導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產證券投資分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產投資分析是高職房地產專業學生必備的職業能力之一。為使學生更好地適應未來工作的需要，傳統以理論教學為主的房地產投資分析課程教學方法必須轉變為以實踐教學主。

一、房地產投資分析課程的實踐性教學改革內涵

房地產投資分析是高職高專院校房地產經營與估價專業的一門專業課程，是社會中物業管理、房地產營銷與策劃等崗位的必備技能。地產投資分析課程應進行有效改革，促進學生掌握高質量的房地產投資分析方法，促進課程教學效果的提高。房地產投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創設，向學生布置工作任務，從而以工作任務作為導向展開課程教學，在改革的課程教學過程中，更加注重通過引導學生的主動學習，提高學生的投資分析技能，獲得房地產投資分析工作的所需技能。實踐性教學是房地產投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養社會所需的應用型人才。教學如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學效果，同時不能發揮實踐教學的意義。房地產投資分析是一門實踐性比較強的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產投資分析課程的實踐性教學環節設置需要建立在對專業的深入了解的基礎上，通過有效的市場調查，對房地產開發知識進行了解，進而不斷深化崗位實踐。實踐性教學環節應包含三部分內容：（1）教學基礎，該基礎知識主要包括對房地產投資分析課程的專業認知，包括市場調查以及相關課程的理論教學；（2）教學實施過程，教學的有效實施過程主要包括對房地產投資分析課程的實踐性案例的相關教學訓練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學環節的最后一個是對學生的技能應用的有效提高，主要包括畢業設計以及頂崗實習兩種內容。

二、房地產投資分析課程的實踐性教學改革策略

（一）應用多樣化的教學形式，提高學生的動手能力

房地產投資分析課程的實踐性教學應該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學活動，主要可以通過兩種教學形式來實現，一種是觀摩性實踐教學，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導學生進行思考，學生通過小組討論，展開教學活動，進而營造出良好的學習氛圍，從而開發學生的思路，不斷優化教學效果。另一種教學形式是實戰性實踐教學，主要是以課外練習為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關的問題，學生在實際的實踐活動中獲得知識的內化，從而促進技能的提高。通過實戰型實踐教學過程中教師的答疑以及輔導工作，提高學生的學習積極性，對實踐活動進行分析總結，從而促進學生知識的記憶以及遷移。實踐教學是鞏固理論知識和加深對理論認識的有效途徑，是培養具有創新意識的高素質房地產人員的重要環節，是理論聯系實際、培養學生掌握科學方法和提高動手能力的重要平臺。還應注意學生素養的提高和正確價值觀的形成。

（二）選擇合適的實踐性教學實施形式，確定最優化的選題

在房地產投資分析實踐性教學課程中，比較強調理論與實踐的相結合，教學應該以可行性研究以及置業顧問作為工作的根本導向，利用任務驅動教學策略，有效應用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運用案例教學等方法，促進理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業投資分析做好教學的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進行高層次的內容選擇。選題應該具有一定的選擇性，選擇最優化的選題。在實踐性教學過程中，教師應該在不同的教學環節中，采用不同的案例教學方法，實現最優化的加息效果。實踐性教學的教學效果受到選題的影響，應該根據選題確定合適的教學案例，進而展開教學實踐，以期實現教學目標。

（三）嚴格遵守實踐性教學原則，建設實踐性教學體系

在房地產投資分析課程教學過程中開展實踐性教學，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質教育為核心，技術應用能力培養為主線，應變能力培養為關鍵，產學研結合為途徑，與時俱進的人才教育培養模式這是我院實踐教學體系構建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現專業崗位的要求，與專業崗位群發展緊密相關。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現在教師類型的混合、理論教學和實踐教學的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學與實踐教學、專業教師與實踐指導教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學設施進行重新整合，形成一體化混合實踐教學模式。

結語

高職專業的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現象。為了培養高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現，教師應該不斷提高自己的實踐性教學水平。

【參考文獻】

［1］林雨，武躍子，黃炯華．應用型本科實踐性教學中存在的問題研究———以《證券投資分析》課程為例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，鄭俠．對實踐教學在高校教學改革中的認識與探索———證券投資分析課程的實踐教學體驗［J］．教育教學論壇，2012，11．

篇2

僅僅一年，公司的主營方向就出現了180度的大轉彎?！皬慕洜I范圍你可以建股份要退出房地產的推測?！?月8日，愛建股份證券投資部工作人員向《投資者報》表示，“不過目前，公司的主營業務還是愛建信托、房地產以及愛建證券等?！?/p>

就在此前的5月28日，愛建股份剛剛終止了前一個定向增發方案，也就是上海國際集團注入房地產公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機構投資者定向增發募集資金26億元，其中20億元用于注資愛建信托。

愛建股份的主業投向由此產生變化，由房地產轉向信托。而這樣的變更已經不是第一次。自2004年以來，愛建股份一直在進行重組，這已經是其七年來的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。

七年五次重組

愛建股份重組路可謂漫長而多變。

其前身是上海市工商界愛國建設公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創建，1993年4月在上交所上市，創始人之一是劉靖基。

愛建股份同時擁有信托、證券兩大業務牌照，由愛建股份、愛建證券、愛建信托組成的“愛建系”曾經在金融市場叱咤風云。但是2004年愛建證券和愛建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴重問題，公司下屬子公司原相關負責人――愛建證券原董事長劉順新、愛建信托原總經理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續虧損，不得不尋求重組計劃。

2004年11月24日公告，香港名力集團啟動重組愛建股份的計劃，但是這一計劃在2007年終止，據稱是因為哈爾濱信托資產的遺留問題沒有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠旗下的長江實業成立合資公司作為投資人，參與愛建信托的重組改制。但經過半年的談判之后，也退出了重組計劃。半年多以后，愛建股份引進有泰國正大集團背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。

有分析人士稱，三次重組均未能如愿以償，究其原因還是愛建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個資金黑洞涉及愛建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛建新城項目。

顏立燕公司因為從愛建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權被隱藏在一份購買愛建新城20萬平方米地下商鋪的房屋銷售合同中金額高達40億元，這就是顏立燕通過哈爾濱愛建新城項目掏空愛建40億元資產的來由。

目前，案件還在進行之中。愛建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回損失?！?/p>

在三次重組均經歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國際集團。根據這次的重組方案，愛建股份以12.21元/股，向上海國際集團非公開發行2.2億股，購買其持有的上投房產和通達房產100%的股權。資產認購部分的方案獲得證監會批準后，再向上海國際集團非公開發行股票募集7億元資金用于對愛建信托增資。

分析人士表示，上海市政府要保愛建這個牌子，所以讓上海國際集團來接手，當然其他人也不敢接手，這個重組方案的政府意圖十分明顯。

5月27日，愛建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發方案。不過，由上海國際集團接手的事實并沒有改變。

上述愛建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發方案后已經一年多了，但是注入房地產的方案一直沒有獲批，再加上宏觀政策調控，對房地產的未來也并不是很看好。因此，公司調整為目前的現金增發方案。”

變更后的新增發方案為：發行A 股股票數量合計為2.85億股，其中，上海國際集團、經怡實業、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認購相應股份。本次發行后，愛建基金會持股數量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國際集團總共持股1.2億股，占公司發行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。

此次非公開發行股票募集資金主要用于增資愛建信托、償還銀行貸款和補充流動資金。其中，增資愛建信托為20億元。

信托前景難料

信托目前的形勢雖然不錯，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業務數量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業務量出現下降也在所難免。

與此同時，愛建股份旗下的愛建信托爆發的那場糾結于信托、證券、地產之間的案件審判還沒有結束。這或許也是愛建股份要求盡快脫離地產，專注于信托的原因之一。

“總體來說，信托還是很重要的牌照，因為國家對信托的牌照已經不批了?！碧煜嗤顿Y分析師姚軼楠告訴《投資者報》。而作為上海建設國際金融中心的目標，對于金融牌照的保護顯然是政府所要考慮的問題。

目前，愛建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛建信托；另一張是以20.23%股權參股的愛建證券。

篇3

預期收益率下滑明顯

普益財富數據顯示，10月份共發行了135款集合信托產品，環比上升了18.42%。

就公司發行量統計看，中融信托第一，四川信托第二，平安信托、長安信托并列第三，華信信托、粵財信托、中鐵信托并列第四，山東信托、新時代信托并列第五?；涁斝磐袨?0月份的發行黑馬。

與以往不同的是，本月只有69.63%的發行產品公布了期限，該數據環比下降11個百分點；整體平均期限約為26個月，環比繼續上升1個月。

《投資者報》數據研究部統計，1至3年期產品繼續占據主導地位。

其中，1年期至2年期（不含）產品的占比為34.04%，環比下降了2.91個百分點；2年期至3年期（不含）產品的占比為56.38%，環比上升了7.47個百分點；3年期及以上產品占比為9.57%，環比下降了4.56個百分點。

在公布期限的產品中，120個月的產品一只，240個月的產品一只，分別為平安信托和中投信托主導的投向金融權益和證券投資的產品，但未披露具體的預期年化收益率。

平均預期收益率最高的期限仍為36月期，約9.5%，較上月數據下滑了1.38個百分點。

剔除未披露或僅披露一只收益率產品的公司，平均收益率中糧信托最高，為10.5%；華融信托第二，為10.25%；長安信托第三，為9.79%；四川信托第四，為9.24%；中融信托第五，為9%。

不考慮投資起點的差別，各類別預期收益標準下降特別明顯，整體的平均預期收益率為8.24%，環比下降了0.84個百分點。

在資金運用領域方面，基礎設施的平均預期收益率超房地產，全行業領先，約9.75%，較上月略微下降了0.04個百分點；其次是房地產和工商企業，分別為9%和8.42%，環比都有明顯降幅，而工商企業的預期收益率下降尤為明顯。

在資金運用方式上，剔除未披露方式產品，權益投資類的最多，占33.33%，環比上升3.51個百分點；未披露方式產品其次，約30.37%，環比上升4.93個百分點；貸款運用第三，約22.22%，環比下降了2.34個百分點。

平均預期收益率最高的是股權投資，然后依次是債權投資、權益投資、貸款運用和未披露方式產品，證券投資和租賃則未標注預期收益率。

多期限并行方式增多

“產品的期限總體有所延長，在發行量最大的基礎建設和房地產類中，24月的期限成為主流，而原先較受市場追捧的12個月、18個月的產品數量有所減少?！蓖豉i說。

面對這樣的變化，王鵬向本報記者解釋：“這或許說明融資方對于未來經濟環境的判斷是，經濟結構轉型，政府對地產的高壓調控將會持續較長的一段時間，融資方通過較長期限來延長資金的兌付時間，可以在一定程度上減少短時間內的償還壓力?！?/p>

篇4

6大優勢

REITs雖然不一定總能締造高于債券的收益率，但卻能持續地實現較股票高出300-600個基點的回報，其獨特的投資優勢是美國人趨之若鶩的重要原因。

認購金額低

REITs的每股最低投資額只需10―25美元，且對持股數量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數股。REITs所有的股份都一樣，沒有普通股優先股之分，且都可以在證券市場上轉讓。中小投資者通過投資REITs在承擔有限責任的同時，可間接獲得大規模房地產投資的收益，分享美國宏觀經濟增長帶來的好處。

風險較低

REITs是分散化了的房地產資產組合，基金單位可以轉讓和上市交易。傳統的房地產開發只能投資于固定單個項目，而REITs可以投資于不同的項目，可選擇不同地區和類型，回避風險的能力較強。投資REITs與投資股票型基金的情況相似，比投資單一股份更靈活、風險更分散。對于那些不善于經營股票等金融資產且對未來現金支出又不確定的人們來說，投資REITs是一個比較理想的選擇。

流動性較高

房地產屬于不動產，其流動性較差。投資者直接投資于房地產，緊急變現時往往不僅在價格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一間房子，要賣就得全部賣掉)。當投資者未必需要那么多的現金時，銷售的難度就更大。投資于REITs，這些麻煩就不存在。REITs是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或受益憑證的形式，可以使房地產這種不動產流動起來。REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，投資者可以根據自己的情況隨時處置所持REITs的股份，具有相當高的流動性。

稅收優惠

REITs的稅收政策也吸引了眾多投資人。REITs在稅法上是一個獨立的經濟實體，根據《1960年美國國內稅收法案》規定，REITs至少須將每年度盈利的90％以現金紅利方式回報投資者，無需繳納公司所得稅，這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅。此外，投資人可以通過提高REITs的負債率和降低房地產資產折舊年限等方式來實現REITs的“賬面損失”，這樣就可以降低其應繳納稅收的基礎。通常房地產投資信托公司是將每年盈利的大部分以現金紅利方式回報給投資者，再由投資者自己繳納個人所得稅，因此REITs所發紅利特別高。

REITs最吸引之處，是定期的股息收益相對優厚。從歷史上來看，REITs的年收益率通常為10％～17％。這一方面是REITs的收入以其所持有房地產的相對穩定的租金收入為主，波動性小，另一方面也與美國政府優惠的稅收政策有關。

專業化管理

自20世紀90年代以來，美國REITs所募集的資金大多委托專業的管理公司自主管理、集中管理，管理人員為有經驗的房地產專業人員，他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制定最佳的投資策略，可有效降低投資風險。

透明度高

大部分REITs屬于公募性質的投資機構，受到第三方監督的力度越來越大。這些監督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。

6大風險

雖然REITs具有如上所述的優點，但是其缺點和風險仍然不容忽視。

市場風險

上市交易的REITs價格受到供求關系、利率和房地產市場狀況等因素的影響。投資者交易REITs時，同樣面臨“高買低賣”的風險?？傮w經濟、房地產業及其相關產業的現狀和前景，均會影響REITs收益的穩定性。特別是利率因素的變動對資金投入巨大的房地產業影響十分明顯。一般來說，如果長期利率越高，表明房地產投資的機會成本越大，因而房地產投資會受到抑制，REITs的價格就會下降。即利率與REITs的市場走勢成反比。

管理風險

REITs管理公司的專業化程度直接影響投資者的收益。美國法律允許REITs進行債務融資，這就意味著利息支出。因此，債務融資比例的高低也影響REITs的收益率。

此外，利益沖突問題也不可避免。一般情況下，投資銀行與房地產所有者共同設立一個REITs，然后通過向公眾募集資金，用于收購房地產所有者或其他人所持有的房地產。在這個過程中，會涉及房地產所有者、投資者、投資銀行等眾多當事人，容易產生利益沖突。

房地產質量下降風險

與一般的金融產品不同，REITs基于不動產投資，除了折舊以外，有形資產可能因人為或非人為因素而遭到損壞。購入房地產質量的高低以及經營期間質量的變化，直接影響REITs收益的可持續性和穩定性。

法律和政策風險

法律和政策的變化可能會影響房地產價格，從而影響REITs的收益情況。如果REITs投資于國外房地產，那么該國的匯率政策、稅收政策、會計制度、宏觀經濟政策和政治環境都會影響到房地產價格，從而影響REITs的收益情況。

籌資風險

根據法律規定，REITs收入的90％必須分配給股東，其留存收益極少，缺乏擴張和成長(一般來說就是購置新的房地產)所需資金。這種法律環境下，REITs被迫通過在資本市場(公募和私募)發行股票和債券來進行融資。房地產行業是資本密集型行業，REITs無法截留足夠利潤用于發展，這一限制條件使REITs對外部融資的依賴度提高，容易受到融資環境變化的影響。

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[中圖分類號]F293．3　[文獻標識碼]A　[文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國房地產業金融現狀

房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。

2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。

4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。

2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。

3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求?？梢姡诂F階段法律環境中，房地產信

托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。

4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

四、發展中國房地產投資信托基金的設想

1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。

4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

5．中國房地產投資信托基金的設立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產投資信托基金的權利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應詳盡說明如下內容：基金的名稱、經營地址、目的、資本總額、經營人和保管人的名稱和職責、基金的受益憑證的發行與轉讓、基金的投資政策和限制、經營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發行的受益憑證來實現投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現)。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務狀況、管理人情況、保管人情況、資產凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現退出。

6．中國房地產投資信托基金的管理模式。建議國家立法機關盡快制定房地產投資信托基金相應的法律、法規和條例細則，對于房地產投資信托基金進行規范管理，并在發行總量上予以宏觀控制，設立資質認定制度。由符合條件的信托投資公司或設立專門的房地產信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽良好的金融機構作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產企業設立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業人才的人數、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風險防范機制等也要提出明確要求。

7．對房地產投資信托基金的監管。中國對于房地產投資信托基金的監管主要體現在兩方面：一是政府有關主管部門的監管；二是投資人為保障其投資權益的監管。政府有關主管部門的監管除了上述提及的資質認定和提高市場準入門檻等方式外，還可采取制定嚴厲的處罰措施對基金管理人進行不定期的強制審計，及時指導意見等。賦予投資人較大的權利是對房地產投資信托基金進行市場監管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產上的相關限制、對于公開披露信息的要求、查看經營和財務狀況的要求，禁止場外交易和關聯交易的要求等，經代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經理。

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資本市場信息效率亦即資本市場上會計信息價值的相關性，國內外有許多學者進行了相關研究。陳信元等研究認為，會計信息對股價的解釋能力存在階段性。趙宇龍(1999)認為我國證券市場存在“功能鎖定”現象，證券投資者還不能區分會計信息收益的質量而做出相應市場反應。我國于2006年頒布并要求上市公司于2007年1月1日實施的新《企業會計準則》(以下簡稱“新準則”)必將影響我國資本市場信息效率。本文擬對該影響效果做出分析。

一、我國資本市場信息效率現狀

(一)投資者的短視行為 會計學者已證實了會計收益和股票投資收益之間的關系，但在我國目前資本市場還不完善狀況下，投資者在分析相同會計收益下的不同收益質量時仍有局限。投資者僅能對會計凈收益做出有限度的市場反應，但對企業盈余的構成、持續性，資產的質量和潛在盈利能力，企業未來發展空間、成長能力等信息仍然無法做出深層分析從而影響股價。投資者行為是股票市場上的風向標。投資者對企業盈余的淺層次理解必將影響上市公司的投資經營理念，導致短期行為。大量公司在上市前盲目追求盈余，上市后投機行為盛行說明了這一點。企業如沒有堅實的積累，很難持續保有快速的盈余增長能力和良好的投資機會。長此以往，必將不利于上市公司的長期健康發展。因此，從整體上改善證券市場的投資環境，改善對上市公司的盈余評價理念，提高財務報告的信息涵量，提高投資者對財務報告的分析理解能力，以對上市公司的經營成長形成激勵機制是十分必要的。

(二)信息不對稱信息不對稱也是證券投資風險的來源，它將導致逆向選擇，從而降低資本市場上的信息效率。針對眾多風險程度各異的企業，企業投資者由于信息資源不足、信息理解能力有限等原因對企業投資風險難以充分估計或估計成本過高，只能根據不準確的風險狀況作出投資決策。低風險高收益率的優質企業不能獲得理想融資效果，愿意支付高額融資成本的劣質企業所獲得的融資資金使用效率低下。這種因信息不對稱引起的劣質企業對優質企業的擠出效應將影響資源的有效配置，降低資本市場運作效率。會計準則的修訂能夠提高財務會計信息的產出質量，從而提高會計報表的可利用性，提高投資者對企業營運狀況的評估能力和預測水平。這對降低信息的不對稱，提高資本市場信息的透明度，從而提高資本市場信息效率，提高具有強大成長能力的上市公司的籌資效率和資金成本是有利的。

二、新會計準則對信息效率的影響分析

(一)利潤表新準則在利潤表披露項目上作了相關修訂，將主營業務收入和其它業務收入合并列示為營業收入，將主營業務成本和其他業務成本合并列示為營業成本，并將主營業務稅金及附加改為營業稅金及附加，這對轉移證券投資者對盈余的評價方向和上市公司對盈余的追求方向是有利的。真正反映一個企業潛在盈利能力和發展潛力的并不僅是主營業務利潤。許多企業的非主營業務對企業的成長同樣具有重大貢獻，如能實現規模效應，提高企業的核心競爭力，擴大銷售市場，提高資產使用效率以及增加內部籌資來源等，作用不容小視。而且非主營業務并不像營業外收支那樣具有很大的不確定性和偶然性，其同樣可能是在企業中持續發生的收益，能夠為企業未來帶來更大的獲利能力和發展空間。非主營業務僅是其經營業務在企業中占據從屬地位，但在企業中的作用可能是不可或缺的。主營業務和非主營業務的合并列報有助于轉移投資者對企業盈余的分析重心，而將關注的重點導向營業收入和非營業收入的比例和結構，這對提高具有大量非主營業務并具有高成長性的上市公司的籌資能力是極為有效的。新準則將營業外收入和營業外支出項目下單獨列示公允價值變動損益、資產減值損失、非流動資產處置損益。營業外收支項目向來因其事項性質的不確定性且發生頻率和金額比例不大而根據重要性原則予以合并列示，但因其內容龐雜，種類繁多，合并列示往往不便于普通投資者分析和理解，更無法掌握其中所包含的巨大信息含量從而做出理性的決策。許多投資者在進行財務分析時僅關注營業外收支總額和在盈余中所占的比重，而忽視對其分析，但營業外收支項目可能包含著與企業經營能力、管理水平和未來成長性相關的重要信息。資產減值損失的單項列示能夠反映一個企業資產的減值程度和速度，進而反映企業對資產的管理水平和重視程度，以及資產的良好性、市場變現能力和未來盈利能力。且新準則規定，計提的減值準備不得轉回，也縮減了企業通過減值準備操縱利潤的空間，提高了報表的可靠性。舊準則將應收賬款、存貨等的減值列入管理費用，而將固定資產、長期投資等的減值列入營業外支出，但管理費用、營業外支出在利潤表中又是籠統列示，投資者很難獲得資產減值的數據。新準則的資產減值損失項目適當地引導了投資者對保值水平的考察，盈利能力的預測以及變現水平和抗風險能力的關注。非流動資產處置損益項目則從另一角度反映了企業非流動資產的變動狀況。新準則中公允價值的引入增加了公司盈余的波動性，但這并不影響公司盈余信息的可靠性。公允價值變動損益的單獨列報可以使投資者更準確的分析資產估值的變化。同時，引入公允價值計量模式并將其變動計入當期損益能更及時地反映企業資產價值變動對利潤的貢獻以及資產管理方面的優勢或弊端。新準則的這一變化大幅調整了上市公司利潤表。據統計，2007年深滬上市公司前三季度短期股票投資公允價值變動收益為271億元，占凈利潤的比例為4.51％，但也有45家公司該比例在20％以上，其中8家公司該比例在100％以上，二級市場的波動將會對公司當期收益產生很大的影響。在已公布年報的上市公司中，有28家*ST公司成功扭虧，其中僅有14家的營業利潤為正值，利潤真正來源集中在債務重組和政府補助利得。新準則對營業外收支項目的更詳盡列示有助于投資者更深入分析上市公司盈余的質量、結構、來源、持續性和潛在獲利能力，也必將對上市公司的經營理念和投資行為起到導向作用。

(二)資產負債表新準則在資產估值上引入了公允價值，允許對一些變現能力強或變現可能性較大的資產以公允價值計量。隨著證券市場的發展，企業融資渠道、結構和方式的深刻變化，投資者對獲取企業資產質量和抗風險能力的信息提出了更高要求，新準則的這一修訂提高了資產負債表的信息容量，更好地體現了財務報表的決策有用性。許多研究都已證實凈資產和收益具有顯著的解釋相關性，亦即投資者在投資決策時會使用這些會計信息。對比以歷史成本為基礎的傳統會計計量方法，以公允價值為計量基礎更能反映資產的現時價值和未來盈利能力，更能反映企業面臨的各項風險。新準則主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。

(1)金融工具引入公允價值。一是對提高資本市場信息效率的貢獻。金融工具蘊含著大量風險，其給企業帶來的未來收益也會隨市場供求等因素的變化而不斷變化。新準則在金融工具的計量上引入公允價值能夠更大程度地在報表中反映資產近期的市場價值、變現能力、獲利能力等信息，有助于投資者分析企業資產的質量和風險，提高報表的決策有用性，從而提高會計信息在資本市場上的價值相關性。金融工具計量引入公允價值對上市公司財務報告的影響面是較大的。據統計，在1139家上市公司中，共246家公司股東權益調節表下“以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以及可供出售金融資產”項目發生了調整，其中241家正向調整，5家公司負向調整，合計變動數值為539.17億元。因新準則發生的資產價值的調整必將影響投資者的決策并引導資本市場資金的流向。二是局限性。年末資產負債表中用公允價值計量金融工具，也對投資者的報表理解能力和投資分析水平提出了更高的要求，更新了財務報告中的風險理念。會計分期假設決定了資產負債表反映的是企業一個時點的信息，其財務狀況會不斷波動和變化。舊會計準則較好運用了謹慎性原則，僅對金融工具價值減少部分做出反映，因而資產價值信息列報是保守的、低風險的。新準則要求將瞬息萬變的公允價值反映在資產負債表中，提高了財務報告信息的風險，也提高了對投資者分析報告時的風險意識要求。據統計，385家涉及交叉持股的上市公司，在最近一期定期報告(2007年年報或三季報)披露后，假設持股情況未發生變化，以2月15日收盤價計算，持股市值合計為3325億元，較2007年末市值減少547.5億元，縮水幅度達14.14％。可見，新準則下財務報告提供的會計信息具有了更大的波動性。因而，會計準則的修訂雖然提高了財務報告的信息涵量，但擴大的信息量只受益于引入風險理念的、對新準則下的報告具有較強理解能力的投資者。投資者根據報告分析企業資產負債狀況時，還應具體分析金融工具公允價值的變化，從動態的角度理解財務報告。因而，公允價值的引入會以引導投資者評價模式和風險理念、擴大財務報告信息含量等方式提高會計信息的價值相關性，但也是有條件的，當投資者能充分理解公允價值內涵，識別資產質量，合理預估風險，有效率地使用會計信息時，這種貢獻才是高效的。

(2)投資性房地產引入公允價值。一是對提高資本市場信息效率的貢獻。房地產的單位市場價值較大且具有較大波動性。企業擁有或控制的房地產根據其持有目的為出租或增值界定為投資性房地產后，采用公允價值計量模式能更好地反映資產的現時價值信息。近年來，房地產行業的興起及其密切相關的投融資問題引起了投資者關注。房地產因其建設周期長、投資回收慢、資金需求量大、單位價值高、收益高、風險高、業內良莠不齊等特殊性更容易引起資源配置的低效和使用的浪費，許多投資者因為舊準則固有的不足和投資分析的困難而對房地產投資望而卻步。以成本計量模式生成的房地產會計信息具有較低的價值相關l生，需要更具針對性的準則提高投資者對資產良好性和項目風險的分析辨別能力。新準則的這項變動會對有較多出租出售行為的房地產公司產生較大影響。對投資性房地產更多運用公允價值能更好地區分優質資產和不良資產，引導資金流向，提高資金利用率，對會計收益靈敏的市場反應能促進企業間優勝劣汰，也為房地產行業的投融資注入了活力。二是局限性。從按照新準則編制的財務報表看，這種影響并不明顯。截至2007年4月23日已披露年報的1139家上市公司中，在股東權益調節表中對“擬以公允價值模式計量的投資性房地產”項目進行調整的上市公司僅有10家，合計調增金額40.31億元。由此可見，很多房地產上市公司出于稅收、股權激勵、扭虧為盈等目的，并沒有采取公允價值計量模式，而是采取傳統的成本計量模式，希望在房地產出售的當期獲得大量收益，而不是將利潤分散在不同會計期間。顯然，投資性房地產準則的修訂由于使用范圍的限制和會計選擇的存在并沒有大幅度提高資本市場上的會計信息效率。因此，進一步推動投資性房地產項目中公允價值模式的選用對提高資本市場資金使用效率是有益的。

(3)債務重組引入公允價值。債務重組采用公允價值模式同樣能為投資者提供關于債務實時價值的信息，其對資產負債表的影響主要是將債務重組中原本計入資本公積的項目計入了企業當期收益進入年終的未分配利潤項目。債務重組雖然是非經常性事項，但因其有時數額巨大且牽涉到支付的非現金資產的計量，采用公允價值是有意義的。新準則的這一修訂對提高資本市場信息效率作出了貢獻，同時也為管理者不良競爭操縱股市提供了便利，并對債務重組中公允價值的選用范圍進行控制是有益的。 (4)非貨幣易引入公允價值。新準則規定，上市公司進行資產交換時，如果具有商業實質且公允價值能夠可靠計量，應將換出資產的公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，不符合條件的以換出資產的賬面價值計量。新準則相較舊準則的全部使用賬面價值計量更為客觀合理。新準則的修訂對證券市場上企業的資產價值評估產生了影響，截至2007年1月底已經公布年報的36家上市公司，按新準則調整后其股東權益比按原制度計算的股東權益總計凈增加12.28億元，每家上市公司股東權益平均凈增加約0.34億元，平均增幅為3，69％。新準則使投資者能更清晰的區分優質資產和不良資產，從資產的良好性判斷企業未來獲利能力和發展潛質，從資產現時市場價值的角度客觀評價資產質量和企業實力。由于公允價值隨時間而波動，投資者也能從動態的角度不斷關注企業資產價值的變化，從而對管理層形成激勵，影響上市公司的經營管理水平。

(三)財務報表附注新準則要求在披露基本每股收益外，還必須披露稀釋每股收益，其計算方法也產生了變化。這對資本市場上企業績效指標和盈余評估，對上市公司股票價值的重估也必將產生深遠影響。另外，新準則要求披露將凈利潤調節為經營活動現金流量的信息并單獨披露公允價值變動損益的調節。

三、新會計準則對信息效率的影響效果分析

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有著“投資之父”之稱的本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師曾于1934年傾力打造了一本名為《證券分析》的投資著作，在該書中他們細致全面闡述了投資與風險、收益的關系，首次提出了價值投資的基本理論。該書提出的價值投資理論等被華爾街譽為投資“圣經”，一直被價值投資者奉為圭臬。即使在80載后的今天，依然猶如黑暗中的燈塔，指引著人們到達成功的彼岸。我們何不靜下心來，重新傾讀一下兩位大師的投資理論，重新認識投資公司的房地產投資項目風險管理，為投資公司回歸理性投資點亮一盞明燈。

一、如何判斷房地產項目的投資與投機？

投資與投機的區分具有重要意義。格雷厄姆的價值投資理論中給投資的定義是：“投資是一種通過認真分析研究，有望保本并能獲得滿意收益的行為?！倍稒C的目標則相對單一，就是所謂的唯利是圖。目前社會上很多房地產項目都戴著“加速城鎮化建設進程“的政策光環，但實際上就是“政策紅利”下的資本運作。投資公司在項目審核過程中，一旦受到了這種噱頭的蒙蔽，就容易過分強調宏觀經濟發展趨勢，從而忽視了借貸主體或項目的瑕疵（如重要資產權屬存在法律瑕疵等問題、抵押物估值造假等），甚至產生諸如房價的上漲等可以抵消瑕疵項目風險損失的慣性思維。此時投資公司在房地產投資項目上已經產生了投機心理，在這種投機心理的刺激下出現了用“法務”來替代傳統“審計”、“會計”進行風控的做法。其做法是：項目經理及高管們對房地產項目評估價值開出高折扣率，同時運用違約債權控制抵押資產，這樣即使面臨顯而易見的樓盤銷售、空置率管理等風險，有著不斷升值的土地等固定資產，這種項目的風險就處于可控范圍之內。此時只要費率足夠吸引人就應該嘗試去做，這無疑是賭徒投機思維。在這種投機心理作祟下，投資公司自身還會用各種“變通”的操作（如對不誠實的管理層采取默許態度，從而忽略抵押率、最低自有資本金率等底線指標）間接屏蔽掉風險控制管理環節，讓投資變成徹頭徹尾的投機。

價值投資理論告訴我們：一個科學意義上的項目投資，首先是基于一個科學正確的評價目標。前面我們看到的投資評價目標，主要是房地產項目投資收益率、回收期等指標。所以只要是基于房價上漲這一前提，項目審計、會計等風險控制環節就顯得沒那么重要了。而要引導投資公司科學投資，兩位投資大師告誡我們：“很多優秀的企業為達到盈利，將通過積極研發、品牌投資及各種服務創造價值。實現了這個目標，盈利目標則自然而然達成，甚至盈利目標變成了副產品?！币簿褪钦f，投資公司的好項目評價應該是雙目標甚至是多目標的，不能單一化地圍繞投資收益的高低、回收周期長短等項目目標，避免步入投機怪圈。我們可以更多地考慮“行業競爭度”、“商業模式創新”等目標來改善投資公司項目投資評價體系。同時應不斷提醒投資公司項目人員“貸款用于做什么”、“拿什么來還款”、“還不了怎么辦”這三個基本風控問題。

二、投資公司是否要走風險投資的老路？

當前很多投資公司都將風險投資機構之路作為未來的發展方向。風險投資機構是“高風險、高收益”的代表，很多投資公司希望走上這條快速發展的道路。但是風險投資必須要有完善的市場退出機制。目前我國的資本市場步履蹣跚，政策等因素無疑增加了更多不確定性風險。投資公司是否有一條與風險投資機構不重疊，且發展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師回顧了大蕭條前后美國經濟和股市大波動對證券投資造成的困難，通過價值投資理論告誡我們：“即使你是經驗豐富的投資者，也必須表現得像初次駕車一樣，聽到諸如‘小心駕駛’、‘避開結冰路面’這樣的忠告，也不能置若罔聞，因為突發事件并不會因為你經驗老道而不波及你?！彼麄儗r值投資理論總結出兩大基本原則：“一是嚴禁損失，二是不要忘記第一原則?！北苊鈬乐氐膿p失，是維持高復利增長的一個先決條件。投資公司要想獲得成長，不一定必須走風險投資機構的路子。在當前利率市場化改革步伐加快的今天，投資公司完全可以通過低風險的穩健收益的復利增長實現高成長。要做到這一點，必須踏踏實實將風險控制作為投資的首要任務（例如可以設立一個基本風險控制原則警戒線。對發起人項目投入額低于項目總投入30%的，對貸款用途含糊或牽強，尤其是還款來源完全基于樂觀估計的等情形，堅決抵制，以避免嚴重的損失），同時建議將投資公司風控部門重新回歸戰略核心位置。維持穩健收益的復利增長才是持續經營、快速成長的基本道路。

三、投資公司的債權投資是否可靠？

格雷厄姆和多德均反對傳統的證券分類方式，他們認為：“將股票和債券徹底分離的分類方法，存在一個雖不明顯但非常重要的缺陷，即傾向于在債券形式與投資安全之間畫上等號。這導致投資者們相信，債券必定具有能抵御損失的特殊保障。但這個想法其實是站不住腳的，因為很多情況下債券（權）也同樣會造成嚴重的失誤和損失?！本驼w而言，債券享有明顯優于一般股票的安全性，這一點毋庸置疑?，F實中，很多投資公司都強調用債權來保障投資安全，并聘用了大量律師來保障債權的實施，將關注點集中于擔保物，這也是美國投資公司的典型做法。這種債權優勢并不是債券（權）與生俱來的優點，而是美國企業誠信融資行為，償債義務本身并不是必然的，它實際上由債務人公司是否有履行義務的能力決定。項目安全的本質還是取決于項目企業是否有償債能力，有無盈利持續經營的能力。過分強調債權的保護，本質上就已經忽略了項目投資互惠互利的合作實質。

兩位大師的價值投資理論還指出：“一家既沒有資產又無盈利及持續經營能力的企業，僅僅用債權等法律的手段來保障投資安全與股票投資毫無差別。”對于一些初創期的項目，債權方案安全性并不比普通股更高，反而相當缺乏吸引力。因為債權人憑借其固定索取權從公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰擁有這個公司時所能獲得的利益更大。這個簡單的原則似乎顯而易見，無須贅述。而很多投資公司在房地產投資項目上基本都是將債權投資作為近期主要經營目標，這在行業內評價為“重第二還款來源（抵押物），而輕第一還款來源（經營收入）”，是一種典型的“典當”思維。這樣做的風險是顯而易見的，至少包括五種風險：抵押物價值認定的可靠性風險、抵押物變現能力風險、房地產行業風險、項目企業經營風險、企業實際控制人道德風險，并且讓投資公司彌漫了多種不謹慎的觀點，如：房價會繼續堅挺；客戶提供的抵押物是經過“謹慎”評估的，是足值的；有了完善的法律文件，債權是可以優先受償的；“我們有能力快速無損失地變現我們的抵押物”?；谝陨系摹皹酚^”預期，企業的實際股東的背景、原始積累、經營能力、負債總量和能力是否充分了解將變得無關緊要，或者說在時間和條件不允許的情況下，它們都是次要的。這些想法對投資公司發展將是致命的。我們還要特別注意兩位大師提出的價值投資理論中，“投資分析的結論都是基于分析人的未來經濟發展預期，但這并不一定是現有的事實”。也就是說盡管項目投資是投資項目的未來，但是所有有關未來的推測都應該建立在當下合理的基礎和保守的分析上，這是傳統審計、會計之所以特別重視歷史交易及現有資產的原因，而僅靠法務保障、債權方案及特定預期的風險控制是脫離了當下合理的基礎的，存在重大的風險隱患。

四、如何從財務分析中辨別不誠信的項目管理層？

財務分析在所有的投資領域都扮演著重要的角色，其重要性主要體現在判斷融資企業的資產狀況、資金鏈情況以及對目標項目或還款來源進行現金流預測等方面。需要注意的是，我國的非上市企業大多具有三套以上的賬（所謂的“內賬”、“外賬”、“融資賬”），作為投資方，投資公司的業務及風險管理部門不能就企業提供的財務報表而分析，首先要做的是辨析它是不是企業的“內賬”，這是投資公司風控的第一步，也是關鍵一步。如果弄錯，將導致項目脫離實際，使財務分析毫無用處。而辨析財務報表的真實性，可以從財務報表的形式、勾稽關系、重大科目及財務報表異常情況等各方面入手，利用財務報表的外部信息，結合企業或項目的實際情況進行分析。

兩位大師的價值投資理論要求特別重視現金流量分析的重要性。如果是制造型企業，資產負債表與利潤表的分析是必不可少的，而對于房地產這種資金密集型企業來說，現金流量表與資產負債表顯得尤為重要，因為房地產項目投資周期長，各種資產結轉慢，收入的確認方式不一樣等各種因素使得利潤表的參考價值有所下降。價值投資理論中直接指出：“像安然或美國廢物管理公司這樣篡改賬目的公司，總是能粉飾損益表一段時間，但它們不能操縱現金流。因此，當損益表和現金流量表開始出現分歧，就是公司存疑的一個信號?！彼崾疚覀儚默F金流量表角度來對項目作基本把控。

五、傳統房地產投資項目模型的應用問題

格雷厄姆和多德在《證券分析》一書中列舉了一個房地產投資項目評估模型，他以單戶居住房屋為第一抵押物的房地產貸款為例，他們認為，成本為10 000美元的住宅，每年的租金價值（或者租賃自有房屋的同等價值）約為1 200美元，扣除稅收和其他費用后的凈收益約為800美元。如果儲蓄銀行提供60%房屋價值，即6 000美元、利率為5%的第一抵押貸款，鑒于一般情況下房屋的盈利能力是其利息要求的兩倍以上，則此貸款的安全性將得到保障，這為我們評估房地產項目提供了一個參考模型。目前這一模型已被金融機構廣泛應用于房地產項目評估中。

篇8

而地產指數漲幅僅75.66％，在整個證券市場如火如荼的大勢下，房地產板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現出領漲領跌的作用。隨著行情向縱深發展，房地產板塊的“洼地”效應顯然已被更多的資金所關注。

房產板塊啟動在即

房地產板塊的啟動，近來已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調金融機構人民幣存、貸款基準利率0.27個百分點與0.18個百分點。同時于6月5日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金0.5個百分點。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準備金率。同時是10年來首次，同時宣布加息和上調存款準備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產股的負面影響。

從過往的經驗來看，加息對房地產市場的影響通常較為負面，負面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調0.18個百分點，從加息幅度看，無論是對房地產公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個交易日，市場低開高走，其中一部分房產股相當強勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環球、華業地產等均快速反彈。

聯合證券的房產分析師魚普華認為，當前推動房地產行業快速發展的主要動力仍來自于需求的強勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調控政策進一步導致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業內大多數企業的快速發展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來，國內流動性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經濟國家和地區貨幣升值經驗相同。雖然央行在持續地努力對沖過多的流動性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經濟國家和地區貨幣升值后，導致貨幣投放量大幅增長，從而導致資本品價格被不斷重估的經驗來看，國內房價上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。

魚普華認為，雖然對房地產行業的調控仍未結束，但調控的目的并不是要抑制行業的發展，而是要幫助行業的發展更為持續和健康。無論從業績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價格持續重估的角度，地產股都有較多的投資機會值得我們積極把握。

同時也有部分房產分析師認為，2006年以來的這輪牛市行情，已創造了巨大的財富效應，其中部分資金將流向房地產市場，制造新一輪流動性驅動的房地產旺市。

從市場表現來看，自2006年8月份房地產板塊啟動以來至2006年末，房地產板塊累計漲幅已經偏高。據天相證券投資分析系統統計，自2006年8月8日～12月29日，上證指數漲幅72.90％，滬深300指數漲幅66.74％，而地產指數漲幅已達107.16％，房地產板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個月后，房地產板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機會在哪里

投資策略方面，建議投資者關注四類公司，分別是行業龍頭公司，二、三線優質公司，商業類地產公司，以及資產注入的公司。

第一個投資機會來自于龍頭公司的業績增長。這類公司具備長期投資價值。在宏觀調控已成常態的前提下，廣大中小型開發商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴重考驗和生存壓力，因而行業整合將成為未來房產市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產、金地集團、華僑城A等為代表的優質龍頭股，其項目儲備豐厚、經營管理水平較高、業績持續穩定增長，同時還具有強大的資金實力、品牌價值，這些公司將在未來的行業整合中獲益。

第二個投資機會來自于二、三線房產公司。建議投資者重點關注二、三線的區域龍頭公司以及業績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業的整合中獲益不大，但其質地優良，成長性看好，也是業內重點關注的房地產行業上市公司。

更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍籌股來說，明顯出現低估的跡象。因此，在一線房地產企業股票價格整體并不便宜的情況下，以華發股份、億城股份、名流置業和萬通先鋒等為代表的二、三線地產公司的投資機會凸顯。

第三個投資機會是本幣升值情況下的商業類地產公司，比如陸家嘴、金融街等商業地產公司。通常來說貨幣升值對于房地產行業中這類公司帶來的積極影響最大，其資產重估價值較高。此外，房地產業的宏觀調控的影響主要是針對開發類企業，由于目前商業地產并未涉及到國計民生，因此，政府調控政策對商業類地產公司影響有限。

第四個投資機會主要和資產注入相關。二線房地產公司可通過資產注入等方式，躋身一線房地產公司行列，比如蘇寧環球、華業地產、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關注。

以深寶恒為例，公司股改時，中糧集團承諾將以深寶恒作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平臺，并采取逐步注入優質資產等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優勢的房地產開發商。雖然現在大股東已采取初步動作，但不少分析師認為，伴隨著時間的推移，后續的措施以及承諾相關事宜將逐步被提到議事日程上來。

此外，建議投資者密切關注民營企業類上市公司。由于土地實行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優勢已并不十分明顯，同時由于證券市場的健康發展，公司大股東會有將資產注入到上市公司的意愿，民營企業在注入資產時要比央企和國企更為簡捷。從這個角度說，民營企業的上市公司更應受到投資者關注。

至于風險，建議大家關注土地增值稅細則以及商品房預售款專項賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內加大房地產板塊的波動。

基金增持二、三線地產股

從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產公司較為明顯。也有不少基金經理近期向記者表示，已重新加強了房產股配置。 根據基金一季度季報，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產板塊的行業配置有所減少。據天相分析系統統計，基金投入房地產板塊企業的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎上，基金對區域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發股份、名流置業、陽光股份、棲霞建設等公司。某基金經理表示，從宏觀上來說，由于房產股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調整的壓力，為了規避宏觀調控對行業及公司所帶來的不確定性風險，基金在房地產行業的配置有所減少。另一方面，一些二線地產股由于資產注入、項目開發結算等原因使業績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業、蘇寧環球、陽光股份、棲霞建設、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發展。

篇9

安徽電視臺《財經特快》欄目從開播到今年已是第11個年頭了，在日益激烈的電視節目競爭中，大部分電視欄目只能各領三兩年，甚至一年半載之后就走下坡路，在每天都會有新節目涌現出來的電視洪流中，一個欄目辦了11年，不論是收視率，還是節目的社會效益、經濟效益都不錯，而且目前也沒看出來有走衰的跡象，這總該是有些原因的吧，但如果你突然來問我，做為這個欄目的創辦者之一，我恐怕一時間也沒法應答。似乎也沒覺得有什么特別的經驗，每天、每月、每年，我們都是這么一路做下來的，這個欄目既沒有大紅大紫樂翻天過，也沒有連續走低面臨退市，用證券術語來說：該股基本面良好，業績穩定增長，是個長線投資品種。當然這是玩笑話，11年一路走來，如魚飲水，冷暖自知，從創辦這檔欄目開始，我們就給自己定下了四項基本原則，多年來一直堅守不移，如果一定要說我們有什么經驗之談的話，或許這就算是吧。

一、導向問題決不含糊

或許有人會說，財經證券節目主要是提供資訊服務，又不是新聞節目，會出什么導向問題？這話在我聽來，說出來就危險，這么多年來，全國財經證券類節目在導向上出問題的那可是不勝枚舉啊。遠的不說，光是今年以來，中國證監會全面開展整治非法證券投資咨詢和非法證券理財，已叫停涉及非法機構和人員的廣播電視違規證券節目120多個。這些欄目之所以被停辦，大多是在節目的輿論導向上沒能把好關，沒有把維護廣大普通證券投資者的利益當作節目宗旨。

財經證券節目一定要把公益性放在首位，時時處處繃緊輿論導向這根弦。2007年10月16日，大盤在創出6124.04歷史新高的時候，市場明明是已經危機四伏，管理層也屢次提示風險，但還是有不少證券報道欄目，甚至是一些省級衛視的證券節目喊出了“無限風光在險峰，大盤直上10000點”這樣不負責任的口號，給了廣大證券投資者以非常不理智的負面引導，而之后大盤從6124點飛流之下，狂跌到1664點、無數投資者血本無歸的事實再一次證明，財經證券節目的導向問題有多重要。

《財經特快》欄目從創辦的第一天，就自覺的把堅持證券報道正確的輿論導向放在采訪制作一切節目的前提。多年的欄目實踐使我們在全國公益性證券報道上獨樹一幟，形成了在完善信息披露制度的基礎上確立以基本分析為主、加大證券投資風險理論和證券投資者風險教育的主旋律。所謂基本分析，是側重于分析證券的內在價值、研究證券價格的長期或較長期走勢的一種投資分析方法，也是成熟高效的證券市場中最主要的投資分析方法。要實現這一轉變，就要求我們欄目的從業人員視野不能單單局限于證券領域，而應從經濟發展的全局來審視，把中央有關經濟工作的重要指示，尤其是宏觀調控的思想，作為證券新聞報道的指導思想。同時，我們也加強了對上市公司經營狀況等背景材料的報道和深度剖析，在進行上市公司的報道時更多地運用自己的職業理性，對問題作深入的調查研究，而不要只聽上市公司或某些信息傳播者的一面之詞，更不能受經濟利益的驅動而偏離了輿論導向的軌道。這么多年來，我們欄目對于和節目導向有關的，堅決做到不該說的話不說，不該做的事沾都不沾。

有所不為的同時，是我們的有所作為，我們在證券投資的風險理論和投資者風險教育上做了大量而持久的工作。從節目創立初期到現在，我們通過系列報道、周末特別節目、論壇講座、財經有約、走進投資者等多種生動活潑的形式，進行證券投資基本理論的普及和投資者風險教育的推廣宣傳活動，把證券投資的正確理念傳播到千千萬萬個投資者心中。

二、不謀小利而謀持久發展

11年來，中國證券市場從小到大，從大到強，一大批各類證券投資咨詢公司、顧問公司也開始活躍起來，這其中既有中國證監會核準的有牌有照的正規軍，也有民間興起的所謂代客理財的私募咨詢公司，一時間魚龍混雜，這些咨詢顧問公司紛紛搶灘省級電視臺的財經證券欄目，包節目、租時段、再不濟的也要派個嘉賓，有的手筆很大，直接開出了大價錢，記得當時有咨詢公司給南方某衛視的證券節目時段開出了100萬一分鐘的天價。在經濟利益的驅動下，全國很多省級電視臺的證券節目都開始了所謂商業股評節目的運作。在這樣的大環境中，我們一再告誡自己，不能為一點小利而放棄我們的堅守，所以，我們欄目內部討論后決定，所有不具備中國證監會核準的咨詢公司一律拒絕，對有牌有照的正規咨詢公司，也不要他們的所謂合作經費，但他們派來的分析師必須具備證券執業資格，必須接受我們欄目的統一管理。在節目中不能由著他們自己怎么講，必須要在我們欄目嚴格的要求下，規范的講，只能講基本面、技術面，講風險、講大勢，不能講具體個股的價格漲跌或者對市場走勢作出確定性判斷，而且，在節目中除了標識這些機構和分析師的公司資質和執業資格號外，不出現他們的電話、傳真、短信平臺、網址等等，也不宣傳他們以前的薦股業績、產品和所謂的能力。

這些正規的證券投資咨詢公司雖然一開始覺得很不適應，但與我們合作時間長了，他們也逐漸認可了這種公益性證券節目的參與方式，轉而開始在其他電視臺謀求類似的合作，無形中在省級電視臺證券節目中開創了一種新的公益性證券節目合作模式，這種節目模式在日后逐漸成為國內電視證券欄目的主流。11年來，伴隨著一大批不合規電視證券節目的陸續倒下，我們《財經特快》欄目反而以自己固有的公益性，不僅節目越來越規范，而且在全國證券行業也越來越為業內所稱道。

三、每說一次ST 就要解釋一遍

財經證券節目區別于其他電視節目的一個重要方面是它的專業性。如果說市盈率、市凈率、KDJ、MACD這些證券術語和技術指標對財經證券記者還只是小兒科的話，那么像國際金融市場動蕩對中國資本市場的影響、后金融危機時代中國經濟的機遇與挑戰、中國房地產市場的未來趨勢等等這些重大而具有一定專業水準的問題，則是一個合格財經記者所必須關注，并給出自己的思考的。在《財經特快》，我們每天都要面對來自全球的海量財經資訊，如何從中甄別、篩選，并發現將對我們證券市場產生重要影響的信息，成為每一個記者編輯必須掌握的基本技能。

《財經特快》是一檔日播條狀欄目，目前全組只有13個人，每天20分鐘的自采自制節目，工作任務非常緊張，而在記者編輯隊伍中，學財經證券專業的極少，大家有各自的專業背景，曾經從事的崗位也各不相同，但又必須在短時間內熟悉和掌握財經證券節目的專業知識和專業技能，所以在工作中學習、在學習中工作就成了全組同志唯一的選擇。

《財經特快》欄目有一個內部口號，叫：每說一遍ST,就要說一次“特別處理”。就是說凡是在節目中出現的證券專業名詞術語，必須在后面附有簡單通俗的解釋。這個內部規定既是我們《財經特快》節目平民化的一種追求，更是對記者編輯基本功的一項檢驗，這就逼著大家首先要自己完全懂這些個專業術語，然后才能把它化為通俗易懂的語言，傳播給廣大觀眾朋友。

經常到我們欄目來串門的同事都覺得，《財經特快》的人特別愛上“百度”引擎搜索，沒錯，因為我們欄目還有一個內部約定：必須在第一次看到財經證券新名詞時就了解它、掌握它。因為我們每天都會在瀏覽國內外的財經證券新聞、資訊的時候，看到新名詞，或者遇到新概念，而這些新名詞、新概念甚至在辭典里也無法找到答案的，所以必須在第一時間上網“百度”，把它的來龍去脈弄的清清楚楚。養成這個習慣之后，大家都從中獲益匪淺，很多剛到欄目組工作只有幾個月的同志，已經成為專業名詞的活字典，聊起天來，滿嘴的新名詞用的是得心應手，儼然一位專業的財經人士呢。

四、變是唯一的不變

在激烈的電視欄目競爭中，一檔欄目為了收視率，為了影響力，當然最主要是為了自己能存活的更久，創新便成了欄目組永恒的主題。

《財經特快》欄目創辦11年來，經歷了播出頻道、播出時段、播出時長不斷調整等各種考驗，但不管是在哪個頻道、哪個時段，也不論節目時長，我們在節目創新上始終矢志不移。11年來，欄目先后歷經不下10次大的改版，開設的各種子欄目、特別節目數以百計，各種創意文案堆起來有一人多高，雖然欄目組的人換了一茬又一茬，但《財經特快》創新的腳步從未停下過。

翻開11年來《財經特快》的節目串聯單，我們自己也能感受著她的不斷變化，從最初的一周五天節目，到日播條狀每天都有；從每期15分鐘，到如今的每天20分鐘；從一期兩三個板塊，到現在的近十個板塊；從單純的證券報道，到如今的國內外財經消息、證券新聞、投資理財、欄目劇等等；從略顯嚴肅的節目形式，到如今生動活潑的節目風格；從純粹的證券欄目，到如今以財經證券為主的常規節目和以家庭輕喜劇為主的周末故事會節目。一天天、一步步，《財經特快》的收視率高了，影響力大了，但那個不變的變依然還在繼續。

《財經特快》欄目創辦11年來，始終保持了良好的收視表現，自我臺首次開始自辦欄目收視率考核以來，《財經特快》欄目的省網同時段排名沒有低于前5位，尤其是近3年以來，更是穩居前3位，這個成績的取得，應該說與我們堅持不懈的節目創新是直接關聯的。

篇10

在記者和一家壽險公司資產管理中心的運營總監談到此事時，他告訴記者，和壽險公司相比，財險公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規模，但他現在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。

截至今年四月份，我國保險業總資產首次突破1萬億元大關，達到10125億元。1999年至2003年，全國保險業保費收入年均增長超過29%。截至2004年4月末，各保險公司資本金共計521億元。

一方面，保險資金保持高速增長，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒有幾個保險公司的老總能睡得安穩。

與銀行“爭食”

目前，保險資金的投資收益已經成為西方保險業綜合盈利中最重要的組成部分，外國保險公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等。

但對于我國保險公司而言，在這幾項投資途徑中，除了債券外，其它幾個領域都還是“”。

某保險公司資產管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國保險資金的投資渠道主要有債券、央行票據、協議存款以及基金等幾個方面。

其中，協議存款的投資收益在逐漸減少。在保險行業發展初期，因為保險資金相對較少，而銀行利率相對較高，保險公司和商業銀行之間的協議存款成為保險公司運用的主要途徑，協議利率可以達到5個點。但隨著資金的增多，協議利率也逐漸下降，現在一般只有3個點。他表示，現在協議存款已做得不多。

在債券部分，雖然投資的大門已經敞開，但因為我國債券市場的規模有限，使保險資金的債券投資受到了局限。

新光人壽保險股份有限公司（新光人壽保險股份有限公司是臺灣第二大保險公司）北京首席代表陳國柱先生告訴《經濟》雜志記者，西方發達國家每年發行債券的規模是其國民生產總值的3倍，而我國每年發行債券的數額只占國民生產總值的33%。

中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發展論壇上也指出，目前，我國債市和股市的比例非常不協調。

由于市場的限制，保險公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認為，當前，當局應盡快將個人住房抵押貸款業務向保險公司放開，有兩種模式可以考慮。一是保險公司自己做，二是保險公司購買銀行的抵押貸款證券化產品。

但是，個人住房抵押貸款一直由銀行“獨霸天下”，它不會輕易將這塊“肥肉”讓給保險公司。如果采用第二種模式，保險公司勢必要付出高昂的代價。在國外，第二種模式比較普遍，但前提是國外金融和資本市場的市場化程度很高，而我國還不具備這樣的環境。因此他比較傾向采用第一種模式。

對于整個金融系統而言，由銀行壟斷個人住房抵押貸款，將給金融系統的健康發展帶來不穩定的因素。因為銀行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長期業務，資產和負債的錯配將給銀行經營造成潛在風險。而保險公司的資金屬于長期資金，因此如果保險公司能夠進入這個市場，將對整個金融體系的穩定和健康發展產生積極的影響。

但有人質疑，如果保險公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業務，是否說明保險公司可以混業經營。但劉先生認為，銀行和其它非銀行金融機構的本質區別不在資產負債表的左邊，而是右邊，即負債，換句話說，就是能否吸收公眾存款。

況且，現在金融系統各部門業務交叉的趨勢已日趨明顯，銀行可以設立基金管理公司，保險公司涉足銀行業務也未嘗不可。

但這種金融部門互相滲透的趨勢將給目前的監管體制帶來新的挑戰。目前的“一行三會”（央行、銀監會、證監會、保監會）是嚴格的分塊監管體系。如何使分業監管與金融機構業務交叉的局面相適應，并較好地協調各部門之間的利益關系，是當局面臨的新難題。

看好不動產

雖然目前不動產投資還沒有向保險資金放開，但業內人士認為，保險資金在這個領域其實大有可為。

據新光保險陳先生透露，新光保險除了保費收入外，在本業外最大的收入來源就是不動產，每年在不動產上的投資收益有三、四十億新臺幣。新光保險是臺灣私人企業中的第二大“地主”。對于投資風險，保險公司自己會進行評估和控制，而事實上的結果是保險公司賺錢了。

新光保險北京代表徐敦謨告訴《經濟》雜志記者，新光保險每年的不動產投資報酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對高很多。而內地不動產的投資報酬率要比臺灣高很多。

但內地的保險公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動產。因此陳先生對于內地保險公司不得投資不動產的政策頗有疑惑。

他舉了一個例子，如果新華保險兩三年前在北京朝陽區買塊地皮，現在就是兩、三倍的盈利，資本也會成倍擴大，新華就不會出現現在的財務問題。把地拿出來賣了，問題就解決了。

但是，他也強調，臺灣的法律規定對保險資金投資不動產也有一定的限制，例如，保險公司不動產的投資不得超過資本的15%，保險公司投資的不動產都不能用于抵押貸款等。

對此，徐先生認為，從發達國家的經驗來看，在私營經濟發展的初期，保險公司也不適合做太多的投資。因為保險公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過大，會打擊私營企業的發展。他認為，內地現在政策沒有放開，有可能是擔心保險資金的進入將進一步加劇房地產熱。

而某保險公司資產運營總監劉先生則認為，這種擔憂是不必要的。而且在他看來，如果說房地產存在過熱的話，也是局部過熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房價過高是與金融體制有直接關系的。眾所周知，房地產的資金多數來自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長期業務，一旦遇到銀根緊縮，就會使房地產商的資金出現斷裂，這是造成房地產炒作過多，換手頻繁的一個主要原因，而與項目并沒有太直接的關系。

因此，他認為，保險資金作為長期資金進入，將有利于房地產行業的健康發展。他個人仍然非常看好房地產行業，認為房地產和汽車將是未來十年的兩大消費熱點。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當的。

徐先生透露，他從學者的報告中看到政府有放寬保險資金投資不動產限制的趨勢。

此外，基礎設施領域，也是各界討論的一個重要的投資渠道，保險公司也希望能早日進入。但劉先生強調，保險資金進入將有利于地方招商引資和地方經濟的發展，但需要注意的是一定要采取市場化的模式，避免行政手段干預。畢竟，保險公司最終要為客戶負責。

直接入市與股市點位

保險資金間接入市已成現實。截至今年6月末，保險資金投資于證券投資基金已達691.9億元。但也有人指責，保險資金在基金上的投資表現不佳。

劉先生則認為，和許多機構投資者相比，保險資金在基金上的投資收益率更高。而且保險資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動性不強等特點有直接關系的，而且現在政策又不允許“封轉開”，保險公司因此比較被動。

通過在基金上的“試水”和“磨練”，保險資金已做好了直接入市的準備，只等政府一聲令下。

證券市場持續低糜，有人寄希望于保險資金可以充當“救市主”。但劉先生告訴記者，保險資金只是市場的一個投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹慎。保險公司從來對自己都有一個清醒的認識，也不希望在市場中炒作。

雖然可入市的保險資金多達500億，數量非?？捎^，而且證監會也非常希望保險資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會有大量的保險資金入市。保險外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監會和人行在今年8月9日公布了《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法》，但保險公司還要選擇適當的時機。劉先生認為，現在國外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現在并不是投資的最佳時機，所以這部分資金的量是很小的。

同理，保險資金直接入市對市場的影響也不會象有些人預想的那么大。保險資金的運用是純理性的投資行為，它的直接入市不應取決于點位。

他認為，中國的證券市場其實從來不缺資金，現在也不是缺乏信心的問題，就是價格的問題。股票為什么發不出去？就是價格制定的不合理，這需要調整。在和記者的交談中，他多次談到市場的作用，市場經濟應該靠市場來進行自我調節，不應該讓誰充當“救市”的角色，也沒人能救得了市。

保險資金看重的是微觀的投資對象的財務制度、信息披露程度、公司治理結構等情況。即使在1300點以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險公司不應在意股價的起落，而應在意股票將來的分紅收益。