導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇買賣合同的相關法律，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

【關鍵詞】

買賣合同；質量糾紛；防范

0 引言

煤炭是我國重要的基礎性能源，具有很高的戰略性地位，在國民經濟的發展中也一直占有著舉足輕重的地位。可以說，煤炭企業發展的興衰成敗，將直接影響我國社會主義市場經濟建設能否順利推進。從煤炭企業對合同的日常管理工作來看，由于整體煤炭市場的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業對于買賣合同管理的重要性認識不夠深刻。因此煤炭企業對于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細致、深入的系統理論研究，在實際經營中，一些跟買賣合同相關的深層次問題也逐漸暴露出來，尤其是一些涉及到質量糾紛的問題，不僅給煤炭企業的經濟效益帶來了一定影響，而且如果處理不當，還會對煤炭企業的聲譽帶來負面效應。隨著我國社會經濟活躍程度的不斷提高，煤炭企業在市場競爭中也采取種種措施，促進自身的發展，合同數量和規模都逐步上升，由此帶來的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關于買賣合同質量糾紛是一種較為常見的糾紛類型。目前一些煤炭企業經營者已經逐漸意識到，需要在訂立合同的同時加強對質量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質量要求、技術標準、檢驗期間等內容，專業性較強，內容繁復，技術含量高，由此帶來的風險因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業買賣合同中可能涉及到質量糾紛的因素進行分析，通過對合同標的物質量、技術、檢驗等方面的嚴格要求，在合同簽訂、履行的各個環節采取有效措施，力爭減少買賣合同中質量糾紛的發生。

1 買賣合同質量糾紛的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重視對產品質量的認定和把關

煤炭企業的買賣合同管理是一項系統性強、綜合性高的工作，區別于以往僅僅對合同要約、承諾、簽訂等環節的單一控制，目前的買賣合同管理已經朝著全過程、全方位的科學化管理模式邁進。在以往的合同管理工作中，煤炭企業的相關負責人對合同法不夠熟悉，真個管理體系中也缺少對合同管理的考慮，合同法律意識淡薄，更談不上對發生糾紛后的應對和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業的合同管理水平，從根本上減少質量糾紛的發生頻率，一是要在企業內部強化合同法律意識，建立健全合同管理相關規章制度。二是要進一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國產品質量法》等相關法律法規。具體來說，首先，規范的合同管理制度至少應該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過相關制度的建立和完善，使得企業的合同管理做到權責明確、層次清晰、程序規范，切實做到對合同管理的事前防范、事中控制和事后應變。其次，在對相關法律的學習中，一定要明確產品質量這一概念的內涵和外延，在簽訂合同的過程中，對產品標準和質量必須進一步明確，以便在發生質量糾紛的時候，能夠列舉出免責證據，減少合同的質量風險。

1.2 對合同標的物的質量標準進行更細致的事前約定

煤炭企業的產品大多數都通過鐵路進行運輸，實際運輸數量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運輸過程中也時常出現混雜、被盜等情況，對標的物的品質帶來了一定影響，給質量糾紛的發生埋下了隱患。為了解決這一問題，改變過去運輸出現問題都由煤炭企業承擔的局面，煤炭企業需要根據《合同法》的精神，在運輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運輸合同》，對在運輸過程中可能出現的問題進行細致地規定，以此維護煤炭企業買賣合同的嚴肅性、公正性，切實保障煤炭企業以及相關用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業的履行合同義務之前，一定要嚴格遵循相關標準，對合同標的物的質量進行仔細把關。首先，對于合同中標的物質量標準的制定，在不違反相關法律法規的規定下，可以與合同當事人共同對標的物的質量標準進行約定，以此作為判斷合同標的物交付時的檢驗標準。其次，如果雙方對于買賣合同中標的物的質量約定不明確的，根據我國《合同法》中的相關規定，可以進行協議補充，如果協議難以達成的，也可以按照買賣合同或者是行業交易習慣進行確定。

1.3 完善買賣合同中就標的物的檢驗方法及時間

從實際情況來看，有很多買賣合同質量糾紛的發生，是由于合同雙方對合同標的物的檢驗方法及時間未能達成一致。在買賣合同的質量糾紛中，仲裁機構首先關注的往往不是合同標的物是否真正存在瑕疵，而是關注買受人是否在有效時間內向出賣人發出合同標的物存在質量問題的通知。如果在審理過程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內向出賣方提出合同標的物存在瑕疵的問題，那么從法律意義上來說買受人就已經接受了標的物。鑒于此，煤炭企業在簽訂買賣合同的過程中，一定要重視對檢驗方法及時間的規定，買受人需要在規定時間內完成檢驗義務，這是其必須負擔的一項重要義務。具體來說，對合同標的物的檢驗方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進行明確的約定。對合同標的物的檢驗時間，一般是在合同標的物交付給買受人時進行，通常可供選擇的檢驗環節包括：出廠驗貨、裝運驗貨、卸貨驗貨等等。完整的檢驗時間包括驗貨開始的時間和驗貨延續的時間兩個方面。可以說，如果能夠在合同標的物檢驗方法和時間上做出明確的約定，將有助于減少質量糾紛發生的可能性。

2 結語

總的來說，不論處于哪個行業的企業，在紛繁的市場競爭中，都有可能在合同簽訂與履行過程中面對各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業應該對各種風險因素進行綜合分析，在合同簽訂和履行過程中對可能產生質量糾紛的條款進行修訂，采取有效措施規避合同質量糾紛的出現。如果由于某些情況導致質量糾紛發生，也應該正確看待，通過完善的資料保管和相關合同條款作為證據，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動權。

【參考文獻】

篇2

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實了許多。無論是對商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內容，也無論是在房屋質量和面積誤差的處理問題上，還是對商品房買賣合同解除條件和擔保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現了該《解釋》對商品房買受人合法權益的傾向性保護，尤其是關于五種情形適用懲罰性賠償責任的內容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責任，無疑能夠使守約買受人的合法權益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權益的保護，體現了以人為本的精神。”筆者相信，《解釋》的公布和實施，對統一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護守約買受人的合法權益以及制裁有違誠實信用的違法經營行為具有十分重要的現實意義。

但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對商品房買賣合同那種普遍一般的規范，又不免使筆者產生了一些疑慮，甚至是擔心，而且其中的一些突破已在經意與不經意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。

按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關于司法解釋工作的若干規定》第九條規定：“對于如何應用某一法律或者對某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規定，采用‘解釋’的形式。”由此可見，解釋是有前提的，即相關法律和相關法律規定的存在。而之所以法律或法律規定需要解釋，一是因為法律調整的對象在司法層面是具體的，法律規定的效力要落實到具體的人和事上；二是法律的發展要求它必須不斷適應現實生活和人們認識的發展變化，法律規定不能成為疆死的教條；三是因為法律和法律規定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發，在法律適用上進行拾遺補缺。如公布實施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產管理法、擔保法等相關法律，但從條文體現的許多重要內容看，卻已然脫離了解釋上述相關法律和其中具體法律規定的范疇，而成為最高人民法院結合民事審判實踐對上述相關法律或法律規定的“修改”，具有了立法性質。如《解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 ”這一內容就具有“修改”的意味，對出賣人完全獨立的后一個行為與前一個行為不加區分，使買受人因無效合同而可以行使的權利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對于商品房預售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認商品房預售合同的效力，如此給商品房預售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這里顯然已把標志所有權轉移的房屋產權登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉移占有”，而這被上述最高院領導明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認了效力，由此將《民法通則》第七十二條規定和《合同法》第一百三十三條規定的除外情形徹底忽略不計。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。

規范市場經濟是一個持續、漸進的過程，不能任意地打破交易人的預期。之所以市場經濟的健康發展依賴于社會的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩定的預期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經濟規律的那條“生物鏈”就會被打亂，焦慮和緊張感會使交易充滿了不信任，從發展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠非裁判權的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規定的權力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預期的權力在合理性、正當性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠？這個問題或許值得我們認真深入地去進行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時候，我們確有必要認真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質的觀照。

篇3

在約定買賣貨物所有權方面，有一個案例很有借鑒意義。英國有一家公司購買荷蘭某公司的鋁土，打算將一部分鋁土用于本公司生產，另一部分鋁土用于轉賣出售。買方接受鋁土后支付了部分貨款，在沒有付清其余貨款前破產，接受破產清算。買方已轉賣的部分鋁土由清算人支配，剩余的部分鋁土尚未投入生產。英國法院受理了該破產案。賣方在訴訟中主張：對于轉賣鋁土的收入和剩余的鋁土賣方擁有優于其他債權人的請求權，理由是合同列明了所有權轉移條款：（1）只有當買方付清全部貨款時，未投入生產的鋁土才能轉為買方所有；（2）買方對未投入生產的鋁土只有保管的責任；（3）在買方付清全部貨款之前，賣方對投入生產的鋁土所生產出來的成品或最終產品享有追償權，即買方轉賣鋁土或對用鋁土生產出來的最終產品的出售，只是賣方的行為，其收益歸賣方所有。英國法院的判決支持了賣方的主張，確認以上合同三條款具有法律效力，使賣方免愛了損失。

從這個案例的啟發中，在約定關于對貨物買賣標的物的所有權轉移時，賣方要注意以下幾點：

一是要約定買賣標的物的所有權只有在買方付清全部貨款后才能轉移給買方，在買方沒有付清全部貨款前，賣方必須保有對標的物的全部所有權。

二是要根據買方接受貨物后，對貨物可能不同的處理方式進行具體的約定。一般來說，買方收受貨物后，會有三種處理方式：一是用于生產；二是用于轉賣出售；三是存放在倉庫里。要根據這三種處理方式對貨物所有權轉移進行分別的約定，使約定具體化。

三是一定要約定賣方的追償權，即對買方把收受貨物用于生產后相關的成品、半成品及出售后的收益擁有追償權，對買方把收受貨物進行轉賣出售后的收益擁有追償權。這兩方面的權益是最容易引起爭議的，因為，往往是貨物的形態已經發生了變化或轉化，原物已經不存在了，或者已經歷了幾次易主，關系或聯系已經復雜化，對此進行約定，便利主張賣方的權利。

四是要約定買方在貨物所有權方面的對應責任或權利，使雙方對貨物的所有權方面的權利互相統一對應，這對賣方主張和保護自身正常權益是十分有利的。因為，把對方的權益限定了，相等于約定了自身的權益，在訴訟中更有利于自身權益的解釋與主張。

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通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關法律問題

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。

從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。

4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。

同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而。

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    于會堂說,從這組數據可以看出,歷年來民商事糾紛案件中,買賣合同糾紛案件是人民法院受理的民商事案件中最常見、數量最大、占比最高的案件類型。買賣合同糾紛案件審判工作質量的高低,直接關系到民商事審判工作的整體質量。

篇6

    目前，隨著我國房地產行業的迅猛發展，商品房交易市場日趨火熱。但由于我國相關法律、法規不完善及開發商違規操作等原因，出現了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩定的因素。

    一、退房糾紛產生原因分析

    退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。

    由于開發商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導致購房者提出退房：

    （一） 銷售廣告言過其實；

    開發商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現實，于是 “憤而退房”。

    （二）售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”；

    目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經濟利益的驅動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。而當房屋交付使用時，購房者才發現車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重時，才大呼上當，不得不提出退房。

    （三）房屋存在質量瑕疵；

    房屋交付使用后，當業主的房屋出現滲水、脫皮等質量問題時，往往難以接受，因為自己購買的是新房，應該是十全十美的士。而當這類問題不能得到開發商及時解決時，一氣之下，要求退房。

    （四） 物業小區管理混亂。

    開發商出售房屋前，根據我國有關法律規定，要先委托好物業公司進行管理。雖然《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定開發商要通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，但在實踐中物業公司與開發商實際上是一家人，物業公司人員的從業資格大多達不到法律規定的條件，同時物業管理在我國尚處于起步階段，相關法律規定還欠完善，因此前期物業管理質量普遍較差，導致業主不滿意而提出退房。

    （五）開發商遲延交付房屋；

    商品房的開發建設周期較長，期間又較多地受各方面因素的影響，開發商遲延交房就不足為奇了。而當購房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時，很容易提出退房。

    （六） 房產證遲遲辦不出；

    目前，房產證的辦理期限是開發商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使開發商手繼齊備，購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產證的情況也大量存在，更何況有些開發商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產權證的條件不具備，于是關系到購房者切身利益的產權證遲遲辦不出來，導致購房者退房。

    有時，因客戶自身的原因，也會導致退房糾紛的發生：

    （1） 購房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調到外地或出國定居而提出退房；

    （2） 分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現意外的經濟困難無力支付余款而提出退房；

    （3） 因房價下躍而提出退房。

    二、雙方在合同中約定可以退房的條件

    商品房買賣活動屬于民法調整的范疇，根據民法中交易雙方意思自治原則，雙方當事人完全可以在合同中約定退房的條件。

    約定退房條件是指購房者與開發商通過購房合同直接約定解除合同或通過規定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。

    商品房交易雙方當事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：

    （1） 雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示；

    （2） 雙方約定的退房條件不違反法律、法規的強制性規定。

    （3） 該退房條件已經寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。

    一般而言，購房者要根據自身的實際情況來和開發商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購買帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否則可以退房，并有權要求開發商賠償損失；如果自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內因開發商的原因辦不下房產證，購房人有權退房并要求賠償損失。

    總之，如果雙方當事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當事人的個人意愿，當所約定的條件成就時，會支持購房人退房的請求。只有當事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規定來衡量是否可以退房。

    三、法律規定可以退房的情形

    在商品房交易實踐中，購房人很難與開發商對退房的條件充分協商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發生糾紛后，法院只能以法律為準繩進行衡量，以確定購房人能否退房。

    由于退房會涉及到開發商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關系，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規定。

    從我國現有法律、法規等規定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：

    （一） 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；

    如果開發商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發商履行了通知義務（無論買受人是否同意），然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請求解除合同呢？根據該條款之規定，顯然不能。

    如此看來，此條款形同虛設，立法目的無法實現。其實，筆者認為，此條款完全違反了我國法律的有關規定。因為在商品房買賣合同訂立后，雖然法律規定購房者在辦理了房產證后，房屋的所有權才發生轉移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經生效，開發商就不能對該房屋行使處分權 （包括抵押、出售、贈與等）。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務，而關鍵是必須經過買受人同意才合法。否則，對購房者的合法權益無法得到保護。

    （二） 一房兩賣；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；

    因為房屋買賣屬于不動產買賣，而根據民法原理，不動產物權的公示方法為登記，這就使開發商在已售商品房的價格出現大幅上漲時有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。

    另外，如果開發商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機構確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

    （三） 商品房預售許可證存在欺詐；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同；

    根據相關法律規定，開發商在預售商品房前必須取得商品房預售許可證，否則不得預售商品房。

    （四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同；

    （五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；

    （六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；

    （七） 房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

    （八） 遲延交付房屋超過法定期限；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”；

    （九） 遲延辦理房產證超過法定期限；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規定：“商品房買賣合同約定或者

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

    《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”

    由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記一般是指以下原因：開發商未交齊土地出讓金，導致開發項目的大產權辦理不下來；開發商為了籌措資金，將開發的項目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發商的大產權證押在銀行，不能辦理過戶手續等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產權證，超過法定時間購房人可以退房。

    （十） 擔保貸款合同不能訂立；

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”；

    （十一） 所售房屋主體結構質量不合格；

    根據《城市房地產開發經營管理條例》第32條之規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

    同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

    （十二） 房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；

    根據《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項之規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式沒有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房；

    （十三） 規劃、設計變更；

    根據《商品房銷售管理辦法》第24條之規定， 經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；

    （十四） 套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍；

    根據《商品房銷售管理辦法》第19條之規定， 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；

    （十五） 因不可抗力致使不能實現購房合同目；

    根據《合同法》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的時，當事人可以解除合同。

    三、退房后的善后工作

篇7

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

篇8

一、有關“假一罰十”的案例整理（見表1）

近年來對于買賣合同中賣方高于法定賠償的“假一罰十”的承諾所引發的訴訟屢見不鮮，所涉及糾紛的產品有數碼產品，如手機、紅木家具、藥品、運動衫等。在以上各個案例中，大部分法院判決支持假一賠十；或是一審不支持、二審支持；或是一審二審不支持、再審支持。

在“霍廣利與河南永樂生活電器有限公司買賣合同糾紛上訴案”中，法院不支持消費者假一賠十的訴求。在該案審判中，鄭州市中級人民法院沒有認定所系手機為假冒偽劣產品，并非“黑手機”，所以并不支持“假一罰十”。

另一例“劉艷君訴浙江淘寶網絡有限公司買賣合同糾紛案”中，被告并非合同當事人，也并非“假一罰十”承諾作出方，并且根據原被告雙方簽訂的網絡協議中所包含的《消費者保障服務》規則，明確約定商品“如實描述”賠付申請的條件為：“賣家實際買到的商品與買家就該件商品所作出的有效‘商品描述’不符；買家提出賠付申請所指向的賣家已參加‘消費者保障服務’之‘商品如實描述’服務；買家已要求賣家提供退貨服務而被賣家拒絕，或無法聯系到該賣家，或賣家中斷其經營、服務；賣家的賠付申請在形式上符合相關法律法規的規定；賠付申請金額僅以買家實際支付的商品價款加郵費（含投訴商品回郵郵費）為限。”而本案中原告未提交充分證據證明所購運動衫不符合“商品如實描述”，也不申請產品質量鑒定，同時被告也同意退貨，其要求被告承擔先行賠付的責任缺乏依據，其要求十倍賠償的訴訟請求也沒有相應的合同依據，所以法院不予支持。

其余案例，消費者假一賠十的訴求均得到法院支持，但各法院支持的理由不盡相同。例如：在“夏子林與上海市徐匯區明晟商行買賣合同糾紛案”中，上海市中級人民法院認為，經營者“假一賠十”的承諾屬于要約的范疇，即假一賠十是買賣合同內容不可分割的一部分，對合同雙方具有約束力，因此按照《合同法》支持消費者的訴求。

而在“郭燕訴北京眾弘新世紀商貿有限公司買賣合同糾紛案”中一審北京市海淀區人民法院認為，假一罰十的承諾不應認定是雙方對合同條款的規定，而屬于一種單方允諾行為。因此按照《民法通則》和《合同法》的規定支持消費者的訴求。

另外，在“單學澤與包中鵬買賣合同糾紛上訴案”中，雖然法院認定經營者存在欺詐行為，支持消費者假一賠十的訴求，但判決中酌情減少賠償金額為5倍。

綜上可見，在審判實務中基本上承認了經營者假一罰十這種高于《消費者權益保護法》第49條規定的承諾效力，但對于比假一罰十還要高的賠償額是否能得到法院的支持還是未知數，并且在司法實踐還出現一些新的問題。

（一）在“劉艷君訴浙江淘寶網絡有限公司買賣合同糾紛案”中，由于買賣行為是通過網絡進行，交易媒介有別于實體交易，淘寶公司成為有別于傳統買賣雙方之外的第三人，對于類似淘寶公司這樣的主體，其權利與義務也有必要進行分析。

（二）在“李瑞玲與河南惠發醫藥有限公司買賣合同糾紛再審案”、“霍廣利與河南永樂生活電器有限公司買賣合同糾紛上訴案”和“王進府與河南移聯網通科技有限公司買賣合同糾紛上訴案”中，涉及到對所涉產品是否屬于假冒偽劣商品的界定。由于現今社會商品形態日益豐富，需要依據相關法律，對于所涉及的產品進行鑒定和確定其是否符合“假一罰十”的條件。

（三）在“單學澤與包中鵬買賣合同糾紛上訴案”中，在“假一罰十”原則上已經確定的基礎下，買賣雙方關于“假”的適用范圍和條件確定的不明確，如何依據實際情況，酌情并合理地認定責任方應該承擔的賠償責任，通過法官的自由裁量權進一步體現公平正義。

二、“假一賠十”是合同違約金條款？

大部分法院在支持消費者假一賠十的訴求時，以經營者的假一賠十為消費者和經營者訂立合同的條款為由，雙方真實意思表示，內容明確具體，所以經營者應受此條款的約束。[5]因此，根據《合同法》相關法條進行判決。按照合同法原理，約定違約金條款是合同的組成部分，以合同的有效存在為前提。如果合同無效，約定違約金條款也就無效。由于一方過失致使合同無效，導致另一方損失，應該承擔締約過失責任，不能一方面認定合同無效，另一方面又追究責任人的違約責任[6]。如果“假一罰十”是違約金條款，下面試分析可能出現的幾種情況。

（一）商家過失售假，但假貨不危害公眾的人身財產安全，如過失將非紅木家具當作紅木家具銷售，商家有合同違約行為，則應該按“假一罰十”的違約金條款支付給消費者十倍于貨款的違約金。

（二）商家過失售假而且標的不合法，如所售假貨質量存在安全隱患，合同因標的不合法而無效。

（三）商家故意售假，有主觀欺詐行為，合同也無效。無效合同不能適用違約金條款，即商家不必承擔“假一罰十”的違約責任。因其行為導致合同無效，商家只負有返還和賠償的責任。《消費者權益保護法》第49條規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍，也就是說商家故意賣假只承擔向消費者退貨和增加消費者所購商品價款一倍的賠償。而過失售假且合同有效時，商家應承擔商品價款的十倍賠償。[7]如此就會得到“主觀有惡性少賠；而主觀無惡性多賠”這樣極不合理的結果。可見主張“假一罰十”為合同違約金條款的觀點并不合適。

三、“假一賠十”是經營者的單方允諾？

單方允諾又稱單方法律行為，是指一人向相對人做出的為自己設定某種義務，使對方取得某種權利的意思表示。單方法律行為與雙方法律行為的最大區別在于，只要一方做出真實的意思表示，其法律行為即成立，無需雙方合意。部分法院認為，經營者自愿作出的高于法定賠償的承諾是意思自治下的單方允諾，不存在顯失公平情況。經營者“假一賠十”的承諾應看作是附條件的單方合同要約，只要消費者完成合同指定的行為，就是對合同要約的承諾和條件的成就，單方合同即告成立。

按照此觀點，“假一賠十”條款類似于一種“懸賞廣告”，即經營者作出的對自己不利的懸賞廣告。懸賞廣告是廣告人向不特定的多數人為對象所發出，只要某人完成指定的行為，該行為人即享有報酬請求權，告人負有按照懸賞廣告的約定支付報酬的義務。我國《合同法》、《民法通則》雖未明文確定懸賞廣告，但再生活實踐中已經十分普遍。例如，尋人啟事，或者政府的打假通告等等。依《民法通則》中的誠實信用原則，既然經營者對消費者作出“假一賠十”的允諾，而該允諾并未違反法律強制性規定，也未損害公共利益和他人利益，經營者就應兌現允諾，該懸賞廣告應具有普遍的約束力。據此，經營者所負的是一種合同義務，依據消法的“欺詐售假，退一賠一”，以及其自己允諾的“假一賠十”。作為懸賞廣告是獨立于經營者與消費者之間的買賣合同，即是兩個法律關系，所以，消費者似乎可以要求經營者“退一賠一”和“假一賠十”是基于兩個不同的請求權，消費者向經營者可以同時主張，消費者對經營者的“退一賠一”和“假一賠十”的請求權以兩種不同的給付為內容。

四、小結并兼評《食品安全法》十倍法定賠償

2009年6月1日起施行的《食品安全法》第96條規定：“違反本法規定，造成人身、財產或者其他損害的，依法承擔賠償責任。生產不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。”在《食品安全法》中，明確規定了對于消費者造成損害的賠償金額為十倍，也有學者認為應該借鑒于此，并提高《消費者權益保護法》中的法定賠償金額。

此種做法實為不妥。首先因為食品作為特殊商品，關乎民生，如果由于食品質量問題所導致的傷害往往是消費者身體上的傷害，直接會對消費者的健康權甚至是生命權造成危害，所以對其有較高賠償額的規定。

其次《食品安全法》在調整買賣雙方平等主體的同時，也很大程度上地體現行政色彩。其規定的“要求支付價款十倍的賠償金”有其特殊的要求和背景。

最后如果作為平等主體之間普通的商事活動，由法律強制規定十倍的賠償金是不妥的。因為不僅有違民事活動的自治原則，也不符合實際情況。

綜上所述，保持現狀是可行的。如果賣方有做出承諾，并且確實所售貨物確系假冒偽劣產品，買方獲得賣方承諾的“假一罰十”有法律依據的，應該得到法院的支持。對于消費者敢于向經營者索賠也是值得鼓勵的。

參考文獻：

[1]楊路.準確理解《消費者權益保護法》第49條[EB/OL],2011-05-28.

[2]國家法官學院,中國人民大學法學院.中國審判案例要覽.2004年民事審判案例卷[M].人民法院出版社,中國人民大學出版社.

[3]陳要逢.顧客買假藥終獲惠發醫藥十倍賠償[N].河北大河報,2005-05-11(10).

[4]北京第二中級人民法院民事判決書.(2007)二中民終字第02759號.

[5]陳曉君.“假一罰十”條款法律效果分析[N].民主與法制時報,2004-03-02(10).

[6]林微紀,榮凱.對“假一罰十”店堂告示的法律解讀[J].法制與社會,2007(12).

篇9

乙方（賣方）：__________________________

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律的規定，甲乙雙方協商簽訂如下二手設備買賣合同：

第一條 合同標的要求

1、甲方同意從乙方購買，乙方同意出售附件所列系統設備。

2、產地：詳見附件。

3、質量標準：

（1）按原廠質量標準，即以說明書為準。

（2） 其他：____________

4、技術標準：

乙方提供的設備為原廠行貨，符合原廠行貨的技術標準。

5、其他要求：________________________

第二條 合同價款及支付方式

1、本合同所列各項目的總價款為人民幣： ￥ __________________

2、支付方式：

（1）雙方約定按以下第 ______種方式支付：

① 甲方在貨到并安裝驗收合格后______個工作日內一次性支付所有款項。

② 第一期付款：合同簽訂后______個工作日內支付合同總價款的______% 。

第二期付款：貨到驗收合格后______個工作日內支付合同總價款的______% 。

第三期付款：________________________

③ 其他：______________________________

（2） 付款信息

乙方單位名稱：________________________

開戶銀行：______________________________

帳號： ______________________________

乙方負責開具相關發票。

第三條 交貨時間、地點和包裝

1、交貨時間：按以下第______種方式確定交貨時間

篇10

本人今年78歲，老伴已于三年前過世。現在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。

對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。

在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協商確定的，從其約定；

雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

法律小常識

合同的對內效力與對外效力

合同生效，是指合同產生法律約束力。