導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)如何融資，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

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二、目前我國房地產(chǎn)融資渠道及造成金融風(fēng)險的成因

就目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商投資的資金來源來看，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資資金主要是來源于國有銀行貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商自己籌備資金以及房地產(chǎn)債券融資等方面。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)2014年的融資來源的國內(nèi)銀行貸款增長率為12.2%、房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金增長率為14.4%、其他方面的融資來源增長率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍然以房地產(chǎn)容易作為資金的來源，而且對于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風(fēng)險性和效益的大小，即選擇風(fēng)險性低而且利潤度高的融資方式進行融資。

從目前的金融市場來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要是面向國內(nèi)銀行，因為商業(yè)銀行在我國金融市場起著主導(dǎo)的作用。作為一種大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的前期對資金的需求量是極大的，所以銀行才會向房地產(chǎn)行業(yè)進行高額的借貸款，然后收取借貸款所產(chǎn)生的利息，并且房地產(chǎn)行業(yè)的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會向房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的貸款。如果一個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的建筑數(shù)量越多，那么住房投資的比重也會隨之增加，這在很大程度上就說明了對房抵押貸款的需求也會急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產(chǎn)行業(yè)的貸款又大多數(shù)都集中在國內(nèi)，使得國內(nèi)銀行的貸款負(fù)擔(dān)在逐漸增重，從而則很有可能導(dǎo)致國內(nèi)銀行金融體系出現(xiàn)問題，從而引起國內(nèi)金融體系的風(fēng)險。

其原因主要有以下幾點：1.因為大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)都是將融資渠道集中在國內(nèi)銀行上，且房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)額較多，當(dāng)國內(nèi)銀行的利率發(fā)生變化時，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利息也會受到極大的影響，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部金融體系的風(fēng)險性增大。2.房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個風(fēng)險性較高的行業(yè)，而銀行把資金借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商，就存在很大的風(fēng)險性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險性，甚至可能導(dǎo)致國家金融系統(tǒng)的癱瘓。 3.相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還存在較高的債務(wù)依賴性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預(yù)算薄弱，而其行業(yè)內(nèi)部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個國家的經(jīng)濟發(fā)展。

三、多元化的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然道路

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2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強財務(wù)管理的意義

1.能夠降低融資風(fēng)險。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因為其特殊性，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財務(wù)管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規(guī)劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。

2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強財務(wù)管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據(jù)融資所要達成的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務(wù)管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財務(wù)風(fēng)險

1.資金鏈斷裂風(fēng)險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進而給財務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險，企業(yè)在競價買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個環(huán)節(jié)中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現(xiàn)差池就會影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險。

2.成本控制風(fēng)險。融資作為一種經(jīng)濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務(wù)管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風(fēng)險。

3.投資風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調(diào)研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產(chǎn)項目無法達到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務(wù)困境，給企業(yè)的長遠健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。

4、加強財務(wù)管理的建議

1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財務(wù)管理工作，首先就要做好項目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預(yù)算外，還要做好財務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項目投資決策時的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個項目的資金運轉(zhuǎn)都是有計劃和有原則的進行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財務(wù)部門要建立財務(wù)預(yù)算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進行財務(wù)風(fēng)險評估，對資金流動中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目健康、有序地進行。

2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)因為其特殊性，導(dǎo)致整個開發(fā)過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項目在開發(fā)過程中缺乏對資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進而造成資金運轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時甚至可能造成開發(fā)的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應(yīng)加強對應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。

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中圖分類號：F715 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0235-01

國務(wù)院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調(diào)控措施展開，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在深度政策的調(diào)控之下，將面臨哪些路徑的發(fā)展選擇，已經(jīng)不是企業(yè)自主選擇的結(jié)果，而勢必成為行業(yè)發(fā)展的必然和需要。本文總結(jié)發(fā)展思路如下：

一、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化經(jīng)營趨勢明顯加快

規(guī)?；?jīng)營對于各個行業(yè)來講都是不可避免的趨勢，由于過去幾年商品房市場過熱需求，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模地擴張，這段時期行業(yè)內(nèi)進入門檻較低，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，資質(zhì)條件差，技術(shù)水平及創(chuàng)新率低，但伴隨著市場競爭日趨激烈和調(diào)控政策逐漸收緊，買方市場占據(jù)主導(dǎo)，中小企業(yè)的生存壓力空前巨大，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；?jīng)營帶來的規(guī)模經(jīng)濟卻越來越具有競爭力，也更利于抵御風(fēng)險。

財新網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月有20家房企銷售額超百億元，并且其銷售總額超過7000億元，其中，排名前10名的房企前11個月的銷售額為5234億元。雖然2011年樓市整體表現(xiàn)不佳，但在前20名大型房企中，前11個月有16家房企的銷售額呈現(xiàn)逆市增長，并且有4家增幅超過50%。

與此同時，樓市調(diào)控的從緊，除了房企自身需要調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略外，行業(yè)內(nèi)的抱團取暖也逐漸成為共識。在房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟宣布成立，作為一個由K8黃金灣聯(lián)合27家開發(fā)商、36家金融投資機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起的互助聯(lián)盟，將為聯(lián)盟內(nèi)的會員提供全國最大的房地產(chǎn)項目池與資金池，通過獨創(chuàng)的一種項目交換的商業(yè)模式，滿足會員的項目拓展和融資需求。

根據(jù)帕累托80/20原理，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化發(fā)展會向大型房企聚集，在樓市調(diào)控的背景下，這種趨勢將明顯加快。

二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)將更加強調(diào)資產(chǎn)質(zhì)量和運作能力

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，資產(chǎn)質(zhì)量包括了土地質(zhì)量和資產(chǎn)配置能力。但內(nèi)地開發(fā)商往往只有規(guī)模與土地儲備量，而規(guī)模意味著高杠桿和高融資成本，土地儲備中能延續(xù)開發(fā)的核心地塊較少。上市房企中那些運作上市時對外宣稱的模式是希望獲取資本市場的認(rèn)同，但這些模式均未接受過市場周期的檢驗。

2011年前三季度上市房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58，已經(jīng)到達了警戒線。1-11月份，開發(fā)商的資金來源中，自籌資金達到了41%，而貸款僅占資金規(guī)模的15%，在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，資金饑渴的狀況將更加嚴(yán)重，整個行業(yè)資金缺口將超過1萬億元。面臨巨量的資金缺口，如何籌資填補，房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作上需要創(chuàng)新。

目前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為單一，絕大部分房企都是通過自有資本、銀行貸款和其他高息高風(fēng)險的融資途徑解決資金問題，只有少數(shù)房企可以通過發(fā)行企業(yè)債券，股市融資，進入資本市場融資。相比同樣受到政策影響，大多數(shù)香港開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控的能力較內(nèi)地開發(fā)商更強，這主要源于港商國際資本市場融資能力強，資本市場議價能力更高，對于資金鏈的保障更具有持續(xù)性。從金融創(chuàng)新的角度分析，私募股權(quán)投資基金和REITs將是未來房企最重要的融資渠道之一。

三、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)深度并購將主導(dǎo)未來一定時期內(nèi)的行業(yè)發(fā)展

2010年以來，隨著調(diào)控政策逐漸深入和市場發(fā)展需要，中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例持續(xù)增長。截至2011年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例數(shù)和并購金額均雙雙創(chuàng)下單季度歷史新高。據(jù)清華研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年第一季度房地產(chǎn)業(yè)完成并購32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并購數(shù)量仍在持續(xù)增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企。在并購活動中，大型房地產(chǎn)企業(yè)除運用傳統(tǒng)融資渠道之外，還通過房地產(chǎn)投資基金(VC/PE)進行具體項目/企業(yè)的投資并購。在2010-2011期間房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例中，由房地產(chǎn)投資基金支持的企業(yè)并購日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)也，加速了房企并購浪潮的推進。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)主要是一些當(dāng)初帶著投機性目的進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，因經(jīng)驗不足、規(guī)模小、缺少專業(yè)人才等而選擇退出房地產(chǎn)業(yè)，從而集中力量發(fā)展主業(yè)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)?；?jīng)營、占據(jù)較大市場份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。

作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院

參考文獻:

[1]周杰,姚洪心,韓建軍.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化分析――由華潤、萬科聯(lián)姻失敗帶來的思考[J].經(jīng)濟體制改革,2002.(3).

篇4

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展十分迅速，房價增長過快對人們的生活造成了一定的影響。當(dāng)前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：

（一）金融政策

當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）房產(chǎn)稅的征收

征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當(dāng)前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導(dǎo)致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。

（三）限購令的出臺

限購令是當(dāng)前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業(yè)政策

為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。當(dāng)前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當(dāng)前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調(diào)控，但是對于當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還需要進一步加強控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護大多數(shù)居民的利益。

二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險

房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)在進行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟收益，造成金融機構(gòu)的損失。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的失誤也會一定程度上將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績r。當(dāng)前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。

三、如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進行嚴(yán)格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當(dāng)前外商進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進一步加強相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對個人住房貸款進行嚴(yán)格的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學(xué)嚴(yán)格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機制。當(dāng)前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔(dān)保

合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，因此進一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔(dān)保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機構(gòu)經(jīng)濟損失。完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風(fēng)險。另一方面完善個人信用制度。當(dāng)前個人住房貸款也是一些金融機構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在今后的管理中需要完善個人信用擔(dān)保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關(guān)的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步加強國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機構(gòu)的發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失和風(fēng)險，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。

參考文獻

篇5

房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運營的必備條件，由于經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進模式在國內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業(yè)來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風(fēng)險。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運營的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金主要來自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購房預(yù)付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達到80%甚至90%之上，風(fēng)險之大令人堪憂房地產(chǎn)項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設(shè)過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業(yè)的市場，又與周圍的競爭環(huán)境，宏觀經(jīng)濟貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會對其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動的不確定性便會引發(fā)出財務(wù)風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：

1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區(qū)域性，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

1.2、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達90%，這樣的負(fù)債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個行業(yè)對其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因：

3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所需投入巨大，動輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動產(chǎn)，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區(qū)域性，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價值區(qū)別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務(wù)風(fēng)險便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

4、企業(yè)經(jīng)營管理活動引起財務(wù)風(fēng)險

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個別企業(yè)甚至高達90%，這樣的負(fù)債尋求財務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險。在這樣高風(fēng)險的行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄與財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)管理水平的局限性將會使整個企業(yè)落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風(fēng)險、降低風(fēng)險的作用。缺乏完善的財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的原因之一。

5、我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來的財務(wù)風(fēng)險

篇6

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）15-0030-04

一、引言

負(fù)債融資一直是我國企業(yè)最主要的資金來源，國內(nèi)外學(xué)者研究結(jié)論均表明合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)具有加強公司治理效應(yīng)、提高企業(yè)價值等作用，如：Diamond認(rèn)為長期負(fù)債融資對于一般的上市公司可以提升公司治理績效，方琴（2010）和袁鐸新（2007）認(rèn)為增加短期負(fù)債比例可以提高公司治理效應(yīng)，朱明秀、封美霞（2007）研究指出定額負(fù)債、商業(yè)信用對治理效應(yīng)有正效應(yīng)，而資產(chǎn)負(fù)債率、短期借款、長期借款都與治理效應(yīng)有負(fù)相關(guān)關(guān)系。目前國內(nèi)學(xué)者均將研究結(jié)論設(shè)定在特定行業(yè)或所有的上市公司，對不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的比較分析研究較缺乏，文獻數(shù)量也少。因此，本文通過研究不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)治理效應(yīng)，找出行業(yè)間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業(yè)在負(fù)債期限結(jié)構(gòu)政策上應(yīng)如何選擇，如何通過負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來進一步提高我國企業(yè)的治理效應(yīng)，提高公司股東財富價值。

二、研究思路設(shè)計

（一）研究對象的確定

研究行業(yè)間是否具有趨同性，本文采用統(tǒng)計分析法，選取了對我國經(jīng)濟影響較大、發(fā)展較快且比較具有代表意義的三個行業(yè)：電子、電力和房地產(chǎn)（房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前經(jīng)濟領(lǐng)域最受關(guān)注的行業(yè)，電子行業(yè)是發(fā)展最快的行業(yè)之一，電力行業(yè)是我國傳統(tǒng)行業(yè)中的重要力量）。為使分析結(jié)果更客觀公允，選取了2013年公布的電子、電力和房地產(chǎn)三個行業(yè)近三年的數(shù)據(jù)，即以三個行業(yè)中國A股上市公司為研究樣本，利用從新浪財經(jīng)網(wǎng)收集到的110家電子行業(yè)上市公司、32家電力行業(yè)上市公司、125家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近三年年報財務(wù)數(shù)據(jù)（新浪財經(jīng)網(wǎng)2013年11月公布的電子行業(yè)上市公司共有117家、電力行業(yè)上市公司共有36家、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共有131家，為保證結(jié)論的科學(xué)性，本文剔除了深、滬兩市發(fā)行的B股和ST、PT的公司數(shù)據(jù)），建立多變量線性回歸模型，利用SPSS19.0對電子、電力和房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債期限結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及對公司治理效應(yīng)的影響程度進行實證研究，并將其進行比較，找出行業(yè)間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業(yè)在負(fù)債期限結(jié)構(gòu)政策上應(yīng)如何選擇。

（二）研究變量的選取

1.被解釋變量（公司治理效應(yīng)的衡量指標(biāo)）

因為公司治理的首要目標(biāo)是股東財富最大化、股東收益的不斷提高，而股東財富及收益狀況最具代表性的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，因此本文選取凈資產(chǎn)收益率（ROE）來作為衡量公司治理水平和績效的指標(biāo)。

2.解釋變量（負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)）

（1）短期負(fù)債的衡量指標(biāo)

短期負(fù)債的主要構(gòu)成內(nèi)容有商業(yè)信用（應(yīng)付及預(yù)收賬款）、短期借款、定額負(fù)債（應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付稅金）等，因此，本文選取了短期負(fù)債率、短期借款率、應(yīng)付及預(yù)收款率（商業(yè)信用比率）三個。其中：短期負(fù)債率=短期負(fù)債/負(fù)債總額，短期借款率=短期借款/短期負(fù)債，應(yīng)付及預(yù)收款率=應(yīng)付及預(yù)收款/短期負(fù)債。

（2）長期負(fù)債的衡量指標(biāo)

長期負(fù)債的主要構(gòu)成內(nèi)容有長期借款、長期債券、長期應(yīng)付款等，在本文中，對于長期負(fù)債的衡量指標(biāo)選取了長期借款率、長期債券率、長期負(fù)債率三項，其中：長期借款率=長期借款/長期負(fù)債，長期債券率=長期債券/長期負(fù)債，長期負(fù)債率=長期負(fù)債/負(fù)債總額。

3.控制變量的選取

眾多研究表明公司負(fù)債規(guī)模與治理效應(yīng)間有密切的關(guān)系，而負(fù)債規(guī)模常用指標(biāo)為資產(chǎn)負(fù)債率，因此，本文選用資產(chǎn)負(fù)債率作為控制計量指標(biāo)，得出負(fù)債規(guī)模與治理效應(yīng)的相關(guān)程度，其中，資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。

4.研究假設(shè)和研究模型

（1）理論假設(shè)

根據(jù)研究綜述分析，不同學(xué)者的結(jié)論有較大差距。本文認(rèn)為，由于長期負(fù)債成本較高，約束較多，不利于公司治理，從而提出假設(shè)：長期負(fù)債與治理效應(yīng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，短期負(fù)債與治理效應(yīng)呈正相關(guān)關(guān)系。

（2）設(shè)定的模型

根據(jù)上述假設(shè)，本文提出負(fù)債期限結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)相關(guān)關(guān)系的線性模型如下：

ROE=m+p1資產(chǎn)負(fù)債率+p2流動負(fù)債率+p3短期借款率+p4應(yīng)付及預(yù)收款率+p5長期負(fù)債率+p6長期借款率+p7應(yīng)付債券率

（三）描述性分析

1.不同行業(yè)負(fù)債整體狀況對比分析

對所收集數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出各行業(yè)整體負(fù)債水平和負(fù)債期限結(jié)構(gòu)對比結(jié)果，如表1。

從表1可以看出，三個行業(yè)整體負(fù)債規(guī)模相差較大，其中，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債比率明顯最高，最高值達0.9411，而國資背景比重較多的電力行業(yè)居中，電子行業(yè)最少，均值只有0.4028，最少的公司僅0.1018。

在期限結(jié)構(gòu)方面，各行業(yè)趨同性明顯，多數(shù)行業(yè)都偏好于短期負(fù)債，均超過60%，最嚴(yán)重的是電子行業(yè)，達0.8811，甚至很多企業(yè)達到了100%。而對于長期負(fù)債，明顯均比較慎重，甚至很多企業(yè)為0，一點長期負(fù)債也沒有。

2.不同行業(yè)短期負(fù)債融資狀況比較分析

對所收集數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出不同行業(yè)短期負(fù)債融資結(jié)構(gòu)分布對比結(jié)果，如表2和表3。

從表2、表3數(shù)據(jù)中可以看出，電力行業(yè)和電子行業(yè)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)趨同性明顯，房地產(chǎn)行業(yè)差異性較大。如：電力、電子行業(yè)最偏好于短期借款，尤其電子行業(yè)短期借款所占的比重最大，達51.42%，對流動性較強、風(fēng)險較低的短期借款有偏好。電子行業(yè)短期借款和應(yīng)付賬款所占的比重均較大，但占比最高的是應(yīng)付及預(yù)收賬款，占比達到39.28%，表明電子行業(yè)偏好于賒購等信用籌資，而房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款所占比例為42.83%最高，其中主要是預(yù)收賬款所占比例較高為36.75%，表明房地產(chǎn)行業(yè)最偏好使用較容易取得、流動性較強的信用籌資。電子、電力兩個行業(yè)在應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付股利方面，趨同性明顯，均表現(xiàn)出了使用謹(jǐn)慎，也進一步說明這兩個行業(yè)人工成本較低、股利支付較少，而房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)付股利為36.32%，占比僅次于商業(yè)信用，表明其發(fā)放股利比較大方，股利政策比較積極，股東收益最高。

應(yīng)付票據(jù)方面，三個行業(yè)趨同性明顯，占比都很小，說明我國企業(yè)最不喜歡用的是商業(yè)匯票方式融資。

同時可以看出，電力行業(yè)與銀行的關(guān)系最密切，電子行業(yè)最應(yīng)關(guān)注與供應(yīng)商和銀行的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)最應(yīng)該關(guān)注與客戶、供應(yīng)商的關(guān)系，因為預(yù)收款均來自預(yù)收購房客戶的房款。

3.不同行業(yè)長期負(fù)債融資狀況比較分析

表4中可以看出，電子行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)趨同性明顯，電子行業(yè)差異性較大。如：電力行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)長期借款所占的比重均最大，達87.50%和83.84%，這表明電力行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)均偏向于期限較長、還款壓力小的長期借款，而且兩個行業(yè)長期應(yīng)付款等其他長期負(fù)債形式均較少。電子行業(yè)中有較多的長期應(yīng)付款等項目，長期借款比例次之，長期負(fù)債結(jié)構(gòu)與其他行業(yè)有明顯差異。

同時也可以看出，我國各個行業(yè)對債券市場的利用率趨同性明顯，使用均偏低。

（四）治理效應(yīng)實證研究

利用SPSS19.0對不同行業(yè)上市公司債務(wù)結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)的整體回歸分析測試，結(jié)果如表5。

從表5可看出各個行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的治理效應(yīng)趨同性明顯，圖1中可看出電力行業(yè)其自變量系數(shù)對應(yīng)的P值為0，模型接近一條直線，檢驗結(jié)果顯示相關(guān)性非常強。（電子、房地產(chǎn)行業(yè)檢驗結(jié)果與電力行業(yè)接近，故省略）

表5顯示負(fù)債規(guī)模都對治理效應(yīng)起到了良好的正效應(yīng)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率最高，正效應(yīng)卻最大，進一步說明，當(dāng)負(fù)債規(guī)模在可控范圍內(nèi)，增加負(fù)債可以使企業(yè)提高治理效應(yīng)和經(jīng)營業(yè)績。

在短期負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，各行業(yè)有明顯的一致性，短期負(fù)債率對治理效應(yīng)有顯著正效應(yīng)，這與本文假設(shè)一致，說明我國企業(yè)均重視短期負(fù)債的決策是正確的，有利于提高股東收益。應(yīng)付和預(yù)收賬款率與治理效應(yīng)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，說明我國企業(yè)應(yīng)重視利用商業(yè)信用進行融資，在這方面，房地產(chǎn)行業(yè)做得最好，因其商業(yè)信用比重最高，使自身的治理效應(yīng)最大化。而短期借款對治理效應(yīng)有負(fù)相關(guān)影響，說明不應(yīng)過多依賴短期借款融資，說明電子、電力行業(yè)選擇短期借款為最大的籌資渠道不夠合理，應(yīng)盡快做出調(diào)整。但由于應(yīng)付和預(yù)收賬款率與治理效應(yīng)存在顯著正相關(guān)關(guān)系，強于短期借款對治理效應(yīng)的負(fù)相關(guān)影響，導(dǎo)致短期負(fù)債率總體對治理效應(yīng)有顯著正效應(yīng)。

在長期負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，長期負(fù)債對治理效應(yīng)有負(fù)作用，與假設(shè)一致，各行業(yè)也有明顯的一致性，說明各行業(yè)謹(jǐn)慎使用長期負(fù)債是正確的選擇，有利于股東財富的增長。同時，應(yīng)付債券與治理效應(yīng)存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，而長期借款率與治理效應(yīng)存在正相關(guān)關(guān)系，說明我國企業(yè)重視利用長期借款，降低應(yīng)付債券進行融資的選擇是正確的。但由于應(yīng)付債券與治理效應(yīng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系明顯強于長期借款率與治理效應(yīng)存在的正相關(guān)關(guān)系，導(dǎo)致長期負(fù)債率對治理效應(yīng)有顯著負(fù)效應(yīng)。

三、結(jié)論

本文通過研究不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)治理效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)不同行業(yè)間多方面具有趨同性，差異性較小，總結(jié)如下：

（一）負(fù)債規(guī)模雖各行業(yè)有差異，但對公司治理效應(yīng)均有正效應(yīng)

在對我國具有典型代表的三個行業(yè)上市公司統(tǒng)計分析中不難看出，我國不同企業(yè)的負(fù)債比重各有不同，但總體較高，其中房地產(chǎn)行業(yè)是最高的。通過回歸分析結(jié)論，負(fù)債總額規(guī)模對治理效應(yīng)有一定的正效應(yīng)，說明我國企業(yè)增加負(fù)債規(guī)模是明智選擇，可以提高股東財富和企業(yè)業(yè)績，進一步提高公司治理效應(yīng)。但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，高負(fù)債率已很明顯，整體財務(wù)風(fēng)險較高，償債能力壓力較大，在注重治理效應(yīng)的同時應(yīng)注意適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模。

（二）我國多數(shù)企業(yè)短期負(fù)債比重趨同均較高，且對治理效應(yīng)有正效應(yīng)

通過三個行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，我國企業(yè)目前的短期負(fù)債率占絕對優(yōu)勢，回歸分析又說明短期負(fù)債對治理效應(yīng)有正效應(yīng)，原因可能是因為短期負(fù)債中有大量成本較低的商業(yè)信用融資等方式，表明我國企業(yè)公司偏好短期負(fù)債，對企業(yè)的業(yè)績發(fā)展是大有裨益的。

（三）我國企業(yè)大多長期負(fù)債比重趨同，均較低，且對治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)

通過三個行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國企業(yè)目前的長期負(fù)債比重普遍較低，回歸分析也說明長期負(fù)債對治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)，表明我國企業(yè)公司謹(jǐn)慎使用長期負(fù)債的決策是比較合理的。

（四）各行業(yè)短期借款比例趨同不顯著，差異較大，但對治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)

在描述性分析中，電力行業(yè)對短期借款是比較依賴的，電子行業(yè)一般，房地產(chǎn)行業(yè)比例最小，而在回歸分析中顯示短期借款比重對治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)，原因主要有：短期借款成本較高、風(fēng)險也較大，對企業(yè)約束較多。這說明房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)決策是最合理的，電力行業(yè)和電子行業(yè)決策欠佳，這可能與電力行業(yè)國企較多，短期銀行借款籌資相對容易，抵抗風(fēng)險能力較強有一定關(guān)系，但在以后融資中應(yīng)盡量進行調(diào)整，降低短期借款比重。

（五）各行業(yè)商業(yè)信用趨同不明顯，比例差異較大，但對治理效應(yīng)有正效應(yīng)

在對三個行業(yè)的統(tǒng)計分析中可以看出，應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等商業(yè)信用融資差異較大，房地產(chǎn)行業(yè)最高，達到42%，電力行業(yè)最低只有18%。由于在回歸分析中，商業(yè)信用對治理效應(yīng)有明顯的正效應(yīng)，所以房地產(chǎn)行業(yè)充分利用了商業(yè)信用的正效應(yīng)優(yōu)勢，而電力行業(yè)在這方面明顯不足，有待改善。商業(yè)信用融資有籌資便利、手續(xù)簡便、籌資成本低、限制條件少、選擇余地較大等很多優(yōu)勢，因此，有明顯的正效應(yīng)。不過在實務(wù)中，應(yīng)注意企業(yè)之間因三角債和連環(huán)債的原因出現(xiàn)拖欠行為，提前做到預(yù)判并及時進行付款期限的安排，避免影響企業(yè)的信用。

（六）我國企業(yè)債券比例趨同，均較低，對治理效應(yīng)有負(fù)影響

在西方發(fā)達國家，債券融資比例很高，是股票融資的5―10倍，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國企業(yè)的債券比例非常低，均小于7%，電力行業(yè)甚至只有1%，而且各行業(yè)上市發(fā)行債券的企業(yè)數(shù)量非常少，不足20%，要是核算所有的企業(yè)，債券比重更低，低于5%。而回歸分析結(jié)果顯示，應(yīng)付債券對凈資產(chǎn)收益率有顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明我國企業(yè)在債券籌資決策上是明智的。這可能與我國債券市場不發(fā)達、債券發(fā)行難度較大、風(fēng)險較高有一定關(guān)系，需要我國政府給予政策上的大力支持，改變我國一直以來單一依賴銀行債務(wù)的現(xiàn)狀，降低發(fā)行門檻，以發(fā)揮債券應(yīng)有的作用，變銀行主導(dǎo)為主的融資體制為多種融資渠道和方式互動、互補的多元化融資體制，讓更多不同類型、不同主體的債權(quán)人對經(jīng)營者實施約束和監(jiān)督，進一步降低負(fù)債成本和風(fēng)險，提高股東財富和公司治理效應(yīng)。

篇7

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號：1672-3309（2013）09-79-03

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

房地產(chǎn)一般的開發(fā)過程，都需要巨大資金的支持。項目啟動的初期需要資金，完成拿地、規(guī)劃、設(shè)計等開發(fā)前的準(zhǔn)備工作；開發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金，幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)融資需要；隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，在目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控貸款的形勢下，近年來國內(nèi)房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產(chǎn)直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等新型的房地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)，從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)化是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問題的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產(chǎn)投資的壓力，把資金吸引到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也緩解通貨膨脹的壓力?！?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇現(xiàn)狀分析

1.銀行貸款。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預(yù)付款）兩個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度很高。隨著房地產(chǎn)市場的“降溫”，商業(yè)銀行會加強貸款風(fēng)險的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響國家的金融安全?？梢哉f，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進行開發(fā)的。

2.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

信托制度的優(yōu)越性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)融資功能與權(quán)益重構(gòu)功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產(chǎn)信托主要是由信托公司兼營的一種業(yè)務(wù)，其主要工作是房地產(chǎn)資金信托。從長期發(fā)展來看，應(yīng)成立獨立的房地產(chǎn)信托投資公司，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)特點提供長期性融資模式。統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，2013年第一季度房地產(chǎn)信托環(huán)比增長12%，可以預(yù)見，今后信托在整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源里的比重會越來越高。

3.股權(quán)融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發(fā)配股、可轉(zhuǎn)債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定是很多企業(yè)不能選擇直接上市融資。加快股權(quán)融資發(fā)展要加大股權(quán)融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內(nèi)，這些條件不會有很大變化。更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市，買殼上市需要大量現(xiàn)金，目的是通過增發(fā)、配股再融資資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現(xiàn)金和好的項目都是中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難具備的，所以我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市這條道路仍然任重道遠。

4.債券融資。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數(shù)國有企業(yè)能通過債券市場進行融資，而民營房地產(chǎn)企業(yè)，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)也對債券難以問津。房地產(chǎn)企業(yè)進行債券融資需要政府創(chuàng)造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)能在資本市場上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于國內(nèi)證券市場，向海外證券市場拓展。

5.房地產(chǎn)股權(quán)私募基金。股權(quán)私募基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。房地產(chǎn)股權(quán)私募基金是股權(quán)私募基金的一個分支，屬于產(chǎn)業(yè)基金的范疇，定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金。另一方面，他也是房地產(chǎn)投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過發(fā)行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產(chǎn)，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領(lǐng)域，以提高資金利用率進而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產(chǎn)私募僅僅這幾年增長速度也比較快。在發(fā)行數(shù)量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。與此同時，私募基金投資的格局也在發(fā)生變化。以前這些基金都在規(guī)避拿地環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在，從前期拿地到后期持有型物業(yè)投資，乃至全產(chǎn)業(yè)鏈都有地產(chǎn)基金介入。此外，如何開展與地產(chǎn)私募基金等長線資金的合作十分重要。

6.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)到海外低成本拿地，一些中小企業(yè)到海外IPO、融資。2012前9個月，海外融資一共才400億，而當(dāng)年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達到了300億元，可見其增長速速之快。除此之外，企業(yè)間通過兼并融資、股權(quán)整合實現(xiàn)融資、擴大產(chǎn)業(yè)的案例，在這一兩年也越來越多。

民間投資同樣是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推動力，而現(xiàn)在的民間投資也在發(fā)生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經(jīng)大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現(xiàn)在卻轉(zhuǎn)投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農(nóng)業(yè)、科技等領(lǐng)域；剩下的50%資金還留在房地產(chǎn)，但投資已經(jīng)出現(xiàn)分化，一是買商業(yè)地產(chǎn)，二是買證券化產(chǎn)品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的措施

我國房地產(chǎn)資金的主要來源是銀行貸款，因此，加大宏觀調(diào)控力度，從信貸入手調(diào)控房地產(chǎn)市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規(guī)模過大，金融壓力與風(fēng)險加大，必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的條件，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，造成投資過熱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化特別是直接融資是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路，把房地產(chǎn)融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場融資或再融資，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力。

近期關(guān)于金融系統(tǒng)的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統(tǒng)“錢荒”之后，國務(wù)院下發(fā)“金十條”，提出要“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險”，預(yù)示著房企未來融資難度可能隨之加大。國內(nèi)市場“流動性”趨緊，美聯(lián)儲亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應(yīng)把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權(quán)私募、基金、發(fā)債、海外融資等多平臺發(fā)展，給自己上多重保險。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質(zhì)保量，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應(yīng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低負(fù)債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

最后，要健全關(guān)于房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定少，且不夠具體。在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場配置失靈。

由此可見，中國房地產(chǎn)市場融資渠道正在悄然發(fā)生著變化，這預(yù)示著中國房地產(chǎn)行業(yè)由初期的比較粗放、雛形的產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。

參考文獻：

[1] 秦虹.房地產(chǎn)投融資格局已現(xiàn)多元化[J].房地產(chǎn)世界，2013，（07）.

[2] 陸海飛.我國房地產(chǎn)融資問題芻議[J].中國城市經(jīng)濟，2011，（02）.

[3] 馬艷萍.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（27）.

篇8

一、引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，特別是在確立了走市場經(jīng)濟道路之后，國民經(jīng)濟以每年8%的速度增長，而房地產(chǎn)業(yè)從1998年以來更是獲得了平均每年20%以上的增長速度發(fā)展。但同時在我國房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)不少的問題，其中融資問題尤為突出。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，存在著資金需要量大與自我積累有限的矛盾、開發(fā)環(huán)節(jié)資金投入集中與來源分散化的矛盾、以及資金短缺與產(chǎn)業(yè)泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動我國房地產(chǎn)投融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為迫切需要我們加以研究的課題。

另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）由于其具有集合各類投資者的資金進行專家管理組合投資的特點，不但能較好解決投資者的投資問題，亦能拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資的渠道，是目前國際上大眾投資房地產(chǎn)的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)，避免單一金融體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，并緩解中國金融體系的矛盾。本土信托與國際REITs必將在中國房地產(chǎn)金融的路徑優(yōu)化中融合發(fā)展。

二、REITs在香港的發(fā)展

REITs的主要思路是房地產(chǎn)金融證券化，是一種新型的房地產(chǎn)行業(yè)的融資工具。其核心是將投資和需求拉直，以金融杠桿來控制風(fēng)險，減輕對銀行的過分依賴，有效地分散了房地產(chǎn)的系統(tǒng)投資風(fēng)險，減少房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

2003年12月，香港特區(qū)政府房屋委員會計劃通過以REITs形式，將旗下商場、停車位等不動產(chǎn)注入上市的房地產(chǎn)信托基金，即發(fā)起設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。2004年11月4日，香港證監(jiān)會放寬香港的基金條例，香港獲認(rèn)可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監(jiān)會認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金。2005年11月25日領(lǐng)匯基金歷經(jīng)兩年“磨難”，終于在香港掛牌交易，成為香港歷史上首支房地產(chǎn)基金。

領(lǐng)匯基金屬于房地產(chǎn)投資信托基金，是一個美式房地產(chǎn)的產(chǎn)物。與港式房地產(chǎn)運作模式相比，美式房地產(chǎn)的核心是金融運作，專業(yè)化經(jīng)營，而非開發(fā)建設(shè)；而香港則是簡單的開發(fā)和銷售的模式，從李嘉誠提出的寸土寸金，到霍英東的樓花 創(chuàng)新，由于兩大富翁的在房地產(chǎn)行業(yè)的成功，使得香港房地產(chǎn)囤積土地和炒樓花一時成風(fēng)。

而領(lǐng)匯基金的出現(xiàn)，則在香港模式中滲入了美式的金融運作，一條新的投資渠道。對于那些喜歡買樓收租的人士來說，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說欠租，拒繳租金；物業(yè)折舊需要維修；急需資金卻未必能及時套現(xiàn)。還有，最重要的是投資物業(yè)金額不菲。而投資領(lǐng)匯基金就可以省去這些麻煩，它在市場上集資之后，將聘請專業(yè)的基金經(jīng)理營運各類型地產(chǎn)項目。

三、我國發(fā)展REITs的意義

采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道。中國人民銀行的121號文件大大提高了房地產(chǎn)信貸的門檻，而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本的提高，因此，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行貸款外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營運做又具有很強的專業(yè)性，阻礙了普通中小投資者投資房地產(chǎn)，在銀行抬高門檻的情況下，房地產(chǎn)投資信托是解決這一難題的有效途徑。

REITs可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通大量的資金，解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源問題。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)首先可以吸引社會閑置資金，我國居民的投資渠道單一，主要是銀行儲蓄，銀行提高房產(chǎn)信貸門檻后，必有大量資金滯留銀行內(nèi)部，因此投資者非常需要穩(wěn)健、有前景、有較高回報的投資工具。房地產(chǎn)投資信托基金正好滿足了這一要求，能提高經(jīng)濟運行質(zhì)量。

其次，可以會吸引港臺、國外投資者，使房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)業(yè)的重要融資渠道，改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式，降低金融風(fēng)險。

一直以來，中國大陸的房地產(chǎn)行業(yè)是內(nèi)地學(xué)沿海，沿海學(xué)深圳，深圳學(xué)香港的模式發(fā)展。但實際上，大陸的房地產(chǎn)特點和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每個地方都很貴；而大陸更偏向于美國的房產(chǎn)特點，中心城區(qū)很貴，但是郊區(qū)和周邊卻很便宜。專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營者會選擇合適的地，投資合適的項目，而不再是盲目的圈地，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。

再次，REITs可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性。加上，REITs上市之后，企業(yè)的運作將受到更多的外部監(jiān)督，這將促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作。

參考文獻：

[1]任佩，美國房地產(chǎn)投資信托REIT的模式及其對我國的啟示，商業(yè)研究，2003.

篇9

【主持人】：

寬松的貨幣政策及其帶來的充裕流動性被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是今年房地產(chǎn)市場投資與交易火熱的一個重要推手。那么當(dāng)經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇。2010年寬松的貨幣政策是否可持續(xù)?這會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響?明年房地產(chǎn)又將走向何方?房地產(chǎn)如何保持健康穩(wěn)定發(fā)展?

國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣

貨幣政策須回歸“實際的適度寬松”

今年二季度以來，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的良好局面，上半年GDP增長7.1％，估計下半年將超過9％，全年大致增長8.1％。這一良好局面的形成主要得力于超強度的信貸擴張和大規(guī)模的政府投資計劃，而不是受內(nèi)生性市場力量的驅(qū)動。實體經(jīng)濟調(diào)整遠沒有結(jié)束，在這種情況下，持續(xù)過快的貨幣供應(yīng)增長不僅不能刺激實體經(jīng)濟長期回升，相反，會對未來經(jīng)濟的增長產(chǎn)生很大的不穩(wěn)定因素，須高度重視。

信貸的持續(xù)過度擴張，會對明后年中國經(jīng)濟產(chǎn)生以下負(fù)面影響：如果使信貸過度擴張的形勢持續(xù)時間過長，將會加大未來的總供給大千總需求的矛盾，使中國經(jīng)濟可能面臨長期的通貨緊縮局面；延緩了經(jīng)濟增長內(nèi)在的結(jié)構(gòu)調(diào)整，耽誤了結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的大好時機；過度的信貸供應(yīng)將會延緩房地產(chǎn)市場的合理調(diào)整，加劇房地產(chǎn)的泡沫化，使中國面臨由經(jīng)濟泡沫轉(zhuǎn)為泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險；在實體經(jīng)濟調(diào)整未到位、需求仍面臨很大壓力的情況下，大量增加貨幣，盡管不會導(dǎo)致通貨膨脹，但會轉(zhuǎn)化為虛擬經(jīng)濟過度膨脹、資產(chǎn)泡沫化。

為防止中國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟趨勢、保持經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長，須下決心控制貨幣供應(yīng)量增長，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策山“名義上的適度寬松實際上極度寬松”調(diào)整為“實際的適度寬松”。二要調(diào)整房地產(chǎn)政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴(yán)格執(zhí)行二套住房政策，研究并盡快出臺征收物業(yè)稅政策。

金地集團董秘徐家俊

明年整體政策面預(yù)計“偏暖”

金融形勢與貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響很大。2009年上半年在金融危機爆發(fā)后為推動經(jīng)濟發(fā)展的寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境是非常良好的。我判斷明年的貨幣政策不會出現(xiàn)人范圍逆轉(zhuǎn)，整體政策面還是“偏暖”，對房地產(chǎn)市場來說是利好。但是能不能延續(xù)今年上半年這么寬松的環(huán)境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發(fā)展：比如今年整體經(jīng)濟恢復(fù)情況，通貨膨脹隱憂是否變成現(xiàn)實，房地產(chǎn)投資會不會出現(xiàn)大幅度上升，房價、成交量怎樣變化等因素。

就房地產(chǎn)趨勢而言，我們對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展是比較看好的。今年8月份之前房地產(chǎn)呈現(xiàn)了量價齊升、高速增長，這是由于去年市場基數(shù)低、市場報復(fù)性反彈、寬松的貨幣政策等多方面因素推動的。但是從9月份開始，由于一些城市房產(chǎn)銷量持續(xù)放大已到了比較高的水平，并且價格也累積了一定的漲幅，在這種情況下，部分城市房產(chǎn)銷量出現(xiàn)回落，但是價格還是保持在相對穩(wěn)定的水平上?？赡芪磥淼囊欢螘r間內(nèi)，整個市場能夠在現(xiàn)在這種情況下保持穩(wěn)定，部分前期銷量大的城市銷量會有所回落，整體市場處在正常偏好的水平上。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

未來短期內(nèi)房地產(chǎn)將相對平穩(wěn)

目前貨幣政策一定程度上已經(jīng)逐步微調(diào)，與適度寬松的貨幣政策導(dǎo)向是一致的，從三季度新增貸款總額1.28萬億元來看，遠遠低于一季度的4.58萬億元和二季度的2.79萬億元。相信四季度這個數(shù)字會更低。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)受貨幣政策的影響是非常明顯和直接的，貨幣政策寬松周期，人們的通脹預(yù)期會很強烈，也就會增強購房的欲望。

2008年至今，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷大落大起，我認(rèn)為未來短期內(nèi)，房地產(chǎn)將相對平穩(wěn)；從長期來看，隨著經(jīng)濟回暖，新增財富增加，房地產(chǎn)的發(fā)展形勢仍然是很樂觀的。因為中國的房地產(chǎn)業(yè)跟其他國家房地產(chǎn)行業(yè)有很大區(qū)別，我們有8億多農(nóng)民，我們面臨城市化問題。城市化的道路只要不結(jié)束，或者說只要城市化進程的步伐沒有停，那么商品房的發(fā)展就基本會是在一個快速健康發(fā)展的大方向上。可以肯定的是，中國樓市經(jīng)歷了非理性上漲之后，必將在行業(yè)分化和洗牌中得到健康發(fā)展。需要注意的是，要保持健康穩(wěn)定發(fā)展，避免大起大落，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著力提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高性價比。

路勁基建主席單偉豹

五年之內(nèi)房地產(chǎn)平均上升幅度應(yīng)在10％以上

助推市場經(jīng)濟發(fā)展最重要的是政策要穩(wěn)定，政策不管是好是壞，但是一定要相對穩(wěn)定，只有政策穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)才能根據(jù)政策調(diào)整企業(yè)的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企業(yè)無所適從。對于市場經(jīng)濟而言，國家參與、行政干預(yù)得越少越好，而今年房地產(chǎn)“國進民退”現(xiàn)象就非常令人擔(dān)憂，將導(dǎo)致行業(yè)整體競爭力降低。

理論上講，如果明年全球經(jīng)濟復(fù)蘇，全球經(jīng)濟向上，寬松的貨幣政策稍微收緊一點也是完全合理的，房地產(chǎn)行業(yè)未來肯定是波浪型前進、螺旋式上升。現(xiàn)在房地產(chǎn)一升就有人說有泡沫，一跌就有人說拐點，其實這是非常正常的市場狀況。我認(rèn)為明年的融資環(huán)境可能會稍微緊點，但是整體不會太差，可能會影響房地產(chǎn)的波浪型前進，但是不會影響房地產(chǎn)的螺旋式上升。我預(yù)測在五年之內(nèi)中國房地產(chǎn)螺旋式上升，平均上升幅度應(yīng)該在10％以上。對于明年市場形勢來說，我也非?？春?，應(yīng)該說明年房價會有10％甚至10％以上的增長。

萬科集團總部代表

市場心態(tài)將更趨成熟

房地產(chǎn)行業(yè)歷來與宏觀經(jīng)濟政策密切相關(guān)，自去年年底以來適度寬松的貨幣政策，對于推動行業(yè)的復(fù)蘇起到了良好的作用。相信繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于穩(wěn)定市場信心，促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展會起到積極作用。

萬科一直以來都認(rèn)為，大漲和大跌都不利于行業(yè)發(fā)展，只有持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展才是行業(yè)之福。經(jīng)過這一輪周期的洗禮，相信市場心態(tài)將更趨成熟，從而推動行業(yè)的長期健康發(fā)展。

目前房地產(chǎn)市場成交仍然較為活躍，從三季度情況來看，成交量同比繼續(xù)保持大幅增長，環(huán)比二季度也呈現(xiàn)出一定的上升，但環(huán)比增速有所放緩。從供應(yīng)情況來看，今年以來市場回暖導(dǎo)致可售存量迅速消化，而2008年的市場調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)普遍減少開工量，短期內(nèi)的新增供應(yīng)跟不上市場銷售，到三季度時市場可售存量資源降至近年以來的低點，制約了成交量的進一步擴大。但

另一方面，9月份多數(shù)城市的批售面積已經(jīng)有所上升，正逐步改善。預(yù)計年底新房供應(yīng)將有較大增長，充足的新房供應(yīng)，有助于緩解房價的上漲壓力，推動市場的平穩(wěn)發(fā)展。

“后危機肘代”

地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

[主持人]：

2008年席卷全球的金融危機對很多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提出了挑戰(zhàn)，然而，逐步豐富和完善直接融資工具，在防范和控制風(fēng)險的同時加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體運行效率仍舊迫不及待。今年房地產(chǎn)融資環(huán)境如何?目前地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新面臨怎樣的困難與障礙?隨著REITs上海方案披露，業(yè)內(nèi)認(rèn)為。這將意昧著機構(gòu)投資者之間的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性進展?對房地產(chǎn)格局有何影響?

北京中坤集團董事長黃怒波

地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新“任重道遠”

今年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境形勢還不錯，比去年和前年都要好，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，政府新增4萬億元投資擴大內(nèi)需，流動性大大增強，另外，政策又極度寬松，流動性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢還是很不錯。

但是從總體的融資渠道來看，房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品還是比較單一，尤其金融危機出現(xiàn)之后，金融創(chuàng)新基本就停止了，目前開發(fā)商資金構(gòu)成中，銀行貸款比例占到70％以上。金融產(chǎn)品如何創(chuàng)新，房地產(chǎn)政策怎么更成熟，我們的宏觀調(diào)控任務(wù)沒有完成，所以當(dāng)經(jīng)濟形勢發(fā)展平穩(wěn)的時候，還會面臨宏觀調(diào)控的繼續(xù)，房地產(chǎn)市場還會有完善過程。進一步推動金融創(chuàng)新，首先要將私募渠道打開，還有把信托、REITs成本降低。

北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴(yán)清

REITs發(fā)行困境在于房價虛高

近期業(yè)界關(guān)于REITs的說法鋪天蓋地，并稱今年四季度，將推出試點產(chǎn)品，首單REITs很可能是銀監(jiān)會版本的債權(quán)性方案。實際上銀監(jiān)會方案并不能稱之為真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。銀監(jiān)會提出的方案是以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，其方案更偏向債權(quán)。而REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是通過發(fā)行股票(基金單位)，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益，本質(zhì)是通過股權(quán)獲得收益，因此，銀監(jiān)會方案只是借用了REITs的概念。

從REITs發(fā)行困境的根本原因來講，不是政策和法規(guī)不具備條件，而是房地產(chǎn)價格過于虛高。目前我國房產(chǎn)租金回報率(租金與房價之比)持續(xù)走低，比如北京、上海等大城市寫字樓和酒店的租金回報率僅僅為3％～4％，住宅租金回報普遍只有百分之三點多。而REITs的投資回報率至少需在5％以上發(fā)行才能獲得市場認(rèn)可。反而言之，如果一個項目的收益率要達到5％以上，那么其售價就要大打折扣，比如2萬元／平方米項目出租回報率是3％，為了REITs發(fā)得出去，可能房價就只有降到1.5萬元／平方米出售，沒有開發(fā)商愿意這樣做，即使有人愿意低價出售也不具有普遍意義。因此，即使推出REITs試點，目前還很難達到理想中的高收益率和出租率，很快跌破發(fā)行價的可能性極大。

華遠集團總裁任志強

不依賴銀行的衍生品才是金融產(chǎn)品

在我們國家金融與地產(chǎn)的關(guān)系不能稱之為金融地產(chǎn)，我們是以銀行信貸為主導(dǎo)，更準(zhǔn)確的稱呼是房地產(chǎn)信貸。不過確實現(xiàn)在也出現(xiàn)了一些衍生產(chǎn)品，國內(nèi)債券、信托等都開放多了。今年不少公司發(fā)行了信托與債券。但是一般這樣的企業(yè)要么是上市房企、要么是央企。整體來看，房企融資渠道仍然是以銀行為主導(dǎo)，我們現(xiàn)在最關(guān)心的是不依賴銀行的衍生品。金融的概念是除了銀行信貸以外的各種衍生產(chǎn)品都包含在內(nèi)的，并不是只有央企和上市公司才可享用。

關(guān)于REITs，2007年時央行牽頭，我們已經(jīng)做過一些研究，但是當(dāng)年10月份時，宏觀調(diào)控改變了方向，防止房地產(chǎn)過熱，因此就沒出臺。2008年經(jīng)濟情況不好就又接著開始研究。但出現(xiàn)的問題是銀行認(rèn)為REITs屬于金融產(chǎn)品要管，證監(jiān)會認(rèn)為REITs是證券化產(chǎn)品也要管，兩家開始“打架”，這是中國政治體制非市場化的重要表現(xiàn)。我相信REITs今年會有突破，REITs取得突破性進展的意義就是中國房地產(chǎn)可以有衍生工具，一旦REITs開了頭，從更廣泛視角來拓展房地產(chǎn)資本市場的資金來源就成為了可能。

房地產(chǎn)與金融共贏之道

【主持人】：

高投入的行業(yè)特色決定了房地產(chǎn)必須與資本共舞。而在實際的操作中，在金融政策等諸多方面還存在著金融與地產(chǎn)并不能有效對接的因素。目前地產(chǎn)與金融對接中存在著哪些典型困難與問題，房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)的合作出路會在哪里?房地產(chǎn)業(yè)如何與金融機構(gòu)在市場發(fā)展中繼續(xù)謀取雙贏?

北京中坤集團董事長黃怒波

金融與地產(chǎn)對接需要突破“抵押制”

金融與房地產(chǎn)這種行業(yè)與行業(yè)的對接需要成熟的政策或者理論。比如在美國金融與房地產(chǎn)對接就非常成熟，產(chǎn)品也很豐富，包括銀行信貸、債券、自組銀團等等，其后來發(fā)生金融危機是因為沒有堅守原來的一些政策，比如出現(xiàn)了零首付等。

而審視我們國家目前的金融與地產(chǎn)對接，除了銀行貸款是比較清晰的，信托與債券都時好時壞，因為法規(guī)政策還不成熟，而且社會上對這樣的產(chǎn)品也還不太接受。金融行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)共贏，必須突破“財務(wù)報表、抵押制”，在金融體制上不突破，金融與房地產(chǎn)很難對接。

我國金融與地產(chǎn)對接還處于摸索階段。金融政策也尚不穩(wěn)定，在今年寬松信貸政策下，相對而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產(chǎn)品成本較低，于是群擁銀行信貸，而當(dāng)銀行的金融政策收緊、流動性緊縮的情況下，私募、信托等成本再高開發(fā)商也只得去融資。

再比如第二套房貸政策，凡是進入宏觀調(diào)控的時候首先打壓的是二套房貸，但是如果是刺激經(jīng)濟，首先放開的也是二套房貸，頻繁變化導(dǎo)致各個銀行執(zhí)行也不一樣。而對開發(fā)商、市場穩(wěn)定來說，這不是一個好現(xiàn)象。我們現(xiàn)在一切都是過渡階段，很多房地產(chǎn)政策還不成熟，正在向成熟過渡。

北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴(yán)清

產(chǎn)業(yè)基金是中小企業(yè)開拓融資渠道的重要力量

我國現(xiàn)在金融體系不完善，銀行的風(fēng)險管理體系決定了中小企業(yè)依賴于銀行信貸不可行。

然而，中小企業(yè)占到了中國企業(yè)的99，4％，民營企業(yè)的就業(yè)人數(shù)又占到了總就業(yè)人數(shù)的70％～80％，因此，必須建立適合中小企業(yè)的融資渠道，比如基金、創(chuàng)投、小額貸款公司等，但是針對中小企業(yè)的投資，真正能起作用的還是產(chǎn)業(yè)基金。

目前，我國只有18家主要商業(yè)銀行，110多家城市商業(yè)銀行。農(nóng)村信用社的數(shù)量很多，但多數(shù)的經(jīng)營狀況極差。相比之下，美國有7500家商業(yè)銀行、886家存貸協(xié)會、400家互助儲蓄銀行和9900家信用社。在國外產(chǎn)業(yè)基金的規(guī)模非常大，是解決中小企業(yè)資金問題的根本之道。

路勁基建主席單偉豹

政策開放程度決定金融與地產(chǎn)共贏進展

內(nèi)地這幾年所出現(xiàn)的信托、債券等融資渠道并不稱之為創(chuàng)新，只是參照香港以及國際上成熟的一些融資形式。金融與房地產(chǎn)未來是一定會雙贏的，但是目前只是初步結(jié)合，借鑒外界的一些做法，這些金融工具的開放能不能做好就要看政策的開放程度。

萬科集團總部代表

房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新和探索會日漸豐富

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，和金融歷來關(guān)聯(lián)性較強。最近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，和資本市場的聯(lián)系也日益密切，這加速了企業(yè)的成長。另一方面，和發(fā)達國家相比，國內(nèi)房地產(chǎn)在融資上對于銀行的依賴性仍然較高，融資渠道還有待進一步拓寬。隨著資本市場的不斷發(fā)展，相信對房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新和探索會日漸豐富，如近期對REITs的嘗試和探索，也反映了這一趨勢。

房企扎堆上市前景如何?

[主持人]：

房企IPO今年呈現(xiàn)戲劇性歷程。7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。目前，還有30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進行A股或H股的上市計劃。然而近期大勢似乎出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，9月赴港上市的內(nèi)地房產(chǎn)“先頭部隊”華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日就遭遇“破發(fā)”。鑒于香港資本市場新股發(fā)行方面的波動。已有數(shù)只內(nèi)地房地產(chǎn)新股在香港聯(lián)交所主板掛牌后表現(xiàn)低迷。欲上市房企如何應(yīng)對資本市場風(fēng)云變化，把握上市時機?扎堆上市是否意味著未來新一輪“房地股”對賭局面還會再現(xiàn)?

建業(yè)地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事王天也

企業(yè)不要為上市而上市

目前全球經(jīng)濟復(fù)蘇已經(jīng)開始，并且中國在全球經(jīng)濟回暖中，表現(xiàn)非常突出。在這種情況下資本市場開始解凍，并且恢復(fù)速度會非?？?。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備上市，我覺得去抓住機會也是正確的，但是我認(rèn)為企業(yè)不要為上市而上市。

實際上房企上市既是主動也是被動的行為，在我國由于銀行目前仍舊是房地產(chǎn)商融資的主要渠道，但是目前銀行信貸對于開發(fā)商的用途限制嚴(yán)格，并不是結(jié)合著開發(fā)商的資金需求的特性來規(guī)定資金用途。比如，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最主要的是要有項目，有足夠的項目才能增長，而土地儲備就很重要，可實際房企進行土地儲備貸款，是無法從銀行獲取資金的，在這種情況下上市就成了開發(fā)商很重要的融資渠道。我對目前準(zhǔn)備上市房企的建議是，首先雖然總體方向是好的，但是針對具體的企業(yè)，要看上市的條件是不是具備，是不是成熟，這時候要換位思考，準(zhǔn)備上市的公司要站在資本市場的角度，站在投資人的角度，來看企業(yè)的定位、企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)的財務(wù)狀況能不能適應(yīng)市場的要求，是不是具有特色。

其次，預(yù)期值不要太高。像最近寶龍集團對于定價就做出了調(diào)整。因為從戰(zhàn)略上講，上市對于一個企業(yè)非常重要，上市時的募資額等因素不能太過于看重，河南建業(yè)作為去年金融危機爆發(fā)后上市的唯一一家內(nèi)地純地產(chǎn)公司，上市后公司的市場在迅速發(fā)展，首先就是可以直接獲取資金，而更重要的是企業(yè)取得了直接進入資本市場的權(quán)利，這比獲取資金還重要。另外企業(yè)的財務(wù)狀況通過上市也可以得到明顯改善，并且企業(yè)的經(jīng)營管理也會得到改進。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

年內(nèi)房地產(chǎn)股應(yīng)該還有機會

隨著房地產(chǎn)股的利潤預(yù)期的進一步提升，年內(nèi)房地產(chǎn)股應(yīng)該還有機會。上市房企需加強土地儲備、提供差異化產(chǎn)品以應(yīng)對資本市場風(fēng)云變化。

2007年曾經(jīng)出現(xiàn)股價、地價、房價對賭局面。前段時間土地市場過熱，很大程度上是因為廣渠路10號地、15號地給了市場過多的期待，使得很多開發(fā)商忘記了風(fēng)險，在競拍過程中頭腦發(fā)熱。土地市場的冷熱與政府對市場供應(yīng)量的把控有很大關(guān)系，土地市場的一冷一熱對房地產(chǎn)的開發(fā)是一個致命打擊。目前，宏觀面與當(dāng)時是不能相比的，房地股的對賭局面應(yīng)該不會出現(xiàn)。

路勁基建主席單偉豹

篇10

改革開放以后，隨著我國逐步放開原有對人口流動的控制，城市化進程大大加快。同時，隨著我國人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城鎮(zhèn)居民對改善居住環(huán)境的需求也愈發(fā)強烈。這些因素都推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也越來越龐大。但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的過程中，仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題，尤其是在目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控大背景下，如何正確認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境，尋找適合的融資路徑，對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得非常迫切和必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性和作用

（一）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目順利開發(fā)建設(shè)的重要保證

由于房地產(chǎn)項目一般都具有開發(fā)建設(shè)周期長、項目價值比較高、資金占用量比較大、資金回籠比較慢等特點，所以為了能夠保證房地產(chǎn)項目順利開發(fā)建設(shè)，就必須加強房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理工作。通過認(rèn)真籌劃、合理規(guī)劃相關(guān)融資工作，在項目需要的時候，能夠及時籌措到足額的資金投入到項目建設(shè)中去，不會產(chǎn)生由于資金短缺而影響項目建設(shè)，也不會出現(xiàn)大量資金閑置而出現(xiàn)增加資金成本的情況。

（二）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的重要影響因素

房地產(chǎn)項目的成本主要包括土地出讓金、設(shè)計勘察費用、建筑安裝等工程費用、水電煤通信等配套費用，投入項目的資金數(shù)額巨大，單靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往難以為繼，一般投入項目的大部分資金都是通過對外融資籌措的，財務(wù)費用也就構(gòu)成了房地產(chǎn)項目成本的重要組成部分。所以，通過合理的融資規(guī)劃，籌措到合適的、成本較低的資金，對降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本發(fā)揮著重要的作用。

（三）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的重要手段

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金投入大、回收周期長的行業(yè)，并且由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的資金大部分是通過外部融資獲得，所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中存在較大財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)對外借入的資金都規(guī)定了嚴(yán)格的還款期限和還款金額，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較多，同時沒有經(jīng)過良好的融資規(guī)劃，就可能導(dǎo)致不能歸還到期的借款本息，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益與聲譽，嚴(yán)重的甚至危及房地產(chǎn)企業(yè)的生存。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境及其成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量越來越大。目前，隨著國家對房地產(chǎn)項目的安全、環(huán)保等方面提出更高的要求，而新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，都在無形之中增加了房地產(chǎn)投資成本。同時，隨著房地產(chǎn)項目土地出讓金、建筑原材料價格和人工成本的大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)建設(shè)的資金需求量越來越大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金來源有限。如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目需要的資金來源渠道比較多，就能夠緩解或減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的較大的資金壓力。但是，國家對海外資金進入我國房地產(chǎn)市場制定了一定限制條件，減少了我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源有限，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)以回籠資金，就必須加快施工進度，或使用一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達標(biāo)的材料降低開發(fā)成本等，這樣都會使房地產(chǎn)項目的質(zhì)量難以得到保證。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一。目前，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資已經(jīng)拓展到了資本市場，比如發(fā)行公司債券等方式募集資金，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是通過銀行借款來籌措資金，融資渠道比較單一。通過銀行借款進行融資，雖然具有手續(xù)簡便、成本可控等優(yōu)點，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模越來越大及市場競爭加劇，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴銀行借款而產(chǎn)生的金融風(fēng)險等一系列問題。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷加大。近年來，由于我國房地產(chǎn)市場整體不太景氣，再加上國家實施的較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，使得銀行等金融機構(gòu)提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險研判和預(yù)警，對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資審查與核準(zhǔn)也更加嚴(yán)格。同時，資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也沒有打開大門，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的上升和融資難度的加大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理困境的成因

1.房地產(chǎn)行業(yè)進入開發(fā)的調(diào)整期。1998年實施房改政策以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)了蓬勃生機，使人民的生活環(huán)境和居住環(huán)境取得了很大改善。但是，由于規(guī)劃理念和地域發(fā)展不平衡等因素的制約，我國出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目遍地開花的現(xiàn)狀，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造質(zhì)量不高等。由于缺乏必要的標(biāo)準(zhǔn)和約束，一些房地產(chǎn)企業(yè)推向市場的精裝修房也存在裝修材料以次充好、不環(huán)保等問題，產(chǎn)生了很多開發(fā)商與客戶的矛盾。房地產(chǎn)價格非理性的上漲及大量空置房的產(chǎn)生，給盲目火熱的房地產(chǎn)行業(yè)降了溫，減緩它的發(fā)展勢頭，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了開發(fā)的調(diào)整期。

2.國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策。自上世紀(jì)90年代末開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了一種井噴式發(fā)展的階段，使房地產(chǎn)市場獲得了長足的進步，同時也使我國各地房地產(chǎn)的價格持續(xù)快速上漲，許多地方的住房價格遠遠超過了普通百姓的購買能力。在近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴(yán)格宏觀調(diào)控的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進一步收窄，融資門檻進一步抬高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的難度。

3.我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場中，除了傳統(tǒng)的銀行借款外，更多的是通過其他的融資渠道，比如上市、公司債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品進行融資。同時，在成熟的房地產(chǎn)金融市場中還有著發(fā)達的二級證券市場，既可以吸引社會上閑散資金，使其獲得股利回報，又能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的資金需求。而我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是通過銀行借款，雖然也有通過信托、基金等渠道募集資金的，但是與整個房地產(chǎn)企業(yè)總的融資規(guī)模相比，只占較小的比例。而且，截至目前，我國大約30000家左右的房地產(chǎn)企業(yè)中，在滬深A(yù)股上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有約137家，房地產(chǎn)企業(yè)通過證券市場募集的資金比例較小。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資管理問題的對策

（一）發(fā)展房地產(chǎn)金融市場

在成熟的房地產(chǎn)金融市場中，應(yīng)該是以通過發(fā)行債券和發(fā)行股票等直接融資為主，輔以銀行借款等間接融資。為了解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資管理問題，就要從我國房地產(chǎn)業(yè)較為混亂的融資市場的實際出發(fā)，大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場。通過鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，既可以募集到企業(yè)需要的資金，也可以提高企業(yè)的品牌和知名度。同時，也要加強國家對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

拓寬融資渠道是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題的重要保障，在保持銀行借款等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極拓展其他諸如上市融資、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資等融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)募集所需資金時有更多的選擇，既降低企業(yè)的營運風(fēng)險，同時也可以分散銀行等金融機構(gòu)的風(fēng)險。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理

對融資管理面臨的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升自身融資管理能力，加強融資管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司項目開發(fā)計劃，科學(xué)合理的測算公司在未來一段時間內(nèi)的資金需求量，進而根據(jù)自身的營收情況確定公司的融資規(guī)模。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也要熟悉各種融資渠道的利弊，選擇適合自身的融資方式。然后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強融資結(jié)構(gòu)管理，充分考慮優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險和融資成本，促進企業(yè)健康發(fā)展。

（四）制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長期融資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金占用量大，企業(yè)在經(jīng)營過程中承擔(dān)著巨大的風(fēng)險，為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理面臨的問題，制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長期融資戰(zhàn)略是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析、研判市場環(huán)境和國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響，同時，根據(jù)自身條件預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略，制訂中長期融資戰(zhàn)略，既要避免項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，又要合理安排資金，提高資金的使用效率和效益。

參考文獻