導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇融資計劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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二、項目分析：

1、項目的基本情況：項目位于廣州市XX路XX號，地處廣州天河黃金商業中心區，建筑面積約為80000O，框架結構，框架已基本完工。由于開發商各種原因導致沒有進行外墻裝修和配套設施的安裝，形成了“爛尾樓”。

2、項目的來歷：此棟樓的原業主為“廣州市XX集團”（乙公司），是經過廣東省委、省政府介紹的項目。

3、資金投入：乙公司按目前的市值估價，大約資金已投入3-4億；假如乙公司轉讓給甲公司繼續開發，轉讓費用大約要13億，如果繼續進行外墻裝修和設備的安裝、宣傳等，估計還要5個億。

4、市場定位：目前，甲公司打算收購此棟物業作為打造廣州市第一棟“金融超市大廈”，將華爾街的成功模式結合中國的實際，尋求將銀行業務、證券業務、保險業務、擔保業務、典當業務、風險投資業務、拍賣業務等不同金融業在一棟大廈的“一站式”解決，同時吸引外國的金融機構進駐，作為廣州市的對外的金融窗口。此項目現階段已經得到了廣東省委、省政府的大力支持，希望進一步得到政府的相關立項批文。

三、管理團隊

甲公司，有一個經驗豐富的管理團隊，吸引了風險投資界大量風險投資專家的加盟，甲公司已經開展十幾個部門，設有風險投資部、不動動產投資業務部、保險業務部、基金部等（含國際基金投資介紹）、（因暫不了解公司人員狀況，無法羅列）。

四、資金狀況

目前收購此棟大樓，乙公司已經開價人民幣12.7億，同時還有兩個公司也正在和乙公司正在商談過程，有意思購買；而甲公司目前的自有資金大約為人民幣7億左右，還無法用自有資金進行收購，還必須和向外融資10個億以上。

五、融資方案的設計

針對以上情況，甲公司將采取以下幾種方式進行融資。

（一）融資方式：

1、甲公司與乙公司進一行商談，摸清楚乙公司的各種情況，然后甲公司制作詳細的商業計劃書，吸引和乙公司合作開發，甲公司作為投資方，進行合作開發，盤活此棟樓“爛尾樓”。但必須按照甲公司的原市場定位進行開發、管理，股份可以各占50％，共同銷售、經營此物業。

2、如果乙公司不想再合作開發，我們可以想法了解到目前想要開發此棟樓的兩個競爭對手的情況，制作可行性報告和合作意向書，與競爭對手進行談判，在談判的過程中要注意方法和策略，進行共同合作開發，爭取壓低原業的樓價，做到三方共贏的局面，但市場定位不變，股份可以各占1/3，共同開發，共同經營、管理。

3、在前面的基礎上，甲公司還必須制訂詳細的商業計劃書，爭取獲得政府的支持，獲得立項，然后在外面尋找合作伙伴，例如開發商、風司，進行項目商談。

4、在裝修階段，可以把裝修工程往外承包，讓工程隊帶資進行裝修；還可以委托給專業的銷售公司銷售，派出銷售經理去接觸各個金融公司，例如：銀行、保險、證券、基金、投資、擔保、拍賣行、典當行等相關行業領頭企業，做好宣傳和銷售工作，吸引他們趁早購買物業，回籠資金。

（二）融資期限和成本

融資期限為中長期的融資，大約5-8年，融資金額大約為人民幣10億，融資的成本大約融資的5-8%。

（三）利潤分析

經過市場調研和比較，此地段的甲級寫字樓的售價大約在每平方25000元—35000元間，如果出售全部面積的80%，大約可以收回25個億以上。利潤可以達到8個億，時間大約在2-3年。還有20%的物業可以用于出租，目前此地段的甲級寫字樓的租價每平方是80—150元不等，是一個可觀的收入。還有物業經營收入、廣告收入等，總的利潤是可觀的，是值的投資的。（還沒有深入調研，只是設想）

（四）風險分析

此棟樓如果能夠聯合開發，風險在于1、政府支持的力度大小；2、各個金融機構的接受和認可的程度；3、項目宣傳的影響力；4、市場的變化等因素。要克服這些風險，最主要取得政府的大力支持，讓政府介入爭取立項，作為政府的一個形象工程來進行。

（五）退出機制

甲公司可以和投資公司簽好退出條件，例如當5年后，投資公司可以選擇收取多少回報后，連本帶息退出，也可以選擇繼續合作經營，或是融資成功，取得房產證后，把產權抵押給銀行，歸還投資公司的本息和應取得的利潤。

六、從“XX大廈”的定位、銷售和管理階段

1、“XX大廈”從前期客戶群的定位，功能廳的規劃設計都要吸引外國的一些成功的經驗，將華爾街的成功模式結合中國的實際，作出詳細的規劃、定位。

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第一章：摘要

第二章：公司介紹

一、宗旨（任務）

二、公司簡介

三、公司戰略

1．產品及服務a：

2．產品及服務b，等等：

3．客戶合同的開發、培訓及咨詢等業務：

四、技術

1、專利技術：

2、相關技術的使用情況（技術間的關系）：

五、價值評估

六、公司管理

1．管理隊伍狀況

2．外部支持：

3．董事會：

七、組織、協作及對外關系：

八、知識產權策略

九、場地與設施

十、風險

第三章：市場分析

一、市場介紹

二、目標市場

三、顧客的購買準則

四、銷售策略

五、市場滲透和銷售量

第四章，競爭性分析

一、競爭者

二、競爭策略或消除壁壘

1．競爭者[a，b等]

第五章；產品與服務

一、產品品種規劃

二、研究與開發

三、未來產品和服務規劃

四、生產與儲運

五、包裝

六、實施階段

七、服務與支持

第六章市場與銷售

一、市場計劃

二、銷售策略

1、實時銷售方法

2、產品定位

三、銷售渠道與伙伴

四、銷售周期：

五、定價策略

1、產品、服務：

2、產品/服務b

六、市場聯絡；

1、貿易展銷會

2、廣告宣傳

3、新聞會

4、年度會議/學術討論會

5、國際互聯網促銷

6、其它促銷因素

7、貿易刊物、文章報導

8、直接郵寄

七、社會認證

第七章財務計劃

一、財務匯總

二、財務年度報表

三、資金需求

四、預計收入報表

五、資產負債預計表：

六、現金流量表：

第八章附錄

一、[你公司或項目]的背景與機構設置：

二、市場背景：

三、管理層人員簡歷

四、董事會

五、行業關系

六、競爭對手的文件資料：

七、公司現狀

八、顧客名單

九、新聞剪報與發行物：

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所以，當你開始寫商業計劃書的時候，你心里必須有大綱。希望看官可以一行一行看完，這樣的思維模式對創業是很有幫助的。

摘要

一句話說明理念由來。（切入點）

一句話說明市場的需要。（市場前景）

一句話說明你們提供了什么需要。（產品）

一句話說明還有誰提供了這些需要。（競爭對手）

一句話說明你們提供的比他們提供的強在哪？（優勢）

一句話說明你們如何做出這個強;（研發）

一句話說明你們如何把強彌補到需要那里去。（市場運作）

一句話說明你們彌補的需要能賺多少。（盈利模式）

一句話說明你們賺的分給我們多少，要我們提供什么。（回報）

一句話介紹一下你們。（團隊優勢）

如摘要的思維邏輯，正文就是在這樣的思維框架下進行。

還沒有注冊公司的話則自行換為;團隊，再引公司的思路自行編制計劃書，而我給的這份思路文案里，有一部分是可以刪除的。

正文要求：所有一句話能說完的，絕不兩句話。

第一章基本情況篇

公司叫什么。

公司在哪。

公司是什么性質。

公司股東有哪些。

控股結構是怎樣。

公司主要業務是什么。

公司員工組成是怎樣。

公司財務怎樣。

公司近期目標和長期目標是什么。

第二章公司管理

概述。

高層是哪些。

高層簡介。

高層怎么分工。

管理體系是什么。

融資后要設立哪些機構及相關的人員配備。

管理層及關鍵人員將采取怎樣的激勵機制和獎勵措施。

管理層的薪酬，是否有員工持股計劃。

公司是否建立人事管理制度。

對有關知識產權、技術秘密和商業秘密采取的保護措施。

公司是否存在關聯經營。

公司、公司主要管理人員是否卷入法律訴訟及仲裁事件中，對公司有何影響。

第三章行業情況

概述。

市場前景怎么樣。

誰在使用產品。

使用的目的，為何購買。

列出產品的前三大客戶類型，以及他們購買力。

所投資的產品行業目前所處發展階段。

是否擁有的專門技術、版權、專利、配方等。

更新換代周期是多久。

說明本產品是否有標準。

產品與同類產品的比較。

本公司產品的新穎性、先進性和獨特性。

重點說明在性能、價格、售后服務和技術支持等方面的優勢。

本公司與行業內五個主要競爭對手的比較。

影響行業和產品發展的因素。

過去3~5年各年全行業銷售情況，列明資料來源。

未來3~5年各年全行業銷售收入預測，列明資料來源。

公司未來3~5年的銷售收入預測（融資不成功情況下和融資成功情況下）

第四章研發

概述。

產品成品演示。

產品功能表。

依據功能表的研發架構。

已研發成果及其先進性。

未來要研發什么。

公司在研發資金總投入是多少。

計劃再投入的研發資金是多少。

列表說明每年購置開發設備、開發人員工資、試驗檢測費用、以及與開發有關的其它費用。

現有技術資源。

研發模式是怎樣。

對研發隊伍有怎樣的激勵機制和措施。

未來3~5年在研發資金投入和人員投入計劃，列表說明。

第五章產品制造（互聯網行業則自行替換成產品運營）

概述。

公司目前的年生產能力,廠房面積和生產人員數量（替換成互聯網行業即維護人員多少，服務器并非數據量，維護效果如何，以下自行替換）。

生產方式。

生產設備先進程度如何，價值是多少，是否投保，最大生產能力是多少，使用壽命。

如需增加設備，采購計劃、采購周期及安裝調試周期。

產品的生產制造過程和工藝流程。

何控制產品的制造成本，哪些措施。

產品質管理體系。

關鍵質量檢測設備,成品率控制方法和采用的控制標準。

原材料、元器件、配件，零部件等采購情況。

采購渠道。

原材料質量控制手段。

第六章市場方案

概述。

產品定價方式。

銷售成本的構成。

銷售價格制訂依據和折扣政策。

銷售網絡、廣告促銷、設立商和售后服務方面的策略和辦法。

市場方案的競爭優勢與哪些因素有關。

對銷售人員采取什么樣的激勵和約束機制。

競爭對手的銷售方案。

你們有哪些優勢。

短期銷售目標。

長期銷售目標。

列表營業額預測。

列表說明市場份額的預測。

第七章財務狀況

概述。

列簡表說明公司在過去的基本財務數據。（主營收入、主營成本、主營利潤、管理費用、財務費用、凈利潤、補貼收入、總資產、總負債和凈資產，主營產品的盈虧平衡點、毛利率和凈利率。）

說明財務預測數據編制的依據。

在你們這個依據下，提供融資后未來3年項目盈虧平衡表、資產負債表、損益表、現金流量表。

說明與公司業務有關的稅種和稅率。

公司享受哪些優惠政策，由誰提供。

第八章風險

概述。

詳細說明創業中可能遇到的政策風險、研發風險、市場開拓風險、運營風險、財務風險、對公司關鍵人員依賴的風險等。

如何量化這些風險。

這些風險的對策和管理措施。

決策后風險是否降低，程度如何。

最終投資分險有多大。

第九章融資計劃

概述。

融資目的和額度。

說明擬向投資者以什么價格出讓多少股權，作價依據是什么。

資金用途和使用計劃。

列表說明融資后項目實施計劃，包括資金投入進度，效果和起止時間等。

說明投資者可享有哪些監督和管理權力。

哪些方式參與公司事務及參與程度。

說明公司將為投資者提供怎樣的報告。（如年度損益表、資產負債表和年度審計報告）

說明投資的變現方式，上市，轉讓，回購等。

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為深耕小微企業融資市場，形成具有農村信用社特色的小微服務體系，沂源聯社在2012年啟動“伙伴計劃”，通過小微“中心”、“貴賓”服務、“多元”風控等舉措，以鮮明的差別化服務，相伴成長，攜手共贏，逐步打造出專業的小微金融服務平臺。截至一季度末，“伙伴計劃”項目累計投放小微企業貸款4.01億元，支持小微企業109家，迎來開門紅。

組建小微“中心”，開通專業服務窗口。今年初，數名優秀的青年人才調入公司業務部，充實新力量，意在進一步拓展企業服務。變革的公司業務部，以“小微企業服務中心”為定位，大力推進“伙伴計劃”。首先以“小微企業金融服務宣傳月”契機，走訪企業70余家，與民營工業園、經濟開發區等客戶對象認真溝通、介紹產品，增進雙方互解；其次根據小微企業“聚集性”特點，劃分工作人員對口管理，如專門負責商品交易商戶集群，或超市賣場商戶集群，練就客戶經理專業“眼光”，利于洞悉小微行情、掌握市場信息；再次是建立良性的業務發展機制，適度提高小微企業不良容忍度，加大收息獎勵，加大學習培訓，激勵客戶經理更好地服務小微，成長為小微服務專業人才。

提供“貴賓”待遇，密切銀企伙伴關系?！盎锇橛媱潯币潦?，沂源聯社將重新定義“小微”作為第一步，摒棄看小商戶業主為“草根”的老眼光，而是當“黃金”客戶對待。在這種理念指引下，該計劃包含了更多的服務內容，被設計為貸款、結算、理財一體的綜合金融方案。一是企業運營指導。小微企業管理粗放，不利于做大做強，沂源聯社積極提供幫助，如指導健全財務、人事等制度，受到熱烈歡迎；二是融資快捷服務。要求受理貸款申請時“小、快、靈”，根據不同成長階段的融資特點，從擔保方式、貸款期限、利率定價、還款方式等方面“量體裁衣”，滿足小微企業“短、頻、急”的融資需要；三是資金流通管理。廣泛使用受托支付方式，引導使用企業網上銀行、電話POS機等現代結算工具。

風險緩釋“多元”，注重穩健長遠發展。結合小微企業特點，該社提供靈活多樣的風險緩釋方式，一是引入擔保公司，建立起現代信用保證制度。截至目前，已簽署擔保貸款 11筆，總金額達 8220萬元；二是大力開辦抵質押貸款，拓寬融資渠道，也進一步優化了信貸產品結構，風險抵御能力增強；三是強化風險預警監控。以貸款“三查”為手段，以企業“三品”、“三表”為重點，加強對企業產品、訂單、生產、現金流量、擔保以及業主人品的檢查分析，對發現的風險苗頭，提前預警，盡早處置。截至目前，該社小微企業類貸款不良率為0,收息率達99.35%。

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金融租賃公司的存在促進了不同經濟方之間的交流，當一個企業的發展面臨著資金或者其他方面的短缺時，金融租賃公司在幫助其解決燃眉之急的同時也降低了因購置大型設備及物資產生大額債務及占用大量資金所帶來的風險。金融租賃成為眾多企業熱衷采用的辦法。要真正弄清金融租賃公司的融資渠道及特點，只有真正了解金融租賃。

二、金融租賃的概念及特點

(一)金融租賃的概念

所謂金融租賃就是當出現租賃需求時，資金或者資產的出租人就會根據需求方和供貨方的評價和選擇，從供貨方處所取得的資金或者物品按照約定的合同和要求出租給需求方使用，并同時向需求方收取事先確定的費用。由此可見，金融租賃不僅可以是資金領域的租賃，同時也是對資產的租賃，將資金和資產相結合所產生的新型融資形式，實現了金融在各個領域之間的流通，為經濟領域的不斷發展提供了支持，加大了資本的流通速度和范圍，為企業創造更大經濟效益提供了便利。

(二)金融租賃的特點

1. 金融租賃所涉及到的交易人較為復雜，在一次金融租賃活動中至少會涉及到出租方、供貨方以及承租方三個主體。

2. 金融租賃一般的租賃時間都較為長久，極少存在時間較短的金融租賃，通常設備的租賃都會與設備的使用壽命相等，屬于一種中長期的投資。

3. 由于金融租賃涉及到的主體較多且主體之間的性質不同，所以在一次金融租賃活動中至少需要簽訂兩份合同。一個是出租方與供貨方的合同，這個合同確保了可以獲得投資;另一個是出租方與承租方的合同，這個合同確保了租賃活動可以獲得投資的利益。

4. 當租賃合同生效后，該合同各方就不能在執行過程中隨意停止履行，只能終結或者雙方自愿解除。

三、金融租賃公司的融資方式

(一)資本金

金融租賃公司作為一種對資金要求較高的公司，屬于資金密集型的業務種類。隨著國家對金融租賃公司采取政策方面的支持，金融租賃公司的注冊資本已經由原來的最低5億元降至最低1億元，這就使得金融租賃公司可以使用更多的資金進行投資、發展和擴大自己的業務。

(二)向金融機構拆借資金

金融租賃公司的融資途徑還可以選擇與其他的金融機構合作，從金融機構借取資金，但是這種融資方式不僅受到資產負債的影響，使得企業的負債加大，同時還受到時間上的制約。所以這種向金融機構拆借資金的融資方式只有在時間和業務急切的情況下才會使用，往往只是為了解除燃眉之急。

(三)發行金融債券和股票

金融租賃公司的另一個融資方式就是可以通過發行股票或者債券進行融資，因為現在中國的債券市場的市場準入要求較高，且霸占債券市場的基本上都是國有的大型公司，發行債券的難度比較大，程序也比較復雜。股票市場的情況與債券市場相比就顯得更為嚴峻，因此，目前我國的金融租賃企業想要通過這種融資方式進行融資的難度還是非常大的。

(四)商業票據

金融租賃公司還可以通過商業票據進行融資，因為商業票據具有再貼現和承兌的功能，因此，可以保證資金的流通不受大的影響。但是目前商業票據的發展狀況并不是非常的理想，金融租賃公司要想通過這條途徑進行融資還需要多加考慮。

四、金融租賃公司融資渠道的選擇和特點

(一)融資渠道的選擇

金融租賃業的發展，需要金融租賃企業根據自身需求及特點，選取合適的融資渠道以適應當今市場經濟環境下激烈的競爭局面。只有將金融租賃的主體更加多元化，不斷地使擴寬融資渠道，才能促使金融租賃企業的整體實力上升。下面介紹目前主要的融資渠道。

1. 當一個金融租賃企業它具有足夠多的資本和高水平的管理能力以及每年可以獲得穩定的、較高的效益時，可以支持這些企業發行自己的股票或者債券，以獲得更加多的資金來源，豐富該公司的融資渠道，為進行中長期的投資給予支持。

2. 通過政府或相關金融機構向金融租賃公司提供資金或政策支持，鼓勵金融租賃業的發展，為金融租賃公司提供充足的資金支持。

3. 國家允許金融租賃公司同保險公司之間展開合作，為金融租賃企業的發展提供更多的資金來源，通過吸收保險公司的資金，加大對投資的擴展。

4. 金融租賃領域還會涉及到資產的證券化，這是一種新的融資途徑，到目前為止，主要是信托和真實銷售這兩種基本的運作方式。兩種方式各有優缺點，現在我國使用較多的為信托模式。

(二)租賃業資金來源的特點

1. 金融租賃業獲得政府的大力支持。在發達國家，政府為了促進本國的經濟增長，大力倡導和扶持金融租賃業的發展，在政策方面給予了大力支持，通過直接補貼和各種低利率的方法使得金融租賃業取得良好的發展。

2. 金融租賃業與銀行展開充分的合作，使得資金來源變得格外充足。在發達國家，大多數的金融租賃公司都具有和銀行合作的傳統，且很多規模較大的租賃公司都具有銀行背景，隨時可以獲得銀行的支持。與銀行展開合作成為租賃業發展的首選途徑。當金融租賃公司與銀行展開合作之后，金融租賃公司的資金鏈就可以保持足夠大的穩定性，不會出現資金斷流的局面，這就使得金融租賃公司的業務可以盡可能地擴大，同時銀行在與金融租賃公司的合作過程中，也可以使得自身資金得到優質的投資。

3. 加速折舊使得金融租賃公司的成本越來越少。由于金融租賃公司的業務屬于投資行為的一種，同時受到美政府政策的支持，享受著各種政策及稅收方面的支持，規定金融租賃公司可以將每一年這項所產生的稅收予以免除，這就使得金融租賃公司所面對的稅收壓力大大的降低，同時金融租賃公司通過此項政策還可以將原本自己該承受的稅收轉移給承租方，為自身發展減輕壓力。

五、中國融資租賃的發展對策

中國金融租賃業的發展只有短短的三十年，隨著市場環境的改變及自身的不斷調整和變革，目前我國的金融租賃業正處于一個發展的關鍵時期。但是，目前我國的金融租賃業的發展也面臨著許多的問題，因此需要重視并解決。

(一)完善融資租賃領域相關法律法規

金融租賃行業要想獲得良好的發展，就必須具備完善的法律法規，法律法規可以優化金融租賃業的行業發展環境，為金融租賃業的發展給予政策上的支持。發達國家的金融租賃業之所以可以獲得如此好的發展，離不開國家法律的支持。所以，需要強化政府職能，為金融租賃業的發展創造良好的法律環境。

(二)完善融資租賃領域政策扶持體系

一個國家要想發展金融租賃業務，單靠企業的努力是遠遠不夠的，還需要政府的大力支持。中國金融租賃業的發展時間較短，各方的資金來源還不完善。所以需要政府采取相應的措施支持金融租賃業的發展。政府可以通過減輕金融租賃企業的稅收負擔，為金融租賃企業創造更加便捷的融資環境來支持金融租賃業的發展。

(三)建立融資租賃人才培養體系

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[4]王立軍.商業銀行國際貿易融資及風險控制[M].對外經濟貿易大學出版社，2006，（3）.

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第二種融資方式是銀行承兌；

第三種融資的方式是直存款；

第四種是大額質押存款；

第五種融資的方式是銀行信用證；

第六種融資的方式是委托貸款；

第七種融資方式是直通款；

第八種融資方式就是對沖資金；

第九種融資方式是貸款擔保.

在這么多的融資方式中，往往需要起草一個項目融資計劃書，這類計劃書主要是向銀行等金融機構借款時需提交的文件，項目融資計劃書基本格式一般分以下部分：

1. 項目的經營對象和范圍

2. 投資規模

3. 所需要的融資服務的規模

4. 建設周期

5. 項目收益的主要來源（這部分要詳細可信）

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（一）任何行業都是有風險的，以信用為核心的金融體系更是如此。金融機構在發放貸款以后，由于種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時有發生。為盡可能減少因此發生的損失，銀行便將某一時期或某一類應收未收的貸款項目進行捆綁（即不良金融資產包）出售，將債權讓渡給愿意承接的單位或個人以取得一些收益。在債權轉讓的過程中，隨同貸款合同產生的抵押權同時轉移。承接不良資產者可能將該資產包直接轉讓出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照資產包中的項目，逐個行使債權人權利，催收本息以及對抵押物進行處置。這就是不良金融資產包的基本含義。

（二）關于抵押，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第三十三條做出了規定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物?！?/p>

該法第三十四條還規定，可以抵押的財產包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物等。

二、相關法律規定

金融資產包購買人對抵押的不動產進行處置過程中，受到國家法律的保護和約束。這主要是《物權法》和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）

（一）《物權法》的相關規定

我國《物權法》的相關規定主要有：

1.保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

2．抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

3．抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

4．債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

（二）《擔保法》的相關規定

我國《擔保法》做出了與上述《物權法》相同的規定，同時進一步做出如下規定：

1.訂立合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

2．債權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

3．債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。

三、處置抵押不動產的基本形式及分析

（一）根據以上對基本含義和相關法律的了解，我們發現在處理抵押不動產時能夠采取以下五種方式：

1.由債權人監督債務人處置所抵押的不動產，以其收入清償債務。

2.債務人委托債權人代為處置所抵押不動產。

3.債權人與債務人協商，將債務人所抵押不動產轉讓給債權人。

4.債權人向法院申請，強制拍賣抵押不動產，并以拍賣所得優先償還債權人。

5.債權人向法院申請，要求取得債務人所抵押不動產所有權。

（二）綜上所述，對處置抵押不動產可以得出以下幾點認識

1.在資產包出售過程中，是債權人的變更，其他債權債務關系包括抵押關系是不變的。因此，無論是發放貸款的金融機構，還是通過競買取得債權（包括附帶的抵押權、擔保等）的單位和個人，并不直接或必然地獲得抵押物，而是取得債權人身份及于抵押物的優先受償、提訟等權利。

2.購置資產包的人要取得其中一項借貸關系中抵押物所有權，只有兩個途徑，一是與債務人達成以抵押物抵償債務協議，同時解除雙方的債權債務關系；二是通過向法院，由法院裁定抵押物歸債權人所有，雙方債權債務關系同時消滅。因為抵押作為合同的一部分，按照法律規定不能與借貸合同分離。同時已抵押的不動產不能夠發生所有權轉移，所以發生抵押不動產轉移給債權人的行為，必然與借貸關系的消滅和抵押關系的解除相一致。

3.分清物權的具體內容。傳統的所有權，一般來說包括占有、使用、處分、收益等四項權利，這四項權利是可以分離的。例如出租過程中所有人（出租人）出讓使用權從而獲得租金收入這樣的收益權。隨著社會的發展，像社會分工一樣，所有權的具體內容越來越豐富，從而逐步擴大完善到了物權的范疇。若干個人可以在同一物品上各自擁有不同的物權，形成錯綜復雜的經濟關系，因而產生了終極所有權的概念。營業稅法規對不動產的征稅范圍，限定為銷售不動產所有權、永久使用權和有限產權。這里的幾個概念要做理論的分析很難說的清楚，但與抵押的概念和相關法律規定結合起來，可以明確的是如果債權人沒有支付或約定支付相應的對價，就不是一種銷售行為。而是一種單方面的行為。債權人對抵押不動產所作的相關安排，是否構成銷售行為，一看有無買賣雙方的意思表示；二看有無交易的對價（即屬于有償或應被視同有償）；三看有無可能，有無法律上的障礙。

四、營業稅處理建議

通過以上分析，筆者對處置不良金融資產包中的不動產活動的基本結論是：

（一）從債務人（借款人）來說，毫無疑問，發生了銷售不動產行為，不論是按照債權人意圖出售給第三方，還是直接出讓給債權人，都必須繳納銷售不動產營業稅。

（二）對金融機構來說，其打包出售不良資產的行為，是一種合同主體的變更行為，目前還不屬于營業稅征稅范圍。對此，已有明確的文件規定不征收營業稅。

（三）對購買不良金融資產包后進行轉賣，或是拆包重新整理轉賣的，同樣按照上述第（二）點辦理，不征收營業稅。

（四）對于直接處置抵押不動產的行為，應做具體分析：

1.對于第三條第（二）款第2項中表述的情況，即取得債權的人與債務人達成消滅債務關系以不動產抵債的，或是通過法院定消滅債務關系以不動產抵債的，不論是否辦理房產證（包括土地使用權證）過戶手續，在債權人轉讓該不動產時，都應繳納營業稅。

2.對于債權人取得債務人同意（委托）將不動產交拍賣機構拍賣的，或是債權人向法院后由法院委托拍賣機構拍賣的，屬于債務人直接向終端客戶銷售不動產的行為，通過購買金融資產包而成為債權人的單位和個人以及法院、拍賣機構，都不構成銷售不動產行為，不是銷售不動產營業稅納稅人。

3.對于債務人在債權人監督下，或按照債權人的意圖出售不動產，所得收入歸債權人所有的行為，對債權人來說是采取催收方式收回債權，沒有發生銷售不動產行為，與上述第2點屬于同一性質。

（五）合理確定營業額

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二. 公司的宗旨和目標

三. 公司目前股權結構

四. 已投入的資金及用途

五. 公司目前主要產品或服務介紹

六. 市場概況和營銷策略

七. 主要業務部門及業績簡介

八. 核心經營團隊

九. 公司優勢說明

十. 目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還

十一. 融資方案(資金籌措及投資方式及退出方案)

十二. 財務分析

1. 財務歷史數據

2. 財務預計

3. 資產負債情況

第二部分 綜述

第一章 公司介紹

一.公司的宗旨

二.公司簡介資料

三.各部門職能和經營目標

四.公司管理

1. 董事會

2. 經營團隊

3. 外部支持

第二章 技術與產品

一.技術描述及技術持有

二.電動模型產品狀況

1. 主要產品目錄

2. 電動模型產品特性

3. 正在開發/待開發產品簡介

4. 研發計劃及時間表

5. 知識產權策略

6. 無形資產

三.電動模型產品生產

1.資源及原材料供應

2.現有生產條件和生產能力

3.擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力

4.原有主要設備及需添置設備

5.電動模型產品標準、質檢和生產成本控制

6.包裝與儲運

第三章 電動模型市場分析

一.市場規模、市場結構與劃分

二.目標市場的設定

三.電動模型產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響電動模型市場的主要因素分析

四.目前公司電動模型產品市場狀況，電動模型產品所處市場發展階段(空白/新開發/高成長/成熟/飽和)電動模型產品排名及品牌狀況

五.市場趨勢預測和市場機會

六.行業政策

第四章 競爭分析

一.有無行業壟斷

二.從市場細分看競爭者市場份額

三.主要競爭對手情況：公司實力、電動模型產品情況

四.潛在競爭對手情況和電動模型市場變化分析

五.公司電動模型產品競爭優勢

第五章 市場營銷

一.概述電動模型營銷計劃

二.電動模型銷售政策的制定

三.電動模型銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務

四.主要業務關系狀況

五.電動模型銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

六.促銷和市場滲透

1. 主要促銷方式

2. 廣告/公關策略、媒體評估

七.電動模型產品價格方案

1. 電動模型定價依據和價格結構

2. 影響電動模型價格變化的因素和對策

八. 電動模型銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。

九. 電動模型市場開發規劃，銷售目標

第六章 投資說明

一.資金需求說明(用量/期限)

二.資金使用計劃及進度

三.投資形式(貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等)

四.資本結構

五.回報/償還計劃

六.資本原負債結構說明

七.投資抵押

八.投資擔保

九.吸納投資后股權結構

十.股權成本

十一.投資者介入公司管理之程度說明

十二.報告

十三.雜費支付

第七章 投資報酬與退出

一.股票上市

二.股權轉讓

三.股權回購

四.股利

第八章 風險分析

一.資源風險

二.電動模型市場不確定性風險

三.電動模型研發風險

四.電動模型生產不確定性風險

五.電動模型成本控制風險

六.競爭風險

七.政策風險

八.財務風險

九.管理風險

十.破產風險

第九章 管理

一.公司組織結構

二.管理制度及勞動合同

三.人事計劃

四.薪資、福利方案

五.股權分配和認股計劃

第十章 財務分析

一.財務分析說明

二.財務數據預測

1. 銷售收入明細表

2. 成本費用明細表

3. 薪金水平明細表

4. 固定資產明細表

5. 資產負債表

篇10

部門領導的悉心關照和同事的熱情幫助鼓勵并激勵了我，也讓我這個初來財務部工作的新人盡快的融入了自己的角色，完成了角色的轉換。隨著不斷地向領導和同事學習請教，我了解了財務融資工作在公司整個運轉過程中的重要性和必要性，也了解到自己作為其中一員承擔著的責任，更明確了要潛心學習、踏實做事、不斷提高的自我要求。

從最初的一無所知開始，逐步在為各個融資項目準備相關資料中了解公司的情況和各項目所需資料、流程、如何與相關業務人員聯系等，再到自己親自去負責某一個小的分解項目，如開戶、押匯等，在不斷的學習和實踐中，我也逐漸的積累了相關方面的經驗和技巧，得到了鍛煉與提高，當然其中也有許多有待完善和繼續提高的方面?？偟膩碚f，主要總結為以下幾個方面：

1、融資項目方面工作情況。

從來到財務部開始最先接觸的工作就是為銀行提供公司相關資料這一項工作。在準備資料的過程中，我逐漸學習到了相關融資項目所需何種資料、流程等，也在準備過程中了解了公司的基本情況，熟悉了本部門的同事和各位同事的基本分工。在配合老同事的同時，虛心請教，不斷學習，將工作流程、所需資料、時間安排、交流溝通、資源調配等方面工作記錄在日志中，深印在腦海里。

例如最基礎的開戶工作，自第一次跟隨同事在交行開戶起，三次開戶后，綜合各銀行要求，我便牢記了開戶所需資料、流程、開戶過程中可能遇到的困難和相應的解決方案，以及歲開戶資料的歸檔、賬號的保存等后續工作，這一期間共計在近十家銀行順利開立一般結算戶及保證金戶、外幣戶等近三十個。

2、領導臨時交辦工作和配合其他同事工作情況。

對領導臨時交辦的工作任務，我以一絲不茍的精神和飽滿的熱情去對待，力爭及時、高質量的完成。剛進入財務部時，領導交給我翻譯豐益集團財務報告的任務，由于這份報告專業程度很高，對我也是有一定難度的，我克服了翻譯過程中的困難，盡可能的多占有資料、多渠道的了解相關信息，終于及時的完成了報告的翻譯和重新制作工作。之后的與馬來西亞長青集團rise項目報告的翻譯和重新制作、十一期間為各銀行送禮品油等領導臨時交辦的任務，我都以十二分的熱情積極投入，努力完成。

在配合其他同事方面，由于我們這個團隊本身就有很強的凝聚力和整體性，良好的團隊氣氛使得彼此之間的溝通和交流十分順暢，使得我們的配合十分的默契。無論是為同事提供資料、報表還是為同事分擔臨時工作任務等都做到熱情投入、全力配合。

3、內勤和資料保管方面工作情況。

內勤方面的工作十分的瑣碎，要求細心和投入，我在接手這一工作后，也不斷以這樣標準來要求自己，盡最大努力配合同事更好的開展工作。資料保管方面，按照領導要求，對發生的融資項目及時要求材料歸檔，與相關項目負責人主動及時聯絡，并將詳細的資料歸檔情況記錄在冊。

在新的一年里，面對著新的工作要求和公司發展形勢，我們財務融資工作有著更重大的責任和使命，我們不僅僅是滿足公司發展，更要從部門努力主動推進公司發展，而分解到我們每一個部門員工，我們也面臨著新的任務和挑戰，但挑戰也是機遇，我們只要在新的任務和要求下更嚴格的要求自己，不斷成長提高、不斷充實自己、不斷迎難而上，也會獲得更大的提高和收獲。

面對巨大的壓力，我們并不能坐以待斃，應該積極的發揮我們的主觀能動性，銳意創新，集思廣益，在嚴峻的信貸緊縮情況下，不僅仍要保證集團發展所需要的資金支持，更要迎難而上，創造新的貸款額度，為集團整體發展做出更大貢獻。

首先，著眼于集團長遠的發展，我們必須在如何看待最近的信貸緊縮這個問題上明確方向，面對當前錯綜復雜、一日千里的經濟形勢，我們要進行多方面的解讀和認識，把握住問題的關鍵和最本質的內容，避免被表面現象影響我們的判斷，并根據集團自身的發展情況制定出適宜我們自己的融資策略。

盡管監管層踩下信貸急剎車，部分商業銀行重啟擱置一年的貸款額度審批，但并不意味著我們無資可融，無款可貸，因為監管部門對銀行貸款按月實行額度控制，超過額度就放不起來，所以一旦貸款額度用光了，不管什么貸款都發放不了。但這并不意味著銀行放貸政策的改變，等到下個月或者下個季度，銀行有了新的貸款額度，就又可以發放貸款了，只要在下一波的放款時限內抓住機會，事先做好充分的準備，與銀行方面進行充分的溝通，憑借我們自身強大的實力、以往良好的信譽和對銀行的優異回報率，我們還是能創造出很大的新增貸款額度的。

作為銀行來說，也是要保證自己的生存和發展的，即使監管部門要求嚴格，但出于自身的考慮，對于像我們集團這樣的重點客戶，還是要想辦法增加新增貸款發放空間的，或者是直接申請額度，或者是通過開發新產品、新業務間接增加額度，因此我們要認清形勢，分門別類，對可以盡量爭取的銀行盡最大努力爭取。

總之，我們沒有必要對暫停放貸過于恐慌。只要敢于創新融資思路和方法，做好自身融資準備，通過以下幾點，我們一定能夠的實現任務目標：

第一、目標，明確分解任務，確定工作導向。方向比努力更重要，有的放矢才能讓我們在工作中找到自己真正要努力的方向。以我們融資團隊為例，各小組今年的分解任務就是每組新增流動資金貸款3000萬，新增貿易融資1.7億，實現700萬元理財利潤。只有明確了這一工作目標和工作方向，才能在更高的層面統籌規劃，理清思路，為實現這一工作任務打好基礎。

第二、蓄勢，夯實自身基礎，做好融資準備。促進自身融資條件的完善，夯實融資基礎，從企業發展的長遠考慮做好增資、審計、評估、年檢、開立新戶、企業間網絡關系梳理等基礎工作，時刻準備進行新的融資項目，才能新的融資機遇出現時能第一時間占據資源，為企業的長遠發展蓄勢。

第三、合作，加強溝通交流，展現企業實力。通過我們將集團的實力和發展前景展現在銀行面前，在當下政策導向下，銀行會更加慎重選擇貸款對象，傾向于規模大、盈利能力強、風險小的大企業，這些對我們也可以說是一個機遇，憑借集團本身的強大實力和資金密集型的特點，產業鏈完善、風險意識強、長期良好的合作關系、較高的回報率等都是我們在與其他融資競爭者競爭的閃光點。適當的自我推銷和展示是集團發展必不可少的工具。