導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇市場評估報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

根據該項報告的統計，##市上半年通過勞動力市場進行招聘的用人單位有17560家次，招聘各類人員225500人，進入勞動力市場進行求職登記的各類人員為306000人，其中單位在職人員為70114人，企業下崗待工人員為9986人，失業人員為98618人（其中預備就業人員為12088人），外省市人員為68239人，離退休人員為2054人，本市農村人員為56989人。

從產業需求狀況看：上半年第三產業的需求人數為183390人，占81．3％，第二產業需求人數為41910人，占18．6％，第一產業的需求人數為200人，占0．1％。

從經濟類型需求狀況看：依次為股份制企業、外商獨資企業、私營企業及個體、國有企業、集體企業和機關事業單位。

從行業需求狀況看：排在前列的分別為批發和零售貿易、餐飲業，社會服務，制造業，科學研究和綜合技術服務業，交通運輸、倉儲及郵電通信業，教育文化藝術和廣播電影電視業，建筑業，金融保險業，房地產業，衛生、體育和社會福利業，國家機關、黨政機關和社會團體，電力、煤氣和農、林、牧、漁業等。從職業需求狀況中可以看到：

推銷員市場需求人數為76606人，已連續17個季度位居需求首位。上半年前10位的職業分別是推銷員、營業員、餐飲服務人員、計算機工程技術人員、一般管理人員、秘書、財會人員、飯店服務人員、記者、編輯、中西餐廚師。

網上招聘抬頭復合型人才短缺明顯

在對上半年勞動力市場運行的特點和問題所做的分析中，報告認為：

（一）、大型洽談會有隱憂、專場供需會受青睞、上網招聘更盛行。

全市上半年舉辦了大型綜合職業招聘洽談會18場，比去年同期減少2場，參會單位達6000余家次，比去年同期減少了3．2，表明用人單位參加大型招聘洽談會的熱情正在降溫，原因在于一方面大型招聘洽談會雖然參會的單位和個人數量不少，但由于環境和時間的限制，成功率呈逐年下降趨勢；另一方面用人單位的招聘手段和渠道也逐漸增多，如在眾多新聞媒體的人才與就業專版上刊登招聘廣告、參加經濟實用的定期和專場招聘洽談會等。尤其是區分不同求職對象和不同職業需求的專場洽談會雖然參會單位和個人數量不很多，但針對性強、洽談成功率較高，應成為今后職業招聘洽談會的發展方向。

享有“第四媒體”稱謂的因特網日益為眾多職業、人才中介機構所重視，網上招聘求職盛行一時。現在##地區開通的人才職業網站已有30余家，其中較為知名的有中華英才網、前程無憂網、##市人才網、賽伯工作網、百分網等。目前各人才網站都在積極探索著生存和發展之路，隨著競爭的加劇，各網站還會推出自己的服務特色。但無論怎樣都必須以滿足人才供需雙方的各種需求為前提，應打破網絡單一的服務方式，將網絡、平面媒體、獵頭等不同方式進行組合，實現優勢互補，走立體化服務的道路，只有這樣職業人才網站才能生存和發展。

（二）、供需雙方趨于冷靜、復合型人才市場短缺。

當前職業中介服務機構加大了對用人單位科學招聘用人的職業指導，取得了明顯的成效。表現在單位招聘人員日趨理性和務實，根據單位發展的實際需要招聘，也體現出再就業工程鼓勵用人單位招聘下崗職工的優惠政策發揮了明顯作用。

求職者的心態也正日趨成熟，許多人在擇業時一改被動應考的形象，反過來“考”招聘者，通過各種途徑觀察、審視招聘單位，提出形形的問題，做到心中有數。這標志著求職者正力圖追求在人力資源市場流動中的主動地位。

今年以來，人力資源市場招聘的職位越來越市場化，表現為職業分類越來越細，并且不斷有新的職業和崗位出現，市場需求對求職者的專業技能要求越來越高。應聘人員不僅需掌握所學專業的知識技能，還應掌握最新科技最新管理理論，了解市場行情、具備公關和管理能力、精通計算機知識，這種復合型人才需求走勢看漲。例如企業招聘“財務總監”，相當于原來的總會計師，而它既要懂得財務，又得通曉管理。此外，精通計算機如今要具備綜合開發能力，例如，網絡編輯是目前較為熱門的職業，應聘者除熟練掌握Photoshop、DreamWeaver、Fireworks等軟件操作外，還需要很強的專業知識，像做旅游網頁的編輯，還要具有歷史、地理等專業知識。

（三）、勞動力市場供求雙方招聘求職行為有待規范。

隨著人力資源流動的日趨明朗化、規范化，用人單位和求職者之間通過一則招聘廣告便能達到雙向選擇的目的。但調查中發現，不少單位頻繁出現在各類招聘洽談會上，主要是由于人員流動性過大，陷入一種常招聘、高流失的惡性循環之中，用人單位招聘、用工行為不規范是主要原因之一。表現在招聘時承諾的薪金及福利待遇不兌現、試用期滿后借故辭退、不與應聘者簽定勞動合同、不按規定上各項社會保險等。使應聘者得不到應有的權益，造成人員嚴重流失。

而一部分求職人員輕率跳槽也給招聘單位帶來了管理上的失控和經濟上的損失。這里提醒求職者應當注意的是人的確應該流動，可是職業流動率和職業滿意程度并非成正比關系，盲目和過于頻繁的流動會降低自己的職業背景優勢，削弱自身的敬業精神和招聘單位對其職業穩定性的信心，因此有流動意向者應在能發揮個人能力并權衡利弊的前提下合理流動。

（四）、勞動力市場倍受新聞媒體關注。

如何搞活勞動力市場，促進人力資源的合理流動、促進勞動就業工作如今引起眾多新聞媒體的密切關注，幾乎所有知名報紙都開辟了專版，宣傳就業政策、分析勞動力市場行情、開展咨詢服務、招聘求職廣告。新聞媒體參與勞動力信息資源的競爭有利于新聞事業的發展，能更貼近現實生活、服務讀者。但應在權威性、時效性和獨家信息上下功夫，根據讀者群的特點進行定位，這樣才能在競爭中樹立良好信譽和具有生命力。

（五）、市場日趨成熟規范，勞動力價格逐漸合理。

勞動力價格是勞動力市場需求的晴雨表，它客觀地反映了勞動力余缺的狀況，隨著勞動力市場的成熟和穩定，勞動力價格也逐漸趨于合理。日前市勞動和社會保障局向社會了2000年企業工資指導線，實行企業工資指導線制度，是建立“市場機制調節、企業自主分配、職工民主參與、政府監控指導”的企業工資制度的重要措施，它有利于勞動力市場體系的形成和完善，對于企業合理開發勞動力資源和鼓勵勞動者提高自身素質有積極的作用。當前影響勞動力價格的因素除了職位所需學歷、技能、年齡以外，還有行業、經濟類型、企業規模、經濟效益與知名度等差別。

（六）、政府部門開辦的公益性職業介紹服務機構受信賴，勞動事務需求空間廣闊。由勞動和社會保障部門開辦的公益性職介收費價格低、服務功能全、可信度高，而且有存檔和社會保險業務，因此越來越多的單位和個人都愿意接受它的服務，許多求職者包括一些破產、改制企業的職工和下崗職工紛紛將檔案存在勞動保障部門開辦的公益職介機構。這反映了人們就業觀念的轉變和國家政策的導向作用。

此外，企業和個人對勞動事務和人力資源派送行為越來越認可，對單位它可以減輕企業管理者事務性負擔、降低管理成本、提高工作效率，對勞動者個人來說，可以更好地保障自己的合法利益。

供大于求服務業仍是需求主力

報告對##市下半年本市勞動力市場職業供求趨勢進行了分析，認為：

（一）、從供求比例上分析看：預計下半年勞動力市場供大于求的趨勢仍不會改變，供求比例大致為1．5：1。

（二）、從產業需求上看：目前新的經濟增長點主要集中在第三產業，尤其是第三產業中的旅游業、社區服務業、房地產業、信息服務業、咨詢廣告業、文化產業、體育產業、科技服務業的發展符合產業結構升級的要求，正在成為吸納勞動力就業的主要途徑。下半年本市勞動力市場第三產業的需求人數仍將位居首位，約占用人總數的80．5－82．5％，第二產業因所屬支柱行業的發展需要，需求人數將保持一定的比例，約占總人數的17－19％。版權所有

篇2

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2012）01-0239-01

保護知識產權、保護人類的智力成果，是當今全球性的重要課題，也是世界關注的熱點。各國的實踐表明，知識產權制度對于鼓勵創造、繁榮科學文化、提高綜合國力、促進國際經濟和文化的交流和合作，具有十分重要的意義與作用。正如同志1996年底在廣東省考察工作時指出的“保護知識產權也是一場激烈的國際經濟斗爭，美國等西方發達國家在知識產權方面占優勢，他們強調保護知識產權，其目的就是要壟斷市場和技術”。

在當今知識經濟時代，知識產權已經成為國家、企業建立核心競爭力的重要因素之一，國家和企業都積極研究和實施知識產權戰略，其關鍵內容是實現知識產權產業化。2006年的新公司法取消了無形資產不能超過公司注冊資本20％的限制，這也為企業進行知識產權投資創造了良好的條件。企業知識產權評估是企業進行知識產權投資、實現知識產權產業化的重要前提。對企業知識產權的價值作出客觀公正的評價，有利于最大限度的實現其經濟價值。

1 我國知識產權評估方法的評價

1.1 我國知識產權評估方法應用分析

（1）充分考慮許可證貿易合同的類型和許可或轉讓的專利技術權益的狀況。在對技術型無形資產進行評估時，無論采取何種評估方法，都應當考慮許可證貿易合同的類型和許可或轉讓的專利技術權益的狀況。特別注意到由于目前我國技術交易的材料收集工作還不完善，不能滿足市場法評估技術型無形資產的要求，因而在實際評估中較少采用這種方法。但市場法有很廣的理論支持，市場往往是技術價值的最佳指示器。而且，隨著我國技術交易市場的不斷完善，技術交易越來越活躍，市場法運用會越來越廣。

（2）對計算機軟件進行評估，一般采用成本法和市場法。對計算機軟件進行評估，成本法以軟件的開發成本為基礎進行評估；市場法是通過比較類似資產在自愿交易下的價值來確定軟件的價值。當被評估軟件具有一定流通年限時，可采用市場法進行評估，該方法簡單，直接。若在推出一個新軟件時，市場上已經有同類產品，若可參照該軟件的價格作為確定新軟件價值的基礎，關鍵看兩者相比較功能相差如何。軟件常有新版本出現，市場法較適用于新版本出現時價值的評估。

（3）商標記價以收益現值為標準。商標價值評估主要是以商標權轉讓和商標權許可使用為目的的當企業未來外部環境的巨大變化，導致資產不能適應這種變化，從而影響收益的情況。由于商標的價格主要不是按其“物化”的價值，而是按其額外收益來確定，從而商標價值評估，本質上應采用收益現值標準。決定收益現值標準的主要因素是:重置成本、超額利潤、本金化率、追加資本等。對于國內外的馳名商標權價值的評估，由于商標開發和使用的歷史較長，具有明顯的歷史傳統和市場信譽優勢，而其商標的成本又基本收回，所以，此時商標權的價值主要是按新增收益和馳名度大小來確定。

（4）著作權無形資產價值的評估。著作權無形資產價值的評估方法有很多種，但在實際應用到著作權中又有其特殊性，在具體應用時應選擇較為恰當的評估方式進行評估。當評估版權的目的是財務記賬攤銷費用，或版權的成本構成合理、清晰時，可根據該出版社為該圖書所付出的全部費用進行評估，可從基本稿酬、印數稿酬及其雜費的發生中考慮使用重置成本法。但是，將重置成本法應用于著作權的評估時存在有一定的難度，因為，版權的成本中活勞動所占比例較大，要比較準確地確定活勞動的成本是非常困難的；著作權作為一種權力，其損耗一般是無形損耗，確定它也非常困難；創造著作權的費用通常并不與其評估價值相對應，在采用該方法時應特別注意這一點。對如通俗小說、通俗音像制品等，其版權交易在市場上較常見，運用市場法是可行的。當以投資、轉讓為目的的版權評估，應盡量應用收益現值法。

1.2 評估方法特性綜合分析

（1）主要評估方法的性質。從評估方法論的角度分析，重置成本法與市場法屬于演繹方法。重置成本法是對被評估對象本身現在及其過去的技術經濟資料；市場比較法是用與被估對象類似的資產現在的技術經濟資料，進行歸納推斷出評估對象的價值；收益現值法屬于分析方法，即被估對象未來的使用情況經濟分析來確定資產的評估價值。

（2）知識資產評估的是資產的使用價值。知識資產是一種復雜的資產，知識產權的評估對象是它的獲利能力。評估知識產權，實際評估的是資產的使用價值。被評估對象的有用性，它的獲利能力實現點，在未來市場上被認可的程度，都由各種評估對象的個性特征決定，只用通過分析才能予以確定。只有通過分析，才能公正的認定其價值，不能進行簡單的歸納推理。因此，知識產權評估中最適用的方法應當是收益現值法，更確切的說是應當經濟分析方法。

（3）知識產權評估的目的強調收益現值法的實用性。在我國目前的轉型經濟環境中，知識產權的所用者是因為發生諸如合資合作、購并、投資參股、股份制改造等資產業務需要而進行評估的，是以知識產權轉讓、投資或咨詢為目的的評估，采用重置成本法明顯地不能滿足要求，市場法的應用范圍又極其有限，因此收益現值法從需要到可能都被放在了首選方法的位置上。

2 資產評估報告的概念、作用及應區分的種類

2.1 資產評估報告的概念

資產評估報告是指評估機構按照評估工作制度的有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。它是按照一定規范來反映評估目的、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。資產評估報告有廣義和狹義之分，狹義資產評估報告即資產評估報告即減免稅評估報告書，即是資產評估機構完成對資產作價的意見，提交給委托方的出證性的報告，也是評估機構發行評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。

2.2 資產評估報告的作用

一是未被委托評估的資產提供作價意見，該作價意見不代表任何當事人一方的利益，并且是一種專家估價意見，具有較強的公正性和科學性，因而成為被委托評估資產作價的參考依據。

二是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。這體現了評估機構的工作成果。它是有償服務。

三是對資產評估報告進行審核，是管理部門完整資產評估管理的重要手段。

四是為建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

2.3 資產評估報告應區分的種類

資產評估報告應分為預期性評估、現實性評估和追溯性評估。

預期性評估報告是指預測資產未來價值的評估報告?，F實性評估報告指的是評估基準日和現實資產評估經濟行為的目的相距很近，而且也是反映被評估資產現實價值的資產評估報告。追溯性評估報告是指需要確定過去價值的評估，即評估基準日早于報告日。

3 應單獨制定知識產權評估準則

知識產權中專利權、商標權、版權、計算機軟件著作權分別是獨立的單項資產，具有單項資產的特性。正如房產、地產、機器設備屬于有形資產范疇，但仍然具有各自的資產特性。專利權、商標權、版權、計算機軟件著作權雖然都屬于無形資產的范疇，卻擁有各自的資產特性。無形資產只是一個籠統的概念，不能體現單項資產的特性。然而，從國際評估準則及我國的評估實踐來看，只是制定了無形資產評估準則，并沒有針對單項知識產權資產的特性，制定相應準則進行規范。知識產的權法律是知識信息具有非損耗性的特征，且任何知識信息都不可能在完全隔斷歷史聯系的情況下產生，因而具有“永續性”的特點。然而為了鼓勵知識產品的廣泛傳播與流通，從而促進科技、經濟發展和社會全面進步，法律硬性規定了知識產權的存續期限，知識產權只在這一法定期限內有效，期限屆滿，權力歸于消滅。

4 資產評估報告應區分兩種不同性質的報告

目前對資產評估報告的定性，存在不同的理解。一種觀點認為，資產評估報告在我國應區分為兩類報告，即法定評估報告及咨詢性評估報告；另一種觀點認為，資產評估報告本身就是一種咨詢性意見，不必區分兩類報告。區別對待上述兩類知識產權的評估報告，對社會及評估師都是有利的，也符合社會客觀情況。也只有通過制定準則來規范評估業務，公告于社會，才能取得社會的共識。

5 突出知識產權價值特性

篇3

關鍵詞：資產評估師 轉型升級 市場化 專業化 服務化

著資產評估師職業資格許可取消，資產評估師由準入類職業資格調整為水平評價類職業資格。這不僅僅是職業資格管理方式的改革，也是還原資產評估專業服務本質定位的重要舉措，更是對資產評估行業轉型升級吹響了沖鋒號。為了實現資產評估行業可持續發展，資產評估行業必須實現以市場化、專業化和服務化為特征的轉型升級。

一、市場化：從向法律、法規和政府要業務轉為向市場要業務

資產評估師職業資格許可取消之前，評估業務是法律、法規和政府給予的。這類業務有三個主要特征，其一是報告使用人不承擔評估費用；其二是報告使用人（尤其是政府部門）使用評估報告是迫于強制性規定，而非基于經濟決策需要，不太關心評估質量；其三是報告使用人指定評估機構。報告使用人與委托人的脫節，并且存在利益沖突（例如在抵押物價值評估業務中，借貸雙方對評估結果的要求是相反的），資產評估師必定偏向于承擔評估費用的委托人而非報告使用人。委托人選擇資產評估師或評估機構的標準是“快”（出報告速度快）、“好”（評估結果迎合委托人要求）、“省”（評估費用低），不考慮其能力水平的高低。在報告使用人不太關心評估質量的前提下，資產評估師之間就會圍繞委托人的選擇標準開展惡性競爭，形成“快、好、省”程度與資產評估師能招攬的業務量成正相關關系的“劣幣驅逐良幣”環境。評估機構為了獲取報告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價值評估業務中，銀行是報告使用人，卻要求借款人在指定的評估機構名單內委托評估并承擔評估費用（具備法律、法規和政府給予的評估業務的特征）。而銀行指定評估機構名單不是通過公開招投標等公平、公正的形式而是私下悄悄進行的。很多評估機構都不知道銀行確定評估機構名單的時間、條件等信息；即使知道信息，因為銀行不需要說明理由，評估機構僅僅靠能力水平和服務質量是很難被列入名單的。實踐中還出現了不正常的部門壟斷，土地管理部門只接受土地評估機構出具的評估報告，房地產管理部門只接受房地產評估機構出具的評估報告，財政部門只接受資產評估機構出具的評估報告等現象。出現了企業并購重組、國有企業改制等經濟行為中在資產評估機構出具整體資產（企業價值）評估報告的情況下，還需要另行委托土地評估機構、房地產評估機構再次評估土地使用權、房屋建筑物價值的不良現象。這些現象都是與市場化格格不入的。

在常態下，市場是資產評估業務的唯一來源。但并不是說政府不能使用評估報告，而是報告使用人（包括政府）要自己委托評估并承擔評估費用。這種情況下報告使用人就會理性決定是否有必要委托評估，為了降低評估費用就會通過公開招投標等形式確定評估機構，此時的評估業務是市場化的。資產評估是市場經濟的產物，只要有市場經濟，就會有確定價值的需要，就有資產評估專業服務需求。市場化程度越深，資產評估會越發重要，評估業務會越發多樣，評估市場空間會越發廣闊。在評估業務市場化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個人人脈、社會關系獲取業務，甚至靠商業賄賂（付回扣、介紹費等）獲取和保持業務關系的資產評估師，如果再不努力提高能力水平和服務質量，必定被市場淘汰。市場化是資產評估行業轉型升級、提高能力水平和服務質量、體現專業價值的前提。市場化有利于資產評估師突出專業觀念，增強服務意識，按市場規律辦事，努力適應市場需求。

二、專業化：從靠資格認證執業轉為靠能力水平執業

資產評估師職業資格許可取消之前，資產評估師靠資格認證執業，慣性思維是評估公信力和專業權威是法律、法規和政府行政許可授予，只要考取資產評估師執業證書后就可以從事資產評估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報告使用人看重的是執業證書，而不是其能力水平。無論評估質量優劣、評估結果正確與否，評估報告只要經過資產評估師簽名、評估機構蓋章就是有用的。實務中，降低收費、在評估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評估結果等惡性競爭方式比較常見。在實踐中出現了資產評估師不了解評估對象狀況和主要特征，采用市場法評估時虛編交易實例（即虛構不存在的交易實例）、虛編交易實例的信息（即雖然交易實例是真實存在的，但是資產評估師沒有去實地了解過具體情況）或者篡改交易實例的信息（將成交日期、成交價格、交易情況等信息加以篡改，使交易實例具有或更具有可比性，減工作量）；采用收益法評估時隨意修改凈收益或折現率得出委托人需要的、滿意的評估結果等不良行為。

另外，行業內外評價評估機構強弱往往將資產評估師數量作為重要指標，不考慮資產評估師能力水平和服務質量。從1995年資產評估師職業資格實行準入（許可）制度后，有一批通過考試取得職業資格的人并不從事資產評估工作，而是將職業資格掛名在評估機構獲取報酬，成為沒有執業或者不會執業的在評估報告上簽名的工具。在靠資格認證從業的情況下，評估機構并不需要實際聘任具有專業能力的資產評估師執業。有些評估機構甚至沒有專職的資產評估師，而是聘用沒有考取或者無法考取職業資格的人從事評估業務（這些人實際工作往往只是打字，專業的評估工作就變異成為簡單的打印評估報告），導致資產評估師職業資格許可制度有名無實。

取消資產評估師職業資格許可后，專業的重要性會突出，專業會成為資產評估師、評估機構乃至行業的核心競爭力。資產評估師、評估機構要生存和發展都必須提高執業能力、執業水平和評估報告質量，靠資格認證執業和資產評估師掛名這一不合理現象必定會消失?？磕芰λ綀虡I后，能力水平高的資產評估師必定脫穎而出而受到市場歡迎；資產評估師能力水平越高，業務越多，薪酬越高，從而促使資產評估師努力學習，提高能力水平，形成依靠能力水平進行良性競爭的氛圍，實現扶優限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務化：從提供評估報告轉為提供評估服務

取消資產評估師職業資格許可之前，委托人委托評估僅僅是為了獲取一份評估報告，用以應付政府部門監管等。從當前業務量比較大（構成中小評估機構主要業務）的房地產抵押價值評估業務看，由于房地產（特別是住宅）市場發達且公開、透明，借貸關系當事人對房地產價值心中有數，對評估結果準確性要求低（只要估個大概數即可），只要了解市場行情的人都能夠評估，實質上是沒有專業評估服務需求。抵押物價值評估業務是銀行免費使用評估報告（即借款人承擔評估費用）的前提下存在的業務，是在目前信貸關系中銀行處于類似于政府部門的強勢地位狀況下特有的業務。如果銀行處于劣勢地位或者處于與借款人平等地位時，在銀行需要自己承擔評估費用的情況下，銀行必定會考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產評估師職業資格許可后，資產評估師如果不在提高服務質量上下功夫，拓展有真正評估服務需求的業務，肯定是沒有前途的。隨著市場化程度加深，各種類型的評估業務越來越多，只要評估服務卻不要評估報告的咨詢業務需求也會增多，例如為證券市場上的投資者提供企業估值咨詢，為企業并購中的收購公司或目標公司提供投資價值咨詢，為企業管理提供價值顧問服務，還可以提供財政資金支出的績效評價和企業內控評價等服務。資產評估師如不能盡快實現知識更新、缺乏應有的執業能力，就會喪失機遇，只能在原地踏步或被市場所淘汰。

取消資產評估師職業資格許可后，為了還原資產評估專業服務本質定位，資產評估師要努力為委托方提供有價值的專業服務，就必須改革評估報告、改變“按模板出報告”的現象。資產評估師職業資格許可取消之前，資格認證賦予了評估公信力和專業權威，資產評估師出具的評估報告內容比較簡單，沒有說明相關參數確定和各項因素影響值，沒有反映評估測算過程，報告缺乏說服力，評估結論欠缺正當性和權威性，嚴重影響資產評估師客觀公正的專業形象。資產評估師職業資格許可取消后，資產評估的目的在于為報告使用人提供價值咨詢意見，供其做出經濟決策時參考；而不是強加給報告使用人一個評估結論。評估的服務化要求資產評估師在報告中實現充分披露，以讓報告使用者可以判斷評估工作是否盡職盡責，實施了哪些評估程序以及評估程序是否到位，影響評估結論的因素是否得到恰當考慮，相關參數的確定是否謹慎合理，評定估算的計算過程是否明晰與正確。例如采用市場法評估房地產價值中，報告中要充分說明被評估對象與交易實例基本情況和勘查情況，說明被評估對象與交易實例的具體差異，說明哪些因素要修正以及如何確定修正系數，分析交易實例的成交價格是否正常，非正常交易價格（例如賣方的稅費由買房負擔）如何修正為正常交易價格等。評估的服務化決定了評估收費取決于工作量大小、評估工作難度和復雜程度，而不是取決于評估價值。例如前述簡單的、不要求得出準確評估結果的房地產抵押價值評估，因為工作量很小，收費必然是很低的（據筆者調查，委托人可以接受的收費區間是每項業務500元至800元）。評估的服務化決定了評估機構要招聘和培養人才，完善內部合理使用、考核激勵和留住人才的措施，提升專業能力水平和服務質量。

參考文獻：

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房地產估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的，房地產評估工作的成果是以評估報告的形式體現的，房地產評估報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產的實際取得成本。因此，評估報告結果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風險性。

評估風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。房地產估價風險體系也由政府、房地產估價機構和人員以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。

（一）政府面臨的房地產估價風險

政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的通脹風險和金融風險。主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產金融抵押貸款，會使金融機構存在潛在呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦泡沫破滅，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響社會穩定。如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的影響。當然房地產估價過低又會帶來政府的稅收損失。

（二）估價機構和估價人員面臨的房地產估價風險

估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：

1、政策風險。

房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。

此外我國房地產市場法制雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權等。

估價機構和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預期，就會影響評估結果，帶來評估風險。

2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。

估價目的是估價結構的期望用途，是建立最終評估價值結論的基礎，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設想當一份以轉讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產抵押貸款參考依據時，報告提供不恰當的信息，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風險，雖然與委托方和報告的使用者有關，但還是評估師應避免和防范的。

3、委托方提供虛假情況的風險。

委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構和估價人員面臨巨大風險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規劃指標修改或調整的證明、要求對估價報告作技術處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。

特別是，有時房地產評估機構之間不正當競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評估工作產生較大失誤，就有可能被人認為與委托方同流合污而引發訴訟。

4、技術風險。

在《房地產估價規范》中規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產抵押價值的評估一般采用市場比較法為基準進行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關因素進行恰當修正等都有賴于評估師按其專業判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。

這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。

5、評估師素質的風險。

評估工作執行的好壞，評估報告水平高低歸根結底取決于評估師自身素質水平。評估師素質包括業務素質、道德素質等，評估師的素質越高，評估工作風險越小，反之，評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低，就可能出現工作過失、報告誤導，如果評估工作者道德素質不過關，出現欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現象，所造成的后果是可以想象的。

（三）經濟活動主體面臨的房地產估價風險

經濟活動主體是指與估價對象房地產在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。

三、房地產估價風險防范與轉移

1、政策規范是防范評估風險的根本保障。

政府應規范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應該公正嚴明的立法和執法，規范社會各角色的行為，懲治違法違規行為；為加強服務功能，政府有義務為社會提供基本的公共產品和信息服務，創造和維護公開、公平的社會經濟環境。

房地產評估行政主管部門及房地產估協師協會是政府和從業機構之間的橋梁，是房地產評估行業自我管理的實施者，對行業實行監管、懲處違法違規行為；整合評估業信息資源，為評估機構提供全方位的服務；制定符合規則的評估業相關的法規、評估標準。

同時，要破除行業、地域壁壘，打破評估領域的壟斷，創造公平透明的市場競爭環境；打破社會公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現信息資源共享。

2、制度創新是防范評估風險的基本保障。

以強化風險意識，樹立質量至上為中心，建立健全內部質量控制體系，完善外部監督機制和風險救助機制。

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。

另一方面，房地產評估業的行業主管部門和行業協會，必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段。

評估人員要控制評估風險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質，促使評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。

篇5

資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。資產評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關重要，它不僅關系評估質量，而且還決定評估結果和風險。本文認為，價值類型是資產價值的具體表現形式，體現資產價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現資產價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產價值屬性或者價值類型存在相關性、一致性。

一、資產評估價值類型、作用

關于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內傳統的價值類型包括：現行市價、重置成本、收益現值、清算價格；另一種是根據《國際評估準則》規定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。

（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額；4、殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額；5、課稅價值是指根據稅法規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認可的某一項資產損失或者資產組的某一部分損失。由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：（一）、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。因此現行評估準則要求評估師在評估報告只能是一種評估結果是不科學，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產采用多種方法評估資產，從資產不同價值屬性視角來估算資產價值，使報告使用者更清楚地了解資產在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應就某項資產在某一價值屬性下的價值做出評估結論，3.評估報告采用多種方法估算資產在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結果，現行評估準則要求評估報告只能一種評估結果面臨的困惑：資產在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應體現不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應該是資產評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現行評估準則對這一基本原則問題尚未形成共識，認為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產真實價值近似反映等錯誤認識，應盡快予以修正、完善；（三）、明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。

二、影響資產價值類型的因素

價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產價值類型是必需的；二、資產評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結果在評估報告予以揭示，或者評估師根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。筆者認為，1、既然資產有不同價值類型或者價值屬性，那么表現在價值量上應該存在很大差異，因此，評估師義務應將資產在不同價值屬性或者價值類型下資產價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。顯然，現行評估準則要求評估師在評估報告得出一種評估結果是錯誤的。當然，在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值?？梢?，在同一特定目的下，由于資產價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據特定評估目的確定評估價值類型尤為關鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結果。

三、資產評估方法的選擇

1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。

2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。

3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。

4、在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。

四、結語：

總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現資產不同價值類型，因此對同一資產在不同價值類型下，資產價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結果，這與現行評估理論有著本質不同，因此有助于我們對評估基礎理論進一步研究和探討

參考文獻1 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2009

2 資產評估準則. 中國資產評估協會 中國財政經濟出版社，2008

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一、資產評估行業的SCP范式

SCP范式原理認為,決定市場結構、市場行為和市場績效的各變量之間是相互聯系的,可將這些變量視為影響資產評估行業SCP范式的內生變量。同時由于有限理性、信息的不對稱性、交易費用等都會對市場結構、市場行為和市場績效等變量造成影響,因此可將其視為影響這些變量的外生變量,包括對風險的偏好、委托關系等。資產評估行業委托關系的存在造成委托方和受托方之間,由于行為的不確定性和信息的不對稱性,對資產評估行業市場結構、市場行為、市場績效都有重要的影響。資產評估相關法律法規政策可以視為是對資產評估行業的規制。我國的資產評估業是在改革開放和建設社會主義市場經濟體制的宏觀背景下應運而生的,是一個年輕而充滿生機的中介服務行業。自20世紀80年代末發展至今,伴隨著我國經濟體制的改革,己成為社會主義市場經濟活動中不可或缺的重要行業,在促進資產流動、產權交易、建立現代企業制度、保障各類產權主體利益、維護社會主義市場經濟秩序等方面發揮著重要的作用。與此同時,由于我國市場經濟體制仍處本論文出自于建立和不斷完善之中,存在市場化程度低、包含許多政策性因素的現象,無論是外生變量還是市場結構、市場行為、市場績效都會受到制度因素的影響,進而對資產評估業的健康發展造成影響。因此,考慮到我國資產評估行業執業環境的特殊性,SCP范式中還應加入制度因素,這樣才能更好的解釋我國資產評估行業的現狀。經改造過的我國資產評估行業的SCP范式如(圖1)所示。

二、資產評估行業的市場結構分析

(一)資產評估行業的市場集中度市場集中度是指某個特定產業或市場中賣方或買方的企業數目以及企業相對的市場規模。一般而言,市場集中度愈高,市場支配勢力愈大,競爭程度越低,少數大的評估事務所越易形成規模壟斷。衡量市場集中度的指標通常有CRn指數、HHI、KKI和EI指數,以及洛倫次曲線和基尼系數等。在理論界對于運用各指標對評估行業集中度進行衡量的優劣仍尚無定論,本文出于數據獲取及計算的簡便考慮,選用CRn指數來衡量市場集中度。為研究需要,提出以下假定,即前四位評估事務所的集中度系數是將前四位業務收入最大的評估事務所的業務收入相加得出的。以Xi表示第i家事務所的業務收入(i=1,2,…,n),則評估行業總業務收入即為X=!Xi。再令Si=Xi/X,表示市場中第i家事務所的業務收入占整個評估行業的比重,即第i家資產評估事務所的市場份額。將Si從大到小排列,即S1≥S2≥S3≥S4,則前四位的集中度系數CR4=S1+S2+S3+S4。以北京市為例,根據北京資產評估協會提供的資產評估事務所的排名信息,求得2003至2005年的北京市評估市場集中度(表1):通常認為如果CR4達到或超過50%,則該行業為高度集中的行業。在美國等發達國家資產評估行業被認為是典型的寡頭壟斷或完全壟斷市場,其CR4均超過了50%。而就我國而言,從上表中數據可得知,盡管以北京為例測算的評估行業的市場集中度達到了30%以上,但與發達國家資產評估行業市場集中度相比還有相當大的差距,我國資產評估行業的市場集中度有待進一步的提高。(二)資產評估行業的產品差別化產品的差別化是指在同一產業內,不同企業或不同品牌生產的同類產品,由于質量、款式、性能、銷售服務或信息提供等方面存在差異,從而導致產品間替代的不完全性。由于資產評估行業屬于中介服務業,其提供的產品是注冊資產評估師簽署的評估報告,資產評估市場的產品是評估結果,主要是以信息為載體因此有其特殊性。從形式上看,不同評估事務所出具的評估報告均是根據《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》等相關準則規定出具的,不存在區別。但在本質上由于資產評估事務所執業能力的差異、所付出的努力及資產評估從業人員個人能力等因素的影響,不同資產評估事務所出具的評估報告即最終產品的質量是有差異的。加之評估報告由于其價值和質量等難以衡量,使得資產評估結果的需求者處于信息劣勢地位,對服務的質量存在著嚴重的信息不對稱,就可能造成資產評估市場中的逆向選擇和道德風險。(三)資產評估行業的進入壁壘進入壁壘是指在特定產業中各種阻礙新企業進入的不利因素或障礙。這種障礙的存在,使得潛在的進人者與現存的企業相比存在各種不利的條件,承受在位企業不必承受的成本負擔,從而在競爭過程中處于不利地位,對市場結構有很大的影響。對于進入資產評估行業來講,評估機構的設立可以采用合伙制或有限責任公司兩種組織形式。根據《資產評估機構審批管理辦法》規定:設立合伙制資產評估機構,除符合國家有關法律法規規定外,還應具備符合本辦法規定。我國對于資產評估機構的審批設立,無論從注冊資產評估師人數還是注冊資本角度看要求都較低,資產評估機構的設立較為容易。此外,不僅資產評估機構設立壁壘較低,資產評估執業資格進入壁壘也較低。我國資產評估執業準入制度主要是指注冊資產評估師執業資格考試制度。注冊資產評估師執業資格考試制度包括報名條件、考試科目、考試方式等內容?？荚囬T檻的高低直接影響評估師的基本素質;考試科目內容的難易程度、考試科目門數的多少和考試方式的設計直接影響注冊資產評估師的職業能力。與國外資產評估行業較為發達的國家相比,我國資產評估師考試無論在報名條件的設置上還是在考試內容、考試科目、考試形式等方面本論文出自標準都較低。隨著我國評估范圍不斷擴展、評估業務種類不斷增加,客觀上就需要全方位、多層次、高素質的評估人員進入評估業,這要求注冊資產評估師不僅要有深厚的專業知識,還需具備更為廣博的相關知識。而我國現行的資產評估師考試只注重專業基礎知識的考核,無論在考試內容的深度還是廣度上都不能適應評估行業的長遠發展。在考試形式上歐洲評估協會采取筆試和面試相結合的方式,這樣有利于對應考人員的業務水平和實踐能力進行把關,進而保證注冊資產評估師考試的公正性和嚴肅性。而我國注冊資產評估師考試僅采用筆試的形式,與之相比比較單一?？梢?無論從資產評估機構設立還是注冊資產評估師執業資格準入角度,我國資產評估行業的進入壁壘都相對較低。

三、資產評估行業的市場行為分析

(一)資產評估行業的價格競爭行為分析價格競爭行為是指企業為控制和影響市場價格而采取的各種價格競爭和控制價格的策略手段。對于資產評估行業的市場價格就是評估報告收費的高低。當前我國資產評估行業執行的資產評估收費標準是仍是1992年制定的《資產評估收費管理暫行辦法》。由于社會主義市場經濟的發展、人力成本的增加及通貨膨脹等因素,原來制定資產評估收費標準所考慮的因素已發生變化,收費標準無法體現資產評估專業服務的合理報酬,原收費標準已經嚴重不適應評估行業執業的現實狀況,嚴重制約了評估行業的人才引進和行業發展。在這種情況下,我國資產評估行業的低價競爭仍越演越烈,幾乎每家會計師事務所都自覺或不自覺地加入了低價競爭招攬客戶的游戲,嚴重損害了資產評估行業的社會形象。同時低廉的評估收費使得評估機構不得不減少評估程序,這將直接影響評估報告的質量。而根據價值規律,合理的價格體系主要是由市場供需雙方在競爭過程中形成的。在資產評估行業中企業是評估報告的主要需求者。同時應注意到企業是各種契約的結合點,其中最重要的契約是企業所有者與經營者的契約。較“完全契約”而言,在現實經濟生活中普遍存在“不完全契約”。不完全契約是契約中包含缺口和遺漏,可能不會提及某些情況下各方的責任,而對另一些情況下的責任只做出粗略或模棱兩可的規定。在不完全契約下,占優勢的一方可以合法地侵占對方利益,輕易逃脫懲罰。在我國國有企業中,由于投資者的實體缺位,使所有權弱化,契約從訂立到執行,國家所有者的權責不能得到明確落實,契約不完全的現象尤為突出。在企業股份制改造過程中,不完全契約促使企業經營者誘導評估機構出具失實的評估報告,造成國有資產流失。由于供需鏈條脫節,正常市場需求扭曲,導致了需方沒有必要根據質量、信譽、規模等評估機構內在價值對供方進行挑選,價格不能作為價值的市場表現被反映出來,因而評估機構的價格戰也就愈演愈烈。(二)資產評估報告競爭行為分析注冊資產評估師的獨立性是聯系企業一系列委托契約關系不可或缺的環節。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實做出正確判斷和評估,并能夠不受其它任何影響地出具評估報告,注冊資產評估師出具的評估報告才是可信的,才能規范公司中所有者與經營者之間的委托關系,最大限度的得到社會認可和信任。在評估實踐中,資產評估在我國證券市場、資本市場以及國有資產管理領域具有特別重要的作用,評估結果可能會對委托方或相關當事方如資產占有方等于有一定的影響,有關各方往往會通過各種方式對資產評估師施加一些影響,促使注冊資產評估師出具以委托方或相關當事方預先設定的價值量作為評估結果的評估報告。這使得評估程序形同虛設,評估結果失實。此外,委托方或相關當事方有意或惡意提供虛假資料,誤導資產評估師做出正確的判斷。同時資產評估機構在激烈的市場競爭中為了求得生存和發展,在損失厭惡心理的作用下,評估機構會主動滿足客戶需求參與造假。作為資產評估虛假報告的出具者,評估人員在面臨薪酬減少及失業風險的情況下,由于厭惡損失而不得不出具虛假的評估報告。同時從眾心理也助長了這一行為,資產評估人員會對其他評估機構的違規行為進行效仿,進而增加了對出具虛假評估報的風險偏好。因此,在我國資產評估行業不僅存在高度的市場價格競爭行為,不容忽視的是也存在評估報告的不當競爭行為。

四、資產評估行業的市場績效分析

(一)資產評估執業水平分析由于國內資產評估行業競爭的加劇,各大事務所都在執業水平與業務創新方面大做文章。由于電子化和網絡化的迅猛發展,使執業與后續教育方式、方法及效率等方面發生了根本性變化,相關成本降低。在評估從業人員選拔方面有的大型資產評估機構不惜高薪聘請非會計人員。同時資產評估行業的執業范圍也逐漸擴大。我國資產評估業誕生于20世紀80年代末,是為防止國有資產流失而產生的。《國有資產管理辦法》規定國有資產占有單位在發生資產拍賣、轉讓;企業兼并、出售、聯營、股份經營;與國外公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業;企業清算;依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形需要進行資產評估。隨著市場經濟發展,資產評估執業范圍逐漸擴大,業務也本論文出自由已從對生產經營性企業資產評估擴展到金融、資源性資產、公共資產、文化資產等領域的評估;評估方法從單一的成本法,發展到以市場法、收益法為主的多種評估方法。資產評估業務向廣度(多元化)和深度(高附加值)擴展,這將導致執業組織規模兩極化,執業手段網絡化,并帶來資產評估行業乃至整個增值服務行業的規范化與高效化。(二)資產評估質量分析對于資產評估行業而言,產品質量就是評估報告質量的優劣。資產評估質量不僅取決于評估人員的職業能力還取決于評估人員的獨立性。我國資產評估行業的市場結構雖具有較高競爭性,但評估質量不高,出現了資產評估行業與產業組織理論相悖的現象。據2004年財政部對全國范圍內的資產評估行業數據表明,在全國不涉及證券業務的評估機構中,發現問題的就達55.8%。在這些問題中執業質量,所占比例最大,為80.41%。因此,僅以修正后的SCP范式來制定資產評估行業的產業組織政策,用以提高資產評估質量的方法是不可取的。資產評估市場作為市場經濟體系的組成部分,需要政府和資產評估協會通過法律、法規和資產評估準則等對資產評估行為進行約束,遏制評估舞弊和評估結果失實等現象,提高市場依據評估信息進行資源配置的效率。新晨

五、資產評估行業發展的策略

(一)完善資產評估行業監管體系,加強對資產評估行業的監管我國資產評估業發展的歷程較短,實踐經驗和理論基礎都很薄弱。目前,我國對評估行業的管理是多個政府部門共同管理的格局,包括財政部門、國土資源管理部門、建設部門。這些部門對評估的管理都是以各自部門為基礎,其行政權力的相對獨立、分工明確的特點與評估行業的中介性、社會性、市場性的特點存在很大的差別。針對多頭管理的情況,應實行統一管理,制定管理制度,規范評估師不同執業資格的設立、市場準入、執業機構和行業組織的行為。應組建統一的中國注冊評估師協會,負責對資產評估行業實施統一自律監管,這樣才會有利于評估行業的長遠發展。資產評估協會要自覺接受監管機構的監管,通過各種途徑將行業中存在的問題及評估師的意見及時反饋給監管機構,以便其更好的行使監管權。同時在省一級也設立相應的省級獨立監管機構和省級統一的資產評估協會,負責本地區的資產評估監管工作,中央對地方實行統一領導。盡快建立獨立的資產評估法律體,從使資產評估工作有法可依,促進評估行業的自律和規范化發展。應對資產評估行業管理的重點由評估項目和評估機構的管理轉向對資產評估人員的管理。對于資產評估人員的管理,最重要的就是加強資產評估人員執業道德的管理。通過資產評估監管體系,將有利于遏制資產評估虛假信息泛濫、執業質量低下等問題,促進我國資產評估行業健康發展。(二)資產評估機構的法定組織形式應規定為有限合伙制根據《資產評估機構審批管理辦法》規定,評估機構的設立可以采用合伙制或有限責任公司兩種組織形式。我國目前對資產評估機構的注冊資本要求較低,有限責任公司是全體股東對公司的債務僅以各自的出資額為限承擔責任的公司,因此這促使評估機構選擇訴訟成本最小的有限責任制。而有限責任制的選擇會降低風險責任對執業行為的制約,弱化了評估人員的個人責任,有礙評估質量的提高。與之相比,有限合伙制各合伙人以個人財產對評估機構承擔法律責任,這增強了合伙人的風險意識,進而保證了評估質量。因此,對評估機構的組織形式應進行適時地吸修改,采用有限合伙制是提高評估風險意識和評估質量的有效途徑。(三)設立獨立的評估委員會,從根本上消除資產評估機構與委托者的合謀在現代市場經濟中,委托關系是所有權與經營權相分離的現代企業的基本特征,委托關系大量表現為股份公司中所有者與經營者的關系。委托理論中委托人和人雙方的目標函數不相同,相關信息在雙方之間分布不對稱,人有可能在追求自身利益最大化的過程中損害委托人的權益,這便產生了“逆向選擇”和“道德風險”。在我國國有企業中由于投資者的實體缺位,使所有權弱化,契約從訂立到執行,國家所有者的權責不能得到明確落實,契約的不完全性非常明顯。這使得契約從訂立到執行存在嚴重缺口和遺漏。在企業股份制改造過程中,不完全契約促使企業經營者誘導評估機構出具失實的評估報告,造成國有資產流失。獨立評估委員會的設立可以在一定程度上提高評估結果的真實性和可靠性。獨立評估委員會直接代表股東利益,由股東選舉或聘用,對股東負責。同時,獨立評估委員會成員應具備相應的評估方面的專業知識并能獨立于經營管理層之外。由獨立評估委員會來監督資產評估機構。通過設立的獨立評估委員會來從根本上消除資產評估機構與委托者的合謀。

參考文獻:

[1]高鴻業:《西方經濟學》(第三版),人民大學出版社2004年版。

[2]呂成才:《我國注冊會計師行業產業組織研究》,《商業經濟》2005年第1期。

篇7

評估機構作為社會中介組織，對外承擔三種責任：

(一)行政責任。國務院91號令規定，資產評估機構資產評估結果失實的，國資管理部門可以宣布評估結果無效，并可以對該資產評估機構給予處罰。還規定，被處罰的單位和個人對處罰決定不服的，可以向上一級國資管理部門申請復議。但隨著國有資產管理體制改革的深化，國有資產管理部門不再履行公共管理職能，因此行政處罰及行政復議在現行體制下能否成立，在實踐中值得探討。

(二)刑事責任。我國刑法第229條規定“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金。”

(三)民事責任。評估機構作為受托方，與委托方國有資產占有單位之間形成委托合同，適用《合同法》調整。對由于資產評估機構的過錯，給國有資產占有方造成損失的，可依據《合同法》第406條的規定“有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！痹u估機構在處理委托事項過程中，由于重大過失或故意，給國有資產占有方造成損失的，應由資產占有方追究其違約責任。

從另一角度來考慮，國有資產買受人出于對資產評估機構出具報告的信賴，做出并實施了國有資產購買行為，但因評估報告存在重大缺陷使其形成錯誤的判斷，造成重大損失的，國有資產買受人是否可向評估機構請求損害賠償？要解釋這一問題可通過一個案例來進行：

浙江某鞋業廠(A1)為國有企業，其投資主體為浙江省某鞋業集團公司(A)。鞋業廠由于市場競爭激烈，常年虧損，企業難以維系。為甩掉歷史包袱，鞋業集團公司努力為其尋找新婆家，后被江蘇省某民營鞋業公司(B)相中。B公司長期以來欲擴大在浙江省的市場份額，想通過兼并浙江老廠的行為實現其市場戰略意圖。根據《國有資產評估管理辦法》，A公司委托某評估機構進行資產評估，評估后鞋業廠凈資產為245萬元。買賣雙方經協商，一致同意以評估確認值作為轉讓價款的依據，并簽訂了正式的國有資產轉讓協議，B公司一次性支付了245萬的轉讓價款。B公司進駐A1廠后，發現評估報告結果與實物資產情況相距甚遠，評估機構未按國家評估規范進行實物核查，只是“閉門造車”，簡單根據企業提供財務報表，套上某某計算公式，在一天內“計算”出評估值。A1廠的實際凈資產僅為52萬元，大多數實物資產都因國有企業常年管理失控而早已丟失。

B公司立即要求解除與A公司的國有資產轉讓協議，并要求A公司承擔違約責任，還要求評估機構承擔連帶賠償責任。但評估機構辯稱，其與B公司未發生業務關系，評估機構也未從B公司處獲得收益，B公司不應向其主張賠償。B公司以侵權為由，堅持將評估機構告上法庭。

評估機構對B公司的侵權行為是否成立，應從侵權行為構成要件切入分析。按照民法通則，構成一般侵犯責任要具備四個要件：(1)損害事實客觀存在。國有資產買受人因評估報告不當，做出錯誤判斷，給自身造成了經濟上的損失這一事實客觀存在；(2)行為違法性。評估機構未按《國有資產評估管理辦法》、《國有資產評估管理辦法施行細則》等行政法規、文件的要求，履行必要的評估手續，其行為具有違法性；(3)違法行為和損害事實之間的因果關系。B公司的購買行為，出于對獨立中介機構所出具報告的信賴，如未有該評估機構提供評估報告，B公司也不會支付對價。因此，可以認為，B公司的購買行為與評估機構出具的評估報告存在因果關系；(4)行為人的過錯。評估機構搞“紙上評估”，存在嚴重過錯，這是不爭事實。對于評估機構執業過程中的歸責原則，筆者認為應采用過錯責任原則，即以行為人——評估機構的過錯為承擔民事責任的必要條件。

為規避上述風險，評估報告常有下列聲明：“本評估報告僅供貴公司為本次特定的評估目的使用，并報送國有資產管理部門或評估行業管理機構審查，未經評估機構同意，本評估報告的全部或部分內容不得向委托方之外的單位和個人提供，不得發表于任何公開媒體上?！痹u估機構意圖以此來規避評估報告由委托人以外的第三方使用所帶來的侵權責任。

二、評估方法對評估報告公信力的影響

通行評估方法有四種：(1)收益現值法，將被評估資產在剩余壽命內的預期收益用適用的折現率折現為評估基準日的現值，并以此確定被評估資產價格；(2)重置成本法，在現時條件下重新建造或購置一項全新狀態的被評估資產所需的全部成本，減去該被評估資產的各種陳舊貶值(含實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值)后的差額作為被評估資產現時價格；(3)現行市價法，按市場現行價格為價格標準來確定資產價值；(4)清算價格法，以清算價格為標準，對企業或資產進行價格評估。

上述四種評估方法各有利弊，收益現值法在未來年限收益不確定的情況下，將難以操作；重置成本法簡便易行，但成本增加與價值增加之間未必具有必然聯系，因此很難反映市場真實價值；現行市價法如遇到同類物品交易實例太少，將會使評估結果缺乏參照；清算價格法的運用容易出現價格低估的情況。

在現實評估運作中，一份評估報告往往對不同種類的標的采用各異的評估方法，而且各評估機構在具體評估過程中采用的參數也不同，這將導致同一交易標的由不同評估機構評估得出的結果可能大相徑庭。我們在實踐操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限責任公司的兩家國有股東關系不佳，都要轉讓所持有公司的50%的股權，各自委托不同的評估機構在同一評估基準日進行評估，得出評估值分別為300萬和600萬，究竟采用何種評估結果引起了較大爭議。

筆者認為，解決這一問題的途徑為：(1)評估協會細化評估操作規范，使同一時點、同一標的的評估值在不同評估所之間趨于一致；(2)對賬面原值在1000萬元以上的重大國有資產評估項目，要求由兩家以上評估所共同出具評估報告，一來可仿照再保險的有關做法，降低評估機構間的惡性競爭，二來可降低因人為故意或過失原因造成國有資產流失的可能性。

三、或有債務影響評估結果的有效性

個別國有企業由于長期內部管理混亂，公章管理失控現象常有發生，這就造成許多或有負債未在賬上體現。而評估機構的原始資料來源于委托企業，如委托企業未提供相應資料，評估機構便無從著手。問題比較突出的是對企業凈資產的評估，凈資產=資產-負債。這不同于簡單的資產評估，提供多少實物就評估多少。如果負債未完全列入報表，將直接影響凈資產評估值的準確性。

或有負債有時連現任企業經營者都不清楚，所以當委托評估企業未提供或無法提供真實、完整資料，致使評估報告失實，給評估報告使用人造成損失的，受損人是應當向資產占有方索賠還是應向評估機構索賠？舉證責任在評估機構一方還是在受損方？筆者認為評估機構承擔的責任應為過錯責任，即需要受損方提出評估機構在執業過程中存在過錯導致其損失的有力證據。

最高法院《關于審理與企業改制相關民事糾紛案件若干問題的規定》第二十二條規定，“企業出售時，出賣人對所售企業的資產負債狀況、損益狀況等重大事項未履行如實告知義務，影響企業出售價格，買受人就此向人民法院主張補償的，人民法院應當予以支持?！?/p>

四、評估機構收費與評估結果的關系

評估機構的收費有國家統一規定階梯標準，基本上體現“高估高收、低估低收”的原則。這一收費方式事實上誘導了評估機構高估評估標的，評估報告的公信力易于受損。

五、無形資產評估的障礙

我國1992年的《企業會計準則》，對無形資產作如下表述：“無形資產是指企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、商譽等。”無形資產的主要特點是：(1)依附性。無形資產不具有獨立的物質實體，不占有空間，但又必須通過一定的物質載體表現其自身，這是有別于有形資產的重要特點。如土地使用權依托于土地，商譽混于企業的整體資產；(2)不確定性。無形資產價值受市場、經營等綜合因素影響，具有高度的不確定性。今天上百億的無形資產，明天可能一文不值；(3)獨特性。無形資產常是各有特點、獨立成形，互相之間缺乏可參照性。

《國有資產評估管理辦法》第六條規定，“國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。”無形資產屬法定評估范疇，但在許多實際工作中，無形資產未評估即出讓的現象普遍存在，原因在于無形資產評估缺乏定性定量標準，即便評估也因與市場價值嚴重脫節，缺乏實用性。但如任由無形資產未評估即出讓的現象發生，可能會導致百年老字號的招牌拱手送予他人，造成國有資產的“無形”流失。

筆者認為評估不能解決的事情，留給市場機制去解決。不管評估值合理不合理，只要確定國有無形資產的出賣時點，交由產權交易機構進行充分的出讓信息披露，實行公開交易，用市場機制檢驗價格，這就能從制度上確保在這一特定的時點上，不存在國有資產流失問題。

六、評估結果的確認或備案

長期以來，對國有資產評估結果采取確認制，即《國有資產評估管理辦法》第十八條規定，“委托單位收到資產評估機構的資產評估結果報告書后，應當報其主管部門審查；主管部門審查同意后，報同級國有資產行政管理部門確認評估結果。”以往，評估機構對行政部門的確認行為是喜憂參半，“喜”在有了國有資產管理部門的確認，相應的評估機構的自身責任似乎有所縮??；“憂”在評估過程有了確認程序，許多評估機構的結果被調整或修改，評估時間過程也相應有所延長。

筆者認為，在評估機構出具結果后確認程序，容易導致責任模糊。如評估報告的使用者認定經確認的評估結果有重大瑕疵，是對評估機構提起民事訴訟還是向評估行業主管部門申請行政復議或提起行政訴訟，尚有爭議。所幸的是，2001年12月31日，《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部第14號令)出臺后，國有資產評估確認制改為備案制。備案制減輕了評估行業行政管理部門的責任，相應增加了評估機構的責任感，評估機構無法再用行業主管部門的確認書來抗辯自身的過錯?！镀髽I國有資產評估管理辦法》(國有資產監督管理委員會第12號令)更加明確了這一定位。

篇8

《提示》是兩個協會以共同發文的形式針對珠寶等特殊資產在抵質押時的風險防范提示。

一是明確應由具有相應資質的資產評估機構對珠寶等特殊抵質押資產的市場價進行評估，并作為發放抵質押物貸款的參考依據。《提示》要求銀行業金融機構審慎開展珠寶等特殊資產抵質押貸款業務，應聘請第三方專業機構，首先對珠寶等特殊抵質押資產的真偽進行鑒定，其次對珠寶等特殊抵質押資產的市場價值進行評估，以鑒定、評估報告作為發放抵質押品貸款的參考依據。

二是對銀行業金融機構委托評估環節、評估報告的審核、抵質押物后續動態管理等提出了要求?！短崾尽芬筱y行業金融機構遵循“公正公開、透明操作，信息對稱”的原則，擇優聘請取得財政部門頒發并在其資產評估資格證書的業務范圍中標明“珠寶首飾藝術品評估”的評估機構進行評估，任何個人及不具有法定資質的民間組織出具的鑒定評估報告不具有法律效力。《提示》要求，銀行業金融機構應當完善和加強抵質押品評估報告的審核制度，重點審核抵質押資產產權狀況、專業珠寶評估機構按照國家標準和行業標準等出具的鑒定評估結論或意見、以及委托方和相關當事方提供必要的資料并恰當使用評估報告的情況?！短崾尽芬筱y行業金融機構建立抵質押物持續管理制度，對抵質押物實行動態監控：貸中及時掌握抵質押物價值變化情況，可以委托評估機構定期或在市場價格變化較快時，重新評估珠寶等特殊資產抵質押物價值；在處置珠寶等抵質押類金融不良資產時，需聘請具有相應法定資質的資產評估機構進行科學合理的評估，作為確定處置價值的參考依據。

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根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。

1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用

計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。

2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點

以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。

評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。

如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。

4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法

投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產評估中的應用

市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。

市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產評估中的應用

收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現率的確定

折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。

5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求

以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規修改時的特別要求

篇10

初步建立――汽車估損和理賠過程的演變

早在上世紀初到七十年代間，美國私家車保有量快速增長并趨于飽和，那時有關汽車保險理賠的程序一直沒有太大變化。但上世紀50年代初，理賠相關的評估信息標準已經開始慢慢產生作用。

二戰后，加州圣地亞哥市一個名叫格倫?米切爾（Glenn Mitchell）的汽車經銷商，為了幫助車身修理廠便捷地找到所需的零部件，他整理了一套關于汽車零部件類型、價格及其簡要概述的龐大信息清單。很快，消息傳開了，他開始接到包括獨立修理廠、汽車經銷商甚至理賠評估員打來的問詢電話。米切爾由此意識到市場對他收集到的數據信息有很大需求，它們甚至可能給整個事故車維修行業帶來好處。同時他開始研究，在車輛的不同區域更換零件所需的時長。這些工時的研究成果此后都整理、收錄在1946年出版的“米切爾手冊”中。到20世紀50年代，米切爾手冊已經成為事故車維修業內的“信息資源庫”，70年代已被廣泛使用。

最開始的米切爾手冊就是一個活頁筆記本，任意頁碼可以隨意插入或取出。每輛車有一個章節專門講述它們的品牌、車型以及零部件編號、價格和工時。同時，手冊用戶每月都會收到更新信息，維修店工作人員會負責撤下舊的內容頁，換上新的數據資料。隨著現代出版業的迅猛發展，一些信息技術手段已超越了米切爾手冊當時的水平。但直到今天，米切爾手冊仍在美國市場上銷售和使用，并被高度認可。

在美國，第二本事故車維修手冊出自于美國《Motor》雜志，該雜志在中國的合作方是北京《汽車維修與保養》雜志社。1903年《Motor》雜志應運而生，主要面向第一次買車的汽車發燒友。那時，他們已經開始收集一些汽車維修保養小竅門。鑒于米切爾手冊的成功，Motor于上世紀50年代也出版了風格形式類似的事故車維修手冊。據現任米切爾公司負責行業公關的副總裁格雷?哈恩（Greg Horn）介紹，Motor手冊在密歇根州和東海岸擁有一批忠實擁躉，而米切爾手冊則在西海岸和南部更受歡迎。

基于這兩本維修手冊博弈的結果，自上世紀50年代，美國事故車評估體系開始發生轉變，但直到70年代，事故車理賠的處理過程依然沒有太大變化。那時的理賠主要有以下三種模式：

模式1：車輛發生事故后，車主第一時間去找汽車修理廠，修理廠給出一個預估的維修價格，這個價格一般由工時費用（包括車身和涂裝維修）、涂裝材料（車漆）和零部件組成。

通常，車主會根據維修費用和保險公司支付的賠償金額來決定是自己花錢維修還是找保險公司理賠。如果是相對簡單的維修項目，保險公司會很爽快地開出支票；但如果情況比較復雜（或者說“高價理賠”），他們則會派出調解員，與投保人約見在一個雙方都比較方便的地方（當然不會是事故車維修廠），協商并評估另一個理賠金額。這樣，保險公司給投保車主的理賠數額，是按照調解員而不是維修廠的評估確定的。然后就看車主決定要用那筆錢去哪里修車了。

模式2：發生事故后，如果車主去修理廠之前先聯系了保險公司，有的保險公司會引導車主去三家不同的修理廠，從而得到三種估損價格。結果出來后，車主將其提供給保險公司，保險公司就會從中選擇一種。大多數保險公司都會選擇最便宜的那家，并直接給出相應金額的賠償。

模式3：如果車主先聯系保險公司，有的保險公司會派出現場評估人員或調解員，去到投保人的家里或公司商談理賠事宜，并寫出評估報告。這時保險公司會根據商談后的評估報告進行賠償。

直到上世紀70年代，保險理賠程序開始發生轉變。但具體說到這種轉變是好還是壞，還取決于您是向保險公司咨詢還是問詢維修廠。那么，到底發生了什么呢？

據美國著名的業內資深人士、汽車產業咨詢公司總裁Lou DiLisio先生介紹說，20世紀70年代的一個轉折點是保險公司推出了一項新的服務項目――“drive in”。通俗地講，drive in即保險公司在社區內建立的便捷服務網點，網點由調解員為客戶提供服務。有了這些服務網點，保險公司便開始說服、引導投保人在車輛發生事故后，直接去服務網點而不是去維修廠，并且由調解員在網點現場做出評估報告。

如果投保人已經去維修廠并評估出了維修價格，但保險公司對價格不滿意的話，他們會告訴投保人把車帶到服務網點、而不會再派出鑒定員?；蛘哌€有一種做法是，保險公司派出一個評估員，與維修廠就維修價格進行協商，協商的結果往往是評估員給簡單地打個折，通常是九折或者更低。

保險公司通過引入網點服務模式所付出的努力表明，車主在發生事故后，首先聯系維修廠的第一反應已經開始轉變。很顯然，汽修廠不喜歡這一新舉措。但欣慰的是，仍然有很多車主像往常一樣，在第一時間打電話或者直接去到店里。這種情況下，汽修店工作人員通常會讓車主把車停在店里，以便他們作為車主的代表直接在維修廠與保險公司派來的現場評估人員就維修價格進行協商。

這種協商次數的增加直接促進了維修人員對評估結果做得更加細致，而這些更細化的評估結果是以米切爾或者Motor的維修手冊為依據的。評估報告的條款越詳細，從維修手冊中使用到的支持信息也更多，保險公司調解員隨意削減車輛維修費用的難度也更大。

從上世紀80年代開始，市場出現了很多促進事故車維修向現代化發展的推動力，這些市場動力在90年代得到加速，并一直持續到21世紀。其中主要一個市場因素就是1979年美國首次推出的“電子評估系統”。

自動化評估時代的到來

美國目前的電子評估市場主要由三家公司所壟斷，他們在一開始涉獵市場時使用的技術手段存在非常大的差異。這三家公司的背景及發展歷程各不相同，值得一提的是，沒有任何一家是屬于保險公司的。他們是服務提供商，通常又被叫作“信息供應商或網絡協議商”，能夠提供多種產品滿足事故車維修行業的各種需要。本專欄重點關注這三家公司在電子評估系統方面的業務。

據Solera公司Auda Explore（以前叫Audatex）業務負責行業關系的副總裁Rick Tuuri介紹，早在20世紀60年代末到70年代初，Audatex應用系統作為世界上第一套自動化汽車維修評估系統被推廣到歐洲。1972年，Audatex在北美的獨家經營許可賣給了法爾曼（Flreman）基金保險公司，而后這家保險公司便成為北美第一家提供事故車局部損失自動化評估系統的供應商。法爾曼基金隨后又將該經營許可指定給了一家叫艾特（ltel）的公司。多年來，Audatex系統被不斷地出售和回購。值得一提的是1980年和2006年兩次重大的回購案。1980年，美國一家自動數據處理（ADP）公司的理賠服務組從艾特公司手里取得7Audatex車輛維修自動評估系統的經營許可；2006年，Solera公司叉收購了那家ADP公司的理賠服務組。

Tuuri先生還介紹了早期ADP系統的運作情況。那時的第一代技術是定向的紙上操作而非以計算機為基礎。以目前發展的角度來看，當時的技術手段未免太過簡單。勝于，在書里尋找事故維修資料，自動數據處理的概念在于可自動獲取信息。ADP公司開發的一套自動獲取信息系統，可產生一份附有具體車輛圖示和數字、字母代碼的工作表，這個工作表是由評估員手動完成的。該系統沒有查詢功能，信息在內部自動運算，而主機則位于密歇根安娜堡市。簡單地說，它主要是通過遠程連接器和終端機為訂購者――事故車維修店和保險評估員提供服務的，終端機包括一個帶屏幕的打字機。首先，專業評估員完成清單表格核對，然后數據錄入員將表格信息導入到終端機中，信息通過電話線傳輸到主機上，再經過處理后回傳一份打印評估單給評估員，或者是給維修廠、保險公司drive in網點，也有可能是保險公司調解員辦公室。當時不少保險公司開始使用這套系統，稍有遠見的事故車維修廠也看到了其中的利好并開始主動接納。

該產品投入市場后，立刻引來米切爾和Motor的關注。他們意識到自動評估應用系統的市場潛力并希望進入這一領域，兩家公司采用了不同的技術方案。

1983年米切爾開發的早期自動評估系統中涉及了條形碼技術，它的誕生直接歸功于米切爾手冊中收錄的數據資料。米切爾將具有集成擴展槽或調制解調器的條形碼讀取器和一種類似復寫紙功能的打印機提供給維修廠。打印機能同時產生三份相同的評估報告，一份留在維修廠，一份歸保險公司存檔，一份交給客戶。

米切爾產業公關副總裁格雷-哈恩解釋了它的操作原理：米切爾手冊相鄰的兩部分間有一個條形碼，如果評估員想要指出換件或修復信息，可以掃描并讀取相應的條形碼信息，電腦會自動計算換件和修復的工時信息，并將信息添加到評估報告中。如果評估員想要修復而不是更換部件，他只要掃描手冊上的零部件條碼，然后將其粘貼到剪切板上，并標注“維修”，輸入維修時間，系統會自動計算并扣除重復的機修與鈑金維修過程。評估報告一旦填寫完畢，這一過程將通過調制解調器輸入到主機并進行計算，最后傳回一個可以打印的終審評估報告。

由于米切爾和ADP電子評估系統的市場普及較慢，在一些保險公司和汽修廠的推動下，第三種解決方案開始搶灘進入電子評估市場。