導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發企業審計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01

我國房地產業在近幾年來的努力下迅猛的發展起來，成為國民經濟的支柱產業，對國家經濟的增長發揮著重要作用。我國審計機關，結合國家相關政策將房產產業的納稅作為稅收管理的重要內容。這些調整在一定程度上維護了房產業在稅收管理上的秩序，提高了房地產產業的審計水平，也為房地產產業的展帶來有效作用。

一、房地產企業的主要稅種

我國的房地產企業應納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：

1.營業稅。營業稅是按照房產企業所建建筑及不動產的出售來計稅的，其中還有相應的建設維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。

2.企業所得稅。房地產開發的應繳納稅收的所得稅部分。

3.印花稅。房地產企業在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。

4.房產稅。房產租金所得的收入應繳納的稅。

5.土地增值稅。在房產企業中，因轉讓房地產獲得的增值收入而繳納的稅。

6.城鎮土地使用稅。開發商在使用國有土地時，依據使用土地的面積而繳納的稅。

7.契稅。房產企業在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。

二、房地產開發企業主要稅種的審計要點

1.營業稅及企業所得稅的審計。一般情況下，房地產開發商通過銷售樓房和出租樓房取得相應的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產數量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業影響最明顯的是企業的銷售價格。通常情況下，企業將取得的銷售房預收款長期掛賬或通過其它手段轉移所得收入。除此之外，房地產企業自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業產品、建立市場后，企業會借此給予相應的獎勵，也會在員工福利上做一些企業的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節針對稅收相關內容進行分析。

2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業的問題也存在這許多內容。審計調查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業在這一稅收上都沒有記錄內容，企業一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規定，印花稅要在建立書面合同或票據時，應立即購買印花稅票進行印花稅的繳納。現行稅法規定中，單位與企業之間發生的有關會計等專業技能的咨詢合同是不需要企業繳納印花稅的。

3.房產稅的審計。房產稅以房產的剩余數值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%。現行法律為了稅收征收的公正立法，規定房地產開發商在出售樓房之前，對這些產品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發商如果有出租或出借樓房的現象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關注房地產開發商的銷售現狀，以防有將房產出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現象。另一方面，因為企業工程的時間往往很長，滯后于產品的使用時間，一些工程企業的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業要適時的調整計入房產稅的稅基。

4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數值的正確計算，就要在審查時緊密關注房地產開發商是否將房產收入長期掛賬，企業有可能并未及時繳納稅款。企業在獲得實際收入使也會有遺漏的現象發上，在進行銷售時，也會出現成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業將已經取得的土地使用權的支付內容在開發轉讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應用上，企業也會將不屬于開發成本的費用計入開發成本當中，在與相關單位進行合同轉讓和會計憑證核對時，成本結轉辦法也會出現失誤。企業在借款利息支出中是否按照國家相關規定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額。總而言之，在對土地增值稅進行有關稅收審計時，要注意核實房地產轉讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據這些內容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應繳納稅額的正確性。

5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現金形式發放的工資是否已經被扣去個人所得稅；諸如個人在企業工作中，自己業績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產的員工已有負擔個人所得稅或者企業為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉換成已經包含稅收收入后的個人所得稅的計算結果。

6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產開發企業要繳納的國有土地使用權出讓的稅額。房地產在開發前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數據查證的。在審計契稅時，房地產開發會與購買者達成協議，未開發票或少開發票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據，這就注意加強和房產管理部門的協調溝通，以防這類事情的不確定性。

三、結語

總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業進行大的處罰，遏制住企業在發展中的偷稅漏稅的現象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發展，消除房地產企業在獲取利潤中的偷稅漏稅現象，確保國家的相關利益，維護社會人民的合法權益，這就要我們的稅收機關要做出不斷地努力。

參考文獻：

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引言：在競爭如此激烈的房地產行業中，開發企業如果不能對企業中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業的可持續發展。根據企業自身實際情況出發，分析影響企業審計的根本原因，改善企業的審計環境。

一、房地產開發企業審計當中存在的問題

1.虛增房地產開發成本

開發成本增加的原因主要是由于開發企業以危房改造或者是開發經濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業無形資產的虛增。并且將虛增部分的無形資產全部轉入到開發成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產開發成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現公開競價，致使許多房地產開發企業從中利用了許多政策空間來進行處理。

2.企業的經營收入問題

房地產開發企業經營收入存在著人為調節的現象，通過人為調節來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續卻因人為的操控售房款，增加了企業的資產管理難度。

房地產開發企業隱瞞經營的實際收入現象嚴重，由于國家規劃對于房地產開發中的經營合資開發以及商品房出租等經營活動不予制約，導致了房地產開發企業通過對不受國家制約的業務利用來私設小金庫。房地產企業將合資開發獲得的利潤不計入到經營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內，將租金賬外另存，這些都形成了房地產開發企業經營收入賬目不實，私設小金庫現象嚴重。

房地產開發企業用于投資、償債以及作為員工福利的產品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據我國對房地產的規定，企業用于對外投資或者是抵償債務等活動的產品需要按規定繳納相應的營業稅，然而房地產開發企業將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。

房地產開發企業商品房的出租收入不實，很多房地產企業利用所獲得的出租房和周轉房的銷售收入來抵扣出租房和周轉房裝修改建所花費的費用。房地產開發企業往往不按照規定來對出租房和周轉房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業經營收入，再加上商品房、出租房以及周轉房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。

3.房地產開發企業的開發成本受人為操控

房地產企業人為調節開發和經營成本主要表現在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發成本以及經營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產開發企業為了自身的利益來人為的對成本進行操控。

在房地產開發企業進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產品開發的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產開發企業根據建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產開發企業卻為了調節企業自身的利益，根據自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業的開發成本受人為因素的控制較為嚴重。

房地產開發企業對于企業借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規定企業的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產支出相結合來確定。然而房地產開發企業根據企業的利潤情況在開發成本和財務費用之間劃分來調節企業的利益，隨意分攤開發項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現象的發生。

目前，很多房地產開發企業為了能夠少繳土地增值稅和企業所得稅，通過虛增開發成本來減少企業的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產企業將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發成本當中，從而來增加商品房的開發成本。而且還有很多企業通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業的開發和經營成本，虛假降低企業的利潤來達到少繳企業所得稅的目的。

4.房地產開發企業規費的漏繳現象嚴重

對于規費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數額差別較大，對危房改建和經濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產開發企業，借用危房改建和修建經濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發商品房和寫字樓等進行出售。根據相關規定，此情況房地產改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產開發企業卻未按規定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產開發企業頻繁出現漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產開發企業出現拖欠繳納和漏繳各種規費的現象。

二、針對房地產開發企業中存在的問題對審計提出相應的建議

1.對土地使用權進行正確的評估

在對房地產開發企業進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發產品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產攤銷后才能計入到開發成本中。

2.加強對經營收入的管理

在進行審計的過程當中，要對房地產開發企業的經營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業銷售的發票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調節經營收入的問題進行查實。

3.加強對房地產開發企業成本的管理

在對房地產開發企業進行審計時，需加強對企業的開發成本、開發費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產開發的各項成本費用與投資估算報告以及當地的地價等標準進行對比核對，防止虛增成本現象發生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經驗估算法的運用來對房地產開發項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發和經營成本進行審查，并按規定來進行補繳稅額。

4.加強對審計人員的管理

審計人員必須要詳細了解房地產開發企業經營管理的全過程，而且還要對相關的法律規定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業所交納的稅款項目以及各項規費同歸家當地政府規定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規定進行補繳。

總結：

在房地產開發企業中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業的開發成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業的持續發展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產開發企業審計工作，來帶動房地產開發企業的合法持續經營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發有限公司）

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我國房地產企業發展突飛猛進，促進了我國各地稅收穩定增長。但是，由于房地產企業具備非常明顯的規劃性，其開發經營業務繁忙復雜，投資金額量大，提高了會計審核的工作難度。房地產企業會計審計核算涉及的范圍相當廣泛，審核的周期較長，核算環節環環相扣，出現工作誤區日趨明顯，普遍存在調節利潤、偷稅漏稅等問題。因此，必須及時發現房地產開發企業審計中出現的工作問題，從而采取合理的應對措施，才能確保房地產開發企業的審計工作的順利進行。

一、我國房地產開發企業在審計中普遍存在的誤區

（一）利潤操控

目前，部分房地產企業為了延長時間，會對可收款的項目進行長期掛賬，主營業務收入成本、利潤的確認出現差錯等。同時部分企業私下進行小金庫的設置，開發委托建設業務、商品房屋代收與出租業務等，隱瞞實際的經濟收入。

（二）偷稅漏稅現象

房地產開發行業需要繳納的稅金數額非常大，稅金種類復雜多樣，稅金的計算工作也很細瑣，因此，房地產行業出現了嚴重的偷稅漏稅行為，虛報實際成本，同時隱瞞房租的實際收入數額等。

（三）虛設資產和投資成本

之前我國沒有實施土地交易公開競價，房地產開發企業以各種名義占得土地，通過各種途徑改變土地的用途，隨意找到評估部門，按照商業規劃用途的方式得出價值評估結果，進行建立無形的投資資產和成本等，導致違規貸款現象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業利用虛假的合同與個人簽訂，來套取銀行方面兌換票。房地產企業的固定資產管理比較隨意，在開發過程中存在大量原材料，長期的建造的周期，提高了企業審計工作的難度，無法保持井然有序的固定資產清查管理程序，不斷提高于項目的開發成本等。

二、房地產開發企業審計誤區的應對策略

針對房地產開發企業審計中出現的誤區，應該采取合理有效的應對措施，才能保證企業審計工作保持正常的運營狀態，國家財政稅務資金保持逐年增長的趨勢。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現避稅、開假發票現象

作為房地產開發企業應該正確認識到避稅與開假發票是違法的，只有進行正確核算會計成本，才能提高企業的管理效率。在房地產開發企業可以不建立獨立的核算部門，進行合理的節稅，在房地產銷售中創造更大的經濟效益與社會效益，不斷降低企業的稅務負擔。

（二）完善資產管理，加強企業內部的控制

目前，我國房地產企業工作還是存在很多問題，因此，最關鍵的是不斷完善資產管理。為了增強企業內部凝聚力，首先嚴格控制企業資產，完善資產管理責任的制度，將此制度落實到各個工作部門中，明確各個工作崗位的責任與任務。同時，不斷完善基層管理負責人員責任制度，提高各個部門的合作力度。為了增強日后審查的時效性，可為企業相應設備實行統一編號管理制度，不斷優化內部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵制度，調動審計人員工作積極性

在房地產開發企業中需要為企業內部創建嚴格的審計環境，對于工作比較馬虎，出現差錯的人員，應該嚴格按照相關規章條例給予其嚴厲的批評、經濟上的處罰，以改善工作人員的工作態度，提高其業務能力。對于工作表現優秀、工作業績好的工作機構人員相應的表揚與經濟上的獎勵，或者調整崗位，為工作人員提供晉級評優的工作機會，不斷調動審計人員工作積極性。

（四）完善會計審計核算工作，增強企業風險防范能力

完善會計審計核算工作，優化核算工作體系，才能提高企業的項目預算水平，增強企業風險防范能力。會計審計核算工作過程中，應該遵循會計法中的相關規定，結合房地產開發行業特征，掌握實地核算方法與外調方法，保證企業納稅資料的真實性。為了提高房地產開發企業的財務核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業水平與綜合素質，保證項目預算的精度，合理降低企業成本。

三、結束語

房地產開發企業為我國的稅收和其他政策提供強大的支持，只有實現房地產開發行業的可持續發展，才能保證我國財政稅收保持逐年增長的穩定趨勢。綜上所述，及時發現房地產開發企業審計出現的誤區，及時治理逃稅漏稅現象，完善資產管理制度與激勵制度，優化企業內控體系，嚴格審查會計審計核算工作，增強企業風險防范能力等，切實提高房地產開發企業的審計工作的時效性，創造更大的經濟效益與社會效益。

參考文獻：

[1]李志英.房地產開發企業審計誤區及應對措施研究[J].科技與企業，2013，12

[2]凌杉.試析房地產開發企業審計誤區及應對措施[J].現代經濟信息，2012，04

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2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

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改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。

房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發企業的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發企業應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業稅及企業所得稅的審計

房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產稅的審計

對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。

城鎮土地使用稅的審計

在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。

篇6

房地產開發企業不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產市場調控政策陸續出臺，調控力度不斷加深，房地產投資的增長速度持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大，使得房地產開發企業面臨巨大的投資風險。鑒于房地產開發企業的特殊性，中國注冊會計師協會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點，重點注意房地產開發企業的內部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產項目是否存在減值跡象、內部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產開發企業審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內部控制制度薄弱，未能形成規范的內部控制體系；企業內部存在諸多控制上的缺陷，未能在內部規范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。

二、房地產開發企業內部控制問題

（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系

當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。

（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱

隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。

（三）房地產開發企業內部監督管理不到位

房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。

（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制

當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。

（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢

內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。

三、房地產開發企業內部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內部控制制度

建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。

（二）加強內部控制法制建設

許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內部審計

內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。

同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業內部控制體系

隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。

（五）提高內部控制缺陷披露質量

我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。

篇7

當前，我國房地產開發企業發展速度較快，發展規模不斷擴大，在市場中占據重要地位，有效推動了國民經濟快速增長。但是，房地產開發企業發展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內部控制方面的問題，對房地產開發企業正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產開發企業的會計內部控制。

一、房地產開發企業會計內控中存在的問題分析

（一）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化

一方面，在計劃經濟體制的影響下，房地產開發企業未樹立正確的會計內部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現代市場經濟的發展，而且對我國發展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結合現代社會發展，做了深入的經濟體制改革，僅強調理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產開發企業并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經營管理工作，使得企業經營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業的法人治理結構并未發揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環境。當前，隨著房地產開發企業快速發展，市場上新涌現的房地產開發企業所實行的法人治理結構通常存在“形備而實不至”的現象，內部權力制衡效果較差。

（二）房地產開發企業會計內控制度并不完善

現階段，房地產開發企業還缺乏一套完善高效的會計內部控制制度，而導致這種現象發生的主要原因有：首先，企業未加快建設會計內部控制制度，部分企業雖構建了但還缺乏系統性，這樣，企業在實施會計內部控制制度時就缺少相關的參考依據。其次，有的房地產開發企業中雖存在會計內部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內部控制程序，但未構建匹配的監督審計程序，雖具備成本控制與優化機制，但整體協調性低，沒有制定相關的制衡機制。

（三）房地產開發企業對內控的認識不足或缺乏

當前，有不少房地產開發企業將注意力全部放在了自身商品的開發與銷售上。有的企業將會計內部控制定義為內部牽制制度或者主要用來控制運行成本。可見，對會計內部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業必須認識會計內部控制對自身經營活動具有的推動作用，提高資產的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發生，獲取較好的利潤。

二、房地產開發企業會計內部控制的有效策略

（一）提高房地產開發企業會計人員以及管理人員的整體素質

人才是市場競爭的主要因素，對企業的發展起到了關鍵性作用，是企業各項制度的實施者。當前，房地產開發企業應注重提高會計工作者與管理者的整體素質，加強他們的業務知識培訓，力爭培養一批專業水平高、技能好的高素質會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業務水平上達到了財務管理實際需求。

（二）加強對房地產開發企業內部會計監督力度

首先，強化會計資料內部審計；內部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產的安全完整性，同時有效督促員工按照內部管理制度開展作業，健全內部控制，確保企業經營合法性。所以內部審計在內部會計監督力度的加強中作用巨大，企業應設置專門的內部審計機構，并配備專業的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業為了強化內部會計監督要求，構建內部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。

（三）加強構建“以人為本”的企業文化建設

在會計內部控制基礎上構建“以人為本”的企業文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業會計內部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產開發企業持續穩定發展中發揮重要作用，企業要想提高會計內部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養員工的職業道德素養及技能，提高員工的法律意識，對各個區域中的法規加以掌握與了解，從而增強工作適應性。

三、結束語

綜上所述可知，會計內部控制是企業有效經營的前提保障，是企業中不可或缺的一項經濟管理活動。為了保證會計內部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業具有較高的內部管理水平，會計從業人員具有較高的財務管理水平，推動企業持續發展。

參考文獻：

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對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。

一、房地產開發產業特點和理論闡述

房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債（預售款），前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等

二、財務管理工作闡述

（一）財務管理工作內容闡述

對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點闡述

房地產開發企業在發展過程中，其 財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產開發企業的財務工作有效進行

（一）增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系

現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。

（二）增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果

對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。

（三）優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性

房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。

四、結論

房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。

參考文獻：

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[2]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015（18）：131-133.

[3]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015（11）：52-53.

[4]占濤.房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析[J].商業會計，2013（19）：115-117.

篇9

房地產投資項目具有資金投入大,建設周期長,成本核算環數多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作,這是由房地產項目的特性所決定的。了解房地產開發成本的構成和我國房地產開發企業成本核算的現狀,是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產開發成本的構成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類,就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用,是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產開發成本的管理現狀

隨著房地產行業競爭的加劇和房地產市場的逐步規范,房地產開發企業靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經一去不復返。但我國房地產開發成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來,我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態成本管理方式。受傳統觀念的影響以及房地產開發企業高回報的利潤率,導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識。企業往往忽視了成本管理,成本管理意識淺薄,浪費很大,財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本,對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國房地產業面臨著更加嚴峻的考驗,隨著企業成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規避風險、提高效益,將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下,競爭日益激烈,房地產開發企業面臨著高風險,而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長期發展戰略,導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義,但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮,企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導,使得成本管理對策與戰略目標脫節,成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設,再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序,成本管理目標最終很難實現。

3.內部控制薄弱,偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作,事前比較薄弱,總結多于過程控制,往往成為事后行為。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測,對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制,基本上也是采用事后控制,很多時候只能接受既成事實,比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性,有些企業雖有預算,但不夠科學、全面、系統,只對一些費用進行預算編制,還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統。成本管理的關鍵部門和業務流程的關鍵環節缺乏控制標準。一些企業雖然在職能部門上單獨設置了審計部,但往往只對工程造價進行事后審計,沒有發揮其應有的功能。

三、如何加強地產開發企業成本核算

成本核算向來是企業管理中的重點,房地產企業也不例外,現在從四個方面加強房地產開發企業的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目相應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產開發企業在開展商品房成本核算的工作中,必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書,各類購銷合同文件,項目成本費用控制計劃、項目成本預算,各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表,現場各類簽證憑單,現場管理原始臺賬記錄,預決算原始臺賬記錄,項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄,建立規范的開發建設流程,嚴肅認真地做好項目預決算工作,嚴格現場驗收簽證和計量工作,嚴格執行成本預算及成本變動因素分析制度,加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定,開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合并,對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監督,保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系,核算開發各個環節的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內價值的調整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期、降低資金占用時間,從而實現對財務費用的控制。

企業應設立內部審計部門或人員,強化內部審計,以保證會計核算真實性,其最終目的是降低房地產開發成本,提高房地產開發企業經濟效益。內部審計應以企業的會計核算方面規章制度及工程預算書為依據,對不符合制度的支出,堅決予以制止。對于超預算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責任者責任。這樣,可以降低成本,提高企業效益。

4.樹立成本意識,加強成本宣傳

事實上,成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業成本日常控制的組織者,比如房地產開發公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實施好成本控制。企業決策管理層的決定對企業成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產開發公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業務活動影響著材料物資的采購成本及產品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說,企業成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此,成本控制的主體應該是個全員概念,企業內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

參考文獻:

[1]黃蓉:《房地產開發成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]張永:《房地產開發成本核算中注意的幾點問題》,現代商業,2009.14

[3]胡亞麗:《淺談房地產開發企業成本核算的標準化》,現代商業,2007.30

篇10

近些年來，隨著我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。房屋作為一種特殊的商品，具有價值大、開發周期長等特點，與傳統的商品有巨大的差異，自然導致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產會計核算方面的問題也暴漏出來，一些收入、成本核算方面的問題也值得商榷。

一、房地產會計核算中存在的問題

（一）會計核算中收入存在的問題

企業會計準則與稅收規定存在著不同。企業會計準則對于收入的確認有五項原則，由于企業獲得預售許可證可進行房屋的出售，此時通常房屋還未建設，購房者購買的是期房，但是此時房地產企業已經收到購房者的款項，而商品所有權上的風險并未有效轉移，不符合準則規定的收入確認的標準。只有等到所開發的房產竣工驗收并移交給購房者之后才能確認收入。而稅法上則規定預售所得款項需要計入預售收入并需要納稅。房地產企業對于相關附屬設施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒有進行收入的確認，這部分也屬于房地產銷售的范圍，卻并未納入到收入中來。而且，在銷售過程中包括的物業費、罰款、政府獎勵、收取的客戶違約金并未在收入中體現。

（二）會計核算中成本存在的問題

首先，目前的房地產成本核算并未對成本的計算與分配進行詳細的規定。房地產開發企業成本核算的對象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來說，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產開發企業都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對于高層建筑來說，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來度量，必然導致會計計量的不準確。其次，房地產企業存在通過操縱成本來偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對象，自用的是沒有單獨進行成本的核算，反而計入主營業務成本，減少了利潤，降低了對于國家的對手貢獻。有的房地產企業通過擴大期間費用的范圍來增加成本，將購房者交納的房款用作廣告費、業務招待費等的支出，計入管理費用，無形之中增大了成本。或者將違規發票入賬，通過修改、自行填列過期作廢的發票，來增加營業成本，降低企業利潤。

二、改善房地產會計核算相關問題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設施收入核算制度。相關部門可以嘗試指定一套符合我國房地產開發企業預售收入的確認制度。同稅收法規結合起來，把簽訂銷售合同時收取預收款的時點作為銷售收入確認的時點。這樣就會避免因為無法確認收入而使得房地產開發企業在財務報表上出現大量的虧損，同時真正銷售的時候又會產生巨量的收入，財務報表上顯示有大量的利潤，無法真實反映房地產開發企業的經營狀況。二是要規定好房地產開發企業銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應該包括商品房以及配套的設施。三是加強對土地轉讓、房屋出租的收入以及其他收入的監管力度。這部分收入大約占整個房地產企業收入的15%。對于土地的轉讓收入，國家可以建立在不同地區的土地價格的數據庫，并且規定最低的土地交易價格的標準，低于該標準就不給于過戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強輔助材料的管理。通過建立“銷售備查簿”、“預售收入備查簿”、“協助辦理房屋產權清冊”等輔助材料，可以從側面真實反映企業真實的應納稅所得額。這樣就可以防止企業隨意調整收入以及利潤，使房地產企業達到納稅規范。

（二）對于高層建筑成本核算“因層而異”

通過層次分析法或者其他適合房地產開發企業確定權重的方法，對于每一層樓房確定一個用來計算成本的權重，通過總成本和可銷售建筑面積計算平均成本，以每一層樓的權重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個例子，某房地產企業根據以往的經驗以及科學的計算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問題。另外，需要準確歸集和分配成本。對于復雜的工程，很難將成本費用歸集到成本核算對象。這時就需要運用科學的方法進行成本費用的分配，嚴禁隨意分配。基礎設施費用可以采用因果關系法，按照歷史發生的原因進行分攤。配套設備按照按照預算面積分攤，按建筑面積分配一些現場組織的管理費用。按照占地面積分配拆遷補償費及土地征用費。

（三）加強審計的作用

通過房地產企業內部審計規范房地產企業的成本操縱行為，對經濟活動的真實性進行獨立的監督和評價，促進實現經濟管理的有效性，加強房地產企業內部控制的建立。同時，也要結合外部審計的力量，對于企業違法違規的行為進行披露，以及修正企業不合規范的賬務處理行為。內部審計與外部審計相互結合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產企業偷稅漏稅的行為的發生。

三、結束語

目前階段，我國房地產市場方面依然不成熟，會計核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應該結合市場發展規律，利用有效的管理制度，提高會計核算的準確性，完善房地產企業的會計核算系統。