導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇農村土地市場，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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一、現行的二元制土地市場

我國土地權屬分為國家所有和集體所有，由于土地所有制性質的不同而形成相互分離的城市土地市場和農村土地市場，加上城鄉二元結構的分割，形成了二元制的土地市場。城市土地市場主要是土地使用權的交易，包括使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押等方式，相對來說，城市土地市場在土地市場體系中占據主導地位，已逐步走上較為規范成熟的發展道路；而農村土地市場受到多方因素的限制和阻礙，發展緩慢。

在十八屆三中全會中提出要“建立城鄉統一的建設用地市場”、“建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行”、“在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。”由此可見完善農村土地市場的方向，應該是基于城鄉一體化的統籌，進行土地的市場化配置，實現農村集體土地和城市國有土地產權平等化。

二、我國農村土地市場發展存在的問題與阻礙因素

當前我國農村土地屬于集體所有，由單個家庭實行承包經營制度，這種個體經營的方式已無法適應市場經濟配置土地資源的需要，存在諸多弊端。例如，集體土地所有權不完整，主體不明確；國家強制征收集體土地，給予的只是補償價值，而非交換價值；土地流轉制度不規范等使得土地流轉只能在小范圍進行等。這些問題成為了阻礙農村土地市場發展和城鄉統一土地市場構建的主要因素。

（一）農村土地權屬不完整，所有權主體虛置：權屬明確是農村土地市場形成的前提，目前我國農村土地權屬仍存在一些問題。產權權能不完整，土地所有權至少有占有、使用、收益、處分四項權能， 而我國農村集體土地所有權人對自己所有土地只有占有、使用和收益的權能， 而沒有處分權能。集體土地不得出讓、轉讓、出租用于非農建設，農民僅擁有土地使用權，不具備買賣權、抵押權、贈予權等，對承包地、宅基地的流轉受到主體身份和地域的限制，而城市土地使用權及附著建筑卻可以自由買賣。所有權主體虛置，現行《土地管理法》規定農村土地歸農民集體所有，而“農民集體”并沒有清晰的界定，現實中農民缺乏行使集體土地所有權的組織形式和程序，也就出現集體土地所有權主體虛置的現象，從而引起土地市場交易主體的混亂。對于國家征收土地后的補償在集體與農民之間存在分配不均，損害了農民的利益。因而不明確的集體土地所有權主體必然引起市場主體缺失，集體土地難以進入市場。

（二）國家對農村集體土地的單向強制征收權：農村土地要轉為非農建設用地，必須經過政府征收或征用，由集體所有轉為國家所有，實現土地所有權一次性轉變后才能進入土地市場。雖然法律規定給予農民相應的補償，但補償價值過低，相對城市中舊城改造涉及拆遷的土地是按房地產市場價格進行補償，明顯對農民的補償有失公允。由此可見，國家對農村集體土地的征收制度，使得土地市場交易行為兩端是非對稱的，政府在向農村集體征地時是進行行政定價，而在出讓土地使用權時是屬于市場行為，其中的交易價格是非公平性的，也就造成政府對土地財政的長期依賴，阻礙了集體土地與城市土地之間的直接聯系，不利于農村土地市場的發展和完善。

（三）農村土地流轉制度不完善：現行土地流轉制度缺乏專門的法律法規約束，對于流轉的具體形式、程序、價格、管理以及矛盾的處理在實際操作中還不規范，這也就導致土地流轉過程中往往會引發糾紛，阻礙農村土地的順利流轉。還由于土地用途管制制度的限制，集體組織之間、城鄉之間、區域之間的土地市場仍然是相對分割的，農村土地流轉局限在較為封閉的小范圍內，只能形成零散的農村土地流轉市場。

三.完善農村土地市場

土地市場化配置是土地資源有效配置的必經之路，目前農村土地市場相比城市土地市場發展較為滯后，因此要推進城鄉土地要素流動，激發農村土地市場的活力，主要從農村土地市場的兩方面來完善：集體農用地使用權流轉市場、集體建設用地使用權市場。

（一）農村集體所有農用地使用權流轉市場

要完善農村集體農用地流轉市場，首先是要明確各產權主體關系，使轉出和轉讓雙方明確交易的農用地的產權狀況；其次要搞好農用地分等定級和價格評估工作，為農用地流轉市場雙方的公平交易提供科學依據；第三是要完善農用地流轉監管制度，流轉前要審查流轉雙方資格，檢查需要流轉的農用地是否符合土地利用總體規劃，流轉時要針對農用地是否進行土地變更登記進行審查；最后，要實施多種農用地流轉形式，拓寬市場流轉渠道，逐漸開放農用地流轉市場。

（二）農村集體建設用地使用權市場

由于長期實行城鄉二元結構的土地市場，建設用地市場也被割裂開來，城市國有建設用地市場以“招拍掛”方式進行土地出讓，而集體建設用地難以實現其應有的經濟價值。在十八屆三中全會中提出：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”這指明了集體建設用地使用制度改革的方向，要賦予農村集體建設用地與國有建設用地對等的權利，實現集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”，建立統一的地價體系，實行城鄉一體化的公平地價制度，將其作為集體建設用地流轉市場發展的基礎。除此之外，還必須建立相應的土地交易平臺，為建設用地使用權流轉提供服務，通過土地交易有形市場建設，對集體建設用地交易的內容、方式、流程等方面進行規范，使之與城市國有建設用地市場相銜接。

參考文獻：

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[4]鄧蘭燕.基于城鄉一體化的我國農村土地市場發展創新研究[J].特區經濟2011（08）.

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1.土地流轉的主要形式

農村土地承包經營權流轉的主要形式有：一是轉包。目前農村土地承包經營權流轉的現狀看，轉包是農村土地承包經營權流轉的主要形式，轉包的農戶大多是離土不離鄉，多半是以搞短途販運、餐飲服務、外出打工的農戶為主，屬于暫時性的土地流轉。二是轉讓。通過轉讓流轉的面積占流轉面積；三是出租。通過出租流轉的面積占流轉面積；四是入股。通過入股形式共流轉土地占流轉土地；五是互換。通過互換流轉的面積。

2.土地流轉呈現的主要特點

農村土地承包經營權流轉呈現出以下特點：一是流轉主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉逐步向種植大戶、農民專業合作社、龍頭企業和股份公司等多元主體流轉，這些市場主體也正在成為土地長期穩定流轉和規模經營的重要載體；二是流轉形式趨于多樣化。流轉形式由初期的轉包、互換形式向出租、轉讓、入股等多種形式轉變。三是土地經營趨于規模化。土地由分散零散流轉逐漸向集中連片規模經營轉變。其中：通過轉包、出租、互換、轉讓等形式進行土地承包經營權流轉。四是規模效益初步顯現。從實際情況看，通過流轉土地，實現規模經營，達到了轉讓戶和經營戶“雙贏”的目標。轉讓土地的農戶，不僅有轉讓金收入，大多數地方還有惠農補貼收入，同時還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔憂，能夠放心地從事其他行業，獲得更多的打工收入。此外，一些規模經營戶還吸納轉讓土地的農民打工，進一步擴大了轉讓戶的收入來源。

3.農地流轉促進了土地的規模化經營

近幾年來，隨著國家加大對農業的投入和對產業化、規模化經營的政策扶持，不少業主和企業積極投身農村經濟建設大潮，大規模的土地流轉逐步增加。農地流轉推動了農地的規模經營，在一些鄉鎮已形成了一批專業化、規模化的現代農業園。

二、存在的問題

1.缺乏有效規范的法律法規來保障土地流轉的順利進行。雖然我國不少法律政策都對農村土地流轉作了一些規定，但是對農村土地承包經營權和使用權，在流轉手續、流轉程序等方面規定得過于原則和籠統，因而造成了不少農戶用“口頭協議”、私下自發流轉的局面，這樣一種流轉交易沒有規定流轉雙方的權利與義務，因而在現實中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運行的土地流轉中介組織。這主要體現在三個方面：（1）缺乏土地承包經營權交易的組織機構；（2）缺乏相應的土地評價機構；（3）土地流轉市場的缺乏”。在廣大農村，散戶之間的土地自發性流轉無法實現土地大規模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉途徑。但是在現實上，由于散戶和大戶在經營方式、經營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運行的土地流轉中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續存在。

三、農村土地流轉的對策

1.有效發揮政府和村集體的職能

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2健全農村土地資源的流轉機制

市場經濟條件下，需要對土地資源進行資本化運作，同時以商品的身份實現其自身的價值，將土地資源的實物形態轉化為價值形態。在產權明確的情況下，推動土地資源的使用權和其他權利的市場流轉。為此，應從法律層面上進行立法規范土地資源流轉中涉及到權利、義務、范圍等等內容，從法律的角度保護農民和投資人的合法權利，同時對土地資源的管理起到制度約束作用。此外，積極探索建立和培育規范的農村土地市場，通過農村土地資源的轉包和調整促進土地資源的流轉，完善市場經濟條件下，土地資源的流轉形式，如股份合作、租賃、承租返包、托管、代耕等等，通過資本化的運作，市場的流轉，提高土地資源的管理效率，實現土地資源的可持續化、高收益性的利用。

3強化農村土地基礎工作

市場條件下土地資源的流轉歸根到底是土地價格的調動。只有完善的土地產權和土地價格體系才能夠發揮市場在土地資源配置管理中的作用。為此，首先應推動農村土地登記制度的建立，對土地資源的面積、權屬、使用條件、用途、價格等因素進行科學的登記，為土地資源的資本化奠定基礎和提供法律依據。同時推動土地定級估價制度，按照市場的資源調配和定價機制，對農村土地的質量等級與市場價格進行合理的估價，規范農村土地價格體系，推動農村土地基礎管理工作。

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關鍵詞 農地使用權 市場化流轉 市場內在條件缺陷

目前，我國的實際國情是以占世界7%的土地養活了占世界22%的人口。在人多地少、耕地后備資源不足的情況下，只能通過盤活土地資產，提高土地資源利用率來適應我國對土地的基本需求，緩解人地關系緊張的矛盾。市場經濟體制是我國改革最終實現的目標，它要求各種資源必須通過市場實現配置上的高效率。而土地作為一大生產要素，也必須通過市場實現自身的效益最大化。

我國農村土地使用權市場化流轉的內在條件缺陷――以供需機制為視角。

一、農村土地使用權流轉市場組成缺陷

1．市場主體構成“可怕的對稱性”

一定區域內的農戶無論是在家庭成員構成和文化觀念上，還是在土地經營規模、經營技術方法和經營理念上，亦或是在土地交易觀念、市場信息獲取途徑和信息分析能力上，具有相當程度的一致性。由于這種一致性的程度極高，因而人們將這種一致性稱為“可怕的對稱性”。這種“可怕的對稱性”對市場機制的危害主要表現在兩個方面：一是決定了農戶之間的土地流轉動力不足，也就是需求和供給的主觀意愿難以形成。而市場上需求和供給的主觀意愿難以形成必然導致市場整體土地流轉動力的不足；二是以農戶作為基本構成單元的各種高級形式的經濟組織難以自發形成。這一方面決定了農戶在市場競爭中始終無法取得有利地位，農民沒有自己主動的發言權，農地市場的公平競爭局面無法形成，農戶的農地產權利益也就無法通過市場得到完整的實現。

2．市場交易產權邊界的模糊性

農地產權邊界的模糊性主要體現在以下幾個方面：一是產權主體界定的模糊性。包括農地所有權、農地承包經營權、農村非農建設用地使用權主體的界定均具有一定的模糊性。農地所有權主體界定的模糊性主要表現為將鄉（鎮）、村和村內集體經濟組織均作為有效的農地所有權主體，這容易導致農地所有權的實際界定和確認過程中各主體之間的土地權利爭奪，特別是以上三類主體之間存在一定的等級隸屬關系的情況下，勢必導致產權界定的成本增加。農地承包經營權主體界定的模糊性主要體現為在當前土地社會保障功能仍然存在的情況下，非集體成員獲得承包經營權的不合理性。農村非農建設用地使用權主體界定的模糊性主要體現為鄉（鎮）企業范疇的模糊性和鄉（鎮）企業范疇限定的不合理性。

二是產權體系的模糊性和不完整性。農地產權體系的模糊性主要體現為農地承包經營權與承包地使用權之間的界線不清。農地產權體系的不完整主要體現為農地使用權作為獨立的財產權本應擁有的一些基本權利，如繼承權、贈與權、抵押權、質押權等沒有在法律上賦予土地使用者。農地產權體系的模糊性和不完整性使作為市場貨品的農地使用權的交易受到眾多的制約，權利穩定性差和獲利能力不足，這也是農村土地使用權市場流轉受阻的一個重要原因。

3．市場中介的缺失

市場信息的不完整性是市場機制的基本特征之一，由于市場信息的獲取需要成本，而不同主體的信息獲取和加工處理能力又有較大差異，各市場主體均希望以最小的成本獲得盡可能多的市場信息，正是這一要求使得專門進行市場信息收集、加工和處理的專業中介組織成為市場的一個重要組成部分。而我國主要為農村居民服務的農地使用權流轉市場中介組織基本上是空白，農地市場信息無法在更大范圍內得到有效的傳輸，農戶的土地供給和需求信息往往只能在很小的范圍內傳遞，信息傳輸的效率損失加大，這在一定程度上也制約了土地的供求平衡的實現。

二、農村土地使用權流轉市場結構缺陷

1．市場層次結構相對簡單

目前的農地流轉市場從層次結構上來看，最多的僅有二個層次的市場，有的僅存在一個層次的市場，而且即使是二個層次的市場，不同層次之間的關系也不明顯，各層次市場本身也并不完善，如承包地的發包市場和使用權二次流轉市場，一級市場無法對二級市場起到應有的調控作用。這種相對簡單的層次結構使各級市場之間的反饋和調節功能難以得到有效發揮，市場整體結構不穩定，市場的自我組織和自我調節功能無法實現，供求機制無法正常發揮。

2．市場類型結構相對單一

這與市場提供的可供交易的產權類別相對較少有關。從承包土地的使用權流轉市場來看，由于土地的社會保障功能，加之中國農民特有的戀土情結，大規模的土地使用權轉讓市場將無法形成。而由于產權界定的問題，承包地使用權抵押市場也不可能存在，因此當前在這一市場上交易的主要貨品實際上只有一種――承包地租賃權，而且大多數租賃權的期限較短。從非農建設用地使用權流轉市場來看，提供的貨品類型也只有兩種：土地使用權出讓和土地使用權出租，基本上不存在土地使用權轉讓、抵押，而且其中的土地使用權出租大多數是由于房屋租賃行為導致的，單純的使用權出租極少。市場類型結構的單一性決定了市場供消費者選擇的空間過于狹小，對于農地使用權的流轉無法帶來有效的需求。

參考文獻：

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一、背景陳述

自1978年我國開始進行社會主義市場經濟改革以來，土地就成為了推動城市化、工業化建設的重要要素。而這些建設用地的主要來源是通過對農業用地的征用。有數據顯示，上世紀90年代的10年間，全國城鄉建設用地增加2640萬富，其中81％的新增建設用地來自于對耕地的占用，被占耕地共有2138萬畝。

在這樣大規模的征地背后，失地農民的利益卻難以得到保障。據勞動和社會保障部統計，目前中國有4000多萬失地農民，被征地后他們不僅喪失了基本的生產資料，被迫依靠高強度機械式勞動拿到微薄的工資維生，而且又背負了重建新居所的巨大經濟負擔。

然而，征地過程中實際產生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地財政的作用下，流入了地方的小金庫，而真正的土地出讓方――農民卻沒有得到應有的補償。

在中國現有的征地機制下，地方政府作為征地的主體，同時擁有強制向農民征地和以壟斷的方式向土地一級市場供地的權力。過度的集權，一方面導致許多地區土地價格哄抬成風，開發商成本上升，房地產泡沫膨脹；另一方面，農民卻只能從政府那里獲得微薄的征地補償費。這樣的分配事實上是不利于整體社會的福利改善的，因為地方政府手中可觀的征地收益，往往難以直接作用于農民身上，其中相當的部分卻流失在其他行政開支上，比如公務員工資上漲、政府機關大樓修繕等等。顯然，如果將更多的錢直接作用于農民身上，使他們有機會通過這筆收益來提高自己的工作技能或者改善自己的居住環境，將會取得更大的邊際效用。

由此可見，征地利益的分配機制有失公平。要想改變這種局面，一方面應該讓農民形成自己的交易主體，直接參與到非公用土地的交易當中；另一方面土地的價格應該透明化、市場化，土地使用權流轉過程中的每個環節都應該公之于眾，并且讓中央政府有效地加入總體上的監管。因此，只有建立土地使用權流轉的市場機制，才能打破地方政府的壟斷，使土地價格回歸其價值，并使土地交易的收益流入農民手中，推動他們自身的發展。

以下筆者從我國現有的征地機制出發，通過對其中存在問題進行剖析，提出一個土地交易市場的模型，并闡述在市場機制下土地的合理價格和交易收益公平分配如何才能形成。

二、我國現有征地模式分析

我國現有的征地模式――“公告征地”。其征地過程體現了幾個原則：首先，地方的國土部門代表政府出面征地，向農民通告征地的面積，然后土地的使用權歸公，從此用地單位與農民之間的關聯被徹底截斷了；其次，被征用地的農民沒有機會對土地價格產生影響，農民集體獲得的僅是一次性支付的土地補償；其三，地方政府作為壟斷供地者，通過簽署用地協議或者拍賣的方式向用地單位供地。

可見，在這樣的征地模式之下，農民由于不能直接參與土地的交易，其應有利益受到了來自政府和土地使用者兩方面的擠占。然而，造成農民、政府及開發商之間利益分配不合理的主要問題集中在價格機制上，首先是土地從農民手中交給政府時以補貼的方式完全談不上什么價格，而同樣當土地由政府轉移到開發商手中時政府作為土地的唯一供給者制造了一個價格(類似于壟斷市場)，而這樣一個價格往往是對其價值過高或過低的評價，所以，我們提出將競爭市場引入土地流轉中，在競爭中發現價格。由政府作為買賣雙方的中間人，將農民和開發商領人市場，基于農民缺乏相關的專業知識，由政府同農民以契約的形式形成和被的關系，彌補農民在信息和技術上的劣勢。通過市場機制的作用，讓土地的價格在各個買方的競爭中趨于合理化，同時也使農民的利益得到保障。

三、創建農村土地交易市場的構想

解決農地征用中農民利益受到侵害等若干問題，重在將市場機制引入農業用地的交易過程。為此，建立一個有效的土地交易市場就成了一條途徑，以下就探討關于構建該市場的若干問題。

首先，農村土地交易市場的建立，需要國家通過法律法規創造一定的前提條件：一方面，要明確農民對土地的相關權利；另一方面，政府在政策和法律上應該禁止農業用地的私下買賣，或要求所有農業用地的轉讓必須進入交易所上市，通過市場機制的調節進行交易。

其次，為了保障交易市場的秩序，使其具有穩定性和有效性，還應該建立一系列的制約機制。建立統一的信用記錄體制，即要將農業用地流轉市場交易所、證券交易所及我國的銀行體系的信息進行資源共享，對已在證券交易所上市、走勢穩步上升的企業，在銀行的信用級別高的開發商給予一定的優先權。對走勢不佳、信用級別低的則禁入；同樣的，在土地流轉市場中有違約或其他違反競爭規則的行為，也會反映到其他市場。

同時，在健全的信用記錄基礎上，就可以建立一定的市場準入機制，對進入市場的開發商的資產總量、自有資產量、流動資金量、近幾年的利潤或效益等設立指標，為了保障開發，降低風險，只有達到一定的標準且信用良好的才能進入主板市場申購規模較大的土地，同時為了扶持小型土地開發企業，對小板市場的準人條件可以放寬很多。進入市場的開發商每年應向交易所交納一定量的信息費等服務費用。

另外，一定的監管處罰體制也是至關重要的。比如對于在土地詢價、報價階段的惡意打壓等行為一經查處，交易作廢，除罰款外公開降低信用級別，甚至禁止進入主板市場。

當然，在交易階段，還可通過保證金制度來控制開發商的行為，杜絕哄抬地價、過度投機的行為。

在市場的各種控制機制都建立完善后，就可以從整體上構建交易市場的具體形態。筆者的構想是將交易市場分為兩個板塊，主板市場主要針對面積較大、價值高等需要龐大的資金來開發的土地，小板市場則承擔其余規模較小的土地的流轉；另一方面，每個板塊都要將土地按不同的開發用途進行分類，然后集中交易，比如將用于住房的集中于一類等。

接下來就可以在土地交易市場上進行具體的交易。每一塊要發生使用權轉讓的土地都將經過準備、詢價、競價、交易四個階段，最終實現買賣。下面試就每一階段進行具體描述。

第一階段：前期準備工作

(1)對交易土地前期勘察

由政府派專門人員對所需農耕地進行調查，包括占地大小、具體地理位置、未轉讓前的用途、分別為哪些村民所有、其比例為多少等，編寫可行性報告，并將信息通過遠端技術等傳輸給地方政府相關

部門，進行最后審核，并將最終數據輸入地方政府建立的土地市場交易所的服務器。

(2)簽訂協議

由政府出面和相關的農民簽訂協議，政府提供所有技術支持，協助農民作出決策，同時將賣地30％的收入作為傭金，來補償相關成本和激勵政府；另一方面，要明確協議雙方的權利和義務。

第二階段：詢價

將信息輸入土地流轉交易所的信息庫，在互聯網上信息，將技術分析等公布出來；同時政府公開規劃計劃、土地開發政策，及給予開發商的相關優惠政策，達到準入條件的土地開發商交納保證金后，在時限內根據各自的評估進行網上報價。

為了保證報價的公正和交易的公平，所有報價的數據會一直保存在數據庫中，如果各開發商在此后的競價過程中，被發現有任何惡意報價行為，將予以懲處。同時各開發商的網上報價是非公開的，這樣就能夠避免買方聯合來壓低價格。

由政府相關技術人員將信息整合出最高價、最低價等信息，通過遠端技術傳送給當地的技術人員，并分析和推算一個變動區間，由當地技術人員向農民和當地政府解釋說明，并提供一個相對合理的參考價格，同時農民集體通過召開表決會或者通過村委的出面，根據這個參考價格給出賣出土地的最低價。

第三階段：競價

一段時間后，這塊土地開始交易，各開發商在交易所公開競價，交易所將信息傳送給當地的技術人員，將價格實時報給農民。

這一階段，各開發商的報價會在市場上公開，他們會根據自己對土地價值的評估和其他開發商的報價來不斷調整自己所報出的價格，所有的價格都將直接進入數據庫，同時交易所會有技術人員進行盯市，并將數據及數據分析一并傳送給駐地技術人員，由技術人員向農民解釋說明現在的行情。

第四階段：成交

在規定的競價期限內的任何時間，一旦達到預期價格，技術人員有義務提醒農民，并提供一些價格趨勢、風險等參考信息，由農民的人召集農民集體，決定在哪個報價進行交易。

競價達到農民預期價格后，價格可能有漲有跌。有的企業根據自己項目的盈利情況可能選擇退出市場，因而導致價格下降。這時技術人員有義務協助或者積極促成農民進行交易決策。因而，在協議中，應補充關于當市價下跌，達到最低價后。人有權代替農民作出成交的決定，以此防止由于農民缺乏技術知識而耽誤時機。

當然如果市價一直沒有達到最低價，技術人員有義務給出建議，是否應低價賣出，但農民有選擇權，可以賣出也可以放棄這次競價，申請第二次上市。在第二次上市前，技術人員應協助農民重新定價。

達成協議之后的簽訂合同等步驟由地方政府對農民進行指導。關鍵是合同條款的完備性，政府對農民的指導和對開發商的監督能夠使合同順利地簽訂和執行。根據各農民的土地數量，對土地出讓收入進行分配，同時政府要收取一定比例的服務指導和中介費用。

以上就是筆者關于建立土地交易市場的所有構想。在這樣的強市場機制的作用之下，土地真實價格會進一步表現，農民、政府、開發商三方的利益也就能得到更合理的分配。

四、土地通過交易所買賣對于利益分配及監督控制的改進

首先，在引入市場機制后，依托于有效的土地交易市場對土地價格的正確估價，和享有土地使用權的農民直接參與土地的市場交易，使得利益的分配進一步趨于有效合理。這主要體現在以下三個方面：

第一，農民作為“賣地方”能夠獲得與土地現有內在價值以及未來增值能力相匹配的合理對價，確保了其自身利益的實現。

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隨著我國經濟的發展，農村土地大量荒蕪與城市用地逐年緊張的矛盾日益顯現。因此，加快農村用地整治，釋放用地空間已刻不容緩。這一舉措，事關國家戰略，利國利民。

我們認為，此次由財政部和國土資源部推進的10省農村土地整治行動，保守估計有望帶動農村近5萬億元的內需市場，如果將這一活動向全國鋪開，有望帶動全國農村約12萬億元的內需市場，進一步刺激建材、家電、家具、裝修材料等行業需求，極大提振農村內需對經濟增長的貢獻。

10個試點省份具有典型代表性

就這10個與財政部、國土資源部簽署協議的省份而言，這10個省份作為土地整治的樣本具有以下3個方面的典型意義：首先，從經濟實力的角度來看，這10個省份GDP占全國經濟比重近41％，農村人口占全國農村人口的比重為42％。從這個角度上來看，這10省份的試點有望對全國帶來明顯的示范效應，特別是對全國經濟的影響比較顯著。其次，從試點風險控制的角度來看，這10個省份的城市化程度在全國處于中游左右的水平，平均在40－50％。這樣的城市化水平不會太高，如果太高就失去了土地整治的試點意義。同時，這些城市的城市化水平也不太低，使得這些省份有足夠的財政力量和經濟實力保證試點的成功概率，進而總結經驗向全國推廣。

土地整治事關國家戰略

2010年中央關于“三農”的一號文明確提出，“繼續增加農業綜合開發、農村土地整治投入，有計劃分片推進中低產田改造”。近年來，中央做出了建設社會主義新農村和城鄉統籌的戰略決策，“三農”問題不斷得到管理層的重點關照與扶持，中央和地方不斷加大投入支持農村建設，以改變農村面貌，其中開展農村土地整治躍升為國家戰略，正式寫入2009年中央1號文和溫總理的政府工作報告，國土資源部2009年印發的《關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》也已對農村土地整治工作作出了具體部署。到2010年，中央1號文延續了上述精神，并逐漸加大了執行力度。

隨著我國農村土地整治工作的啟動，許多地方的工作思路已經由單一的土地整理復墾開發向“田、水、路、林、村、房”綜合整治轉變，在增加有效耕地面積、提高耕地質量的基礎上，更加注重以村、鎮為單元全面考慮，統籌規劃，綜合整治，有效促進了新農村建設和城鄉統籌發展。出現這種轉變的一個重要因素是，隨著我國城市化和房地產市場的快速發展，土地越來越成為地方發展經濟的瓶頸，城市可供利用的土地逐漸減少，使得地方政府有足夠的動力在尊重“18億畝耕地紅線”的條件下，通過綜合整治農村居民宅基地來獲得新的工業用地空間。另外，農村土地整治潛力巨大，我國不少地方村莊散亂、空心村多，村莊建設用地的存量巨大。根據安徽省國土資源廳的測算，如果按照新農村建設人均上限標準120平方米測算，通過整治可置換出600多萬畝建設用地指標。從這個角度上理解，我們認為，“遷村并點、整村搬遷、舊村改造”有望成為此次土地整治行動的重點內容。

農村土地整治：一“整”三“得”

我們認為，通過對農村土地整治，特別是農村宅基地的整治，將帶來3個方面的效果。

其一，正如上文所提到的，通過對農村土地整治，特別是對農村宅基地的整理，將帶來大量的建設用地指標。從某種程度上說，地方政府極力發展經濟而受制土地的“瓶頸”，通過這一途徑便可迎刃而解，因此地方政府愿意并積極推動農村土地整治，以滿足地方政府的用地需求。

其二，通過農村土地整治，可能在一定程度上會增加耕地的數量，甚至提高耕地的使用效率。因為以前農村耕地缺乏統一的規劃，耕地零散限制了農業機械化程度的提高和普及，進而限制了我國的農業勞動生產率。從國際對比來看，我國農業機械化程度不僅落后于日本、意大利、德國和法國等發達國家，而且也落后于埃及、越南等發展中國家。因而，通過土地的整治，有望使得耕地連接成片，便于大型農業機械化作業，進而提高農業勞動生產率，增加我國農產品產量，提高我國糧食的供給率。

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2.耕地改養殖水面要辦轉用手續

1999年，國土資源部、農業部聯合下發了《關于搞好農用地管理促進農業生產結構調整工作的通知》，規定禁止在基本農田保護區內挖塘養魚、發展林果業；可以在基本農田保護區外的農用地挖塘發展水產養殖和種植多年生木本果樹等經濟作物，但建造永久性農業設施和配套設施，如畜禽養殖場、塘底已經固化的水產養殖場、農副產品倉庫、加工廠、集貿市場等，占用耕地的，要依法辦理農用地轉用審批手續，并做到耕地“占一補一”。

3.超生子女同樣享有土地補償費

違反計劃生育行政法律法規超生，應由其父母承擔行政法律責任，而要求村委會分配土地補償款是民事法律關系。公民合法權益受法律保護，不因父母是否違反計劃生育政策而受到影響。況且他們出生申報戶籍時就落戶在當地，已具備該村集體經濟組織成員資格，因此應得到補償。

4.土地承包經營權流轉的主體

土地承包經營權流轉的主體是承包方。任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。任何組織和個人侵害承包方土地承包經營權的，都應當承擔相應的民事責任。

土地承包經營權流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

5.土地承包經營權流轉的方式

土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。

6.農村土地承包法對土地承包經營權的保護規定

一是規定了在承包期內，發包方不得收回承包地；二是規定了在承包期內，原則上發包方不得調整承包地；三是特別強調了對婦女承包經營權的保護；四是對承包經營權的繼承作出了規定。

7. 對婦女承包經營權的保護規定

承包期內婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地。

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在發展現代農業的當前，一家一戶的傳統土地耕作模式已經束縛了農業的發展，存在較多弊端，主要表現在：生產規模小，效率低，農民從事農業生產積極性低。通過建立和完善農村土地流轉市場，推行農村R島獻骶濟組織，農戶將土地參與流轉，一方面，改變了傳統的土地經營方式，實現了由分散經營，逐步向規模化、集約化方向的轉變，促進了農民土地的有效集中和專業化生產，提高土地的產出率和收益率；另一方面，在各種合作組織的帶動下，土地集約經營有了競爭力，能夠按照市場需求組織生產，減少了生產的盲目性和市場風險，增強了參與市場競爭的能力。

2、建立和完善農村土地流轉市場是提高農村經濟經濟效益的重要途徑

以土地承包經營權流轉為平臺，優化資本組合，整合生產要素，大力發展農村專業合作經濟組織和現代農業，把零星的土地從農戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進行適度規模經營，不僅降低了農業生產成本，促進了農業生產新技術和新型農具的推廣應用，極大地提高了土地生產率，而且解決了土地細碎化、土地利用率低和土地閑置等問題，改變了以往農戶分散經營的缺陷，使土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素合理流動和優化組合，使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營”的發展道路，實現土地資源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快農村經濟的發展。

3、建立和完善農村土地流轉市場是提高農民收入的重要手段

通過土地承包經營權流轉，一是農民轉出自己承包的土地，從傳統農業中轉移出來，改變原先“亦工亦農、亦商亦農”的兼業化狀態，從土地的束縛中解放出來，安心地從事其他二、三產業及外出務工。二是農民以土地入股開展股份合作經營，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉，獲得高收入。三是農民可以在自己的承包地上打工，在參加分紅的同時，又有打工收入，從而提高農民群眾的收入水平。

4、建立和完善農村土地流轉市場能促進現代農業的發展

土地流轉使土地經營權集中，有利于籌措資金，加大技術、信息、人才等方面的投資，實現土地綜合開發。有利于提高土地經營的組織化程度，實現標準化生產、機械化作業；有利于修道路、興水利、建科研基地、生產基地和加工基地，保護生態環境，合理有效利用土地，從而促進現代農業的發展。

二、當前土地經營權流轉中存在的主要問題

1、市場機制不健全妨礙了土地流轉

目前，農村土地流轉形式以轉包為主，形式比較單一。流轉主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉的內容簡單，流轉期短，流轉面積小，使經營主體不敢在土地、機械、設施上做大的投入，不利于農業持續發展。由此可見，農村土地承包經營權流轉還處于自發階段，土地流轉大多處于自發和無序狀態，土地流轉市場及鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成，各級政府引導和服務不到位，缺乏有效組織農民“以地生財”的能力。農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位，難以通過有效地流轉實現農村土地資源的優化配置。

2、觀念滯后影響土地流轉

由于農民“戀土”情結及“守田為安”等傳統觀念根深蒂固，一些農戶即使種不好土地，也不愿轉出其承包土地，土地經濟效益較差。一些農戶外出務工顧不上種地，就種植些低產、低效益、懶作物，有的甚至把土地撂荒閑置，造成土地資源的浪費。

3、程序不規范制約了土地流轉

土地流轉在我國農村雖早已存在，但大多數地區至今尚未建立起一套完整規范的農用地流轉程序。如有些農戶進行土地流轉僅憑口頭協議，無任何書面合同，沒有規范和嚴格的土地流轉程序。

4、農村社會保障制度滯后束縛著土地流轉

目前，農村社會保障制度總體水平較低，絕大多數農村地區社會保障制度還處于完全空白。農村社會保障制度的嚴重滯后，極大地束縛了農村勞動力的流動，使農民長期依賴土地，從而限制了土地的流轉。而土地流轉受到限制，在一定程度上阻礙了農業、農村產業結構的調整，農村產業化的速度也相對緩慢，最終農民收入增長乏力，農業現代化進程也相對緩慢。

三、促進土地經營權規范流轉的對策及建議

1、完善社會保障，加快農村土流轉的進程

一要在農村通過建立與完善農村合作醫療制度、最低生活保障制度、農村養老保險制度等社會保障體系，減小農民對農用地的依賴性，使一部分有能力外出創業的農民從土地中解脫出來，為農用地流轉創造條件。二要在城市逐步建立務工農民社會保障制度，加快解決農民工的子女上學、工傷、醫療和養老保障等問題。對進城農民在農村的承包土地、房屋、宅基地，要通過創新體制機制，完善資產處置辦法，幫助其完成進城落戶的資產積累。只有這樣，農民進城后才不會有后顧之憂，才不會總想在農村“留后路”，使其所經營的農用地能夠進入農用地流轉市場。否則，農村的存量土地無法盤活，土地規模經營難以形成。三要適當考慮流出農戶土地增值效益和長遠利益，鼓勵以村組織牽頭的股份合作流轉。四要政府牽頭、部門協作，加強經營權流出者轉崗就業培訓，提高他們擇業競爭力。

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1因利勢導，循序漸進，為流轉奠定一個堅實的思想基礎

農村土地是農民群眾賴依生存的基本生產資料和重要生活保障。長期以來，農民對土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特別是50歲以上的農民表現的更加明顯，他們寧愿辛苦勞作，收入甚微，也不愿將其讓渡他人，這樣才覺得心里踏實。在此傳統觀念背景下，讓他們短期內認識并接受將擁有的土地經營權，通過土地流轉交易市場流轉還為時過早，仍需要有一個“歷史的過程”和“歷史的耐心”。基于這種現實，在推動農村土地流轉交易進程中，要著眼長遠，力行足下，發揮媒體宣傳導向作用，樹立典型示范，不斷轉變農民觀念，使他們逐步認識和嘗到產權制度改革帶來的這一紅利，把流轉土地變成一種新投資。同時，也要因地制宜，尊重農民的意愿和市場發展的客觀需求，循序漸進，成熟一個交易一個，不斷充實和活躍農村土地流轉交易市場。且不可行政命令或“一刀切”。

2合理過渡，清晰歸屬，為流轉搭建一條順暢的現實路徑

目前，農村土地經營權確權登記頒證工作還相當滯后，已成為流轉交易的“絆腳石”。為了適應農村產權制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重歷史，面對現實的情況下，除加快土地經營權確權登記頒證工作外，還要積極采取一些過渡性制度措施，比如，農戶土地承包經營權，可利用現有二輪延包地畝表、土地承包合同書、村集體認定證明和實際耕種土地左鄰右舍認可證明以及縣鄉兩級農經管理部門審核備案文件等關聯資料，作為農戶擁有土地承包經營權的依據，允許農戶參與農村土地流轉交易，并通過發放農村土地流轉交易鑒證書的形式，確認其合法性，讓農戶安心，讓投資者放心。這樣既能過渡性的清晰權屬現狀，實現土地承包經營權流轉交易，又能避免權屬不清交易帶來的隱患，維護市場流轉交易的真實性、有效性，進一步推進農村土地流轉交易市場的穩妥發展。

3政府主導，部門融合，為流轉營造一個優良的外部環境

農村土地經營權流轉交易市場建設既是農村產權制度改革的重要內容，事關農村千家萬戶的切身利益，也是一個蓬勃發展的新生事物，并且還涉及到土地承包經營權、林地使用權、養殖水面經營權和“四荒”地使用權等，這就不能把它當成某個部門的獨家業務看待。政府要責無旁貸地擔當起組織者和推進者，把其列入“三農”工作的重要議程，作為農村一次重大改革來抓，建立強有力的市場建設管理機構，組織農村土地流轉相關管理部門在市場設立辦事窗口，為流轉交易提供“一站式”服務，減少群眾流轉往返路途和時間，提高服務效率。

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在發展現代農業的當前，一家一戶的傳統土地耕作模式已經束縛了農業的發展，存在較多弊端，主要表現在：生產規模小，效率低，農民從事農業生產積極性低。通過建立和完善農村土地流轉市場，推行農村專業合作經濟組織，農戶將土地參與流轉，一方面，改變了傳統的土地經營方式，實現了由分散經營，逐步向規模化、集約化方向的轉變，促進了農民土地的有效集中和專業化生產，提高土地的產出率和收益率；另一方面，在各種合作組織的帶動下，土地集約經營有了競爭力，能夠按照市場需求組織生產，減少了生產的盲目性和市場風險，增強了參與市場競爭的能力。

2、建立和完善農村土地流轉市場是提高農村經濟經濟效益的重要途徑

以土地承包經營權流轉為平臺，優化資本組合，整合生產要素，大力發展農村專業合作經濟組織和現代農業，把零星的土地從農戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進行適度規模經營，不僅降低了農業生產成本，促進了農業生產新技術和新型農具的推廣應用，極大地提高了土地生產率，而且解決了土地細碎化、土地利用率低和土地閑置等問題，改變了以往農戶分散經營的缺陷，使土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素合理流動和優化組合，使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營”的發展道路，實現土地資源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快農村經濟的發展。

3、建立和完善農村土地流轉市場是提高農民收入的重要手段

通過土地承包經營權流轉，一是農民轉出自己承包的土地，從傳統農業中轉移出來，改變原先“亦工亦農、亦商亦農”的兼業化狀態，從土地的束縛中解放出來，安心地從事其他二、三產業及外出務工。二是農民以土地入股開展股份合作經營，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉，獲得高收入。三是農民可以在自己的承包地上打工，在參加分紅的同時，又有打工收入，從而提高農民群眾的收入水平。

4、建立和完善農村土地流轉市場能促進現代農業的發展

土地流轉使土地經營權集中，有利于籌措資金，加大技術、信息、人才等方面的投資，實現土地綜合開發。有利于提高土地經營的組織化程度，實現標準化生產、機械化作業；有利于修道路、興水利、建科研基地、生產基地和加工基地，保護生態環境，合理有效利用土地，從而促進現代農業的發展。

二、當前土地經營權流轉中存在的主要問題

1、市場機制不健全妨礙了土地流轉

目前，農村土地流轉形式以轉包為主，形式比較單一。流轉主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉的內容簡單，流轉期短，流轉面積小，使經營主體不敢在土地、機械、設施上做大的投入，不利于農業持續發展。由此可見，農村土地承包經營權流轉還處于自發階段，土地流轉大多處于自發和無序狀態，土地流轉市場及鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成，各級政府引導和服務不到位，缺乏有效組織農民“以地生財”的能力。農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位，難以通過有效地流轉實現農村土地資源的優化配置。

2、觀念滯后影響土地流轉

由于農民“戀土”情結及“守田為安”等傳統觀念根深蒂固，一些農戶即使種不好土地，也不愿轉出其承包土地，土地經濟效益較差。一些農戶外出務工顧不上種地，就種植些低產、低效益、懶作物，有的甚至把土地撂荒閑置，造成土地資源的浪費。

3、程序不規范制約了土地流轉

土地流轉在我國農村雖早已存在，但大多數地區至今尚未建立起一套完整規范的農用地流轉程序。如有些農戶進行土地流轉僅憑口頭協議，無任何書面合同，沒有規范和嚴格的土地流轉程序。

4、農村社會保障制度滯后束縛著土地流轉

目前，農村社會保障制度總體水平較低，絕大多數農村地區社會保障制度還處于完全空白。農村社會保障制度的嚴重滯后，極大地束縛了農村勞動力的流動，使農民長期依賴土地，從而限制了土地的流轉。而土地流轉受到限制，在一定程度上阻礙了農業、農村產業結構的調整，農村產業化的速度也相對緩慢，最終農民收入增長乏力，農業現代化進程也相對緩慢。

三、促進土地經營權規范流轉的對策及建議

1、完善社會保障，加快農村土流轉的進程