導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地抵押權(quán)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時土地抵押權(quán)又是土地他項權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地他項權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機關(guān)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權(quán)登記實行強制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過土地權(quán)益歸屬的變更來實現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權(quán)益。從土地他項權(quán)利性質(zhì)來分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項權(quán)利的重要特征。

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權(quán)。所謂劃撥國有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權(quán)。由于通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)模砸酝恋厥褂脵?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進荒地的開發(fā)利用，《擔(dān)保法》對“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對世權(quán)。因此，對土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動情況，自己決定是否進行有關(guān)的法律行為。因為根據(jù)民法的意思自治原則，法律對債權(quán)人對自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)就會存有風(fēng)險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機關(guān)審查，進行登記注冊，核發(fā)《土地他項權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個或者兩個以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無論抵押財產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價款中優(yōu)先受償。五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國的土地抵押權(quán)實際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會的發(fā)展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權(quán)的客體擴大到其他土地項權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國部分學(xué)者也贊成其他土地他項權(quán)利可以進行抵押。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經(jīng)營權(quán)，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權(quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業(yè)信譽及維護善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力。基于上述效力，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無法履行其債務(wù)時，必然會出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權(quán)無權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效。現(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對此沒有加以明確規(guī)定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實際是與地產(chǎn)一起形成了一種國家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進行抵押應(yīng)該是無效的。從實踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準(zhǔn)確地評估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)。其二，國家對劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重損害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國家對土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，應(yīng)有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因為在實現(xiàn)抵押權(quán)時無論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

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3.張今、王小光、郭萬波：《土地他項權(quán)利制度初探》，載《法學(xué)雜志》1992年第1期。

篇2

擔(dān)保簡單來說是指促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)的法律措施。擔(dān)保具有兩項公認職能，其一是保障債權(quán)實現(xiàn)；其二是促進商品流通和資金融通。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。在傳統(tǒng)民法中，抵押權(quán)是指在債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有的不動產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。只有可以流通的不動產(chǎn)才能設(shè)定抵押。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)種類也日益多樣化。原來不動產(chǎn)是最主要的財產(chǎn)類型的觀念逐漸更新。某些動產(chǎn)（如飛行器、汽車等）、不動產(chǎn)物權(quán)（如地上權(quán)、采礦權(quán)等）的價值或所包含的價值往往超過一般不動產(chǎn)，且對社會經(jīng)濟運行、國計民生關(guān)系重大。由于這些類型的財產(chǎn)被過多限制或不能抵押，其經(jīng)濟效用沒有得到最大限度的發(fā)揮，從而阻礙了社會經(jīng)濟的發(fā)展。鑒于此，名國紛紛突破陳規(guī)，先后立法允許在動產(chǎn)及某些不動產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)，其結(jié)果是，不但無損抵押權(quán)制度的原有作用，而且能順暢地達至抵押權(quán)的功能。我國現(xiàn)行《擔(dān)保法》也不再囿于傳統(tǒng)民法中的抵押權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)的概念。從《擔(dān)保法》第34條所規(guī)定的來看，抵押權(quán)標(biāo)的既有不動產(chǎn)也有不動產(chǎn)物權(quán)，以及其他可依法用于抵押的財產(chǎn)。以土地使用權(quán)設(shè)定抵押是我國抵押制度的一項特色。這也為以不動產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定抵押開了先例。土地承包經(jīng)營權(quán)與土地使用同屬于不動產(chǎn)他物權(quán)。從理論上講既然土地使用權(quán)抵押制度可行并獲得成功，那么土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度同樣可行，亦能獲得成功。土地承包經(jīng)營在農(nóng)民所擁有的全部財產(chǎn)中所占比例極大，但由于法律不允許（或限制過多）流轉(zhuǎn)，其財產(chǎn)價值并沒有得于充分發(fā)揮。農(nóng)民手中有土地承包經(jīng)營權(quán)，卻苦于無資金投入，往往又告貸無門，農(nóng)民難于籌措資金，很大程度上是因為農(nóng)民不能為借款提供擔(dān)保，畢竟農(nóng)民能用于抵押或質(zhì)押的財產(chǎn)不多。以土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押無疑能保障債權(quán)得以實現(xiàn)，又能使農(nóng)民籌借到資金，從而緩解農(nóng)民借款難的矛盾，促進農(nóng)業(yè)資源合理配制。

《民法通則》、《農(nóng)業(yè)法》都有關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，但這兩部法律都沒有涉及土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，更沒有涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押。《擔(dān)保法》雖然規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權(quán)可以抵押。但畢竟土地承包經(jīng)營權(quán)不同于土地使用權(quán)。因此，該規(guī)定并不能成為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法律依據(jù)。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法律是《承包法》，該法第49條規(guī)定“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”可見，該規(guī)定和《擔(dān)保法》第34條第六項是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的直接法律依據(jù)。從《承包法》第49條來看，用于抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)具備兩個條件。第一、土地承包經(jīng)營權(quán)須通過“其他方式”承包土地而取得，即通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地；這是相對家庭承包方式而言；第二，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書。既然通過“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可用于抵押，那么通過“家庭承包方式”取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可否設(shè)定抵押？《承包法》第32條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。”這里既沒有明確允許，也沒有禁止土地承包經(jīng)營權(quán)通過抵押這一方式進行流轉(zhuǎn)。從民法理論層面來考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，土地承包經(jīng)營權(quán)人就可在通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)。但是，我們注意到，抵押權(quán)的實現(xiàn)往往耗時過長，而通過家庭承包方式承包的土地多為耕地，其中基本農(nóng)田所占比例極大。耕地（含基本農(nóng)田）多以種植糧食或其他短期農(nóng)作物為主，時間緊、季節(jié)性強是其經(jīng)營特點。抵押權(quán)實現(xiàn)拖時間久了，容易導(dǎo)致錯過種植季節(jié)，最終造成耕地拋荒的后果，這不利于耕地的保護，也不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。因此，筆者認為，在抵押權(quán)實現(xiàn)耗時過長這一技術(shù)問題解決之前，不宜用通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營作抵押。同時呼吁有關(guān)部門盡快就此方面作出規(guī)定。下文提到的土地承包經(jīng)營抵押僅指通過“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)與其地上種植物（不包括林木、草地）

土地承包經(jīng)營權(quán)是承包方依法享有承包土地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)以及自主生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品的權(quán)利。在承包地上種植農(nóng)作物是土地承包經(jīng)營權(quán)人進行生產(chǎn)經(jīng)營的主要形式。地上種植物是依附于土地的財產(chǎn)，和土地承包經(jīng)營權(quán)有密切聯(lián)系。但兩者不是主物與從物的關(guān)系，因此，在土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)時，抵押權(quán)效力不適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第63條“抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物”的規(guī)定，即以土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押時，抵押權(quán)效力不及于地上已有種植物，除非當(dāng)事人事先有約定。由于土地承包經(jīng)營權(quán)與地上種植物有密切聯(lián)系，特別是與地上長期種植物關(guān)系尤為密切，單獨以土地承包經(jīng)營權(quán)或地上種植物作抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時會遇到困難，因此，筆者建議規(guī)定如當(dāng)事人以地上長期性種植物設(shè)定抵押的，應(yīng)連同土地承包權(quán)一并抵押。

篇3

中圖分類號：F832.45 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003－9031（2009）01－0022－03

集體土地使用權(quán)抵押，是解決農(nóng)業(yè)資金短缺的有效途徑，也是世界各國的普遍做法。[1]集體土地使用權(quán)，可以分為集體建設(shè)用地使用權(quán)與集體農(nóng)用地使用權(quán)兩大類。探索和嘗試集體土地使用權(quán)抵押有利于金融機構(gòu)拓寬抵押物范圍、開拓小企業(yè)與“三農(nóng)”信貸市場。中國銀監(jiān)會在2008年8月29日的《中國銀監(jiān)會關(guān)于認真落實“有保有壓”政策進一步改進小企業(yè)金融服務(wù)的通知》中明確提到要探索土地承包權(quán)抵押貸款問題，有關(guān)文章也提到“要針對農(nóng)村缺乏抵押物的情況，積極開展‘集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)’試點，探索集體建設(shè)用地抵押融資的辦法和途徑。”[2]但在實踐中，對于集體土地使用權(quán)在何種情形下可以抵押、抵押的具體要求等問題仍存在著一定的爭議。筆者在此試圖結(jié)合法律、法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)定，就相關(guān)問題作一分析，以進一步增強大家對集體土地使用權(quán)抵押的認識，也希望能拋磚引玉以推動大家研究探討這一問題。

一、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)包括三類：因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)取得的集體土地使用權(quán)、因村民建設(shè)住宅取得的集體土地使用權(quán)、因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)。其中，《物權(quán)法》明確規(guī)定，用作宅基地的集體土地使用權(quán)不得抵押。下面，筆者就對另外兩類集體建設(shè)用地使用權(quán)是否可以抵押作一具體分析。

（一）因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)是否可以抵押

《擔(dān)保法》第三十七條第三項規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五十三條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。上述兩個條款實際上是從正反兩個方面規(guī)定了公益性事業(yè)單位、社會團體的哪些財產(chǎn)可以抵押。但我們是否可以依據(jù)這兩個條款來否定因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)可以抵押？

在實踐中，不少人都直接以此為依據(jù)得出否定答案。但若仔細分析一下，并不能以此為依據(jù)直接予以否定。第一，農(nóng)村農(nóng)民集體既不是社會團體也不是事業(yè)單位，因此，《擔(dān)保法》及《解釋》的相關(guān)規(guī)定并不適用于農(nóng)村農(nóng)民集體。第二，在實踐中，有人提出，《擔(dān)保法》及《解釋》的上述規(guī)定中的“其他社會公益設(shè)施”可以將“因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)”涵括在內(nèi)，從而以此為依據(jù)認為該類集體土地使用權(quán)不可以抵押。但若仔細分析上述規(guī)定的語法邏輯機構(gòu)，可以認為上述規(guī)定中的“其他社會公益設(shè)施”是指屬于“事業(yè)單位、社會團體”的“其他社會公益設(shè)施”。因此，《擔(dān)保法》及《解釋》的上述規(guī)定并不是認為該類集體土地使用權(quán)不可以抵押的理由。那么，這是不是意味著其可以抵押呢？而且按照《物權(quán)法》第一百八十條第七項的規(guī)定，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)都可以抵押。

筆者認為，綜合現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定，否定該類集體土地使用權(quán)可以抵押的依據(jù)并不充分；從形式上講，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條第七項的規(guī)定，可以接受其為抵押物。因為，第一，雖然1995年國家土地管理局下發(fā)的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第一條規(guī)定，除了集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)外，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押，但該規(guī)定僅僅是當(dāng)時的部門規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇。第二，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，其屬于合法的建設(shè)用地使用權(quán)，而《物權(quán)法》第一百八十條第三項規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)”可以抵押。第三，根據(jù)上面的分析，其不屬于禁止抵押的“事業(yè)單位或社會團體所有的其他社會公益設(shè)施”，即使對于那些屬于事業(yè)單位、社會團體所有的社會公益設(shè)施，也有觀點提出可以抵押，因為“公益設(shè)施設(shè)定抵押權(quán)，并不當(dāng)然改變其用途，限制設(shè)定抵押沒有必要。承認這些財產(chǎn)可以抵押，使這些單位可以擔(dān)保進行融資，有利于其事業(yè)的發(fā)展。”[3]

當(dāng)然，在銀行信貸業(yè)務(wù)實踐中，若接受這類集體用地使用權(quán)作抵押，還應(yīng)注意以下三個方面的問題：一是應(yīng)參照《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定執(zhí)行。因為，既然連“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)”都“不得單獨抵押”，則此類建設(shè)用地使用權(quán)也不應(yīng)單獨抵押，而應(yīng)當(dāng)同相應(yīng)的公共設(shè)施、公益設(shè)施一并抵押。二是雖然根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)分析，該類集體用地使用權(quán)可以抵押，但抵押權(quán)人必須要考慮抵押物處置的可行性。因此，如果該類集體用地上的建筑物是學(xué)校、養(yǎng)老院之類純粹公益性設(shè)施時，原則上不宜接受為抵押物。三是該類集體用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)履行村農(nóng)民集體內(nèi)部的合法手續(xù)。

另外需要指出的是，筆者在此綜合相關(guān)法律規(guī)定并主要運用邏輯解釋的法律解釋方法得出了“因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)”可以抵押的結(jié)論，固然這在法律邏輯上是完全成立的，但是否能完全得到國土部門以及司法實踐部門的支持還有待于驗證。同時，這一問題應(yīng)該引起立法機關(guān)、國土管理部門以及司法實踐部門的重視。如果立法者、國土管理部門的本意是否認其可以作為抵押物的，則應(yīng)當(dāng)通過明確的規(guī)定將這一問題清晰化，但愿未來出臺的關(guān)于《物權(quán)法》的解釋能夠?qū)⑦@一問題明晰化。如果能明確肯定其可以作為抵押物，則對于支持金融機構(gòu)開拓小企業(yè)以及“三農(nóng)”信貸業(yè)務(wù)將發(fā)揮一定的作用。從謹(jǐn)慎角度考慮，在目前，金融機構(gòu)至少可以將其接受為輔助抵押物，以達到進一步強化擔(dān)保的效果。

（二）因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序與要求

關(guān)于因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押問題，除個別用詞上有所區(qū)別外，《物權(quán)法》與《解釋》的規(guī)定是一致的，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。同時，國土資源部門的有關(guān)規(guī)章和一些地方性規(guī)定對于此類集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的具體程序和要求進行了明確。按照原國家土地管理局（現(xiàn)為國土資源部）印發(fā)的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》（1995年）、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（1997年）以及一些地方性規(guī)定，此類集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押首先應(yīng)由集體土地所有者出具同意抵押的書面證明，該書面證明應(yīng)包括在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補償后轉(zhuǎn)為國有土地以及征地費是否作為清償資金等內(nèi)容；同時，集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書面證明前須將土地抵押有關(guān)事項在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)。參照相關(guān)規(guī)定，該合法手續(xù)應(yīng)是提供本集體經(jīng)濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意抵押的書面材料或提供集體所有者代表同意的意見(注：該類規(guī)定源于1999年12月21日國務(wù)院辦公廳的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好治理開發(fā)農(nóng)村"四荒"資源工作的通知》（[1999]102號），該《通知》第二條第二項規(guī)定：如果承包、租賃或拍賣對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；以及《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，該法第四十八條規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。)。另外，按照《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》及《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，抵押土地使用權(quán)還應(yīng)進行評估。但根據(jù)《物權(quán)法》第十三條的規(guī)定，登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估，因此，現(xiàn)在以集體土地使用權(quán)進行抵押不再必須進行評估。

二、關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)抵押

關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)抵押問題，《擔(dān)保法》第三十七條作了規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。《物權(quán)法》對《擔(dān)保法》的這一規(guī)定作了修訂。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十三條規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。

同時，《物權(quán)法》第一百二十四條規(guī)定，農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。另外，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《土地承包法》）的規(guī)定，土地承包經(jīng)營包括：家庭承包與通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包兩類方式。由以上規(guī)定可以得出：國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地也可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。但這樣我們就面臨一個問題，那就是國家所有由農(nóng)民集體使用的用于農(nóng)業(yè)的土地，若是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，其承包經(jīng)營權(quán)是否也可以抵押？筆者認為是可以的。對于這一問題，關(guān)鍵是要分析《物權(quán)法》第一百三十三條中的“農(nóng)村土地”是否僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”；如果僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”則上述問題的答案就應(yīng)是否定的。但筆者認為，“農(nóng)村土地”不應(yīng)僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”，而應(yīng)包括“國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地”，即這里的“農(nóng)村土地”實際上是指位于農(nóng)村的土地、是從地理位置的角度而不是從產(chǎn)權(quán)的角度來限定“土地”的。具體理由是：第一，縱觀《中華人民共和國土地管理法》中與土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)的條款，可以發(fā)現(xiàn)其都是使用“國有土地”、“農(nóng)民集體所有的土地”兩個概念，因此，如果《物權(quán)法》第一百三十三條中的“農(nóng)村土地”不包括“國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地”，那就應(yīng)該使用“農(nóng)民集體所有的土地”這一概念、而不會使用“農(nóng)村土地”這一概念。第二，《土地承包法》第二條對“農(nóng)村土地”作了界定。根據(jù)該條規(guī)定，農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。如果第一點理由是間接根據(jù)的話，則第二點理由就應(yīng)該是直接根據(jù)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的程序問題。該問題主要包括兩個方面：一是抵押是否需要發(fā)包方同意；二是抵押是否需要參照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定在農(nóng)民集體內(nèi)部履行相關(guān)手續(xù)，下面作一具體分析：

首先，筆者認為抵押需要經(jīng)發(fā)包方同意。因為，雖然《物權(quán)法》第一百三十三條沒有沿用《擔(dān)保法》第三十四條第（五）項的規(guī)定，即沒有明確規(guī)定“經(jīng)發(fā)包方同意”，但《物權(quán)法》第一百三十三條明確提到要“依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”。而根據(jù)2005年3月1起實施的、由農(nóng)業(yè)部制訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，抵押時需要經(jīng)過發(fā)包方同意。該法第三十四條規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)方式參照本辦法執(zhí)行；該法第二十五條第二款規(guī)定，承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地承包管理部門報告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。考慮到抵押就意味著可能發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此土地經(jīng)營權(quán)抵押仍然應(yīng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)。另外，一些地方性規(guī)定，也明確規(guī)定應(yīng)取得發(fā)包方同意，如2004年2月1日起施行的《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》第十五條規(guī)定：土地承包經(jīng)營者將通過招標(biāo)、拍賣或者公開協(xié)商等方式取得的“四荒”承包經(jīng)營權(quán)和其他依法律、法規(guī)規(guī)定允許抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)，在發(fā)包方出具同意抵押的書面證明的情況下，可以到原發(fā)證機關(guān)辦理抵押物登記。

對于第二個問題，筆者認為應(yīng)分兩種情況分析：第一，如果承包人（抵押人）本身就是本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，就不再需要履行農(nóng)民集體內(nèi)部的相關(guān)手續(xù)。因為此種情況下，承包人開始承包時，發(fā)包人就已按照《土地承包法》（第四十八條的規(guī)定履行了內(nèi)部程序。第二，如果承包人（抵押人）本身是集體經(jīng)濟組織的成員，則原則上需參照《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，事先經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。但這只是為了以后處置抵押物更方便，若考慮到為履行這種內(nèi)部程序可能產(chǎn)生的麻煩，也可以不履行這種內(nèi)部程序。實際上，無論是《土地承包法》還是《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》都沒有對這一問題作強制性要求，尤其是《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的第四條僅明確規(guī)定“集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書面證明前須將土地抵押有關(guān)事項在農(nóng)村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)”，而對于集體荒地使用權(quán)抵押是否需要在農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)則沒有規(guī)定。《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第三條也規(guī)定，只需要提供集體土地所有者同意抵押的證明。

另外，對于家庭土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以抵押問題，雖然《物權(quán)法》對此沒有明確規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條明確規(guī)定，（家庭）承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認定無效。■

參考文獻：

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論文關(guān)鍵詞 建設(shè)用地使用權(quán) 地上建筑物 分別抵押 重復(fù)抵押

一、引言

在目前我國不動產(chǎn)登記尚未統(tǒng)一的情況下，常出現(xiàn)因建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押而產(chǎn)生爭議的情況。司法實踐中常出現(xiàn)的情形是，債權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)利時，發(fā)現(xiàn)抵押人將房、地分別抵押于不同的債權(quán)人，并分別辦理抵押登記。對于此種情形的抵押，在裁判時是否應(yīng)當(dāng)認定為有效？抵押權(quán)利如何實現(xiàn)？在2007年10月1日《物權(quán)法》施行前，根據(jù)《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定，地上建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押的仍為有效，抵押權(quán)的效力僅及于各自登記部分的抵押物，抵押權(quán)人就各自抵押合同約定并登記了的抵押物分別享有抵押權(quán)，也就是我們通常所說的分別受償，這種觀點較具代表性。《物權(quán)法》施行后，根據(jù)該法182條第二款之規(guī)定，分別抵押時，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。即在分別抵押情況下，各個抵押權(quán)人就地上建筑物和土地使用權(quán)該兩個抵押物成立了重復(fù)抵押，我們就該法條的字面意思可以做此理解。對于分別受償與重復(fù)抵押兩種觀點，本文將從《物權(quán)法》施行前后的法律背影，及對兩種觀點的分析入手，進行闡述比較。

二、《物權(quán)法》施行前房、地分別抵押之效力的認定

我國《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押”。《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”。

上述法律法規(guī)之規(guī)定，均體現(xiàn)一個理念出發(fā)點：土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)當(dāng)同時抵押。但在司法實踐中，上述規(guī)定的理解存在其意可各表的情況，即其一，土地使用權(quán)與地上建筑物必須同時抵押，否則抵押無效；其二，只要其中之一設(shè)定抵押， 效力自然及于未抵押部分。

將地上建筑物和土地使用權(quán)分別進行抵押的，兩個抵押均無效， 理由是《擔(dān)保法》第36條所規(guī)定的土地使用權(quán)與地上房屋應(yīng)當(dāng)同時抵押，這是在上述第一種對法條的理解之下所推出之結(jié)果。換句話說，第一種觀點堅持認為單獨設(shè)定抵押無效，同時抵押是法律的強制性規(guī)定；在上述后一種對法條的理解之下，在地上建筑物和土地使用權(quán)被分別作為抵押物抵押且分別就抵押物進行了登記之下，各個抵押均有效， 且各個抵押權(quán)的效力均及于未登記的那部分抵押物，無論是地上建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)。理由是根據(jù)“房地一體” 的立法原則， 《擔(dān)保法》第36條規(guī)定了法定抵押權(quán)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分。

但是，《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定是針對抵押行為本身，還是同時規(guī)定了抵押的效力，《擔(dān)保法》第36條并未指出，但就法條字面意思理解，認為只針對抵押行為本身，是合理的。故此，以《擔(dān)保法》第36條作出“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點，依據(jù)不足、根基不穩(wěn)。但是以《擔(dān)保法》第36條作出分別抵押無效的裁決，對抵押人又顯失公正。司法裁決時普遍支持的思路為：認定分別抵押的，各個抵押均有效，但抵押權(quán)的效力僅及于各自抵押登記部分，抵押權(quán)人僅就各自抵押合同約定的并進行了登記的那部分抵押物享有抵押權(quán)而優(yōu)先受償，也就是分別受償?shù)牟门兴悸贰＿@樣，房、地的抵押權(quán)人均有了實現(xiàn)各自抵押權(quán)的可能。

三、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定及對

房、地分別抵押效力認定的分析：2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第182條做了如下規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。” 如此規(guī)定，也即明確了地上建筑物或土地使用權(quán)抵押， 即使其中任意一項未作約定或登記， 亦可推定為一并抵押這一思路。

實務(wù)審判領(lǐng)域，《物權(quán)法》第182條“視為一并抵押”這一條款針對抵押人將地上建筑物和相應(yīng)的土地使用權(quán)分別抵押給為兩個不同的債權(quán)人，并且在土地管理部門和房屋管理部門分別進行了登記的情況，兩項抵押權(quán)效力如何認定、抵押權(quán)利如何實現(xiàn)？ 以實踐中常見情況為例，X工廠先將其廠房附著的土地的建設(shè)用地使用權(quán)單獨抵押給某銀行（以下簡稱銀行），并在土地使用權(quán)抵押登記部分作了抵押登記，那么，根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定，推定單獨抵押時抵押權(quán)人就未抵押的財產(chǎn)擬制設(shè)定抵押權(quán)，此時，銀行自然就X工廠未抵押的廠房所有權(quán)獲得一項抵押擔(dān)保。

此后，X工廠因資金不足又將其廠房的房屋所有權(quán)登記抵押給某小額貸款公司（以下簡稱小貸公司）。那么小貸公司根據(jù)《物權(quán)法》第182條“視為一并抵押”的規(guī)定就建設(shè)用地使用權(quán)取得擬制的抵押權(quán)。

基于抵押登記時間在前的優(yōu)勢， X工廠的建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物第一順位的抵押權(quán)自然由銀行享有，小貸公司對X工廠的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)形成第二順位的抵押權(quán)。如果上述兩項抵押的登記同時發(fā)生，則兩個抵押權(quán)人的抵押權(quán)順位相同而已。

前文所述，以《擔(dān)保法》第36條作出“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點，依據(jù)不足、根基不穩(wěn)。但《物權(quán)法》第182條第二款開宗明義的指出“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”，據(jù)此，“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點已為《物權(quán)法》所明確規(guī)定。故此上述案例中，銀行與小貸公司分別抵押地與房有效，且銀行和小貸公司就工廠的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)該兩個抵押物成立了重復(fù)抵押，從而按照抵押登記時間的先后順序?qū)崿F(xiàn)各自抵押權(quán)的推斷，是符合《物權(quán)法》規(guī)定的。

 

四、重復(fù)抵押說與分別受償說的合理性分析

依照前文所述，建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物被分開抵押，各自抵押均有效，抵押權(quán)的效力僅及于各自登記部分，抵押權(quán)人僅就各自抵押合同約定并進行了登記的部分抵押物享有抵押權(quán)的說法，我們稱之為分別受償說；將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)這兩項抵押物雖然被分貝抵押，但每個抵押均視為一并抵押，各個抵押權(quán)人就該兩個抵押物成立重復(fù)抵押，按抵押登記的時間先后順序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的說法，我們稱之為重復(fù)抵押說。那么，此兩種觀點究竟哪一項更具合理性，更符合立法者精神？

在討論建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押問題時，必須明確的一個前提是，在我國，城市的土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)的歸屬不統(tǒng)一。在社會主義公有制之下，城市土地的所有權(quán)由國家所有，法律禁止土地所有權(quán)的交易。但與此同時，法律又承認和保護民事主體對于附著于國家所有的土地上建筑物的所有權(quán)，因而房、地所有權(quán)發(fā)生了分離。由此帶來的影響不言自明，城市土地?zé)o法充分利用，經(jīng)濟發(fā)展與人民的生活均受制于此。

1988年的憲法修正案提出，“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這一規(guī)定很好的體現(xiàn)的立法者的思想，即在城市土地所有權(quán)歸屬國家無法改變的情況下，土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，可以解決房屋所有權(quán)人對于其房屋所附著的土地利用權(quán)問題。以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，來解決房、地所有權(quán)分離產(chǎn)生的問題。

《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定所體現(xiàn)的“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”，可謂是這一立法思想的堅決貫徹。地上建筑物若離開建設(shè)用地使用權(quán)，無疑成為無本之木、無源之水，沒有根基的空中樓閣，建設(shè)用地使用權(quán)若沒有地上建筑物，其相應(yīng)的經(jīng)濟價值就無法體現(xiàn)，因而將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)進行無例外地捆綁，從而在權(quán)利歸屬、經(jīng)濟效益、實際利用都實現(xiàn)最大化利用。

基于立法者有關(guān)房地捆綁一體的思想，重復(fù)抵押說在抵押時，將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)視為歸屬權(quán)統(tǒng)一的一項財產(chǎn)，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，亦將其視為不可分割整體交易，只有受償順序的先后。而分別受償，雖然在抵押時，將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)視為歸屬權(quán)統(tǒng)一的一項財產(chǎn)，認同其分別抵押的效力，但在實現(xiàn)抵押權(quán)時，又將其分割處理，視為兩項財產(chǎn)。顯然，重復(fù)抵押說顯然更符合立法者希望將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一的立法思想。

同時，在司法實踐中，依照分別受償實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押權(quán)效力限于各自登記的抵押物，抵押權(quán)人按各自約定并已登記部分的抵押物享有抵押權(quán)，這無疑會引出權(quán)利分割的問題。如何單獨評估房屋與土地使用權(quán)的價值，使房、地的抵押權(quán)人公平的受償。但實際上作為一個整體，房、地價值單獨評估之依據(jù)明顯不足，可操作性亦不強。相反，重復(fù)抵押說整體處理，按權(quán)利順位受償，顯然操作性更強，更具合理性。

五、結(jié)論

建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押爭議裁判思路，本文認為在《物權(quán)法》實施后，以抵押權(quán)人就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)這兩項抵押物成立了重復(fù)抵押，按登記的先后實現(xiàn)其抵押權(quán)的觀點為基礎(chǔ)，是合法合理的。既然立法者為了城市土地得以充分利用，提出土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，在房、地所有權(quán)分離的情況下，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一對城市土地開發(fā)和利用者形成一個長遠可靠的保障，那么，在裁判抵押爭議時，也應(yīng)當(dāng)以二者統(tǒng)一的思想為主導(dǎo)。

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設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。”而對于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔(dān)保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔(dān)，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會經(jīng)濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇6

設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價價值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國,土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。

(一)以地上無定著物(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種:一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán),二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

(二)以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā),考慮到我國人多地少的實際,為切實貫徹保護耕地這一基本國策,我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題,亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見,只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

(三)以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押,故而,農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定,以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押,反之亦然。顯而易見,我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因為房屋與土地是不可分的,離開土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國,原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定:①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金,依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值,同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值,并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,可見,房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是,當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時,則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形,這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么,應(yīng)如何處理這種沖突呢?須從兩個方面來分析:

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定[，！]在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認為,租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則,即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有,設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán),那么,抵押當(dāng)然也不得破壞租賃,抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以,我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。

”也就是說,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時,租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力,在租賃期滿前,新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同,不能隨意變動租金,即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。 教育熱點學(xué)習(xí)網(wǎng)---專業(yè)打造教育平臺航母 2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此,我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。”而對于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定:“不超過第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進行登記,亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時,法院因抵押權(quán)人請求,可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃,在短期租賃時,在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán),但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃,日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國擔(dān)保法講話》,中國社會出版社1995年第1版,第165頁。)有鑒于此,筆者認為,我國立法機關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則,注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力,確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提,賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利,如:在拍賣抵押房地產(chǎn)時,因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買,致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時,則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度,淵遠流長,迄今存在,但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定,典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整,這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán),但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán),典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值,典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時,視為絕賣,典物歸典權(quán)人所有,而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán),其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,故而,典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而,當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時,或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時,勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突,那么,應(yīng)如何解決這種沖突呢?對此,也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利,包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋:“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán),抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償,實行抵押權(quán)拍賣抵押物時,因有典權(quán)之存在,無人應(yīng)買,或出價不足清償?shù)盅簷?quán),執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔(dān),重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果,清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時,典權(quán)人之典價,對于登記之后權(quán)利人,享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時,依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”(注:王澤鑒著,《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第475頁。)筆者認為,既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),為充分有效利用房地產(chǎn),我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后,仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán),但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提,即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán),不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下,由于典物上已有抵押權(quán)存在,典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時,也得接受典物上的抵押權(quán),即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為,依法理,在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人,其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,而取得求償權(quán)與代位權(quán),或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”(注:李湘如編著:《臺灣物權(quán)法》,中國廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁。)

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2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設(shè)定抵押權(quán),學(xué)者見解存在分歧,即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對其典物享有所有權(quán),雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利,如重典或地上權(quán)等,但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利,應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定,以發(fā)揮物權(quán)的功能,只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的,典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán),不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為,典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保,而以典物設(shè)定抵押權(quán),會使權(quán)利行使發(fā)生沖突,且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜,殊非社會經(jīng)濟之福。(注:王澤鑒著:《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第476頁。)筆者認為,此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時,是以典權(quán)為標(biāo)的物,而不是以典物為標(biāo)的物,拍賣時,僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后,就典物設(shè)定抵押權(quán),是以有典權(quán)負擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物,二者標(biāo)的既不相同,其權(quán)利的行使,不致于發(fā)生沖突,亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”(注:鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下),第1084頁。)既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán),不能除去典權(quán)而為拍賣,則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù),抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償,典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利,其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時,則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利;當(dāng)出典人逾期不回贖典物,典權(quán)人取得典物所有權(quán)時,則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅,不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先,仍然愿意再設(shè)定低押權(quán),其對自己的利益自有考慮,根本無須法律來禁止,再者,允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán),而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán),顯

然違反了民法的公平原則。因此,筆者認為,我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后,應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利,但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán),否則,屬于侵權(quán)行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn),以實現(xiàn)其抵押權(quán):(1)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(5)抵押合同約定的其他情況。

我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此,在我國,抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種,而且,抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進行協(xié)商,協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序,協(xié)議不成時,抵押權(quán)人只能向人民法院,通過法院實現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定,拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此,筆者認為不妥。因為,盡管拍賣通過公開競價的方式,由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格,能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格,對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利,從某種角度講,拍賣無疑是最為公平的一種方式,但是,在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況,對此,若拘泥于拍賣這一種方式,房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)?!為了解決這一問題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn),無人受買,擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書,擬通報試辦可否?”為內(nèi)容請示最高人民法院時,最高人民法院即以(法編)字第9975號函復(fù):“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn),無人受買,債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時,由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題,經(jīng)與司法部聯(lián)系后,我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系,準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號批復(fù)也作了類似規(guī)定:“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn),債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價,經(jīng)抵押權(quán)人同意,將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人,土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以,司法實踐中,在拍賣抵押房地產(chǎn)時,如確實無人受買,抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù),抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此,筆者以為,《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式,忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性,既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接,又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題,且容易造成司法實踐中的適用法律混亂,為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn),應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式,而不是唯一方式,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時,抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機關(guān)盡快作出立法修改。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為,法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利,而不是任意處分抵押物的權(quán)利,只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán),就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán),所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾,應(yīng)依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì),也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇7

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。”而對于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔(dān)保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔(dān)，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會經(jīng)濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。

因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應(yīng)由立法機關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇8

1999年3月頒布的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”該規(guī)定對于解決拖欠工程款問題,保障承包人工程價款債權(quán)的實現(xiàn)具有積極意義。然而,由該規(guī)定而衍生出的理論與實務(wù)上的相關(guān)問題,卻有探討的必要。

一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)

要正確理解和適用《合同法》第286條的規(guī)定,首先必須對建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)有正確的認識。理論上,對承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)存在不同的看法。一種觀點認為,此權(quán)利的性質(zhì)為不動產(chǎn)留置權(quán),因此,如發(fā)包人不按約定支付工程價款,承包人即可留置該工程,并以此優(yōu)先受償。①這種觀點源于1991年由國家工商行政管理局、建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)工程施工合同條例》。該《條例》第28條規(guī)定:“由于甲方(發(fā)包人)違反有關(guān)規(guī)定和約定,經(jīng)辦銀行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保護,由甲方承擔(dān)保護費用。”該規(guī)定成為實踐中承包人以發(fā)包人未付清工程款為由而拒絕交付已完工工程的主要依據(jù)。另一種觀點則認為,建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。②

依筆者之見,上述兩種觀點均未能正確揭示建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)。首先,承包人優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上不是不動產(chǎn)留置權(quán)。這是因為:第一,根據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法理論,留置僅適用于動產(chǎn),而承包人工作完成的標(biāo)的物卻是不動產(chǎn);第二,留置權(quán)不僅以標(biāo)的物的占有為成立要件,而且以對標(biāo)的物的占有為存續(xù)條件,如果債權(quán)人喪失對標(biāo)的物的占有,留置權(quán)也就因之而消滅。然而,從《合同法》第286條的規(guī)定看,承包人在交付工程后,盡管其已不占有標(biāo)的物,但仍然享有對工程的優(yōu)先受償權(quán)。其次,將承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)歸結(jié)為不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的觀點也是不妥當(dāng)?shù)摹Ｋ^優(yōu)先權(quán),是指法律所規(guī)定的特定債權(quán)人就債務(wù)人的全部財產(chǎn)或特定財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。優(yōu)先權(quán)制度最初源于羅馬法。在近代民法中,法國民法典最先設(shè)立優(yōu)先權(quán)制度,并為日本民法所繼受,被稱為先取特權(quán)。它是出于立法政策上的考慮,為求得當(dāng)事人之間的公平和社會秩序的穩(wěn)定,通過法律的規(guī)定,作為債權(quán)人平等原則的一種例外,對特定債權(quán)所給予的特別保護。我國現(xiàn)行立法未設(shè)立獨立的優(yōu)先權(quán)制度,僅在破產(chǎn)法、海商法等法律中,對特殊情況下特定債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)作了一些規(guī)定。而且,考察中文中的“優(yōu)先權(quán)”與“優(yōu)先受償權(quán)”的詞源,二者均系譯自外文,而在拉丁文和法文中,它們實際上是同一詞。③也就是說,在中文中,這兩個詞僅是譯法的不同罷了。因此,認為建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán),一方面與我國現(xiàn)行的立法體例相悖,另一方面又犯了“同義語反復(fù)”的邏輯錯誤。

筆者認為,從承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律特征看,應(yīng)是一種法定抵押權(quán)。其理由在于,承包人優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的主要特征。抵押權(quán)的成立與存續(xù),不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為必要。而就質(zhì)權(quán)、留置權(quán)而言,權(quán)利人一旦喪失對標(biāo)的物的占有,其所享有的擔(dān)保物權(quán)即隨之而消滅。不轉(zhuǎn)移占有是抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的重要區(qū)別。在工程建設(shè)實踐中,除“交鑰匙工程”外,通常是由承包人與發(fā)包人分別指派工地代表,共同負責(zé)對工地現(xiàn)場的管理,進言之,承包人并未排他地對工程實施占有和控制。而且,建設(shè)工程竣工驗收并交付發(fā)包人后,承包人的優(yōu)先受償權(quán)也并不因此而消滅。可見,承包人優(yōu)先受償權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)存在本質(zhì)不同,而在不轉(zhuǎn)移占有這一根本特征上,則與一般抵押權(quán)相同。另一方面,承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)的區(qū)別僅在于成立原因上:一般的抵押權(quán)為意定擔(dān)保物權(quán),由當(dāng)事人以合同方式自由設(shè)定;承包人優(yōu)先受償權(quán)因具備法定要件而當(dāng)然成立。可以說,承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種由法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。從比較法的角度看,未設(shè)獨立的優(yōu)先權(quán)制度的瑞士民法就在第837條對職工或承攬人就土地上建筑或其他工程提供材料及勞務(wù)或單純提供勞務(wù)所生之債權(quán),得就該土地設(shè)定法定抵押權(quán)作了規(guī)定。我國臺灣地區(qū)“民法”第513條也規(guī)定,承攬人對承攬的建筑物或其他土地上的工作物進行建造或重大修繕時,就承攬關(guān)系所生之債權(quán)對其工作所附之定作人的不動產(chǎn)享有法定抵押權(quán)。

二、承包人優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先次序

(一)與一般抵押權(quán)之間的優(yōu)先次序

一般而言,在同一個不動產(chǎn)上有數(shù)個一般抵押權(quán)并存時,其優(yōu)先次序依登記之先后決定。但在實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商為籌集建設(shè)所需資金,通常會為其開發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)定在建工程抵押。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定,如果發(fā)包人(開發(fā)商)未按定約支付工程款,承包人可以對該工程主張優(yōu)先受償權(quán),而且,承包人行使該權(quán)利并不以登記為要件。于此情形,在該建設(shè)工程上就既存在已登記的一般抵押權(quán),又存在未經(jīng)登記的承包人對工程的優(yōu)先受償權(quán)。在這兩種權(quán)利發(fā)生競合時,其優(yōu)先受償次序如何確定,值得探討。對此,理論上主要存在以下幾種不同觀點:④一是承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說。此說認為,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于一般抵押權(quán),否則若認為一般抵押權(quán)優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán),則發(fā)包人就有可能在承包人優(yōu)先受償權(quán)成立后設(shè)定一般抵押權(quán),而這將使得承包人優(yōu)先受償權(quán)落空,從而有違法律保護承包人利益之意旨。二是一般抵押權(quán)優(yōu)先說。該說認為承包人優(yōu)先受償權(quán)未經(jīng)登記,故而無公示作用,為保護交易安全,應(yīng)使經(jīng)登記的一般抵押權(quán)享有優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。三是平均分配說。依此說,未經(jīng)登記的優(yōu)先受償權(quán)與已登記的一般抵押權(quán)發(fā)生競合時,如果法律未規(guī)定其優(yōu)先次序,應(yīng)平均分配之。四是效力平等說。該說認為,不論抵押權(quán)系法定抑或約定,其效力應(yīng)當(dāng)平等,并依設(shè)立之先后確定其順序。即成立在先者,其次序為優(yōu)先,成立在后者,其次序在后。

在上述諸說中,首先,如采承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說,債權(quán)人不得不顧慮在其以建設(shè)工程為標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)后,是否還有可能因開發(fā)商不按約支付工程款,導(dǎo)致施工單位以建設(shè)工程主張優(yōu)先受償,如果這樣,對于一般抵押權(quán)來說,以建設(shè)工程設(shè)定抵押擔(dān)保的風(fēng)險是非常大的,而這必將使其對以建設(shè)工程設(shè)定抵押持消極態(tài)度。其結(jié)果是,開發(fā)商難以在建工程來融資,建設(shè)工程的經(jīng)濟效用也就無法得到充分有效的發(fā)揮。此外,以在建工程設(shè)定抵押須辦理登記,若由不需經(jīng)登記的承包人優(yōu)先受償權(quán)加以排除,將與物權(quán)公示原則相違背。況且,法律盡管對承包人對工程的優(yōu)先受償權(quán)作出特別規(guī)定,但承包人仍然并不因此而當(dāng)然享有第一順位的優(yōu)先權(quán)。其次,就一般抵押權(quán)優(yōu)先說而言,該說違背了立法為保護承包人利益而設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)制度的初衷,使《合同法》第286條的規(guī)定失效,而且,在我國的工程建設(shè)實踐中,多由承包人墊款施工,因而此說無異于以承包人的資金清償發(fā)包人欠他人的債務(wù),明顯有失公平。再次,平均分配說雖然基于公平的原理,采取折衷辦法予以平均分配,但缺乏立法論基礎(chǔ),且這種平均分配的做法能否實現(xiàn)各方利益的平衡,實在值得商榷。尤其在建設(shè)工程上先后有數(shù)個一般抵押權(quán)存在時,其與作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配,更成問題。因而平均分配說也是不能成立的。筆者認為,以成立之先后定其優(yōu)先次序說較為合理。因為,時序的先后是決定權(quán)利次序先后的一般原則。⑤而且,如前所述,承包人優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)上也是一種抵押權(quán),其與一般約定抵押權(quán)的根本區(qū)別在于成立方式上的不同。根據(jù)“時間在先,權(quán)利在先”原則,一物上存在數(shù)個一般抵押權(quán)時,其優(yōu)先受償次序是依設(shè)定時間的先后來決定,相應(yīng)地,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)在與一般抵押權(quán)發(fā)生競合時,其優(yōu)先次序當(dāng)然也應(yīng)以成立時間的先后來確定。

(二)與預(yù)售商品房請求權(quán)之間的優(yōu)先次序

就同一建設(shè)工程,承包人優(yōu)先受償權(quán)與承購人對其所承購的預(yù)售商品房的請求權(quán)之間也存在沖突的可能。按照我國城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定,預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運用于債法上的請求權(quán),使承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力,從而具有保全承購人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實現(xiàn)的作用。質(zhì)言之,通過登記備案,承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)已具有了物權(quán)的排他效力。那么,當(dāng)該請求權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時,如何確定其優(yōu)先次序呢?筆者認為,從本質(zhì)上講,承包人對工程價款的請求權(quán)本是一種債權(quán),但為保護承包人的利益,法律破除債權(quán)人平等原則,對承包人價款債權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使其有擔(dān)保物權(quán)的效力。可見,承包人對工程價款的債權(quán)與承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)在本質(zhì)均為債權(quán),但又都由法律特別賦予相當(dāng)于物權(quán)的效力。所以,為貫徹“時間在先,權(quán)利在先”原則,二者發(fā)生沖突時,也應(yīng)以成立時間之先后定其優(yōu)先次序。

三、承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立

(一)承包人優(yōu)先受償權(quán)成立時間的確定

如上所述,當(dāng)承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)發(fā)生競合時,應(yīng)以其成立時間的先后確定其優(yōu)先次序。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押和商品房預(yù)售合同均應(yīng)辦理登記簽證,同時,房地產(chǎn)抵押權(quán)、預(yù)售合同的成立時間應(yīng)以在登記機關(guān)登記的時間為準(zhǔn)。與此不同,承包人優(yōu)先受償權(quán)依法不以登記為成立要件。這樣,如何確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時間,則不無疑問。對于承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時間,理論上存在兩種不同的觀點。一種觀點為債權(quán)未受清償說。持這種觀點者認為,承包人優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的債權(quán)為基于建設(shè)工程合同所生的債權(quán),此項債權(quán)在承包人與發(fā)包人訂立合同時即已發(fā)生,但承包人之價款通常于工程交付或完成時,始能請求給付。易言之,承包人的價款請求權(quán)此時方才發(fā)生。于此情形,如果發(fā)包人未按約支付價款,即承包人未受清償時,才產(chǎn)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)。⑥另一種觀點主張,雖然價款給付請求權(quán)產(chǎn)生于工程完工后,但在建設(shè)工程合同成立的同時即已發(fā)生對工程的優(yōu)先受償權(quán)。這種觀點認為,法律設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的立法理由無非是為了保護承包人的利益,并進而保護人民住居的安全。因此,以建設(shè)工程合同成立之時為優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生的時間,使其及早生效,則保護更周全,從而不致于在發(fā)包人不支付價款時,已由其他債權(quán)人先設(shè)定一般抵押權(quán)。⑦

在上述兩種觀點中,依筆者之見,債權(quán)未受清償說較為妥當(dāng)。因為在建設(shè)工程合同成立時,盡管承包人的工程價款債權(quán)即已發(fā)生,但承包人仍然不能要求發(fā)包人支付價款。在實踐中,建設(shè)工程竣工后,應(yīng)先由承包人向發(fā)包人提供完整的竣工資料和竣工驗收報告。發(fā)包人接到竣工驗收報告后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定及時對工程進行驗收。竣工驗收合格并辦理竣工結(jié)算后,發(fā)包人須按約支付價款。發(fā)包人不按約支付,經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的,承包人才可依法行使優(yōu)先受償權(quán)。如果認為在建設(shè)工程合同訂立時,承包人的優(yōu)先受償權(quán)就已成立,不但與合同法的規(guī)定相違背,而且必將導(dǎo)致債權(quán)人不愿在建設(shè)工程合同成立后以在建工程為貸款的抵押物,商品房的預(yù)售也將同樣無法實現(xiàn)。當(dāng)然,由于發(fā)包人往往在工程開工之前即已為取得貸款而就工程設(shè)定一般抵押權(quán),或者已開始預(yù)售商品房,如采債權(quán)未受清償說,必然使銀行抵押權(quán)和承購人對預(yù)售商品房的請求權(quán)的順位優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)。

(二)承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記問題

一般抵押權(quán)和預(yù)售合同的有效成立需經(jīng)登記,而承包人優(yōu)先受償權(quán)僅需有法律規(guī)定的特定事由的存在即可依法成立,并不以登記為生效要件。這樣,要了解在某建設(shè)工程上是否已存在一般抵押權(quán)或已辦理商品房預(yù)售,只需到有關(guān)的登記機關(guān)查閱登記文件即可獲得完整可靠的信息。但在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),只有發(fā)包人與承包人自己才知道,第三人卻無法從登記機關(guān)的登記文件中得到這方面的信息。而承包人優(yōu)先受償權(quán)的作用,是使承包人可以對發(fā)包人的其他債權(quán)人主張以工程優(yōu)先清償其債權(quán),并可以對工程建筑物的受讓人主張此權(quán)利。因而,倘若承包人優(yōu)先受償權(quán)的存在不能經(jīng)由某種方式予以公示,可能對發(fā)包人本身的利益不會有影響,但發(fā)包人的其他債權(quán)人以及工程建筑物受讓人的利益,隨時都可能因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而蒙受突如其來的侵害。所以,為避免因承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使與第三人的利益發(fā)生沖突,就需要通過一定的方式將優(yōu)先受償權(quán)的存在狀態(tài)向社會披露,使得其他人在進行與該工程有關(guān)的交易時,可以考慮在建設(shè)工程上存在優(yōu)先受償權(quán)的事實,以便對交易的后果作合理的預(yù)期,避免因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而使自己的利益遭受不測之損害。而作為不動產(chǎn)物權(quán)變動公示方式的登記制度,則可以有效地保護第三人的利益,使其僅需查閱有關(guān)的登記文件,就可得知在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),從而實現(xiàn)對交易安全和秩序的維護。其次,不動產(chǎn)物權(quán)的順位依其登記的時間來確定,這是自羅馬法以來即確立的一項基本原則。⑧登記是決定優(yōu)先次序的客觀標(biāo)準(zhǔn),誰先登記,誰就享有以標(biāo)的物的價值優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利,這既不偏向于承包人的優(yōu)先受償權(quán),也不偏向于一般抵押權(quán)或承購人對預(yù)售商品房請求權(quán),并能避免因?qū)Τ邪藘?yōu)先受償權(quán)成立時間的不同看法而導(dǎo)致的爭議。事實上,由于我國現(xiàn)行法未要求承包人優(yōu)先受償權(quán)需經(jīng)登記,立法上也未對其成立時間作明確規(guī)定,目前不少銀行為避免其擔(dān)保權(quán)益受侵害,已暫停辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)。尤其應(yīng)當(dāng)看到,如果承包人優(yōu)先受償權(quán)不經(jīng)登記即可有效成立,發(fā)包人就有可能通過與承包人惡意串通,虛構(gòu)發(fā)包人未按約支付工程價款,或未支付價款時間先于一般抵押權(quán)和預(yù)售合同登記時間的事實,并進而由承包人主張其優(yōu)先于發(fā)包人其他債權(quán)人以工程優(yōu)先受償,從而達到排斥一般抵押權(quán)和商品房承購人請求權(quán)有效行使的目的。反之,如以登記來確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時間,就能給發(fā)包人的所有債權(quán)人以工程清償其債權(quán)的公平機會。再者,設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記制度,承包人雖然會因辦理登記手續(xù)而支付與此有關(guān)的費用,但另一方面,卻可以明晰承包人優(yōu)先受償權(quán)與工程上其他物權(quán)的關(guān)系,避免糾紛的發(fā)生,減少不必要的訴訟成本的支出,使承包人可以比較低的成本避免與其他利害關(guān)系人發(fā)生利益沖突。總之,我國有必要在將來的立法中,明確規(guī)定承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)經(jīng)登記才生效力。

事實上,在對工程承包人優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定的國家和地區(qū),大多同時規(guī)定承包人該項權(quán)利的行使需以登記為要件。例如,在德國民法中,建筑工程或建筑工程一部分承攬人就其合同所生之債權(quán)對定作人的建筑用地得請求授予保全抵押,如工作尚未完成,承攬人得為了已經(jīng)完成部分的勞務(wù)報酬及墊款請求給予保全抵押,此請求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記,抵押權(quán)方成立。在瑞士,建筑工程承包人的法定抵押權(quán)也應(yīng)經(jīng)登記。依日本民法,此時當(dāng)然發(fā)生承攬人的優(yōu)先權(quán),但須經(jīng)登記,才能保全其效力。在法國,承攬人的此項優(yōu)先權(quán)也必須經(jīng)過登記。

此外,在具體登記制度的設(shè)計上,筆者認為,可仿效德、日等國的做法,采預(yù)登記制度以保全承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。在這些國家,預(yù)登記是為了保全以不動產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的之債權(quán)的請求權(quán)而為的登記。根據(jù)這些國家法律的規(guī)定,建設(shè)工程承攬人可通過兩種途徑申請為其對工程的優(yōu)先受償權(quán)進行預(yù)登記:其一是經(jīng)登記義務(wù)人(發(fā)包人)的承諾而在登記機關(guān)辦理登記;其二是單方面申請法院作出采取預(yù)登記措施的裁定,并據(jù)此在登記機關(guān)辦理預(yù)登記。依第二種途徑預(yù)登記時,申請人須提交欲登記的優(yōu)先受償權(quán)存在的證明材料,但無需證明其欲保全的優(yōu)先受償權(quán)日后有受侵害之虞。⑨經(jīng)預(yù)登記后的優(yōu)先受償權(quán),可以保全其優(yōu)先順位,而且,妨礙優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)或者有害于優(yōu)先受償權(quán)的處分行為均為無效。

注釋:

①參見江平主編:《中華人民共和國合同法精解》,中國政法大學(xué)出版社1999年版,第223頁。

②參見最高人民法院經(jīng)濟審判庭編:《合同法解釋與適用》,新華出版社1999年版,第1302頁。

③⑩參見刁榮華主編:《現(xiàn)代民法基本問題》,臺灣漢林出版社1981年版,第142頁,第284頁、第288頁。

④參見鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下冊),臺灣五南圖書出版公司1985年版,第667頁、第673頁;謝在全:《民法物權(quán)論》(下冊),中國政法大學(xué)出版社1999年版,第692頁;許明月:《抵押權(quán)制度研究》,法律出版社1998年版,第176頁。

⑤參見鄭玉波:《民法債編各論》,臺灣1981年版,第378頁。

篇9

論文關(guān)鍵詞 物權(quán)法 抵押權(quán) 擔(dān)保法

一、抵押物的種類

物權(quán)法規(guī)定的抵押物種類比擔(dān)保法規(guī)定的種類更加廣泛：

《物權(quán)法》第180條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

1.建筑物和其他土地附著物；

2.建設(shè)用地使用權(quán)；

3.以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

4.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；

6.交通運輸工具；

7.法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

同《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押權(quán)的內(nèi)容比較可以看出，從排列上看，1至6按照不動產(chǎn)到動產(chǎn)的順序排列，更加具有邏輯性；3、4、5條中增加了新內(nèi)容；第7條采用了“未禁止抵押”的字眼，而不是《擔(dān)保法》中的“依法可以抵押”。二者的區(qū)別在于前者深入貫徹了“法不禁止即為允許”的理念，而且將禁止性規(guī)定限于“法律、行政法規(guī)”的范疇，有效避免了對“依法”中的“法”做擴大解釋。

根據(jù)《物權(quán)法》第181條規(guī)定：企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以與債權(quán)人書面協(xié)議，將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

這條規(guī)定涉及浮動抵押，浮動抵押是物權(quán)法為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展而作出的關(guān)于抵押權(quán)的一個新規(guī)定，應(yīng)引起大家的注意和學(xué)習(xí)。《物權(quán)法》第180條第一款第4項關(guān)于“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押方面的具體規(guī)定，指的就是浮動抵押。浮動抵押為企業(yè)融資提供了更為廣闊的空間。在實踐中，正確使用浮動抵押，要注意滿足以下幾點：第一，只有企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者才可以設(shè)定浮動抵押；第二，抵押財產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；第三，必須書面協(xié)議，口頭協(xié)議是無效的。協(xié)議中一般應(yīng)包括擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)履行期間、抵押財產(chǎn)的范圍、實現(xiàn)抵押權(quán)的條件等；第四，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的事由才可以實現(xiàn)抵押權(quán)；第五，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)的動產(chǎn)優(yōu)先受償。這里邊有三層意思：其一，抵押權(quán)期間，抵押財產(chǎn)處于不確定狀態(tài)，只有約定或者法定的實現(xiàn)抵押權(quán)的條件成就時，抵押財產(chǎn)才確定。其二，實現(xiàn)抵押權(quán)時確定的抵押財產(chǎn)與設(shè)立抵押權(quán)時的財產(chǎn)不必相同。其三，同一財產(chǎn)既有浮動抵押，又有固定抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)所得價款，按照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定清償。

二、抵押權(quán)的設(shè)立、抵押合同的生效與抵押物登記

請讓我們看看二法之中的有關(guān)規(guī)定。

對比《物權(quán)法》第187條、188、189條與《擔(dān)保法》第41條、43條規(guī)定，可以看出：

1.物權(quán)法定是物權(quán)法的一項重要原則。物權(quán)法對于不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)辦理登記，不辦理登記，不發(fā)生物權(quán)效力。對于不動產(chǎn)，《擔(dān)保法》也要求辦理抵押登記。但是，二者對于抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效的規(guī)定卻不同。抵押合同的訂立是以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，屬于債權(quán)關(guān)系范疇，其成立、生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法確定。抵押權(quán)的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外，還必須符合物權(quán)法的公示原則。為此，物權(quán)法將以往關(guān)于抵押權(quán)的效力和抵押合同的效力混為一談的觀念進行了糾正，區(qū)分了抵押合同效力和物權(quán)變動效力，將《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”修改為“抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力”。

2.物權(quán)法對于動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記對抗主義，即動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不登記不得對抗善意第三人。對于動產(chǎn)是否需要登記，物權(quán)法與擔(dān)保法的規(guī)定也有所不同。《擔(dān)保法》規(guī)定林木、航空器、船舶、車輛、企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，而《物權(quán)法》除規(guī)定用于浮動抵押的動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記外，對于其他動產(chǎn)是否需要辦理抵押登記，采取了當(dāng)事人自愿原則，給予他們自主選擇權(quán)。

3.對于在什么部門辦理抵押物登記，《擔(dān)保法》第42條有明確的規(guī)定，而物權(quán)法僅對浮動抵押財產(chǎn)的登記部門明確為抵押人住所地的工商行政管理部門。在這一點上，也與擔(dān)保法的規(guī)定有所不同。《擔(dān)保法》規(guī)定，以企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，由財產(chǎn)所在地的工商部門辦理抵押登記。

三、抵押與租賃及抵押物的轉(zhuǎn)讓

（一）抵押與租賃

根據(jù)《物權(quán)法》第190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。擔(dān)保法中則規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

相比較而言，物權(quán)法的規(guī)定更加完善。對于抵押物，可能抵押前已經(jīng)出租，或者抵押后再出租。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對于將已出租的財產(chǎn)進行抵押，承租人可以繼續(xù)使用租賃物，即使實現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系也不當(dāng)然終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)。對于將已抵押的財產(chǎn)出租，會出現(xiàn)兩種情況：一是將辦理了抵押登記的財產(chǎn)出租，實現(xiàn)抵押權(quán)后，抵押財產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同，承租人則不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋；二是將未辦理登記的抵押財產(chǎn)出租，抵押權(quán)就不能對抗租賃權(quán)，仍然應(yīng)當(dāng)適用買賣不破租賃的原則。

（二）抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，對于抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓，物權(quán)法明確為：（1）抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，而不是如擔(dān)保法規(guī)定的僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；同時，要將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。（2）未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，除非受讓人代為向抵押權(quán)人償還了債務(wù)、消滅了抵押權(quán)。在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，往往會加重抵押權(quán)人和抵押財產(chǎn)的買受人的風(fēng)險。為了維護抵押權(quán)人和抵押財產(chǎn)買受人的合法權(quán)益，物權(quán)法在擔(dān)保法規(guī)定的基礎(chǔ)上，對轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)作了更嚴(yán)格的限制性規(guī)定。

   （三）最高額抵押擔(dān)保

物權(quán)法專門用了五條（第203條到207條）來規(guī)定最高額抵押擔(dān)保，相比擔(dān)保法中的三條簡略規(guī)定要更加詳細與充實。根據(jù)第204條的規(guī)定，如當(dāng)事人另有約定，最高額抵押擔(dān)保在債權(quán)確定前，可以轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)；根據(jù)第205條的規(guī)定，當(dāng)事人可以在不對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的前提下，協(xié)議變更最高額抵押的相關(guān)內(nèi)容，第206條則對最高額抵押中的債權(quán)如何確認作出了明確的規(guī)定。這些需要大家留意。

四、抵押權(quán)的實現(xiàn)及存續(xù)期間

（一）實現(xiàn)條件

根據(jù)《物權(quán)法》第203條的規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)只要滿足以下二個條件的任一條件即可。一是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)；二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形。其中第二個條件是物權(quán)法新增加的規(guī)定。在擔(dān)保法中，抵押權(quán)得以實現(xiàn)的唯一條件是債務(wù)履行期間屆滿抵押權(quán)人未受清償。物權(quán)法雖然僅僅在原有的基礎(chǔ)上增加了“發(fā)生了當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形”，但卻充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人合意的立法精神。在實踐中，本人認為值得注意的是要防止當(dāng)事人在合同中作出“債務(wù)履行期間屆滿前，債務(wù)人不履行債務(wù)時抵押物轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的約定。這種約定為流押約定，是擔(dān)保法和物權(quán)法所不允許的。

（二）實現(xiàn)方式

關(guān)于抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，物權(quán)法在擔(dān)保法的基礎(chǔ)上進行了充實和改進。根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)方式有三種：一是協(xié)議。可以協(xié)議折價、也可以協(xié)議拍賣和變賣（為公平起見，拍賣、變賣的主體應(yīng)當(dāng)是第三方）。二是抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。三是如果抵押權(quán)人與抵押人在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押本身的問題上存在爭議，則抵押權(quán)人仍然可采取向人民法院提起訴訟的方式解決。

（三）清償順序

《物權(quán)法》第199條規(guī)定：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

上述規(guī)定已經(jīng)將抵押權(quán)實現(xiàn)的清償順序規(guī)定得很清楚，在此不再贅述。本人認為要注意的是：因為物權(quán)法涉及不動產(chǎn)的抵押采取登記生效主義、涉及動產(chǎn)的抵押采取登記對抗主義，故物權(quán)法以抵押權(quán)是否登記作為清償先后的依據(jù)，而不再以擔(dān)保法中以合同生效時間來作為清償先后的依據(jù)。

篇10

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國家稅收等權(quán)利的實現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對另一方的財產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護的成年人對監(jiān)護人或者法定管理人的財產(chǎn)，國家、省、市鎮(zhèn)行政公共機構(gòu)對稅收人員和會計人員的財產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護夫妻一方，未成年人或者國家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對夫妻另一方、監(jiān)護人、特殊的國家工作人員的債權(quán)的實現(xiàn)。因為在上述主體關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護人、稅收人員或者會計人員在很大程度上掌握著另一方的財產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢侵吞另一方利益從而增加自己財產(chǎn)的極大風(fēng)險與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護。

法定抵押權(quán)的目的在于對特殊債權(quán)給予特別保護，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒有該債權(quán)，就不會有抵押物的現(xiàn)存價值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會導(dǎo)致特定債權(quán)人的財產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價值的關(guān)系問題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問題。

二、房地合并抵押絕對化會造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國為代表的立法模式認為，土地與建筑物是一個物，建筑物是土地的重要成分。德國《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認為，建筑物和土地是兩個獨立的不動產(chǎn)。我國臺灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實上二者又無法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時，就只能通過地上權(quán)的關(guān)系來處理，也就是通過土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問題。在當(dāng)事人沒有達成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國臺灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣時，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時，須申請法院定之。

2、我國采取的民法模式

我國大陸和日本及我國臺灣相同，堅持認為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國堅持土地公有制，而房屋卻一直是私有財產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動搖的前提下，堅持房屋與土地的分離，對于實現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。但是，事實上二者又無法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時，就需要像臺灣那樣通過法定的土地權(quán)利來解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國不但沒有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

3、我國采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認為主是為了方便司法。因為在一般情況下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對司法者來說操作最為簡便易行。但是，這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因：

1）、當(dāng)時立法者乃至整個學(xué)界對法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實施的時候，我國的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計對大多人來說聞所未聞。

2）、我國實行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來說較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過高，而且，理論上也存在很多難點。

3）、當(dāng)時土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問題，對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒有進入立法者的視野。所以，從管理的角度來說，房地合并抵押的簡單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實沒有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實，采取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合并抵押的做法就會產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個要優(yōu)先進行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰是第一順位的問題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰是第一順位的，都對另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進行欺詐提供了可乘之機。現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時，其價值的計算并沒有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來說，考慮到后順位的抵押權(quán)實現(xiàn)的風(fēng)險要遠遠大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險，后順位的抵押權(quán)人會提高對債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無從知曉自己的風(fēng)險。債務(wù)人沒有支付重復(fù)抵押的代價，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來擔(dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價值越高，債權(quán)人的風(fēng)險越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價值越低，債權(quán)人的風(fēng)險越大，主債務(wù)人的代價相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價值是和債權(quán)人的風(fēng)險、債務(wù)人的代價成正比的。在債務(wù)人的代價未變的情況下，片面擴張抵押物的范圍，增加抵押物的價值，減少債權(quán)人的風(fēng)險，對債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來講，對當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無法清償債務(wù)，法院為了實現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進行的轉(zhuǎn)讓，才會出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無法清償債務(wù)，就對抵押物實行拍賣，以拍賣所得的價款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷抵押權(quán)登記。也就是說，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無法清償債務(wù)時變賣抵押物以實現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問題就不會發(fā)生。所以，即使我們承認房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時，強行規(guī)定抵押權(quán)效力擴張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價值。即使我們承認實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)將土地和房屋一并拍賣，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣價值優(yōu)先受償。抵押物價值的實現(xiàn)和抵押物的價值絕對不是一回事，不能因為抵押物的價值的變現(xiàn)需要同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴張抵押權(quán)可以支配的抵押物價值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因為二者設(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實現(xiàn)時如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。單獨以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說抵押權(quán)的范圍仍然是單獨設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣土地使用權(quán)時，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣，但對未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門辦理了登記。現(xiàn)在債務(wù)人丙到期無法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒有約定，也沒有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認為，抵押權(quán)的范圍只是針對約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣，但是債權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值總和優(yōu)先受償”的訴訟請求不予支持，這既符合法理，也符合我國法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時，強行規(guī)定抵押權(quán)擴張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國對于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權(quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來說，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個單獨抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問題，為什么《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說，條文都不是孤立存在的，一個規(guī)范總要有一個規(guī)范群，立法者不會無緣無故的組成一個規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問題不是抵押權(quán)擴張的問題，而是什么情況下，哪些財產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯栴}。《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對劃撥國有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥國有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問題做出了特別規(guī)定，不允許單獨抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時抵押。所以，我認為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴張了抵押權(quán)的效力，可能是一個誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥國有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問題，而不是在于擴張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時抵押是不是《擔(dān)保法》的強制性規(guī)定，大可懷疑。《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機制解決房屋的土地權(quán)屬問題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時拍賣，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻資料：