導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇風險投資分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產投資風險的類型

房地產投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產投資影響較大,同時又是可以預測､規(guī)避的主要是經濟風險｡經濟風險主要包含市場風險､經營風險和財務風險等｡

1.市場風險,指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險｡其中主要有:

(1)流動性和變現力風險

由于房地產是低流動性資產,這就決定了投資在房地產上的資金流動性差､變現能力弱｡也就是說,當房地產投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產不能流動及其變現上的困難,給房地產投資者帶來了變現及收益上的風險｡

(2)購買力風險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產獲得的現金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產的消費購買,這樣即使房地產本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產實際價值的影響｡一般使用高利率折現,會降低投資者的凈現值收益;第二,對房地產債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務負擔｡

2.經營性風險,指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業(yè)內在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經濟決策的失誤),也與經濟環(huán)境因素的影響有關(如房地產市場､房地產價格､國家政策等)｡

3.財務風險,指由于房地產投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡

二､房地產風險分析方法

經濟的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產投資風險分析常用的方法是風險調整貼現率法和肯定當量法｡

(一)風險調整貼現率法

這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現率去計算凈現值,然后根據凈現值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關鍵是根據風險的大小確定風險因素的貼現率即風險調整貼現率｡

1.計算公式

風險調整貼現率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風險調整貼現率

i――無風險貼現率

b――風險報酬斜率

Q――風險程度

2.風險調整貼現率法的計算步驟:

(1)風險程度的計算

首先,計算方案各年的現金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現金流入的標準差(d);

再次,計算方案現金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);

最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(Q)｡

(2)確定風險報酬斜率

首先,計算風險報酬斜率(b);

其次,根據公式:K=i+b×Q確定項目的風險調整貼現率;

最后,以“風險調整貼現率”為貼現率計算方案的凈現值,并根據凈現值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設有兩個房地產項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現金流相同,只考慮一年的現金流情況,兩方案的資本支出即初始現金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當量法

這種方法的基本思路是先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支,然后用無風險的貼現率去計算凈現值,以便用凈現值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現金流量的肯定當量系數,它在0-1之間

i――無風險的貼現率

CFAT――稅后現金流量

在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數｡肯定當量系數是指肯定的現金流對與之相當的不肯定的期望現金流的比值,它代表了投資者對風險的態(tài)度｡此系數的確定有幾種方式,如根據歷史資料進行推斷､由經驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據變異系數與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數為0.21,根據變異系數和肯定當量系數的關系,肯定當量系數為0.8(經驗數據)｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風險調整貼現率法和肯定當量法的比較分析

從上表可知,運用風險調整貼現率法計算的兩方案凈現值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產投資方案的評價中,風險調整貼現率法比肯定當量法產生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調整貼現率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據此對現金流量進行貼現,意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內部管理方式的改進,現金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風險也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風險調整貼現率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現值時,在方案持續(xù)時期內運用統(tǒng)一的貼現率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內,其風險可能會隨著認識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現求凈現值時,不能每一個期間都采用同一個貼現率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內風險波動會更激烈,相同的貼現率會嚴重失實｡

這樣,與風險調整貼現率法相比,肯定當量法主要表現出以下兩個優(yōu)點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現在不同的變異系數上,從而表現出不同的肯定當量系數,這比較符合現實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數,在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數,既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉化為肯定的一元錢,將有風險的現金流轉化為無風險的現金流｡在現實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調整貼現率法夸大遠期風險的缺點,可以根據各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡

三､房地產投資風險的規(guī)避與控制

高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發(fā)現或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡

規(guī)避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風險規(guī)避｡規(guī)避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產投資項目｡房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風險轉移｡指房地產投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉給他人承擔｡如:在租賃房地產業(yè)務中,租約規(guī)定承租人負擔所有的經營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經營風險轉移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數上升而相應地變動,就能把購買力風險轉移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

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關鍵詞 房地產投資風險 風險評價指標體系 層次分析法 模糊綜合評價

一、引言

當前我國在投資風險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風險影響因素較少；二、各種風險因素間的相關性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產投資風險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風險進行綜合評價。為房地產開發(fā)企業(yè)全面科學的評價投資項目的風險提供了一種有效的方法。

二、房地產投資風險綜合指標評價體系

（一）評價指標體系構建的原則

1．全面性。指標體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標，又有反映總投資和工期方面的指標；既有確定性指標，又有風險性指標。

2．科學性。指標體系的設計要力求反映客觀實際，對評價的結果需要復核和檢驗。

3．可行性。指標體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。

4．系統(tǒng)性。指標體系要注意結構層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。

（二）指標評價體系的構成

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上，根據構建原則，構建房地產投資風險的評價指標層次體系，包括：目標層A、準則層B和指標層C。

三、模糊綜合評價方法

模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優(yōu)劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學的評價指標體系和各因素的權重。

（一）建立綜合評價指標體系層次結構模型

利用層次分析法進行房地產投資系統(tǒng)風險分析時，最重要的一步是進行投資風險辨識，并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。本文所建立模型如下表所示。

在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導致判斷矩陣的特征值有偏差。在構造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。

過程分為兩步，首先計算一致性指標CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標RI，計算一致性檢驗系數CR=CI/RI，計算結果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權重基本合理；否則調整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標為止。

（三）計算組合權重

根據指標層C風險因素相對準則層B風險因素的特征向量集W和準則層B風險因素相對評判目標A系統(tǒng)風險的特征向量V，可以計算得出指標層C風險因素相對于評判目標A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權重向量，相應的計算公式為：U=W×V。

（四）建立多層次模糊綜合評價模型

確定評價指標的評價集T=t1，t2，…tm以及相應的風險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。

四、結語

模糊綜合評價方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產投資中某單一風險的弊病，將房地產投資作為一個系統(tǒng)來衡量其整體風險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據，具有較大的應用空間應用價值。

參考文獻：

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在房地產投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。房地產投資風險主要包括政策風險、利率風險、市場供求風險、金融風險、技術風險以及其他風險。

二、新風景房地產開發(fā)有限公司投資風險分析

平頂山市新風景房地產開發(fā)有限公司作為鷹城房地產企業(yè)中的后起之秀，其投資風險決策的分析是不容忽視的。

（一）開發(fā)前期投資風險分析

1.政策風險

平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機性購房比例有限。在房地產投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設規(guī)劃意見書》相關土地、房產限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業(yè)房地產投資收益目標的實現產生巨大的影響。

2.金融風險

新風景房地產開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結構擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務風險很高，若在公司發(fā)展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務負擔，甚至有可能導致本公司破產。

3.法律風險

一個受法律保護的合法房地產項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權、房地產企業(yè)資質以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設實施階段投資風險分析

1.工期風險

建設階段任何環(huán)節(jié)的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產區(qū)，受本、外地農民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質量風險

工程質量是根據國家現行的有關法律法規(guī)、技術標準設計文件及工程合同中對工程的安全、使用經濟、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是：人、材料、機械設備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風險分析

1.市場供求風險

房地產的供給和需求是不斷變化的。供求關系的變化會使房地產投資的預期收益率發(fā)生偏離。

2.經營風險

根據調查結果顯示平頂山市消費者大多數青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風景房地產開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經營銷售風險不可小覷。

3.購買力風險

由于居民消費價格是反映商品經過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉移，從而影響房地產消費需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風險的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中關鍵的一步。房地產開發(fā)企業(yè)對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產投資開發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應用投資組合理論

在投資領域里，要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資可以選擇不同區(qū)域、房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。例如：房地產開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關注政策變動

我國房地產受政府政策影響大。因此，要時刻關注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據政策變動及時調整投資策略，進而有效控制政策風險。

（四）合理融通資金，減少金融風險

房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風險管理組織系統(tǒng)

為了更好地實現房地產投資決策，新風景房地產開發(fā)有限公司必須對風險投資決策工作進行具體的組織，確定風險管理組織結構，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調工作，保證風險管理目標的實現。

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1、引言

房地產商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認為房地產與一般商品有著本質上的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數量的優(yōu)先性、使用的持久性、異質性和利用的多樣性。房地產市場具有資金量大、風險高、周期長、影響因素復雜等特征，風險與收益是成正比的，因此相對于其他行業(yè)，房地產行業(yè)的收益十分豐厚。

房地產項目的投資過程具有其特殊性：它是一種預測未來需求而進行產品生產的過程。房地產行業(yè)本身所具有的特點決定了它是一種高風險行業(yè)，伴隨其始終的不確定性決定了房地產投資的成敗。所以，研究房地產投資風險對于實現房產投資企業(yè)的利益最大化意義重大。

2、房地產行業(yè)的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產行業(yè)本身的特性為依據，房地產投資可分為兩類：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡介

直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買的過程，參與相關的管理工作，它包括兩種形式：從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，收回投資獲得利潤的過程。投資者可以在這個過程中賺取開發(fā)利潤，風險很大，收益也很客觀。有作長期投資打算的投資者一般會選擇置業(yè)投資，通過購買增量房地產或存量房地產，以期獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

2.2間接投資簡介

間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產經營管理工作的。具體的間接房地產投資形式包括：購買房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產投資信托公司的股份或房地產抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區(qū)別

1）通常情況下，直接投資者對投資的房地產項目擁有控制權和經營管理權，間接投資者則沒有。

2）直接投資流入的是具體的房地產項目，間接投資則主要流向各種資本市場。

3）直接投資離不開生產要素的轉移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產要素的移動與配置。

4）直接投資并不涉及資產所有權的變更，而間接投資資產所有權會在買者和賣者之間頻繁變更。

5）直接投資會包括有形資產和無形資產的雙重流動，而間接投資只會貨幣資本的移動。

3、直接投資可能會帶來的風險

張瑤寧認為根據風險理論，房地產直接投資活動由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產產品自身特點所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會導致房地產直接投資活動的實際后果與預期收益的負偏差（即損失或減少），在房地產直接投資活動中，這種引起預期收益損失或減少的可能性就是房地產直接投資風險。一般情況下，房地產直接投資風險包括以下幾個方面：變現風險、投資周期風險、供給有限性和滯后性風險、資本需求風險等。

3.1變現風險分析

俞明軒認為房地產變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，它的銷售過程非常復雜，流動性不強，使得投資者很難在短時間內將房地產兌換成現金，資金周轉很困難。所以，一旦出現投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時，房地產市場的不完備可能會讓投資者蒙受不小的折價損失。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現性能最好的是儲蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產投資了。

3.2投資周期風險分析

一個房地產直接投資項目從最開始的尋找機會到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷售，整個環(huán)節(jié)一般情況下需要幾年才能完成。房地產項目開發(fā)周期很長，期間，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性很大，各種各樣的費用特別是后期費用很難確定，這就給房地產投資者帶來了很大的風險。在房地產開發(fā)過程中，只能對整個開發(fā)期內的各項費用和收益作出大致的測算，很難作出精準的預計。在房地產項目漫長的開發(fā)過程中，有很多難以預測的因素：房地產市場供求變化、消費者喜好變化、社會經濟形勢的興衰、國家有關政策的調整、利率的變動等。房地產項目一經確定，資金一旦投入，就再難根據實際情況進行改變和調整。所有的房地產開發(fā)企業(yè)都必須承擔由于開發(fā)周期長而導致的房地產項目“滯后”效應的風險。

3.3供給有限性和滯后性風險分析

一方面房地產直接投資需要很長的開發(fā)周期，另一方面土地資源十分有限，這就導致了房地產供給的低彈性現象。與此同時，市場對房地產的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產需求呈現出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產商品只能提前生產，提前生產就必然會導致供給滯后。總而言之，房地產商品供給的有限性和滯后性會使房地產直接投資面臨供求關系變化所帶來的風險損失。

3.4資本需求風險分析

眾所周知，房地產直接投資需要大量的資金，房地產項目的開發(fā)過程實際上就是巨額資金的投入過程。首先，毋庸置疑，購買土地就是一筆不小的費用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價格只會越來越高。其次，毫無疑問，工程造價是房地產資金投入的主要部分。通常情況下，房地產開發(fā)企業(yè)不可能完全依靠自由資金就可以完成一個房地產開發(fā)項目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過銀行貸款等融資手段籌集開發(fā)資金。與此同時，房地產開發(fā)項目的規(guī)模越大其投資者需要承擔的風險也就越多。因為規(guī)模大，投資資金就多，投資周期就長，資金回籠就慢，流動性也就不強了。總而言之，房地產直接投資者需要承擔能否按期籌措項目順利開展所需要資金及資金成本較高的風險。

4、房地產直接投資缺乏流動性

房地產的經濟環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等因素都影響著房地產直接投資的變現程度。因此，在進行房地產直接投資時，必須細細分析變現風險對投資決策的影響，確保企業(yè)在房地產開發(fā)過程中作出的每一項決策都是正確的。

4.1經濟環(huán)境因素

顯然，出售房產在房地產繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產的市場行情決定著直接投資變現風險的大小。在受行情影響方面，房地產間接投資就小得多，無論房地產處于繁榮還是蕭條時期，間接投資者都可以在公開市場上快速退出。在2009年～2010 年，我國的房地產市場就處于繁榮期，房地產交易十分頻繁，房地產很容易在市場上出手。而2011年～ 至今，房地產市場處于低潮期，很多的房地產商手中都積壓了大量的房地產，情況不容樂觀。與此同時，投資者又無法控制整個大的經濟環(huán)境，只能默默承擔房地產市場蕭條帶來的巨大經濟損失。

4.2交易成本因素

房地產本身的特性注定了房地產本身價值很高、交易所需的資金很多，很難在市場上找到買家。交易成本越高的房地產其變現性就越差，風險也就越大。李飛宇認為豪宅的變現性要低于普通住宅；高檔寫字樓的變現性低于商住樓；整棟樓房的變現性低于分戶出售房的變現性等。

4.3信息不對稱因素

在房地產交易市場上，賣方掌握著房地產的大量實質性信息，公開信息如：地理位置、地形、交通情況、戶型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業(yè)管理等后續(xù)服務在內的不確定信息。賣方獨霸真實信息決定了房地產交易不同于一般的商品交易，甚至可以說房地產交易是賣方與買方的一場博弈。在房地產交易過程中，買賣雙方對商品房質量和成本信息的了解存在著嚴重的不對稱現象。信息的不對稱可能會導致投資者為低質量的商品房支付了很高的價格，甚至會因此而引發(fā)經濟糾紛。

4.4不公平競爭因素

在房地產開發(fā)市場中，房地產巨頭依靠股市或者央企背景，利用權力和資金的優(yōu)勢大搞不公平競爭的現象屢見不鮮，借力土地招拍掛制度進行圈地、囤地，對民營房地產企業(yè)殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導致定價權掌握在少數房企手里，中小投資者常常無法獲得可供開發(fā)的土地。

5、結語

相對于房地產間接投資來講，房地產直接投資所面臨的風險更大。它受多種因素的影響：房地產市場的經濟環(huán)境、交易成本、信息不對稱、不公平競爭等。這些不確定因素直接決定著房地產投資的成敗。因此，在進行房地產直接投資時，必須細細分析變現風險對投資決策的影響，確保企業(yè)在投資過程中所做出的每一項決策都是正確的。

篇5

投資人的理性程度與開放式證券投資基金的贖回風險大小有著重要的關系，我國是很有代表性的新興市場，投資人的理性投資意識、投資方法都還尚未普遍形成，為何投資證券投資基金以及如何投資證券投資基金也還沒有形成普遍的正確認識，因而我國開放式證券投資基金市場的贖回風險問題尤其值得注意。

一、雙向選擇困難――贖回風險的來源

1．信息泛濫導致投資人在證券投資基金選擇上的“理性漠視”。信息是投資者選擇的依據，包括宏觀環(huán)境信息及單只證券投資基金的微觀信息。由于現代信息社會的特點，信息來源極其多樣，信息的易得性是伴隨著信息量的爆炸性增長而增長的，信息獲取成本的降低同時意味著信息篩選成本的增加，這種成本很大程度上表現為時間與精力上的消耗，而基金誕生本身就是要克服普通投資者投資時所遇到的這種問題，因而也是基金產品本身受歡迎與否的一大重要因素，然而在眾多基金中篩選出適合自己的基金同在股票市場上選擇股票一樣耗費時間和精力時，基金產品本身（作為眾多投資工具的一種）的優(yōu)勢已經打折扣了；另一方面，信息量和易得性的增加導致的另一個問題是信息價值問題，膚淺的評論、脫離實際的空談甚至根本錯誤的觀點充斥整個輿論界的時候尤其需要投資人自己獨立的判斷，而獨立的判斷則需要廣泛的專業(yè)知識、需要花時間的研究和從性格角度上的獨立意識，而這恰巧是現階段普通投資人所欠缺的，也正是證券投資基金存在的另一個價值，然而由于信息甄別的困難這一價值也難以發(fā)揮。所以普通投資者會基于一種“理性漠視”（rational ignorance）理所當然的認為他所掌握的現有信息并不是全部信息，基于現有信息的資產配置決策（將自己的多少資產以銀行儲蓄形式存在、多少資產投資于證券投資基金）并不是最優(yōu)決策，而基于尚未掌握的信息所做出的決策很有可能與現有決策相沖突，因而從根本上否定處理信息并基于已掌握的信息來挑選合適自己投資風格的證券投資基金這一資產配置決策的有效性和必要性。而證券投資基金的存在本身是基于現資組合理論的，現資組合理論則是基于這樣一個假設，投資者本身是理性的，作為理性的投資者理應根據自己的投資風格和外界信息判斷自己投資于何種證券投資基金。探討至此便出現了一個操作層面的矛盾――作為普通投資人無法找到自己合適的證券投資基金而作為基金管理公司同樣也沒有辦法鎖定自己的目標客戶群體。下面的論述將更深入的探討這個問題。

2．由于“逆向選擇”證券投資基金經理很難擺脫營銷和目標客戶選擇上的被動地位。逆向選擇（adverse selection）是由于信息不對稱帶來的一個問題，是指交易一方如果能夠利用多于另一方的信息使自己受益（同時會使另一方受損），則該方傾向于簽訂協(xié)議以進行交易。逆向選擇問題是證券投資基金業(yè)的一大威脅。那么，逆向選擇問題是怎樣在證券投資基金營銷中體現的呢？如果證券投資基金經理為了“沖規(guī)模”進行主動營銷，通過營銷人員的努力，將會有更多的投資人投資于該基金，基金規(guī)模在推廣運動結束后將會有提升，但是從投資人結構來看，通過促銷方法獲得的新投資人往往不是基金經理所理想的具有專業(yè)知識和良好投資理念的人，因為這類人往往主動尋找自己合適的投資渠道，也就是說，是他們選擇基金，而不是基金選擇他們。相反，促銷所吸引的往往都是缺乏專業(yè)知識和投資理念并且易被廣告所吸引的那一類。也就是說基金促銷活動在需求傳遞效果上對這類投資者最為顯著，基金的主動營銷最先吸引的也就是該類投資人，在缺乏固定投資理念支持下這類投資人在意識到也許這只證券投資基金并不適合自己的時候便會撤退出場。而證券投資基金往往在逆向選擇上無法提供有效的規(guī)避機制，因此處于被動地位，任何主動的營銷手段都會招致逆向選擇問題而其傷害又是裸的。由于很難采取主動營銷，證券投資基金經理在選擇自己所中意的目標投資者時也會處于被動地位，想要使自己的投資人群體都符合證券投資基金資產配置要求很困難。

綜上所述，由于多種不利因素的存在將導致普通投資者與證券投資基金經理間雙向選擇的困難，進而增加了基金的贖回風險。這一問題雖然很難從開放式證券投資基金自身機制設計上有效解決，但是從市場營銷學的角度來說，該問題實際上是目標市場確定和營銷過程控制問題，在基于正確的營銷理念運用正確的營銷原理和具體方法，雙向選擇困難的問題還是可以得到較好的解決的。

二、基于精準營銷理念實現證券投資基金的穩(wěn)定運行

（一）精準營銷理念概述

精準營銷（Precision Marketing）是建立在精準定位的基礎上，依托現代技術手段，建立非傳統(tǒng)的客戶溝通服務體系，實現企業(yè)可度量的低成本擴張。這個含義具體來說有三個層面來構成：第一，明確的營銷思想，確定相對穩(wěn)定的營銷戰(zhàn)略，包括營銷對象等；第二，精準營銷要求將營銷管理的各個要素轉化為可以量化的參數以作為實現精準的手段；第三，精準營銷依靠已量化的要素及相互間內在關系進行營銷決策。精準營銷在理念層面上最核心的部分就是“量化”――傳統(tǒng)營銷手段一大弱點在于市場定位的分析和應用手段只能是“定性”的，精準營銷就是要依托數據挖掘技術、數據庫管理等手段將營銷因素量化以求實現可以精準度量精準控制。

（二）證券投資基金的精準營銷手段

1．投資者效用評分模型。在營銷戰(zhàn)略相對穩(wěn)定的基礎上，可以對證券投資基金精準營銷方法進行研究――確定變量并構造關系。要考察證券投資基金運行的穩(wěn)定性狀況，我們所要關心的是投資者什么時候會做出買入決策、什么時候會跨越贖回費障礙做出退出決策，在實際中促使投資人做出以上兩種決定的因素很多，因此需要在沒有過多損失的條件下進行適度的抽象，在這里使用許多金融理論者及CFA所廣泛應用的一種投資者效用評分模型。首先應做以下假設：（1）投資人自身財務狀況穩(wěn)定。（2）投資人理性程度不變。（3）風險狀況相同的證券投資基金所帶來的投資回報相同。現引入投資者效用評分模型：

其中U為投資者效用，E(R)為某項投資的收益期望值， 為一約定俗成的系數，A為投資者風險厭惡系數，為該項投資工具的風險衡量參數，即其收益的方差。

2．R指數的構造。首先給投資者風險厭惡系數A設定一個合理的范圍，在此引入經濟學中常用于衡量消費者（此處即為投資人）效用水平的序數效用法。序數效用理論認為，因為“效用”是主觀的，很難賦予一個具體的值，然而在實際的消費者行為分析中，并不要求衡量具體的效用是多少，而只是要求消費者能依據自己的偏好給不同的商品組合的效用排列出一個順序即可。現在回到消費者效用評分模型中，為了分析投資人什么時候會做出退出決策――我們可以將根據模型求出的投資人效用U進行排序并分為兩類：第一類是使投資人選擇繼續(xù)持有證券投資基金的效用水平集合、第二類是使投資人選擇“用腳投票”的效用水平集合，U=0為投資人決策臨界點。當U=0時，正的預期收益剛好被負的風險值與風險厭惡系數的乘積所抵消，投資人將認為沒有必要作出任何決策。因此，可見，維持投資者持有證券投資基金意愿所必需的最低收益數值上等于 Aσ2，在基金經理的角度設想在何種期望收益之下將導致“相當規(guī)模”的投資人“用腳投票”而導致巨額贖回，作為基金經理，利用分析人員和自己的經驗確定一個底線收益σ2，作為證券投資基金目標投資人的最低要求回報，投資組合的方差為 ，所要求的標準風險厭惡系數為A。令U=0，則E(r)1= Aσ2，A= ，然而此時的A值往往不是整數，為了便于考量，將A乘以固定乘數IER而整數化以得出標準風險厭惡系數Astd：

這樣就得到了一個證券投資基金經理所需要的精確的風險厭惡系數，可以Astd為中心左減右加若干整數來描述所有證券投資基金投資人風險厭惡程度，上面將Astd定為2，那么可以將所有投資人的風險厭惡程度分為3級，并賦予相應的風險厭惡系數：A1=2、A2=4、A3=6，A1表示最為激進的投資者、A3表示最為保守的投資者。相應的，我們就可以得出每種類型的投資人的投資人決策臨界點，即求出U=0時每類投資人的預期收益，當已實現收益低于某個級別的預期收益時，該級別及風險厭惡系數大于該級別風險厭惡系數的投資者便會選擇撤場。

設期末已實現收益為R。當R Aσ2時，投資者繼續(xù)持有該證券投資基金，當R< Aσ2時，投資者將拋售，最終的衡量標準是期末已實現收益R，它將決定下一期投資者是否繼續(xù)持有該投資組合。可以把它看成是衡量證券投資基金運行穩(wěn)定性的一個參數。σ2是證券投資基金經理所確定的投資組合的特征值，是證券投資基金經理在制定投資戰(zhàn)略后確定投資組合中已經確定下來的。風險厭惡系數A是投資人所特有的變量，A越大，證明投資者越討厭風險，相對而言對預期收益的要求也越高。為了簡化分析過程，我們以上的投資者分級為三級（實際操作中當然分級越細越好）：極端厭惡風險者，A=6；溫和風險厭惡者，A=4；風險忽略者，A=2。那么，當U=0時：極端厭惡風險者的預期回報Er1=3σ2，溫和厭惡風險者的預期回報Er2=2σ2，風險忽略者的預期回報Er3=σ2，這時，我們假設期末實現收益為R，當R3σ2時，證明投資組合的業(yè)績不錯，三類投資者都沒有理由撤出；當2σ2R3σ2時，極端厭惡風險者認為相對于其承受的風險而言，真實回報R太小以至于效用為負，該類投資者會果斷撤出，另外兩類投資者仍將選擇繼續(xù)持有。

設極端厭惡風險者所持有的證券投資基金份額為n，證券投資基金份額總規(guī)模為N。那么將會有 的投資人撤出。可見，證券投資基金基于風險厭惡程度的投資者結構將會對證券投資基金運行穩(wěn)定與否產生重要影響，上例中，如果極端風險厭惡者證券投資基金持有數超過10%，即會構成巨額贖回，將面臨從監(jiān)管到輿論到基金投資管理的重大壓力。更一般的，利用風險厭惡系數A將投資者分為s級，即風險厭惡系數A∈[1,s]，各級投資者所持有的證券投資基金份額為n1，n2，…ni，…ns；證券投資基金總規(guī)模為N，令期末實現收益R= iσ2（i ∈[1,s]）、贖回比率為D，那么D= ×100%，當D≥10%時，證券投資基金將被巨額贖回。但是當D被確定下來的時候贖回就已經發(fā)生了，我們所要關心的是在實際贖回發(fā)生之前我們是否能夠進行有效的預測，為了能在證券投資基金運行過程中就及時發(fā)現證券投資基金的投資人風險厭惡結構所存在的風險，我們可以將風險厭惡等級在Astd以上的投資人所持有的證券投資基金份額總數（n）與基金份額總規(guī)模（N）進行對比并指數化，得出正常情況下投資人集體中會有多少人可能會對在一定風險下所產生的收益不滿而產生贖回風險，即，取風險指數R，則R= ×100，這樣，就有了一個在證券投資基金運行過程中就可以實時衡量衡量證券投資基金贖回風險的觀測指標。

3．對風險厭惡系數A的進一步討論。因為風險厭惡系數A是每個投資者所特有的值，受很多因素影響，但是從證券投資基金經理的角度出發(fā)，A值是綜合投資者本身各種因素的結果，更關心每個投資者A值具體是多少，而無需分析A值背后的構成因素。A值的獲得，需要從營銷的過程管理中解決――設計一套問卷，通過投資者的反饋來建立基于風險厭惡程度的證券投資基金投資人特征數據庫。在市場營銷過程管理上，根據問卷中投資者所獲分數來劃分不同的風險厭惡等級并賦予相應的風險厭惡系數A，得分越低，A值越高。這樣就可以讓投資人的風險厭惡系數與證券投資基金經理所設定的Astd相聯(lián)系，并以Astd為基準向左右兩端確定一個風險厭惡范圍。然而，完全理性的投資者是不存在的，要想通過一次測試便可獲知投資者自身都不是很明確的風險厭惡程度值是不現實的，所以，客戶經理們在日常工作中在精準營銷理念指導之下的一大任務就是在與投資人溝通的過程中去發(fā)現投資人真實風險厭惡程度與數據庫中的偏差并隨時調整。在確定所有投資人A值之后，R指數便可以應用來實時指示證券投資基金投資者結構穩(wěn)定狀況了。

利用R指數指示投資人結構，利用市場營銷過程管理控制證券投資基金運行風險：一方面努力維護與目標投資人的客戶關系，另一方面同時積極對非目標投資人進行投資人教育，將其持有的證券投資基金頭寸維持在合理水平上。同時，值得再次強調的是，證券投資基金的市場營銷遠不只是把證券投資基金推銷給投資人這一簡單工作，而是牽扯到證券投資基金運行穩(wěn)定和持續(xù)盈利的一項意義重大而且運作復雜的系統(tǒng)性工程。

參考文獻

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中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產投資風險的概述

1.1房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。

1.2房地產投資風險因素分析

影響房地產投資的風險因素很多,一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。對市場內所有投資項目產生影響,投資者無法避免或消除的風險稱為系統(tǒng)風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響,可以由投資者設法避免或消除的風險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風險等都屬于個別風險）。

2房地產投資風險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構建

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上,根據指標體系構建的原則,構建房地產投資風險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究,以房地產投資風險影響因素為主要依據,建立房地產投資風險層次模型,如圖1所示。

3房地產投資風險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學家,匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序層次,形成多層次的分析結構,把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數,然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結構模型的建立

利用層次分析法進行房地產投資系統(tǒng)風險分析時, 最重要的一步是進行投資風險辨識, 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據指標因素內涵大小和指標間相關程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風險,較高風險,中等風險,較低風險,低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時, 邀請了有關專家數十名, 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發(fā)投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風險,非系統(tǒng)風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結果。

規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發(fā)項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區(qū)間70～90，更接近于一般風險。因此,該投資項目風險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結論

房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應用中所得的評價結果與常規(guī)分析的結果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

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篇7

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業(yè)房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產投資額大,開發(fā)周期長、銷售經營持續(xù)的時間也很長,各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業(yè)房地產的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產的投資和消費,依托于城市經濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據對商業(yè)房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業(yè)房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規(guī)律,掌握它、運用它為經濟發(fā)展造福。

參考文獻:

篇8

高新技術項目具有高度不確定性,沒有歷史經營業(yè)績,資產存量小,產業(yè)化資金需求大,風險高等特點,在普通金融信貸存在擔保要求和金融自身投資者的安全性要求下,很難從普通融資渠道獲取資金。然而高新技術產業(yè)投資一旦成功的巨額回報又吸引著資金擁有者,在填補金融市場的結構和運作規(guī)則所決定的市場空缺的制度條件下,投資于高新技術產業(yè)的風險投資風起云涌,不斷發(fā)展。風險投資之所以在近半個世紀以來迅速發(fā)展,風靡全球,是因為它對經濟的發(fā)展起著巨大的推動作用,被稱為高新技術產業(yè)發(fā)展的“助推器”、經濟增長的“發(fā)動機”。一個最明顯的例子就是在美國,風險投資不僅造就了硅谷數以萬計的高新技術企業(yè)欣欣向榮的局面,從而使得美國經濟在倡導知識與技術的時代再次獨領,在全球再執(zhí)牛耳,也促成了美國經濟在20世紀90年代出現了歷史上第一次連續(xù)9年的低通脹、高增長的繁榮局面。風險投資要想降低風險,必須在投資前準確的預計風險之所在,投資后對其加以有效的防范控制。本文就風險投資的主要防范措施進行研究,希望對各個行業(yè)的投資發(fā)展有所借鑒意義。

一、風險資金注入前的風險防范

1.廣招英才,打造精英團隊

我國從1985年開始已經陸續(xù)成立了一些風險投資公司,目的主要是為了配合國家高技術(863、火炬等)成果轉化。至1998年,全國有22個省、市已建立了各類科技信托公司,科技風險投資公司和科技信用社80多家。這些公司都是由政府出資建立的,工作人員也主要來自政府部門,都是非常了解中國國情的人,但是對風險投資的精髓卻根本不懂,結果是把這些公司都辦成了一般的投資公司,整體業(yè)績很差。在隨后的風險投資泡沫階段,各地政府又相繼成立了一些風險投資公司,但是發(fā)展的道路卻沒有什么改變。因為風險投資人才不是一朝一夕可以造就的。作為國內本土、特別是政府建立的風險投資機構,要加大風險投資人才的引進與培養(yǎng),打造自己的精英管理團隊,主要包括戰(zhàn)略管理、財務管理、人力資源管理、市場營銷、風險控制、投資分析、法律等方面的人才,如此才能提高風險投資項目的成功率,才能不斷發(fā)展壯大,才能與外資風險投資機構相抗衡。打造自己的精英管理團隊不能走入誤區(qū)。沒有自己的精英管理團隊作為公司的中流砥柱,一個公司要想成功是很難的。

2.建立科學規(guī)范的投資分析程序與標準

這一點是進行風險投資工作時所必須要遵守的,包括具體的工作過程、評估所采用的方法、評估指標及其標準、評估原則等。在合作協(xié)議簽訂之前,風險投資家對項目本身、風險投資控制權、風險企業(yè)家報酬激勵、風險投資退出、風險企業(yè)融資結構優(yōu)化等都要進行詳細分析與研究,并運用相關的理論如效用理論、博弈論、契約及委托一理論、期權定價理論等,建立相應的評估模型。這樣,在實際進行一個項目的評估時,就能夠做到有條不紊,全面高效,再根據實際情況進行適當的修正,就可以做出一個相對客觀準確的評估。當然,最重要的還是執(zhí)行。

3.最后實地調查

對風險企業(yè)和風險項目的了解不能只聽風險企業(yè)的介紹,必須由風險投資家親自去做實地調查。實地調查的因素自然有很多,但是最重要的是風險企業(yè)家及其管理團隊,其次才是產品。人的因素是第一位的,風險企業(yè)家及其管理團隊對風險企業(yè)的成敗影響極大長期的風險投資研究都己經揭示出來,風險企業(yè)家及其管理團隊對風險企業(yè)的成敗影響是最大的,所以,實地調查也應該把風險企業(yè)家及其管理團隊放到首要的地位。對風險企業(yè)家及其管理團隊的評估,必須經過相當長時間的溝通與考察才能做得比較客觀準確,因此不能怕麻煩,不能怕跑路,不能怕花錢,不能有得過且過的思想。

對產品的實地調查,主要是產品的新穎性、獨創(chuàng)性、技術領先性、市場前景。產品的新穎性、獨創(chuàng)性都和技術有關系,因此重點在技術的領先性和市場前景上,這二者缺一不可。技術上是否領先,不能只看技術本身的狀況,還要考察競爭對手的情況,要分析產品能夠始終處于領先的地位。而市場前景則決定了產品的前途。所以說,新產品雖然能夠創(chuàng)造消費需求,但是需求量的大小及持續(xù)時間卻需要經過詳細的論證。

二、風險資金注入時的風險防范

在風險資金投入企業(yè)時,為了規(guī)定當事人的權利,同時為了解決風險資金注入后的問題,防止和降低道德風險,風險投資家與風險企業(yè)往往要通過談判來解決雙方的關系,并以合約條款的方式明確下來。合約中包括以下四方面的內容:一是出資數額與股份分配,為了控制風險企業(yè)的經營行為,風險投資公司往往要占有企業(yè)1/2以上的股份。二是創(chuàng)建企業(yè)人員組織和雙方各自擔任的職務。三是投資者監(jiān)督權利的使用與界定。四是投資者退出權利的行使。在合約中,不但給風險投資家對風險企業(yè)的干預以法律的支持,而且將風險投資的權利以法律保證,最重要的是風險投資家對可轉換優(yōu)先股所做的概念上的創(chuàng)新,更是將風險投資家防范風險的意圖暴露無疑。可轉換優(yōu)先股是風險投資公司在風險企業(yè)所投的權益資本常常采用的方式。因此,可轉換優(yōu)先股的概念可謂是風險投資家風險防范的又一力舉,是一項非常重要的風險防范工具。

三、風險資金注入后的風險防范

資金投入后,風險投資家將積極的投入到風險企業(yè)的管理中去,從制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略(行業(yè)選擇、市場定位)到建立有活力的董事會,到聘請外部專家(律師、會計師、管理咨詢專家),到吸收其他的投資者以期為企業(yè)帶來新的資金、管理思路、關系網絡,為提高企業(yè)的管理資質和盈利前景。在此階段,規(guī)避風險的主要措施是通過監(jiān)督達到的,包括嚴格執(zhí)行商業(yè)計劃書,查閱企業(yè)財務狀況資料、產品資料、生產設備資料以及經營計劃,向會計師事務所、律師事物所等中介機構進行咨詢,了解風險企業(yè)所在行業(yè)市場競爭情況的變化以及客觀經濟環(huán)境和經濟政策變化,并采取積極對策等方式適時動態(tài)監(jiān)測和管理。

四、風險資金退出時的風險防范

如果說風險投資的進入是為了取得收益,那么退出則是為了實現收益。可以說,退出是實現贏利的渠道,而且也是唯一的渠道。所以,只有成功的退出才是風險投資家追求的最終理想。然而,由于種種風險因素的存在,也由于資金數額的限制,使得大多數風險投資家并不能相伴著風險企業(yè)走向成功。所以,風險投資家在風險企業(yè)成長的每個階段,都在權衡利弊,判斷著退出時機的到來。一旦退出時機到來,風險投資家就當機立斷,以免遭受更大的損失。

對于有望成功的企業(yè),風險投資家往往采用公開上布(IPO)的方法退出,這樣投資就可得到相當好的回報,這種退出方式最為理想,風險投資家可謂名利雙收。對于有一定發(fā)展前途,但風險投資公司本身資金又難以為繼時,風險投資家往往見好就收,或將股份賣與風險公司管理層或賣與有意介入風險企業(yè)的新的投資者,這樣的收益盡管少于IPO,但由于盡早收回資金,增加了資金的流動性,從而可繼續(xù)投向新的項目,相當于擴大了投資總量;風險投資家可以在合伙期內進行多輪投資,也增大了投資再收益的可能性。而對于經營不善的風險企業(yè),風險投資家一定要當機立斷解散或破產并對風險企業(yè)進行清算,可能是最好的減少損失的方法,此時利用手中持有的可轉換優(yōu)先股給予的優(yōu)先權利,或許還可保住公司的初始投資。

五、結語

風險投資已成為經濟增長的重要動力,風險投資不同于傳統(tǒng)投資,是由職業(yè)金融家投資于創(chuàng)新企業(yè)的一種權益性投資。經過近十多年的理論探索,我國風險投資研究有了很大的發(fā)展。目前,我國還存在許許多多的問題阻礙著風險投資業(yè)的進一步發(fā)展。同國外風險投資發(fā)達的國家和地區(qū)相比,我國的風險投資面臨的風險也就更大。由于風險投資過程非常復雜,投資項目本身也可能會遇上許多不可預測的技術、社會、自然等風險,甚至可能是從未出現過的風險,因此,風險投資往往需要對項目投資過程的相關因素都進行詳盡的分析,確定具體投資項目到底面臨哪些風險的威脅以及各種風險的風險程度,根據風險程度的大小采用相對應的方法。

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篇9

1 引言

高科技企業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)企業(yè)的最大特點是技術起點高，因此，在技術、產品、生產和市場的成熟度等方面都存在更大的不確定性，即高風險。另外，高科技企業(yè)隨著規(guī)模的擴大，其資金需求量大、增長快速的特點也很明顯。風險投資分析風險投資缺乏數據借鑒，這給利用已有的風險評價與控制方法給高科技企業(yè)進行帶來了困難，因為風險控制往往建立在充分利用歷史數據基礎上。如收益率均值-方差模型、多因子定價模型、VAR（Value At Risk）風險測定法等均是基于大量歷史數據及事前信息的有效性，對事后信息考慮甚少。在高科技企業(yè)的投資風險評價方面，國內外主要處于定性分析階段，定量研究較少，且主要集中于風險投資的某一階段或是僅從風險或價值方面去分析，缺乏從生命周期的宏觀和整體上進行的研究，不利于對高科技企業(yè)進行全面的評價。

筆者根據高科技企業(yè)的特點，對其生命周期的各階段的主要風險進行分析，找出主要指標，在此基礎上，利用模糊層次分析法，建立高科技企業(yè)風險投資的分析模型，從整個生命周期對高科技企業(yè)的投資風險進行分析，同時結合其他思想，對產品的市場占有率、盈利水平等也做了說明和預測，以幫助進行風險投資決策。

2 高科技企業(yè)風險投資分析

2.1 高科技企業(yè)的生命周期

科技企業(yè)的生命周期一般包括六個階段，即研究與開發(fā)期、創(chuàng)業(yè)期、早期成長期、加速成長期、穩(wěn)定成長期和成熟期。研究開發(fā)期要通過市場研究以確定所研究的產品或勞務的市場潛力，此時投資需求較小。創(chuàng)業(yè)期要開發(fā)出最初產品以向市場展示，并保證第一筆業(yè)務成交。這一階段對資本的需求顯著增加，包括工資、設備和推銷費用等。早期成長期，企業(yè)已完成生產線的開發(fā)，市場逐步擴大，然而企業(yè)仍然處于虧損階段，需借外部資金增加設備、招收業(yè)務骨干，并著手下一代產品開發(fā)。到了加速成長期，企業(yè)的產品或勞務已被廣大消費者接受，銷售額和利潤開始加速增長，現金流入可以滿足企業(yè)大部分需要，但新的機會不斷出現，企業(yè)仍然需要外部資金來實現高速膨脹，直到企業(yè)進入熟期。

2.2 不同階段的風險分析

依高科技企業(yè)的生命周期理論，可把高科技企業(yè)的分為以下幾個階段來考察風險投資的風險：

（1）種子期（Seed Stage），相當于生命周期中的研究開發(fā)期。是技術醞釀與開發(fā)的階段，創(chuàng)業(yè)者僅有產品的構想和初步設計，為實現實用化和商品化需進行產品、工藝流程、設備等方面的研究。由于開發(fā)高科技并將其轉化為現實產品具有明顯的不確定性，技術失敗是此階段的主要風險。

（2）創(chuàng)建期（（Start-up Stage），相當于生命周期中的創(chuàng)業(yè)期。一般指技術創(chuàng)新和產品試銷階段。此階段的主要任務是市場導入、創(chuàng)立企業(yè)和進行規(guī)模化生產。此階段產品的技術風險逐漸減少，但由于市場化過程中新產品的推廣和被潛在顧客接受需要時間，企業(yè)經營面臨許多外部的不確定性因素，市場風險和經營風險成為主要風險。

（3）成長期（Growth Stage），相當于生命周期中的早期成長期。企業(yè)已經建立，技術、產品也基本完善，主要任務是產品的市場推廣。企業(yè)將在本階段開始產生利潤。企業(yè)應綜合考慮市場容量、市場接受時間、價格因素，確立市場戰(zhàn)略，將產品迅速推向市場，避免市場風險。此階段企業(yè)面臨的另一重要風險為財務風險，成本的控制至關重要。

（4）擴張期（Expansion Stage），相當于生命周期中的加速成長期和穩(wěn)定成長期的前期。擴張期是市場份額逐步擴大、經營業(yè)績逐漸上升的階段，企業(yè)在本階段實現累計盈利。但為進一步擴大生產和開拓市場，還需要更大的資金投入。同時，因技術開發(fā)成熟，可能有新的競爭者加入，企業(yè)將面臨競爭威脅，這將使企業(yè)的財務風險成為本階段的主要風險。

（5）成熟期（Bridge Stage），相當于生命周期中穩(wěn)定成長期的后期和成熟期。是技術成熟和產品進入大生產階段，企業(yè)的產品和市場占有率已得到承認，生產規(guī)模擴大，技術、管理日趨成熟，銷售和利潤大幅增加，已超過盈虧平衡點，開始進入盈利期；企業(yè)的技術、財務和市場風險已降得很低，其知名度和信譽度開始建立。此時企業(yè)利潤率已變得不再誘人，風險資本開始考慮為上市做準備，以實現成功退出。

3 風險投資分析方法

3.1 高科技企業(yè)風險分析

根據以上分析，可以把高科技企業(yè)的風險分為五個階段，在五個階段的風險中又可細分。因此，層次分析法（Analytic Hierarchy Process AHP）是一種很好的工具。

3.1.1 建立指標體系

如上所述，可以得到風險投資的綜合評價指標（見附圖）。

3.1.2 確定權重

設準則層對應的權重為a1，a2，a3，a4，a5，子準則層對應的權重分別為a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17，a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27，…，a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57。記A=（a1，a2，a3，a4，a5），A1=（a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17），A2=（a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27），A3=（a21，a32，a33，a34，a35，a36，a37），A4=（a41，a42，a43，a44，a45，a46，a47），A5=（a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57）。

3.1.3 建立模糊集合

（1）評價指標集合：U={U1，U2，U3，U4，U5}，其中U1={u11，u12，u13，u14，u15，u16，u17}，U2={u21，u22，u23，u24，u25，u26，u27}，…，U5={u51，u52，u53，u54，u55，u56，u57}。

（2）評價評語集：V={v1，v2，v3，v4，v5}。其中，分別表示指標的評語為“優(yōu)”、“良”、“中”“一般”、“差”，對應的相關投資風險的大小程度為投資風險“低”、“較低”、“中等”、“較高”、“高”。

3.1.4 確定評價隸屬矩陣

以上指標雖然可得到確定的評語，但其合理性卻有較強的模糊性。因此，在確定各個指標對評語集V的隸屬度時，要按一定標志選若干人（專家）組成評價組，采用專家調查和民意測驗等方法對子準則層確定等級。若采用簡單算術平均數來確定評判隸屬矩陣，則方法如下，設uij對評語集V的隸屬向量Rij為：Rij=（pij1，pij2，pij3，pij4，pij5），其中，pijk=vijk/n，k=1，2，…，5，n為參評專家人員總數；vik是參評專家中認為指標Uik屬于Vk等級的專家人數，評判隸屬矩陣為：

Rij=pij1pij2pij3…pijk=pij11 pij12 pij13 pij14 pij15pij21 pij22 pij23 pij24 pij25pij31 pij32 pij33 pij34 pij35… … … … …pijk1 pijk2 pijk3 pijk4 pijk5

因此，U1，U2，U3，U4，U5的隸屬向量構成5個隸屬矩陣，分別為：

RU1=（R11，R12，R13，R14，R15，R16，R17）T

RU21=（R21，R22，R23，R24，R25，R26，R27）T

RU3=（R31，R32，R33，R34，R35，R36，R37）T

RU4=（R41，R42，R43，R44，R45，R46，R47）T

RU5=（R51，R52，R53，R54，R55，R56，R57）T

3.1.5 多因素層次模糊綜合評價

在風險投資的綜合評價指標圖中，把影響高科技企業(yè)投資風險Z大小的指標分為2個層次，由于已經確定了第2層次指標對評語集V的隸屬度矩陣，所以可通過模糊矩陣合成對第1層次目標進行單因素模糊評價，即確定U1，U2，U3，U4，U5對V的隸屬度矩陣，進而就可以確定Z對評語集V的隸屬度向量。

（1）準則層模糊綜合評價。設Bi=AiRyi，對Bi進行歸一化處理的結果記為Bi，則Bi表示Ui對V的隸屬向量，其中i=1，2，3，4，5，并記Rz=（B1，B2，B3，B4，B5，B6）T，其中“”是模糊矩陣合成算子符號，其代表的意義是將Aij中第一行的各元素與Rij中第一列的各元素之間進行兩兩比較，在相應的兩元素之間先取最小值，然后在一組最小值中取最大值，并以此類推求得Aij第一行各元素與R其他各列的各元素的比較結果。

（2）目標層模糊綜合評價。記R=ARz=（b1，b2，b3，b4），對R進行歸一化處理的結果記為R，則R表示Z對V的隸屬向量，并記R=（b1，b2，b3，b4），式中，b1，b2，b3，b4便是高投資風險Z對評語V1，V2，V3，V4的隸屬度向量。

3.2 高科技企業(yè)投資收益

以上分析了高科技企業(yè)投資的風險，并給出了一種適合于定量與定性相結合的分析，以下討論一種方法對高科技企業(yè)的成長模型分析，從收益的角度來考察風險投資。

高科技風險企業(yè)所處的生存空間NES包含環(huán)境、環(huán)境和環(huán)境三個維度，其中間接企業(yè)生產函數且為只能接受而不可選擇的隨機變量稱為參變量，記自然環(huán)境中的參變量為Nα，經濟環(huán)境中的參變量為Eβ，社會環(huán)境中的參變量為Sγ，設企業(yè)在某時期所處生存空間參變量Nα、Eβ、Sγ為給定值，風險企業(yè)種子期初始為0，成熟期末時點為T。其余變量約定如下：xi為企業(yè)投入要素，i=1，2，…，m；yj為產出產品，j=1，2，…，n；Pj為第j種產品的市場價格；ri為第i種投入要素的市場價格；y（pi）為第j種產品的預期市場均衡量；Rj為企業(yè)產品j的市場占有率；R為企業(yè)產品的綜合市場占有率。則單一產品的市場占有率為：Rj=■（1）

因為yj=yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sγ）所以

Rj=■yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sχ）（2）

高科技企業(yè)的產品具有多樣化的特點，多種產品綜合市場占有率表征其成長性為宜。產品j占產品市場總價值的權重為：Rj=■（3）

其中，■為預期市場均衡價格，■（pj）為預期市場均衡產量。其產品綜合市場占有率為：R=■wjRj（4）

由于高科技風險企業(yè)一般在生存期方能實現盈利，累計實現盈利更是在擴張期后，用企業(yè)利潤作為其生存能力的判定指標并不適宜，為此選擇期權定價方法，將高科技風險企業(yè)的股權價值視為期權，采用Black-Scholes公式其價值，即

Ve=SN（d1）-Xe-（T-1）N（d2）。

d1=■；

d2=d1-?墜■（5）

其中，Ve為企業(yè)股權的看漲期權價值；S為企業(yè)股權的當前價值；X為看漲期權的執(zhí)行價格；T為距期權到期日的時間；R為期權有效期間的無風險利率；σ2為企業(yè)股權價格的自然對數的方差。

4 結語

高科技企業(yè)的需要大量資金支持，而高科技企業(yè)投資的高風險性，讓人望而卻步。從兩個方面對高科技企業(yè)風險投資進行了分析，即高科技企業(yè)的風險及高科技企業(yè)市場和收益的預測。筆者涉及到了一些可行的方法，并沒有對所提出的方法進行實例論證，但整個分析思路都可以在計算機上實現，具有一定的意義。希望通過的量化分析為評價投資項目風險從而做出科學正確的投資決策提供依據。使高新科技企業(yè)的投資決策更加正規(guī)化和合理化，同時也為高科技企業(yè)創(chuàng)造條件，為吸引投資提供。

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6 韓靜軒，馬力.高新技術項目投資風險的分析與測度[J].哈爾濱工業(yè)大學學報，2001（3）

7 趙尚志，張憲.高科技風險投資價值分析[J].價值工程，1999（5）

8 謝冰，鄒偉，謝科范.高科技風險企業(yè)成長分析[J].科技與管理，2004（26）

9 許樹柏.實用決策方法——層次分析法原理[M].天津：天津大學出版社，1988

篇10

在金融與保險行業(yè)中，極端事件是指那些發(fā)生概率很小，而一旦發(fā)生即對整個保險與金融業(yè)產生巨大的沖擊的那些事件，比如颶風、重大車禍、火災、大地震、金融危機等，如美國的次級債危機和歐洲金融危機等，這些極端事件的發(fā)生常常導致所謂的大宗索賠案發(fā)生。所以對于金融保險機構大投資者來說，如何選擇合適的投資方法規(guī)避風險，獲得最大的投資收益成為了機構投資者所面臨的重大問題，本文利用隨機微分方程理論和一些已開發(fā)的模型應用，初步解決了機構投資者風險投資的策略問題。

一、投資控制研究綜述

投資是現代保險業(yè)的重要組成部分，保險機構工作重心由承保業(yè)務轉向投資業(yè)務，保險公司已成為綜合性金融企業(yè)。目前，我國保險業(yè)在保險投資方面仍然處于起步階段，現階段我國金融體制進行全面改革，通過學習發(fā)達國家的先進經驗，進一步加快我國保險投資發(fā)展已勢在必行。保險投資基金即保險基金是指扣除保證金、賠款準備金、賠償、費用開支和繳納稅金后用的部分。大量保險資金的存在使保險投資成為可能，如何投資成為各界研究重點。

馬小翠（2008）[1]研究了滿足的隨機微分方程有限的大偏差速率函數精確表達式。沈辰（2008）[2]進一步研究廣義復合泊松風險模型的大偏差問題，理賠剩余過程上得到了一系列大偏差和破產時刻的結果，這些結果應用在某些金融與保險投資風險問題中。徐高林（2006）[3]指出保險機構自2005年2月開始A股直接投資以來，保險業(yè)股票投資收益超過10%，這對保險業(yè)來說是好事，但就保險市場和資本市場而言，有必要進一步分析保險資金投資的具體構成。

風險理論是隨機理論界探討的一個熱點問題，破產概率作為保險風險中的一個重要測度方法，成為風險理論的一個主要研究課題。人們通常給出破產函數的Lundberg指數上界，以此來進行更為嚴密的投資決策。上世紀七八十年代，Donsker和Varadhan在馬氏過程方面的研究以及Wentzell和Freidlin在動態(tài)系統(tǒng)隨機擾動方面的工作使得保險破產理論得到了巨大的發(fā)展。

二、破產概率模型

1.破產概率模型

我們考慮保險機構可投資問題，保險機構允許去投資風險品種如一些股票市場，建立隨機幾何布朗運動方程：

其中為常數，，是一個標準的布朗運動，為獨立的風險儲備金，通過在時刻的總資產可得出，保險機構可以在任何時刻投資一筆錢在風險投資如股票，余下的投資于無風險債券。

給出初始資本，和一個可控制投資比例，保險公司的財富形成過程就可以寫成；

定義時間風險模型的破產概率：

其中，在破產概率中，依賴于初始財富和投資策略。

我們關心的是保險機構的最小破產概率：

已有的結論為：。

2.破產概率實測

以全國2000年至2011年12年間各財險機構保險收入數據為依據，測算出以上公式中的各數據參數，計算保險機構投資于風險類的破產概率數據范圍（表1隱去機構名稱）。

圖1 破產概率圖

由此可得出目前我國保險機構投資破產的概率是非常低的，保險機構投資風險品種是切實可行的。

三、保險基金投資的策略優(yōu)化

1.投資策略模型優(yōu)化

文獻[5]中給出了保險基金連續(xù)隨機的模型，應用隨機最優(yōu)控制理論找出最優(yōu)投資策略。

假設表示保險基金的總資產，基金可投資于兩種組合資產：

無風險資產組合和風險資產組合，于是有：

；。

其中是標準的幾何布朗運動。在時刻，投資風險資產的比例為；投資于無風險資產比例為。

于是，保險基金總資產的變化過程為：

（4.1）

目標函數為最大化兩個階段的效用函數：

應用最大化的原理，并令：

（4.2）

由最大化原理有：

（4.3）

（4.4）

其中：解出帶入可解出最優(yōu)化策略。

2.指數效益優(yōu)化模型

取指數型效用函數為：

它的價值函數為：

（4.5）

其中，約束條件為：

應用上述方法可以得到最優(yōu)投資比例為：

（4.6）

四、機構投資實例應用分析

以全國2000年至2011年12年間各險種保險收入數據為依據，測算出以上公式中的各數據參數，計算保險機構投資于風險類的比例策略。根據統(tǒng)計一般社保基金盈利為；取無風險利率；以一年為期限，取，風險盈利波動不同，

由于保險基金要有40%準備金及日常賠付，實際計算中取總保費收入一半。計算風險投資結果如下表：

可見用公式測算機構投資較為合理的風險投資比例在30%至44%間，符合實際投資情況。

五、保險機構投資政策建議

1.學習國外先進經驗，提高我國保險資金運作能力

發(fā)達國家保險基金發(fā)行債券往往站到30%以上，可以增加債券投資品種，保證保險投資發(fā)展過程資金重要來源。不動產投資回報較高，允許保險基金投資不動產，但比例不宜高。

2.建立保險基金管理公司，提高保險資金投資的專業(yè)化水評

國外保險資金運作都有專門的管理基金會，保險監(jiān)管部門應按照國際慣例，允許有條件的保險公司設立基金管理公司并參與資本市場運作，最大效率地運用保險資金。

3.加強保險投資監(jiān)督管理，爭強競爭力

保險公司必須建立起完善的風險監(jiān)督管理制度。隨著外國保險公司加速進入中國市場，保險業(yè)競爭日發(fā)激烈。中國保險投資與國際保險投資接軌，必須首先加強監(jiān)管模式和監(jiān)管水評的提高，否則無競爭力。

4.加強保險投資專業(yè)人員的素質，提高保險投資效益

保險投資需要有專門人才策劃實施。需要投資家、會計師、精算師等各類專家組成的決策委員會進行決策。所有這些都要求人員必須具有豐富的保險投資等各方面專業(yè)知識技能。因此，培養(yǎng)一支德才兼?zhèn)涞母咚刭|保險投資管理隊伍，是提高我國保險投資效益實現最大效益的關鍵。

參考文獻：

[1]馬小翠.一類隨機過程的大偏差原理[J].濟寧學院學報，2008，29（3）：001-003.

[2]沈辰.廣義復合泊松風險模型的大偏差與破產時刻[J].合肥學院學報（自然科學版），2008，01：009-011.

[3]許高林.保險機構A股大額投資分析[J].中國保險，2006，11：009-012.

[4]俞雪飛，王金玉，潘德惠.非參數區(qū)間估計在證券投資分析中的應用[J].東北大學學報（自然科學版），2003，24（9）.

[5]魏亮亮.在非線性情形下的一些大偏差結果以及在金融中的應用[D].山東大學碩士論文，2010，12.