導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業(yè)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

據國家有關部門分析，我國房地產業(yè)的發(fā)展將出現四個變化：房地產業(yè)將從沿海向內地推進；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進；中介服務、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產業(yè)從數量增長型向數量、質量效益并重轉化。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業(yè)在內的我國經濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經濟的持續(xù)增長和居民消費結構的提升，為房地產業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結構作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產品的威脅；買方的討價還價能力；供應商的討價還價能力；現有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設是行業(yè)獲利能力不是由產品屬性或產品的技術含量決定的，而是由行業(yè)的市場結構決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產業(yè)五力模型分析

就房地產行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產行業(yè)和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業(yè)的利潤能力。

（一）新進入者的威脅

1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產發(fā)展商構成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇，國外房地產企業(yè)及其相關聯(lián)的建筑安裝、中介服務企業(yè)以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。

2.產品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產品是獨特的。這種認知會給企業(yè)帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領先其他公司向顧客提品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應減少。我國房地產業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當的努力。房地產企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優(yōu)勢就轉化為競爭優(yōu)勢，或進一步轉化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對房地產業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應的規(guī)定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規(guī)，從中權衡輕重，依政策辦事。

（二）供應商討價還價的能力

我國的住宅產業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發(fā)商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。單就房地產產業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價還價的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業(yè)內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當的企業(yè)，也會有競爭。房地產行業(yè)應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產行業(yè)都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產是個特殊的行業(yè)，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經開始進行房地產開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的“產成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產業(yè)的五力模型分析可知，房地產業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產業(yè)成為熱點原因所在。

篇2

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發(fā)現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環(huán)節(jié)，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。

篇3

（一）房地產行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大

社會影響大，是房地產行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點。因為，房地產企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業(yè)文化。與民生息息相關的地產行業(yè)的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因為這種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關乎他們的企業(yè)，更關乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質員工隊伍的培育而作用于企業(yè)產品品質與品牌的表達，助推著企業(yè)經濟的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業(yè)的共識，這是房地產行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業(yè)重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時間，也需要心態(tài)。

（三）房地產行業(yè)的企業(yè)文化建設態(tài)勢良好

總體上看，房地產行業(yè)的企業(yè)文化建設態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領發(fā)展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業(yè)的高度。光明地產成立28年來始終把企業(yè)文化建設作為發(fā)展基石，使企業(yè)進入21世紀以來連續(xù)躋身中國房地產50強、“中國房地產開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經營”10強、上海房地產10強的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產文化，以內在的優(yōu)秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產企業(yè)文化建設的實踐探索

（一）努力增強對企業(yè)文化建設重要性的思想共識

增強員工對企業(yè)文化建設重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設的根本。共識之一：企業(yè)文化建設是推進企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業(yè)煥發(fā)青春的獨特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設是促進企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達成企業(yè)各方利益的協(xié)調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業(yè)風格，賦予了光明地產穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實，本著對土地負責的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產人奮發(fā)有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進取。共識之三：企業(yè)文化建設是促進人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進人適應企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標與戰(zhàn)略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發(fā)展。光明地產重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產企業(yè)核心價值體系的建設

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實施中，企業(yè)核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業(yè)經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業(yè)使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標。“強企富員”，是光明地產的第一要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩(wěn)健進取、務實果敢、責任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚光明地產的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區(qū)兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業(yè)文化。光明地產黨政班子將企業(yè)文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業(yè)文化建設培訓班、組織企業(yè)文化建設理論專題講座、企業(yè)文化建設交流會，以及組織先進企業(yè)文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。

（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業(yè)愿景融入經濟發(fā)展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經濟發(fā)展目標，化為集團上下的行動。創(chuàng)新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業(yè)愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業(yè)制度建設，提升企業(yè)經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學、規(guī)范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業(yè)轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規(guī)范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業(yè)務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象

以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發(fā)生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設一支政治思想信念堅定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質突出的優(yōu)秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監(jiān)管體系。

（五）構建完善企業(yè)文化建設的體制機制

建立企業(yè)文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業(yè)文化建設的第一責任人，共同負責，把企業(yè)文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協(xié)調抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運作和協(xié)調發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設的發(fā)展規(guī)劃。制定集團企業(yè)文化建設的標準、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設納入光明地產總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業(yè)文化建設提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設提供必要的物質保證。完善企業(yè)文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業(yè)文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設的目標任務，確保了企業(yè)文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經營管理提供文化支撐。

篇4

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

房地產行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內部監(jiān)督機制與內部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產行業(yè)的內部監(jiān)督有一定的局限性。房地產的內部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產行業(yè)的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

篇5

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房價居高不下已經成為當今國內社會最受關注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價的上升,房價預期高漲等等。本文首先通過對我國房地產行業(yè)特點的分析,得出我國的房地產市場是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場;然后在此基礎上結合現實情況,分析我國房地產企業(yè)的合謀動機以及合謀的博弈過程;最后針對房地產企業(yè)間的合謀提出一些合理的對策建議。

關鍵詞:房地產論文投稿,房地產,寡頭壟斷,博弈

一、房地產行業(yè)的特點

(一)房地產行業(yè)的區(qū)域性。房地產市場是一個區(qū)域性的市場。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產都被固定在特定的位置上無法移動,因此,房地產不能形成全國性或世界性市場。其次,由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費者購房更多選擇臨近區(qū)域,所以,一個地區(qū)的房地產商更多的是同本地區(qū)的房地產商存在競爭關系。不同區(qū)域的房地產產品由于無法根據自身的市場供求狀況及時流進流出,從而在一定程度上限制了房地產產品的供求范圍。因此,房地產市場具有鮮明的區(qū)域性。

(二)房地產行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度,決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產市場,土地供給方只有一個——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個,形成需求的競爭。

其次是房地產產品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產的每個項目都占據著一個獨特的位置。位置對房地產具有極端的重要性,房地產位置除了其所處的地理位置外,還包含經濟、社會、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產位置的不同,使房地產產品具有差異性。位置不同的樓盤,或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產產品形成了自然壟斷。

最后是房地產行業(yè)的進入壁壘。目前我國房地產行業(yè)在經濟、技術和信息等方面的經濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式,構成了房地產行業(yè)的進入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實力,使得進入房地產行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產的弱流通性,使得特定地區(qū)內通常僅有較少的房地產商。此外,房地產市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此,我國的房地產市場是一個典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場。

二、房地產商實行合謀的動機分析

(一)現實分析。在需求一定的前提下,假如房地產商之間競爭激烈,房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業(yè)的利潤空間,這樣的競爭是房地產企業(yè)不愿看到的,因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面,如果企業(yè)是類似的,合謀企業(yè)共分利潤就十分容易,只要平均分配利潤即可。如果企業(yè)異質性較大,合謀企業(yè)在如何分配利潤方面意見就不一致,從而導致合謀破裂。也就是說,合謀行為通常會在少數相類似的企業(yè)間容易達到,并得到維持;反之,如果企業(yè)在成本、市場力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產企業(yè)在開發(fā)和經營上的手段基本一致,成本構成也十分相似,因此房地產企業(yè)較容易形成價格合謀。

在房地產行業(yè)中,所有的企業(yè)都將賣不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉,開發(fā)商的巨額投資就無法收回,這部分投資就會轉變?yōu)槌恋沓杀尽＞揞~沉淀成本迫使房地產商認識到,當同一區(qū)域內只有少數幾個競爭者時,自己的行為對其他房地產商有相當大的影響,打價格戰(zhàn)可能會遭到報復。因此,房地產商需要互相比照定價,實現一種非正式的隱性價格合謀。

(二)理論分析。在房地產業(yè)中,假設房地產企業(yè)間的行為存在三種情況:古諾競爭、完全競爭、合謀。現通過比較房地產企業(yè)在三種情況下的產量、價格、利潤等分析房地產企業(yè)的行為動機。

1、古諾競爭。現假設房地產業(yè)有兩

個寡頭企業(yè),其行為及相關條件為:①兩個寡頭企業(yè)的產品是同質的;②每個企業(yè)都根據對手的產量來確定自己的產量;③每個企業(yè)的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個寡頭企業(yè)都是在已知對方產量的情況下,各自確定能給自己帶來最大利潤的產量;⑤兩個企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個企業(yè)的產量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個企業(yè)的成本函數;P=P(∑qi)表示價格是兩個企業(yè)產量之和的函數;πi表示第i個企業(yè)的利潤函數。

假設Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數,c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優(yōu)化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產市場上兩個寡頭企業(yè)通過合謀如同一個壟斷企業(yè)一樣采取行動,以使兩個企業(yè)總得利潤最大。

我們用q■表示總壟斷產量,π■表示總壟斷利潤。

假設C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個壟斷房地產企業(yè)的壟斷利潤為■。

3.完全競爭。現假設兩個寡頭房地產企業(yè)進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC,又因為完全競爭廠商存在P=MR,因此,完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC,即當寡頭企業(yè)的價格等于邊際成本時,各寡頭廠商的利潤最大。因為企業(yè)邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產企業(yè)的利潤可知,完全競爭時利潤為零;合謀時利潤最高;古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出,作為區(qū)域性寡頭壟斷性質的房地產企業(yè)在利潤最大化的驅使下,有強烈的合謀動機。

三、房地產商合謀的博弈過程

假定市場中只有兩家房地產開發(fā)商,即開發(fā)商甲和開發(fā)商乙。如果兩家開發(fā)商合謀,則收益均為4;如果開發(fā)商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時,開發(fā)商甲收益為6,而開發(fā)商乙的收益為-2;如果兩開發(fā)商一開始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當開發(fā)商之間只進行一次博弈時,對開發(fā)商甲來說,如果開發(fā)商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時,“不合謀”是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開發(fā)商乙選擇“合謀”,則開發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開發(fā)商乙選擇“合謀”策略時,“不合謀”還是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類似的分析對于開發(fā)商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下,每個寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來進行選擇,卻導致了從整體利益而言最壞的結局。

再采用逆推法來分析開發(fā)商之間進行次數為n的有限次重復博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會再有重復博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會被報復或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發(fā)商會出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略,因此,每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說,在有限次重復博弈中,一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此,在有限次重復博弈中,占優(yōu)策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復博弈的情況下,房地產市場上合謀的每個寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境:每個寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進行選擇,卻導致了從整體利益而言最壞的結局,即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

篇6

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

一房地產企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產上的積極性和在生活上對企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業(yè)只是當做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長期生產經營活動中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應該進行人為地設計；另一種是主觀主義傾向，認為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設計。前者導致企業(yè)文化中的“無作為”現象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導；后者導致企業(yè)文化建設的“突擊”現象。

我國房地產業(yè)是在20世紀80年代市場經濟發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發(fā)了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當時被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國歷史上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業(yè)被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末中國經濟軟著陸后啟動內需的重點發(fā)展產業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康社會的重要物質指標，更有上海市等房地產業(yè)較發(fā)達的城市將房地產列為“九五”規(guī)劃的支柱產業(yè)，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產經營中獲得發(fā)展，

在產業(yè)的發(fā)展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設典型類型

企業(yè)文化建設的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學院型企業(yè)文化。

萬科地產是一家從商貿起家，從80年資房地產的深圳上市公司。由于萬科地產創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學院型企業(yè)文化。

中海地產是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產企業(yè)，它從1990年代初涉足內地房地產，從行業(yè)相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式影響，形成了強調團隊精神，注重產品細節(jié)，服務貫徹始終的強勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質服務品牌。這種強勢企業(yè)文化由于過于強調工作細節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內地房地產開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰(zhàn)略結盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設計、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創(chuàng)新與學習，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時間內獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產業(yè)的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學院型的房地產企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發(fā)展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運作，激勵員工學習，注重企業(yè)長遠利益的房地產企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經營穩(wěn)健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高。

從房地產企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業(yè)文化已經影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產企業(yè)文化建設的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個大機器,企業(yè)員工則是這一機器中的零部件,把人當成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業(yè)管理理論出現了“人本管理”思想,認為人不單純是創(chuàng)造財富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財富。

創(chuàng)新知識資本經營文化。知識經濟時代,知識資本成為企業(yè)成長的關鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個體與團隊的整體效應,通過持續(xù)不斷地學習來掌握新科技、適應新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質,是迎接知識經濟挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個企業(yè)的文化底蘊來自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業(yè)文化必須弘揚中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應市場經濟和現代企業(yè)制度的文化。在市場經濟條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場,打造企業(yè)的關鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場經濟、建設現代企業(yè)制度的過程中,必然會伴隨企業(yè)文化的提升和轉型,培育先進企業(yè)文化必須與市場經濟和現代企業(yè)制度相適應,用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構建企業(yè)技術、管理和體制創(chuàng)新的機制。

優(yōu)化房地產企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產行業(yè)的文化建設涉及面廣，不僅具有顯著的產業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。有學者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產業(yè)文化不發(fā)達的根本原因在于，沒有適應產業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產生，為房地產企業(yè)文化建設開拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻：

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[2]祁然.房地產企業(yè)文化.黑龍江科學技術出版社.2006.

篇7

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產循環(huán)中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務。在房地產信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發(fā)生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發(fā)、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統(tǒng)計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業(yè)務領域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網引發(fā)的道德風險

經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當的會計、信息披露及法律框架

在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務被當作是高盈利性的業(yè)務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產行業(yè)的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F實，而那時可能已經是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統(tǒng)計數據，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產貸款的風險。

（二）安全網改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監(jiān)管標準，而是根據本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

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房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，關聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業(yè)稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關房地產業(yè)稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關注。

房地產業(yè)稅負問題文獻回顧

我國現行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的基礎條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數量分析方法建立數學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業(yè)的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎上提出了房地產業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結前人研究成果的基礎上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產業(yè)稅負模型進行了一定的改進。

房地產稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務組合（圖1）。現在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區(qū)的所有房地產企業(yè)進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法則進行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產業(yè)稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業(yè)稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率（t）這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產企業(yè)發(fā)展（d）的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產業(yè)發(fā)展相關的各個重要因素，可采用頭腦風暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據此確定各個因素的權重。根據上面確定的權重，結合各個因素的具體數據，得出各個房地產企業(yè)發(fā)展狀況的加權值，并結合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結論。房地產業(yè)稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產業(yè)的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產企業(yè)的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據房地產企業(yè)的特點，選取房地產開發(fā)建設房屋建筑面積增長率、房地產開發(fā)投資額增長率、房地產銷售額增長率、房地產凈利潤增長率、房地產從業(yè)人數增長率這五個指標來衡量房地產業(yè)發(fā)展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產凈利潤增長率，房地產銷售額增長率，房地產開發(fā)投資增長率，房地產開發(fā)建設房屋建筑面積增長率，房地產從業(yè)人數增長率，并計算得出他們的權重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產統(tǒng)計年鑒》和《中國稅收統(tǒng)計年鑒》的數據計算的2005年中國房地產業(yè)各省市自治區(qū)的房地產業(yè)的純收入稅負率和房地產業(yè)發(fā)展狀況加權平均數，如表1所示。

通過對2005年我國房地產業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計數據進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產業(yè)2005年的稅負分布圖中大多數點都散亂的分布在C、D兩個區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產業(yè)的稅負規(guī)劃并不科學，而且效率也不高，應該制定相應的政策，使得全國各省區(qū)的稅負點盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應該盡量避免在這兩個區(qū)中出現黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數點都出現在這兩個區(qū)域，這說明全國大多數地區(qū)的房地產業(yè)的稅負狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個區(qū)域只發(fā)現了一個點，這說明我國房地產業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，如果稅負狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對于我國房地產業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的。

篇9

（一）內部原因1.信用等級低，違約風險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風險較高，銀行等金融機構往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發(fā)行債券等的標準。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經濟形勢發(fā)生變化時無法做出及時有效的應對，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調控房地產市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關稅費也來越高，利率、存款準備金的調整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結構不合理，直接融資受限較多。我國房地產企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房價的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導致即使有房地產等高價值固定資產來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達標的中小企業(yè)。另外，我國房地產市場發(fā)展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監(jiān)管也不是很嚴格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現狀，缺乏危機意識和創(chuàng)新能力，在面對嚴厲調控時，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產金融相關的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監(jiān)管使得房地產信托融資在我國很難實現。

二、解決我國中小型房地產企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產金融相關法律體系。加強新型融資方式的法律建設，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產投資信托、私募股權基金等相關法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產企業(yè)的調控政策，如適當降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實行浮動利率，優(yōu)化信貸政策，適當放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發(fā)展。促進中小型房地產企業(yè)集合票據和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構建完善的金融機構體系。在發(fā)達國家，中小金融機構在融資活動中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關政策來促進小額貸款公司、典當行等的發(fā)展，促進中小金融機構來參與解決融資難的問題。

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關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產循環(huán)中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務。在房地產信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發(fā)生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發(fā)、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統(tǒng)計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業(yè)務領域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網引發(fā)的道德風險

經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。

中國-銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當的會計、信息披露及法律框架

在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務被當作是高盈利性的業(yè)務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產行業(yè)的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F實，而那時可能已經是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統(tǒng)計數據，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產貸款的風險。

（二）安全網改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監(jiān)管標準，而是根據本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

通過技術與金融創(chuàng)新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產轉換成流動性的資產。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。

五、小結

銀行危機對一國經濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經濟有長期的負面影響。審視那些曾經發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網引發(fā)的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產貸款風險，銀行自身必須審慎經營，提防過度借貸給已經過熱的資產市場。

參考文獻：