容，對建設(shè)項目進行批后管理。通過建立項目回訪制度，跟蹤檢查已辦項目的建設(shè)情況，督促用地單位按合同履行竣工時間和建設(shè)標準，加快已供土地的開發(fā)建設(shè)速度，不斷提高土地總體利用率。

（三）“以用為先、依法進行、分類處置、集約利用”的原則，扎實推進處置工作。根據(jù)閑置土地的不同類型，可以采取以下六種方式處置閑置地土地嚴控，分別是：計征土地閑置費，限期開發(fā)，地塊置換，退地還耕，協(xié)議收購或托管，強制無償收回。收回的國有土地要納入儲備，作為存量建設(shè)用地進行管理使用。

（四）認真研究閑置土地處置過程中出現(xiàn)的法律問題。為了較好的應對閑置土地處置過程中出現(xiàn)的行政復議和行政訴訟，依法依規(guī)的開展閑置土地處置工作，建議對閑置土地處置過程中需要明確的法律問題進行研究，如法院裁定涉及閑置土地的處置、無償收地的性質(zhì)和法律依據(jù)、聽證程序等等，進一步指導和規(guī)范閑置土地處置工作。

（五）進一步健全土地批后監(jiān)管的長效機制。建立土地利用監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，在行政辦文系統(tǒng)中建立閑置土地處置信息系統(tǒng)，真正做到實時監(jiān)管，常態(tài)化處置。

進一步規(guī)范土地出讓和土地出讓合同，建議首先把好土地出讓關(guān)，對于出讓條件還不成熟的地區(qū)暫緩土地出讓。其次，要進一步規(guī)范土地出讓合同格式文本，合理約定開、竣工期限，合同條款內(nèi)容要與現(xiàn)行法律法規(guī)一致并考慮批后監(jiān)管的可行性。

建立批后監(jiān)管長效機制，建議認真梳理批后監(jiān)管的各個審批環(huán)節(jié)，將審批工作和土地批后監(jiān)管工作結(jié)合起來，利用信息化手段，建立起環(huán)環(huán)相扣的常態(tài)化監(jiān)管機制。

參考文獻：

[1]Mcdonald,R.&Siegel,D.The valueof waiting to Invest[J].The Quarterly Journal of Economics(ISSN:0035-5533),1986,Nov,707-727.

篇4

前言：開展土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作是以完成城鎮(zhèn)地籍測量為前提的一項新興項目，該項目需要提前運用一定的測繪手段完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，方能提高精度，形成準確的基礎(chǔ)圖件、數(shù)據(jù)，從而為保質(zhì)保量完成開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查工作做好技術(shù)保障。

1.土地開發(fā)整理各階段測繪技術(shù)的應用分析

土地開發(fā)整理關(guān)系到國計民生，現(xiàn)代測繪技術(shù)是土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計的重要支撐項目，它貫穿于土地開發(fā)整理的全過程。

1.1 土地開發(fā)整理專項規(guī)劃階段

該階段是其他工作的前提，是對土地利用現(xiàn)狀的一個整體性把握，需要繪制一個規(guī)劃的基礎(chǔ)圖件，按照國家相關(guān)規(guī)定的比例繪制圖形，以供日后的工作和使用。該階段還有一個關(guān)鍵性的任務(wù)，就是土地開發(fā)整理潛力調(diào)查，其潛力調(diào)查圖以1∶1萬土地詳查圖為工作底圖，結(jié)合野外實地調(diào)查來開展工作的。目前，我國的部分市縣級實際使用的土地詳查圖編制時間仍是20世紀90年代初期或中期，此時期的圖紙早已失去了對土地規(guī)劃真正的數(shù)據(jù)調(diào)查作用，圖件的現(xiàn)勢性較差，影響了整體規(guī)劃效果的準確性。隨著科技的發(fā)展，社會的進步，測繪技術(shù)得到了廣泛的應用和發(fā)展，當前對于較大區(qū)域的土地開發(fā)整理專項規(guī)劃基礎(chǔ)圖件，可以借助3S技術(shù)，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實測現(xiàn)勢性較強的數(shù)據(jù)，再用GIS技術(shù)建立土地利用現(xiàn)狀及變更數(shù)據(jù)庫，并對這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行實時分析評價，以解決專項規(guī)劃基礎(chǔ)圖件的現(xiàn)勢性問題。

1.2 土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計階段

項目確定，總體的規(guī)劃有了一定的方向，需要對項目可行性進行一番準確的研究和定位。該階段對部分精確地數(shù)據(jù)并沒有很高的要求，只要對整體的項目有一個整體性的概括性圖紙即可，知識為了方便后期工作的啟動，但該階段對項目區(qū)邊界的要求較高，要求邊界控制點的平面坐標及經(jīng)緯度坐標，建議采用GPS測量方式精確測定項目區(qū)邊界控制點。

1.3 土地開發(fā)整理項目施工及管理階段

該階段是實現(xiàn)工程最為關(guān)鍵的一個階段，施工單位要根據(jù)相關(guān)單位或者部門提供的準確數(shù)據(jù)進行合理的分工，快速準確的施工，所采用的方式是：采用工程施工放樣測量的方法，依據(jù)通過審批的設(shè)計方案及設(shè)計圖件進行相應的施工。不止是施工過程中，還包括項目在施工完成后的竣工驗收，在提交竣工圖紙時還要提供土地開發(fā)整理項目竣工圖，其比例尺與土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計圖相同。該階段屬于成果驗收階段，其測量所獲得的數(shù)據(jù)將作為日后施工隊伍以及各大相關(guān)數(shù)據(jù)保管以及管理部門的檔案，因此，該階段必須做到工作細致認真，數(shù)據(jù)準確，內(nèi)容全面。

在整個項目竣工后，還要提供項目的后期管理以及使用者的反饋信息，可充分利用項目竣工驗收的測量資料和圖件，與施工前的土地開發(fā)整理現(xiàn)狀圖及施工設(shè)計圖進行對比研究及跟蹤管理，但施工過程中如牽扯到較復雜的如沉降、變形觀測等施測活動，則需要由專門測繪機構(gòu)進行專門施測研究。

2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)路線中測繪技術(shù)的應用

目前，我國對土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查主要分為以下幾個步驟，包括現(xiàn)場的準確勘察、平面控制測量、變化地物的修測補測、圖形編輯、權(quán)屬調(diào)查、建筑物狀況調(diào)查、地籍調(diào)查表的填寫、建立和完善地籍管理信息系統(tǒng)等。我們今天要談的是其中的控制測量，控制測量所涉及的內(nèi)容較為廣泛，包括界點、水系、植被、建筑物、方位。目前，由于我國的科學發(fā)展水平的顯限制，所采用的測量方法相較于發(fā)達國家仍顯滯后，主要是利用城鎮(zhèn)1:500地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，對變化地物進行修測、補測，采用全站儀解析法測繪，測點的位置標注在草圖上，坐標信息由全站儀自動記錄，并通過軟件傳輸至計算機，通過繪圖軟件進行編輯處理。此時，測繪技術(shù)就顯得尤為重要，它可以為日后的土地管理提供保證和技術(shù)支持。

3.土地利用現(xiàn)狀分析技術(shù)路線中測繪技術(shù)的應用

完成調(diào)查的測繪，需要對土地進行一個合理的規(guī)劃，此時就需要一定技術(shù)含量的測繪技術(shù)的使用，要應用一定的方法按照先前的結(jié)論得出我國土地目前的數(shù)量以及分布情況，按照一定科學的方式進行一次分析和規(guī)劃，合理的將我國目前土地應用的現(xiàn)狀呈現(xiàn)在調(diào)查者的面前，可通過土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用強度、土地利用效益等方面對開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀進行評價。其中土地利用強度的概念較為重要，主要是指單位土地面積上的土地開發(fā)利用程度，是一個具有時間和空間意義的相對比較概念。今天的土地可利用的能量是由于過去土地的使用所造成的。從理論上說土地利用強度具有時間上的可度量性，空間上的可比較性。

大地是人類賴以生存必不可少的，而且它可以為人類的發(fā)展帶來無限的利益，出了經(jīng)濟和社會的效益，還包括生態(tài)環(huán)境發(fā)展的效益。因此，測繪技術(shù)的不斷發(fā)展是可以提升土地的可持續(xù)利用性。

4.土地利用潛力分析技術(shù)路線中測繪技術(shù)的應用

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1分類編碼

1.1分類基本要素的確定信息分類的基本要素是：分類主體、分類對象、分類目的和分類所使用的標準。依據(jù)中國土地開發(fā)整理的現(xiàn)狀，提出了土地利用專題圖分類的基本要素。

1.2分類編碼的內(nèi)容按信息的結(jié)構(gòu)特征及其在土地開發(fā)整理專題制圖中的作用，將土地開發(fā)整理專題圖信息分為現(xiàn)狀基礎(chǔ)信息要素、現(xiàn)狀專題要素、規(guī)劃專題要素、附加信息要素。現(xiàn)狀基礎(chǔ)信息要素主要包括：地理格網(wǎng)、水系及附屬設(shè)施、道路及附屬設(shè)施、電力設(shè)施、地形地貌、權(quán)屬界線、其他現(xiàn)狀要素、注記。現(xiàn)狀專題要素主要包括：項目區(qū)邊界、土地利用現(xiàn)狀布局、現(xiàn)狀專題內(nèi)容注釋。規(guī)劃專題要素主要包括：項目區(qū)邊界、規(guī)劃后土地利用布局、規(guī)劃溝渠、規(guī)劃管道、規(guī)劃水工建筑物、規(guī)劃道路、規(guī)劃電力設(shè)施、其他規(guī)劃要素、規(guī)劃專題內(nèi)容注釋。附加信息要素主要包括：風向玫瑰圖、項目區(qū)地理位置圖、圖例、圖簽、數(shù)學基礎(chǔ)說明、指北針、圖名標注。

1.3分類編碼的原則為使編碼方案簡單實用，在制定要素分類編碼時主要考慮了以下原則：（1）與相關(guān)分類標準統(tǒng)一；（2）與行業(yè)緊密結(jié)合，反映行業(yè)特點，適應土地開發(fā)整理行業(yè)的特殊要求；（3）適用性，盡量沿用習慣名稱，避免發(fā)生概念混淆；（4）符合行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定；（5）符合制圖習慣。

1.4分類編碼的方法采用6位數(shù)字型代碼方法，第1位代表主題類，第2位代表一級子類，第3、4位代表二級子類，第5、6位代表三級子類。例如編碼120101“常年河”中“，1”代表大類“地理信息要素”；“2”代表一級子類“水系及附屬設(shè)施”；“01”代表二級子類“河流、溪流”；最后兩位“01”代表三級子類“常年河”。

2分類編碼體系設(shè)計

2.1分類編碼體系的編制根據(jù)上圖要素分類分類編碼的原則和方法，結(jié)合相關(guān)標準確定上圖要素和分類編碼體系。

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中圖分類號： F301.24文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及城市化進程速度加快，大量土地被占用，使我國的可耕地面積大規(guī)模減少。因此，我們要大力開展土地開發(fā)整理工作，從而達到土地利用的生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益三者之間的高效統(tǒng)一，同時達到對生態(tài)環(huán)境進行改善和保護的最終目的。

二、土地開發(fā)整理內(nèi)涵

土地開發(fā)是在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采取相應措施，將未利用土地資源進行合理開發(fā)和管理的活動。

我國臺灣地區(qū)在1970年和1980年分別頒布了《市地重劃實施方法》和《農(nóng)地重劃條例》，標志著該地區(qū)土地整理的運作步入規(guī)范化階段。雖然我國內(nèi)地的土地整理可以追溯到西周時期的井田制度，但對土地整理的系統(tǒng)研究卻滯后于其他地區(qū)。在我國，國土資源部在借鑒國外土地整理概念的基礎(chǔ)上，將土地整理定義為在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標和用途，采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境。

我國的土地整理分狹義和廣義兩種。狹義的土地整理主要指農(nóng)地整理，廣義的土地整理包括土地的復墾和開發(fā)，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動態(tài)平衡。簡單的說，土地開發(fā)整理就是采取措施對田、水、路、林、村的綜合整治，通過動態(tài)調(diào)整，改善生產(chǎn)條件，提高土地利用率，提高土地質(zhì)量。在不破壞環(huán)境的情況下開發(fā)閑置土地和未利用地，對在生產(chǎn)建設(shè)中挖損、塌陷、壓占等造成破壞而廢棄的土地進行復墾。由此可見，進行土地開發(fā)整理可以增加耕地面積，提高土地集約利用率，有效增加耕地面積；調(diào)整土地關(guān)系，使其適應土地生產(chǎn)力提高的要求；擴大綜合生產(chǎn)能力，提高土地產(chǎn)出率，實現(xiàn)土地資源的景觀功能。

三、土地開發(fā)整理的環(huán)境影響

（一）土地開發(fā)整理的生態(tài)環(huán)境影響

土地開發(fā)整理作為促進土地資源整合利用，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的主要方式，對提高土地資源的合理利用，實現(xiàn)土地資源的合理配置以及改善生態(tài)環(huán)境等具有重要的作用。經(jīng)科學實踐證明，采用科學的方法進行土地開發(fā)整理可以增加耕地的利用率。但由于土地開發(fā)整理是一項復雜的工程，將會改變生態(tài)環(huán)境原有的生態(tài)系統(tǒng)格局以及組成，土地開發(fā)整理不僅會對生態(tài)環(huán)境帶來有利的影響，也會對生態(tài)環(huán)境造成負面的影響。土地開發(fā)整理對生態(tài)環(huán)境造成負面影響主要有以下幾個方面。

1.對水環(huán)境和水資源的影響

在土地開發(fā)整理的活動中，水利水電、坡地墾殖、農(nóng)田灌溉工程以及梯田建設(shè)中很容易對地表水系結(jié)構(gòu)造成影響，因此對原有的水系統(tǒng)以及自然生態(tài)環(huán)境造成破壞，而且在土地開發(fā)整理中的工礦的開發(fā)、建設(shè)、村鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)的建設(shè)都會產(chǎn)生生活污水和工業(yè)污水，從而造成水環(huán)境受到污染。

2.對植被種類及格局的影響

在土地開發(fā)整理的過程中為了提高耕地墾殖的利用率，會引起荒地開發(fā)以及村鎮(zhèn)的遷并等活動的產(chǎn)生，這些活動的產(chǎn)生有可能會導致自然植被以及人工植被等大面積植被退化或者減少，很多植被由農(nóng)作物代替，可欣賞景觀種類減少等現(xiàn)象的發(fā)生。荒地開發(fā)過程中道路修建、各種農(nóng)田水利的興建以及建筑物的建設(shè)等活動，有可能會對原有的植被格局變化造成影響，從而使植被的空間格局和數(shù)量結(jié)構(gòu)發(fā)生相應變化，導致地表植被減少。

3.對土壤以及微生物的影響

在土地開發(fā)的過程中，土地調(diào)配以及土地平整是必不可少的手段，因此對地表的整理利用活動將會造成地表土層結(jié)構(gòu)的變化，由此引起土壤構(gòu)成的變化。農(nóng)作物需要長期的耕作、灌溉、施肥等生產(chǎn)活動，這不僅會對土壤造成污染和危害，還會導致土壤中大量的微生物生存環(huán)境被破壞，更為嚴重的是在耕地休耕或者撂荒的期間，地表極易造成水土流失和土地沙化，有可能會引起氣候發(fā)生極端變化。

（二）對區(qū)域土地可持續(xù)利用的影響

可持續(xù)發(fā)展要求土地開發(fā)整理規(guī)劃執(zhí)行后，該區(qū)域復合系統(tǒng)能夠長期、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展，即該區(qū)域土地系統(tǒng)有良好的結(jié)構(gòu)性能，具有動態(tài)調(diào)節(jié)性及其與環(huán)境相適應性，且各子系統(tǒng)之間具有高效的輸入輸出轉(zhuǎn)換功能。具體表現(xiàn)為土地開發(fā)整理規(guī)劃執(zhí)行后，使生物資源、生態(tài)環(huán)境等方面得到合理利用和有效保護，并對其產(chǎn)生長期深遠的影響。

（三）對社會環(huán)境的影響

任何開發(fā)建設(shè)項目或戰(zhàn)略、規(guī)劃都會給外部社會環(huán)境帶來影響，既存在有利影響又存在不利影響。有利影響包括提高規(guī)劃區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展能力，調(diào)整社會結(jié)構(gòu)，改善區(qū)域人口的收入水平；不利影響包括迫使人口遷移，擾亂社會穩(wěn)定性，影響區(qū)域人口的收入水平等。

四、對土地開發(fā)整理工作的幾點建議

土地開發(fā)整理是國土資源管理工作中的一項重要任務(wù)。目前，我國面臨人口多、耕地面積少的現(xiàn)狀，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人與地的矛盾更加突出，盡管當前我國土地開發(fā)整理工作已經(jīng)取得了經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境等方面的初步效益，同時也存在一些不可忽視的問題。在對我國土地開發(fā)整理過程中存在的問題進行認真分析后，提出具體建議如下：

（一）加大宣傳力度，提高全民認識

土地開發(fā)整理工作是利國利民、造福人類的大好事，因此要將這項工作長期有效的開展下去。這就要求國土資源工作人員樹立依法進行土地開發(fā)整理的觀念，爭取廣大人民群眾對土地開發(fā)整理工作的理解與支持，多給群眾講解土地開發(fā)整理的相關(guān)知識，提高群眾對土地開發(fā)整理工作的認識。

（二）加強技術(shù)培訓，建設(shè)專業(yè)隊伍

土地開發(fā)整理是一項技術(shù)性很強的業(yè)務(wù)工作，并且要求工作人員的業(yè)務(wù)水平和對相關(guān)知識掌握必須準確到位。因此必須嚴格要求工作人員熟悉與土地管理相關(guān)的政策法規(guī)，平時多看書、多學習農(nóng)業(yè)、水利和交通等方面的業(yè)務(wù)知識，對具體工作人員經(jīng)常進行業(yè)務(wù)知識方面的培訓。只有不斷的學習理論知識和積累實踐經(jīng)驗，才能不斷的研究并解決土地整理工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。

（三）建立健全法制，高效合理管制

我國目前還沒有一部真正意義上的土地開發(fā)管理方面法律法規(guī)，而僅有土地管理法等比較宏觀的法律規(guī)定，法律法規(guī)的空白已影響我國的土地開發(fā)整理工作的開展。因此，應盡快出臺較完善的《土地開發(fā)整理》方面的政策法規(guī)，有了法律的嚴格約束，才能合理的解決土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題，提高土地利用率，切實保護好耕地，使土地開發(fā)整理工作逐漸地規(guī)范化、法制化。從而杜絕在土地的開發(fā)整理中產(chǎn)生浪費土地資源的現(xiàn)象。采取誰的權(quán)屬誰負責、誰管理、誰維護的原則，切實將土地的利用和開發(fā)同所有權(quán)人的切身利益相掛鉤，這樣更能夠激勵他們做好土地開發(fā)和管理工作。

（四）制定嚴格工作制度，逐步完善職責

由于土地開發(fā)整理工作對社會發(fā)展具有長期深遠的影響，因此，在土地開發(fā)整理工作中，應制定切實可行的工作制度。例如：規(guī)定每個項目都安排指定的負責人，具體工作人員要完全參與項目的立項、施工、驗收等各項工作實踐中去，并實行項目責任制，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，追究該環(huán)節(jié)責任人的責任。同時，建立相應的獎勵制度，對工作盡職、認真負責的負責人給與獎勵。

（五）重視生態(tài)環(huán)境保護，促進生態(tài)平衡

首先要對被平整地塊周圍環(huán)境都需進行綜合考慮，應做到邊整理邊保護，堅決杜絕毀林開荒、故意破壞耕地的現(xiàn)象發(fā)生。其次，要以科學理論為依據(jù)，真正做開發(fā)到整理一塊土地，就成功一塊，只有這樣才能提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展，使土地資源利用可持續(xù)長遠的發(fā)展。

五、結(jié)束語

綜上所述，土地的開發(fā)整理工作不僅增加了我國的耕地面積，使我國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件有了很大的改善，而且極大的提高了農(nóng)民的生活水平。同時，土地開發(fā)整理工作取得了極大的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，因此我們要使其更加有序的進行下去。只有不斷的加大對土地開發(fā)整理的研究，方可不斷提高土地開放整理的工作水平，促進土地開發(fā)整理的不斷發(fā)展。

參考文獻：

[1]蔣勝強 匡春峰 郭嵐 土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計變更問題淺析[J]中國集體經(jīng)濟20ll(4)

篇7

由于我國面臨著嚴竣的人口和土地問題，因此需要加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地利用觀，通過可持續(xù)土地整理來強化土地資源管理，節(jié)約和集約用地，通過大力保護土地和加強土地資源再生的社會生產(chǎn)過程，即加大土地開發(fā)、復墾及整理的力度，通過擴大土地自然供給來更好的增加土地經(jīng)濟供給量，實現(xiàn)土地的可持續(xù)性使用。

一、加快實行土地整理產(chǎn)業(yè)化管理

在實現(xiàn)可持續(xù)土地整理過程中，需要加快推動土地整理產(chǎn)業(yè)化管理。需要對已經(jīng)利用的土地采取有效的保護、整治和管理等諸多措施，努力提高土地生產(chǎn)力，擴大再生產(chǎn)。通過不斷對土地質(zhì)量和生產(chǎn)力進行改善來增加可利用土地的面積特別是在當前經(jīng)濟條件下，通過實行土地整理產(chǎn)業(yè)化能夠有效的提高土地整理的效率，轉(zhuǎn)變土地利用方式。特別是在當前政府由于資金不足，缺乏完善的投入機制情況下，更應加快推動土地整理產(chǎn)業(yè)化，從而確保土地整理過程中資金的良性循環(huán)。當前我國土地整理產(chǎn)業(yè)化模式中，以市場運作模式、行政指導與市場運作相結(jié)合模式、政府立項、企業(yè)運作模式等三種模式為主，任何一種模式都不能過多的依賴于政府，需要進一步擴展資金來源及渠道，實現(xiàn)土地整理主體的多元化。在土地整理產(chǎn)業(yè)化管理過程中，需要對土地資源進行價值核算，統(tǒng)一定價，并定期對土地資源價格進行重新評定，以便于更好的推動社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、編制科學的土地開發(fā)整理規(guī)劃

在可持續(xù)土地整理工作中，需要編制土地開發(fā)整理規(guī)劃，這是土地整理效益得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在具體編制過程中，需要以系統(tǒng)工程原理作為重要指導，同時還要處理好與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系。通常情況下，需要在土地利用總體規(guī)劃的指導下來編制土地開發(fā)整理規(guī)劃，并處理好內(nèi)外的各種關(guān)系，使其能夠更好的發(fā)揮出整體效益。同時還要有效的將土地開發(fā)整理系統(tǒng)、社會經(jīng)濟系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)有效的結(jié)合在一起，理順其內(nèi)在的聯(lián)系，在規(guī)劃方案擬訂過程中綜合、全面進行考慮。對于具體的規(guī)劃方案，需要做到幾個供選方案共存，這樣才能從中選擇與規(guī)劃目標相符，而且綜合效益最優(yōu)的方案，使規(guī)劃的質(zhì)量能夠得到有效的保障。

在土地整理工作中，需要依托于現(xiàn)勢性較好的地形圖作為底圖，以其為依據(jù)來進行具體的規(guī)劃，準確劃分權(quán)屬界線，及明確土地面積的位置。同時還要根據(jù)比例尺地形圖中比例尺來繪制各類地物及地類符號，做好田地規(guī)劃工作，確保田塊的各種參數(shù)要與其他各種規(guī)劃保持良好的協(xié)調(diào)性，并形成一個有機的整體。

在土地開發(fā)整理工作中，需要保護好周圍的生態(tài)環(huán)境，因此需要對于溝-渠-路-林-田-村等項目的綜合規(guī)劃方案進行深入研究，同時做好技術(shù)經(jīng)濟分析評價工作，有效的降低土地開發(fā)整理過程中對生態(tài)環(huán)境所產(chǎn)生的負面效應。需要樹立良好的生態(tài)觀點，應充分認識到土地整理效益的取得不能依靠破壞生態(tài)環(huán)境來實現(xiàn)，需要在土地開發(fā)過程中進行保護，在保護過程中進行開發(fā)。另外，還需要做好耕地后備資源調(diào)查和評價工作，在具體實施過程中要樹立科學開發(fā)觀念，加強對中低產(chǎn)田的改造，確保現(xiàn)有耕地質(zhì)量和生產(chǎn)力的提升。

三、實行有利于土地整理產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策

在土地整理工作中，需要嚴格按照土地管理法進行，對土地整理收益分配政策進行完善，使企業(yè)能夠更積極、主動的參與到土地整理產(chǎn)業(yè)化運作中來，合理分配土地整理后產(chǎn)生的土地增值收益，這樣各參與主體由于有相應的利益，這就使其參與的積極性提高。同時還要進一步對各部門及相關(guān)權(quán)利人的關(guān)系進行理順，其行為主體能夠有權(quán)對土地整理匯新增的土地面積進行支配，使其對該項土地使用和受益具有相應的權(quán)利。長期以來我國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度存在一定的缺陷，為了能夠更好的推動土地整理工作的順利進行，需要對農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有進行明確。

對于土地整理工作，需要加大支付的力度，對于新增建設(shè)用地的土地有償使用費，可以將該項費用專項用于耕地開發(fā)工作，為了能夠更好的支持土地整理項目的順利實施，政府可以設(shè)立土地整理基金，拓寬渠道，利用多種途徑來籌措土地整理基金，并獲取相應的收益。

在土地整理工作中，需要加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立良好的市場觀念，并將其引入到土地開發(fā)整理工作中來，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，對土地整理的投入產(chǎn)出效益進行深入分析，加快對市場的開發(fā)力度，積極調(diào)動各方面的積極因素，從而吸引更多力量加入到土地整理工作中來。

四、建立高素質(zhì)的土地整理專業(yè)技術(shù)隊伍

土地整理工作具有較強的技術(shù)性和專業(yè)性，對從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)具有較高的要求。因此要想提高土地整理工作的質(zhì)量和實現(xiàn)土地整理的高效益，則需要建立一支高素質(zhì)的土地整理專業(yè)隊伍。在日常工作中，需要加強土地整理隊伍建設(shè)工作，強化土地整理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓，使其掌握新技術(shù)和新方法，提高土地整理的先進性和科學性。可以通過建立土地整理規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度來有效的將土地整理專業(yè)人員與土地整理項目有效的結(jié)合起來，編制出高質(zhì)量的土地整理規(guī)劃設(shè)計，并達到預期的土地整理效果。

五、結(jié)束語

土地作為一種稀缺資源，人口和土地是我國發(fā)展中需要面臨的嚴竣問題，特別是當前我國經(jīng)濟建設(shè)過程中，土地資源更為短缺，這就使土地資源的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義，因此需要保證土地資源的合理利用。通過可持續(xù)土地整理，不僅能夠有效的增加土地利用面積，提高土地利用率，而且還能夠提高單位面積土地的產(chǎn)量，使經(jīng)濟發(fā)展與耕地總量動態(tài)平衡問題得以解決，對推動我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有深遠的意義。

參考文獻

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中圖分類號：F301文獻標識碼： A

一、土地一級開發(fā)的概念及內(nèi)涵

2000年12月，北京市人大常委會通過的《中關(guān)村科技園區(qū)條例》中首次提到“土地一級開發(fā)”一詞，但并未對土地一級開發(fā)的涵義做出明確界定。2002年12月，北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》（京國土房管出[2002]1100號），第一次從立法角度對土地一級開發(fā)做了較為詳盡權(quán)威的界定。2005年印發(fā)了《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號），該文與前文相比，土地一級開發(fā)概念有所變化，前文提出的“一級開發(fā)”概念變?yōu)楹笪奶岢龅摹巴恋貎浜鸵患夐_發(fā)”。后文中規(guī)定：“本辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應條件的行為。”土地儲備和一級開發(fā)主體是政府，主要環(huán)節(jié)包括土地征購、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2006年5月，北京市國土資源局印發(fā)了《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》（京國土市〔2006〕290號），其中第七條規(guī)定“土地儲備機構(gòu)作為土地一級開發(fā)項目的招標人，負責組織編制土地一級開發(fā)項目實施方案、組織實施項目招標投標活動、與中標人簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，以及對中標人在土地一級開發(fā)過程中實施監(jiān)督管理。”，且第十條中規(guī)定“擬實施土地一級開發(fā)的工作內(nèi)容，包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷組織和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。”該辦法表明，土地一級開發(fā)主體為土地儲備機構(gòu)通過招標方式確定的中標人，開發(fā)內(nèi)容主要是指土地平整及前期開發(fā)。

綜合有關(guān)政府部門及研究學者關(guān)于土地一級開發(fā)的定義，其內(nèi)涵集中體現(xiàn)在以下幾個方面。從一級開發(fā)目的來看，使“毛地”或“生地”變?yōu)椤笆斓亍保_到土地出讓的條件和標準，是為土地出讓所做的前期準備，即為土地儲備中的土地整理及前期開發(fā)環(huán)節(jié)；從土地一級開發(fā)的內(nèi)容來看，主要包括前期手續(xù)辦理、征地拆遷與安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施及套設(shè)施建設(shè)；從土地開發(fā)市場分類來看，土地一級開發(fā)市場是土地一級開發(fā)存在的前提和條件，它是以土地使用權(quán)出讓為主的土地市場，并且土地一級開發(fā)主體僅僅是獲得了一級土地的開發(fā)權(quán)，而非使用權(quán)或其他權(quán)項；從土地出讓方式的變遷來看，土地一級開發(fā)是在土地儲備制度建立后逐步提出的，土地儲備制度的核心是改變由傳統(tǒng)的“生地出讓”、“毛地出讓”向“熟地出讓”，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)由商一級、二級聯(lián)動開發(fā)的模式走向政府主導一級開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，使傳統(tǒng)的協(xié)議出讓走向市場化的招拍掛出讓程序。從土地儲備制度對土地一級開發(fā)的影響來看，我國土地儲備制度的產(chǎn)生、存在及發(fā)展，意味著土地一級市場從開發(fā)主體、開發(fā)模式上發(fā)生了根本性變化，也體現(xiàn)出了土地一級開發(fā)主體的專業(yè)性和市場地位，將國有土地使用推進了市場化，彰顯了土地交易的明了化和公平性。

二、土地一級開發(fā)模式特點

（一）政府獨占開發(fā)形式

政府獨占開發(fā)形式是政府指定開發(fā)企業(yè)或許以建立項目企業(yè)的方法進行土地一級開發(fā)。

此形式能夠確保政府徹底操控地價，一起確保土地開發(fā)為熟地后的增值收益不丟失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府施行土地一級開發(fā)的各項業(yè)務(wù)。該形式首要缺點是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資途徑窄。

（二）企業(yè)主導開發(fā)形式

企業(yè)主導開發(fā)形式又稱一二級聯(lián)動開發(fā)形式，政府首先將待進行一級開發(fā)的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發(fā)企業(yè)，由土地一級開發(fā)企業(yè)按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約好，對協(xié)議范圍內(nèi)土地施行包含拆遷補償，公建配套設(shè)備建造在內(nèi)的土地一級開發(fā)行為，使協(xié)議范圍內(nèi)土地到達建設(shè)條件，再面向市場轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，取得一級開發(fā)階段收益的一起，既確保了企業(yè)將來的可持續(xù)發(fā)展，也確保了可獲取土地在將來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。但該形式不利于政府操控土地市場地價，政府宏觀調(diào)控土地低價的才能使土地價值下降。

（三）政府主導商業(yè)化運作形式

由政府主導的商業(yè)化運作形式是指政府“抓兩端，放中心”。“抓兩端”即由政府操控土地儲備方案和供給方案，“放中心”，即充分利用社會企業(yè)力量實行土地一級開發(fā)。

這種形式中，政府依據(jù)土地市場調(diào)查判斷土地需求狀況，以招拍掛方法將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期付出土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府經(jīng)過投標等方法選擇具有資歷的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為契合土地受讓人需求的條件（熟地），土地開發(fā)完成經(jīng)驗收合格后，政府正式移送土地于土地受讓人。

由政府主導的市場化運作形式既確保政府在土地一級開發(fā)中的主導地位，又能充分利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力，是中國土地一級開發(fā)將來發(fā)展趨勢。

三、土地一級開發(fā)風險問題分析

（一）編制計劃期間

土地一級開發(fā)項目受控制性詳細規(guī)劃影響較深。控制性詳細規(guī)劃具體編制是以城市總體計劃為依托。經(jīng)過控制性詳細規(guī)劃可確切的計算出可供出讓經(jīng)營性用地面積及公建配套設(shè)施規(guī)模。堅持控制性詳細規(guī)劃的穩(wěn)定性，控制政府機構(gòu)因公共利益等原因減縮可供出讓經(jīng)營性用地面積。防止擴增公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模的可能性，是企業(yè)出資土地一級開發(fā)項目意圖風險辦理的要點。

（二）土地報征及轉(zhuǎn)用期間

政府依照城市開發(fā)計劃所設(shè)定的條件，經(jīng)過行政批示對農(nóng)村集體土地進行征收，將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)，完成土地所有權(quán)歸屬變更。土地報征環(huán)節(jié)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批及土地征收批示兩部分。土地一級開發(fā)項目常因新增建設(shè)用地指標配給不到位，或因獲得報征批文存在妨礙而發(fā)展緩慢，影響項目開發(fā)進程。

（三）安置拆遷補償期間

土地一級開發(fā)安置拆遷補償環(huán)節(jié)通常采用政府主導，或政府授權(quán)委托土地一級開發(fā)企業(yè)實施。其間拆遷安置補償方法是進行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級開發(fā)企業(yè)核算項目開發(fā)成本及收益的關(guān)鍵要素。但是，此期間土地一級開發(fā)企業(yè)通常無操控的主動權(quán)，進而缺少對項目開發(fā)成本和進程的有效操控。

（四）土地出讓期間

經(jīng)營性用地必須以招、拍、掛的方式出讓，決定了土地出讓環(huán)節(jié)市場化的特色，加之國家調(diào)控方針不斷出臺，方針效應逐漸閃現(xiàn)。如土地出讓之時恰逢進入經(jīng)濟衰退或方針性限控期間，土地市場的動搖必將對土地一級開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入發(fā)生晦氣影響。

（五）還遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)

還遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模大，動輒上百萬平米項目同時開工建設(shè)，建設(shè)工期較短，因而項目建造安全及質(zhì)量風險度極高。

（六）收益獲取期間

收益獲取環(huán)節(jié)是企業(yè)出資土地一級開發(fā)項最終意圖，也是企業(yè)出資土地一級開發(fā)項目風險辦理的最終目標。企業(yè)出資土地一級開發(fā)項目最終收益怎么返還，“熟地”出讓后，企業(yè)收益終究是不是可實現(xiàn)，清楚以上問題是土地一級開發(fā)企業(yè)做出出資決策的關(guān)鍵所在。企業(yè)應與政府明確約定土地一級開發(fā)成本返還方式及收益的額度大小，確保土地一級開發(fā)中企業(yè)的利益。

四、土地一級開發(fā)項目建議

（一）優(yōu)化運作流程，提升管理才能，加強成本操控

一級開發(fā)企業(yè)在土地整治和收儲過程中，觸及到征地、拆遷、基建、土地出讓等許多環(huán)節(jié)。同時，一級開發(fā)又是一個綜合性、系統(tǒng)性工程，觸及很多和政府對口以及和外部合作單位商洽的環(huán)節(jié)，因而，優(yōu)化運作流程、提升管理才能對一級開發(fā)企業(yè)的成本操控有著重要要求。

（二）完善規(guī)劃意圖、提升區(qū)域潛在價值

土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征是其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功用的完善具有決定性的因素，區(qū)域功用又對區(qū)域價值有根本性的影響。

（三）掌握行業(yè)周期，操控開發(fā)節(jié)奏

在掌握行業(yè)周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)局勢和區(qū)域經(jīng)濟等要素，也要充分考慮政策要素。這就需求企業(yè)有敏銳的市場觸覺及意識，而且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場需求來操控開發(fā)節(jié)奏，然后提升區(qū)域土地價值，最大程度的提高企業(yè)利潤率。

（四）加強項目管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量安全

質(zhì)量安全無小事，特別是關(guān)于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設(shè)過程中，要求土地一級開發(fā)企業(yè)加強思想認識，牢固樹立“千秋大業(yè)，質(zhì)量第一”的質(zhì)量思想，加強項目管理力度和管理水平，保證工程建設(shè)質(zhì)量和安全。

結(jié)束語：

綜上所述，土地一級開發(fā)主要是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、居民安置、補償?shù)攘鞒蹋⒁?guī)劃進行相應的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以促使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到三通一平（五通一平或七通一平）的開發(fā)條件，通過政府進行收儲，以招拍掛形式完成土地有償使用或流轉(zhuǎn)。在此過程中，土地一級開發(fā)企業(yè)需要進行大量的資金周轉(zhuǎn)，因此也就會產(chǎn)生大量的資金閑置，通過短期內(nèi)閑置資金的有效周轉(zhuǎn)，能夠為土地開發(fā)企業(yè)爭取更多的利潤，也為土地開發(fā)提供資金支持。

參考文獻：

[1]王寶玲.事業(yè)單位參與土地一級開發(fā)的常見風險及策略研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2014,03:166-167.

[2]牛明.土地一級開發(fā)領(lǐng)域的風險與機遇[J].法人,2014,03:55-56.

篇9

與《土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制規(guī)程》可以直接相比較的其他行業(yè)的項目設(shè)計報告編制規(guī)程，主要有《小型水電站初步設(shè)計報告編制規(guī)程》和《水利水電工程初步設(shè)計報告編制規(guī)程》，這都是針對工程項目“設(shè)計階段”的，也都是設(shè)計“報告編制規(guī)程”；另外，《水利水電工程可行性研究報告編制規(guī)程》針對的是工程的“可行性研究階段”，其格式也可以借鑒。

對比分析以上三個規(guī)程，可以看出報告編制規(guī)程的一般結(jié)構(gòu)是：“總則”、“綜合說明”、各主體章節(jié)內(nèi)容、“附錄”、“附加說明”和“條文說明”六大部分。各部分具體內(nèi)容如下：

(1)總則：主要介紹制定本規(guī)程的依據(jù)、規(guī)程適用范圍、報告編制的原則要求、設(shè)計報告的主要內(nèi)容和深度要求，以及設(shè)計報告的內(nèi)容在規(guī)程中的編排位置。

(2)綜合說明：主要是全部設(shè)計報告的綱要和主要結(jié)論，要求能夠反映整個工程的設(shè)計概況，與設(shè)計報告下面的其他各部分內(nèi)容基本上對應，力求簡明扼要、重點突出。

(3)各主體章節(jié)內(nèi)容：報告的主體內(nèi)容，從基礎(chǔ)條件分析―確定工程任務(wù)―工程設(shè)計―工程管理設(shè)計―概預算到效益評價，各主要構(gòu)件都是獨立成章。

在規(guī)程的各章節(jié)中，主要是提出本工作階段需要介紹、說明的內(nèi)容，例如各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本情況、結(jié)構(gòu)尺寸、相關(guān)指標參數(shù)、計算條件和方法、主要措施、主要結(jié)果等。對于如何確定上述內(nèi)容，不做規(guī)定。

(4)附錄：主要是提供定制的各種表格，如工程特性表。

(5)附加說明：主要說明規(guī)程的主編單位和主要起草人。

(6)條文說明：是對“附錄”以前的各項內(nèi)容的各條款所做的逐條說明。主要涉及概念范疇和注意事項(如與前期的可行性研究階段相比，設(shè)計階段新出現(xiàn)的一些情況如何處理；特殊基礎(chǔ)條件或者不同工程類型下特別需要的計算、說明要求)。對于如何確定上述內(nèi)容，不做規(guī)定。

土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制現(xiàn)狀

自開展土地開發(fā)整理工作以來，項目設(shè)計報告(2005年以前為規(guī)劃設(shè)計報告)一直按照《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(TD／T 1012-2000)的規(guī)定編制。根據(jù)《規(guī)范》，土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告由規(guī)劃文本、規(guī)劃說明和設(shè)計說明j部分組成。從這些年各地項目設(shè)計工作的實踐來看，現(xiàn)設(shè)計報告編制規(guī)定不能滿足項目管理的實際需要。存在的主要問題有：

第一，設(shè)計報告編制內(nèi)容不全。隨著項目管理的不斷發(fā)展，以前沒有列為重點，或者沒有成為重點的內(nèi)容越來越重要；同時，建設(shè)社會主義新農(nóng)村拓展了土地開發(fā)整理的內(nèi)容。比如，現(xiàn)設(shè)計報告編制規(guī)定中缺乏景觀工程設(shè)計的有關(guān)內(nèi)容；生態(tài)保護和村莊整治的內(nèi)容闡述的不夠詳細。

第二，內(nèi)容不統(tǒng)一，格式不規(guī)范。由于《規(guī)范》在內(nèi)容和格式上的要求不十分詳盡和明確，導致報告編寫的內(nèi)容不夠統(tǒng)一，格式也不夠規(guī)范，造成不同設(shè)計單位編寫的報告內(nèi)容和格式都不一樣，在一定程度上影響了《規(guī)范》的指導性。

第三，重點不突出。《規(guī)范》將設(shè)計報告分為三部分，但是具體內(nèi)容要求不十分明確，以致在實際編寫報告過程中一般性的內(nèi)容，如整理區(qū)概況、自然和社會經(jīng)濟條件、經(jīng)濟評價、管理措施等大量重復，而真正需要重點說明的工程布置和設(shè)計內(nèi)容，反而不能得到充分的解釋和闡述。

第四，缺乏工程技術(shù)特點。從《規(guī)范》的要求來看，報告的內(nèi)容缺少針對性，土地開發(fā)整理的工程特性闡述不詳。工程設(shè)計是項目可行性研究的延續(xù)和深化，而不是可行性研究的重復；工程設(shè)計應該根據(jù)工程的特點和實際要求，重點解決諸如工程布局中的工程定位和標準問題、工程具體形式、結(jié)構(gòu)、尺寸和材料等問題，突出工程設(shè)計技術(shù)特點。

第五，規(guī)劃設(shè)計圖件不規(guī)范。現(xiàn)規(guī)范對規(guī)劃設(shè)計圖紙編制只規(guī)定了原則性要求，具體的上圖要素和制圖格式?jīng)]有明確的界定。各地上報的規(guī)劃設(shè)計圖件存在的問題較多，主要表現(xiàn)在項目現(xiàn)狀圖與規(guī)劃圖圖面不清晰，圖例不全或圖例與圖面內(nèi)容不一致，建設(shè)內(nèi)容標注不詳細；建筑物設(shè)計圖紙不完整，圖式、圖樣不規(guī)范，主要尺寸、材料標注不全等。

土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制規(guī)程大綱建議

土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制規(guī)程的編寫應遵循以下幾項原則：

(1)反映土地開發(fā)整理規(guī)程指導的一般性。規(guī)程本身就賦予了規(guī)程在技術(shù)和管理指導方面的一般性和普適性。土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制規(guī)程所指導的不僅僅是國家投資土地開發(fā)整理項目，還包括省級投資土地開發(fā)整理項目。規(guī)程指導的一般性就要求報告內(nèi)容的全面性，必須為可能出現(xiàn)的各種新的土地利用、工程和管理措施留有彈性、接口。

(2)反映土地開發(fā)整理的發(fā)展趨勢。以往的土地開發(fā)整理主要是以農(nóng)用地整理為主，隨著土地開發(fā)整理事業(yè)的發(fā)展，特別是推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，農(nóng)村居民點等建設(shè)用地整理越來越顯得重要。一些有一定超前理念和具備一定條件的工程項目，如景觀生態(tài)工程，已經(jīng)成為土地開發(fā)整理的工程建設(shè)內(nèi)容。

(3)反映土地開發(fā)整理的特點。土地開發(fā)整理的特點首先反映在土地問題上，重點是強調(diào)耕地質(zhì)量、新增耕地面積、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地相關(guān)指標管理和土地資源的可持續(xù)利用；其次，土地權(quán)屬問題，主要是所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、土地他項權(quán)屬的調(diào)整問題，是土地開發(fā)整理的核心；第三，公眾參與問題，這是土地開發(fā)整理的保障。

(4)反映報告內(nèi)容組成的邏輯性。報告內(nèi)容應按照如下邏輯進行安排：綜合說明(概略說明整個報告的情況)―項目概況(現(xiàn)場踏勘需要了解的，是項目分析和工程設(shè)計的依據(jù))――項目分析(是進行項目基礎(chǔ)分析、保障總體方案有效性和群眾性的基礎(chǔ))――工程布局和建設(shè)內(nèi)容(按照項目分析中的推薦方案進行土地利用布局和工程布局，并在布局階段提出單項工程和單位工程的規(guī)模和數(shù)量)――工程設(shè)計(就各類工程進行設(shè)計，明確各分項工程量，并進行匯總)――施工組織設(shè)計――權(quán)屬調(diào)整方案――實施措施與工程管理――預算投資――效益分析與耕地質(zhì)量評價――相關(guān)附圖附表和附件。

(5)簡明扼要，避免重復，突出重點。

根據(jù)以上原則及我國土地開發(fā)整理的實際情況，現(xiàn)提出《土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制規(guī)程》大綱建議。

第一章總則。土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告的作用，制定本規(guī)程的依據(jù)；規(guī)程適用范圍；土地開發(fā)整理項目設(shè)計報告編制的原則要求；項目設(shè)計報告的主要內(nèi)容和深度要求。

第二章綜合說明。可研批復情況；綜合說明：1)項目所在

地(市)、縣(市)，2)項目類型，3)項目性質(zhì)，4)項目建設(shè)地點(位置和范圍)，5)項目區(qū)地貌類型，6)項目建設(shè)規(guī)模，7)項目區(qū)土地權(quán)屬情況(所有權(quán)、使用權(quán))，8)項目預計新增耕地面積、新增耕地率，9)項目建設(shè)工期，10)項目總投資，11)公眾參與情況；項目特性表。

第三章項目概況。××縣(市)簡況；項目區(qū)基本情況：1)自然條件，2)社會經(jīng)濟情況，3)土地利用現(xiàn)狀。

第四章項目建設(shè)條件分析。基礎(chǔ)設(shè)施條件：1)交通基礎(chǔ)條件，2)排灌系統(tǒng)骨干設(shè)施狀況，3)電力基礎(chǔ)設(shè)施狀況，4)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，5)其他基礎(chǔ)設(shè)施狀況；居民點建設(shè)：1)居民點分布情況，2)居民點用地結(jié)構(gòu)，3)居民點建設(shè)強度，4)規(guī)劃建設(shè)情況；土地利用限制因素：1)土地利用限制因素，2)主要對策；水土資源分析：1)灌溉水源與可供水量分析，2)需水量預測，3)水土資源供需平衡分析，4)節(jié)水措施說明；新增耕地來源分析；公眾參與：1)設(shè)計階段公眾參與情況，2)公眾對項目的主要意見及處理情況，3)項目實施公眾參與方案。

第五章工程規(guī)劃。建設(shè)目標；規(guī)劃標準；規(guī)劃設(shè)計依據(jù)；工程規(guī)劃：1)土地利用布局，2)工程布局；建設(shè)內(nèi)容；方案比選說明：1)可行性研究階段的主要結(jié)論，2)方案比選。

第六章工程設(shè)計。土地平整工程：1)田塊布置，2)土地平整分區(qū)與方法，3)土方計算；灌排工程：1)灌溉工程，2)排水工程，3)電力線路，4)建筑物；道路工程；農(nóng)田防護工程：1)農(nóng)田防護林，2)水土保持工程，3)其他防護工程；拆遷工程(墳地、廢棄宅基地整理)；居民點整理工程；景觀生態(tài)工程；典型田塊設(shè)計；工程量分類匯總：1)工程量計算說明，2)分類匯總表。

第七章施工組織設(shè)計。施工條件；施工布置和方法；質(zhì)量管理；施工進度。

第八章土地權(quán)屬調(diào)整。土地權(quán)屬調(diào)整范圍；土地權(quán)屬現(xiàn)狀；土地權(quán)屬調(diào)整原則；權(quán)屬調(diào)整程序。

第九章實施措施與工程管理。實施措施：1)組織機構(gòu)，2)管理制度，3)實施控制措施；工程管理：1)管理機構(gòu)，2)管理措施，3)管理經(jīng)費。

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一、土地整理概念

所謂土地整理，指的是在土地出讓之前，相關(guān)的部門或者機構(gòu)對于該項土地進行投資以及整理的過程。在實際的操作過程中，土地整理在很多地區(qū)及城市都是通過政府部門來實施的，或者是由政府部門將相關(guān)土地整理活動交由企業(yè)來操作，政府部門只是負責監(jiān)督和管理。除上述方式外，也可以由國有企業(yè)以及事業(yè)單位性質(zhì)的相關(guān)土地儲備機構(gòu)來進行操作。多為一項經(jīng)濟活動，土地整理涉及的面比較廣泛，通常包含了拆遷、征地以及相關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)等，這些活動都是由政府部門來組織和實施的，土地開發(fā)建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟行為也是受雇于政府部門。

從長期來看，土地整理行為在土地規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)、工程質(zhì)量等多個方面都會影響到一個地區(qū)的未來發(fā)展，具有長遠影響。

二、土地整理項目資金管理原則

一是專款專用原則。土地開發(fā)整理項目資金是有特定用途的專項資金，必須專項用于經(jīng)批準的土地開發(fā)整理項目，項目建設(shè)單位必須遵守“專款專用”的原則，按照規(guī)定的用途和開支標準，安排使用項目資金，任何部門、單位或個人不得以任何時候理由和采取任何方式或截留、侵占、挪用項目資金，不得擅自改變資金用途和擴大使用范圍及提高開支標準。項目資金不得用于購建項目配套設(shè)備以外的固定資產(chǎn)，不得用于對外投資，不得用于支付滯納金、罰款、違約金、賠償金，不得用于贊助和捐贈支出。

二是分責落實、統(tǒng)一監(jiān)管原則。我國土地開發(fā)都是由國家立項或組織實施，資金由財政統(tǒng)一安排，主要有土地使用費、復墾費等，這就需要在國家統(tǒng)一政策下，按照相關(guān)職責，對項目統(tǒng)一監(jiān)管，以滿足國家宏觀調(diào)控的需要。

三是突出重點，壓縮費用性支出。整理項目的資金是通過預算安排的，在核定項目投資時，要突出重點，壓縮費用性支出，一般無重大不可抗力的事件，項目資金預算不可修改。

四是注重效益原則。要通過科學管理，降低項目成本，努力提高項目的使用效益，要建立項目評價機制，要充分體現(xiàn)項目資金的效益性和目的性。

三、土地整理項目資金使用范圍及會計核算要求

土地整理項目資金會計核算的要求有以下幾個方面：

一是項目承擔單位必須按照專項資金管理要求，進行單獨管理與核算。二是項目承擔單位應根據(jù)《會計法》規(guī)定和項目資金管理要求，設(shè)置會計機構(gòu)和配備會計人員，建立項目資金使用管理制度和核算制度，明確部門、人員和崗位的職責權(quán)限，健全內(nèi)部控制與監(jiān)督機制，確保項目資金的合理有效使用。

下列事項應作為預算結(jié)余處理：由于土地開發(fā)整理規(guī)劃的調(diào)整、有關(guān)政策的變更等原因而終止繼續(xù)施工的項目，通過清算后確認的不再施工的工程施工的工程費用及相關(guān)費用部分。已竣工驗收項目，因施工條件變化等原因而少完成的工程量，經(jīng)審計確認后其預算費用部分應作為預算結(jié)余處理。項目預算中不可預見費未支用部分；按有關(guān)規(guī)定從項目預算中預留的質(zhì)量保證金（20%），在竣工驗收時，因質(zhì)量問題而扣減返還數(shù)額部分。

項目承擔單位應根據(jù)批準的項目預算文件所規(guī)定的費用支出范圍控制使用資金，凡是項目預算沒有規(guī)定的費用支出，即使符合土地開發(fā)整理專項資金所規(guī)定的支出范圍，也不能擅自增加項目預算外的費用支出。

項目資金的開支范圍為組織、實施管理土地開發(fā)整理項目所發(fā)生的各項支出，包括前期工作費、工程施工費、固定資產(chǎn)購置費、拆遷補助費、竣工驗收費、業(yè)主管理費和不可預見費。前期工作費的支出指項目正式實施前所發(fā)生的各項支出，包括：項目立項審查及報批、項目可行性研究及規(guī)劃設(shè)計、項目勘察、土地清查、工程招標、工程監(jiān)理等各項工作發(fā)生的支出。

土地整理工程施工費的支出指為實施項目設(shè)計工程所發(fā)生的各項支出，包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程以及其它工程所發(fā)生的各項費用。

竣工驗收費的支出指項目各項工程完工后，為實施項目竣工驗收、項目竣工決算、項目成果管理而發(fā)生的各項支出，包括：項目工程驗收、項目決算編制與審計、土地重估與登記、基本農(nóng)田重劃與標志等各項工作發(fā)生的支出。業(yè)主管理費的支出指項目承擔單位為組織管理項目所發(fā)生的各項管理性支出，包括：項目管理人員的各種工資、職工福利費、公務(wù)費、業(yè)務(wù)招待費和其他費用等。

四、土地整理項目資金使用管理分析

首先，項目資金請撥款管理。項目資金請撥款管理主要是指國土資源部門收到專項撥款并撥付下級項目管理單位和下級項目管理單位收到專項撥款的管理。具體指：各級項目管理單位對收到的項目撥款，應進行專款管理，保證項目資金專款專用。項目承擔單位應根據(jù)工程進度提出資金需求，上級單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計、招投標協(xié)議及工程合同等要求，結(jié)合工程進度，及時、足額地撥付資金。同時，按有關(guān)規(guī)定保留一部分專款作為工程質(zhì)量保證金，待項目竣工驗收合格后再撥付。

其次，項目資金使用的管理。按資金使用用途的不同，項目資金使用管理分為工程施工費管理、固定資產(chǎn)管理、其它費用管理和不可預見費管理四個部分。在進行項目資金支付時按照一下程序來進行：劃清各項費用開支界限，嚴格遵守費用開支范圍；經(jīng)辦人簽字；有關(guān)業(yè)務(wù)部門審核；財務(wù)部門審核；單位領(lǐng)導或單位領(lǐng)導授權(quán)人核準并簽字。

支付預付工程款時，應按合同約定條件，由施工單位提交用款申請，并經(jīng)相關(guān)負責人批示同意后才支付。用款單位應提供的書面資料包括以下內(nèi)容：工程進度，包括本期工程進度和預計下期工程進度，累計已完成工程量；工程監(jiān)理意見；請款用途、金額；用款單位負責人批示、簽章；會計人員在按規(guī)定撥款后，應及時登記入賬，并附以下原始憑證；用款申請單；用款施工單位收款的正式收據(jù)（嚴禁使用白條）；項目承擔單位撥款的銀行付款存根（嚴禁用現(xiàn)金及現(xiàn)金支票支付）；其他相關(guān)憑證等。

按項目實施、管理方式的不同，工程價款的結(jié)算方式有階段結(jié)算和完工結(jié)算兩種。這主要與簽訂合同的內(nèi)容有關(guān)。工程結(jié)算時，工程施工單位提交結(jié)算單，結(jié)算單主要內(nèi)容：工程項目名稱及具體施工內(nèi)容；合同或協(xié)議規(guī)定的工程量、金額；實際完成的工程量、金額；累計預收工程款或已結(jié)算工程款；本期應收工程款；工程施工單位負責人簽字。工程監(jiān)理提交監(jiān)理報告，工程監(jiān)理的報告包括：項目實施概況；各項工程的工程量、工程造價及工程質(zhì)量；工程監(jiān)理人員的簽章、工程監(jiān)理單位蓋章。

項目承擔單位有設(shè)備購置費用發(fā)生的按以下規(guī)定辦理：正確區(qū)分應列入固定資產(chǎn)管理的設(shè)備與工程材料的界限；購置設(shè)備應按采購合同規(guī)定的條款結(jié)算與支付；設(shè)備安裝完成后，應按照構(gòu)建總成本備查登記管理；項目竣工驗收后，進行整體項目使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，應辦理移交手續(xù)，提交固定資產(chǎn)移交清單，明確接管單位，以確保資產(chǎn)的安全完整。

其它費用包括前期工作費、竣工驗收費、拆遷補償費和業(yè)主管理費。項目承擔單位發(fā)生的這些費用支出，應按照相關(guān)文件規(guī)定的支出范圍、預算額度進行使用，并嚴格劃分項目費用和非項目費用之間、項目各費用之間的界限，屬于共性費用的，應提供分攤標準并分別攤?cè)敫黜椯M用。項目承擔單位發(fā)生屬于不可預見費范圍的費用時，必須提交不可預見費使用申請報告，說明使用不可預見費的原因，使用額度，并逐級報批。

再次，項目竣工財務(wù)決算的管理。土地開發(fā)整理項目竣工財務(wù)決算是以實物數(shù)量和貨幣分別為計量單位，報日常項目會計核算資料匯總、整理為一個完整的指標體系，綜合反映竣工項目的實際支出的投資效果的總結(jié)性文件。

五、土地開發(fā)整理項目資金的決算和審計工作

土地開發(fā)整理項目投入資金量大，工程量大，建設(shè)周期長，在項目結(jié)束時，必須加強對項目資金的相關(guān)決算和審計工作，以確保項目資金的專款專用，充分發(fā)揮資金的使用效率。

一是要認真做好土地開發(fā)整理項目的資金決算工作，認真核對資金撥款情況，對每個土地整理項目資金的支出數(shù)和項目資金的結(jié)余數(shù)進行決算。二是加強對土地開發(fā)整理項目的竣工驗收管理，認真檢查土地開發(fā)整理項目的驗收報告。三是加強對土地開發(fā)整理項目資金的審計工作，確保項目資金“專款專用”，進一步充分發(fā)揮土地開發(fā)整理項目資金的使用效率。