導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的1篇房地產企業開發成本核算研究，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

一、緒論

（一）寫作背景及寫作目的。房地產業隨著我國加入WTO后對外逐步開放，某些國內集團公司（如萬達、萬科、世貿等）的全面擴張以及大量具有融資能力或強大資本實力的公司（如新鴻基、和記黃埔、亨德森等）的涌入使得房地產市場競爭變得越來越激烈。在相同的條件下，當未來的銷售價格不清楚或只能估計銷售價格時，唯有成本控制更為成功的公司方能在土地競拍獲得領先，可以獲得土地使用權和開發權，成本控制無效的公司將被市場拋棄。隨著房地產利潤微薄的時代來臨，開發成本控制的必要性日益凸顯，節省成本可以釋放利潤空間，也有利于市場規模和競爭。從微觀角度出發，房地產開發公司成本控制的研究對房地產開發公司加入地塊的爭奪，釋放利潤空間，制定合理的銷售策略，贏得市場角逐具有重要意義。

（二）文獻綜述。從20世紀末開始，房地產行業在我國迅速發展，成為驅動經濟發展的重要動力。房地產行業競爭壓力加劇，如果房地產企業想要在競爭中處于上風，就必須降低開發成本并加強成本控制。蔣欣怡（2017）在《房地產開發成本控制》中提到目前房地產開發企業對成本的控制制度還不夠完善，存在成本大效益低的問題。張瑞坤（2020）在《房地產開發企業成本核算問題研究》和武曉娣（2018）在《房地產企業成本核算存在的問題及對策》中從企業自身的角度出發做出了深度剖析，比如企業核算制度不健全、缺乏統一的成本分配和歸集以及內部控制存在缺陷等等，并針對問題提出相應的解決方式。錢玲（2017）在《我國房地產企業稅收籌劃中存在的問題及對策》中闡述房地產企業在“營改增”后面臨更復雜的稅務問題，以及如何才能合理進行稅務籌劃減輕企業稅負，降低涉稅風險，增強企業競爭力。

二、房地產企業開發成本概述

（一）房地產企業開發成本主要構成。房地產企業在開發建設和經營所消耗的一切花費稱為成本和費用，包含了生產活動中所發生的各種勞動耗費（物化勞動和活勞動的耗費）。其中，開發成本是指開發現場發生的各項耗費，包括土地受讓金、征地拆遷補償費、前期工程費用、建筑安裝工程成本、基礎設施建設費、公共配套設施費及為進行現場管理發生的各項開發間接費用。1、土地費用。包括土地受讓金、征地費、耕地占用稅、安置補助費，還有因取得房地產開發用地的使用權產生的建筑物拆遷補償的凈支出、搬遷費、農作物補償費等；還包括向政府部門繳納的大市政配套費以及向當地市政公司繳納的紅線外（建設場地外）道路、自來水、電力、燃氣、供熱、通訊等的建設成本。2、前期工程費用。房地產企業在進行開發建設前期準備階段產生的費用，包括對項目展開技術經濟詳細剖析的費用、勘察費、測繪費、行政報建費、七通一平費用等。3、建筑安裝工程成本。其是施工期間消耗的生產成本，包含了房屋建筑和設施設備安裝成本，簡稱建安成本。建安成本一般按單位工程計算，分別按材料費、人工費、機械使用費、其他直接費及間接費等成本項目列示。對房地產企業而言，建筑安裝是一個非常重要的過程，前幾年工程事故頻頻發生，引起了國家的高度重視。因此，保證房地產企業的施工安全是非常重要的，在房地產企業的開發成本中，建筑安裝工程成本占有較大的比重。4、基礎設施費。包括在開發社區的建筑和工程圖紙預算未囊括在內的，能夠保證居民永久使用的道路；自來水、供電、燃氣、熱力、排污、通訊、電視等相關設施的購置、管線的鋪設；項目周圍的圍墻、園區大門、監控工程以及環衛、綠化等工程發生的支出。5、公共配套設施費。包括開發小區中用于非營利性或非有償轉讓的公共設施支出，如開發小區內消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設施以及中心公園、環廊、涼亭等工程的支出。6、開發間接費用。其是在房地產公司組織管理下于項目建設中產生的各種開支，包括開發場地管理人員的職工工資、建筑及附屬設施設備的損耗、現場辦公費、用水用電、勞保費、項目貸款利息費用和安置拆遷居民周轉使用房屋的攤銷等。

（二）房地產企業開發成本核算的重要性。開發成本控制是房地產企業的內部職能，對于企業在愈發激烈的競爭中存活下來，乃至獲得市場領頭羊地位都具有重要意義。在房地產行業利潤微薄的時代背景下，控制開發成本的重要性或許比規模效應更具戰略意義。我國房地產行業市場存貨過剩不僅是由于宏觀經濟體系因素造成，還在于其價格形成機制。如果降低商品房的銷售價格，在經濟法則下將對疲軟的樓市產生刺激作用。開發商多年來無法降低價格的主因之一便是對開發成本把控不足，使得其成本長期高企。從宏觀角度看，研究房地產開發成本管理優化調整成本結構，有利于土地資源開發整合提升產品競爭力，對化解房價泡沫化，對國民經濟健康發展具有長遠的意義。歷經20年的快速發展，房地產行業的暴利已成為過去式。隨著政府不斷加大調解和管控力度，糾正規范資本市場，對流入房地產市場的資金進行控制，讓高杠桿房企在資本市場的融資空間被壓縮，促使房地產企業漸漸著手步入精細管理的發展道路，需要腳踏實地地控制好開發成本，提升內部管理能力。高效的開發成本核算方法有助于降低企業稅負，提高企業管理效率。由此可見，開發成本核算的好壞對于房地產企業的經營情況有著至關重要的作用。

三、房地產企業開發成本核算過程中存在的問題

（一）開發成本核算對象的設立具有隨意性。房地產企業進行開發成本核算的首要環節是確定核算對象，這確保了開發成本會計核算的質量。一方面房地產開發項目資金壓力大、開發周期長，一般都會采用分期開發的方式，開發業態也是多樣化，開發成本核算對象可選擇性較大；另一方面當房企核算開發成本的時候，并不是所有企業都能夠將全部成本涵蓋的對象考慮全面。因此，在分配開發成本核算對象上，就會出現一些不容忽視的漏洞。由于開發成本核算對象的確定具有一定的復雜性，在實際劃分中容易出現過粗或過細的情況，核算對象劃分過于粗糙，工程項目的實際成本與核算結果會出現誤差，加大成本分析控制工作的難度；若核算對象劃分過于細致，則會增加會計核算的工作量，核算成本也隨之提高。任何核算方式都不是萬靈妙藥，其價值還取決于環境條件。和其他類型企業不同，房地產行業的產品覆蓋范圍較廣，包括商業廣場、辦公樓、別墅、小區、景區等，所以房地產的開發成本核算十分復雜。然而，我國房地產業一直未對開發成本核算范圍和對象做出明確規定，各個房地產企業根據自身性質進行核算對象劃分，再加上要求日益嚴格的環保施工條件等因素使得成本歸集工作難以統一標準。

（二）開發成本核算的分配方法不明確。房地產開發成本核算過程，是在確定成本對象基礎上，合理地進行成本歸集和分配的過程。因為房地產企業開發成本關聯到多方面內容，所以在開發建設的過程中統統要各種費用來支持。雖然有房地產行業會計準則作為引導，然而開發成本核算問題十分龐雜，在工作過程中可能會不斷出現新的問題，所以形成了多種開發成本分攤方式。如土地費用包含土地轉讓費和繳納的稅費，應當用占地面積法和建筑面積法進行分攤；前期工程費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用的分攤原則：可售建筑面積法、占地面積法；建筑安裝工程成本的分攤原則：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數建筑面積分攤法。面對如此多種的分攤方法，很多房地產企業在進行開發成本分攤工作時缺乏一定的規章制度，進行相關數據處理時，無法保持統一性，導致財務人員出現歸集差錯，成本分攤不恰當，造成成本核算數據失去精準。特別在涉及項目融資和配套設施費用時，一旦采用不統一的歸集標準和不恰當的分攤方式，就會使得企業的歸集流程混亂造成核算成本失真。譬如有產權的地下車位開發成本分攤問題，因地下部分不算入計容面積，因此如果土地成本采用計容面積去分攤就不會分攤至地下部分，如果按照可售面積去分攤就會分攤至車位部分，而目前很多地方出現車位銷售價格過低銷量過慢的情況，不同分攤方法由此會帶來階段性結轉成本時的利潤差異。核算成本分攤不合理必然會導致數據不真實，實際成本結轉不準確，影響納稅清算與繳納，產生一定的稅務風險，并且這種風險是普遍存在的現象。

（三）開發成本核算周期較長。產品成本核算通常以月或生產周期來劃分，房地產企業的開發周期從規劃立項到物業交付，少則幾年，多到十幾年，唯有根據生產周期來核算。加強成本核算管控是房地產企業提升經濟利益的有效方式，不同核算周期的劃分影響著企業經營利潤和應交稅金。房地產開發項目的核算周期相對清晰，竣工結算可以在項目竣工驗收后進行，但社區配套設施建設經常延誤，影響了工程的結算。企業成本核算工作必須始終圍繞生產周期開展，以準確計算企業的實際經營利潤，從而分析評價企業的發展狀況。然而，由于房地產企業的特殊性，部分項目竣工后并未完成相應的開發，也無法開展成本核算及清算工作，加之有的區域缺乏完善的公建設施配套，阻礙了開發成本核算的有效運行，進而影響了企業發展。例如：港中旅成得（杭州）置業有限公司杭州丁橋（城仕公館）項目預計于2016年5月上旬完成竣工驗收，后來因市政道路排污系統未驗收，造成丁橋（城仕公館）項目排污系統也無法通過驗收，排水許可證、供水系統、衛生防疫驗收、消防試水驗收、環保驗收等也無法辦理；另外丁群路延伸段（7號路）電纜溝尚處于施工階段，導致丁橋（城仕公館）項目無法按時通電，還影響后續消防、工程、電力、市政、規劃驗收及小區主出入口道路交警驗收等工作的進行，這些因素都直接導致丁橋（城仕公館）項目無法進行相關項目驗收，導致項目無法按照原定計劃辦理竣工結算，妨礙了成本核算進程，使得企業會計核算工作無法提供最為真實可靠的利潤數據。

（四）開發成本核算人員素質參差不齊。房地產企業核算人員的傳統成本核算理念尚未徹底扭轉，良好的現代企業成本管理理念仍然有待樹立，開發成本核算人員專業水平較差，導致企業開發成本核算賬目混亂，項目開發的賬面成本不能反映真實成本。開發成本核算工作需要跟計劃、工程、物資、設備、財務等工作互相協調，開發成本核算人員能力不達標、知識面窄、對其他部門工作了解不充分，造成開發成本核算的精度大幅下降，核算過程中遇到的各種狀況難以妥善處理。源于行業的獨特性，房地產公司的開發成本核算人員不僅要熟諳會計知識，熟悉施工流程，同時還要具備一定的判斷能力以及其他各種知識方能滿足企業的發展需要。許多房地產公司的會計人員來源復雜，專業素養較低，思維僵化欠缺拓寬知識面的主動性，因循守舊，導致成本管理水平低下。再而企業自身缺乏對核算人員持續進行系統培訓的計劃，當核算人員離職后，新入職人員個人能力無法及時跟上，進而使得整體核算水平每況愈下。

四、房地產企業開發成本核算問題解決對策

（一）制定開發成本控制措施，明確開發成本核算對象。房地產行業需要更為細致、完整的對成本核算對象進行劃分確定，以此來為企業事前的成本控制提供基礎。因此，房地產企業應針對各類項目中具體的成本項目制定相應的管理規范，明確企業各個階段、各個經營方向的主要成本核算對象，同時結合各項目的具體特點，明確開發成本核算中的項目工期及各階段涉及業務所消耗的成本，深入分析不同模塊產生的主要成本、附加成本和成本周期，制定全面、完善的規章制度。依照項目的實際情況制定管理需求，確定費用主體責任，在稅收清算及成本核算的需求下明確規范項目開發成本核算對象。

（二）統一成本歸集分攤制度，完善成本核算管理體系。目前，我國很多房地產企業對全面的開發成本管理缺乏深刻的認識，對成本歸集和分攤問題都沒有制度化，而且國家法律對此類問題也僅有一個大范圍的要求，因此房地產企業要及時完善開發成本分攤制度，對成本管理進行統籌指導。企業應詳細調研、控制各開發項目不同階段的開發成本使用情況，結合企業自身開發項目的特點，合理制定相應的開發成本分攤制度，利用企業的各類資源將開發成本核算納入到整個項目工作的全過程，提升開發成本數據準確性。在科技高速發展的今天，開發成本核算應在制度要求范圍內合理高效地使用共享機器人模式進行核算，利用智能系統幫助企業進行成本核算工作，進而有效提升成本核算準確性以及工作效率。企業應根據自身開發成本核算制定相應的成本核算制度，依照法律法規令成本核算工作從制度到流程逐一規范化，保證成本核算信息的真實性和可靠性，為企業貢獻更具價值的決策信息。

（三）合理估計項目完工進度，確保結算成本完整可靠。因為核算進程的時點存在差別，真實的成本無法在賬面得到反映，難以準確計量，使得房地產公司必須按照進度表定期調整估算成本，以便賬面成本數值和項目同步。影響項目竣工的因素眾多，極易導致項目拖延影響核算周期。因此，在項目尚未完全竣工之前，可先行通過設置“預提費用”科目，將預算支出費用計入開發成本，提前著手相應的結算工作。等到工程竣工結算時，再按照實際支出進行項目總成本調整，以此來固定成本核算周期，提升核算效率。已經完成但尚未結清的，應當估算持續到結算日期之間的開支并作為開發產品成本的構成基礎。項目結算后，根據結算差異將其包含在對應的成本對象中，從而讓成本更加完整、準確。

（四）增強核算人員專業素質，提高企業財務管理水平。第一，招聘會計核算人員時擇優錄取，側重考核成本管理執行能力；第二，采用以老帶新的方式，使新人能夠快速適應工作要求；第三，結合企業實際情況以及財務人員的實際需要，多組織財務人員到各部門考察學習，了解其他部門的日常運作；第四，每隔一段時間安排財務人員培訓，制訂詳細的方案，并對培訓環節加強控制，系統提升專業知識。綜上所述，房地產開發成本核算貫穿了整個開發周期，是一種動態過程。經過判斷分析其進程特點，并采取切實可行的控制辦法強化每一步的成本控制，達到成本管控效果。成本管控措施嚴謹恰當有助于企業控制開發成本，具有提升公司整體競爭力及其經濟效益的重要作用。企業應采用多種手段提高開發成本核算的準確性、及時性、完整性及合規性，最大限度地為企業節約成本，降低企業稅負，保證企業可持續健康發展。

主要參考文獻：

［1］武曉娣.房地產企業成本核算存在的問題及對策［J］.中國市場，2018（30）.

［2］洪文燕.房地產成本的歸集與分攤［J］.財會學習，2020（17）.

［3］張茜，向璐.房地產開發企業成本會計核算問題探析［J］.現代營銷，2019（08）.

［4］張瑞坤.房地產開發企業成本會計核算問題研究［J］.中國市場，2020（13）.

作者:劉志峰 單位:佛山市南海區水利投資建設有限公司