導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產項目總結，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

xx年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產策劃人的工作思路，重新總結工作經驗，一級地產市場的高標準、嚴要求；一級地產市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細節關注度等都是二級市場要借鑒的經驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產從業人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態的考驗，一個對地產行業是否動搖的考驗，10年地產從業人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項目在10年度銷售業績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：

其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領導齊心協力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關鍵，在樓市不穩定之時，心態也是戰勝市場的關鍵。

其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產品，錦繡御景苑項目是荔城公認的外立面最漂亮的社區，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細琢，經典無限；當然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風景如畫。

錦繡御景苑項目推廣回顧：

錦繡御景苑項目經過近3年的開發，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調整推廣策略，調整推貨思路。

期數

推廣名

廣告主題語

推廣方式

效果評估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺、增城日報

首期開盤通過線上線下多種推廣方式進行推廣宣傳，在xx年5月引領荔城樓市焦點

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開盤是以產品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標準來塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開盤不但是御景苑產品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區才是真正的精品社區，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風景之上

影視、短信

4期是洋房產品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一

“實踐是檢驗真理的唯一標準”，那么地產樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標準”只有市場才有話語權，市場認可的產品、認可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。

08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規的現場物料包裝，從細節入手，體現精品社區的細節，過程精品打造結果精品。

其二：銷售宣傳資料的準備，及時無誤的準備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標客戶群發送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。

篇2

一、 生產任務完成情況：

1、開發項目： 2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：

此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

2、工程分包：

由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監理公司：

監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業形象：

一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：

一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計： 7、成本控制：

隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

8、與政府各部門的關系處理上：

9、管理上：

管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2011年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。

在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。

篇3

一、 生產任務完成情況：

1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。

8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。

2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個年度之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。

2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機不可能永遠的持續下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現在的工作，將我的工作做到最好的！

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篇4

1、引言

隨著我國經濟技術的發展，房地產建設也進入了一個高速發展的時代。各個城市出現了許多新建房地產工程項目，為城市人們的生活和工作帶來了方便。但是，隨著人們對居住環境的重視，這些工程項目的質量管理也成為人們普遍關注的問題。在進行房地產項目開發中，房地產項目施工界面管理時非常重要的一個方面，不僅影響著整個房地產工程的施工質量，還關系著房地產項目的成本控制。在房地產項目開發中，大量的協調、管理工作都集中在項目的施工界面上，項目管理工作者必須采取全局性的管理措施來加強施工界面管理，在保證房地產項目的質量和安全基礎上，最大限度的節約建設資金，控制建設成本，為建設更好更優質的房地產項目而努力。

2、房地產項目施工界面與成本綜合管理

在現代房地產項目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進行房地產項目施工時，大量的協調管理工作都集中在界面上，測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術、經濟、合同等多方面，因此，房地產項目管理者要積極的進行各個方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗點和控制點的設置正常。另外，房地產項目施工界面的管理和項目成本控制是息息相關的，施工界面管理的好壞影響著項目成本的高低。在房地產項目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項目的質量，還能很好的控制項目成本，為房地產開發商提供更好的監管手段。

2.1房地產項目施工管理

房地產項目施工界面管理主要存在與測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進行相應的管理。房地產項目施工主要包括基礎工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎工程施工階段，建筑地基施工是整個建筑的基礎，建筑物的質量、防震性和強度都是由地基決定的。在地基施工中，現場灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術。混凝土施工技術能很好的保證建筑質量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時，要注意水泥的強度以及水灰比例會對混凝土的抗壓性能產生一定的影響。施工單位要對混凝土的質量和用量要加強檢測，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質量達標。并且，房地產地基修建時，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎型剛預埋、穿墻穿梁套管預埋、設備管線預埋等，要在施工時，設計人員和施工人員要進行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準備。另外，在進行房地產建筑主體結構施工階段時，根據房地產項目的特點和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結構的預埋預留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關鍵工序，不僅可以保證房地產工程的施工進度和施工質量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質量和進度，所以，施工管理者要充分重視房地產項目主體施工與后期各項工程的安裝的配合和協調。

2.2房地產項目成本管理

在進行房地產項目開發建設中，項目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產工程的建設成本，才能為房地產開發者帶來相應的經濟利益，更好的實現房地產項目的社會利益。因此，在房地產項目開發中，嚴格的控制房地產項目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應的房地產開發項目成本管理，能夠更好地進行房地產成本的綜合管理。首先，房地產項目管理者要明確建設目標和建設標準，制定合理有效的建筑原材料采購計劃，做好建筑預概算和建筑工程中采購預算，控制施工中的花費和成本。其次，房地產項目采購管理是整個房地產成本的重要組成部分，不僅關系到房地產項目的成本控制，還關系到房地產項目的安全和質量。項目工程管理者必須嚴格進行項目采購管理，爭取通過正規合法的渠道采購到質優價廉的建筑原材料，只有保證原材料的質量和安全，才能保證建筑整體工程的質量安全。最后，房地產工程管理者要加強房地產施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術強、基本素質好的施工隊和施工人員進行建筑施工，并加強施工管理，在保證房地產工程項目安全和質量的基礎上，盡量節約成產成本，嚴禁浪費和偷工減料的行為發生。房地產項目的成本管理對于房地產企業的經營管理有重要意義，項目管理者和負責人一定要做好房地產項目成本管理，為社會創造更好的社會效益。

3、房地產項目施工界面管理對成本的影響

目前，在我國房地產項目開發管理中，建設單位通常將主體結構封頂作為項目建設中的第一個施工進度控制節點，將室內裝修、電氣安裝等工程作為施工進度的第二控制節點。在整個工程的成本控制而言，主體結構施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進行項目管理，有些單位不按照施工設計圖紙進行施工，甚至隨意更改施工設計，導致施工方案和室內裝修方案大相徑庭，影響了室內電氣安裝和室內裝飾裝修工程的進度。這是房地產項目界面管理中存在風險性最大的問題之一，不但影響了房地產項目的室內裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進程，還浪費了大量材料，嚴重影響了房地產項目施工成本。在進行房地產項目施工時，設計圖紙一定要按要求表示出相應的預埋預留工作，將裝修所需和建筑施工結合起來，以免相互影響，浪費工期，影響成本。另外，在房地產工程項目施工是機電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業的施工承包商在共同合作及基礎上進行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協作，充分考慮到裝飾裝修、消防設施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業的施工界面管理，協調各施工專業隊伍進行有效合理的建設施工，保證房地產項目工程的進度和質量。首先，房地產項目管理者要加強各施工隊伍的招標管理，選擇實力強技術好有保障的專業隊伍進行各專業的施工。其次，在進行施工管理中，要加強各施工隊伍的施工管理，防止施工中扯皮現象和推責現象的發生。再次，在房地產各個專業施工進行中，要合理控制成本，在保證施工質量和施工進度的同時，為企業盈利提供最大的可能。

4、結語

隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產項目開發已經成為城市經濟最主要的組成部分。在房地產工程項目施工界面管理上，施工管理者要加強建筑主體施工、后期室內裝飾裝修以及房地產項目消防以及綠化設施施工隊伍的協調管理，積極推進房地產項目的施工進程和各專業的有效合作，如果在建設中，各專業之間合作施工出現問題的話，必然影響著房地產項目的安全和質量，還影響著房地產項目的成本控制。合理有效的加強房地產項目施工界面管理和成本管理，才能更好的發揮房地產項目的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

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[2]趙霖.房地產項目施工界面與成本總和管理[J].建設科技.2011.（19）

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動態財務管理是財務管理的一種，是資金控制的一種科學方式。動態財務管理通過對未來發展的預期分析，通過模擬總結出未來財務經營與完成目標之間的差距，從而進一步運用財務管理方式規避風險，實現財務指標穩定發展的分析方法。運用動態財務管理方法可以讓企業財務信息受到實時監控。將動態財務管理引入房地產項目的開發與建設管理中，可以提高房地產項目的財務風險可控能力，在全面預算、稅務管理、資本應用管理、制度、流程、團隊管理中趨勢線動態監控。發現問題的前提下，不斷創新管理方法與機制，加強房地產項目的整體財務運作能力，在建設前期確立好建設成本預算、在建設中期通過信息化數據備案與計算能力，提出動態分析方法，幫助房地產項目在建設中期節省額外開支，降低不確定性風險發生的概率，降低建筑成本。在將動態財務管理引入到房地產項目后，實時動態的財務目標與預期目標之間的差距不斷變動，通過管理機制的不斷調整，修正誤差，降低風險，實現企業的財務動態管理目標，創造更大的盈利空間。

動態財務管理：動態成本=意外風險損失+額外支付

動態財務管理的成本投入：總成本-動態成本-預期成本=最低承擔成本

動態財務的經濟收益：經濟收益=建設總款-最低承擔成本

動態財務管理模式的主要在于科學控制房地產項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向加強項目建設合理性，利用動態成本監督的方法控制房地產項目的經濟預算與成本投入，選擇一系列的動態財務指標改善項目投資與建設有效性。利用動態化的調整機制與財務管理模式，提高房地產項目的目標跟進效率，修正預期錯誤，控制可變風險，以此來實現房地產項目的動態化財務管理，實現經濟收益。

二、房地產項目動態財務管理可行性分析

（一）降低房地產項目可變成本帶來可觀價值 房地產項目的開發需要投入相應的建設成本，房地產公司不僅需要投入一定的技術能力，還需要提供創新思維建設創新性的房地產項目。但是這種創新需要更多的成本投入，面對新技術引進與策劃手段的創新，房地產項目可變成本越來越多。利用動態財務管理方法可以實時監控財務數據與成本投入情況，對可控的財務投入成本進行管理，降低了房地產的成本投入。因此，為了節省資本，長期可持續發展，建立長遠的戰略發展計劃，必須從財務戰略的角度尋求真正的發展空間。房地產項目應用動態財務管理已經是時展的特征，也是房地產開發企業適應當前開發項目運作的一種標志。

（二）信息化技術應用解決了靜態財務管理難題 隨著信息化技術的廣泛應用，財務管理也逐步加入了信息化技術，以信息化技術作為基礎支撐，實現對公司內部財務數據的分析與管理，對資本進行控制，實現資本投入的最大價值。在全球經濟發展一體化的背景下，財務管理的信息化發展利用信息平臺或云計算服務能力，就是動態財務管理的體現，為了能夠處理大量的財務數據與預期的運算分析，需要一種強大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統根據不同公司的具體情況與操作環境，確立不同的動態管理分析數據與發展路線。利用現代化的設備與信息網絡程序進行房地產項目的操作，保障房地產項目的有效運行與安全維護，實現房地產項目建設的經濟效益最大化。動態財務管理還節省了房地產項目開發與建設的大量時間成本，降低了建筑材料與建設人員投入的大量額外成本與額外花銷。

（三）動態財務實時評價指標對房地產項目成本優化作用 實施動態財務評價指標，可以有效的優化項目成本，降低投資風險，主要表現在：第一，動態財務評價指標能夠對項目實施過程中個階段的財務狀況進行縱向比較，這與傳統靜態財務評價指標要求兩階段的財務指標必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運用定量處理的評價方式，不同階段的財務指標，所采取的樣本數據一定會有所不同，所以不同階段就會出現不同的采取結果。這樣就會初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運動不一樣的財務評價指標，就一定會給動態財務評價體系帶來一定的影響；如果固定的運用某一階段的財務指標，就會存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財務指標，這也是定量選取法無法應用于動態研究的問題所在。第二，經過長期的研究表明，動態財務評價指標主要還是應該采用定性指標的選取方法。雖然定性指標的選取方法具有一定的主觀性，可能會受到研究人員自身主觀認識的影響，但是與定量指標選取方法相比，還是具有一定的優勢，尤其是在財務指標評價體系構建方面的運用一般都是以定性指標選取法為主，具有深入的研究經驗，并且已經建立了較為完善的評價指標體系，是進行動態財務評價體系指標選取的最佳方法。

三、房地產項目動態財務管理模式構建

（一）基礎信息管理模塊 動態財務基礎信息管理的思路是在房地產項目中，搭建動態信息公布與維護平臺，從信息對稱角度下手解決存在的額外資本投入問題，利用信息平臺降低未知風險發生的概率。開展動態財務管理需要掌握房地產項目具體的詳細內容，如開發投入成本、采購資金明細、建設用地規格、人員配置與單位價格、市場價格變動、風險系數等情況。在相關信息的了解與資料的分類過程中，動態財務管理需要對目標進行明確的規劃與存儲。這樣才能在建設中期與建設后期進行對比，對房地產項目的具體發展制定明確的方案，根據實時管理的需要制定動態信息發展方案，及時調整方案可行性，拓展工程發展進度，實現對資本投入的跟蹤調查。

（二）房地產資金、稅務管理模塊 房地產項目中資金管理與稅務管理占到了非常重要的地位，對房地產項目的建設具有很強的影響力。動態財務管理的開展過程中，主要針對房地產資金、稅務內容進行監控與調整，實時匯總信息，分析信息，總結應對方案。

資金管理的主要內容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執行、日常管理。資金管理是以財務信息結合房地產項目開發的不同階段開展工作，在項目初期主要根據項目的前期投資，開發計劃、資金初始方案做出分析。在動態財務管理活動中及時向股東反饋最新的房地產項目發展詳情，推進房地產項目的發展動力，做好項目融資的各項前期準備工作，并采取一系列措施盡可能的開辟新的融資渠道，建設風險評價機制，針對融資渠道與投資方案進行隨時隨地的風險評價。

在項目具備四證條件后，房地產項目一旦開工建設獲得相應建筑資金后，需要做好款項應用與管理工作，處理好資金在項目建設過程中的應用方向，對項目建設中產生的額外花銷與其他支出進行定位和確認，盡量避免因為人為風險導致的額外支出，安排好各項資金的支付，完善整個工作流程，確保方案的可行性。在結合公司的實際情況、項目開發的進度、資金來源等數據后，提出調整策略，相關部門要建立溝通，實現房地產項目的有序發展與建設。

稅務管理的主要內容是加強稅收的合理性，動態財務管理基于稅收法律政策法規，開展對房地產項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、稅收優惠、開展項目稅務籌劃、規避稅務風險、應對稅務審計、避免稅務風險損失等，實現稅收收益最大化目標。

（三）項目績效與成本管理模塊 房地產項目的績效考核是評判房地產項目建設速度與建設質量的關鍵指標，也是評價工作人員工作能力與建設效率的影響因素。績效評估主要的工作內容在于對項目具體的實施進行評價，從房地產項目建設的初期到完工，主要包含：一是工作內容的動態績效考核，針對房地產建設項目的具體工作信息與建設狀況進行不定期的抽查檢驗、查詢、評估；二是項目綜合性評估，通過對房地產項目建設完工后整體的狀況進行評估，如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等展開評價，給出具體的績效考核指標，量化指標評價每一個房地產項目建設細節。在成本管理中要建立動態成本調查機制，更加靈活地調查研究每一個房地產建設項目中的成本投入狀況，核實具體的成本使用狀況，掌握房地產項目實施中的具體操作流程與信息，動態跟蹤房地產建設人員、物料的成本實際花銷情況，有利于房地產項目建設的穩定發展，及時發現并解決問題，避免風險加劇與額外成本的支付。

四、房地產項目動態財務管理模式運行思路

（一）項目前期準備工作 房地產項目動態財務管理在前期做好充分的準備工作，對房地產項目的整體信息與建設要求、標準擁有全新的了解，掌握房地產項目的發展具體信息，保證系統的有效運行。在房地產項目建設中通過動態財務管理實現資源的相互配合，提高財務管理能力，加強各方面與資源的輔助效果。房地產開發企業盡可能收集全面的財務信息并根據相關資料進行分析總結，對房地產項目建設的預期投入成本情況與實際建設方案進行總結與測評，提出存在的可知風險因素。利用動態財務管理模塊，制定出詳細的資金使用規劃與可行性研究報告等各類項目分析資料的編制，為接下來的工作做好準備。

（二）項目成本分解與核對 在做好前期的準備工作以后，要加強對建設中每一個項目詳細組成部分的成本分解，核對其價格與投入成本的實際差距，找出誤差值并確立導致誤差的直接影響因素。對房地產項目建設中期的項目成本投入進行分解，并且對應各個詳細的采購成本環節，進行資本投入的項目核對，核對每一個項目建設環節的基本因素與成本投入內容。首先就是財務人員要對成本進行分解，根據建設項目內容，按照產品采購、成本投入、實際耗費資本三個關鍵因素，進行核對。在前期發展與規劃中，房地產項目的成本投資需要科學、合理的規劃具體的方案，將各個項目的成本清單進行有序的羅列，將不同階段的建設目標分配給不同的部門去執行并按期完成建設任務，以此作為績效考核的標準。將工作細分，將房地產項目的成本投入進行分解，細化建設目標，便于后期的核對。通過分解工作細節，在有限的時間內可以將信息分配進行點對點的核對，讓部門負責人注意工作細節與工作內容，更好地完成工作，讓財務部門與各負責部門方便及時溝通每一個工作細節，協調工作內容的下一步發展策略。

（三）項目完工情況跟蹤、反饋、調整 房地產項目建設完工后，要根據房地產項目建設的實際背景、實際價值進行全程跟蹤，通過建立信息核對與訪問程序，財務部門要完成各項內容的統一，協調各部門，組織開展房地產項目建設的后期跟蹤、反饋、調整工作。動態財務管理要求財務部門要跟蹤房地產項目中子項目與字母表的執行情況，并做出工作評定，之后會根據項目的實際需要，將這一評定結果反饋給相關的項目實施部門，這樣就能讓有關人員及時了解到這一階段計劃目標的實施效果并做出相應調整。也可以直接向股東給出反饋，通過股東與財務部門的協商，制定新的解決方案，調整子目標、子項目的修整計劃。

動態財務管理的完工項目檢驗，通過動態財務管理，房地產項目的工作內容更顯得清晰有序，工作內容的細化、預期的分析、部門的協調、成本的實時監控、制度與管理的創新都在一定程度上改進了房地產項目傳統的管理模式，讓財務部門更能及時的了解到項目資金使用情況，對成本的投入了然于心，對整體的運作情況更好地配合與調整，實現最大的經濟收益。

參考文獻：

[1]高崎：《房地產開發項目的動態財務管理方法探究》，《投資理財》2012年第10期。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

商業房地產項目后評價起源于美國，并在60年代得到了很大的發展。我國商業房地產項目后評價起步比較晚，但是隨著對后商業房地產后評價重要性的深入了解，商業房地產項目后評價迅速被運用到我國的各行各業。雖然得到了廣泛的應用，但是后評價在商業房地產項目中的運用依然經常被忽略或者只是形式重于內容。如在招商過程中或者項目運行中的各種變更，直接增加項目投資、工期延長等等。正因為這樣，對于商業房地產開發項目，推行項目后評價是非常有必要的，有利于提高開發建設與經營管理水平，增強房地產企業的國際競爭力。

一、商業房地產項目后評價內容

商業房地產項目后評價是在項目建設完成并到達一定設計能力后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。

從商業房地產項目的獨特角度來看，其后評價內容主要有以下幾個部分:

(1)項目決策后評價

主要包括項目可行性研究報告內容與形式是否符合國家有關批復文件、部門的規定,項目決策程序是否符合基本建設程序等；

(2)規劃設計后評價

主要是設計單位選擇;規劃布局與交通的組織；

(3)項目施工后評價

主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價；

(4)項目商業運營后評價

指商業建設項目完成后實際運營情況和預測情況或其他同類經營項目的經營狀況相比較,分析和研究偏離程度及其原因,系統地總結經驗教訓；

(5)項目效益后評價

包含項目經濟效益后評價,社會效益后評價及環境效益后評價。

二、商業房地產項目后評價作用

1.提高項目決策與經營管理水平

商業房地產項目后期的經營與前期的建設同等重要，其運營周期比較長。在項目建設過程中，參與人員眾多，但大多數人都沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過房地產項目后評價，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。

2.指導其它在建或新建項目順利進行

商業房地產的開發要經過一個復雜的過程。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。房地產項目后評價可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險。

3.檢驗前期決策的正確性

在前期決策中，在對房地產項目進行分析的過程中，選用的參數基本上都是預測值，存在很多的不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。房地產項目后評價是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，評價參數大多來源于實際，評價結果更接近真實。項目實施的效果有沒有達到預期目標可以通過項目后評價得到檢驗。因此房地產項目后評價對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。

三、商業房地產項目后評價方法

房地產項目后評價的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，往小了說，常用的基本方法有以下幾種：

（1）成功度評價法

主要根據評價專家或專家組的經驗，綜合房地產項目后評價各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的分析。

（2）邏輯框架法

它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，主要是讓它更容易被理解。

（3）對比法

主要有前后對比和有無對比兩種方法。

1）前后對比法：將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。

2）有無對比法：將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

四、對商業房地產項目后評價的幾點建議

1.科學的投資決策和項目管理

科學的投資決策和項目管理能夠確保項目整個運作過程有條不紊的進行，準確記錄相關手續和各種事件，檔案資料齊全，有利于房地產項目后評價實際數據及資料的采集，對事件發生以后的原因分析奠定了良好的基礎。各項責任的認定及房地產項目后評價結論的得出，較大程度地減少了后評價中的人為因素和不確定因素對房地產項目后評價結果的影響。

2.加強對項目后評價人員的培訓

項目后評價是一項復雜而繁瑣的工作，后評價人員的素質也在一定程度上有一定的決定因素，后評價人員素質越高，后評價工作就越能取得預期成果。所以要求后評價項目管理人員既要懂投資、經營，又要懂技術，經濟。通過加強后評價人才的培訓，形成比較完善的培訓體系，培養出一些后評價優秀人才，才能更好的為后評價工作奠定堅實的基礎。

3.合理選擇后評價時機

合理選擇商業房地產后評價的時機，對后評價的結果具起到決定性的作用。如果過早的進行后評價分析，項目效益和目標很難達到，另一方面，項目所產生的影響不容易分析；若果過晚進行后評價分析，對項目熟悉的人員可能會有所變動，不能及時對項目的經驗進行總結和在項目中得到的教訓進行有效地推廣，這些情況都不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。項目后評價時機的合理選擇應根據不同項目的實際情況來定，一般情況下，商業房地產項目后評價應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1～2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策也已經明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展后評價，評價的結果不但可以最大限度的反映項目的實際情況，也能夠及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。

4.建立項目后評價的法律保障

商業房地產后評價表面上看只是經濟問題，實際上也關乎社會影響問題，不管是政府還是開發商都對此有密切的關系，都應該有社會責任感。在市場經濟體制的背景下，建設項目后評價是約束投資管理的一種手段，同時也是投資項目管理不可或缺的重要部分。《投資法》中應明確規定項目后評價的程序、內容和方法，而后評價經費應包括在項目概算中，不能隨意挪動，另外，日常管理費用應納入財政支出。

結語

隨著我國投資體制的改革,后評價在我國投資項目中的作用越來越突出。在商業房地產中應用項目后評價,對于全面總結投資項目的決策、實施和運營情況,分析項目的技術、經濟、社會和環境效益和影響,為投資決策和項目管理提供經驗教訓,改進并完善建成項目,提高其可持續性具有重要的意義。

參考文獻

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[2]倪嶸.投資項目后評價方法[J].技術與市場.2008,(11):49-51.

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一、旅游房地產項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發地的實際情況、經濟發展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發具有創造性、決定性。

（二）旅游房地產項目前期策劃的原則

從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創新觀點，保證策劃的創造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性

在旅游房地產項目的開發中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內容

旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環境建設、生態景觀建設等。

三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰略發展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發的風險與收益并存，要想保證項目開發的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。

四、應對措施

第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環境及行業競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發展，而是應當有可持續的發展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。

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(一)項目開發初期的通用

1、在設計階段的運用

通常來說，初步階段對房地產項目投資產生影響的可能性非常大；與之相比，擴初設計階段對項目投資的影響要小一些;而施工圖設計階段對項目造價的影響最小，可見在設計階段內部各環節對項目成本的影響也有一定不同。設計階段的相關工作尤其是投資決策將對房地產項目成本控制產生關鍵性影響。根據房地產項目相關數據和統計，設計費在項目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數的投入能夠換來極為可觀的回報，它會對項目成本造成不低于75%的影響。

2、在項目開發之初的運用

在項目開發之初，需對所投資項目進行項目投資測算、利潤測算，但當前目標測算方法單一，測算考慮不周全，導致利潤測算和投資回報率測算偏差較大。項目方案確定后開工之前也要進行目標成本測算，即項目成本預算，預算包含一個項目所有的費用，但當前數據的來源僅限于以財務數據為主，財務為了計算出利潤，采用不同部門所提供的數據準確性也無法全部核實，導致計算出總的利潤有偏差。

(二)在項U開犮過程中的廷用

按性質來說，招投標分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標、施工圖招標以及費率招標等，根據具體情況作出不同的招標方式選擇。對于項目開發者而言，要盡早了解項目的大致造價，從而實現對預期價格的提前確定。具體來說，可以從兩個方面采取措施。一方面，采用閉口價格，然而選擇閉口價應有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價包干時，在施工圖出齊后，可以進行預算審價，不僅要審核施工單位預算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價。但當前開工后目標成本管理落后，沒有及時跟蹤數據，無法第一時間知道成本狀況，不能及時反映動態項目成本。

(三)在項龍工店的運用

在房地產項目開發過程中，工程過程造價監控同樣應當引起重視。所謂工程過程造價監控，指的是社會中介機構接受發包方的委托，使用專業技術,從房地產項目立項開始到項目竣工結算，為建筑單位進行建設項目的過程、方位的造價咨詢服務。借助于房地產項目工程造價監控，有利于為投資價款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產項目工程的投資效益發揮到最大水平。在項目完工后，目標成本的管理基本上結束了，但由于沒有及時進行歸納和總結,加之認為項目已完成無需再花費精力去總結，因此造成目標成本預決算出現偏差。

二、運用項目成本管理控制房地產項目成本的措施

(一)項目成本管理控制措施

1、經濟措施

要對人員方面的支出進行有效管理，積極培訓和訓練員工很有必要，需要制定和實施有效的獎懲制度，完善激勵機制，充分調動員工工作熱情與積極性。人工費雖然占整體目標成本比重小，但不能忽視一支訓練有素隊伍所起到的直接作用。

2、技術措施

要做好施工方案的設計工作，保證方案的經濟合理性和技術先進性，從而促進施工工期的時段、施工質量的提升以及項目成本減低的最終目標。一般來說，施工方案有四個組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對施工方案予以優化分析和選擇。在項目施工中，應積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術、新材料、新方法，以技術手段為核心展開成本控制。

3、組織措施

房地產項目成本管理的首要負責者是項目經理，因此，項目經理要對項目成本管理工作進行統籌規劃和管理，組織相關人員落實各項管理制度，在第一時間掌握和分析盈虧情況。合同實施及管理工作通常由成本控制部負責，特別是項目進度款的申報、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預算管理，通過合理預算降低成本。房地產項目施工技術和進度的負責機構是工程技術部，要在保證工期和質量的前提下改進技術，積極嘗試先進技術,通過工作效率的提高來減少工程造價。財務工作由財務部負責，要對項目財務收支狀況進行及時的記錄和分析，對項目資金進行有效調度。

(二)解決成本箐理過程中問超的措旄

在項目開發之初，根據市場行情設計確定產品類型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優,使投資回報最高、利潤最大化。

在項目開工后，用靜態和動態的目標成本管理方法對項目進行跟蹤管理，使項目處于可控狀態。

在項目完工后，需要及時整理項目各項數據，并與預算數據進行對比,明確控制較好的方面，及時對項目出現問題的地方進行總結，為其他項目決策提供參考數據。

三、結束語

篇9

世界性金融危機的進一步加劇，中央政府在結合我國市場經濟的實際情況，果斷出臺了包括四萬億元投資計劃在內的一攬子經濟刺激計劃方案，并在實際應用中取得了較為良好的效果。據國家統計局相關統計數據資料表明：今年1-2月份，房地行業完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產行業普遍存在產能過剩、利潤微薄等現象，已進入激烈競爭的市場環境行列，尤其是國外的投機資金通過各種形式涌入到中國房地產市場中，與國內的一些空閑資金一起，運用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產價格出現“虛高”和各種原材料價格猛漲等嚴重現象發生。在當今這個競爭激烈的房地產市場環境中，如何求生存、求發展是擺在所有房地產項目開發企業面前的一個非常重要的話題。在相同的開發市場環境中，除了結合社會需求開發出適銷對路的產品外,最重要的就是對項目開發成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術措施減少工程成本，將項目開發成本有效控制在最優范圍內，最大限度地提高企業的投資收益，已成為研究房地產項目開發成本控制管理的重要研究內容[1]。

1 我國房地產項目開發成本控制管理現狀

1.1 房地產項目開發成本控制管理“脫節”嚴重

由于受傳統建設理念等因素的制約，我國房地產項目開發過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經驗可知，房地產項目開發是一個多階段、多環節的產業鏈，任何階段任何環節的成本控制，均會直接或間接影響到整個房地產項目開發的成本控制管理水平。項目的成本。但在房地產項目實際開發過程中，很多房地產企業管理人員對項目開發成本控制的內容、目的和重要性認識存在誤區，只重視“顯成本”的控制管理，而對于項目開發過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項目成本控制管理過程中的溝通管理，對施工階段的成本控制過于重視，而對于項目立項、設計、招標、竣工、以及售后服務等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對項目開發中的某一重要環節非常重視，而忽視其他環節中的成本控制，從而造成房地產項目開發過程中各環節成本控制管理出現較為嚴重的“脫節”等不利現象。

1.2 房地產項目開發缺乏與市場匹配的動態控制措施

目前，我國很多房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經發生過的成本進行歸納統計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態控制。許多開發項目在進行成本控制管理時，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關市場信息，無法通過相關市場信息為項目開發成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術措施降低項目開發過程中的成本，從而大大降低了項目開發的社會經濟效益。

1.3 房地產項目竣工階段總結分析不到位

在實際項目開發過程中，很多中小型房地產開發企業及建設單位普遍存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”的用人管理機制，從而整個企業的項目開發成本控制管理組織機構長期處于變動狀體，不能形成一個固定的機構，從而造成項目竣工后，不能對項目開發各階段的經驗進行完善總結、分析、以及經驗積累，沒有很好落實項目成本控制管理績效考評制度，沒有根據相關成本控制激勵機制進行獎懲，更不用說總結相關成本控制管理經驗為以后項目開發成本控制管理提供相關經驗依據。也就是說，我國房地產項目開發成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經驗欠缺較為嚴重[2]。

2 房地產項目開發成本控制的重點及原則

為了提高房地產項目開發成本控制管理水平，房地產企業相關部門應對項目從立項、設計、施工到售后服務等各階段各環節進行全面控制。房地產項目開發過程中，要將成本控制管理任務分解到項目開發各階段各環節中，形成最易控制的子任務，并明確各子任務的所需因素和任務目標。只有將項目開發各階段各環節中的成本控制好，才能使整個項目開發成本具有較高的綜合控制水平。在房地產項目開發成本控制中，應遵守實用、合理、及時性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實現項目開發實施全過程的成本動態控制管理。

3 房地產開發項目各階段成本控制技術要點

3.1 項目立項階段的成本控制

項目立項階段的成本控制管理的技術要點在于進行項目建設前期的費用、成本、利潤的估算分析，明確項目立項的可行性，從技術、經濟效益等方面準確分析評估項目方案決策，避免決策失誤給企業帶來較大損失。另外還要充分結合項目實際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價值，有效降低項目開發成本。通過爭取各種社會優惠政策，降低項目開發的綜合成本。明確項目開發全過程的成本控制技術要點，通過建立招投標管理制度等，將項目開發成本有效控制在較高水平范圍內。項目設計和建設監理應采取招標措施，有效優化項目建設方案，使建設成本得到較好控制；項目大小施工、建設原材料、設備采購、以及安裝調試等分項工程，更應采取按工程量清單計價辦法進行嚴格招投標管理。通過招投標等措施，在同等條件下可以優先選擇實力強、成本費用低的設計、監理、以及施工單位，提高項目開發成本整體控制管理水平。

3.2 項目規劃設計階段的成本控制

項目在規劃設計階段，其成本控制管理的重點在于前期工程費，包括招標費、項目規劃設計費、地質勘查費等。雖然項目規劃設計費用僅占整個建安成本費用的1.5％-2％，但是規劃設計階段的成本控制水平對整個項目成本控制水平的影響程度則高達75％以上。好的設計方案，不僅可以降低項目施工階段的綜合投資額度，同時還可以提高項目銷售業績，提高項目投資綜合社會經濟效益。

3.3 項目施工階段的成本控制

房地產企業相關成本控制管理部門，在施工階段除了要加強施工建設合同管理、工程結算管理外，重點還應加強對施工現場成本控制管理力度，杜絕出現較大變更等引起較大投資浪費，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內[3]。

3.4 項目竣工結算階段的成本控制

在項目竣工結算階段，應根據施工建設合同、預算及費用定額、竣工資料、以及房地產項目開發建設有關法律法規和技術標準，認真審核各項工程的工程款。以相關政策為依據，對送審的竣工決算財力進行認真核實，落實工作聯系單上所產生的簽證費用，使竣工審核后的結算真正反應工程建設投資的實際造價。會同項目管理各部門對項目成本控制中存在的優缺點進行認真歸納總結，便于為今后工作中提供相關經驗，便于其制定更好更優的改進方案。

4 結束語

在房地產項目開發過程中，必須對影響成本控制管理水平的各階段各環節實施全過程的動態控制管理，以利于房地產企業投資資金的合理流動和使用，實現工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環狀態，推動項目開發“高效、高質、快速穩健”的建設發展。

參考文獻

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（一）職能型組織 

目前在我國大部分歷史較為久遠的企業都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產企業部門的設置，是根據員工職能的不同來區分的，因而在房地產企業中主要的部門有設計部門、工程部門和招標部門等。同時采用職能型組織的房地產企業，他們的共性就是項目開發的范圍較為狹窄，并且其企業一般都是在確定項目開發的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責的業務范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業化，因此房地產企業在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。 

（二）項目型組織 

開發項目較多的房地產企業一般會選擇將企業設置為項目型組織，特別是在房地產企業開發的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現合理化。同時項目型組織下的房地產企業在房地產開發前期，總部會帶領其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發進行全面了解之后，企業總部才會將項目交給能力較高員工完成。 

（三）矩陣型組織 

大規模的房地產企業為了確保實際運營的有序性，一般會在企業規模達到一定程度后對其進行區域分工。此方法，可以促使兼顧業務較多的群體處理的業務范圍更清晰化，例如，房地產企業可以再確保項目質量的情況下實現部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產企業，必須具備良好的溝通協調能力，同時也應在項目運營管理過程中，安排相關的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產企業項目的開發提供有利的條件，致使最終完成項目目標。 

二、項目運營管理工作的內容 

（一）房地產項目運營管理“是”什么 

目前我國大部分房地產企業存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風險大等問題，因此對于相關管理初期只注重項目計劃管理的企業來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產項目管理的相關部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業的計劃管理實施工作。其次，房地產在項目管理過程中應逐漸將重點放在項目進度和項目質量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發展過程中，房地產項目運營管理的相關人士也應對項目的服務等進行定期的檢查，從而確保項目的規范化。另外，由于項目管理水平決定了房地產項目開發的經濟效益，因此在房地產項目運營管理過程中也應采取相應的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。 

（二）房地產項目運營管理“管”什么 

由于房地產項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產項目運營管理相關人士無法確定運營管理的重點應放在哪里。因而，在我國房地產項目運營管理初期應搜集各地區房地產項目管理的實踐資料，進而對其他企業的項目運營管理的實踐經驗進行分析、總結，從而實現本企業項目運營管理的相應完善。同時在房地產項目運營管理前，企業相關部門還應根據企業的發展方向和發展目標制定相應的項目管理的目標、項目管理進度和項目管理風險，然后要求相關部門嚴格按照項目管理的目標實施工作，從而確保房地產項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設置相應的項目管理風險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現混亂現象時，可以開啟房地產項目管理風險計劃，以便降低其對企業的管理產生較大的負面影響。 

（三）房地產項目運營管理“做”什么 

在房地產項目運營管理管理中企業相關部門首先要做的就是為房地產企業的發展設立一個經營目標，并根據目標的設定構建相關的跟蹤管理體系，從而確保經營目標的設立能夠落到實處。同時在經營目標設定之后，還應采取相應的措施確保企業投資收益管理進程中能朝著經營目標前進。其次，房地產項目運營管理還承擔著構建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責任，以便確保房地產開發項目的質量能達到標準，同時在項目開發進程中，資金的使用也能較為充足。 

三、項目計劃管理的措施 

（一）主項計劃的管控方法