導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商務用地規劃條件，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 項目概況

鑒于本商務區地理區位優越，對商務區規劃充分注重綠色生態和濱水環境營造，運用現代高科技手段構建高效、活力、生態的商務區，總用地面積為2699.24公頃。此次規劃范圍內，有部分用地超出城市總體規劃的用地范圍，但本著“規劃先行”的原則，此次控規對商務區土地利用統一協調考慮，以路網為骨架，用地靈活設置，在整體大區域范圍內獲得社會資源的動態平衡發展。在城市總體規劃范圍內的用地面積為2108.86公頃，超出城市總體規劃范圍外的城市發展備用地面積590.38公頃。

2 規劃指導思想與原則

2.1 指導思想

以科學發展觀為總的指導思想，以構建和諧社會、建設生態宜居之城為出發點，按照“現代、生態、特色、便利”要求，著力于提升商務區品位，突出特色，展示現代化、國際化商務辦公新區形象。

本次規劃以先進規劃理念為導引，利用好自身優勢，成功實現跨越式發展，并與五象新區其他片區的各功能組團形成協調發展的格局；其次重點完善其公共服務、市政基礎配套設施布局和道路交通等方面綜合規劃，合理確定各地塊的使用性質、建筑內容及容量指標，指導區域內各地塊的具體開發建設，為下一階段的修建性詳細規劃提供依據，努力達成規劃與建設的一致性。

2.2 規劃原則

（1）承接性及深化原則。本次規劃在體現城市總體發展目標和要求的前提下，充分依據和參考已編、在編的規劃，分析規劃區區位、現狀、交通條件，從區域未來發展趨勢研究的高度下，統籌兼顧，合理安排，既繼承、深化、落實已有規劃思路，又對區域下一層次開發建設提出規劃編制的依據和準則。

（2）綜合規劃、整體發展的原則。注重規劃區各功能組成部分的整體關系，通過合理的用地布局和交通基礎設施網絡規劃，加強規劃區與其他功能組團的整體關系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯系的城市組團關系，共同構成城市多元化、整體性的特點。

（3）適度彈性和多樣性原則。規劃在確定用地布局和區域功能結構的基礎上，允許局部功能和容量的調整，使土地性質具有適當的兼容性，使地塊合并和劃分更趨合理。提高規劃應對市場和未來發展的靈活性，使規劃本身更具有生命力和適應性。同時在道路網絡、地塊劃分和用地性質的規定在保證規劃合理性的前提下，充分考慮用地的多種可能性，盡量為開發建設提供更多、更合理的選擇空間。

（5）生態優先、因地制宜的原則。以科學發展觀為指導，強調區域建設與自然環境相結合，注重生態環境保護和建設，規劃設計充分體現“以人為本”和可持續發展的思想，促進經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一。具體規劃手法上應充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意結合山體與河流水系，開辟視線走廊，充分利用沿岸綠地景觀，做好濱水岸線的文章。因地制宜，充分利用現狀地形、植被、道路、設施等，建設形成生態走廊和開放空間，構建良好的景觀與生態環境，達到人與自然的高度和諧，充分體現商務區的城市風貌。

3 規劃思路及其具體實施

3.1 功能分區與布局

結合商務區所處新城區的定位，借鑒國內外相關金融街的建設經驗，在新區總部基地內打造集銀行、證券保險、其他金融機構辦公為主及相應配套的酒店、商場等設施為輔的金融中心區。總部基地內的辦公用地主要圍繞金融商務的核心功能展開，包括：公共金融管理、銀行總部辦公、保險、信托、投資辦公、金融衍生服務辦公等。

本次規劃圍繞商務區作為市級商務中心的整體功能定位，將商務辦公中心區的功能細化定位為四大板塊：商務辦公、企業總部辦公、配套商業文化、商務居住。商務辦公中心區的辦公用地主要圍繞企業總部的辦公需求展開，包括：地區、區域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業辦公機構，如圖1所示。

圖1 商務辦公中心區功能分區圖

3.2 規劃具體實施

（1）區域統籌協調發展，進一步提升商務區的定位。結合新城區的時展背景，利用自身優越區位優勢，在新城區整體功能定位指導下，統籌協調與其他各功能組團的職能，進一步提升 商務區的定位；并在用地布局、道路交通系統、公共服務和市政基礎設施規劃上協調布局和資源共享。

（2）重點進行商務辦公中心區的布局研究。規劃在總結、借鑒國內相關城市建設案例和經驗，立足市所處區域發展環境、區位條件，充分考慮市場發展實際需求，進一步明確 商務辦公中心區的各功能分區，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各項開發控制要求，以此打造現代、高端的商務中心區形象；并充分利用周邊的水系與綠化，在道路布局、建筑群體空間組合、軸線通廊設置上合理布局，塑造良好的城市空間景觀格局。

（3）土地使用規劃的深化與完善。以上層次和相關規劃要求為指導，結合區域現狀實際情況和發展條件的變化，發展目標的要求，合理進行用地布局的進一步深化與完善。

（4）土地開發強度控制和適度城市設計引導。充分結合現狀和區域規劃的發展要求，對規劃區內各地塊提出相對完善的控制指標體系以滿足規劃建設和管理需要；依照美學和空間藝術處理原則，對整體建筑空間、濱水環境、街道景觀等方面提出指導性綜合設計要求和建議。

（5）道路交通規劃和設施控制。以上層次規劃的路網格局為依據，結合現狀實際情況，加強對支路網絡系統的深化和完善；并確定道路的各項規劃指標，因地制宜進行豎向設計和場地平整。同時，規劃還提出交通組織分析、慢行交通規劃、重要地段或節點的交通優化方案，并強化交通管理措施。

（6）公共服務和市政設施的配套與完善。根據規劃區的用地性質和人口規模，立足區域統籌和協調發展，進行公共服務和市政設施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落實和具體控制。

（7）因地制宜，注重特色環境景觀的營造。 商務區半島區位優越，其內自然環境景觀豐富。規劃充分利用現有優勢，處理好公共開放空間（包括水、綠地、廣場、空間軸線等）、建筑與環境之間的相互關系，積極營造具有地方特色的環境景觀風貌，提升整個商務區的綜合形象。

3.3 規劃布局

本項目商業服務業設施用地面積為273.08公頃，占規劃建設用地面積的15.62%。

（1）商業用地。現狀規劃區內缺乏具有一定規模的商業用地，規劃在道路北側以及規劃區北部的商務辦公中心區，設置大型商業服務設施用地。目的依托交通優勢，為周邊及城市外部居民提供商業服務。此外，在各個居住片區均設置鄰里中心，作為市級商業服務的有益補充，使得商業行為深入到各個居住小區之間。規劃商業設施用地面積為67.13公頃。

（2）商務用地。商務用地主要位于商務辦公中心區，主要圍繞企業總部的辦公需求展開，包括：地區、區域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業辦公機構。規劃商務用地面積為114.61公頃。

（3）娛樂康體用地。結合商務辦公中心區內配套商業文化區的設置，布置兩處娛樂康體用地，為商務人士提供配套服務。此外，設置兩處娛樂康體用地，充分利用濱水區的景觀優勢提供娛樂康體活動空間，規劃娛樂康體用地面積為21.35公頃。

（4）公用設施營業網點用地。現狀規劃區內沒有加油加氣站的設置，本次加油（氣）站規劃依據主要為《汽車加油加氣站設計與施工規范》（GB50156-2002）以及國家、自治區其它相關規范和行業標準。新增4處加油站，1處加油加氣合建站，可滿足規劃區內相關車輛的使用要求。每處加油站依照相關規范占地2000―3000平方米，加油加氣合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用設施營業網點用地結合鄰里中心進行綜合考慮，滿足規劃區內的配套服務需求。規劃公用設施營業網點用地面積為1.54公頃。

4 結語

文章通過結合某商務區規劃設計實例，以科學發展觀為總的指導思想，以構建和諧社會、建設生態宜居之城為出發點，按照“現代、生態、特色、便利”要求，著力于提升商務區品位，突出特色，展示現代化、國際化商務辦公新區形象。

參考文獻

篇2

(1)歷史形成的空間肌理的剛性約束大。梧白科技城除建有工業廠房外，還配建了服務于生產的企業管理、職工住宿和商務辦公等功能建筑。近幾年來，梧白科技城的部分地塊據發展需要，已經不同程度地實施了“推二進三”策略，在其工業區塊內外建設了為工業生產服務的家具城、燈具市場和酒店等。它們作為城市的功能設施，難以在短時期內進行置換，而且新建建筑質量較好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路網絡難以改變，且路幅拓寬也難以實現。這些城市空間肌理條件都作為剛性條件，約束著工業區的升級改造規劃。

(2)內外生態環境遭到破壞。梧白科技城周邊山水環境宜人，其東部三濕地是溫州的天然城市綠肺。大羅山、吹臺山坐擁科技城西南面，成為梧白科技城的綠色屏障，與三濕地的水體景觀交相輝映，山水景致得天獨厚。但是，梧白科技城內部水岸空間與環境已經不同程度地被“蠶食”。工業廠房侵占河岸水體，山體或水體被不同程度地開挖、填埋和平整，原有的山體水系生態系統被破壞，特色地貌已經不復存在。

(3)水體與其他空間矛盾突出。科技城內尚存的水域面積為405hm2，占規劃總面積的10.8％。被保留的水體空間沒有與原有公共空間結合布局，水體水網縱橫交錯，顯得無序。工業廠房等建筑也與現狀水體空間缺乏呼應、相互對立，在使用功能上也存在較大的矛盾。

梧白科技城功能升級改造定位

梧白科技城功能升級改造首先要進行合理定位，既不能簡單地搬用不同規模、等級城市關于工業區改造升級規劃的一般思路，也不能按照同一城市新區關于新興產業功能區發展定位的做法，而是要遵循梧白科技城現有空間資源、肌理條件及其與周邊城市功能區的關系。與此同時，還要針對梧白科技城所在區域的社會結構狀況，進行職能類型的多樣化與層次化研究，形成適合于不同群體就業和生活的功能區。梧白科技城加強其與周邊功能區(溫州高教園區、溫州生態園、甌海中心區和鹿城、龍灣)的分工、協作，有機整合功能區內部及周邊的科教資源、生態資源和特色產業資源，著力提升和發展創新創意產業；在充分就業、就業轉移和居住社區完善方面，則按照產業升級、人口集聚和配套產業功能復合的思路，發展現代商務商貿服務功能和多層次的生態居住功能等，形成多種職能類型的區域。

1創新創意創業高地。規劃以“創意、創新、創業”為主題，充分發揮梧白科技城內部及周邊的科教資源優勢和特色產業集聚基礎優勢，加快建設國家大學科技園，瞄準工業設計、生命科技、建筑與裝修設計等重點，強力推進科技服務業和高新技術產業發展，將梧白科技城打造成為“高端要素不斷集聚、創業環境不斷優化、支撐服務不斷完善、科技成果不斷轉化”的創新創意創業高地，以科技創新驅動產業轉型升級和現代產業集群培育，促進轉型發展。

2現代商務商貿集聚區。規劃以服務創新創意產品的市場推廣和高端人才休閑購物為核心，發揮梧白科技城內外交通優勢和緊鄰城市中心的區位優勢。梧白科技城應以南湖城市綜合體、溫州家具展覽中心等重大項目建設為契機，加快建設一批現代購物廣場、星級酒店、休閑娛樂中心；整合提升功能區內現有商品交易市場，引導現有市場改造提升和新興商品市場建設，融入展覽展示、電子商務等現代商品交易業態，建成集商務、商業、會展、休閑娛樂等功能于一體的現代商務商貿集聚區。

3品質居住生態家園。規劃發揮梧白科技城以塘河水系為伴、三濕地為鄰的生態優勢，強力推動違章建筑拆除、塘河生態功能修復、環境綜合整治、建筑和沿街立面改造；積極拓寬城市綠色空間，完善市政設施體系；加快農房集聚改造和現代居住區建設，改善城市環境，提高城市品位，展示宜居和諧魅力，增強環境競爭力和先進要素集聚力，為功能區營造良好的創新環境，為創新人才、高端管理人才創造高品質的居住生態家園，使其安居樂業。

梧白科技城空間升級改造

1產業、居住、生態功能區的有機、有序組織。梧白科技城升級改造規劃在功能布局上遵循“公共建筑形象效益優先、居住環境就業平衡、工業分片集中保量、生態綠地滲透全城”的基本思路，形成三類功能區：產業功能區、居住功能區和生態功能區。各個功能區按照城市道路及水系再細分成11個功能組團或分區(圖1，圖2)。

多層次、多元的產業類型的集聚，在促進城市功能升級和城市經濟轉型的前提下，能保證居民的就業轉移，是梧白科技城升級改造規劃的一大特點。規劃利用城市主要道路，按照不同的產業類型劃分4個產業功能組團，分別為甌海大道北側的商貿產業組團、甌海大道南側的研發創意產業組團、綜合產業組團和新型工業組團。

(1)商貿產業組團。商貿產業組團總面積為119.62萬平方米，原104國道、甌海大道分別從組團的西側、南側穿過，交通便利。規劃保留現有溫州裝飾材料城，將商貿展示作為主要功能，并發展與之有關的家裝設計、新型裝飾材料研發與調試等產業；同時配置部分居住、商業、商務辦公與服務外包等功能。

(2)研發創意產業組團。研發創意產業組團位于甌海大道南側、原104國道東側，總面積為124.25萬平方米。規劃利用原有專業市場進行空間轉型，形成貿易展示空間，包括家具展示、數碼產品展示、創意產品展示等；重點發展與“家”相關的建筑設計、家裝設計、家具設計等設計產業，同時引入廣告創意、動漫創意、教育培訓、影視創作等創意類產業；配置企業總部、賓館酒店、電子商務、商務咨詢、金融、商業配套和居住配套服務業。

(3)綜合產業組團。綜合產業組團位于原104國道兩側，用地面積為121.89萬平方米，包括溫州市大學科技園啟動區塊。規劃對原有專業市場進行空間轉型的同時，適當加以拓展，形成貿易展示空間，包括燈具展示區、園藝展示區、工業產品展示區、休閑步行街區、商務會展中心等。溫州市大學科技園啟動區則以工業設計和新產品、新材料的研發設計為主，同時配置商務辦公與服務外包、金融、商業配套、學校和居住服務空間，形成綜合性的組團。

(4)新型工業組團。新型工業組團位于城市南部、吹臺山腳下，總面積為154.43萬平方米。規劃以工業設計、產品研發、工業孵化和總部科技為核心，重點發展新材料、新產品的生產，以及生物科技等新型產業，同時注重傳統工業的提升。

按照目前居住社區特點和未來新興產業人口對居住空間的要求，規劃形成多類型，適合不同文化背景、收入水平和生活習俗的人群居住的社區空間。

(1)梧田居住區。梧田居住區為原梧田街道。規劃保留現狀部分住宅，并加以適當整治，拆除河流兩岸建筑質量較差的住宅，留出濱水綠地，完善配套設施；同時，結合水系適當規劃部分中、高檔商品居住用地。

(2)南白象居住區。南白象居住區為原南白象街道。規劃近期以整治與控制為主，完善配套設施，改善居住環境；拆除河流兩岸建筑質量較差的住宅，留出濱水綠地，提升居住區的生態環境；遠期則以新建中檔和普通商品住宅為主。

(3)南北村居住區。南北村居住區被金麗溫高速公路分割成南片和北片，以居住功能為主，兼有部分產業功能。其居住功能主要針對舊村改造，可作為城市內部村莊農房改造點和拆遷安置點；其產業功能除作為部分工業的搬遷安置點外，在南片西南部靠近吹臺山風景區處新建溫州報業文化創意城園區，形成文化傳媒及其相關創意、設計產業，以及衍生的時尚休閑、文化養生等產業。

(4)站南居住區。規劃除了保留并整治現有住宅、完善配套設施外，還配合站場布置部分商住用地，以滿足商業發展和居住建設要求。

(5)南湖北居住區和南湖居住區。南湖北居住區和南湖居住區則是以新建住宅為主，滿足未來城市人口快速增長的需要。

為改造與完善梧白科技城已經被破壞的生態水系與山體環境，使之成為溝通內外生態系統的廊道與樞紐，形成互滲互溶的生態功能區體系，規劃著重對東西向的水系和山體、綠地廊道進行梳理和挖潛，力求將三濕地和吹臺山風景區連通起來。

(1)吹臺山風景區。吹臺山風景區是梧白科技城的生態綠色屏障，被規劃為城市的生態功能分區。規劃沿山體及其河道支流兩側，布置低密度的創意產業用地或高品質住宅，使山體、水系、生態綠地鍥入梧白科技城。規劃還提出進行人工植樹造林，提高綠化覆蓋率，形成較好的植被。

(2)三洋濕地。濕地內河流縱橫交織，形成了160余個大小不等、形狀各異的“小島嶼”，水域和陸地的面積比例達1.1∶1，對改善科技城生態環境有著重要意義。規劃加強科技城與濕地交接的水系兩側用地空間的綠化，保證沿主要河道單側綠線寬度在50m以上；同時控制沿河岸線地塊建設開發強度，使之成為科技城與水系生態空間交換能量的過渡地帶。

2用地空間的定量控制與引導。規劃在功能分區和合理空間組織的基礎上，對各種功能區相應的功能設施規模進行分類，再按照不同的用地性質進行量化控制與引導，使科技城總體上保持合理的用地結構與比例(圖3)。

(1)公共管理與公共服務設施用地規劃公共管理與公共服務設施用地面積為199.04萬平方米，占城市建設用地總面積的9.64％，人均建設用地面積為5.69m2。規劃按照“均衡多點”的原則，設置各類公共管理與公共服務設施，包括文化、教育及醫療衛生用地。

(2)商業服務業設施用地規劃商業服務業設施用地面積為264.36萬平方米，占城市建設用地總面積的12.81％，人均建設用地面積為7.55m2。區域內的商業用地主要為由各類專業市場轉型而成的商品展示、展覽設施用地，以及站前區域的商業設施。另外，在甌海大道的東方路和溫瑞塘路附近設置部分餐飲設施和賓館、酒店設施等。規劃的動漫制作、廣告創意、設計咨詢、科學研發、商務辦公等商務設施用地是梧白科技城未來商務設施的主體。規劃結合三濕地入口附近的軌道交通站點設置部分商務辦公兼商業用地，為未來不斷增加的商務設施需求提供必要補充。

(3)居住用地規劃居住用地面積為618.81萬平方米，占城市建設用地總面積的29.98％，人均建設用地面積為17.68m2。隨著梧白科技城的發展，現狀以安置小區、農村居民點為主的居住結構將無法滿足以高科技產業和創意產業從業人員為主的居住人群對居住空間的要求。規劃圍繞水系空間適當增加高品質居住空間比例；結合各產業組團的建設，進行高品質住宅小區的開發與建設。為了配合居住空間品質的提升，必須加速完善小區配套設施，提高各類設施建設標準，包括居住小區級及以下級別的幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘等設施等。

(4)工業用地規劃工業用地面積為83.89萬平方米，占城市建設用地總面積的4.06％，人均建設用地面積為2.40m2。工業用地主要分布在三處：保留與提升蛟鳳北路以東、甌海大道以北區域的現狀工業用地，提高其科技含量，形成一類工業區；落實南北村區域的工業安置區，形成二類工業區；開發金竹及其北側區塊，形成創新產業、傳統工業提升區塊，形成一類工業區。

(5)道路與交通設施用地規劃道路與交通設施用地面積為413.67萬平方米，占城市建設用地總面積的20.04％，人均建設用地面積為11.82m2。規劃在原有的路網結構基礎上，進一步拓展優化，形成“五橫五縱”的內部交通網絡；結合公共服務設施及商業用地的停車需求，均衡布置15個社會公共停車場，規劃總面積為5.45萬平方米；結合部分帶狀綠地，在保證綠地功能的情況下，開辟綠蔭停車場(規模<15個泊位)，另外還結合城市廣場與街頭綠地設置地下、半地下公共停車場；結合軌道交通站點設置設置8個公交首末站，規劃總用地面積為5.39萬平方米；保留現有火車站場，結合高速公路出口，在南過境公路以南、高速公路出口處設置1個南白象客運樞紐，用地面積為19.21萬平方米，承擔客運中心和公交樞紐功能；結合河道整治與沿河綠化帶的建設，設置沿河步行通道，在有條件的區域可適當設置自行車通道，并形成一定的網絡系統，向各類城市廣場、公共綠地滲透，打造舒適的慢行交通網絡。

(6)物流倉儲用地規劃不設置統一的倉儲用地，而是根據不同項目的需求，以地下空間開發等方式予以滿足。

(7)公用設施用地規劃公用設施用地面積為29.02萬平方米，占城市建設用地總面積的1.41％，人均建設用地面積為0.83m2。規劃在甬臺溫高速公路以北、高速公路出口以南設置1個城市南片污水處理廠，用地面積為12.30萬平方米。

篇3

一、當前城市中央商務區開發建設中存在的問題

1.中央商務區發展定位不明確

從中央商務區的分類我們知道，中央商務區有很多種類，有影響全世界的國際性中央商務區，也有只影響世界某個區域的世界區域性中央商務區，還有影響力只限于國家范圍內的國家性中央商務區，最后還有只能算是國家某一區域內和某個省級范圍內的中央商務區。 中央商務區的定位不是城市政府根據自己的愿望或者宏圖大志能定的，它是城市經濟發展水平，城市在世界、國家經濟中的地位決定的。因此，在中央商務區的定位上，城市要進行反復論證，尋找符合自身發展能力的目標。

2.中央商務區規劃方面存在的問題

一是規劃功能單一，主要表現為重商務、輕商業。如“上海陸家嘴中央商務區建設中，規劃之初并沒有考慮到適用不同消費層次需求的商業、餐飲、休閑、娛樂等設施，出現了人氣不旺、商鋪過剩的局面。造成這種現象的原因，與沒有科學預測商業需求，合理控制商業設施規模密切相關；但同時我們也應看到，這和規劃之初沒有充分考慮商業設施，沒有在合適的區位預留商業用地也有相當的關系。

二是規劃目標偏離。很多城市中央商務區規劃目標受制于房地產開發者利益的影響，從而使其建設過程中偏離了規劃目標。比如珠江新城在建設過程中暫時的受挫是很好的例證，10年中央商務區的建設最終只能算是形成了一個高檔住宅區。

三是規劃缺乏系統性。中央商務區的建設是一個系統工程，它需要一個城市的基礎設施、產業發展、政府各部門相互協調與配合。如果缺乏系統性，則造成相關配套設施建設滯后、政出多門，就有可能造成一個城市中央商務區建設的功能同構，惡性競爭的局面。

3.中央商務區開發建設模式單一

我國由于經濟體制等原因，城市中央商務區建設全部采用了規劃先行的政府主導模式。這種模式如果正確運用，既可以借鑒國外的經驗教訓，避免走彎路，又可以在較高的起點上合理規劃，加速發展。但在我國中央商務區開發建設過程中，政府行為具有相當程度的無序性，這使得我國中央商務區的開發建設中也隨之產生了很多問題。而且政府主導型需要強有力的規劃控制和政府前期大規模的資金投入以保證規劃的順利實施，以目前我國的財力這難以做到。現階段我國的中央商務區規劃建設中，規模出自于規劃，遠遠超出城市經濟實力能承擔的范圍，前景堪憂。

4.用地規模普遍偏大，建筑強度普遍偏低

中央商務區的規模包括用地規模和建筑規模，從目前我國城市對中央商務區的規模規劃情況看，多數城市中央商務區的用地規模普遍比較大，建筑強度普遍較低。而且有的城市政府出于期盼城市迅速發展，中央商務區迅速壯大的良好愿望，提出了與所在城市的經濟發展水平極不相稱的中央商務區規劃規模，如有的中小城市甚至提出了達四、五百萬平方米的中央商務區規模的規劃目標，這樣的規模甚至會超過該城市所有第三產業建筑面積的總和。

二、促進我國城市中央商務區合理開發建設的策略

1.中央商務區的選址

一般而言，城市的中心區是城市各類交流活動最便捷的空間場所，是各種經濟活動的集聚中心，是城市交通最方便的地區，也是城市基礎設施最完備的地區。所以在大多數情況下，中央商務區往往就在城市中心區的范圍之內或邊緣形成。對我國大多數城市來說，遠離城市中心區的中央商務區計劃至少在相當長的時期內不太現實，而應該在綜合考慮城市未來發展的基礎上，結合現在的城市中心區進行選址。

2.中央商務區的規劃

2.1在規劃目標上，我國城市中央商務區的規劃要多重目標相結合

一是規劃要有長遠眼光，要在有條件的城市規劃建設國際概念的中央商務區，以推動區域經濟發展，加快我國與世界經濟的接軌；二是規劃要重實際，多數城市要建具有復合功能的中央商務區，主要包括商務、商業、休閑、娛樂等功能，以保證中央商務區的繁榮；三是要建數字化的中央商務區，要重視寬帶網和信息中心的布局，推進網絡建設，發展電子商務和電子政務，應對網絡時代的發展。

2.2在規劃過程中，要對城市中央商務區的發展條件進行科學分析與評價。

首先，要對擬發展中央商務區城市的經濟水平、城市規模、對區域以至全國的影響力大小等做出分析，對該城市發展中央商務區的基礎條件做出是否符合標準的判斷。其次，要對該城市所在區域、我國以及世界經濟的發展趨勢、產業轉移趨勢等做出合理預測，對該城市未來是否可以建設中央商務區或者中央商務區的功能設計及建設規模提供參考。最后，完善城市規劃管理程序。

3.開發建設模式

3.1新建與改擴建的關系

由于我國目前正處于城市化的關鍵時期，很多城市都在建設城市新區，自然很多就將中央商務區開發與新區建設相統一，所以很多城市中央商務區都是新建的。中央商務區建設從根本上講，要有相應的需求拉動，沒有整個城區的高級商務需求，單憑中央商務區自身的需要是無法建設的。所以，我國大多數城市中央商務區應該在現有商務設施集中區的基礎上進行必要的改擴建，才是很合理的選擇。當然，如果進行了充分的論證，確實需要新建，也可以考慮把中央商務區建設和新區建設統一起來進行。

3.2市政先行

采取“政府主導，市場參與”的建設模式，關鍵的一點就是政府前期要進行市政投資，保證給市場提供一個良好的軟硬件環境。北京中央商務區的交通規劃很科學很完整，但因為政府沒有前期投資統一建設，開發商又是各自為政，只建設對自己有利的地段，最終導致現在中央商務區內交通異常的擁堵。政府應該通過前期投入創造良好的投資環境以取得后期的豐厚效益的做法來進行中央商務區的市政建設。

3.3土地開發模式及政策

在征地的模式上，應該采取政府通過土地儲備中心轉換土地的使用性質，從非城市建設用地進入城市建設用地范疇。進行平整后，再根據中央商務區的總體規劃統一安排每一地塊的具體使用性質，是商業商務用地，還是居住用地，還是公建用地或者綠化用地，最終體現在中央商務區的控規里，不得隨意改動。這樣才能保證城市公共建筑面積、城市綠化面積的實現，有利于城市生態環境的保護和城市形象的塑造。在土地開發模式上，應該嚴格按照中央商務區的控規進行。

三、結束語

隨著經濟全球化的深入發展，中央商務區日益成為帶動整個城市發展，提高城市綜合競爭力的增長極，也是促進區域經濟發展的重要措施。正因為中央商務區有如此強大的作用，很多城市盲目開始中央商務區建設，在建設中必然出現很多問題。為了彌補理論上的空白，解決實際建設中的問題，本文力圖貼近實際，探索出有利于我國中央商務區發展的思路和對策。

參考文獻

[1]鮑其雋，姜耀明.城市中央商務區的混合使用與開發[J].城市問題，2007，09：52-56.

篇4

1. 項目概況

本項目為成都環球貿易廣場，位于成都市錦江區成都無縫鋼管廠片區，擬建場地在地貌上屬岷江水系Ⅱ級階地，地勢平整。擬建場地的地震基本烈度為7度，設計基本地震加速度為0.10g，設計地震分組為第三組，設計特征周期為0.45s。場地土類型屬中硬場地土，建筑場地類別為Ⅱ類。基礎持力層為中風化泥巖。本工程為新建工程，建設地點位于成都市錦江區成都無縫鋼管廠片區。用地范圍：本工程用地共由5個地塊組成：A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3。總建設凈用地面積為205513.65平方米。其中，B地塊與C地塊分別位于東大街東沿線兩側，A地塊與B地塊之間有25米寬規劃道路。

2. 現代建筑風格的商務區設計構思

2.1總體規劃布局

本項目位于成都市錦江區成都無縫鋼管廠片區，東北臨塔子山城市公園，東臨沙河，南臨25m規劃道路，且40m寬的東大街東延線由西到東貫通項目，西臨30m城市規劃干道。總平面布局盡量滿足建筑日照和景觀要求。對小區機動車和人流出入口的布置，做到人車分流，且對出入口給周邊道路帶來的城市車流、人流影響進行充分考慮和科學評估。建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響。小區內部交通組織，充分考慮人車分流。道路布置滿足消防要求。小區景觀采用內外結合的手法。總體布局既要考慮小區內部盡可能地設置集中綠地和中心景觀，又要充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達到層次豐富的景觀體驗。

2.2現代商務區規劃構思

本項目定位為成都市新CBD的高級商務及居住區，結合甲方要求，本項目力求在節能、安全、環保、節約的前提下，盡量做到整體形象美觀大方，內外環境舒適優雅。本工程整個設計為現代建筑風格，材料采用幕墻、窗墻、石材、涂料和面磚。

3. 商務區規劃設計探索

成都環球貿易廣場項目規劃用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五個地塊組成，規劃建設凈用地面積共計205513.65平方米。用地性質根據不同地塊，既有商業金融用地，也有二類住宅用地。整個項目總體容積率不大于6.101。其中A1+A2地塊容積率不大于4.0。根據成都市遠期規劃，該區域未來為城市CBD及高級住宅區域。且地鐵二號線及九號線換乘站緊鄰本項目，區位優勢明顯。

（1）A1+A2地塊。小區由六組高層住宅組成,住宅從西至東沿用地,以2棟塔式及4組板式錯開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之間設一小區會所, 提供區內悠閑設施。由于該地塊的開發的強度，以及建筑自身高度的影響，日照是此次項目重點考慮的問題。設計中在充分結合用地形狀的基礎上，利用用地與東西向的夾角，高層住宅沿用地一字形面向南邊規劃道路展開，結合高層住宅的戶型平面設計，利用東南兩個方向的日照，使小區滿足日照要求的戶數達到最大。

（2）B1, B2+B3地塊。B1地塊臨規劃道路L1及L2交錯角為一棟267.282米的標志性塔樓; B1-2為169.60米超高層辦公樓、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4為高層住宅; B2+B3地塊臨河沙為4棟低密度住宅、南面為開放空間。兩座超高層建筑錯開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件，盡量減少對視。B1、B2地塊均設商業裙房B1-3、B2-5，并于地下室及二層連通, 創造沿東大街連續的商業氣氛。各建筑功能設獨立的上落客區和地庫出入口，達至互不干擾；地下室設三層，包括地下商業和地下車庫。地下商業和地鐵站緊密連通，提升整體可達性。

（3）C1地塊。地塊臨規劃道路L1及L3交錯角為一棟264.282米的辦公樓，與B1地塊的267.282米辦公樓形成東大街的“門廊”效果，C1-2為一棟約167.80米的辦公樓，與C1-1錯開布置以減少對視，爭取最好的景觀朝向；裙房商業C1-3共三層，地下室設三層，其中B1、B1M層為地下商業及車庫、起卸貨區，和地鐵站緊密連通，B2層為地下車庫與C2地塊地下車庫連通。

（4）C2+C3地塊。C2+C3地塊為另一住宅小區，由于開發的強度，除臨河沿牛沙北路設2棟低密度住宅外，此小區的高層住宅均達至約150米高；高層住宅沿地塊形狀排列，結合高層住宅的戶型平面設計，利用東南西三個方向的日照，使小區滿足日照要求的戶數達到最大。各住宅朝向錯開布置避免對視，以爭取最好的景觀朝向，同時增加沿街視覺的通透性。小區中心為一特大緑化空間, 作為內部景觀。 另外，于小區中設一小區會所分別于C2-1 及C2-10 之間和臨河東大街角, 提供區內休閑設施。

4. 現代建筑設計風格設計

現針對A地塊 (A1, A2地塊) 共有兩棟塔式及四組板式高層住宅來提出本項目對現代商務區中的建筑設計實踐。

4.1平面布局及功能分區

地下共二層各層高3.9米，地下室上有0.6-1.2米厚復土，滿足上部的綠化種植。地下室功能主要為設備用房及機動車、非機動車庫。對A1-1及A1-2號樓戶型設計類同，2棟塔式高層建筑各38層, 建筑高度為116.20米。 A1-1 樓標準層分別有5套住宅。A1-2 樓標準層有6套住宅, 各標準層高3.0米。 A1-3及A1-4號樓戶型設計類同, 2組板式高層建筑均為31層，建筑高度均為92.95米。每棟樓標準層有3套住宅，標準層層高3.0米。A1-5號住宅樓亦為板式高層住宅, A1-5地上共29層, 建筑高度92.95米; 標準層有2套住宅, 標準層層高3.15米。A2-1號住宅樓板式高層住宅, A2-1地上為27層，建筑高度93.25米，與A1-5號住宅相似, 標準層有2套住宅, 但標準層層高提高至3.30米。A2-1a住宅頂層提供4套特色單位。物業管理用房設于A地塊會所當中。

4.2單體豎向交通設計

豎向交通以電梯為主，A1-1至A1-4號樓設3部電梯，2條疏散樓梯; A1-5及A2-1a住宅樓設2部電梯、2條疏散樓梯。A2-1b號住宅樓設2部電梯，每層每戶擁有1部專用電梯，提供2條疏散樓梯。

4.3商務區單體節能設計

根據成都的地理、氣候條件，小區采用最佳和良好的朝向，冬季爭取良好的日照，夏季爭取常年主導風向，并有利于建筑室內的自然通風。大部分戶型做到南北對流。建筑間距滿足當地建筑規劃部門規定的技術指標，保證冬季住宅日照和室內天然采光的要求。小區規劃從生態環境考慮，形成良好的小區微氣候環境，也改善了住宅小區環境質量。住宅外墻用擠塑板作外墻保溫，外墻窗采用中空玻璃，有利于建筑節能。

4.4商務區立面設計

商務區為了體現現代風格，立面處理采用簡約的現代手法，強調材質和色彩變化。造型簡潔大方、色彩清新明快。同時立面上橫豎線條有機地拼接組合, 形成豐富的光影變化。通過細部線條以及色彩的綜合處理，使得小區各棟建筑遙相呼應，形成完整統一的整體。

5. 商務區景觀設計

為了給本商務區體現現代風格的同時，創造一個具有都市生活特點的新開發區。結合東大街將建成的地鐵站及鄰近塔子山公園的優勢，項目將會是成都市中心以外的一個宜居的新商業節點。整個商務區的景觀設計旨在創造不同氛圍的空間來配合基地多樣化的功能配置。基地可分為七個不同的景觀分區，按著分區的功能特點，通過塑造以人為本、適于步行、現代風尚、品味精致的外部環境，形成綠意都市的特色氣氛，鼓勵人際交流和人與環境的互動。為此，本商務區在景觀設計上采取的 結合城市空間結構體系和周邊用地功能開展設計；利用地標門戶、林蔭大道、鄰里綠帶與公園等創造具層次、多樣化、條理清晰的公共空間；界定景觀分區，并以不同的處理手法表現各區的特色，并于照明、標識系統等的設計相統；鼓勵連續步道貫穿公共開放空間系統，提供安全、舒適、多樣的步行體驗；根據各開放空間的不同功能提供所需的設施；另外為了更充分體現現代特色，本商務區景觀設計上盡可能采用本土、易于維護的植物和材料，保育生態環境。

6. 結論

文章通過結合成都環球貿易廣場設計實例，針對該項目定位為成都市新CBD的高級商務及居住區，在建筑規劃上建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響。總體布局上既考慮小區內部盡可能地設置集中綠地和中心景觀，又充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達到層次豐富的景觀體驗。在單體建筑設計上盡量做到整體形象美觀大方，內外環境舒適優雅，工程實施后收到預期設計效果。

參考文獻：

篇5

商務園位于通州新城西北部，瀕臨溫榆河兩岸，地理區位優越，西距北京CBD約12km，北距首都機場約10km，規劃面積約2.94km2。商務園主要服務于國內外大型企業的總部和后臺服務部門，是通州實現“區域服務中心”職能的重要功能區（見圖1）。

總體設計理念

商務園位于溫榆河兩側，自然條件優越，猶如樹葉之脈、人體之脈，道路系統就像是商務園的脈絡，為園區輸送著溫榆河綠色生態走廊的養分，而建筑就像是葉脈上懸掛的露珠，在道路系統的聯絡下，與整個溫榆河生態走廊有機融合，形成“自然、建筑、人”各園區要素的共生合一，道路系統自然成為商務園的“生態之脈”（見圖2）。

商務園是國際化的金融服務后臺，“高品質、高起點、高標準”是其基本要求，“生態之脈”的總體設計理念可以較恰當地適應環境條件、滿足功能需求。

路網概況

商務園路網共由33條主干路、次干路和支路組成，各司其職，共同承擔園區的交通功能。我們選取了商通大道（主干路）、濱渝東路（次干路）、商務園七號路（支路）3條道路作為概念設計的重點研究范疇，充分體現“生態之脈”的設計理念，從而形成從自然的溫榆河生態走廊向人們靈感棲息地———商務園的過渡與滲透（見圖3）。

道路概念設計

1商通大道

商通大道為貫穿園區南北的城市主干道，兩側主要為商務辦公、商業金融、市政設施、科技研發用地，與周邊建筑及人的關系尤為緊密。商通大道主要承擔園區對外交通聯系，是園區內外人流往來的重要通道。商通大道自然也就成為“生態之脈”的設計理念中的“人脈”。“人脈”象征了商務園人杰地靈的美好未來（見圖4）。在保證交通功能的前提下，結合道路兩側用地性質及地勢條件，突破常規的設計方法，打破道路規劃紅線的限制，結合兩側建筑退讓紅線的空間，對平面、橫斷面及豎向進行靈活地設置（見圖5）。采用“分散、消隱”的設計手法，將機動車道布設成兩幅路，中央設置5m寬綠化分隔帶，兩側設8m寬機動車道，雙向4車道。配以道路綠化，弱化了道路空間的空曠感，烘托出舒適宜人的空間氛圍。借用“園林式道路”的設計手法，突破傳統的“平行式”布設方式，隨周邊景觀、建筑布局的不同,靈活布置人行道、非機動車道，便于道路和建筑的人流交換，同時遠離機動車道，體現以人為本。在平面上與機動車道時遠時近，在豎向上可隨地勢起伏錯落，使“園林式林蔭道”成為其最主要的特征。

在道路與建筑結合的方面，充分利用現狀地勢較低、道路填土高度2～4m的特點，靈活處理建筑與道路之間的過渡空間，將建筑的底層結合道路布設、地形地勢與現狀環境，處理成停車與休閑空間,既營造了“自然、建筑、人”共生合一的氛圍，同時又避免了大量的土方填筑（見圖6）。

2濱渝東路

濱榆東路為溫榆河東岸的城市次干路，基本與溫榆河東巡河路平行。道路西側緊鄰生態公園和高爾夫球場，東側比鄰商務辦公、商業金融以及科技研發用地，地理位置得天獨厚，與自然環境無縫銜接，綠色是其主色調，濱榆東路自然成為“生態之脈”的設計理念中的“綠脈”。“綠脈”凸現了其生態特點，使其成為溫榆河生態走廊的骨干（見圖7）。路幾何線形的布設上，采用和商通大道類似的思路。西側非機動車道、人行步道布置在濕地公園內，營造親水氛圍。東側非機動車道、人行步道采用與商通大道相同的方式布設。濱榆東路成為一條獨特的“親水式園林”道路（見圖8）。在排水設計方面，修建雨洪利用設施，結合生態公園進行雨水收集，通過水生植物凈化作用形成景觀水體，在兼顧景觀效果的同時，起到防洪調蓄作用（見圖9）。5.3商務園七號路商務園七號路是園區的城市支路，東側為住宅用地、西側為科技研發用地，猶如脈絡中的“支脈”一樣，是“生態之脈”設計主題中“綠脈”、“人脈”向內部空間的延伸。道路設計中弱化交通功能,凸顯安靜氛圍,以塑造生活化的道路空間。將8m寬機動車道靠西側偏移布設，增加居住區與道路間的綠地空間，減少機動車行駛噪聲對住宅的影響（見圖10）。

人性化設施

要充分體現“生態之脈”的設計理念，必然要考慮人性化同時又不乏個性化的設施。人性化設施包括形式各異的公交站臺、豐富多彩的雕塑和小品、富有個性化的休閑娛樂設施等（見圖11~圖13）。在這些設施的布設上，既要強調其功能性，同時又要使其富有藝術性，同時緊扣“人脈”、“綠脈”、“支脈”的主題，來塑造獨特的道路文化氛圍與內涵。

結論

在“生態之脈”總體設計理念的指引下，通過生態化、個性化、人性化的設計，滿足了“高品質、高起點、高標準”的總體要求，強化了園區豐富的景觀構成、深厚的文化底蘊、國際化的目標定位，必將使通州商務園獲得創新能力的同時誕生出競爭優勢。

篇6

一、城市規劃設計理念

對于城市規劃設計來說，應當強調控規承上啟下、上層次規劃延續性的作用，以上一層次規劃及相關規劃為指導，在深入現狀調查和問題分析的基礎上，綜合分析發展條件并協調各方面因素，確定出城市規劃功能定位和發展目標，尤其是對于城市土地利用、道路交通、配套設施、綠化景觀、市政工程、城市設計、地塊控制、實施策略等方面進行規劃設計，引導本區合理有序地進行開發建設。對不同用地性質地塊提出控制體系和控制方法進行分類指導，提出調整、優化和提升的策略，體現規劃的超前性與可操作性相結合。在上述常規規劃手法基礎上，還應當考慮城市規劃時濱水地區景觀塑造、農民用地回建安置模式、經濟分析方法運用等幾個方面問題。此外，重點解決由“靜態藍圖”式的規劃轉變為以市場需求為導向的產權地塊開發項目規劃，兼顧空間核心和公共利益核心，提高規劃的科學性和合理性。

二、項目概況

龍崗商務區位于南寧市中心城東部，是城市東向沿江發展帶的東部延伸地區，是南寧市規劃結構和用地布局的重要組成部分，成為南寧市近期建設成效和特色風貌的重要地區。規劃區北部緊鄰邕江，西部與五象新區相接，東部與蒲廟鎮鎮區接壤，南部與玉洞大道延長線相連，三面臨水（邕江、八尺江），地塊呈半島形式，湘桂鐵路線橫穿規劃區。龍崗商務區內現狀主要道路為五象大道、龍崗大道，另有仙葫大橋、龍崗大橋和2010年9月新近建成通車的八尺江大橋三座橋梁。規劃區的交通區位優越，往東通往牛灣港口及珠江三角洲;向西可達五象新區中心區、南寧空港新城;北部連接岸新區、鳳嶺新區及南寧火車東站;南部與“北欽防”出海大通道相連。構成區域的“大交通、大流通”的路網格局。

三、城市規劃策略與分析

對于本商務區城市規劃設計來說，應當重視基地現狀自然條件、區位優勢等特點，結合南寧市 “中國綠城、中國水城”生態雙城的打造，根據龍崗商務區作為南寧市級商務中心的定位以及建設“現代、生態、便利、特色”的五象新區發展背景，確定主要從空間、交通、景觀、人文等四個方面入手，對重要系統進行研究，有的放矢地實現新區建設的目標構想。

（一）規劃空間策略

1.借路起勢，核心引導。充分發揮不同區位、不同條件用地的效能。在商務區內企業總部辦公區塊沿濱水區呈帶狀布局，展示其功能效率和景觀界面。商務-商業-商住多種類型融合，在各區域順暢過渡銜接，綠色廊道開放空間由沿路區塊導入，匯聚于中心區塊，形成24小時活力之心。

（二）規劃交通策略

對于本城市交通的規劃設計上，應當采取便利宜人，有機高效。因此本項目采用“小街區，密路網”的形式，有效緩解“街道”與“道路”的空間爭奪矛盾。通過公共交通基礎設施及換乘設施的建設，提高規劃區內部的土地可達性，形成復合交通模式，滿足多樣性需求。在主次干道兩側預留15-20米綠化控制帶，為今后道路發展預留拓展空間。結合道路兩側綠化對道路斷面進行優化設計，在兩側綠化控制帶內設置自行車及人行專用道，強調慢行交通的連續性和人性化，在優先滿足各功能區之間聯系的基礎上，注重游憩性、怡趣性、安全性特征的塑造。在商務辦公中心區范圍內，主干路道路網密度為1.54公里/平方公里，次干路道路網密度為4.10公里/平方公里，支路道路網密度為 5.36公里/平方公里。

圖1 交通系統模式分析圖

（三）規劃景觀策略

對于城市規劃設計來說，還應當重點考慮城市景觀規劃。本項目規劃設計采取焦點匯聚，生態滲透，尊重現狀自然景觀資源，遵循生態優先的原則，強調濱水、傍山、依園的生態景觀條件。

規劃區北部的龜山公園及中部生態公園的制高點具有標識性，沿龍華路形成南北向景觀軸線，商務辦公建筑連續布局，保障向城市干道的景觀序列和整體有序的建筑形象。充分考慮基地周邊的水系及綠化，將大景觀資源通過綠谷通廊導入基地內部，各視線走廊匯聚于中部，核心地標建筑形成整個地塊的制高點。

（四）規劃人文策略

對于城市規劃設計來說，還應當考慮到城市當地的人文文化，把文脈延續，同時提升當地有特色的人文文化。本項目通過文化特色與功能的植入，構筑核心商務文化集中區和空間廊道，秉承“嚴格限制發展”和“功能提升改造”的原則，發揮文化在時空和經濟上的作用，將集休閑、文化為一體的、為商務人士配套服務功能有機融入規劃區城市建設，塑造規劃區獨特的城市個性，有效促進區域經濟發展、土地增值、提升城市品質。

四、結語

城市規劃直接體現出城市的整體風貌，反映出城市自身獨具地域特色。文章通過結合某城市規劃設計實例，基于城市道路交通、配套設施、綠化景觀、市政工程、城市設計、地塊控制、實施策略等方面進行規劃設計，設計具有地域特色的城市一些具體措施。

參考文獻：

[1]高冰松，任雷.設計科學與城市規劃初探 [J].合肥工業大學學報（自然科學版），2012，（07）.

篇7

每條地鐵線路在城市及軌道交通線網中的地位是不同的，每個站點所處區域及規劃定位也不盡相同，故在設計起步階段，應對線路條件、站點周邊規劃用地性質進行充分的論證。線路走向需符合城市的整體規劃［9］，站點需服從區域的規劃，確定線、站位周邊是否有條件進行物業開發，使二者有機結合，同時融入到城市區域發展中去，并在設計的各個階段與規劃部門進行溝通、互動，力求形成統一的意向。另一方面，物業開發會帶來一定的投資及風險，故投資及相應回報期限也是一項重要考慮內容，特別是地鐵自身功能建設之外的物業開發，其可行性應在設計之初進行充分論證，即在分析與城市規劃發展方向匹配的“地鐵＋物業”的設計同時，應做好投資與回報方面的透徹分析，關注各項影響因素，對開發項目進行專業的策劃。只要做到投資少、回報時限短、利潤高的物業開發，就可起到物業對地鐵運營費用的補償作用，從而推動“地鐵＋物業”的建設，使地鐵、物業及城市共同發展，發揮對經濟的協同推動作用。

2站點“地鐵＋物業”的條件、形式的分析及部分實例

2．1地鐵自身運營功能需要形成的具備開發的條件1）設置配線（如停車線、折返線、出入段線、渡線等）的車站，在明挖配線上方自然形成空間。2）車輛段、停車場。以上2種情況是最具備開發條件的，也是目前國內各城市地鐵普遍采用的。帶配線車站的物業開發通常是通過通道將車站公共與物業開發進行連接，并在接口處各設置一道由地鐵和物業開發分別控制的防火卷簾及防盜卷簾門。車輛段、停車場的開發應與周邊環境及規劃用地性質緊密結合，以求達到與城市發展相匹配的目的。

2．2大面積圍合空間利用武漢地鐵2號線和4號線洪山廣場站，受線路整體走向、兩端區間、既有公路下穿隧道等因素限制，形成疊島換乘車站。兩線圍合空間大，在合理布置車站、組織好各種客流的前提下，仍有大量空余空間，地面具備設置出入口條件。此站具備較好的開發條件，同時，為更好地為周邊提供配套服務設施，利用地下空間資源，在既有公路隧道另一側也進行了部分物業開發，并通過通道與車站站廳連接起來，但由于車站位于城市標志性廣場下方，結合城市規劃及景觀要求，此站只能進行地下物業開發。在設計功能布局時，應將各功能分區合理布置，減少相互之間的干擾，高度重視消防問題，合理劃分防火分區；同時，還應與規劃密切配合出入口、風亭等地面的設置，使對環境的影響降到最低。

2．3具備進行少量站內開發條件的車站該種結合主要存在以下2種情況：1）部分車站可在不影響客流正常通行及緊急疏散的情況下在非付費區布置少量零星商鋪，但面積不得大于100m2，這種模式通常在通車運營后，由運營公司根據各站點客流具體特點，布置少量移動式便民設施。2）部分車站出入口通道、風道形成的圍合空間，除布置車站設備管理用房之外的多余空間也可布置少量物業開發用房，但須根據其規模嚴格考慮消防問題，如超過500m2則必須設置水噴淋系統。

2．4受線路整體走向及邊界條件控制，站位部分或全部設置在地塊以內車站位于地塊內，具備較好的物業開發條件，既可將地鐵與物業有機結合融為一體，也可將地塊資源充分利用。武漢地鐵2號線金銀潭站，站前設置出入段線，線位位于地塊以內，設置2個地面廳位于道路南北兩側。設計之初周邊建設尚未成型，經過分析，周邊規劃為住宅用地，南站廳設置上蓋物業用作超市，并設置一定數量的停車位；北站廳上蓋設置車站設備及管理用房，同時利用出入段線上方地面空間設置一定規模的地面停車場，形成“P＋R”的物業模式，地鐵站及相應物業均可成為周邊住宅地塊的配套服務設施。武漢地鐵4號線漢陽火車站，站位位于五琴路、漢陽大道及國鐵鐵路橋形成的地塊中，地塊內原為底層及多層民房，車站建設存在較大的拆遷，但受線路、線位控制，車站站位難以調整，故在拆遷既有建筑設置車站后，利用地塊資源進行物業開發。車站上方設置低矮商業建筑，地面形成步行街，并在漢陽大道一側設置高層商住樓；物業開發地下室用作停車庫，與地鐵站廳同層，但接口明確，消防相互獨立。漢陽火車站布置如圖6和圖7所示。武漢地鐵2號線江漢路站，同樣受線路影響，車站位于地塊以內，同時受過長江限制，車站為地下4層。結合車站位于漢口最繁華的商業地段的特點，對車站進行上蓋物業開發，將地下2層設為站廳層，地鐵車站與物業開發有機結合，同時與周邊商業融為一體。本站需重點組織好地鐵車站與物業開發的客流，解決好物業開發與車站的分隔及二者的消防疏散問題.

2．5城市建設需要提供條件，地鐵沿線周邊地塊的綜合開發地鐵站吸引半徑為500m，其周邊綜合開發可對城市整體發展起到重要的促進作用，但這種模式投資規模巨大，故通常是以地鐵站點為圓心，由多家開發機構進行聯合投資建設，這樣既可以拉動城市發展，實現城市片區整體規劃，減少政府投資壓力，同時為地鐵的運營帶來穩定的客流，從而對建設及運營起到推動作用。武漢地鐵4號線一期工程，連接武漢火車站與武昌火車站兩大交通樞紐。建設初期沿中北路延長線（現歡樂大道）均為城中村，線路及站點均在農田范圍布置，從2009年開工至今，區域發展飛快，周邊道路、住宅、商業、游樂場、醫院及學校等配套設施一應俱全，與地鐵共同建設，以極快的速度實現了城市規劃目標。武漢王家墩軍用機場位于武漢市漢口中心地帶，停用后規劃為王家墩中央商務區，規劃總用地面積741km2，地鐵2，3，7，10，12號線分別從不同方向圍繞及穿越商務區。目前，2號線已通車，3號線和7號線正在建設，各站點均針對不同情況設置了與周邊物業開發結合的條件。其中，3號線和7號線王家墩中心站位于商務區核心區域，形成換乘，在東、西、北向均形成地下步行街，與商務區開發融為一體。商務區的各項開發設施均在不斷地向前推進，并最終與地鐵相互作用，共同形成以銀行、保險、證券等投資公司、集團總部辦公為主，輔之以法律、會計、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務業，匯聚會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區。

2．6出入口、風亭等附屬建筑具備物業開發用地條件根據規劃要求，車站出入口、風亭等地面附屬建筑需退規劃道路紅線以外（特殊情況規劃認可除外），部分車站出入口、風亭所在位置周邊空曠，或因建設帶來地面建筑拆遷以及周圍既有建筑即將拆遷的情況，有條件進行地面物業開發。將出入口、風亭與開發建筑進行結合考慮，既滿足功能要求，又可減少地鐵地面附屬建筑對環境、景觀造成的影響，更加人性化。武漢地鐵2號線王家墩東站（4號出入口，2號風亭）、長港站（3，4，5號出入口及3號風亭和4號風亭）均采用了附屬建筑與地面開發結合形式。長港站4號風亭與物業結合剖面示意如圖10所示。

3“地鐵＋物業”模式中設計應重視的問題

1）須以地鐵的交通功能為先，結合物業時不得對車站產生功能性影響。2）設計過程應與地鐵及相關物業業主、設計總體、規劃、消防等部門保持密切聯系。3）車站及物業的消防（防火分區面積、疏散距離、疏散寬度等）須滿足國家及地方相關規范要求［10］，同時地鐵與物業相互獨立。4）地下物業開發（含站內及配線區域）出入口、風亭的設置需與車站同步考慮，結合消防要求及地面邊界條件考慮好其可實施性。5）籌劃好車站與物業的功能分區，解決好二者接口處的銜接。6）對于上蓋物業形式，在方案設計初期就需確定開發意向；同時，結合規劃用地性質、場地標高等條件盡快確定上蓋建筑的方案、體量及與車站的對應關系，以免影響整體設計及建設進度。

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首先，在設計前期對建設項目的背景了解和建設項目的用地場地分析是非常重要的。充分的了解項目建設的大環境，可以明確項目的建設前提，通過明確建設條件來分析場地的用地形態，朝向方位，并劃分可建設和不可建設場地，依據對場地的分析做相應的規劃設計。

其次，特色教育或者專項教育都有其自身獨立的教學體系，具有更多的必備功能空間和必備的場地空間，這些空間在體系中既具有獨立性又具有關聯性。

以武漢市紅領巾學校建設項目為例，該項目是在武漢王家墩中央商務區（武漢CBD）建設的大背景下來進行的，是武漢市“十一五”重點建設項目之一，其選址于漢口的王家墩地區。在整個武漢CBD規劃的十五個教育建筑中，該項目位于整體規劃的西部區域。據此背景分析可以得出紅領巾學校的建設屬于新興商務區的配套教育建筑之一，屬于開發商代建之后交付政府使用的教育建筑，其用地范圍必將是處于武漢CBD西部住宅規劃區域中學校可覆蓋的有效范圍的中心位置。整個18900平方米的用地由商務區規劃道路北面103號、東面307號、南面403號道路三面圍合，西面近鄰住宅規劃用地。

第一，首要解決的問題：用地情況特殊帶來的影響。一條規劃軌道交通從北至南斜穿過用地，在軌道30M控制線內建筑基礎不能覆蓋于其上，在軌道影響線內的建筑基礎形式也受到限制。因而，不太寬裕的用地和對軌道和建筑關系的處理成為了設計首先要解決的基本功能問題。

第二，確認可建設和不可建設的基地范圍。軌道交通和周邊道路的關系形成了一種場地的劃分方式。這種和場地周邊既不平行也不垂直的軌道斜向劃分直接將用地可建部分分為東北角和西南角兩處三角地帶。這一條在建成后地面上實際很難被人感知的軌道，其實影響了整個建筑的形態組織。如何在特殊的基地條件限制下處理好建筑與周邊環境，建筑與城市空間的關系，達到共同作用成為場地規劃設計的著重點之一。

第三，武漢市江漢區紅領巾學校創建于1969年，是武漢市第一家在外交部備案的外事接待學校。該校的教學模式強調素質教育，以藝術特色為龍頭，美術、音樂、舞蹈教學在整個教學體系中占了很大一定的比例。如何在有限的建筑空間中既滿足36班級的普通教學同時兼顧特色教育的功能布置，也是在設計中必須解決的問題。

圖1

整個校區最終規劃設計將校園主入口設置在東面307號規劃道路上，正對入口布置的南北向200米環形跑道運動場沿著其跑道周邊自然形成了南北向的弧形道路，成為校園內的主要交通。入口廣場、戶外運動場及校園大門左邊的籃球場正好處于規劃軌道處地面之上，對規劃軌道無建筑基礎影響。因軌道線斜向劃分而形成的東北角用地主要布置為教學建筑，西南角用地則布置為風雨操場及公寓建筑。通過這樣的總體布局，使得教學區、體育運動區、生活區從北向南形成三組相對完整的區域，構成各自的建筑空間特色，區域之間既聯系便捷又有所隔離。

教學區內普通教學樓共設有36個班級，由四層間距為25M的三排教學樓組成，因為用地的三角形態限制，三排教學樓至西向東逐漸退進，并且以能遮陽避雨的連廊圍合連接，結合有限地形的建筑前后錯落布置以及連廊圍合的關系反而形成兩個特色的開放式內庭院空間，仿佛三合院的格局使空間不再單調變得豐富有層次起來，由于連接部分為通透的廊柱和局部的塔樓，在庭園內向外可以隱約看見運動場的開闊及熱鬧，從運動場方向看向教學樓可以感受到庭園內滲透出來的靜謐與和諧。退進、錯落與圍合使得教學區的整個視覺空間具有良好的導向性和進深感，和運動區的空間關系動靜相宜。校區內的主要機動車道沿教學樓區外側形成一條環路，并與校區北面的輔助入口相接，滿足了消防的要求，帶來一個安全、安靜的學習環境。

將北面臨街的一排四層建筑作為教師辦公樓，結合西北角一二層的餐廳及三四層的多功能廳形成完整一體的教學辦公服務區域，并于臨街103號路設置了教師辦公樓單獨的出入口。學校的特長教育音樂課程與舞蹈課程的教室設計成了連接辦公樓與南面兩排教學樓之間的扇形建筑節點，既連接了辦公與教學方便教師和學生通達，又自成一格區域獨立于教學區一隅形成特色的空間。體育運動區的200M標準田徑運動場及各種球場均為南北向布置，覆蓋于規劃軌道影響線70M范圍內的區域之上。而風雨操場靠近運動場，結合師生公寓的布置形成的生活區遠離教學區，臨近403號規劃道路，設置校園輔助對外出入口，在校園內獨立一區，便于管理。

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一、明確工業用地招標拍賣掛牌出讓范圍

各市、縣人民政府供應工業用地，一律實行招標拍賣掛牌出讓。有下列情形之一，可依法采取協議方式出讓土地，按市場價格核實出讓金：

1．原劃撥土地使用權為非工業用途改變為工業用途，或者原劃拔工業用地出讓、轉讓，且《國有土地劃撥決定書》或法律法規、規章等沒有明確應當收回土地使用權實行招標拍賣掛牌出讓的。

2．因實施城市規劃,工業企業需要調整使用與原使用土地面積相當的土地的。

3．已出讓工業用地使用期滿不改變用途，經審查準予續期，可申請續期使用的。

4．涉及國家保密和國家安全事項不宜以公開方式競爭的。

二、認真編制工業用地年度供應計劃

各地要加強工業用地供應計劃管理。國土資源行政主管部門要在每年第一季度，會同發展改革、商務、規劃等有關部門，依據經濟社會發展規劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、城市總體規劃、近期建設規劃、土地利用年度計劃以及土地市場供求狀況等，科學編制工業用地年度供應計劃，報同級人民政府批準和上級國土資源行政主管部門備案，并通過當地土地有形市場、新聞媒體以及安徽土地礦產市場網向社會公布。

三、實行工業用地出讓信息公示制度

國土資源行政主管部門要會同發展改革、經委、商務、規劃、環保等有關部門，根據工業項目投資情況，對工業用地年度供應計劃進行逐級分解，落實到地塊，明確相應的產業類型、投入產出標準、規劃控制及環保等內容，在當地土地有形市場、新聞媒體和安徽土地礦產市場網上公示，防止各種形式的“暗箱操作”。

四、建立工業用地預申請制度

凡單位和個人對列入工業用地招標拍賣掛牌出讓計劃的具體地塊有使用意向的，可以持申請書、單位或個人有效證明、資金有效證明等材料，向當地國土資源行政主管部門提出書面預申請，并承諾愿意支付的土地價格。

五、規范工業用地招標拍賣掛牌出讓程序

各地要按照公開、公平、公正的原則，規范工業用地招標拍賣掛牌出讓程序。

1．根據工業用地年度供應計劃和工業用地預申請情況，國土資源行政主管部門要會同發展改革、規劃、環保等有關部門，擬定工業用地招標、拍賣或掛牌出讓方案，包括工業用地地類、產業類型、面積、使用條件、規劃設計條件與附圖等內容，報同級人民政府批準。

2．出讓方案依法報經批準后，國土資源行政主管部門要通知預申請單位或個人，嚴格按照國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部11號令)及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》規定的程序，組織實施招標拍賣掛牌出讓，各地出讓起始價格不得低于國家和省規定的工業用地出讓最低價標準。

3．工業用地招標拍賣掛牌出讓確定用地者后，用地者要持《工業用地出讓方案批準書》（或《工業用地出讓方案核準意見書》）、工業用地招標拍賣掛牌出讓《中標通知書》（或《土地成交確認書》）等資料，到有關部門依法辦理工業項目立項、建設規劃、環境評估、企業登記等有關報批手續。因特殊情況，用地者未能在規定時限內辦理相關報批手續的，其土地出讓成交確認書自行廢止。

4．用地者在履行有關報批手續后，到國土資源行政主管部門正式簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并將工業項目規劃設計條件及附圖、開工竣工期限、投資強度、整體或分割轉讓條件、違約責任和賠償標準作為《國有土地使用權出讓合同》的附件。用地者憑《國有土地使用權出讓合同》，到有關部門申領《建設用地規劃許可證》和《建設用地批準書》，繳納土地出讓金，辦理土地使用權登記手續。

六、健全建設用地供應結果公示制度

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中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

為貫徹落實《庫爾勒市城市總體規劃（2012-2030）》的各項建設任務，以可實施及統籌發展的科學發展觀為導向，以全面提高庫爾勒市公共服務設施對人民群眾的服務能力為目標，是公共服務設施的建設及配套能有庫爾勒市的整體發展相協調。以《庫爾勒市城市總體規劃（2012-2030）》為前提，庫爾勒市規劃局決定編制《庫爾勒市區公共服務設施布局規劃》，以深化和細化庫爾勒市公共服務設施的布局，更好的完成庫爾勒市總體規劃的建設。本次重點對行政辦公設、商業、文體、社區等規劃內容做論述。

1.公共服務設施簡介

公共設施是指為市民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施，按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。

設施有基礎設施和附屬設施，其中基礎設施是指為社會生產和居民生活提供公共服務的物質工程設施，是用于保證國家或地區社會經濟活動正常進行的公共服務系統。它是社會賴以生存發展的一般物質條件。“基礎設施”不僅包括公路、鐵路、機場、通訊、水電煤氣等公共設施，即俗稱的基礎建設（physical infrastructure），而且包括教育、科技、醫療衛生、體育、文化等社會事業即“社會性基礎設施”（social infrastructure）

公共服務設施是在城市中均勻分布的，為所有市民公平的提供日常公共活動的場所。他不是城市的地標，而是城市中普遍存在的場所，它反映著市民普遍的精神面貌。公共服務設施作為社會公共資源，是實現和諧社會、為城市注入活力的實體之一，也是衡量居民生活品質的重要指標之一。公共服務設施系統規劃是改善市民生活品質，展現城市涵養、體現社會公平的一個有效手段。

2. 公共服務設施規劃研究背景

庫爾勒市在南疆各市縣的城市規劃建設方面已走到了前列，庫爾勒市注重對城市建設規劃先行的準則，從總體規劃到各專項規劃均走在各縣市的前列，在公共服務設施布局方面已有較好的研究基礎。

隨著庫爾勒市區建設的成熟，老城區在不斷的改造更新，南市區和開發區組團的開發和建設也在不斷跟進，庫爾勒市區以它強大的輻射能力聚集著越來越多的人口，然而庫爾勒市區的配套設施建設特別是公益性質的公共服務設施隨著城市的建設暴露出了很多問題，如老城區公共服務設施的過度集中和新區公共服務設施的不足，這些暴露的問題都制約了庫爾勒市區整體建設的品質的提升。

3.規劃重點

社會公共服務設施根據其公益性和經營性程度的不同，可分為基本社會公共服務設施和非基本社會公共服務設施兩大類。組織和提供社會公共服務（特別是基本社會公共服務設施）是市場經濟條件下政府的重要職責和維護社會公平的重要體現。政府為保障社會全體成員基本社會權利、基礎性的福利水平，必須向全體社會成員均等地提供社會公共服務。在現階段，基本社會公共服務主要包括義務教育、公共衛生、公共文化體育、社會福利和宗教等領域。

本次規劃涉及以上介紹的7個領域：非基本社會公共服務設施的2個領域以及基本社會公共服務設施的5個領域。其中基本社會公共服務設施的5個領域為本次規劃的主要領域。

4.城市公共服務設施的總體發展目標與原則

1、發展目標

本次規劃根據國家及有關城市公共設施設置的規范標準，結合庫爾勒實際，分市級、片區級、居住區三級，擬訂庫爾勒市公共設施配置標準，作為規劃新建的參考依據。其中，建筑、用地及服務規模為一般要求，在具體操作中可根據實際情況因地制宜作出相應的調整。

2、發展原則

以人為本。公共設施是直接與人民的福利相關的社會服務體系，因此，公共設施的定性、定量、定位選擇，均以創造良好的人居環境，提高市民生活質素為第一基準。

強化城市職能。完善城市中心體系，尤其要強化城市主中心，以增強市區的凝聚力與輻射力，從而鞏固和提高城市的區域地位。

區域布局均衡。從全局與區域的角度，處理好公共設施相對集中與適當分散的關系，在突出城市中心的同時，以就近服務的原則也注重次級中心及非中心地區公共設施的建設，兼顧城市與市民的雙重利益。

內部結構協調。在緩和市民必需公共設施供需矛盾的基礎上，逐步將重點放在加強現狀更為薄弱的文化、體育、娛樂等公共設施的建設。

質量全面提高。一方面健全服務體系、擴大供給容量，另一方面提升服務檔次、提高使用效率，使公共設施真正“物有所值”，避免淪為純粹的“門面工程”，甚至挪作它用。

5.規劃公共中心空間布局

總體規劃在沿襲城市公共服務設施形成“一主、三次（1+2）、多點”的格局的基礎上，重點提升與完善公共中心空間。

規劃將形成：“三中心三片區”的格局，三個中心即老城區綜合服務中心、南市區商務文化中心、開發區創業文化中心；三片區為城市的三個組團。

1、老城區綜合服務中心

本次規劃延續現狀城市格局，將老城中心確定為一個市級中心，即為城市的行政商業中心，規劃以現有的巴州州委及州政府所在地、庫爾勒市委等行政單位為主體，沿石化大道和梨香路等區域集中建設行政辦公用地，并同時延續發展已形成的老城區的中心商業。

2、南市區商務文化中心

南市區商務文化中心位于南市區組團內以北。庫爾勒市政府已搬遷至南市區，同時庫爾勒市區作為市域內的中心，南疆的中心，要承擔并滿足周邊城鎮對大型文化、商務設施的需要，規劃在南市區的商務文化中心將會建成復合型商務中心，主要包括文化、辦公、商業、娛樂、體育等大型設施，即以演藝廣場為中心，集中布置一定規模的復合型商務、文化中心，它能夠承辦一些大型的活動。同時，南市區組團是城市開發建設的新區之一，新增用地較多，大量的房產快速開發導致南市區的公共服務設施匱乏，規劃根據公共設施服務半徑的要求在該區設置職能中心，就近服務居民。因此，該區級中心的建立將成為南市區組團的居民服務新中心。

3、開發區創業文化中心

位于開發區內，開發區以發展二三類工業為主，是城市開發建設的另一新區，沿石化大道兩側形成該區的中心。

4、三片區

三個片區為老城區組團、南市區組團、開發區組團。

6.行政辦公設施規劃分級及布局

市級：共形成兩個市級行政中心，為老城行政中心和南市區行政中心。

區級：共形成一處區級行政中心，為開發區內的行政中心，老城組團、南市區組團不再單獨設置片區中心。

居住區級：居住區級的行政辦公設施為各轄區的街道辦事處，對位于城市新區的新城轄區的基層設施用地做到規劃先行，建設嚴格遵照規劃實施。

7.商業設施規劃分級及布局

商業設施由三部分組成：商業服務設施、市場、物流基地。

1、商業服務設施：分為市級商業中心、區級商業中心和社區商業中心。

2、市場：農副產品市場、生產資料市場、其它專業市場。

3、物流基地

8.文體設施規劃分級及布局

規劃建立健全市、居住區、社區三級，即市級、區級、社區級的群眾文化設施，形成布點均衡、功能齊全的文化設施網絡。

公共文化設施人均（常住人口和暫住半年以上的人口）用地面積指標為0.7平方米。其中，市級文化設施用地面積指標按照人均0.2~0.25平方米，區級文化設施用地面積指標按照人均0.2~0.25平方米，居住區級（鎮級）以下文化設施面積指標按照人均0.25平方米。

根據人口預測，2030年全市人口90萬人，按以上指標計算文化娛樂設施用地應不小于63公頃，其中市級文化設施用地應控制在18公頃。

本次規劃文化設施用地為163公頃，占總用地的1.2%。

9.社區建設分級及布局

城市社區的劃分依托城市總體規劃確定的功能結構，既要考慮內部功能配置、組織的完整性，又要合理地超前預測和避免重復建設，體現有效利用性。同時還要考慮各方面關系，體現區域整體效應。這就要求社區布局規劃應在城市總體規劃層面上完成，按照一定的形態結構、人群規模和行政管理的特點，依照一定的原則，把城市劃分為若干社區，從而在經濟功能、社會心理和社區管理上有利于社區的結構穩定和可持續發展。

社區布局規劃按照街道和社區兩級配置，街道社區服務中心結合各街道辦事處設置。

社區布局規劃中社區名稱除現有社區外，均以暫定編號為名稱，正式名稱以社區正式成立批準文件命名為準。規劃至2030年規劃社區81個，其中天山轄區9個，薩依巴格轄區21個，團結轄區8個，建設轄區8個，新城轄區27個。

10. 實施措施與建議

（1）公共服務設施用地，由地方人民政府土地行政主管部門、城鄉規劃行政主管部門按照國家有關用地定額指標，納入土地利用總體規劃和城鄉規劃，并依照法定程序審批。任何單位和個人不得擅自改變文化設施的建設項目和功能，不得縮小其建設規模和降低其用地指標。

（2）建立規劃信息交流反饋機制，定期征集并及時掌握可能對建設規劃有重大影響的問題及相關數據，以便及時依法調整規劃，使之更具有可操作性。