導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產用戶分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

研究者常常需要對一個地區的多個房地產企業進行分類，傳統的方法是根據研究的目的選取少數幾個指標對各企業進行人為的分類，其分類結果往往偏離實際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產企業的核心競爭力設置指標，將核心競爭力特征類似的房地產企業歸為一類，將不同特征的企業區分開，其分類結果可以為房地產企業管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價值和現實意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統的聚類分析為理論基礎，按待辨識對象的屬性的親疏關系進行軟劃分的一種多元統計方法。它把一個沒有類別標記的樣本集按某種準則劃分成若干個子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標體系。本文按照房地產企業的核心競爭力對房地產企業進行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業核心競爭力》一文中提出的，他們指出“核心競爭力是在一組織內部經過整合了的知識和技能，尤其是關于怎樣協調多種生產技能的整合了的知識和技能”。房地產企業的核心競爭力是一種合力，最終表現在土地儲備能力、技術創新能力、人力資源能力、資源整合和開發能力、企業品牌效應等方面。考慮這些因素，再結合企業的一般特點，本文選取總資產、資產結構(固定/流動)、年銷售額、土地儲備、管理與科技人才比、高職稱人數占員工總數比、品牌度等7個指標來建立房地產企業核心競爭力指標體系。

2、數據標準化。根據模糊矩陣的要求，需要將數據標準化。設n為待分類對象的個數，m為表征對象特性的指標個數，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對應的分類即為最佳分類。

二、實例分析

選取某市8家有代表性的房地產開發公司為研究對象，用前文所建立的指標體系來表征其核心競爭力，各企業的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當0.70

將表1中的數據代入公式(4)計算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結果如表2所示。(表2)

三、結論

上述分類結果中，8家房地產開發公司各自成類和全部并為一類沒有實際應用價值，不予考慮。其他的6個分類方案中，只有當0.59

按核心競爭力對房地產企業進行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業并到了一塊，而且將不同特征的企業區分開來，其分類結果充分反映了各企業在核心競爭力方面的特點。進行聚類后，處于同一類的企業在認識到自身特點的同時，可以在制定發展戰略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外，對于投資商而言，將欲投資的企業聚類后，可以在分類結果中根據投資的目的和企業的特點做進一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)

主要參考文獻:

[1]高新波.模糊聚類分析及其應用[M].西安:西安電子科技大學出版社，2004.

篇2

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我國房地產公司仍主要依靠人工來處理房地產信息，也由此產生了許多問題，如數據重復、出錯，查詢麻煩等，對房地產企業的發展有著較大的影響。在計算機網絡技術基礎上的房地產銷售管理系統，能夠幫助企業多渠道收集、管理、分析相關銷售信息，從而迅速發現潛在的客戶與業務，進一步提高企業的競爭能力。

一、房地產銷售管理系統的功能

現代房地產銷售管理系統依靠IT技術，徹底改變傳統的管理意識，對房地產的銷售進行科學有效的管理，發揮出了巨大的功能。

1.科學靈活的定價方案

依據銷售管理系統，房產的定價可結合房屋的朝向、樓層、周圍的景觀等客觀性因素，采用多種方式如差價等對房屋進行定價與核算，并且可以生成均價、最高或最低價等數據，給用戶以參考。

2.深層次的客戶資源管理

房地產的銷售管理系統對客戶資源的管理包括對客戶資料的記錄與追蹤。主要記錄客戶的來電、來訪等情況，分析客戶的購買意向；追蹤則主要是為了方便快捷地給客戶提供所需要的房產信息，以便在客戶預約或者購買房屋時及時更新客戶資料狀態，從而防止因現場售樓人員的流動性過大而造成的客戶流失狀況。

3.全面的資金管理

房地產銷售管理系統中的財務管理中，能夠把初期的銷售計劃與資金和成本的估算相結合，同時把資金收支計劃和客戶應收款、銷售收款計劃關聯在一起，最重要的是，系統能夠自動將銷售所得的款項生成財務資金收入單，并且清晰地將資金的應收、已收和未收情況呈現出來，十分有利于公司決策層對整個系統資金流的全面掌握。

4.多角度的統計分析

房地產銷售管理系統可以多層次、多方位地對客戶資料、銷售情況以及資金收入的數據信息進行報表或者圖形分析，極大地幫助了公司領導對房產的策劃、銷售以及財務方面進行合理決策。值得一提的是，如果客戶想要生成適合自己崗位的統計分析報表，就可以使用該系統所獨有的自定義功能來實現。

二、房地產銷售管理系統核心模塊的設計與實現

公司信息、房產信息、銷售信息、統計信息以及系統用戶管理這五大模塊的管理系統集中反映了房地產銷售管理系統的核心功能，因此，我們可以借助設計與實現這五大模塊的功能，進而完成整個房地產銷售管理系統。

1.公司信息管理模塊的設計與實現

公司信息管理模塊包括添加、瀏覽、修改以及刪除公司信息，且只能由公司銷售管理系統的管理員完成這項工作，公司的用戶則只享有對公司業務信息的瀏覽權限。首先通過Button控件的click事件獲取每個字段的值，然后分別經過一定的SQL語句來完成對數據的寫入與修改。

2.房地產信息管理模塊的設計與實現

與公司信息管理模塊的功能無異，房產信息的管理同樣主要包括添加、瀏覽、修改以及刪除房產信息，同樣地，這項工作只能由房地產公司銷售管理系統的管理員來做，而公司的用戶僅可以瀏覽公司的房產信息。房產信息管理模塊的設計與實現首先要借助Button控件的click事件來獲得每個字段的值，然后通過特定的SQL語句寫入、修改或刪除數據信息。

3.銷售信息管理模塊的設計與實現

房地產公司的銷售信息管理模塊不僅包括列出已被預約或者出售的房產信息，還包括記錄尚未被預約或出售的房產信息。房產管理是銷售管理的基礎與前提，如果想要完成房產的銷售，就必須完善房產信息，列出可預約、已預約和已出售的房產信息列表，從而保障用戶對該公司房產的預約、出售、取消預約以及取消出售的權利。值得注意的是，公司只有在確認輸入了業主的相關信息后，才能出售房產。

至于銷售信息管理模塊的設計與實現，同樣地，可借助一定的SQL語句獲得可預約的房產信息，然后把數據綁定到Repeater控件上，并且顯示在頁面上。用戶如果想要預約自己看中的房產，就點擊標記預約的Button控件，然后核對相關信息，用戶確認后，預約頁面就會改變房產狀態，然后把預約用戶的姓名自動顯示在頁面上，此時預約成功。然后就可以在已預約的頁面中查看選中的房產信息，進而選擇是繼續進行購買還是取消預約。

4.統計信息管理模塊的設計與實現

統計信息管理指的是通過對房產的銷售量和銷售額的匯總，然后生成每個月份的銷售信息的走勢圖，公司的高層決策者可根據這些走勢圖信息盡可能作出正確的決策。

統計信息管理模塊的設計與實現是把通過操作數據庫進而獲得需要的時間和數值數據綁定到Chart控件上，然后根據事先設置的篩選條件篩選出需要的統計信息，最后生成銷售量或者銷售額的統計圖。

5.系統用戶管理模塊的設計與實現

系統用戶管理模塊主要針對的是對后臺用戶即已經記錄到房地產銷售管理系統的用戶的管理，并且能夠實現對用戶的添加以及用戶權限的設定與管理，發揮的主要功能是添加、刪除用戶以及修改密碼等。一般情況下，只有系統管理員才有此權限，能夠對任一用戶操作，普通用戶則不具備這項權限。

三、總結

總而言之，建立在現代網絡技術基礎上的房地產銷售管理系統能夠及時有效地對員工信息、顧客信息以及房屋的相關銷售信息進行管理，創新公司的管理方式與經營方式，從而極大地增強房地產公司的競爭力。因此，我們必須重視房地產銷售管理系統五大核心模塊的設計與實現，使房地產地銷售管理更加規范化、有效化。

參考文獻：

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。

1企業建立房地產信息數據庫的意義

在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。

2構建房地產信息數據庫的目標需求

構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。

3房地產信息檔案數據庫系統的實現

針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。

3.1基本需求

①人員權限設定

功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。

②管理員設置用戶密碼

選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。

④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規則

流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.3業務規則

業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.4要件定制

要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。

①業務操作流程：

②數據流圖

4構建房地產信息數據庫的應用需求

篇4

房地產業在我國一直受各方關注，房地產的營銷也關系到每個購房者的實際利益。隨著房地產業的發展，各種營銷房產營銷策略層出不窮，隨著“互聯網+”這一概念的提出，我國房地產門戶式網站的興起，騰訊房產在房產中以騰訊為依托，對其營銷策略的研究不僅是騰訊電商在房產這一部分的戰略布局，也是騰訊房產自身能否在已有的現狀下實現真正的持續經營，實現其門戶式網站房產營銷策略的重要環節。

一、我國房地產電商營銷策略

（一）房地產電商的營銷現狀

我國房地產行業從2003年成為國家經濟的支柱行業之后，供需不平衡是已成為房地產市場的一大痛點。正是這一痛點促進房地產行業不斷創新其營銷方式，改變營銷策略。2015年新浪樂居、搜房網、搜狐焦點位居門戶式網站房地產銷售的前三名， 騰訊房產在2015年門戶式網站房產銷售比例中增長迅速。

（二）房地產電商的營銷模式

目前我國的房地產電商營銷模式主要通過網站入口引入流量、后臺用戶數據庫建設、微博微信的宣傳、線上線下活動、相關移動端app的開發、銷售電話的開通，客戶關系平臺建設等營銷手段，旨在構建了房地產電商平臺新的營銷模式。以后臺數據庫建設為依托，通過資源整合，擴寬其入口渠道，增加流量引入，利用線上宣傳與線下看房相結合，提高增值服務，促進交易成功率。

二、騰訊房產的營銷策略

（一）騰訊房產的概況

中國門戶式網站“騰訊房產網”是房產資訊頻道，第一時間提供各地樓市信息，報道房地產動向以及全國最新樓盤概況、讓消費者真正體驗到足不出戶查看最新樓盤訊息。騰訊房產流量的引入主要以 QQ微信用戶為主，實現線上線下流量的用戶轉化，以騰訊為基石，在行業內迅速發展。

（二）騰訊房產的營銷方式

1、網絡引流

擁有7.8億QQ用戶、2億個微信用戶的強大用戶資源的助力下，騰訊房產與開發商的緊密合作，從市場定位上以“80后”為主流購房人群，基本上全是QQ用戶，特別是微信開通后迅速地吸引了“80后”的關注，為騰訊房產帶來潛在客戶，對騰訊房產的發展具有重要意義。

2、提供“最后一公里”服務

騰訊房產通過互聯網房產媒體平臺（騰訊網）、搜索平臺、大眾分享傳播平臺（QQ）、即時通訊平臺（微信）等入口引入用戶。利用線上“微搖房”、“微博開通”、“微信上墻”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數據庫”與線下“看房團”“銷售電話”相結合完成用戶從線上到線下的轉化，同時利用移動客戶端APP將線下的購房者，與社區住戶、物業管理、各類服務商連接起來，為購房者提供“最后一公里”的社區增值服務。

3、線上線下相結合

騰訊房產在引流方式上整合了騰訊網、“微信搖一搖”、“微博開通”、“微信公眾號”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數據庫”、“微信售房”相結合，匯集了海量用戶。騰訊網（QQ 微信）作為重要的門戶式網站，為騰訊房產提供了可觀的流量引入機會。騰訊網通過強大用戶基數（7.8億的qq用戶以及2億微信用戶）獲取了全面、及時的購房需求信息。微信以及qq等聊天工具的簡單易用，順暢的溝通氛圍和開放的發展空間極大的增加了用戶的使用粘性和培養忠實用戶。

4、微信微博QQ宣傳

手機移動終端的開發，實行微博、微信、qq等宣傳活動，隨著“互聯網+”時代的到來，用戶從PC端向移動端的轉移趨勢日漸明顯。騰訊房產網（）也順應時世，積極開展微博營銷與微信營銷。其中“微房產”包括騰訊房產官方帳號，微信帳號，微博營銷，匯集了大量的關注客戶，具有廣大的影響力。

5、看房團

騰訊房產憑借豐富的行業經驗，線上線下相結合，借助微信線上活動“微信搖一搖”“理財通”“眾籌”以及線下的“看房團”、“400購房咨詢電話”，真正做到促進線上購房需求者到線下實際購房者的轉換。

對騰訊房產的營銷策略評價

（三）騰訊房產營銷策略的優勢

互動性強。互動性極大地增強了用戶粘性及忠實度，騰訊、新浪網、百度是中國目前最具影響力三大網絡媒體，用戶對這三大媒體具有極高忠誠度以及用戶粘性，互動性提升了用戶的忠實度以及促進用戶從購房潛在者向實際購房者轉化。

用戶基數大。騰訊以其強大的qq用戶以及微信用戶，使得騰訊房產用戶量大，潛在用戶多，尤其是微信用戶的加入，為騰訊房產的發展以及營銷手段帶來巨大影響。

精準營銷。使騰訊營銷可控性更強通過市場調查，瞄準了18-45歲，以80后為主，有收入穩定、教育水平高的的職業人士為目標市場，憑借的后臺數據庫建設和微博、微信以及QQ推送，移動APP的開發等營銷策略實現了精準營銷

三、結論

構建房地產電商平臺，不僅要優化房地產門戶式網站的建設，還需整合資源，實現搜索引擎、社交媒體、移動互聯網客戶端等媒體平臺的全面覆蓋。在客戶流量引入過程中，前期宣傳，中期銷售，后期服務都是必不可少的一環。真正的實現線上線下的轉換，后臺數據庫建設到提供售后增值服務的一體化。消費者數據庫的建立符合“互聯網+”時代中消費者的需求多元化、個性化的要求。在建立后臺數據庫時，不僅涉及到分析消費者行為，從而實現高效、精準的營銷，而且也是騰訊房產賴以生存的保障。線上宣傳，消費者注冊信息，訪問網站，線下活動實名用戶登記，與媒體合作等多種互動形式。在已有信息的基礎上進一步挖掘與分析消費者行為，從而判斷其需求，實現騰訊房產所宣稱的精準的營銷。

參考文獻：

[1]王梅芳.關于房產營銷的行為技巧探討[J].廣東科技，2011（16）.

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一、社區電商與電子商務社區化

（一）社區電商

社區電商是面向社區范圍的用戶群體，依托電子商務平臺展開的各類型服務交易的電子商務活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費與體驗，具有快速，高效的特點。社區電商與居民生活聯系緊密，滿足社區居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯系，則具有很強的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩定，流動性弱，所以也更好把握用戶習慣，能夠集中用戶訂單，進行集中供給，節省物流成本。此外，社區電商高度成熟后，能夠拓展醫療，交通等公共服務等，接入智能城市系統，使得房地產企業在地區具有更強的競爭力。

（二）電子商務社區化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯網巨頭，依托自身優勢條件，以O2O模式，發力電子商務社區化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區電子商務不同，電子商務社區化在本地化屬性上所需要耗費的資金與經營管理精力更加龐大。同時社區電子商務在管理經營方面本地化戰略也更為多樣，所以社區電子商務將具有更大的活力。

二、房產企業發展社區電商的核心優勢

（一）豐富的業主資源，以房帶消費

房地產所積累起的業主資源與電商平臺的大流量相比。房地產業主具有真實性，基于地理上的關系將比虛擬數據更好捕捉用戶消費習慣的關聯性特征。在廣告投放上有著更為精準的指向。

（二）具有定性性質的規劃能力

房地產是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區分指標，對于社區消費水平有定性的作用，所以對消費的消費能力更加明晰與把握，從而主導社區電商的構建，分析更為精確的用戶需求。房地產企業能夠在地產開發與規劃的基礎上，根據需要對物流布局和實體店鋪布局進行靈活設計與規劃。

（三）管理運作體系成熟

與傳統平臺電商的營銷核心不同，社區電商的核心在于對消費者的管理。社區居民的流動性弱，基于地理聯系的基礎上，可根據居民需求進行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導社交網絡建設，如社區QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區電商在線下通常包含有較多的利益關系，房地產企業通常在關系梳理方面有著更強的業務處理經驗。

三、房地產社區電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產品所共同占據的市場份額可以和少數熱銷產品所占據的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養用戶的購買路徑上具有更強的吸引力。

相比于房產銷售，社區電商所帶來的效益只能占據了屬于長尾部分，但是隨著地產商的市場份額的變化，社區電商規模的積累過程，則又可以形成新的房地產建設和盈利格局。這一新格局體現在，商場主導布局削弱，地產公司的基礎服務設施建設轉為終端物流建設，相對比與商城所帶來的建設費用，物流終端的運營成本與建設成本更低。另一方面，社區電商取代大型商場的作用后，這一業務將成為地產商的“售后”模塊分裂出來，在培養居民生活習慣上也有很大的作用，增強房產企業的品牌信任，在房產升級和購置中，無疑為房產企業增加了籌碼。

四、房地產企業為主導的社區電商發展方向――房地產+

“房地產+”是指以房地產為核心，展開的各種醫療，教育，社交，金融等服務需求的發展模式。社區電商是“房地產+”模式的核心環節，打造社區電商，是信息流動環節最重要的布局。在“房地產+”模式下，房地產為主體，打造社區電商的供應鏈環節，以社區電商為途徑進行“房地產+”的內容建設 ，對于“房地產+”的社區電商的內容建設主要有兩種方式。

（一）房產企業品牌在社區電商中的延伸

房地產企業憑借其管理和資金優勢，進入其他生產行業。如恒大涉足的礦泉水，乳業和糧油生產。憑借其房地產企業聲譽為保證，在地產上的物理聯系，能夠有信任基礎，并借助社區電商開展營銷，疊加與整合效應顯著，使房地產企業擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產業鏈的整合模式

地產是重資產，是大宗消費品，通過這次消費客戶與企業間構建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產型消費，都可以在社區電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區電商平臺，進行數據的收集，為房產的二次買賣提供信息分析來源。

五、結語

依托房地產企業基礎與主體，開展社區電子商務，一方面是為社區電子商務找到了可靠性更高的承載實體，另一方面，社區電子商務也能為房地產企業帶來新的發展契機，實現“房地產+”的發展，擺脫地產單一化產品帶來的風險制約瓶頸，打造出房地產企業服務的競爭力。

參考文獻：

[1]王劍峰.地產商為何搞不定社區電商[J].中國房地產 2015，08.

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中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。

1國內外現狀分析

1.1國外現狀

通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。

1.2國內現狀

隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。

2系統開發的背景和意義

2.1系統開發的背景

目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。

開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。

2.2系統開發的意義

傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。

2.3所做工作

針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。

3系統功能設計

3.1系統功能設計

房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。

3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。

3.2系統流程圖

系統流程圖如圖1所示。

圖1系統流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。

4結束語

由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：

優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。

參考文獻：

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[2]孟小峰,王珊.數據庫系統導論[M].北京:機械工業出版社,2000.

[3]龔沛曾,楊志強,陸慰民.Visual Basic程序設計教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]劉炳文.Visual Basic程序設計教程[M].北京:清華大學出版社,2006.

篇7

1 商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上，根據中國的國情和實際情況，將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作，一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2 房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析，結合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創造系統，從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動，包含開發方式的決策，產品創意，開發流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業房地產房型結構，布置方式和數量，具體開發計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇，質量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括，就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上，而且很大一部分體現在對項目的管理經營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點，去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系，使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本，進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化，而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上，還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經營模式，企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源，判定供應鏈的內部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉化，房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

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一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

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隨著社會主義市場經濟的發展，房地產業在市場經濟中占有重要作用。研究房地產周期與宏觀經濟間互動關系具有重要意義，關系著市場經濟更好的發展，也關系著房地產產業的發展。本文將影響房地產周期的國民經濟因素分為房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產景氣指數與利率的相互關系。

一、影響我國房地產周期的宏觀經濟因素

在宏觀經濟上或者微觀經濟上，影響房地產周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯系。房地產周期的微觀因素包括生產者與消費者心理因素或者經濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產周期的宏觀因素主要包括國民經濟因素、相關部門頒布的法律法規制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。

（一）房地產利率

通常情況下，房地產利率的變動與房地產周期的波動呈現相反關系。如果房地產利率上升，房地產市場經濟將處于衰落的趨勢；如果房地產利率下降，則房地產的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產利率對房地產開發投資商投資規模有一定的影響，及對房地產用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產其它影響因素不變，房地產利率下降，則開發投資商比較容易擴大規模建設，其投資經濟成本也就較低，而對于房地產存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產市場的消費分期付款信貸規模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產國內生產總值

國內生產總值指在固定的時期內，一個區域經濟中的全部貨物和勞動力的生產總值。其不僅可以反映一個區域的生產經濟，也可以反映一個區域的經濟發展狀態。國內生產總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內生產總值GDP主要是體現一個區域的經濟發展處于何種狀態，若GDP的增長數字大于0時，則國內生產經濟處于上升階段；相反，若GDP增長數字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內生產總值體現一種真實的市場經濟現象，運用CPI指數，調整國內生產總值的變動，從而精確顯示市場經濟我國內生產總值的實際變動。一個區域GDP的大幅度增長，體現了該區域的經濟正在蓬勃發展，國民經濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產消費水平的提高。相反，一個區域的GDP處于負增長狀態，則該區域房地產市場經濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產的消費供給，房地產市場經濟也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導致房地產市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產市場經濟的變化。房地產價格是體現總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產價格的變化，其呈現正相關關系。若物價總體水平呈現上升趨勢，則房地產市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產的真實價格也呈上升階段；相反，房地產市場價格及真實價值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產產品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產市場經濟的波動。市場上物價上漲，導致引發通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產供給的需求，但房地產保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產經濟的發展。另外，市場經濟中通貨膨脹現象與通貨緊縮現象的交替變化，將會周期性的影響房地產投資商投資的預期回報率，進而影響房地產市場經濟周期性的波動。

（四）市場經濟中貨幣供應量

貨幣供應量是指市場經濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產。根據我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現房地產的購買力，也可以體現國民經濟的發展狀況。

二、房地產周期與宏觀經濟間互動關系分析

運用VAR模型，實現房地產周期與宏觀經濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩還是趨勢平穩；若每個變量都不是平穩的，但是變量的線性組合是平穩的，這種現象就稱所選變量是協整的，特別注意的是協整不適合采用變量的一階差分進行房地產周期評估。

結束語

本文主要分析宏觀經濟中房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產生產周期的影響，研究房地產周期與宏觀經濟間的互動關系。

參考文獻：

[1]尹惠媛.房地產周期與宏觀經濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.

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關鍵詞 房地產微信 5W模式 傳播策略

微信是時下最熱門的社交軟件之一，它以移動網絡為基礎，用戶可以實時收發語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。

隨著微信的迅速發展，微信傳播策略逐漸成為房地產企業和業界學者研究的對象。2012 年，首個房地產官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產企業營銷不可或缺的一個環節。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發，以傳者、渠道、內容、受眾、效果5 個方面對房地產項目微信傳播進行詳細探討。最后再以萬科項目“漳州萬科城”為例，分析房地產微信當下的傳播策略，對房地產營銷的影響，并給出具體的建議。

一、5W 模式與房地產項目微信的傳播策略

1、房地產項目微信的傳播主體

房地產項目微信公眾賬號從屬于房地產營銷的一部分，通過向受眾傳播項目信息最終促進產品銷售。傳播主體包括促進房地產開發銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產開發商等機構。

一般來說，房地產開發商主宰著微信內容的制作和第一手傳播，但也會委托相關及地產廣告公司管理微信公共賬號。

公司和地產廣告公司依附于地

產項目，房地產開發商根據自己的需要委托他們綜合產品信息、項目理念傳達、營銷活動等要求策劃和創作微信內容。從前期策劃到微信內容制作，房地產開發商始終起著決定性的作用。但微信內容的傳播時間、元素搭配等，房地產開發商和及地產廣告公司相互協作，以達到最優的傳播效果。

2、房地產項目微信的傳播渠道

房地產項目微信傳播主要是以線上互動為主，通過微信公眾平臺進行傳播。微信公眾平臺隸屬于微信推出的公眾賬號管理平臺，通過相關部門進行申請認定，在賬號資料的真實、合法、準確和有效性方面承擔一定的責任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺推出以后，就一直受到房地產項目的青睞。房地產項目注冊微信公眾賬號，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關信息。

位置簽名是房地產項目微信傳播的廣告牌，每個房地產項目微信公眾平臺都有獨有的位置簽名，當周圍有人使用“附近的人”功能時。就能在其手機上顯示房地產項目獨有的個性簽名。簡單、簡潔的房地產項目微信簽名能夠有效的傳遞項目信息。

二維碼是房地產項目微信傳播的在線電子商務。二維碼是微信公司為了擴展微信使用人群開發的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關注房地產項目微信公眾賬號。極大的方便了房地產企業信息的擴散，有效的降低了營銷成本。房地產企業通過公眾平臺，打造在線商場，制作在線樓書，推送自己的項目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項目樓盤和商鋪的最及時信息。通過線下系列活動，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個新的項目資料同時，房地產項目也建立起同客戶之間直接聯系的強關系。

3、房地產項目微信的傳播內容及表現特點

房地產項目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動，最終到案場完成交易，有效減輕了傳統營銷成本高、傳播困難、時間地點局限性的不利之處，提高了購房者與開發商之間的溝通力。不同的房地產項目推送不盡相同的傳播內容。目前來說，常用的房地產項目微信傳播內容主要有以下幾種：

（1）項目概況。介紹項目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關基礎配套介紹，通告項目基本信息諸如開發商、樓盤地段、大概面積、配套、項目定位、聯系方式等各方面介紹。

（2）日常推送。包括項目活動及新聞類軟文推送，主要以項目最新的活動營銷信息為基礎，同時夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號的粘著力。

（3）在線互動。包括推送

關鍵詞 、智能服務和在線互動咨詢，在線互動在購房者和開發商之間直接互動交流上架構了橋梁，房地產項目微信賬號通過智能服務、

關鍵詞 ，人工咨詢等服務為購房者解答疑惑。

（4）會員及點評系統。微信項目會員制度進一步增加了顧客項目粘著力，開發商通過推出相應的預約看房團、論壇以及周期性會員活動，凝聚以項目為中心的用戶粘度。點評系統中購房注冊者可以書寫對項目的印象，也可以參考專家對于項目的公正評價。點評系統進一步提高了顧客的參與性，提高了項目的公信力。

4、房地產項目微信的受眾

房地產微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數據統計，微信平臺公眾賬號大眾知曉率達92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號。2014 年通過對北京、上海、廣州、深圳四個超大型城市用戶手機上網數據統計，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當下中國人最受歡迎的社交工具。而手機微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據32.4%，月平均收入在10000 元以上占據8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產項目受眾有很大部分重合，這使得房地產企業利用微信平臺推廣項目成為了可能。房地產項目微信傳播針對的是實際或潛在的購房者群體，根據微信營銷理論，在微信平臺內將購房者群體劃分類型，又可區分為青年升級型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當下大多數購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。

5、房地產項目微信的傳播效果

房地產項目微信公眾賬號的出現改變了傳統房地產營銷、環境、戶型價格是購房者在挑選房源時著重考慮的三大要素。傳統房地產營銷重視“體驗——樣板房戶型展示”和“價格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項目樓盤的相關信息，以達到吸引受眾到現場感受的目的。房地產微信能更精準的完成這個目標，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內容專門性推廣，最終吸引客戶到達現場促進交易。

房地產微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號進行傳播，也不過減少了地產項目傳播的一種渠道，不會降低項目本身的吸引力。但一旦使用微信進行傳播溝通，將顯著提升現有的公眾的知曉度和關注度。對項目銷售形成助力。

二、個案分析——漳州萬科城微信公眾賬號運營

漳州萬科城是萬科集團2014 年于福建漳州建設的全國第37 座萬科城，總建筑面積達80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團利用漳州萬科城微信公眾賬號完成了一次完美的營銷。專業化的團隊是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請業內知名微信廣告公司制作微信，并請專人把控微信出品。多渠道宣傳促進了粉絲的快速增長，在營銷現場和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產品，及時公布名單，迅速擴大了項目的影響力，提高了口碑。內容的時效性方面做到了當天制作，重視趣味性和互動性，一天一條的頻率培養了受眾的閱讀習慣。

三、房地產項目微信傳播策略

通過對房地產項目微信傳播“5W”模式中五個傳播要素的分析，以及對漳州萬科城微信公共賬號運營現狀的探究，筆者認為當下房地產項目微信傳播若想取得更優的傳播效果，應當重視內容、語言和三個方面的傳播策略。

1、微信內容的選擇

房地產項目微信內容的策略包括項目品牌的維護和內容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項目品牌的維護工作包括項目企業品牌的宣傳和維護，要不遺余力的在任何時候和企業品牌相關的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業良好的正面形象。內容上要先研究針對的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內容，同時注意重點，不要同時太多消息影響受眾閱讀，注意互動性和可參與性。

2、語言風格的選擇

作為一個新型的媒體平臺，微信公眾平臺擁有自己的獨有語言風格，房地產項目微信應當選擇適當的語言風格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產項目微信平臺吸引粉絲的前提，忠實的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內容；個性化的語言有助于創造輕松的溝通交流圈，形成獨有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。

3、合理的規律

房地產項目微信平臺要重視微信內容的規律性，長期不會讓粉絲失去熱情，取消關注；過于頻繁則會打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。

參考文獻

①杜普龍、郝生躍、任旭，《房地產項目微信營銷研究》[J]《. 建筑經濟》，2014（12）

②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會影響研究》[J]《. 中國報業》，2014（24）

③敖杰，《房地產企業微信營銷研究》[D].重慶師范大學，2014