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篇1

中圖分類號:F293

文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業(yè)管理企業(yè)化也得到了快速發(fā)展,但當(dāng)前大多數(shù)高校的物業(yè)管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現(xiàn)代化企業(yè)管理,存在經(jīng)營觀念落后、物業(yè)管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導(dǎo)致高校物業(yè)管理企業(yè)面臨發(fā)展的尷尬和困境,因此,研究并探討發(fā)展對策已成為多數(shù)高校物業(yè)管理企業(yè)的迫切需要。

一、高校物業(yè)管理企業(yè)存在的若干問題

(一)經(jīng)營觀念落后,服務(wù)意識淡薄

高校物業(yè)管理企業(yè)在長期計劃經(jīng)濟體制下脫胎而來,物業(yè)管理基礎(chǔ)差、“老人”多,在事業(yè)單位特有的用人機制下,這些“老人”往往占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)或管理層位置,經(jīng)營觀念落后;有的高校物業(yè)管理企業(yè)對自身定位不清,在處理與服務(wù)對象之間的關(guān)系時,仍以管理型企業(yè)甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務(wù)者的角度去經(jīng)營一個企業(yè),而往往是融服務(wù)者與管理者于一身,服務(wù)意識淡薄。

(二)技術(shù)掌握不專業(yè),管理隊伍學(xué)歷低

多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍是本校組建,部分領(lǐng)導(dǎo)及主要的管理人員是從其它管理部門轉(zhuǎn)過來的,既缺乏相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn),又存在年齡偏大、物業(yè)管理知識欠缺等問題;企業(yè)的運轉(zhuǎn)資金主要來源于行政撥款,幾乎無經(jīng)營利潤可言,使得高校物業(yè)管理企業(yè)難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業(yè)普遍存在管理隊伍學(xué)歷低、專業(yè)性不強等問題,在員工隊伍專業(yè)化方面與社會上正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比有一定差距。

(三)規(guī)范化管理欠缺,服務(wù)質(zhì)量提升慢

高校物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營一般得到學(xué)校的保護,在校內(nèi)市場避免了與社會上物業(yè)企業(yè)的競爭,優(yōu)化了高校物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量的提升關(guān)注不足,規(guī)章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。

(四)員工隊伍建設(shè)緩慢,企業(yè)缺乏競爭力

員工是企業(yè)生存發(fā)展之本,是企業(yè)的核心競爭力。多數(shù)高校物業(yè)管理企業(yè)的工作僅著眼于維持日常教學(xué)科研工作的運轉(zhuǎn),而對員工隊伍建設(shè)重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業(yè)在“人才”戰(zhàn)略上不具備競爭力。

(五)缺乏創(chuàng)新,企業(yè)發(fā)展動力不足

高校物業(yè)管理企業(yè)在缺乏市場競爭的校內(nèi)環(huán)境下搞經(jīng)營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩(wěn)的思想,排斥創(chuàng)新,排斥管理模式的改變與新服務(wù)項目的嘗試,企業(yè)內(nèi)部缺乏創(chuàng)新文化與機制,造成企業(yè)成長止步不前,發(fā)展動力不足。

二、高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對措施

(一)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念,增強服務(wù)意識

1.高校物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo),應(yīng)該從具體的日常事務(wù)中走出來,把更多的精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來,投入到企業(yè)的市場定位、企業(yè)文化建設(shè)、員工隊伍建設(shè)上來,把自身定位成為一個企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃者和領(lǐng)路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創(chuàng)新,思考自己如何帶領(lǐng)員工走一條健康的發(fā)展之路。

2.強化員工的服務(wù)意識,員工應(yīng)樹立 “師生第一,服務(wù)至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務(wù)為導(dǎo)向,以滿意為目的,把師生對物業(yè)服務(wù)的滿意度,作為衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的最高標(biāo)準(zhǔn)。在轉(zhuǎn)變觀念和服務(wù)意識的提升上,企業(yè)可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務(wù)的“星級員工”、評選服務(wù)質(zhì)量示范樓、創(chuàng)建校園環(huán)境保潔示范區(qū)等,做到點上開花面上結(jié)果,全面提升物業(yè)工作的服務(wù)質(zhì)量。

3.以“師生滿意”作為企業(yè)的服務(wù)宗旨,不斷激發(fā)員工實現(xiàn)師生最大滿意度的積極性和創(chuàng)造性。企業(yè)可以通過滿意度測評來了解師生對物業(yè)服務(wù)水平的認(rèn)可程度,在進行滿意度測評時,要做到科學(xué)、可操作性強,這樣測評出的結(jié)果才真正具有指導(dǎo)作用。滿意度測評需定時開展,測評結(jié)果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業(yè)服務(wù)就不會脫離師生,服務(wù)質(zhì)量也會始終圍繞師生的需求來提升。

(二)建立專業(yè)化的管理隊伍

1.物業(yè)管理隊伍的專業(yè)化必須以人才的專業(yè)化為根本,要實現(xiàn)人才的專業(yè)化,途徑有兩種:一方面對員工進行有針對性的培訓(xùn):對普通員工要進行服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對技術(shù)類員工要進行操作規(guī)程、禮儀服務(wù)的培訓(xùn);對管理人員要進行物業(yè)管理法規(guī)、政策和技能的培訓(xùn),通過選派管理人員參加物業(yè)管理培訓(xùn)班,取得物業(yè)管理從業(yè)證書,以保證有一個專業(yè)的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進,引進人才的同時,也能帶來新的管理經(jīng)驗和管理模式,專業(yè)技術(shù)得到快速充實,從而建立一只專業(yè)的物業(yè)管理隊伍。

2.高校物業(yè)管理企業(yè)處于高校這個特定的環(huán)境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業(yè)需要與師生在服務(wù)觀念上達(dá)到有機統(tǒng)一,在服務(wù)意識與服務(wù)對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質(zhì)的員工來完成,企業(yè)要充分利用好學(xué)校良好的育人環(huán)境,創(chuàng)造機制鼓勵員工自我學(xué)習(xí),以提高員工隊伍的綜合素質(zhì)。可以通過設(shè)置學(xué)歷補助、資助優(yōu)秀人員參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育等方式激勵員工提高文化水平。

(三)實現(xiàn)規(guī)范化管理和服務(wù)

1.加快物業(yè)管理制度化建設(shè),是實現(xiàn)規(guī)范化管理的前提條件。企業(yè)需加強員工手冊、工作流程、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)要求和考核標(biāo)準(zhǔn);牢記服務(wù)用語和服務(wù)禁語。有了完善的規(guī)章制度,物業(yè)管理工作開展才能有章可循,考核有據(jù)可依。

2.工作標(biāo)準(zhǔn)落實表格化,是企業(yè)規(guī)范化管理實施的途徑。企業(yè)在進行制度化建設(shè)的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為可實際操作的工具。企業(yè)可以通過《服務(wù)質(zhì)量檢查表》的形式,把工作標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為檢查項目,其既可以作為一線員工進行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質(zhì)量監(jiān)控的有效載體。

3.要動態(tài)掌握師生的需求變化,能夠根據(jù)師生的需求持續(xù)改進服務(wù)規(guī)范,取得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽和規(guī)范的行為。要主動接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督,以確保管理和服務(wù)質(zhì)量。服務(wù)問卷調(diào)查和服務(wù)對象回訪是動態(tài)掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續(xù)改進服務(wù)規(guī)范才會有據(jù)可依,改進工作才會做到實處。

4.強化監(jiān)督和考核。在做到標(biāo)準(zhǔn)先行的情況下,監(jiān)督和考核是貫徹實施標(biāo)準(zhǔn)的必要環(huán)節(jié),企業(yè)只有通過全面質(zhì)量管理,嚴(yán)格貫徹實施標(biāo)準(zhǔn),才能保證標(biāo)準(zhǔn)不是空談,標(biāo)準(zhǔn)也只有在質(zhì)量監(jiān)督中才能得到提高。企業(yè)可以成立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控部,在組織機構(gòu)設(shè)置上體現(xiàn)對服務(wù)質(zhì)量的重視;在管理職能上,通過對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、考核和信息反饋,構(gòu)筑服務(wù)質(zhì)量的閉環(huán)管理體系。

(四)建設(shè)有競爭力的員工隊伍

1.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變用人觀念,采取多種靈活的用人機制,為員工發(fā)展提供職位平臺。可以設(shè)置一級、二級、三級經(jīng)理管理梯隊,通過內(nèi)部選拔(不論事業(yè)編職工和非事業(yè)編職工都有機會)方式培養(yǎng)各級管理人員,制定相應(yīng)政策,并給予相應(yīng)待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。

2.管理權(quán)下放,充分調(diào)動各管理層的工作積極性。可以在企業(yè)內(nèi)部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業(yè)的一種或幾種服務(wù)職能。設(shè)立主持日常工作的經(jīng)理,全面負(fù)責(zé)本部門的日常管理,這樣在企業(yè)內(nèi)部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經(jīng)理更多的權(quán)力,同時讓其承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險,以鍛煉部門經(jīng)理的能力,激發(fā)其進取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業(yè)中層管理隊伍的創(chuàng)造潛力。

3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負(fù)責(zé)制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性;設(shè)置樓長管理和服務(wù)目標(biāo),強化樓長在本樓范圍內(nèi)的工作分配權(quán)和服務(wù)質(zhì)量考核權(quán),以充分發(fā)揮樓長在企業(yè)管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術(shù)熟練而管理經(jīng)驗和領(lǐng)導(dǎo)能力不足等問題,經(jīng)理要充分發(fā)揮自身的幫帶作用。我校物業(yè)管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據(jù),以樓長根據(jù)管理和服務(wù)目標(biāo)進行的自我評價作為考評依據(jù),以經(jīng)理對樓長全面的工作分析作為考評依據(jù),三方角度結(jié)合,幫助樓長分析管理環(huán)境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。

(五)創(chuàng)新工作思路,謀求企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展

1.創(chuàng)新經(jīng)營理念。一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者,要始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中,不斷發(fā)現(xiàn)新的市場需求、開發(fā)新的消費者、創(chuàng)造新的服務(wù)項目。高校物業(yè)企業(yè)管理者要把物業(yè)管理視作一個企業(yè)的經(jīng)營行為,在經(jīng)營校園市場的同時,要積極發(fā)展校外市場,沒有社會市場,企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿ΑＲ_發(fā)校外市場,企業(yè)必須在人力、財力和物力上有所準(zhǔn)備,在人力上,要有健全的組織結(jié)構(gòu)和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經(jīng)費開支與投入;在物力上要有一定的設(shè)備和工具等。

2.創(chuàng)新品牌理念。要充分認(rèn)識到品牌效應(yīng)所給企業(yè)帶來的超額利潤,高校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)毓芾?創(chuàng)造文明、整潔、安全、舒適的校園環(huán)境,逐步塑造高校物業(yè)管理品牌。品牌塑造成功后,企業(yè)要學(xué)會經(jīng)營品牌,利用品牌去擴展校外物業(yè)服務(wù)市場,提高業(yè)務(wù)市場份額。

3.創(chuàng)新用人和激勵機制。利用高校的優(yōu)勢向社會上招聘高素質(zhì)的管理人才,引進現(xiàn)代企業(yè)用人機制,在企業(yè)內(nèi)部實施“按需設(shè)崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻定獎”的分配制度;針對企業(yè)內(nèi)部人員構(gòu)成比較復(fù)雜情況(從用工性質(zhì)上看有事業(yè)編制工、招聘大學(xué)生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機制,保證員工的積極性和創(chuàng)造性經(jīng)久不衰,這也是高校物業(yè)管理企業(yè)未來生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

參考文獻

[1]陳吉明.高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化問題思考[J].浙江樹人大學(xué)學(xué)報,2007,(3).

篇2

高校校辦企業(yè)作為高校投資創(chuàng)辦的企業(yè)，具有企業(yè)所有者與經(jīng)營者相分離，對內(nèi)服務(wù)與對外服務(wù)并存的特殊性，在高校科研成果的轉(zhuǎn)化、籌資辦學(xué)以及服務(wù)師生員工中發(fā)揮了重大作用。目前，高校校辦企業(yè)絕大多數(shù)為中小型企業(yè)，普遍存在投資規(guī)模小、資本結(jié)構(gòu)單一、籌資渠道窄、資金嚴(yán)重不足、投資報酬率低、財務(wù)管理方面存在與自身發(fā)展和市場經(jīng)濟不適應(yīng)等情況，因此在激烈的市場競爭中風(fēng)險應(yīng)變能力差，經(jīng)常面臨困境。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)組織財務(wù)活動、處理各方面財務(wù)關(guān)系的一項價值管理工作。加強校辦企業(yè)財務(wù)管理，建立健全完整的財務(wù)管理體系，對于提高校辦企業(yè)風(fēng)險意識和可持續(xù)性發(fā)展具有重要意義。

一、 中小型校辦企業(yè)財務(wù)管理中存在的主要問題

1、融資困難，資金匱乏。中小型高校校辦企業(yè)投資主體比較單一，基本上只有學(xué)校投入這種籌資渠道。日常生產(chǎn)經(jīng)營中融資比較困難，營運資金嚴(yán)重不足，大多數(shù)企業(yè)靠負(fù)債經(jīng)營，除了向?qū)W校借款外，校辦企業(yè)內(nèi)部之間互相擔(dān)保借款進行資金周轉(zhuǎn)的情況比較多見。由于經(jīng)營規(guī)模有限，業(yè)務(wù)量小且不穩(wěn)定，營運資金融資的空間很小，因此企業(yè)沒有較為充裕的資金再投資擴大企業(yè)規(guī)模，甚至存在等米下鍋捉襟見肘的情況。

2、缺乏激勵機制，監(jiān)督管理職能缺失。校辦企業(yè)的性質(zhì)是承包經(jīng)營，學(xué)校作為投資人，擁有對校辦企業(yè)的監(jiān)督和管理權(quán)。許多校辦企業(yè)的現(xiàn)狀是只側(cè)重自主經(jīng)營權(quán)而忽視了學(xué)校的所有權(quán)。那些長期負(fù)債經(jīng)營、虧損經(jīng)營的中小型校辦企業(yè)，勢必造成國有資產(chǎn)流失，給學(xué)校帶來潛在的負(fù)擔(dān)。學(xué)校對校辦企業(yè)缺乏激勵措施，沒有科學(xué)的指標(biāo)體系評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，沒有規(guī)范的措施指導(dǎo)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。學(xué)校對校辦企業(yè)缺乏財務(wù)監(jiān)督檢查，造成企業(yè)經(jīng)營者按照自己的意愿行事，操縱財務(wù)報表數(shù)據(jù)，想少上交學(xué)校利潤就加大成本費用，想粉飾業(yè)績就虛報收入，這勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的加大，嚴(yán)重影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

3、財務(wù)管理缺乏系統(tǒng)性，會計基礎(chǔ)工作薄弱。中小型校辦企業(yè)因經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營者往往忽視財務(wù)管理的重要性，沒有建立起完整的財務(wù)管理體系，財務(wù)管理模式落后，財務(wù)管理工作還是局限于報賬算賬，不能為企業(yè)發(fā)展提供有效信息。

財務(wù)管理工作滯后，缺乏事前預(yù)測事中控制事后分析，使財務(wù)管理失去了它在企業(yè)管理中應(yīng)有的作用。同時，中小型校辦企業(yè)的會計基礎(chǔ)工作規(guī)范較差，會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德水平較低，這使得會計信息的質(zhì)量無法保證，難免出現(xiàn)會計信息失真情況。

4、未建立有效的內(nèi)部控制制度。中小型校辦企業(yè)由于經(jīng)營者權(quán)利相對集中，存在短期經(jīng)營行為，沒有很好的發(fā)展戰(zhàn)略，組織架構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，資金管理混亂，經(jīng)濟業(yè)務(wù)流程不明確，不相容崗位未分離等情況。內(nèi)部控制制度的不健全，使得企業(yè)不能制定科學(xué)的決策甚至?xí)o企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險。

二、加強中小型校辦企業(yè)財務(wù)管理的措施

1、 多元化融資渠道籌集資金。隨著國家金融政策的放寬，中小型校辦企業(yè)要充分利用銀行信貸、金融租賃、信托投資等多種融資方式籌集資金。籌資方案應(yīng)關(guān)注籌資用途和相應(yīng)的償債能力，并報學(xué)校審批。企業(yè)還應(yīng)該充分利用營運資金的融資效應(yīng)，加強應(yīng)收賬款管理，加快資金回籠，防止壞賬的產(chǎn)生。要努力提高信用等級，最大限度的使用應(yīng)付賬款融資。 

篇3

一、企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的作用及現(xiàn)狀分析

篇4

全球經(jīng)濟危機給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來了不同程度的影響，中國企業(yè)面對外貿(mào)市場的嚴(yán)重萎縮和國內(nèi)市場的慘烈競爭，給很多企業(yè)造成一定程度上經(jīng)濟危機。各國經(jīng)濟界大多把問題歸結(jié)到經(jīng)濟泡沫、過度消費、監(jiān)管不嚴(yán)以及金融衍生產(chǎn)品泛濫等外部因素，但從企業(yè)內(nèi)部的角度來看，完善經(jīng)營管理機制、提高自身防范風(fēng)險的能力才是應(yīng)對外部危機的根本保證。大的經(jīng)濟環(huán)境是很多企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。很多企業(yè)只追求銷量和市場份額，而忽視企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險，缺乏完善的財務(wù)管理機制，企業(yè)的管理方式和組織結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟形勢的變化，加上財務(wù)管理人員技術(shù)水平有限，使企業(yè)財務(wù)監(jiān)管職能未能充分發(fā)揮，相應(yīng)的財務(wù)管理效益未能顯現(xiàn)，從而使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，未能和企業(yè)快速發(fā)展相匹配，因此健全和完善財務(wù)管理，實現(xiàn)資金靈活應(yīng)用，提高資金利用率，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障。

1. 加強企業(yè)財務(wù)管理的重要性

隨著現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟體制的快速發(fā)展，財務(wù)管理功能日益顯得重要，財務(wù)管理掌握著企業(yè)經(jīng)營資金的運作，對企業(yè)未來決策起著重要的作用，隨著市場資源的流動性進一步加強，對企業(yè)資金有效利用要求越來越高，財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營過程中顯得極為重要，主要存在以下幾個方面深遠(yuǎn)意義：

1.1加強企業(yè)財務(wù)管理，有利于企業(yè)資產(chǎn)管理

企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、進、銷、調(diào)、存每一環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控，企業(yè)的經(jīng)濟核算、財務(wù)監(jiān)督，更是企業(yè)經(jīng)濟活動的有效制約和檢查。、財務(wù)管理是一切管理活動的共同基礎(chǔ)，它在企業(yè)管理中的中心地位是一種客觀要求。企業(yè)的正常運作必須有一定的資產(chǎn)做基礎(chǔ)，對外推銷產(chǎn)品或提供服務(wù)時，必須有相應(yīng)的資金流動，一定程度上還需要增加其固定資產(chǎn)，企業(yè)往往為了資產(chǎn)流動性順暢，往往需要籌措大量的資金，其中一部分資金來自企業(yè)自身經(jīng)營財務(wù)支出，令一部分需要外部融資，融資渠道一般通過銀行貸款，需要企業(yè)根據(jù)企業(yè)未來規(guī)劃發(fā)展做出正確的籌資方案，主要是解決企業(yè)所需資金，并掌握資金來源在總資金所占的比例，確定企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，做好籌資風(fēng)險分析，加強企業(yè)資金管理，完善防范措施，確保企業(yè)資金利用，防止企業(yè)資產(chǎn)流失。

1.2加強財務(wù)管理，有利于企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險

財務(wù)管理是組織資金運作，企業(yè)投資等有關(guān)方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。它是一種價值管理，滲透和貫穿于企業(yè)一切經(jīng)濟活動之中。企業(yè)的資金籌集、投資和分配，一切涉及資金的業(yè)務(wù)活動都屬于財務(wù)管理的范圍。對于創(chuàng)造價值而言，投資決策是最重要的決策。籌資的目的是投資，投資決定了籌資的規(guī)模和時間。投資決定了購置的資產(chǎn)類別，不同的生產(chǎn)經(jīng)營活動需要不同的資產(chǎn)，因此投資決定了日常經(jīng)營活動的特點和方式。投資決策決定著企業(yè)的前景，因此，只有加強財務(wù)管理制定出科學(xué)合理的投資方案和評價方案并使之具有可行性才能夠很好地規(guī)避投資風(fēng)險，使企業(yè)免遭不必要的損失。

1.3加強財務(wù)管理，有利于企業(yè)提高企業(yè)資金利用率

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，財會工作在企業(yè)管理中越來越占有重要的地位。現(xiàn)代企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，生產(chǎn)發(fā)展和財務(wù)管理兩手都要抓，既要向生產(chǎn)要效益，又要向管理要效益，管理也是生產(chǎn)力。財務(wù)管理與經(jīng)濟效益密切相關(guān)，企業(yè)的最終目的以最小的消耗取得最大的經(jīng)濟和社會效益，加強企業(yè)財務(wù)管理能夠促進企業(yè)節(jié)約挖潛、控制費用、降低消耗；通過對企業(yè)資金合理利用，提高資金的使用效果，防止資金的浪費；通過企業(yè)優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，減少存貨積壓，做到經(jīng)濟庫存；通過價格的拉動，可以增加企業(yè)的收入；通過對國有資產(chǎn)的管理可以促使企業(yè)合理有效地使用國有資產(chǎn)，并且做到國有資產(chǎn)的保值、增值。因此充分發(fā)揮財務(wù)管理的龍頭作用，就能更加有效地提高經(jīng)濟效益。

2. 加強企業(yè)財務(wù)管理提高企業(yè)效益的措施

2.1 加強資產(chǎn)管理，提高企業(yè)資產(chǎn)利用率

隨著市場經(jīng)濟多元化發(fā)展，受諸多因素的影響，加上企業(yè)監(jiān)管制度和管理機制不健全，資產(chǎn)管理存在很大程度上的缺陷，主要表現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)管理不夠規(guī)范，帳外資產(chǎn)數(shù)量很大，帳帳不符，帳實不符的問題普遍存在；另外企業(yè)存在嚴(yán)重的資產(chǎn)閑置，造成大量的資產(chǎn)浪費，并且還要求財政撥款，構(gòu)建資產(chǎn)，給財政資金帶來一定的壓力，同時造成國有資產(chǎn)利用率低。許多企業(yè)在對外投資過程中，沒有嚴(yán)格的執(zhí)行方案，產(chǎn)權(quán)不清，責(zé)任不明，造成大量的資產(chǎn)損失，國有財產(chǎn)長期無償使用，資產(chǎn)流失嚴(yán)重，國家權(quán)益受到侵害。因此加強資產(chǎn)管理，維護資產(chǎn)管理的安全，合理有效配置資產(chǎn)，有利于促進企業(yè)經(jīng)濟效益，因此必須嚴(yán)格遵守企業(yè)現(xiàn)金管理制度，做到大錢小錢都要有計劃地使用，收支基本平衡。加強應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)，合理控制好存貨，提高企業(yè)資產(chǎn)利用率，避免資產(chǎn)積壓，造成大量資金浪費，加強資產(chǎn)管理，很大程度上能提高企業(yè)現(xiàn)金流控制，實現(xiàn)企業(yè)財富最大化。

2.2以資金管理為中心，提高資金使用率

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程離不開資金做后盾，如若資金管理分散，將難以協(xié)調(diào)，造成財務(wù)風(fēng)險系數(shù)加大，因此應(yīng)將資金集中進行管理，有利于企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能。資金管理的特點是，融資成本低，現(xiàn)金存量少，資源配置合理，負(fù)債適度，應(yīng)高度重視資金的時間價值，加快資金的周轉(zhuǎn)，向資金管理要效益。方式可以以資金結(jié)算中心進行集中管理，有效控制企業(yè)多頭賬戶，統(tǒng)一調(diào)度企業(yè)的資金，當(dāng)企業(yè)資金充足時，結(jié)算中心可以存儲部分資金以作他用，當(dāng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難時，結(jié)算中心可支出部分資金緩解企業(yè)危機。資金集中管理凸顯企業(yè)資金利用效率，有效降低資金占用，減少貸款利息支出，加快資金周轉(zhuǎn)速度，大大提高了資金利用率，同時在滿足企業(yè)正常生產(chǎn)的情況下，繼續(xù)開拓融資渠道，實現(xiàn)籌融資多品種化，合理調(diào)整公司的貸款規(guī)模和貸款機構(gòu)，在減少公司資金成本的同時，積極開展金融衍生業(yè)務(wù)，為企業(yè)尋求新的利潤增長點。實施資金集中管理，可發(fā)揮企業(yè)資金最大價值，有利于提示企業(yè)經(jīng)濟效益。

2.3進行企業(yè)全面預(yù)算，確保企業(yè)利潤

為了發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管理中資金管理核心功能，企業(yè)應(yīng)進行全面預(yù)算，實施全面預(yù)算管理是提高企業(yè)整體管理水平的重要手段，預(yù)算管理的核心對企業(yè)未來的規(guī)劃發(fā)展合理安排，對企業(yè)內(nèi)部各部門的各種資源進行分配、考核、控制。嚴(yán)格控制企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)之前以及生產(chǎn)過程之中的資金流動，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的要求，以使企業(yè)按照既定目標(biāo)行事，保證資金有序的流動，使企業(yè)有限的資金發(fā)揮最大的價值，從而有效實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)全員預(yù)算的利潤指標(biāo)，編制全面預(yù)算。成本預(yù)算、采購預(yù)算、期間費用預(yù)算等，反復(fù)策劃、調(diào)整、組合， 尋求實現(xiàn)目標(biāo)利潤的最佳預(yù)算方案。年度預(yù)算編制后，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)實際狀況，對存在問題及經(jīng)濟活動進行分析，對于薄弱環(huán)節(jié)可分解為月度預(yù)算，有利于采取對策，把握企業(yè)利潤，及時改進企業(yè)資金使用存在的問題，避免負(fù)面連鎖反應(yīng)，消除對企業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生的負(fù)面影響。全面的預(yù)算管理有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

結(jié)束語：

企業(yè)經(jīng)濟效益離不開的財務(wù)管理，財務(wù)管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個環(huán)節(jié)，因此加強企業(yè)資產(chǎn)管理，提高資金利用率，并進行全面預(yù)算，充分發(fā)揮財務(wù)管理作用，可有效提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1] 史玉梅；加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益[J]；商業(yè)經(jīng)濟；2008年08期.

篇5

二、財務(wù)管理在企業(yè)中的作用

（1）利潤最大化目標(biāo)。利潤最大化目標(biāo)是指通過對企業(yè)財務(wù)活動的管理，不斷增加企業(yè)利潤使利潤達(dá)到盡可能大。隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷深入企業(yè)有了自主權(quán)，有了自己的經(jīng)濟利潤，人們逐漸認(rèn)識到產(chǎn)值最大化目標(biāo)模式弊端太多。 （2）經(jīng)濟效益最大化目標(biāo) 。所謂經(jīng)濟效益就是企業(yè)的產(chǎn)出和投入的比例關(guān)系。即以一定的資源消耗獲取最大量的收益，它是一個比利潤更廣義的概念，它必須借助于一定的經(jīng)濟指標(biāo)才能表現(xiàn)出來。另外對它也難以控制，難以分解落實責(zé)任 。（3）企業(yè)經(jīng)濟增加值率最大化 。企業(yè)經(jīng)濟增加值最大化目標(biāo)模式是指企業(yè)通過財務(wù)上的合理經(jīng)營，采取最優(yōu)化的財務(wù)政策，充分考慮貨幣時間價值和風(fēng)險及報酬的關(guān)系，在保證企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，追求一定時間內(nèi)所創(chuàng)造的經(jīng)濟增加值與投入資本之比的最大化。（4）企業(yè)價值最大化。企業(yè)價值最大化是指通過企業(yè)財務(wù)上的合理經(jīng)營采取最優(yōu)的財務(wù)政策，充分考慮貨幣的價值與報酬的關(guān)系，在保證企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展基礎(chǔ)上使企業(yè)總價值達(dá)到最大。企業(yè)價值最大化的優(yōu)點在于它考慮了取得報酬的時間和風(fēng)險，克服了追求利潤的短期行為。

三、現(xiàn)階段我國企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

我國加入WTO帶來的財務(wù)管理環(huán)境的改變，造成我國財務(wù)管理不論是在具體經(jīng)營業(yè)務(wù)中的投資、籌資、收益分配以及流動資產(chǎn)管理上。還是對財務(wù)管理職能、理論以及目標(biāo)認(rèn)識上都存在不少問題。這就需要企業(yè)面對這些問題，采取必要的措施。

（1）投資決策隨意性大。 在我國企業(yè)不顧自身的能力和發(fā)展目標(biāo)熱衷于鋪新攤子、盲目投資造成嚴(yán)重虧損的例子比比皆是。2001年2月27日，猴王集團破產(chǎn)申請案在宜昌市中級人民法院開庭審理。隨即猴王A也加入ST行列。這可以說是盲目投資、無序擴張帶來嚴(yán)重后果的典型案例。按國際上通行的做法企業(yè)在進行一項投資之前都應(yīng)對投資項目進行可行性分析，只有在綜合考慮各項因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)投資項目產(chǎn)生的未來各項收益的凈現(xiàn)值之和大于投資項目的現(xiàn)行成本時，即投資項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為正時才值得投資。猴王集團盲目追求外延式擴張及所謂多樣化經(jīng)營，未經(jīng)深入調(diào)查研究便亂上投資項目走向破產(chǎn)也就不足為怪了。可是像猴王集團這樣的情況在我國企業(yè)中屢見不鮮。（2）在籌資方面我國資本市場尚不夠發(fā)達(dá)企業(yè)籌資手段尚不夠豐富。長期以來我國企業(yè)對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉(zhuǎn)、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險等，具有一定的盲目性。（3）在收益分配上較少考慮資本結(jié)構(gòu)問題。這里講的收益分配是指在扣除依據(jù)“按勞分配”原則分配給企業(yè)職工的報酬以外的利潤分配。企業(yè)在存續(xù)期間內(nèi)實現(xiàn)的利潤，要在企業(yè)和所有者之間按一定的比例進行分配。

四、財務(wù)管理的改進措施

篇6

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強調(diào)的是物業(yè)使用人———學(xué)生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學(xué)生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行專業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動空間；二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實效性之服務(wù)；三是維護高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業(yè)化的措施實現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說來，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業(yè)管理法律關(guān)系進行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場地設(shè)施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護與保養(yǎng)，校園道路的維護與疏導(dǎo)，停車場地的管理與維護，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設(shè)施的維護等活動。

二、我國當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學(xué)生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實的物管實踐中，因為物業(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學(xué)生不是合同的相對方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見不會直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學(xué)生的意見往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)

通過對比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊伍，取得了國家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經(jīng)濟規(guī)律和企業(yè)運行機制辦事，也不進行獨立的財務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門，對學(xué)生行使管理職能。而對于那些通過公開競標(biāo)方式引進的專業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實運行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時又兼具業(yè)主委員會職能，可謂集業(yè)主委員會與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學(xué)生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實中，主動設(shè)立受理學(xué)生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學(xué)生說話；再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現(xiàn)對立的一面。

三、完善我國高校物業(yè)管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進行管理的現(xiàn)狀，適時出臺有針對性的管理規(guī)則，進而填補我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認(rèn)為我國臺灣地區(qū)的管理經(jīng)驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者。《條例》的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會議”（相當(dāng)于業(yè)主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護學(xué)生的合法權(quán)益。

（二）設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽取學(xué)生反映物業(yè)管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制，認(rèn)真聽取學(xué)生的意見，對學(xué)生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度

高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認(rèn)可的考評和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。

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一方面由于高校是實施教育的主要場所，聚集著眾多的學(xué)生和教職工，占地面積大，活動場所多，這就在一定程度上增加了高校的物業(yè)使用率和物業(yè)管理的工作量，并對各種設(shè)施的維護難度有所加大，因而需要投入的人力、物力也隨之增加；另一方面由于高校自身的特點，對校園的環(huán)境、物業(yè)管理的服務(wù)要求較高，高校不僅是思想文化交流的場所，也是休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，這就要求物業(yè)管理部門必須創(chuàng)建高品質(zhì)的校園環(huán)境，為高校全體人員提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。然而高校物業(yè)管理資金一般來源于學(xué)校行政撥款，導(dǎo)致經(jīng)費短缺的現(xiàn)象時常發(fā)生，影響了高校物業(yè)管理的發(fā)展。

與社會化物業(yè)管理相比，高校物業(yè)管理因高校的性質(zhì)不同而具有其特殊性。高校作為教育教學(xué)的主要場所，是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位，其管理對象是整個校園的事務(wù)，而社會化物業(yè)管理的主要對象是居民的居住場所。針對高校物業(yè)管理存在的特殊性，結(jié)合高校物業(yè)管理的改革實際，對高校物業(yè)管理的發(fā)展提出了以下改進策略。

隨著高校物業(yè)管理改革及社會化物業(yè)管理改革的不斷深入，舊的管理觀念已滿足不了現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的需求。在高校物業(yè)管理中，其工作涉及到高校和廣大師生的切身利益，由于其物業(yè)管理思想觀念的陳舊，直接影響到高校物業(yè)管理的發(fā)展和高校全體人員的利益。這就要求其思想觀念亟需得到轉(zhuǎn)變，首先是物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，注重維護高校全體人員的切身利益，堅持“服務(wù)第一、用戶至上”的管理觀念；其次是高校職工觀念要轉(zhuǎn)變，對高校物業(yè)管理需有新的認(rèn)識，不能用以往無償?shù)玫綄W(xué)校后勤保障的舊觀念來對待現(xiàn)代物業(yè)管理。

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隨著高校不斷的發(fā)展和進步，越來越多的智能化和大型化的教學(xué)科研樓宇得到新建和發(fā)展，所以高校實施物業(yè)管理是非常有必要的必須實現(xiàn)物業(yè)的科學(xué)和規(guī)范管理，才能延長相關(guān)設(shè)施設(shè)備和樓宇的使用壽命，讓學(xué)校的固有資產(chǎn)得到保值；正因為這樣的背景，高校物業(yè)管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統(tǒng)的學(xué)校后勤自我經(jīng)營模式轉(zhuǎn)換為專業(yè)化的模式，讓管理的范圍得到擴大；很多高校的物業(yè)管理中會聘請社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，為學(xué)校的發(fā)展和進步提供更加專業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)，所以物業(yè)市場服務(wù)的競爭逐漸變大。

一、高校物業(yè)發(fā)展的歷程

（一）傳統(tǒng)的高校后勤管理

傳統(tǒng)的高校后勤管理主要是學(xué)校專門設(shè)立的后勤管理部門，負(fù)責(zé)學(xué)校的日常管理工作和運行，跟現(xiàn)代的物業(yè)管理相比存在很大的差異；在傳統(tǒng)的學(xué)校后勤管理中，雖然學(xué)校的相關(guān)后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發(fā)展進步過程中沒有受到相關(guān)的壓力，導(dǎo)致相關(guān)的員工沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，后勤服務(wù)意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經(jīng)適應(yīng)不了學(xué)校的發(fā)展；許多高校為了提升后勤管理的服務(wù)質(zhì)量，采取了相應(yīng)的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團體，通過團體的努力共同打造高效的學(xué)校管理，為高校的發(fā)展和進步提供必要的基礎(chǔ)。

高校后勤團隊的實質(zhì)性工作還是原來的后勤管理，只是在經(jīng)濟和人事上面有了更獨立的權(quán)利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉(zhuǎn)，達(dá)不到學(xué)校的高效管理。

（二）物業(yè)管理取代后勤部分管理

隨著我國教育領(lǐng)域的快速發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業(yè)企業(yè)取代高校后勤管理成為必然的發(fā)展趨勢[1]；要想實現(xiàn)高校物業(yè)管理的高效性，就必須脫離學(xué)校的束縛，引進社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，讓整個物業(yè)競爭市場變得更加激烈，促進學(xué)校物業(yè)管理工作的提升，物業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)學(xué)校的實際情況開展更專業(yè)和有層次化的物業(yè)管理服務(wù)，在傳統(tǒng)的后勤管理基礎(chǔ)上得到了創(chuàng)新和發(fā)展。

二、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

物業(yè)管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業(yè)管理最終目的是為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的價值，而高校物業(yè)管理主要目的是為師生創(chuàng)造良好的教學(xué)環(huán)境，讓學(xué)校的整體形象得到提升；學(xué)校的良好的環(huán)境體現(xiàn)在多個方面，比如學(xué)生的生活住宿管理、學(xué)校的安全穩(wěn)定管理以及校園的學(xué)風(fēng)校風(fēng)問題管理等，是一個綜合性的管理。

（二）高校物業(yè)管理具有育人的功能

學(xué)生是構(gòu)成高校的主要因素，高校的進步和發(fā)展都是圍繞學(xué)生進行的，所以學(xué)生是高校的主體，良好的學(xué)校管理引導(dǎo)學(xué)生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業(yè)管理具有育人的功能，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好的品質(zhì)，讓他們在優(yōu)質(zhì)的校園環(huán)境中積極健康的成長；另外受到物業(yè)后勤人員的積極影響，讓學(xué)生更尊重別人的勞動成果，培養(yǎng)他們熱愛勞動的優(yōu)良品質(zhì)。

三、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析

（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

從傳統(tǒng)的高校后勤管理到現(xiàn)代的物業(yè)管理，高校一直在做出努力和進步，但是整體的效果都沒有達(dá)到最好，主要的原因是高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)沒有分離，在很多責(zé)任和權(quán)力上沒有分清，學(xué)校管理在遇到問題的時候找不到責(zé)任的主體，不利于整體的發(fā)展；為了促進高校物業(yè)的更好發(fā)展，必須實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，讓相互之間的責(zé)任和權(quán)力得到明確，實現(xiàn)高校社會的發(fā)展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。

（二）物業(yè)管理的市場化與社會化

高校物業(yè)管理必須實現(xiàn)市場化與社會化，脫離原來的學(xué)校管理模式，讓高校的物業(yè)管理質(zhì)量得到提升；物業(yè)企業(yè)必須建立完善的運營管理機制，根據(jù)高校的實際情況，開展更專業(yè)化和多元化的經(jīng)營服務(wù)；另外高校物I管理還要擴大規(guī)模，逐步走向社會，讓高校物業(yè)獲得更大的發(fā)展，結(jié)合社會中的物業(yè)管理，壯大高校物業(yè)管理的實力，只有這樣才能保證高校物業(yè)管理水平的提升，為高校的師生創(chuàng)造更安全和諧的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境。

（三）物業(yè)管理管理的專業(yè)化與規(guī)范化

高校物業(yè)管理設(shè)涉及的內(nèi)容比較廣泛，為了實現(xiàn)高校物業(yè)管理的質(zhì)量提升，物業(yè)管理必須更加專業(yè)和規(guī)范；高校是培養(yǎng)人才的地方，學(xué)校的高科技設(shè)施非常多，在對設(shè)施設(shè)備進行維護的時候，需要更加專業(yè)的人才；另外高校的物業(yè)管理要求比較嚴(yán)格，物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)國家的相關(guān)政策來開展工作，建立一套科學(xué)規(guī)范的管理制度，讓高校的物業(yè)管理更規(guī)范。

四、結(jié)束語

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中圖分類號] G251 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校圖書館因其獨特的造型、先進的設(shè)施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價值的標(biāo)志性不動產(chǎn)業(yè)和文化中心。隨著現(xiàn)代化的智能圖書館的迅速發(fā)展，圖書館服務(wù)范圍不斷擴大。要長期有效地維護、保養(yǎng)好龐大的圖書館物業(yè)，必須采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化管理的模式來實現(xiàn)，以節(jié)省資源和提高工作效能。這對圖書館的正常運行起到了重要保障作用，但也有不少問題需要深入探索。

1 高校圖書館物業(yè)管理社會化的必要性

在傳統(tǒng)管理模式下，高校圖書館的管理相對獨立，大多數(shù)是采用行政和后勤服務(wù)相結(jié)合的管理形式。而在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》頒布后，物業(yè)管理工作步入新的發(fā)展階段。高校圖書館引入物業(yè)管理就可以將后勤服務(wù)事務(wù)剝離出來，交由物業(yè)公司完成。長遠(yuǎn)來看，這有利于高校圖書館的發(fā)展。

（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務(wù)中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業(yè)研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業(yè)務(wù)和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業(yè)管理與維護工作。館內(nèi)的衛(wèi)生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務(wù)等工作去做非業(yè)務(wù)領(lǐng)域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現(xiàn)象[1]。

（2）實現(xiàn)物業(yè)管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進行高效服務(wù)。對于高校圖書館，特別是現(xiàn)代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標(biāo)準(zhǔn)和新的服務(wù)方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍進行科學(xué)的管理，可以使圖書館的先進設(shè)備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省維修和建設(shè)費用[2]。

（3）在市場經(jīng)濟背景下，對傳統(tǒng)模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書館物業(yè)管理模式應(yīng)運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學(xué)生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化的物業(yè)管理模式來實現(xiàn)。這是高校圖書館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結(jié)果。

2 關(guān)于高校圖書館物業(yè)管理社會化的幾種機制

圖書館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量，另一方面圖書館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作[3]。

2.1 高校圖書館物業(yè)社會化后的監(jiān)督機制

高校應(yīng)全面考慮服務(wù)信譽和服務(wù)質(zhì)量等條件，嚴(yán)格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實力強、信譽好、收費合理的物業(yè)公司進行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時進行檢查，并根據(jù)實際情況作出調(diào)整和補充。此外，圖書館的管理部門應(yīng)制訂出一套具體有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽[4]。

嚴(yán)格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運作方式、責(zé)任劃分、檢查評估標(biāo)準(zhǔn)及賠償問題等進行實施[5]。每項工作都有具體的標(biāo)準(zhǔn)和要求，如圖書館管理部門對物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設(shè)施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書，有無上崗證；圖書館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監(jiān)督檢查。對物業(yè)公司的實際在崗員工數(shù)量、時間等與物業(yè)管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責(zé)任和經(jīng)濟處罰辦法。

2.2 高校圖書館物業(yè)社會化后的管理機制

嚴(yán)格按照國家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學(xué)校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責(zé)和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進行。

在實施物業(yè)社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現(xiàn)代化圖書館內(nèi)消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機電設(shè)備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，持有上崗資格證書。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權(quán)。

高校圖書館的物業(yè)管理社會化后，也應(yīng)該遵循市場規(guī)律，引入競爭機制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗豐富、信譽好、實力強的企業(yè)為圖書館服務(wù)，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機意識。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2.3 高校圖書館物業(yè)社會化后的協(xié)調(diào)機制

圖書館既有監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，同時也有向物業(yè)公司支付費用、配合工作的義務(wù)。物業(yè)公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責(zé)任幫助物業(yè)公司適應(yīng)工作，讓他們盡快熟悉館內(nèi)環(huán)境、掌握各種設(shè)備的操作規(guī)程及崗位職責(zé)。在日常工作中與物業(yè)公司管理人員經(jīng)常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。

圖書館在物業(yè)管理方面實現(xiàn)了社會化，實際上仍離不開學(xué)校相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門、后勤集團的支持；治安、消防工作也離不開學(xué)校保衛(wèi)處的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，做好溝通、協(xié)調(diào)，處理好各種關(guān)系，也是圖書館管理部門的必要工作。

主要參考文獻

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[2]吳燕.轉(zhuǎn)型期高校圖書館物業(yè)管理社會化探析 [J].教育教學(xué)論壇，2013（36）：5-6.

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目前，高校為了營造文化氛圍，建設(shè)高校教師集中居住區(qū)。為此，就要建立物業(yè)管理公司，但常常出現(xiàn)這樣或那樣的問題，比如說，業(yè)主埋怨收費貴但物業(yè)服務(wù)又不到位；而物業(yè)則埋怨物業(yè)收費難。實際上，業(yè)主反映的問題并不歸物業(yè)管理等等，這些問題表面上看是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，但深層次研究就會發(fā)現(xiàn)，這些問題其實涉及到各個環(huán)節(jié)。所以，應(yīng)該不斷更新觀念，提高對現(xiàn)代化物業(yè)管理的認(rèn)識，建設(shè)適應(yīng)高校自身特點的物業(yè)管理公司。

一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理相比所具有的優(yōu)點

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。它與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理模式有本質(zhì)不同，主要體現(xiàn)在三個方面：一是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是政府行為、行政行為，而物業(yè)管理則是企業(yè)行為、經(jīng)營行為。二是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是集產(chǎn)權(quán)管理與服務(wù)管理于一身的產(chǎn)權(quán)自我管理，物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)管理與行政管理分開，為產(chǎn)權(quán)提供有償服務(wù)的專業(yè)化管理。三是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理對其房屋建筑及其配套設(shè)施，只是進行單一的修繕服務(wù)，物業(yè)管理則是針對建筑物及配套設(shè)備的修繕和相鄰場地、庭院的保潔、治安、綠化，以及為住戶工作、生活多方面的便利需要等，提供一體化的綜合服務(wù)。物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部份，對于塑造城市形象、美化凈化人居環(huán)境等，都有著極為重要的意義。

（1）物業(yè)管理是城市居民安居樂業(yè)的保障體系。中國物業(yè)管理的發(fā)展已有近20年的歷史，為城市居民提供日常工作、生活、娛樂、休閑等生活保障服務(wù)，為人們安居樂業(yè)做出了重大貢獻。物業(yè)管理“把一個個實實在在的優(yōu)美、和諧、安全、文明的小區(qū)放在了廣大老百姓面前，讓老百姓感受到自己是實施物業(yè)管理的最大受益者，也使得物業(yè)管理的新體制逐步為社會所接受，為群眾所擁護。

（2）物業(yè)管理是實現(xiàn)社會主義精神文明的重要載體。良好的物業(yè)管理不但能提高城市的形象和居民的生活質(zhì)量，同時，還能帶動社區(qū)的綜合管理和文明建設(shè)，達(dá)到創(chuàng)建人文社區(qū)的目的。

（3）物業(yè)管理是倡導(dǎo)環(huán)保觀念、落實環(huán)境管理，創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化的落腳點。由于物業(yè)公司的運作，使得住宅區(qū)文明潔凈，生活舒適便捷。城市居民環(huán)保意識也會進一步增強，形成自覺保護環(huán)境的行為習(xí)慣，關(guān)心社區(qū)和社會環(huán)境。

二、選擇適合我國高校特點的物業(yè)管理模式的基本思路

就我國當(dāng)前的物業(yè)管理模式看，主要存在以下幾種形式：一是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接建立企業(yè)化物業(yè)管理的模式；二是由房產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)軌變制形成的物業(yè)公司專業(yè)化管理模式，即由原房產(chǎn)行政部門的行政職能變?yōu)榉?wù)職能。三是由房產(chǎn)管理部門組建物業(yè)公司的管理模式；四是由企業(yè)、事業(yè)等部門組成的股份制物業(yè)公司；五是由完全獨立的個體組建的物業(yè)公司。

在現(xiàn)有條件下，由開發(fā)公司建立的物業(yè)公司，代表了物業(yè)管理的發(fā)展方向，具有重要的先進性；而由房產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)軌而來的物業(yè)公司，則是新舊體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，具有不可或缺的繼承性。所以，根據(jù)高校住宅小區(qū)是房改后房還是新建小區(qū)等不同特點，選擇適合自己特點的物業(yè)管理模式，具有重要的現(xiàn)實意義。由于高校后勤社會化正在進行中，學(xué)校負(fù)擔(dān)依然沉重，所以在建立物業(yè)管理制度時要考慮以下幾個方面：

（1）考慮到高校住宅實行物業(yè)管理，要按照市場經(jīng)濟規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)制度進行規(guī)范和運作。高校可以自建物業(yè)集團，實行規(guī)模經(jīng)營。它在承擔(dān)房屋經(jīng)營管理為主業(yè)的同時，還可以下設(shè)一些專業(yè)服務(wù)公司。如：保安、清潔、維修、綠化等工作可以成立專業(yè)的子公司。這樣物業(yè)管理人員的工作主要就是進行管理協(xié)調(diào)。這樣不僅提高了經(jīng)濟效益，最重要的還是為這些管理部門的發(fā)展找到了出路。

（2）考慮到由于房產(chǎn)管理部門對高校住宅區(qū)比較熟悉，并且管理經(jīng)驗豐富，有自己的管理隊伍，管理技術(shù)也比較過硬，可以由原行政部門的行政職能變?yōu)榉?wù)職能。在物業(yè)管理方式上，以有償為主。物業(yè)公司作為經(jīng)濟實體，獨立核算，自負(fù)盈虧，如果不能合理解決物業(yè)管理收費問題，不能彌補管理服務(wù)經(jīng)費的不足，物業(yè)管理公司就不能生存，也將影響高校住宅的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（3）考慮到高校住宅物業(yè)管理機制的轉(zhuǎn)化。房改后，由于住宅產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)化，勢必導(dǎo)致物業(yè)管理機制的轉(zhuǎn)化。對這種機制的轉(zhuǎn)變，就要求職工要樹立“花錢買服務(wù)，花錢買環(huán)境”的意識。物業(yè)管理公司只要本著取之于民，用之于民的原則，合理收費就可以很好的解決這個問題，物業(yè)管理行業(yè)也就可以健康的發(fā)展。

（4）考慮到物業(yè)管理公司作為經(jīng)營者，要本著“誰受益誰出錢”的原則來管理高校住宅，為業(yè)主和使用者提供有償?shù)墓芾砗头?wù)。凡是享受物業(yè)管理公司服務(wù)的受益人，就應(yīng)交納相應(yīng)的服務(wù)費。

三、建立適合高校的高質(zhì)量物業(yè)管理的具體措施

（1）建議物業(yè)管理公司早期介入。

（2）要理順行政管理與物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司與住宅區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系。

（3）物業(yè)管理公司要建設(shè)良好的運營機制。

（4）政府應(yīng)出臺科學(xué)合理的收費機制。

筆者認(rèn)為要解決物業(yè)服務(wù)收費難問題，首先一些基礎(chǔ)性問題要得以解決，如開發(fā)商的建筑質(zhì)量和物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，以及管理機制等問題。其次，按國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費辦法》的通知規(guī)定，區(qū)分不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合。針對舊城改造小區(qū)，政府應(yīng)實行等級服務(wù)的住宅小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，并注重制定物業(yè)服務(wù)收費價格的科學(xué)性，即合法、合理、對應(yīng)性原則。物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)人、退出機制，前期物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理糾紛的處理，物業(yè)管理活動的規(guī)范，均應(yīng)以政府制定科學(xué)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。再次，物業(yè)管理企業(yè)必須取得和其他行業(yè)在市場活動中的同等權(quán)利，建立業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，必須首先繳納物業(yè)費的法律保障。從法律上確定業(yè)主繳費從而取得物業(yè)管理權(quán)利的原則。最后，從繳費模式上，可由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會向業(yè)主收取，然后向物業(yè)管理企業(yè)繳納的模式，如此既符合合同對等原則，又可提高繳費率。

（5）優(yōu)質(zhì)服務(wù)是搞好物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵。

第一，積極調(diào)動業(yè)主參與，狠抓物業(yè)管理質(zhì)量。當(dāng)前有不少的居住小區(qū)，因業(yè)主來自不同的地方，入住的時間又有先有后，沒有成立業(yè)主大會，業(yè)主們只接受物業(yè)公司的單一管理。入住后一旦發(fā)生水電費分?jǐn)偂⑿l(wèi)生、安全等問題糾紛，業(yè)主往往不會正確地維護自己的合法權(quán)益，只知道以個人的名義找物業(yè)管理公司，問題如果得不到解決，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾就會激化，出現(xiàn)不和諧的事件，影響和諧社會建設(shè)。事實上，創(chuàng)建和諧的居住小區(qū)需要業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的共同努力。

住宅小區(qū)管理單位應(yīng)遵照有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際需要制定管理規(guī)章，將房屋修繕、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、治安、交通、容貌、市政公用設(shè)施及管理經(jīng)費等具體管理規(guī)定與實施細(xì)則，作為實施管理的依據(jù)，編制《住戶手冊》，并與業(yè)主簽訂《住宅小區(qū)管理公約》。管理內(nèi)容包括：依照合同及相關(guān)規(guī)定收取管理費用；制止違反規(guī)章制度的行為：要求業(yè)主委員會協(xié)助管理等；反過來，物業(yè)公司應(yīng)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會同意并認(rèn)接受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的管理監(jiān)督等。

第二，物業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，突出服務(wù)二字。物業(yè)公司除了要搞好日常管理，還要為業(yè)主提供服務(wù)。提供的服務(wù)以常規(guī)性的公共服務(wù)居多，這類服務(wù)是物業(yè)管理公司有義務(wù)按時按質(zhì)提供的，住戶享受這些服務(wù)事先不需要提出或做出某種約定。如保持房屋主體完好；負(fù)責(zé)各類設(shè)施、設(shè)備的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新：樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔，垃圾清除外運；小區(qū)綠化的保養(yǎng)；治安管理；車輛道路管理；火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理等。除了公共服務(wù)，還有其他專項服務(wù)、委托、逐戶可根據(jù)需要自行選擇的收費服務(wù)等。

總之，只要物業(yè)管理公司與業(yè)主明確各自的權(quán)利和義務(wù)，最大限度地搞好服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理水平就會提高，這對物業(yè)公司信譽的提高，小區(qū)居民的生活幸福，城市形象的改善以及整個社會的和諧發(fā)展都具有重要的意義。

參考文獻：