導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇精裝設計標準，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

課堂教學錄播專用教室，是學校用來為教師課堂教學過程進行全程自動或半自動錄制的專用場所。

課堂教學錄播專用教室由三部分組成：教室環境建設、數字化課堂教學錄播系統和課堂教學網絡傳播平臺(環境、硬件和軟件)。

課堂教學錄播專用教室的功能實現如下：

1　精品課程資源建設：錄制優質的課堂教學，作為優質資源存儲和共享、交流。

2　教師課堂教學資源建設：教師自主錄制課堂教學，作為個人課堂教學的資源建設與個人教學反思、課堂教學研討、評估評價的參考。

3　開展網絡教研活動：以課堂教學為主體的教研活動，可利用“錄播”系統直播到每一個教師桌面，也可錄制后作為樣本在網上進行“微格式”分析研討。

4　開展課堂教學績效管理：學校可用本專用教室進行教學管理與績效考核。(1)學校規定教師每年必須錄制一定數量的課，并且自選最好的課，開展好課評比；(2)教研組開展聽課、評課均可在網上進行，形成教研活動數據庫；(3)學校優選優質課，組成學校精品資源，可對外交流、可供學生家長課后瀏覽閱讀、可作為示范課示范他人等。(4)開展好課或優質課評比活動。

5　小型演播室功能：學校召開家長會或視頻會議用。

6　互動錄播：兩個錄播教室之間，能夠展開校際互動，實現兩個教室同上一堂課，有力地推動教育均衡。

二、教室基礎環境建設標準

1　教室位置選擇

選擇位置相對安靜的教室或專用教室(最好不要臨街或靠近操場、音樂教室等)，教室靠近走廊一面建議要有相應的隔音措施。

2　教室結構布局

教室面積：大于或等于標準教室或專用教室(90平米以上)，高度為3.5米左右；

空間分割：有條件的學校可將錄播教室分為教學區、觀摩區、控制區；

學生桌椅排布：秧田式排列與分組排列均能實現，可符合分組討論需要自由組合的需要。

3　教室環境技術指標

溫度：25℃以內；

噪場級：40dB(A)；

混響時間：0.5～0.7秒／100平米。

4　教室環境裝修建議

(1)建議教室吊頂使用有吸聲孔的礦棉板，或其他吸音裝飾；

(2)建議窗戶加裝中空玻璃窗體、增強密閉性：

(3)建議地面使用PVC材質的靜音塑膠；

(4)建議四周墻體采用淺色吸音材料，教室與觀摩室間的隔墻裝飾，采用吸聲板，內填吸聲材料。窗簾等盡量選擇色淡遮光的，教室內的布局盡量簡潔。走廊一側側墻如人流量較大，可采用加強吸音隔音措施；

(5)觀摩室與主體教室(錄制區域)相鄰墻壁建議采用雙層夾膠隔音防爆單向可視玻璃，玻璃安裝時要有一定的下傾角度，防止聲音的反射混響，并注意隔音設計；

(6)室內建議安裝五匹靜音空調，有條件的安裝換氣扇；

(7)室內需按一般教室的兩倍照度安裝日光燈，建議使用三基色燈管；

(8)因教室耗電較大，建議供電系統從大樓主配電箱拉專線，切勿沿用原教室電路，還應確保電源接地良好。

三、數字化課堂教學錄播系統技術標準

1　課前準備模塊需求

全自動課程錄播系統與學校數字化校園資源平臺對接，整合學校數字圖書館、數字成品資源庫，學校、教師可以自建視頻資源、自建課件、教案，并上傳校內動態資源庫。能按照學校實際情況和要求建立資源分類并能對現有資源進行導入。

2　錄播模塊技術需求與標準

系統先進可靠、操作簡單，滿足教學過程常態化(不改變原有的授課習慣)，教學互動和管理方便的要求。

(1)錄制模式：錄制采用主流流媒體格式，錄制結果能形成一個視頻文件，也能選擇多路視頻分別形成單個文件的存儲方式。生成的視頻文件在Windows下能做到不使用特定播放器正常播放。

支持單屏全過程自動錄制，能輸出顯示一個最符合用戶要求的畫面，同時系統可實現全景模式、電影模式、資源模式3種現場錄播策略。

①支持多屏錄制，按用戶需求可選擇至少3路視頻(教師、學生、板書)和1路VCA信號進行全程錄制，并能進行后期編輯。多屏疊加錄制時對視頻采樣分辨率可調。

②系統支持至少N+2路視頻信號輸入。視頻輸入設備采樣分辨率要求：不低于720×576，其中電腦VGA信號能達到1024×768標準，錄播幀率能以25幀／秒錄制，碼流可調。

③支持導播錄制模式，專業人員能利用云臺控制器手動定位并進行畫面切換。并能在自動跟蹤模式下隨時切換到導播模式。要具有簡單的現場同步編輯功能。

④系統在錄制的同時能進行校園網絡直播，支持公網直播。直播時聲畫必須同步，盡量減少傳輸延時(延時越短越好)。

⑤必須有一鍵上下課功能。必須有暫停功能，恢復后從原停止位繼續錄播，不另外生成文件。

(2)全自動多場景錄制：系統能全過程自動錄制，可實現教師、學生、黑板和多媒體設備等多個場景之間，依據動作、聲音或其他特征因素應用智能化策略進行自動切換，全過程自動錄制和自動編輯，場景轉換畫面切換要平滑有過渡效果。支持師生互動和生生互動場景的錄制，多學生互動場景錄制應采用全場景。多場景全自動錄播應避免場景切換中出現無效劣質畫面，如鏡頭抖動引起的畫面模糊等。

(3)拍攝自動跟蹤定位模式：跟蹤定位設備的電磁指標符合國家相關安全標準，對人體無傷害。為滿足教學互動的要求，教師和學生能實現常態下的教學互動自動錄播跟蹤模式均可。跟蹤無盲區，不受環境因素影響，無須攝像人員控制，教師能夠在教室內自由走動，攝像機自動連續跟蹤拍攝，其跟蹤拍攝的活動范圍不局限于講臺；自動策略需支持學生隨機分組合作型授課模式，根據學生座位調整實際情況，確保拍攝主體在圖像中央。

(4)手動錄制模式：需要專業人員參與，利用云臺控制器對教師手動定位并應用專業切換臺進行畫面切換。并能在自動跟蹤模式下隨時切換到手動模式。要具有簡單的現場同步編輯功能。

(5)音頻采集：音頻子系統需實現教師講課、學生答問及課件音頻的采集和混音，并將信號輸出到錄播服務器與擴音系統。拾音方式要能滿足常態(包括互動分組)的教學需求。對主講人要有識別措施，只拾取主講人的聲音信號進行放大。同時保證錄制聲音清晰。對學校的特殊需要可以增加混音策略，或使用智能音頻控制設備來完成音頻智能管理和自動混音功能。

(6)錄制人性化措施：

①設置片頭片尾：開始錄制或直播前，系統應可根據教師個人喜好自動或手動設置、選擇合適的片頭、片尾圖片及文字信息，系統自帶豐富的素材和模板供用戶選擇。

②支持L(E0，索引。

③支持切換效果。

④配套工具軟件必須齊備，特別是編輯軟件、播放器。

⑤支持自動添加課名和校標：開始錄制或直播前，系統應可輸入授課教師姓名、課程名稱、校標或者課標，在直播或錄制過程中自動添加到輸出畫面中，給觀

眾必要的信息提示。

⑥支持一鍵開關機、一鍵錄制和停止。

⑦支持索引(打點)。

(7)支持電子文檔和電腦軟件：系統必須能夠支持各種格式電子文件和常用電腦軟件，如PDF，Office，各種圖片，CAD，Flash等，在教師講課時根據需要同步錄制。對主流視頻格式和播放器提供支持。

(8)錄播節目播放：要求為主流流媒體格式，可通過多種網絡瀏覽器和通用的流媒體播放器播放。播出畫面質量可達到1024×768分辨率或更高分辨率。如有多畫面錄制下來節目可以使用提供播放器軟件進行瀏覽，但同時生成的單流節目(含單流多畫面)可以在任意計算機上通過瀏覽器播放錄制的資源，無需專用播放器。

(9)現場觀摩區設施：作為全自動跟蹤錄課教室，可根據策略將室內每位成員均作為跟蹤拍攝的對象，如果室內坐有大量聽課教師將會嚴重影響拍攝效果，建議有條件的學校單辟觀摩區，既實現現場聽課也不影響常態錄課。

四、課堂教學錄播系統資源管理模塊、

1　平臺建設：(1)平臺建設要求。要有完善的平臺，并提供向上級平臺上傳的接口，為今后區級或市級平臺的搭建做準備。同時要能對其他廠商的平臺接入和兼容預留接口。該平臺能支持對視頻、課件、教案、評論及其他相關素材以及用戶、功能版塊的管理，提供用戶注冊、上傳發表評論搜索等功能。(2)系統技術列表見表1。

2　和存儲：全自動錄播課堂教學后，能結合錄制軟件自動上傳至服務器并進行，實現點播和直播；同時對資源能按照學科、年級等需求進行自動分類。考慮到有學校可能有兩套以上的錄播教室，同時直播時專家和教師能在平臺界面上自由選擇觀看。支持主流存儲方式，對外網和對內網能自動生成高碼流和低碼流2種流量。

3　用戶管理：支持多級管理，任課教師、教研組、學校領導有不同的權限進行資源的管理、審核和。教師可以在資源平臺上自主申請上課時間，領導批準后。錄播教室開機后，錄播軟件能自動到資源平臺比對課表，所有信息能自動生成。大大節約管理成本和提高辦公效率。

4　與資源平臺對接：本節視頻課程中出現的教案、課件等資源能夠提供給用戶下載。考慮到教師的著作辛苦可以加設權限，校內用戶可以免費下載。另外，資源平臺能單獨增加課件、教案、常用小軟件等教學資源下載欄目。真正做到一個平臺多種資源共享。

5　數字微格教研評估：能實時或點播時進行評估、評分匯總，實現在線評估，微格評測，打點標注、技能訓練，教學研究，支持IE實時在線評估。領導或專家可以通過計算機隨時觀察教師上課情形，并對課程關鍵點進行點評，做好標記，方便回放時的快速定位。

6　網絡應用，資源共享：作為網絡教學的音視頻采集前端，通過網絡在校園內直播授課過程。作為視頻教學內容數據，在校園內供學生觀看和下載，增加校園網站的教學手段，同時通過校園網進行資源共享，增加網絡教學的增值空間。也有利于網絡評課。可通過Internet訪問，隨時點播相關課堂教學內容，學生即使在家里，也可以實現補漏拾遺和實現“課堂再現”式復習。

7　后期編輯：資源管理平臺為B／S架構，系統應支持用戶管理。系統在錄播完成后，形成的文件能自動歸類上傳，且支持VOD點播，授課教師直接應用錄播系統查看錄像并導出錄像文件或在統一錄播網上管理平臺調用錄像文件。并支持前臺在線編輯或后臺非線性編輯，如果需要，教師還可以在后臺非線性編輯機上重新編輯已錄制好的課件。能根據學校定義課的類型決定錄制下的節目是否能共享，必須有審核和全面的用戶權限管理功能。

8　互動錄播：互動錄播有三種參與方式，一，主講教室，每個互動有且只有一間主講教室，是互動過程中講課的教室；二，互動教室，由一個指定的輔導教師負責，每個互動可以有一到多間互動教室，互動教室的學生聽主講教室的課程，并能參與課堂過程的提問互動；三，觀看客戶端，觀看互動的直播過程，包括主講教室和互動教室的內容。互動錄播需要保證畫面、聲音、延時、錄制四方面的要求。一，畫面，參與互動的主講教室和互動教室能夠看到主講教室的教師圖像、VGA畫面和主講、互動教室的學生畫面，并根據需要進行畫面切換；二，聲音，互動錄播必須能進行回音抑制，保證互動過程聲音清晰；三，延時，單向互動延遲必須控制在300ms(不考慮由于網絡增加的延遲)，保證雙方交互的順暢進行；四，錄制，互動形成的錄像文件必須包含主講教室和互動教室的錄像，能點播能夠觀看互動的完整過程。

五、錄播系統培訓與服務

1　錄播硬件免費保修時間為5年，錄播軟件前5年免費升級；在設備的設計使用壽命周期內，報價單位應能保證使用方更換到原廠正宗的備件材料，確保設備的正常使用。

2　服務時間的承諾：須明確響應供貨的時間要求。

3　賣方所提供的貨物開箱后，如使用方發現有任何問題(如外觀有損傷)，賣方必須立即以同樣型號的設備在使用方商定的時間內更換，確保其使用。

篇2

引 言

精裝修工程是建筑工程一個重要組成部分，它的質量直接影響工程的使用功能和觀感效果，本文從精裝修工程施工中常見的質量問題入手，提出防治措施，并就如何與各專業配合施工及管理進行總結，使裝修工程與設計效果融為一體，達至美而無瑕。

1 建筑精裝修與施工配合的重要性

1.1 建筑精裝修的發展及其施工特點

相對于家庭裝修交付時間分散、相互干擾、施工周期長等問題，精裝修樓盤更加節約資源，符合現代城市的高速生活節奏。隨著精裝設計水平和技術標準的提高，其豐富的設備功能、人性化的裝修特色以及可靠的質量越來越受到社會的關注。但與此同時，對于精裝修質量、功能、個性化要求的提高也使精裝修工程向著系統化、裝配化、集約型的方向發展，作為工程管理人員必須在保證產品質量的基礎上，實現對施工成本與進度的嚴格控制。

1.2 采取施工配合的重要性

現代建筑除結構、水電、采暖外，還包括通風、空調、消防、安保及多種智能化、個性化的配套設施，因此工程涉及的專業多、工種復雜，很多階段都需要多個專業施工單位進行交叉作業，如管道及預留、預埋等施工項目應在土建主體施工中配合進行，電氣專業階段性較弱、系統性強、周期長等，并在此基礎上，高效、合理、有序地安排各專業的作業時間與進度配合。除施工進度外，各專業間的施工配合還體現在設計協調、工藝溝通，以及標準的統一等方面，特別是開發商普遍采取專業分包的形式，涉及施工的單位較多、協調量較大，工程管理人員應積極參與溝通，使各方充分了解工種交叉密集的施工對象的設計布局和工藝標準，盡可能減少配合不當所導致的設計缺陷和施工矛盾。

2 樓地面工程

（1）樓地面工程施工前必須進行排磚和選磚，現場測量實際尺寸，確定好磚縫寬度、顏色，留出波打線寬度，大面必須整磚，不能出現“破活”，遇到轉角處地磚要進行45°套割；

（2）鋪地板磚時一定要嚴格按施工工藝進行，采取干硬性水泥砂漿，地板磚上滿刷素漿，用橡皮錘錘實，不要采用在水泥砂漿上“澆素漿”的作法，不然很容易鼓，返工損失很大。同時，注意按規范要求澆水養護，房間入口要進行封閉，不要過早上人；

（3）踢腳線：注意上部墻體刮膩子時預留出踢腳線的高度，否則使用水泥砂漿貼踢腳線，將來肯定空鼓；墻體下部的平整度要符合驗收標準，踢腳線出墻厚度要一致，花崗巖踢腳線上部要作成斜角，避免因出墻厚度過厚影響觀感。

（4）選磚：不論是地板磚還是石材，都要進行選磚：一是材質顏色，一是截面尺寸，防止貼完后出現色差，板縫寬窄不均。

（5）樓梯：面層施工前必須清理干凈，防止空鼓，踏步的寬度、高度應符合設計要求，樓層梯段相鄰踏步高差不應大于10mm，每踏步兩端寬度差不應大于10mm。施工時，應先找好樓層休息平臺標高，均分計算好踏步的高度彈線施工。

3 內墻工程

（1）優選施工單位，選擇施工經驗豐富的施工單位，采取“樣板引路”的質量管理方法，現場做樣板，驗收合格后再進行施工。

（2）技術交底要到位，墻面精裝修和墻面刮白是兩個截然不同的概念，必須要在技術交底中明確，交到班組，交到每一個施工操作者。

（3）過程檢查要跟上，墻面工程最主要是刮膩子找平，前期施工不論是磚墻還是混凝土墻都不可避免存在問題，首先要找平，一遍不行兩遍、三遍，找平后用砂紙打磨平，不能有遺漏的地方，過程檢查要采用燈光照射或強光手電，逐面墻進行檢查，發現不平的及時修補和打磨，這一道工序最關鍵，一定要有專人檢查把關，合格后方可進行涂料施工。

（4）涂料施工，一般為兩遍乳膠漆，注意第二遍不要著急施工，一定要等吊頂、安裝、墻地面等裝修全部交活后再施工，尤其是電氣、弱電安裝工程，后期變更較多，一旦第二遍涂料完了就不能再進行改動了。涂料施工人員一定要細心、責任心強，一次刷好，一定要刷均勻，無色差、無流墜、無透底，梳子不到的地方要用刷子補刷。

（5）陰陽角處理要到位，一定要認真處理，上尺檢查，棱角順直分明。

（6）涂料顏色要一致，涂料分批進場顏色要一致，涂刷的時候現場專人檢查，一旦有問題立即停止施工，不能將就湊合，防止因色差影響墻面觀感質量，造成不必要的返工損失。

（7）墻面穿墻桿眼要處理好，剪力墻施工留下的對拉螺栓眼要派專人認真封堵，不可忽視，無論是內墻還是外墻都容易留下隱患（外墻滲漏，內墻裂縫）。

4 精裝修與其他建筑項目的施工配合

4.1 與基本水電工程的施工配合

由于精裝施工往往與毛坯施工是不同的施工單位，而電氣工程與精裝施工的交叉作業較多，因此精裝人員必須與電氣施工人員積極溝通，協調好各工藝的順序及連接。筆者所在的工程中曾因考慮后期頂棚打吊筋對線路的影響、公共部位專業管線裝修單位無法接手更改等因素及為節省開關插座面板燈頭的費用，而選擇在裝修單位進場后再安排戶內穿線，結果影響了工程的后期進度。

精裝修單位與建筑給排水的交叉作業主要集中在廚衛施工方面，精裝技術人員應首先進行測量放線，并對給排水安裝人員予以技術指導，使其充分掌握安裝標準和設計要求，管道過墻、樓板及管道敷設標高位置等應在現場標注清楚，并配合給排水安裝人員進行開洞鑿槽工作。經排水管通球及通水試驗，確定排水暢通無泄漏，再進行裝修找平防水等地面工作。

4.2 交接界線的把握

精裝修單位應做好建筑結構、二次結構、門窗工程、水電工程等各方面的交接工作，驗收時發現問題必須及時解決，避免各方相互推諉責任。根據不同建筑、不同工程，可設定不同的交接界線，以住宅房的水電交接為例，應做到以下幾點：給水管道每戶都需要與精裝修隊伍逐戶試壓交接，并且經雙方、監理、成品房工程現場、現場項目部人員確認。排水管道逐戶及雨水管道通水、通球、外觀全數檢查，各方共同確認交接。交接過程中應強調交接各功能實驗的真實性，精裝修單位必須抱著負責任的態度，逐戶過堂，不合格的絕不接手，對原施工方形成壓力，使之嚴格按照設計標準交付，避免后期作業中的潛在風險。

5 結 語

現代精裝修樓盤的建設是一個復雜的系統工程，土建、安裝、精裝各專業間聯系緊密、相互影響，實踐中必須從整個建筑的構造特點和功能要求出發，結合各專業總量、各階段施工特點進行積極有效的協調溝通，形成各生產要素的優化組合，以保證工程的整體質量和進度，實現精裝修樓盤的經濟價值和社會效益。

參考文獻

篇3

關鍵詞：設計管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A文章編號：

引言:

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，這就需要開發企業的管理模式由粗放型轉為集約型管理，實現開發成本費用的精確控制。

正文：

企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現價值最大化；“節流”即房地產項目各階段的成本費用控制。

通過大量房產工程項目研究表明,到項目初步設計階段，所達到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%；到施工圖設計階段，基本能確定的工程造價程度可達到90~95%，而施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程造價控制的關鍵。

然而在實際項目工程中，因設計階段對于成本控制工作的不重視，導致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設計相關問題有：

1）、拿地前未對項目現場進行切實有效的勘測，或是規劃設計條件未了解清晰，或是未做項目

強排多方案比較，以致對項目定位未達到精準、最優、可實現性強的目標，進而在后期設計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區域在地下50、60米深度區域內存在大量溶洞的地質情況，并在設計時，未進行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導致工程停滯。公司層面為穩妥起見，將原設計方案推倒重來，所有前期準備工作重新做過，這不僅浪費大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

2）、設計招標過程中，不合理的報價中標原則，導致設計單位的不正當競爭，使得設計工作進度、質量及后續配合產生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。

3）、設計工作開展階段，設計內控技術、管理工作未及時有效跟進，導致設計成果質量成本控制權往往在設計院手里，房產公司本身沒有有效監控，導致出現某些成本處于失控狀態（比如：粗放式的設計管理導致建筑產品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。

4）、各專項設計工作的組織安排不合理，導致設計周期延長、設計工作反復、設計質量低下等情況產生。譬如，某個房產項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設計階段未進行及時的精裝設計工作的跟進，而在等施工圖報批后再進行，則很有可能會導致精裝設計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。

……

綜上可見，在項目的設計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過管理使得項目的造價成本在設計階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對其中的方式方法進行研究細化并付諸于實施。

首先，為使設計工作在社會暨定成本范圍內高效合理開展，公司設計、成本管理部門根據公司管理特點，結合以往項目管理經驗，需制定出相應限額設計指標，用以指導設計工作正常開展。

其次，我們需要重視市場調查和工程可行性論證工作、結合規劃前期條件以及現場實地的查證，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化，進行合理的項目定位，確保項目合理的開發周期，控制整個項目的總體運營成本。

再次，我們需要在項目各設計階段，通過詳細的設計內控技術管理工作，達到良好的成本控制目標：

設計前期準備階段：

1）、多渠道了解收集項目規劃條件、基礎資料，準確及時明確項目設計要求，提高設計任務書的編制深度，明確限額設計指標，并在合同執行中強調貫徹，以切實起到控制投資的作用。

2）、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產品定位及技術要求，為項目決策提供有效的技術支持，進行強排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉，提高項目整體性價比，降低成本。

概念方案及方案設計階段:

1）、做好規劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地

增值收益最大的設計方案，提高項目整體性價比。

2）、充分利用原生態環境（包括地形高差、植被水流等），總平設計應用足容積率、盡

量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創造最高的土地增值方案

和溢價性最高的產品體系。

初步（擴初）設計階段，包括驗證:

1）、方案設計的經濟合理性（如：體型系數，窗墻比等指標）；

2）、建筑單體設計的合理性：平面功能布局、豎向設計、立面風格、重要部位（如：

首層大堂、樓電梯間等）等；

4）、建筑主體主要材料部品配置標準引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室

內設備標準、電器及空調配置標準、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面

積及交通形式；

5）、基礎、結構承重體系的比較選擇工作：如設計荷載取值、地下室、基礎結構選

型、上部結構形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景觀方案融合、景觀設計標準〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配

比、景觀構造節點選用、城市家具配置、單方造價標準要求等〕引入；

7）、精裝方案融和、精裝設計標準引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房

等）；

8）、小區配套設施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施[小學校幼兒園]面積

及標準引入；

9）、市政管線、配套設備設施的引入（市政管線如：社區給排水、電氣管網、燃氣

管網、通訊弱電系統等；配套設施設備如：各系統負荷中心、垃圾房等）

10）、對其它共性部分設計標準要求引入。

施工圖設計階段：

1）、在預定概算限額內，對不同設計技術方案及材料進行成本研究，提出成本控制的設計建議，并在設計說明中明確，確保在投資限額范圍內作好施工圖設計；

2）、施工圖出圖前，對主要成本技術指標（如：含鋼量等）進行測算，達到指標方可正式出圖；

3）、施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，要保持與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合，并根據市場定位、客戶需求列出交樓標準。

施工圖配合階段：

1）、施工圖設計完成后，及時組織各專業相關人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對設計成果做精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節〕。

2）、加強設計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設計變更，必須堅

持先算經濟帳后變更設計的原則，同時，盡可能把設計變更控制在設計階段，減少或

避免施工中的設計變更；

各設計階段提交的成果中需附有設計成本匡算（估算）、概算、預算清單，為下一階段成本控制提供依據。

另外，設計院的選擇與管理也是控制設計成本至關重要的一個環節，在實現的過程中，我

們需要關注如下事宜：

設計院的選擇：應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。可通過概念性方案做多家設計院比選。

專業負責人的選擇：專業負責人應有2、3個以上優秀項目的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有較強的影響力和控制力。

與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院；同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調動設計院的積極性；也可將此指標作為建立長期的戰略合作伙伴關系的必要考評指標之一。

設計周期的合理取值：要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計。

設計費的合理取值：設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。

設計合同中明確限額設計為設計公司必須履行的義務：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔的違約條款。

限額設計合同的引入和使用：限額設計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。

此外，眾所周知，設計組織能力決定設計工作效率，提高設計組織能力，直接影響建設項

目的進度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

加強外部溝通能力，及時準確解讀項目外控條件，確保項目設計工作快速高效正確開展，不發生嚴重的逆轉情況，降低直接、間接成本；

做好設計進度控制，運作好各設計階段、各設計子項的串聯與并聯，合理確定各專項設計在各設計階段介入的時間及深度，以及設計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。

做好設計質量控制，控制設計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加；做好設計前后階段之間及各專業設計之間的配合、協調，減少差錯、修改、變更；設計差錯應盡可能消滅在實施前，做到事前確認，降低對建安成本的影響，減少實物返工；重視業主意見反饋。

最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設計的正確性、合理性，減少重大設計修改及

返工。

施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業經驗豐富、有較強成本控制意識，易于溝通

的施工圖審查公司，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。

其他外部資源的引入：當需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進行技術、經濟等層面的多角度論證或咨詢。

結語：

如上，已較為清晰地闡述了房地產項目在整個設計過程中，進行有效設計成本管控的主要方法和要點。房地產設計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產公司眾多部門的長期性工作，需要我們運用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細化控制，讓房地產企業贏在微利時代。

參考文獻：

篇4

我國房地產市場競爭激烈，外商獨資企業、合資企業、國企、民營企業全面參與到房地產市場競爭，各房地產企業成本管理理念、方法不一，但面對如此激烈的市場競爭，如何有效地控制成本，提高經濟收益，是房地產企業普遍關注的重點，而精裝修工程是房地產開發項目的必然趨勢，其中精裝修成本管理是精裝修項目管理中核心要素，房地產開發企業只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優勢，合理管控成本，迅速實現低成本擴張，才能在競爭中具備優勢。但要做好精裝修項目的成本管理，必須要求全員、全過程、全面的成本管控。

1 精裝修工程成本控制的重要性

精裝修工程成本管理是指：在精裝修工程項目生產經營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。目的在于充分動員和組織全體項目人員，在保證產品質量、效果的前提下，對精裝修工程項目生產經營過程的各個環節進行科學合理的管理，力求以最少生產耗費取得最大的生產成果。由于精裝修工程成本占建安成本的30％～35％、售價的10%-15%，因此精裝修工程成本對項目投資影響重大，并且對項目的裝修效果、質量、檔次也頗具影響，所謂“一分錢一分貨”，致力于“花小錢辦大事”， 投入影響效果，在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當重要。

公司已經重視精裝修工程成本管理工作，盡量實現精裝修項目標準化，通過標準化實現成本節約：2009年12月16日的《關于標準化新成果的通知》中提出對大堂、樣板間、走廊等設計裝修配飾標準要求，2009年12月8日《住宅欄桿、空調格柵標準化操作指導書（2009版）》的通知中明確對鋁合金窗、欄桿檔次配置，2009年6月22日《展示樣板房操作指導書》中明確對樣板房精裝修設計、硬裝、軟飾建造標準，2009年9月7日《展示樣板房年度施工單位操作辦法》的通知中明確樣板間年度施工單位，2009年9月7日《關于嚴格執行集團采購項目操作程序》的通知要求精裝修項目能用集團采購的必須用集團采購，2009年4月20日《關于加強2009年成本管理工作的通知》中提出嚴格落實四階段成本目標以及加強成本管理研究工作。以上可見，精裝修工程成本管理在成本管理體系中具有相當重要的作用。

2 精裝修工程成本管理的通用方法

精裝修工程成本管理的通用方法：設定精裝修成本目標、指導精裝修設計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工結算。

2.1設定精裝修成本目標、指導精裝修設計

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設定成本目標，指導精裝修設計，在成本目標范圍內實現精裝修設計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統一，找出效果和成本的最佳比值，實現價值工程最優化。突出裝修亮點，并對設計單位設定限額設計標準。

2.2精裝修成本測算

精裝修成本測算就是根據精裝修設計方案、初設、施工圖設計成果，不斷測算精裝修造價是否在成本目標范圍內，并不斷修正精裝修設計、合理選擇應用材料，在保證產品質量、檔次的前提下，實現成本、效果統一。

2.3工程招投標、竣工結算

工程招投標、竣工結算是精裝修工程過程管理成本控制方式，在成本目標范圍內，通過招投標、競價，實現節約成本。

3標桿企業精裝修成本管理方法

3.1 星河灣精裝修成本管理方法

3.1.1材料甲供為主

星河灣精裝修項目的樣板間較多，主要是歐洲新古典風格，以臺灣設計師邱德光為代表，厚重，材料以石材為主，視覺沖擊力強，材料考究，大量使用進口石材和馬賽克，拼花圖案運用較多，樣式新穎、精裝修豪華，材料堆砌程度較高，精裝細節和質量較好，是房地產精裝修項目的標桿。但星河灣項目的主要材料：石材、木飾面甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由開發商自己的材料工廠供貨，生產出的產品是市場上獨一無二的，因此星河灣項目裝修風格不僅外界不能復制，并且還能節省成本、保證品質。

3.1.2 戰略施工單位

星河灣的精裝修由于施工難度高、工期長，對施工工藝和現場管理要求非常高，因此精裝修施工單位基本都是戰略協議單位，精裝修施工單位按協議利潤、固定費率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰略施工單位不僅能保證品質，而且成本合理、可控。

3.2 綠城精裝修成本管理方法

3.2.1戶型類似、裝修風格一樣、各大城市復制

綠城精裝修項目與星河灣的精裝修項目同樣注重精裝修、園林工程的精致程度，并且綠城精裝修項目外裝修、室內戶型、精裝修風格相仿，室內精裝修主要是美式新古典與現代手法結合的風格，以BLD設計事務所為代表，戶內空間交通流線設計合理、緊湊；石材使用適度，不超過三種顏色，注重石材表面肌理的處理；木質貼皮恰當使用，提高穩重感和溫馨感。綠城精裝修項目通過各大城市大量復制，并且主要材料集團采購，不僅戶型獲得廣大認可、裝修保證品質、縮短項目開發周期，節省大量成本，導致擁有一批忠誠客戶追隨各大城市樓盤。

3.2.2自有裝修施工單位

綠城自有精裝修、園林施工單位，材料主要通過集團采購方式購買，不僅能保證材料、施工品質，而且降低了成本。

3.3 精裝修標桿企業成本管理方法

3.3.1 準確定位

精裝修項目產品定位很重要，要在營銷對產品做市場定位分析后，對比各區域精裝修樓盤交樓標準，調查對比精裝修樓盤優缺點分析后，準確定位樓盤的精裝修標準。

3.3.2 產品標準化

精裝修項目產品標準化，室內戶型、精裝修風格、裝修材料基本一致，使得裝修材料標準化，通過集團采購、或則自身生產（如果有條件的話）的方式，供應裝修材料；并且裝修施工單位是戰略協議單位、或則自有，不僅能保證材料、施工品質，而且降低成本。精裝修項目產品標準化將是房地產開發公司的核心競爭力。

3.3.3 客戶敏感點分析

精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，關注度不高的地方可以僅做基本配置，“好鋼用在刀刃上”，要在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，提升亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩，沒有亮點，要更大限度的節約成本。

4 提升精裝修工程成本管理能力建議

4.1 精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發生大規模返工、出現裝修不合理情況。實體樣板間不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過營銷實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現不可預知的情況。

4.2 裝修風格盡量簡約、要突出亮點

簡約式裝修風格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，室內設計突出幾個亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質的基礎上節約成本。

4.3 設計盡早介入、探討精裝產品標準化、先平面后立面再園林的設計模式

精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。

探討精裝產品標準化：室內戶型、精裝修風格、裝修材料基本一致，標準化裝修材料可通過集團采購、區域采購的方式供應，不僅能保證品質，而且降低成本。并且標準化產品還能夠縮短開發周期，減少設計變更。

探討先平面后立面再園林的戶型優化、外立面新穎、與園林風格統一的設計模式，突破先立面后平面再園林的外立面一定、戶型跟著立面走（不走也得走）、園林風格不一定與立面協調的設計模式。

這樣一旦形成：先平面后立面再園林的精裝標準化產品，我們公司的核心競爭力將空前加強。

4.4 加強集團采購、區域采購、培養戰略精裝修施工單位

集團采購、區域采購是保證精裝修工程項目材料品質、降低成本的有效手段。項目將與裝修效果、檔次有關的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區域采購，另外涂料、開關面板、空調、內墻磚選用集團采購。集團采購、區域采購可以降低成本，同時也能控制產品質量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項目的檔次需求。在精裝修工程項目材料供應上，集團采購、區域采購項目還要加強，如木地板、衣柜。

建立戰略合作伙伴的評價標準體系，并增加過程評價及后期評價，通過淘汰、引進機制引進精裝修工程戰略合作伙伴，根據評價體系，建立完善的管理模式及辦法，對戰略合作伙伴進行培養及管理。

4.5 過程管理是保證裝修品質的關鍵

過程管理涉及到對計劃、進度、質量、工序、成品保護的管理，相對于工序和成品保護，計劃、進度、質量管理容易的多。

工序管理難點在于施工單位多，協調耗費精力大，如在總包招標時，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規范標準比精裝修抹灰找平要求低，導致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標時應將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調設備、管道應已就位，因此空調施工單位至少提前一月進場；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

成品保護是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個作業面上，很多施工單位同時作業，難免出現成品破壞后無法找追究到責任單位的情況，因此成品保護必須得投入更多人力，將成品保護納入獎懲措施，由精裝修施工單位負責精裝修成品的統一保護，各單位施工完畢驗收后移交精裝修施工單位負責管理，由精裝修施工單位對地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統一保護，并詳細記錄施工進出情況，一旦成品破壞后可追溯相應的單位。

可見工序、成品保護管理是精裝修工程過程管理的重點，做好工序、成品保護管理就能保證裝修品質。

4.6加強精裝修工程成本學習研究

篇5

關鍵詞：高層建筑；電氣設計；動力及照明配電系統；

中圖分類號：TU97文獻標識碼： A 文章編號：

本項目為某33層高層住宅樓。地下 2 層，地上 33 層。地下 1 層為自行車庫，地下 2 層為儲藏間， 地上 1 層 ～33 層為住宅，總建筑面積為 34 517．21 m2，其中地下建筑面積為 2 008． 97 m2，地上建筑面積為 32 508．24 m2。

以下對該工程的各個系統進行分析介紹。

1、負荷分級、負荷計算

1．1 負荷等級

根據 GB 50045-95( 2005 年版) 高層民用建筑設計防火規范3．0．1 條和 9．1．1 條，本工程為一類高層建筑，其中消防電梯、潛污泵、正壓送風機、排煙風機、應急照明等消防負荷為一級負荷，其余均為三級負荷。一級負荷的用戶應由雙重電源供電。這里所說的雙重電源根據 GB 50052-2009 供配電系統設計規范應是相互獨立的兩路電源，應分別來自不同電網，或者來自同一個電網但兩路電源的電氣距離比較遠，一路電源系統出現異常或故障時，另一路電源仍能不中斷供電。

1．2 負荷計算

住宅類建筑的負荷計算一般采用需要系數法，用電設備的功率乘以需要系數和同時系數( 一般同時系數取 0．9) ，便可以直接求出計算負荷。

本工程的標準層包含有兩個戶型，戶內使用面積分別為80．58 m2和 95．1 m2，每戶按6 kW 計算; 本工程共兩個單元，每個單元 132 戶，根據《全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇—電氣》中的“需要系數選擇表”查出需要系數取 0．4。本工程應急照明配電箱每 3 層設一個，每個按 3 kW 計算。則有功功率 Pjs=( 0．4 ×792 kW + 1 × 54 kW) × 0．9 = 333．72 kW; 計算電流: Ijs=Pjs/0．658 / cosΦ = 333．72 /0．658 /0．9 = 561．9 A。

2、配電系統

在小區地下車庫內設一變配電室，本工程的供電電源由此變配電室沿車庫內的橋架引至本工程地下 1 層配電室，供電電源電壓為380 V/220 V。由于是沿橋架敷設，則總進線選用 NH-YJV 電力電纜。

在本樓地下 1 層配電室分別設置兩臺照明配電柜及兩臺動力配電柜，以方便不同種類負荷的用電計量和電費收取。正常照明的配電系統采用了放射式與樹干式相結合的系統配電，配電干線采用 YDF-YJV 預分支電力電纜，在每層電表箱處做一個分支，電表箱為插卡式電表箱，設于電氣豎井內，面向前室，方便用戶插卡取電。應急照明的配電系統采用樹干式系統配電，每個應急照明雙電源配電箱為樓梯間、電梯前室及地下 1，2 層走道的應急照明和燈光疏散指示供電，配電干線采用 NH-YJV 電力電纜。而對于正壓送風機、消防電梯等重要的消防設備則采用放射式系統配電，并且在末端配電箱處設置雙電源自動轉換裝置。

3、照明系統

照明設計包含有正常照明和應急照明兩類。根據 GB 50034-2004 建筑照明設計標準 5． 1．1 條及 6．1．1 條的要求，居住建筑照明標準值及照明功率密度值為: 廚房、衛生間照度值為 100 lx，臥室照度值為75 lx，餐廳照度值為150 lx，照明功率密度值為不大于7 W / m2; 由于不是按照精裝房設計，戶內僅預留燈口位置，并且根據建筑專業家具擺放的位置確定插座及電視、電話、網絡出線口的位置。

在樓梯間、電梯前室、電梯機房、水箱間、自行車庫及地下2 層走道內設置應急照明及燈光疏散指示標志，以便于在火災發生時能及時指引人群逃離火災現場，確保人員的人身安全。

4、火災自動報警及聯動控制系統

本建筑屬于一類高層建筑，為一級保護對象，采用控制中心報警系統。在小區的消防控制室設置火災報警控制器、消防聯動控制設備和區域顯示器。本工程火災報警系統由火災自動報警系統; 消防聯動控制系統; 消防直通對講電話系統; 應急照明控制系統組成。

在樓梯間、消防電梯前室、電纜豎井、電梯機房等處設置感煙探測器，在單元出入口、樓梯口等處設手動報警按鈕( 手動報警按鈕內應設消防電話插孔) 、火災聲光報警器。本小區的消防控制室設在本樓 1 層，且有直接通向室外的門。消防控制室可以對整個小區的消防設備及需要防火的區域進行控制和監視，且對消火栓泵、正壓送風機、排煙風機、電梯、應急照明等消防設備和非消防配電箱等設施進行手動和自動控制，并且能夠顯示其工作狀態

及故障狀態。

5、防雷保護及接地系統

根據該建筑物的長度、寬度及高度，計算出與該建筑物接收相同雷擊次數的等效面積

Ag= 0．048 4 km2，又查表得出該建筑物所處地區雷擊大地的年平均密度 Ng= 6．05 次 / ( km2·年) ，以及校正系數值 k =1，根據公式:

N = k × Ng× Ag。

計算出該建筑物的年預計雷擊次數 N =0．3273 次/年。按照GB 50057-2010 建筑物防雷設計規范 3．0．4 條的規定: 本建筑物年預計雷擊次數大于 0．25 次/年，應按二類防雷設計。本建筑物外部防雷措施采用裝設在建筑物上的接閃網和接閃帶混合組成的接閃器方式，外部防雷措施:

1) 沿屋頂周邊的女兒墻敷設一圈接閃帶，并且在整個屋面裝設不大于 10 m × 10 m 的網格。凡是突出屋面的風管、放散管等在屋面接閃器保護范圍以外的非金屬物體需裝接閃器，并和屋面的防雷裝置連接; 金屬物體可不裝設接閃器，但應和屋面的防雷裝置連接。

2) 利用本建筑物剪力墻暗柱內中的兩根不小于 Φ16 的鋼筋作為防雷引下線。

3) 外墻內、外垂直敷設的金屬管道及門、窗、欄桿等金屬物的頂端和底端均應與防雷裝置連接。

4) 設均壓環，利用建筑物結構圈梁中的鋼筋每三層連成一閉合回路，并應與防雷引下線連接。

內部防雷措施: 在地下 1 層，將本建筑物的金屬裝置、建筑物內系統及從外部引入該建筑物的金屬管線與防雷裝置連接，以實現等電位。

本工程接地系統為 TN-C-S 系統，接地電阻應不小于 1 Ω，當實際測量不滿足此要求時，需要增設人工接地極。本工程設置總等電位聯結，將樓內電氣裝置外露可導電部分、穿線鋼管和橋架、支架、進出建筑物的金屬管道等部位進行聯結，以降低該建筑物內間接接觸電壓和不同金屬體之間的電位差; 避免由建筑物外部經過電氣線路或者金屬管道引入的故障電壓的危害。為防雷電波侵入及操作過電壓等引起的浪涌電壓，本設計在總配電柜處加裝過電壓保護。

6、樓宇可視對講系統

篇6

目前中國速凍食品品牌主要有：“三全”、“思念”、“龍鳳”、“灣仔碼頭”、“笑臉”、“蘇阿姨”、“狗不理”、“五豐”、“桂冠”、“貓不聞”、“海霸王”、“甲天下”等。規模經濟的匯聚品牌已成各種細分市場的鼎足之勢。同其它食品品項比，各企業的內部發展也處于探索中前進階段，不斷加強自身的技術實力、完善產品鏈、探索成功的運營模式等都是各生產企業面臨的必須戰勝的挑戰。目前，福建的冷凍食品以海欣、百洋等為代表，其中海欣主打魚丸產品，并提出了“百年魚丸世家”的品牌概念，旗下“香港撒尿魚丸”還獲得了北京奧運會鳥巢運動館專供食品的榮譽。奇上企畫認為：作為“海派”冷凍食品的代表，以海欣為例，應該在競爭全球化的環境中發現自己的“藍海”，找到一條契合未來冷凍食品消費的海上絲綢之路！

當強手和對手都把重點放在傳統市場競爭和銷售渠道上，福建冷凍食品則應另辟蹊徑，因勢利導，把戰略發展重心從家庭消費市場轉向餐桌消費，找到自己戰略優勢，奇上企畫以海欣食品為標本，制定了7大營銷攻略，希望對福建的冷凍食品企業有所啟示和幫助。

攻略一．借雞生蛋，聯合營銷——“海欣食品+沙縣小吃”計劃

讓海欣的渠道沸騰起來：熟賣營銷系統撬動——將海欣冷凍食品加工成熟食售賣

1. 合作背景：沙縣小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全國各地1.7萬多家，產值30個億，每年為業主們賺回6億多元利潤。但是，歷經低成本擴張的初級階段后，沙縣小吃相繼遭遇“福州突圍”和廣州“硼砂事件”，在冒牌店和當地小吃的夾擊之下，沙縣小吃面臨行業整合、經營標準、品牌規范、連鎖化發展等發展問題，在這個特殊的歷史階段，對海欣是一個難得的機會，我們要找到一個著陸點，把全國的沙縣小吃變成我們海欣的熟賣營銷渠道！

2. 合作模式：聯合沙縣小吃同業公會，與沙縣小吃結成全國唯一戰略聯盟，連鎖合作。

（1） 海欣與沙縣小吃同業工會簽署戰略合作伙伴協議，為沙縣小吃導入連鎖經營模式，從品牌定位、經營模式、管理規范、財務制度、產品/衛生標準、形象包裝與推廣等方面，全力打造“五星級沙縣小吃連鎖店”，并建立樣板店；

（2） “五星級沙縣小吃連鎖店”設立統一的店招及裝修標準，店招上體現沙縣小吃商標、沙縣小吃同業工會授權標志、海欣美食商標；

（3） “五星級沙縣小吃連鎖店”店主僅限沙縣人，舊店改裝加盟或新店加盟均可！

（4） “五星級沙縣小吃連鎖店”的核心產品為：拌面、扁肉、海欣魚丸、香港撒尿魚丸等；

（5） 海欣和沙縣同業工會共同部署全國性沙縣小吃中央廚房和物流中心，統一管理，每年一度對各店進行綜合評估，若有不合格，即取消經營資格，保證“五星級沙縣小吃連鎖店”產品的品質和標準化；

攻略二. 無中生有，搭乘順風車——海欣魚丸+永和豆漿（或各本土小吃連鎖品牌）

我們的目標：成為永和豆漿的魚丸冷凍食品專業供應商，在他們的菜單上增加海欣魚丸、香港撒尿牛肉丸等單品。

攻略三. 錦上添花，順手牽羊——在便利店、酒吧設立“海欣燒烤專柜”

銷售模式：在便利店、酒吧設海欣美食燒烤專柜，即熟即賣

產品建議：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇貢丸、海欣玉米香腸

攻略四. 自建連鎖終端--海欣魚丸店

營銷模式：建立海欣魚丸店連鎖模式，建立樣板店，大力發展加盟店；

加盟模式：海欣在中心城市設立一家自營店（旗艦店），合理部署該市加盟店的數量和規模，每個加盟店繳納1萬元的加盟費，海欣統一配貨，并提供統一的形象包裝標準、店面裝修設計標準、經營培訓等支持；

攻略五. 讓海欣的市場定位沸騰起來：海欣食品=魚丸=品類第一

海欣美食經營了10年，消費者對海欣品牌的第一聯想是什么？

當消費者對同類品牌的第一聯想是：龍鳳=湯圓　 三全=水餃　 海霸王=火鍋料理

那么，我們一定要充分發揮品類優勢，把魚丸作為冷凍品類的競爭沸點：海欣=魚丸

只要我們占位了冷凍食品品類第一魚丸的第一品牌印象，就等于占領了中國的魚丸市場，為“海派冷凍食品”樹立了一面大旗。

百年魚丸世家，是我們近幾年的品牌主張，但是，如何演繹“百年魚丸世家”，建立消費者對海欣魚丸的認同度，是我們未來品牌建設的關鍵。建議給“百年魚丸世家”一個品牌故事，充分展示福州的地緣文化，并加強產品力的構建和推廣，給品牌一個核心理念和主張！例如：海欣美食，快生活，偷著樂！隨著經濟的發展，人們的生活節奏越來越快，感謝上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷閑，快速享受優質美食！

攻略六. 讓海欣食品的產品沸騰起來：創新迷你冷凍產品，打造拳頭產品，形象產品

為“快生活”打造系列冷凍迷你產品，市場上現有的冷凍食品大家的個子都做的差不多，在煮的時候，需要比較長的時間才能熟透，我們如果把冷凍食品的個子縮小為原來的一半大小，做成迷你冷凍食品，就能大大縮短烹煮的時間，真正符合現代的快生活，而且方便消費者咀嚼！

海欣魚丸=走量產品，充分占據品類優勢，分為簡裝版面和精裝版兩種包裝，簡裝柜和品牌柜銷售同步進行；

香港撒尿牛肉丸=形象產品，從簡裝到精裝，進入品牌柜和海霸王等一線品牌正面競爭；

香菇貢丸等補充產品依然占據簡裝柜，具備價格優勢，補充市場競爭力！

攻略七．讓海欣食品的終端沸騰起來：快樂終端，開心購物體驗

除非我們每年拿1個億砸廣告，否則，我們只能在終端上深耕細作，貼心溝通。

1. 終端生動化陳列：海欣美食專柜包裝設計，吊旗、海報等消費氛圍營造，促銷員統一服裝；

篇7

1 示范體驗區設計理念及要求

樓盤設計理念是產品的核心價值，也是該樓盤的靈魂，其中應包括企業產品營造過程中所體現的價值觀，以及經與周邊樓盤比較、分析，與市場情況相結合而提煉出的樓盤“賣點”。當代房地產開發理念就是追求人與人、人與建筑、建筑與環境的和諧。不管是宏觀或是細節，整個產品鏈中應滲透著人性關懷。

房地產示范體驗區建設的考慮應提前到產品策劃階段。結合項目整體定位及市場需求，來規位置、規模、戶型配比、流線組織等，并作為先決條件和指導性原則貫徹到隨后的具體規劃、建筑、景觀及室內設計工作中。

2 示范體驗區的規劃設計

2.1 示范體驗區規模

規模大小應根據項目的整體定位、市場營銷策略以及開發進度等因素結合前期資金投入情況決定。一般包括：入口接待區、入口景觀區、售樓處區、示范組團區（示范景觀、樣板房），有的還建設商業街或者部分商業活動場以豐富原來單純營銷空間。

2.2 示范體驗區選址

示范體驗區選址應綜合考慮以下因素：①交通便利，標識清晰；②方便停車及接待；③不影響周邊施工；④包含樣板房所有房型；⑤景觀具有代表性；⑥靠近售樓處。

2.3 示范體驗區流線及內容

流線內容組成如下：入口接待（停車場）售樓處形象入口示范體驗區樣板間示范體驗區售樓處。

2.4 重要節點

（1）停車場設計。避免參觀者駕車進入示范體驗區，停車場位置應靠近示范體驗區出入口，若接待中心離樓盤的出入口有一定的距離，應銜接好看房車與機動車的換乘。

（2）售樓處。售樓處的建筑外觀和風格應與樓盤的類型、檔次相匹配。

（3）形象入口。參觀的形象入口最好是規劃中的小區主入口，如施工進度許可，作為形象入口的小區主入口應配合樣板房的推出計劃及時間節點提前進行景觀設計和施工。在施工進度趕不上示范體驗區推出時間的情況下，也可搭建臨時形象入口，來烘托銷售氣氛。

（4）參觀通道。參觀通道是聯系各節點的紐帶，起著重要的承接作用。參觀通道根據施工條件可采取多種方式。對工地進行強圍蔽以后，施工通道的設置應考慮不影響示范體驗區環境和看房參觀路線的美觀。樣板房的參觀通道應具有易達性且必須保證安全性。如沒有景觀展示的話，通道兩側和定面應以廣告板或布幅遮擋，內容可以以營銷策劃的各種內容來表現。參觀通道應經過精心打理，讓走過工地的參觀者不會被灰塵所污染。

（5）單元入口及門廳。在前期資金投入許可的情況下，樓棟單元入戶門和門廳需按樓盤交付標準進行設計和裝飾，入口周圍如有景觀烘托，則會產生更好的效果。如果地下室的門廳和電梯廳是連接看房通道的出入口的話，該地下室的門廳和電梯廳也應進行精心的設計和裝飾。

（6）樣板房。樣板房是整個示范體驗區展示的重點。樣板房應充分展現項目的主題，在風格上應既符合項目整體定位又適當超前，突破一般的家裝思路，引導新的生活狀態及方式，為營銷制造一定的話題。除了室內裝飾外，在樣板房入口可結合走道、電梯廳設計一些景觀小品，增添居家情趣。還應在門口設置戶型牌、功能牌等對樣板房做詳細介紹。

（7）室外景觀。示范體驗區景觀是整個小區景觀亮點的濃縮顯示，必須體現整體景觀設計的主題精髓。示范體驗區的景觀布置將直接對銷售產生影響。依據設定的參觀流線，從入口至出口的流線上應有視覺亮點、氛圍景觀、體驗或停留性景觀，其觀賞面與流線應有良好結合。特別是在形象入口、售樓處等關鍵節點應有良好景觀烘托氣氛。在各參觀起始點和達到點，均應有良好景觀視線。范區景觀營造應考慮與樣板房的對景關系，樣板房與示范體驗區應融為一體，在視覺和動線上應有互動的關系。

3 示范體驗區的建筑設計

3.1 售樓處

售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業務的地方，還是現場廣告宣傳的主要工具，通常也是實際的交易地點。建議建設永久性建筑，以后可以改造成會所或是商業、文化場所等。一個設計非常好的售樓處，它可以成為這區域的標志，這樣的建筑肯定會得到目標顧客的認可。

3.2 樣板房

3.2.1 樣板房類型

樣板房按交房時裝修及設備配置情況，大致可分為：

（1）展示用樣板房：樓盤交房標準為毛坯房，樣板房只是按各樓盤不同定位要求設計并裝修其中部分套型作為銷售道具，幫助客戶理解房型空間關系，為客戶提供一個未來家園的美好想象，以激發客戶的購買欲。特點：高水準的硬裝和軟裝設計，營造出高于實際的感官沖擊。

（2）精裝修交房標準樣板房：樓盤交樓標準為裝修房，樣板房除活動家具及軟裝外即為交樓標準。精裝修交樓標準樣板房是為了事先讓購房客戶了解樓盤交房時各戶型的裝修標準及配置的設備品牌、型號，同時通過家具及軟裝塑造富有品質感的生活氛圍。為客戶提供對于未來家園可實現的生活指引。特點：真實、實用、品質感。

（3）工樣法樣板房：樣板房中不展示任何硬裝及軟裝，只展示材料、設備和施工做法。工樣法樣板房是為了讓購房客戶了解各種具體施工做法，通過實物和介紹十客戶對所選材料的外觀和品質以及施工方法有深入的認識，對未來的家園產生非常實際的了解，對預售樓盤的品質產生信心。特點：真實、具體、詳盡。

3.2.2 樣板房定位

（1）檔次定位：依據樓盤檔次定位樣板房檔次。樣板房檔次應稍高于樓盤檔次，使購房客戶感覺預售物業品質高于期望值，因而產生物超所值的驚喜。但樣板房檔次也不能定位過高，避免購房客戶因感覺與實際不符而不能認同。

（2）室內設計風格定位：依據樓盤檔次、物業類型、樓盤主題風格定位樣板房的設計風格。在兼顧樓盤的建筑風格及宣傳導向的同時，了解不同面積戶型的意向客戶群的年齡層次及文化背景，符合意向客戶群的喜好。每套樣板房的風格應為該套型意向客戶所喜歡的風格。

3.2.3 樣板房數量控制

戶型較多的住宅樓盤不用每個戶型都做樣板房，但至少要做幾個主力戶型的樣板房，一般一個樓盤做四到五套。

如果資金情況允許，則應以一定樣板房數量形成市場話題效應。

3.2.4 樣板房套型選擇

（1）戶型選擇原則：①主力戶型；②難銷售戶型；③特色戶型。

（2）注意事項樣板房不同戶型的數量比例應與整個樓盤整個樓盤戶型比例大致相仿，不然會顯得樓盤定位不明。

3.2.5 樣板房選址

（1）樣板房按位置可分為以下幾類：①固定：如果施工期允許的話，可以在預售樓盤中選擇適當的位置設置實景樣板房。優點在于真實、可信且節約成本。由于樣板房在完成銷售任務后可以帶裝修出售，因此節約了裝修成本，也省去了搭建房屋的費用。②臨時：如果沒有條件設固定樣板房，也可以在戶外搭建獨立的示范單位，或講樣板房設于售樓處（會所）內，一方面可以避開施工的影響，保證施工建造不受其他因素干擾，同時又可以盡量彌補示范單位局部細節如朝向、通風采光等條件的缺陷。

（2）樣板房選址要點：①所選位置應方便參觀，且處于示范體驗區范圍內；②樣板房與售樓處距離不宜超過400m，否則應配備電瓶車等交通工具；③從樣板房至售樓處應有安全、快捷且易圍合的通道；④參觀流線周圍應有一定面積的輔助景觀場地及停車場地。⑤固定樣板房的選址要求：在無電梯或電梯為開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層；不同套型的樣板房應盡量集中在同一棟樓或相近樓棟；主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；⑥臨時性樣板房選址要求所選地點應能保證所需的使用期限；所選地點應具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地；應不影響施工。

3.2.6 樣板房設計要求

（1）裝修設計應符合建筑設計的總體要求，強化建筑設計與裝修設計的相互銜接，使室內空間組織和界面處理更趨合理；

（2）裝修設計應本著標準化的原則，積極采用新技術、新工藝、新材料和新設備，并提高現場裝配化程度；

（3）裝修設計不得破壞建筑的外立面；

（4）裝修設計所形成的使用荷載應在結構設計所允許的范圍內；

（5）裝修設計嚴禁破壞房屋承重結構，且不得在承重墻上隨意開洞；

（6）裝修設計不得破壞豎向管道及井道，并不得改變其使用功能；

（7）套內裝修設計不得減少原套型安全出口、疏散出口和減少疏散走道設計所需的凈寬度和數量；

篇8

Abstract: the design of the residential area, the electrical design of very important part, in this part of the design, the designer should grasp the macro and pay attention to every detail. Grasp the key problems in the design and better designed more security livable communities.

Keywords: residential district; Electrical design; Overall plan; Electric safety; Electrical fire prevention

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

0 前言：

住宅小區的電氣設計思路主要從合理設計、節能環保、可持續發展、成本控制等多方面進行考慮，因此在進行小區的電氣設計的時候應當整體的把握并注意以下的幾點問題。

1. 注重整體規劃設計

1.1 從城市角度整體控制。根據項目所在的市政電源信號等條件，在明確小區定位的基礎上。合理的對小區內的各類總機房、分機房、變電室等公共機房的面積以及位置進行確定。其中公共機房的位置的確定直接制約著小區的前期規劃方案和施工圖方案的確定。因此，在考慮的時候要特別的注意對建筑總平面的影響和建筑單體建筑的布局情況和相關的水暖機房的設置情況。如果各種機房集中布置，那么一定要綜合的考慮各類市政管線的進出路徑的布置，特別要注意室外交叉部位的設計。對于室內有電氣相關設備的房間，要特別注意避免設置在用水房間的下部，同時應該在機房的周邊留有布置公共管線的空間，并且符合專業供電半徑或常規電纜的敷設距離，不宜太遠除非有很好的解決方案。

1.2 機房和各單體情況控制。在進行詳細設計時，我們應該根據單體的設計情況和規劃外線的走向，盡量的減少室外線路和管道的數量，盡量縮短檢修距離，減少故障點的數量。這樣以來可以既節約材料也對地面環境起到了有效的保護。在進行電氣設計的時候應該充分利用住宅樓中建設的地下車庫的情況下，充分利用此時地下車庫與各樓相同的便利條件，盡可能將強弱電的主干線路通過地下車庫采用內吊裝線槽等方式直接引入各個單體建筑。避免或者盡量減少做室外管井，這樣既減少了與其他專業管井的交叉，又避免了對室外環境景觀的破壞。這樣減少工程量的同時也方便了日后的檢修與維護。

在單體的設計過程中應該注意集中設置強弱電的管路，可以減少強弱電管井的數量，但是這樣的做法還是要特別注意各地方弱電運營商的室外管線的敷設的要求以及各地供電局相關的要求。

1.3 與景觀設計結合設計

通常景觀中所需要的景觀水泵和景觀照明電源等都需要提前預留，因此電氣設計中要充分參考景觀設計的圖紙和相應的小區景觀方案。使得小區的景觀與電氣設計不會相互制約相互影響，還可以起到相得益彰的作用。

2. 注重住宅的單體設計

2.1在進行單體電氣設計之前，首先是要盡可能詳盡的了解相關專業的總體規劃設計的方案，建筑做法，結構方案等，從而確定電氣設備的設置形式，安裝標高，接地形式等。此外水專業的消防泵房、中水泵房和生活泵房的位置及電機的容量、消防系統的形式以及主干管道的位置也會影響電氣供配電、消防和線路設計；暖通專業的空調形式，消防系統形式，采暖形式也會影響電氣供配電和線路設計。當電機的容量較大時也會影響到變配電室數量、容量和供電方案的設計。建筑外立面的設計以及屋面的設計也是會對防雷接地的設計起到一定的影響與作用的。特別注意的是在上人屋面以及坡屋面金屬扶手及金屬屋面的設計時需要嚴格的按照施工規范進行設計，盡量保證安全。

2.2在進行住宅單體的電氣設計過程中，盡量保證配電系統的簡潔，電氣機房接近負荷中心以及進線的位置，在多個單元樓體綜合考慮的時候，應該盡量減少配電柜的數量。主要的電氣強弱電干線路應該提前規劃。在此基礎上還要對電纜的數量，截面等參數，來確定電纜的保護方式，穿管保護或者是線槽保護。進而確定出合適的保護管保護線槽的規格和走向。在豎井內進行設備布置和線槽管線的敷設的時候，要合理的選擇方式方法，避免浪費建筑面積。在進行結構內部穿管的時候要注意不要影響結構樓板的厚度。

3. 細節設計是重要保障

3.1 在電氣管線設計過程中應該盡量的避免單元門出入口和重要的室外走道位置，這樣既保障了道路和景觀的完整性，又進一步滿足整體設計的美觀實用安全舒適的原則。

3.2在圖紙的過程中，設計圖紙的完整性是非常必要的，盡可能的將各種詳圖進行全方位的設計整合，只有這樣才能保證施工過程的順利進行。避免不必要的爭端產生。

3.3 在設計過程中每一個設計者處于設計的角度都希望能完整地參與一個項目，這樣既經濟合理又能保證工程的一貫性，避免各種不理解的因素造成大額失誤，但是往往現實中諸多的因素不能如愿。常見的是在小區設計中不做精裝修設計，此時的很多東西我們可以不做具體的標示，比如電氣燈具的位置開關位置等。為了保障施工過程中的可實施性和美觀合理，我們也應該對各種電氣燈具插座等提出一定的要求，要有一定的綜合考慮。至少應該在圖例或者是設計說明中提及燈具，插座安裝方式，標注開關位置等重要的細節。

3.4 在進行弱電設計的過程中應該主動的迎合安裝需要進行管線位置預留盒的定位。不要隨意的將門磁等預留管道設置在結構梁或者墻體上。這樣會導致安裝時出現很大的困擾，以至于需要鑿破墻體進行施工，很大程度的影響了美觀的要求。

4.住宅的弱電系統設計

弱電系統包含電視、電話、寬帶數據網、減災防盜報警等。

4.1基于弱電系統現狀的設計。目前固定電話通信和有線電視系統在城市中已得到普遍應用。基本上每一個家庭都擁有最少一臺電視，電視的覆蓋率可謂是近乎100%，目前，比較高端的餐廳，衛生間，公寓等都設有有線電視終端，已投入使用的圖文電視就是它的初級應用。在住宅的建設過程中，有線電視系統的敷設應該力求完善，來滿足日常生活需要，并留有一定的發展空間。另外住宅中的有線電話系統不僅滿足對固定電話通信的需求，還可以作為網絡的接入口，滿足生活中對網絡的需求。它的設計一定要具有一定的前瞻性。目前網絡系統，計算機系統的不斷擴大，不斷地更新，使得生活中處處離不開網絡。因此在設計的過程中，不僅僅要在主要房間，留有電話插座，網線插座，還應該敷設的每一個角落包括衛生間廚房。在局部的小區內應該組成局域網，不僅僅是方便小區的管理，還更方便了居民的生活，比如提供管線的數據交換，實施遠程控制服務等。

4.2基于弱電系統的發展趨勢——智能型住宅。智能控制板是住宅智能化的核心，它大致由三個部分組成：通信網絡部分、設備自動化部分、安全防范部分

4.2.1通信網絡部分，包括電話、有線電視、計算機互聯網接口；

4.2.2設備自動化部分，包括照明、空調監控、電器設備監控、家庭能耗（水、電、煤氣）數據抄送；

4.2.3 安全防范部分，包括火災報警、煤氣泄漏、防盜報警、安全對講及緊急求救。智能化住宅在國外已得到了廣泛的應用，今后我們在進行住宅弱電系統的設計時要參照智能化住宅布線要求，對住宅智能化的發展趨勢要有預見性，選擇電器設備時應該適當的超前和留有一定的升級空間。

5 用電安全設計

確保用電安全是建筑電氣設計的根本原則，用電安全主要體現在用戶的人身安全，建筑物的安全和用電設備及線路自身的安全三個方面，具體如下： 用戶人身安全、防電氣火災、防雷電波侵入和過電壓保護。其中防止電氣火災備受關注。據統計，民用建筑火災的原因大多數是由電氣方面引起的，除了短路、過負荷、接觸不良外，接地電弧也是引起電氣火災的主要原因。因此，應根據實際情況，在住宅樓或住宅樓每單元的電源進線處，裝設漏電動作電流為300mA～500mA的漏電保護器，其延時動作應小于5s，以保證上下級漏電保護器的動作選擇性，這樣不但能有效地防止因漏電引起的火災，還可以作為下一級漏電保護器的后備保護。

6 結束語：

安全、方便、適用是城市住宅及小區電氣設計的首要任務，電氣設計應符合我國經濟發展及居住環境不斷變化的需要，滿足城市住宅及小區各項電氣功能配置安全合理的要求，為人們營造一個良好的居住環境。

參考文獻：【1】 王海波 民用建筑電器節能設計 《科技傳播》2011年第17期；

【2】《建筑照明設計標準》GB50034-2004；

【3】《住宅建筑規范》GB50368-2005；

篇9

1 概述

本建筑物總建筑面積57586.35平米，地下1層。主要為停車庫和設備房。地面1~3層為裙樓，主要為商業。4至17層為辦公樓。建筑物總高73.65m，屬一類公共建筑。

2 供電設計

2.1 負荷分級

不同地區和不同等級的辦公樓的供電要求不同，負荷分級也會不同。本建筑是一級城市超高層寫字樓，其供電的可靠性要求很高。根據《民用建筑電氣設計規》，其負荷分級如下[1]：

一級負荷：消防控制室、火災自動報警及連動控制裝置、火災應急照明及疏散指示標志、防煙及排煙設施、自動滅火系統、消防水泵。

二級負荷：視頻監控室、公共區照明等。

三級負荷：冷卻機組、冷凍水泵、其它電力負荷及一般照明、冷卻水泵等。

2.2 變電所及供電方案

變配電所：本工程在地下一層設置變電所及發電機房。

高壓運行方式：兩路10KV高壓電源可提供本項目全部機電設備用電(由甲方與供電部門確定)。于本項目地庫一層設置一套高壓開關進線柜，接受兩路市政10Kv高壓進線。

高壓系統進線柜采用單母線分段運行方式，其中一路10kV高壓電源當其退出運行時，另一路10Kv高壓電源將負擔起退出運行的10KV高壓電源部分負荷。

低壓運行方式：低壓段采用單母線分段運行，兩臺變壓器之間的母聯開關采用手動方式，平時兩臺變壓器分列運行，母聯開關斷開，當一路變壓器停止運行(包括變壓器故障、負荷調整等情況)時，根據情況(如變壓器負荷率等)，在關閉故障側的部分三級負荷后，手動投入母聯開關。

低壓母線分為一般用電負荷母線段及重要用電負荷母線段，共分為三段，即兩段一般用電負荷母線段，一段重要用電負荷母線段。

當兩臺變壓器同時停止運行時，備用發電機組將在15s內自動啟動為消防負荷及重要負荷提供電力。備用發電機組自啟動信號由兩臺變壓器進線開關的輔助接點引來，或應急配電柜自動互投開關ATS輔助接點取信號。

2.3 計量

辦公區及商業租戶采用低壓電表計量，并由甲方管理。變壓器所帶負荷分為空調、商業和辦公，為三種單價計費，采用高壓計量，蓄冰空調按供電局要求采用分時計費。

2.4 電力配電系統

低壓配電系統采用220／380V放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放射式供電，對于照明及一般負荷采用樹干式供電。

消防負荷雙電源供電，其中消防控制室、應急照明、消防水泵、消防電梯、防排煙風機的雙電源在末端配電箱處自動切換。

3 辦公樓照明設計

3.1 辦公樓照明設計的要求及特點

3.1.1 節約能源

根據各區域人員流動情況，在不同的時間，定時自動開關公共區域一部分燈具。在人員較少活動的通道，用聲音紅外線感應開關自動控制燈具開關。

3.1.2 提高管理效率

辦公樓通過利用BAS，可以實現以自動控制為主、人工控制為輔的系統。在一般的情況下，不需要有人的參與，照明系統自動實現開關和調光功能。既大大減少了管理人員的數量，也排除了由于人為因素而出現的不定時開關。

3.1.3 改善工作環境，提高工作效率

良好的工作環境是提高工作效率的一個必要條件。良好的設計，合理地選用光源、燈具及優良的照明控制系統，都能提高照明質量。本工程以感光開關控制燈具，在室外的自然光照度變化時，可以有效地控制各房間內的照度值，從而提高照度均勻性，不會使人產生不舒適、頭昏腦脹、眼睛疲勞的感覺。

3.1.4 實現照明的人性化

由于不同的區域對照明質量的要求不同， 要求調整控制照度，以實現遠程集中控制、定時控制、多點控制等各種控制方案。方案修改與變更的靈活性能進一步保證照明質量。

3.2 照度

確定照度標準值應該嚴格執行標準，不應隨意降低或提高。當符合健筑照明設計標準》第四章4.1.3的條件時，照度值可以比標準值提高一級；當符合標準第四章4.1.4條件時，照度值可以比標準值降低一級。另外，選擇了適當的照度后，還要注意光照的均勻度，使燈具盡量均勻布置[2]。

3.3 光源、鎮流器及燈具

由于是本建筑足辦公樓，因此主要選用高效節能熒光燈。車庫、機房主要選用支架燈，光源采用稀土三基色T6燈管(選用電子鎮流器)。

辦公室主要選用格柵燈盤，光源采用稀土三基色T5燈管(選用電子鎮流器)。樓梯間、無吊頂通道主要選用吸頂燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。洗手間、電梯廳、有吊頂通道主要選用筒燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。在裙樓入口大廳處選用高效且顯色性較好的帶就地補償的金屬鹵化物燈。商業部份照明由精裝修專業負責。

3.4 辦公樓照明控制系統

辦公樓照明控制包括：集中控制、現場控制、時間控制、聲音紅外線控制等。辦公樓應考慮設置以下功能。

3.4.1 集中控制

本樓屬于高層，地下建筑面積較大，各功能單元分布較為分散，都在現場進行照明的控制、巡檢很困難。設置集中控制以后，問題將迎刃而解。遠程手動控制，在BAS控制室計算機上模擬顯示照明設備平面布置圖，在圖上以形象直觀的方式實時動態地顯示各公共區域的照明設備使用狀況。操作人員可通過界面監視整個智能照明系統的運行狀態，根據需要用進行遠程控制。

時間控制，在BAS控制室計算機上進行定時控制。對于地下車庫，大廳，走道等公共區域，根據人員的流動量，照度在不同時間分別為三種狀態。在人員流動正常時，公共區域燈具全開；人員流動較少時，公共區域燈具開一半，并保持隔一盞亮一盞保持照度均勻；人員極少時，只開應急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．

3.4.2 現場控制

在一些人員經常工作的地方(如地下車庫、大廳、主要通道)設置現揚控制開關，中央監控計算機不工作時也可在現場控制燈光，可作為一個普通的開關使用。

設備房，辦公室等非公共區域，考慮到使用方便性，不設BAS控制，均在現場控制。

3.4.3 聲音紅外線人體感應功能

在人員流動量不大的通道處，樓梯處裝設感應開關或有紅外線探測功能的燈具，當探測到人體移動時，會自動發光照明，人走后延時關燈。

3.4.4 感光控制

在辦公區，四面均為大量玻璃窗、墻，自然光充足，為了節省能源，避免光線過強使人產生不適，改善工作環境，在靠室外的玻璃窗、墻均設置感光開關，在光線變化時，自動控制靠室外的光源開關。

3.4.5 火災應急照明控制

考慮到應急照明的經濟性，以及時限性(疏散照明啟動時間不應大于5s)，采用發電機供電與蓄電池燈具結合的方法進行應急照明供電。

（1）在人員流動量較大公共區域、通道處，不加開關控制，一般為24小時常亮。在人員流動量較小的通道處，應急照明燈具就地加開關，需手動控制處加雙控制開關，需感應控制處加聲音紅外線開關，此兩種開關比普通開關多接一條強行啟動線，當某防火分區內發生火災時，由消房控制中心強行啟動本區域內應急燈具。以上應急照明燈均由應急回路供電，并用，應使用一定比例自帶蓄電池燈，以滿足疏散照度要求，本工程在以上情況選用了5 0％為自帶蓄電池燈。

（2）在自備電源室、配電室、消防水泵房、防煙及排煙機房、電話總機房以及在火災時仍需要堅持工作的其他場所，房間內所有燈具均使用應急回路供電，就地開關控制，考慮到有人在時就地開關已經打開，因此不需進行強行啟動控制。

（3）在洗手間，非消防風機房，非消防水泵房，辦公室等區域內，每間房保留至少一盞燈具由應急回路供電，就地開關控制。

4 總結

從以上對高層辦公樓照明的介紹，我們知道好的辦公樓照明控制不僅可以滿足和實現不同的燈光效果要求，實現照明的高層次智能管理，改善工作環境，提高工作效率，還可節約能源。延長燈具壽命，減少用戶維護費用。隨著建筑和照明技術的進步，照明已成為建筑的一部分，讓我們大家共同努力，將更多、更好的照明系統應用到建筑的設計中去，營造出藝術、智能化的光環境，賦建筑與生命。

篇10

Abstract: Construction technology has played an important role in national economic construction, and has become an important part of the construction project. While the level of construction technology, construction quality level is good or bad, has a direct impact on the role play facilities and the investment benefit. This paper analyses the design of energy-saving building HVAC construction project are discussed in this paper.

Key words: municipal building; HVAC design;

中圖分類號：TU2

當今社會，人們的衣、食、住、行以及各行各業都離不開供熱通風及空調工程設施，而這些設施只有通過安裝施工才能形成系統設施，為生產和生活服務。

一、暖通空調對建筑室內環境的影響

傳統的暖通空調系統主要是把滿足人體的舒適感覺作為設計出發點，利用建筑物隔絕人與自然空間的直接接觸，但這樣會導致以下問題：（1）空調環境導致人體免疫系統退化、對自然界適應力下降。夏季氣溫高，空調房間與室外的溫差較大，如果人們經常進出空調房間，就會因為冷熱交替導致身休不適；而長時間呆在低溫環境里，“冷”感覺傳至神經中樞，使皮膚血管收縮，汗腺停止分泌，以減少散熱，保持體溫；“冷”感覺使交感神經興奮，導致腹腔內血管收縮，胃腸運動減弱，從而導致腸胃功能紊亂等諸多癥狀 （2）建筑密封和新風量減少導致室內空氣品質惡化。20世紀7O年代以來建筑節能成為建筑設計中的重要環節。建筑師們通常會提高建筑物的氣密性和熱絕緣性來減少建筑能耗，新風量也減小到最低限度，從而導致室內有害物濃度不能得到有效稀釋，室內空氣品質不佳。（3）暖通設備污染導致室內空氣品質惡化。暖通空調系統如果不及時定期清洗，其本身也可能成為室內環境污染源。暖通系統運行管理不善，各種暖通空調設備極可能成為灰塵和污垢的容器，滋生細菌，惡化室內空氣品質。空調水系統尤其是冷卻塔等開放式設備。很容易成為病菌滋生的溫床。這不僅影響到建筑室內人員，還可能導致區域性大規模病毒性疾病傳播。由于上述原因，暖通系統在改善了室內濕熱環境，但同時也會對室內環境造成不利影響，這是“病態建筑綜合癥”的主要表現之一。

二、暖通空調安裝工程在施工前應具備的條件

施工準備階段是指工程施工前將施工必需的技術、物資、勞動組織、生活等方面事先做好準備，以備正式施工時組織實施。只有充分做好施工前的準備工作，才能保證工程施工順利進行。

在配合準備階段，為防止暖通空調安裝工程破壞建筑物的強度和損害建筑物的美觀，應盡量配合土建做好預埋預留工作。同時還應根據規范要求盡量協調好與其他管線工程的關系，避免施工時發生位置沖突而造成返工。施工前應具備的條件：（1）設計圖紙及其他技術文件齊全。（2）有經批準工組織設計或施工方案，并已進行技術交底。（3）安裝各專業人員認真熟悉圖紙及相關標準圖集，并詳細繪制出各類管線位置、標高的交叉草圖，在與業主、設計院和土建、裝飾及其他專業圖紙會審時著重對以下幾點進行確定、落實：①各種管道穿內墻、外墻及樓板預留洞的標高、幾何尺寸；②主要材料的選型、新型材料的施工工藝；③精裝修工程的吊頂標高、樓地面、墻面做法及其厚度是否與本系統安裝設計有沖突；（4）地板輻射采暖系統施工前，應了解建筑物的結構，著重熟悉設計圖紙、施方案及其與土建工種間的配合要求。

三、建筑項目工程暖通空調設計

在建筑設計上：建筑布局宜在避風和向陽地段，南北向布置，避免設在高地、河岸和曠野上；建筑物體型系數要小，宜控制在0．3以下；建筑物的護結構要做好保溫和防潮措施；窗、墻面積比要小，北向小于2O％，東向小于30％，西向小于35％；墻的密封性要好，寒冷地區宜用雙層窗；陽臺門下部要保溫；門的密封性要好，開啟頻繁的外門宜設門斗、轉門、熱風幕等。

使用空調的建筑在條件具備下特別應考慮：①空凋建筑應盡量避免東、西朝向和東西向設置窗戶。②在滿足使用要求的前提下，空凋房間凈高宜降低。③外表面積宜減少，外表面宜采用淺色飾面。④窗墻面積比要小。向陽面窗應采取熱反射玻璃、反射陽光涂膜和遮陽措施。窗戶的氣密性不應低于Ⅲ級，開啟頻繁的外門，應設門斗、空氣幕等措施。⑤建筑物的護結構要加強保溫隔熱和防潮。連續使用的空調建筑護結構內側和內圍護結構宜采用重質材料。間歇使用的空調建筑、護結構內側和內圍護結構宜采用輕質材料。⑥空凋房間應集中布置，上下對齊，空調溫濕度要求相近的房間宜相鄰，局部空調時空調房間應避免設在頂層。

在暖通空調設計方面：

1．室內空調設計標準： 計算參數指標CB50l89—93對客房空調設計計算參數進行了規定，這是空調設計中應該遵循的設計參數，不應隨意提高標準。室內空調設計參數的選取，直接影響到工程投資、能量利用和運行費用，對于不同級別、不同性質的工程應分別對待。

2．空調方式：客房空調一般是采用風機盤管加新風系統。夏季，空調冷源供給7℃的冷水，12℃的回水：冬季，空調熱源供給60℃左右的熱水，回水溫度5O℃左右。獨立的新風系統，將新風經風管送至客房內，衛生間設置排風扇就地排風。通常對走道、電梯候梯間等公共場所，也要求設置空調。至于公用衛生間，應視具體要求。風機盤管有臥式暗裝或明裝，立式暗裝或明裝之分。對客房而言，臥式暗裝風機盤管用得最多，對于標準形式布置的客房，風機盤管一般布置在進入房間走道的上方吊頂內，氣流形式為側送，風機盤管回風口集中回風，回風口設在走道吊頂上，對于套間房和非標準形房間的風機盤管的選型和布置，應根據裝修等具體情況決定，并應與裝修密切配合。風機盤管的凝結水通常是排至設置在衛生間的凝結水立管中，各層客房豎向組成一個凝結水排放系統，且在下部分別或集中排放，因此風機盤管要求安裝水平，以避免集水盤凝結水外溢。凝結水支管要求保持一定安裝坡度，坡向排水方向，以保證凝結水排放暢通。規范規定，風機盤管凝結水支管安裝坡度不小于1％。風機盤管安裝標高度低于回水于管時，風機盤管內會積聚空氣，一般情況，風機盤管回水出口處設有手動排空氣閥，用于排除風機盤管內的空氣。供回水管應避免向上彎后又再向下彎的駝峰形狀，否則，管內會存有空氣，從而影響水流暢通。風機盤管的控制方法，目前用得比較多的有三速開關控制變風量方式和三速開關配電動溫控兩通閥。

3．通常工程暖通空調安裝方式：近年來在智能建筑內區更多地采用了VAV方式。也有很多智能建筑內區采用了新風空調機＋終端空調機方式和分散式熱泵機組方式。智能建筑從節能考慮，空調方式的發展趨勢是分散化和個別化。為保持空間環境的均勻性和穩定性，同時又能滿足個人的個別需求，一般采用背景空調和桌面空調結合的方式，二者各承擔5O％的負荷。由于內部發熱量中顯熱比例增大，使內部負荷與新風負荷的熱濕比有很大差異，因此將新風負荷和室內負荷由不同的空調機分別處理，即新風空調機和終端空調機方式。終端空調機針對室內負荷的變化性和參差性，用VAV控制，而新風空凋機則用CAV控制，以確保負荷變動時的新風量，與之相應的送風系統用所謂“成對風道”方式，將新風和空凋循環風同時送人室內。智能建筑空調設計的主要目的是盡量減少熱量的轉移和日射的影響。防止冷吹風感，建立一個體感溫度均勻分布并有良好輻射環境的舒適的室內環境。同時，還要考慮具備多功能性，能防止混合損失，降低全年能耗量，有換氣、加班運行以及個別運行等功能。

四 現代節能建筑中暖通工程設計與施工

現代節能建筑，一方面注重冬季建筑的保暖，另一方面要注重夏季室內良好的通風以保證夏季室內溫度的涼爽，同時通過建筑的保溫隔熱降低室外溫度對室內溫度的影響。因此，節能建筑暖通工程的設計必須遵循一定的設計原則，目前，較為經濟的節能建筑暖通采暖工程是低溫熱水地板輻射采暖系統，該系統是一種將加熱管道埋置于混凝土地板找平層中，讓40～60℃的低溫熱水在管內循環流動，加熱整個地面，使表面溫度上升25～29℃左右，然后通過輻射和部分對流供暖方式向室內散熱的一種供暖方式。

1節能建筑暖通設計基本原則由于地熱采暖具有節省設備占據居室面積、節省能源、溫度均勻、衛生舒適、運行費用低、減噪性能好等優點，其已經成為節能建筑首選的供熱方式。在節能建筑暖通工程的設計中要根據《采暖通風及空氣調節設計規范》等的相關規定結合工程實際情況進行設計。同時根據地區差異進行技術參數分析 ，然后在進行具體的設計與施工。節能建筑暖通工程一般設計參數要求為：

熱媒：不高于65℃ 低溫可控制在30℃~40℃。

供回水溫差：10℃~17℃地暖系統工作壓力不大于0.8Mpa地板表面溫度的取值：常有人停留的24℃~26℃、短期有人停留28℃~30℃、無人停留30℃~35℃。

在進行設計時首先要根據《采暖通風與空氣調節設計規范》的規定進行基本耗熱量計算，并按輻射采暖特點進行校正。同時算出所需地熱房間的單位耗熱指標。根據房間的地板表面使用材料的不同（查《地面單位面積散熱表》），確定其配管間距和地板表面溫度。采暖地面構造厚度應大于80毫米，管間距在150~300 毫米為宜，沿圍護結構外墻敷設的熱管距外墻內表面70~100 毫米。 供熱房間管道的布置，一般每戶集中設置一組分水器，按房間數確定支環路個數，衛生間餐廳廚房可為一環，如房間面積較大時，可分多環。敷設管形式可采用回字形或S字形，通過大量工程實踐證明，回形比S形敷設方式要好一些，因回形冷熱水相間，采暖均勻效果好，彎曲半徑大，易于施工。而S形彎曲半徑小，宜用于配管間距較大、面積較大的房間采用。為了使每環的總水阻力控制在800~1500mmH2O，每環長應控制在60~100米，最長不得超過120 米。盡量使每環長度相等。

做好上述工作后，再根據分支環路的個數選擇適宜的分水器型號。另外在進行設計時對于采暖面積超過40m2 時，應設伸縮縫，地面短邊長度≤6 米時沿長邊每隔7 米設一道伸縮縫，其寬度為5~8毫米，在縫中應填充彈性膨脹膏。管道穿越過梁及門口、墻時，應設套管。以保障采暖效果及樓體地面降低熱脹冷縮導致的裂縫。

2節能建筑中低溫熱水地板輻射采暖系統的施工在民用建筑暖通工程的施工中，對于支架制作安裝、風管安裝等諸多方面的施工重點，必須嚴格按照國家規定進行施工，同時加強專業技術人員現場管控保證施工質量。在進行支架制作安裝中，要注意所用吊桿、型鋼規格是否合格，支架能否承受管道或設備的最大荷載，防腐處理是否合格，設備和大型管道吊架應穿樓板固定，豎向空調管道應設防滑支架。對于采用風管組成通風系統的工程，風管安裝必須平直，過變形縫或與設備連接處做軟連接，應避免不必要拐彎造成阻力增大；水管安裝平直，轉彎或爬坡處盡量用45°彎頭以減少空氣駐留；過建筑變形縫接軟管；有方向要求的閥門安裝應注意是否與水流方向相一致，周圍是否有開啟空間，風機盤管閥門和過濾器應盡量把安裝位置設在積水盤以內，以方便檢修時排水。冷凝水排水管應單獨成系統，不應與其它排水管共用。對于中高檔小區的主動排風系統，其主動排風設備安裝前，機房地坪應己做好，墻面己粉刷完畢，基礎驗收合格。設備擺布方位應盡量與管道走向相對應，還應考慮設備四周是否有檢修空間。風機盤管的安裝應與裝修頂棚高度以及送回風口位置相配合，其積水盤方位應與排水方向相一致。對于設有大堂的住宅小區建筑其暖通施工圖應與裝飾施工圖進行會審，特別是大堂等大空間天花造型復雜，風口、燈具、消防噴頭的布置要與飾面造型相協調。因此這類房間的風口在風管安裝時先不開孔，等安裝與裝飾圖紙會審風口定位后再開。

五、結語

綜上所述，在當下城市建筑工程中，對提高生活品質，暖通空調設計、施工重要性不言而喻。隨著社會的不斷進步，人們對生活的質量和品質的要求不斷提高 ，對暖通工程設計與施工 ，也提出了更高標準，設計要環保節能、經濟合理，施工要嚴格認真，不斷提高施工細節和質量，在滿足設計功能和正常使用的基礎，工程設計、施工要追求與環境和諧，綜合體現建筑的藝術。

參考文獻：

1 畢強.市政建筑項目工程暖通空調設計[J].現代商貿工業.2012(11)