導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇購房相關(guān)法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F239 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠為經(jīng)濟發(fā)展帶來最大推動力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)政策制度，對房地產(chǎn)業(yè)進行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說的不動產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國家房地產(chǎn)相關(guān)的機關(guān)單位提出登記申請，而國家法定機關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進行審核、匯總，統(tǒng)計房地產(chǎn)客體信息，從而對房地產(chǎn)信息及所有人進行權(quán)力賦予和界定的一項制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對較長，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、經(jīng)濟市場發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機關(guān)進行切實的實施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機關(guān)，實行房地產(chǎn)權(quán)強制登記制度。

二、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場對于房地產(chǎn)秩序的要求也越來越急迫，我國《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對多年前的計劃經(jīng)濟而制定，市場對于經(jīng)濟發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來，而如今，房地產(chǎn)市場交易又是一項重要的經(jīng)濟手段，法律與市場脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當(dāng)事人來說，合法權(quán)益受到了侵害；于市場經(jīng)濟發(fā)展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關(guān)系到民生民計、社會安定的大問題。

（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達到統(tǒng)一。在我國社會經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制過渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟發(fā)展的腳步?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國家權(quán)力機關(guān)的干預(yù)過多，甚至出現(xiàn)了國家干涉阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關(guān)對房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮?，F(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制，無論是經(jīng)濟發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國家政府機關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經(jīng)濟發(fā)展的要求，維護相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，同時也不會影響市場對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過程。如此一來，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因為房地產(chǎn)歸屬權(quán)認識不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益?，F(xiàn)如今，我國《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機關(guān)等條件下所進行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國家機關(guān)的認可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

（二）根據(jù)已有法律，進一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國家對于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進行統(tǒng)一的管理，也就是說，房地產(chǎn)權(quán)實際上是一種權(quán)利。在以前的中國，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來，兩種權(quán)利的分開造成了種種問題，開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產(chǎn)證，而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動產(chǎn)登記，在《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產(chǎn)登記審核管理制度進行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會給當(dāng)事人帶來極大的經(jīng)濟、名譽上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當(dāng)事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看，錯誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實當(dāng)事人利益確實受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國家行政機關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時國家行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權(quán)益。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場必然會走上更快的發(fā)展之路。

篇2

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業(yè)管理制度建立時間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開發(fā)商作為繳費主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢又重新轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費主體應(yīng)該是購房者，但是根據(jù)法理，部門規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時候，法官將無所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒有繳納基金，開發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運作中出現(xiàn)的法律問題

物業(yè)管理企業(yè)是以營利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤。然而由于目前物業(yè)市場不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)維修基金收費以及標(biāo)準進行公開的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來巨額利潤，更是在短期內(nèi)無法被業(yè)主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

二、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業(yè)的重要保障。由于我國目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問題，使得物業(yè)維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進我國物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業(yè)維修基金中行政部門的監(jiān)管職責(zé)進行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商存在物業(yè)故障不及時維修，或是業(yè)主舉報維修基金被侵占的時候，相關(guān)部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權(quán)利進行救濟。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商以及業(yè)主自主機構(gòu)等行為進行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進行及時有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運作

第一，對于每一筆所動用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對其用途、動用數(shù)額等進行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時查閱物業(yè)維修基金運作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系進行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，引進法律顧問作為業(yè)主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務(wù)所以及保險公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開發(fā)商需要謹遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時，需要對公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進行檢驗。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對其進行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進行財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無法找到開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達國家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國許多物業(yè)管理企業(yè)同時監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風(fēng)險的行業(yè)以求達成保值增值的目的。第二，有學(xué)者提出利用社會分工理論進行對物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專業(yè)信托機構(gòu)對物業(yè)維修基金保值增值工作進行承擔(dān)，風(fēng)險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對業(yè)主自治機構(gòu)的信任，以改造、維護以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對物業(yè)維修基金進行管理。

篇3

由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，相關(guān)市場主體的一些經(jīng)營行為極不規(guī)范，加之我國相關(guān)還不完善，未能給予嚴格有效的法律監(jiān)督，以致行政管理未能對商品房的預(yù)售形成恰當(dāng)?shù)胤啥ㄎ弧⒓皶r的動態(tài)跟蹤、完善的懲處機制等等，相關(guān)問題也就應(yīng)運而生?？v觀現(xiàn)今商品房預(yù)售市場存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)預(yù)售商品房，或者將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押，使得一部分購房者的權(quán)益無法得到實現(xiàn)，給購房者造成巨大損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金，而后席卷預(yù)售款項或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房后，未能將預(yù)售款項用于在建工程，而是挪作他用，導(dǎo)致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質(zhì)量不合格，甚至出現(xiàn)豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時作出虛假廣告，與實際建設(shè)情況不符，欺騙購房者，引發(fā)訴訟糾紛。

二、涉及商品房預(yù)售相關(guān)法律法規(guī)的缺陷

由于現(xiàn)行法律法規(guī)存有缺陷，難以真正體現(xiàn)商品房預(yù)售機制對購房者的保障功能，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者處于極不平等的地位，購房者的合法權(quán)益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：

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中圖分類號：F270文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展進程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)交易特點、交易規(guī)則

（一）交易特點

所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺的多樣化是房地產(chǎn)交易活動中最突出的特點。房地產(chǎn)交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場因素的影響下，無法短期內(nèi)完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險，制定有效的措施加以防范。

（二）交易規(guī)則

房地產(chǎn)交易過程中，應(yīng)考慮好以下幾項規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價格申報；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產(chǎn)成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為?？傮w而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費，當(dāng)事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關(guān)部門評估，在評估價格基礎(chǔ)上計算稅費。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時若沒有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。

‘

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)交易合同無效

房地產(chǎn)交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購房者的購買權(quán)等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房價猛漲時，房地產(chǎn)賣方可能會反悔；當(dāng)房價下降時，購房者會有退房的念頭。

（二）缺乏完善的誠信評價機制

由于目前我房地產(chǎn)業(yè)實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統(tǒng)的評估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現(xiàn)代市場的發(fā)展，給各項規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。

（三）開發(fā)商存在欺詐的可能

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，進一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程。而在經(jīng)濟利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開發(fā)商，實際開發(fā)中沒有清晰標(biāo)準的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴重影響了城市全面發(fā)展。有的開發(fā)商出于自身經(jīng)濟利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問題嚴重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產(chǎn)銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。

（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能

房地產(chǎn)中介公司主要負責(zé)房地產(chǎn)的評估銷售工作，或者負責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據(jù)購房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經(jīng)濟損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營執(zhí)照、經(jīng)營不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營等。

三、風(fēng)險防范對策

（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險

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只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會影響到合同關(guān)系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應(yīng)充分考慮由政府部門制定的規(guī)范文本，認真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負的責(zé)任，比如交房時間逾期、達不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或?qū)I(yè)律師加強合同的審核工作，若對合同某項內(nèi)容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會發(fā)生合同風(fēng)險問題，而購房者實際承擔(dān)的風(fēng)險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類型等來具體對待；在購買預(yù)售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書；在二手房買賣過程中，必須詳細核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購房者的購房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度

相較于我國其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展時間還不夠長，相配套的法律法規(guī)有待進一步完善。所以，政府部門應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場當(dāng)前的需求和有關(guān)問題，采用傳媒監(jiān)督、聽證會等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴格要求有關(guān)部門嚴格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀違法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須予以嚴厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發(fā)揮。

（三）強化房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)力度

現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場信息體系，切實增強房地產(chǎn)在市場中發(fā)展的監(jiān)測力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應(yīng)、住房價格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提高風(fēng)險防范意識，強化交易人員的綜合素質(zhì)

樹立良好的風(fēng)險防范意識能將風(fēng)險抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險防范能力，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的推動作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險防范意識及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險防范經(jīng)驗，切實保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

（五）樹立誠信理念

強化誠信道德建設(shè)力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認識到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動，尤其要加強培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠信理念，促進有關(guān)人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開發(fā)商、銷售商、中介公司經(jīng)營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項，切實保障房地產(chǎn)交易順利安全進行下去。

篇5

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點和焦點所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調(diào)控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復(fù)速度之快，著實讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

（2）要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機背景下保持經(jīng)濟穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時，針對性地把宏觀經(jīng)濟管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理來看，著重點在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實負起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。

篇6

很多人購買二手房、商鋪是通過中介公司購買的房源，為此需要繳納一定的中介費用。那中介費包括評估費嗎？帶大家一起來了解下吧。

中介費是不包括評估費的，二手房中介費的收取沒有成文規(guī)定。一般中介費是不包括第三方費用的，第三方費用即指要交給第三方的費用，比如簽證費是交給使館的，申請費是交給學(xué)校的。

而評估費用是由于貸款評估，由銀行指定的評估機構(gòu)出具評估報告，用于銀行確定產(chǎn)權(quán)價值，確認貸款發(fā)放金額，這筆費用在相關(guān)法律法規(guī)中并沒有明確規(guī)定由誰出，現(xiàn)實中大多數(shù)是由購房者承擔(dān)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題

（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標(biāo)不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理條例和實施細則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。

（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”?！拔覈枰浞终J識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護社會的穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)的實現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標(biāo)進行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國民住房消費，切實承擔(dān)起政府的社會保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定?！拔覈枰⒎戏康禺a(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策?！逼涠?，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟管理中，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。

（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務(wù)費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務(wù)費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責(zé)任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預(yù)期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項目定性前進行利潤預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制研究[J].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)報，2008（4）：12.

篇8

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問題

改革開放以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)達到了2.9萬億，而09年房地產(chǎn)的銷售總額將達5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費品零售總額卻達12萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。

在我國的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來源是三個方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預(yù)售房款所得。從實際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國經(jīng)濟，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

目前，我國出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項目融資，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。

二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題的分析

（一）我國房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯

我國房地產(chǎn)的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯?！‰S著金融市場的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國的房地產(chǎn)融資體制的改變。

（二）融資風(fēng)險大

我國現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險：過熱的市場風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債的財務(wù)風(fēng)險；“假按揭”凸顯道德風(fēng)險；銀行貸款有著操作風(fēng)險；土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險；法律風(fēng)險。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理體系，缺乏全面對房地產(chǎn)市場進行動態(tài)監(jiān)測和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對房地產(chǎn)貸款進行科學(xué)的風(fēng)險評估、風(fēng)險識別和判斷不能做出正確的判斷。

（三）我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善

我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無法可依的局面，導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)市場方面無法開展更大更多的渠道。

三、我國房地產(chǎn)資本市場新型融資方式探索

（一）拓寬融資渠道

1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買殼上市。民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對于這些民營企業(yè)來說，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點，也是其達不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。

2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國外成熟的經(jīng)驗相比，我國的資本市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準確認識房地產(chǎn)債券；第二，采取新的措施方法，將我國房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準化；第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評級體系；第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級市場。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。

3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國通過信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。

4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過一定的金融機構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點，因為住房抵押貸款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會計制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級市場。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。

（二）建立完善的風(fēng)險防范體制

1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達到保障他們權(quán)利的目的。

2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達到增加財政收入的目的。

3.建立合理的住房金融資金籌集機制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將個人住房抵押貸款出售或者證券化。

4.建立完善的個人信用制度。建立完善的個人信用制度，主要從樹立個人信用觀念、完善個人信用評價體系兩個方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域有一個良性運作的體系，操作快捷方便，及時有效的提供相關(guān)信息，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（三）加強法律法規(guī)體系建設(shè)

要加強法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實施力度，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和　《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對于在保險資金直接進入市場方面，也要出臺相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。

篇9

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預(yù)售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進行審查，以保護預(yù)購人的合法權(quán)益，進而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預(yù)售合同的對抗要件，不否認未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經(jīng)濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨立存在時，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、 商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只

賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護購房人之權(quán)益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

篇10

    (一)缺乏專業(yè)的社會保險管理人才

    于電力企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層根本重視到社會保險工作的重要性,以及處于節(jié)約資金成本的考慮,根本不會聘請專業(yè)社會保險工作人員從事相關(guān)工作,而是將社會保險工作分配給后勤或財務(wù)等部門。由于這些人根本沒有受過相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn),對各險種概念界定不明確,在實際操作過程中極易出現(xiàn)錯誤,且工作效率低下,嚴重影響社會保險作用的全面發(fā)揮。

    (二)相關(guān)法律制度不健全、不完善

    翻閱我國電力企業(yè)社會保險相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展歷史不難發(fā)現(xiàn),社會保險法仍處在幼兒時期,發(fā)展腳步十分緩慢。由于缺乏相關(guān)法律,一旦出現(xiàn)社會保險問題,很難準確分配責(zé)任,糾紛不斷。另外,我國法律具有強制性的特點,缺少立法保護,單單靠企業(yè)自覺,社會保險賠償工作很難高效徹底推行下去。社會保險法執(zhí)法力度不嚴、執(zhí)法力量不均等弊端,也在某種程度上縱容、默許了企業(yè)推脫責(zé)任的行為。

    (三)保險金拖欠、社保資金冒領(lǐng)現(xiàn)象頻發(fā)

    經(jīng)濟迅速發(fā)展,不僅沒給人們的生活帶來多大的改善,而且還是物價飛速發(fā)展、貨幣貶值。高額的保險費使電力企業(yè)不堪重負,一再拖欠員工的保費,員工不敢生病、失業(yè)傷殘員工基本生活得不到保障、住房公基金與女職工生育費用無法兌換報銷的現(xiàn)象屢見不鮮,嚴重影響著企業(yè)的穩(wěn)定與生產(chǎn)。

    二、新形勢下做好電力企業(yè)社會保險工作的幾點建議

    (一)明確社會保險工作的重要性,引進專業(yè)型人才

    隨著社會主義市場經(jīng)濟和改革開放的不斷深入與發(fā)展,競爭上崗機制在各企業(yè)中得到廣泛應(yīng)用,它在給人們帶來機遇的同時也給人們帶來了前所未有的挑戰(zhàn),電力企業(yè)也早已不再是人們心中的“鐵飯碗”形象。員工一旦不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展便會面臨著被淘汰的風(fēng)險,社會保險就顯得極為重要,因此,電力企業(yè)員工和管理層必須充分認識到社會保險的重要性,積極配合相關(guān)工作。此外,電力企業(yè)必須專門設(shè)立相關(guān)崗位,引進專業(yè)人才或是派遣人員接受專業(yè)培訓(xùn),能熟練掌握運用社會保險知識,為員工利益的維護和企業(yè)工作目標(biāo)的實現(xiàn)提供組織保證和有力支持,使員工能切實感受到“病有所醫(yī)、失有所保、傷有所療、老有所養(yǎng)”的福利待遇。

    (二)完善電力企業(yè)社會保險法律法規(guī)制度

    法律法規(guī)是保證電力企業(yè)社會保險工作健康運行的強制性措施,要始終做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”。①制定相關(guān)法律,明確規(guī)定國家、個人在社會保險中的權(quán)利與義務(wù),堅持權(quán)利可以放棄義務(wù)必須履行的原則,任何一方拒不履行義務(wù)時,依據(jù)相關(guān)法律對其進行嚴處,執(zhí)法力度要大,切不可放任不管。②改變執(zhí)法機關(guān)在企業(yè)與員工心中“紙老虎”的形象,賦予其相關(guān)執(zhí)法權(quán)利,使其制度運行一直保持在良性運行之中。③建立多層次立體型社會保險體系,用法律形式來規(guī)定社會保險關(guān)系,確定哪些社會關(guān)系由哪些法律來調(diào)整,適合哪些被保險者。

    (三)建立社會保險管理機制,夯實監(jiān)督體系