導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)近期的走勢(shì)分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

萬(wàn)科的遭遇不是個(gè)案。更多市場(chǎng)人士正在對(duì)房地產(chǎn)股敬而遠(yuǎn)之。10月17日，兩市房地產(chǎn)指數(shù)下跌近1.7%，其中有接近100家房地產(chǎn)股以綠盤報(bào)收。保利地產(chǎn)也從8月27日的87.99元，最低跌至75元左右；金融街從45.18元跌至33元；中糧地產(chǎn)從最高點(diǎn)45.10元，跌到30元，跌幅達(dá)30%；而像北辰實(shí)業(yè)這樣跌破120日均線的地產(chǎn)股也不在少數(shù)。多只股票連續(xù)3日跌幅偏離值累計(jì)達(dá)20%。

一些公募基金近期也在內(nèi)部會(huì)議上對(duì)地產(chǎn)股下達(dá)“禁入令”。某大型基金投資總監(jiān)向記者表示，地產(chǎn)股前期漲幅過(guò)大。雖然此前加息、提高準(zhǔn)備金率等政策調(diào)控措施并非專門針對(duì)房地產(chǎn)，但已對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，降低地產(chǎn)股倉(cāng)位勢(shì)在必行。

基金減持

“其實(shí)，一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產(chǎn)板塊在8月份出現(xiàn)集體暴漲。地產(chǎn)指數(shù)8月份漲幅為17.09%，遠(yuǎn)勝大盤表現(xiàn)。中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、金地(集團(tuán))股份有限公司等被基金、QFII等機(jī)構(gòu)重倉(cāng)持有。”李少明分析。

9月21日，央行授權(quán)外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個(gè)基點(diǎn)。一時(shí)間，人民幣升值效應(yīng)被再次放大，市場(chǎng)紛紛傳言各大基金公司將加大地產(chǎn)股的持倉(cāng)數(shù)。然而，10月份的第一個(gè)交易日開(kāi)始，地產(chǎn)股卻盤中急跌，萬(wàn)科等地產(chǎn)股跌幅居前。

“這本身就不是公司基本面可以解釋的。”一位曾在9月中旬向記者提示過(guò)地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)的上海某券商機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，“我們當(dāng)時(shí)就認(rèn)為萬(wàn)科股價(jià)已經(jīng)透支，從公司自營(yíng)盤中剔除了萬(wàn)科，隨后又基本剔除了所有的地產(chǎn)類公司。”

廣發(fā)基金投資總監(jiān)朱平表示，公司內(nèi)部已形成一致意見(jiàn)，認(rèn)為部分地產(chǎn)股短期內(nèi)可能會(huì)發(fā)生幅度比較大的回調(diào)。“萬(wàn)科不是個(gè)案，我們覺(jué)得有一些地產(chǎn)股長(zhǎng)期是向好的，但短期內(nèi)很可能會(huì)受到政策預(yù)期的干擾。”朱平說(shuō)，短期內(nèi)必須對(duì)房地產(chǎn)股持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“清倉(cāng)倒是沒(méi)有，但地產(chǎn)股最近確實(shí)比較危險(xiǎn)。”一家擁有百億規(guī)模自營(yíng)盤的大型券商自營(yíng)部門人士間接證實(shí)說(shuō)，他們對(duì)地產(chǎn)股的調(diào)倉(cāng)目前也已結(jié)束。

“機(jī)構(gòu)紛紛出走，散戶再多也不可能把股價(jià)拉抬起來(lái)。”李姓私募經(jīng)理談及將萬(wàn)科“打入冷宮”的緣由時(shí)說(shuō)，當(dāng)初參與增發(fā)時(shí)并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)機(jī)構(gòu)開(kāi)始減倉(cāng)萬(wàn)科，但隨后股價(jià)一蹶不振的事實(shí)說(shuō)明，地產(chǎn)股的疊加風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常嚴(yán)重。李先生說(shuō)，他目前對(duì)地產(chǎn)股已經(jīng)沒(méi)有興趣。

國(guó)泰君安證券研究所所長(zhǎng)李迅雷分析認(rèn)為，地產(chǎn)股價(jià)格走勢(shì)和地價(jià)、房屋造價(jià)、終端銷售價(jià)密不可分，而政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在持續(xù)，但“屢調(diào)屢失控”，因此不能單方面看空做空地產(chǎn)股，要區(qū)別對(duì)待。

減持導(dǎo)火索

業(yè)內(nèi)人士分析，基金減持地產(chǎn)股一個(gè)最主要的原因是和證監(jiān)會(huì)的新規(guī)定賽跑。據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導(dǎo)意見(jiàn)》。該意見(jiàn)將借此項(xiàng)新規(guī)遏制目前基金過(guò)高的持股周轉(zhuǎn)率。

“消息面的變化是導(dǎo)致近期地產(chǎn)股下跌的‘導(dǎo)火索’。”海通證券吳一萍則認(rèn)為，對(duì)“地根”的收緊以及某些突發(fā)事件之后對(duì)地產(chǎn)股的負(fù)面猜測(cè)給短期內(nèi)的地產(chǎn)板塊帶來(lái)了一定壓制，然而這種壓制可能會(huì)在一段時(shí)間后消失。

“前期漲幅過(guò)高，也是房地產(chǎn)股近段時(shí)間持續(xù)調(diào)整的主要原因。”廣發(fā)證券分析師徐子慶接受記者采訪時(shí)說(shuō)，統(tǒng)計(jì)顯示，近6個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)板塊平均漲幅已達(dá)71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產(chǎn)股票在一個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)股價(jià)翻番。

他還強(qiáng)調(diào)， 提高第二套房貸款首付和利息、擴(kuò)大物業(yè)稅試點(diǎn)、房地產(chǎn)商拿地要一次付清全款，近段時(shí)間，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出，是拖累地產(chǎn)股的另一個(gè)主要因素。

“從一系列調(diào)控政策信號(hào)可以看出，政府對(duì)目前房?jī)r(jià)的過(guò)高漲幅已經(jīng)難以容忍，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。”一位不愿具名的分析師認(rèn)為，多年調(diào)控?zé)o效，令購(gòu)房者、地產(chǎn)商對(duì)政策很“麻木”，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)是否能降仍主要看政府的態(tài)度。

“房?jī)r(jià)與地產(chǎn)股的價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，如果房?jī)r(jià)上漲放緩，或者出現(xiàn)下跌，必將連累地產(chǎn)股。”上述分析師表示。

四季度分歧

對(duì)于地產(chǎn)板塊以后的走勢(shì)，在記者采訪的多位專家也是見(jiàn)仁見(jiàn)智，觀點(diǎn)各不相同。

“從市場(chǎng)走勢(shì)分析，并沒(méi)有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉(cāng)地產(chǎn)股票，有部分減持則有可能的。”平安證券投資策略部副經(jīng)理羅曉鳴分析，有個(gè)股明顯下跌，可能是清倉(cāng)的表現(xiàn)。短期內(nèi)清倉(cāng)難以做到，因?yàn)榛鹗种谐钟械牡禺a(chǎn)股數(shù)額巨大，一旦清倉(cāng)，大盤也會(huì)受到拖累連續(xù)下跌。

但是他認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊作為主流熱點(diǎn)的領(lǐng)漲板塊的階段已經(jīng)結(jié)束，目前市場(chǎng)正在進(jìn)入補(bǔ)漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉(zhuǎn)移。他們的成交量正在放大，表現(xiàn)越來(lái)越活躍。

而某私募基金經(jīng)理魯先生卻認(rèn)為，從基金的動(dòng)作可以看出基金在第四季度對(duì)地產(chǎn)板塊不看好。

篇2

2015年3月，全國(guó)住宅價(jià)格呈現(xiàn)的整體走勢(shì)是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)研究院，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個(gè)月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市的有43個(gè)，較上月增加了4個(gè);環(huán)比價(jià)格下降的城市有55個(gè)，較上月減少了6個(gè)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過(guò)20%，最高漲幅達(dá)26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢(shì)明顯，政策導(dǎo)向利于市場(chǎng)，但樓市庫(kù)存巨大，市場(chǎng)主流仍需“以價(jià)換量”。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整需要一個(gè)持續(xù)過(guò)程，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難全面復(fù)蘇，特別是庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市，在一段時(shí)期內(nèi)將只能是“降價(jià)促銷”的局面。

二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要影響因素的分析

（一）人口流動(dòng)量對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響分析

目前，全國(guó)已有多地樓市出現(xiàn)價(jià)格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對(duì)流動(dòng)人口占比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強(qiáng)的房?jī)r(jià)抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點(diǎn)：一是流入人口越多，房?jī)r(jià)往往漲得越高。見(jiàn)表1，住宅價(jià)格每平方米2.6萬(wàn)元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達(dá)71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房?jī)r(jià)格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉(zhuǎn)移。上海以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)直轄市的優(yōu)勢(shì)，人口凈流入量高達(dá)953.5萬(wàn)，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨(dú)特的政治文化中心優(yōu)勢(shì)吸引了大批外來(lái)人口，人口凈流入量為771.8萬(wàn)，人口吸引力排名第二;深圳以經(jīng)濟(jì)特區(qū)繁榮發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，人口凈流入量高達(dá)755.59萬(wàn)，排名第三。三是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級(jí)別所在地的房?jī)r(jià)相對(duì)越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬(wàn)，住房?jī)r(jià)格僅為6759元。當(dāng)然除了人口流動(dòng)因素之外，由于不動(dòng)產(chǎn)的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房?jī)r(jià)的高低也同城市自身的行政等級(jí)、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設(shè)環(huán)境、社會(huì)政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型諸因素有關(guān)。例如：天津人口凈流入雖然高達(dá)419萬(wàn)，房?jī)r(jià)卻不到北京房?jī)r(jià)的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級(jí)市的房?jī)r(jià)均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)副省級(jí)城市深圳和廣州。

（二）房產(chǎn)稅對(duì)普通住房購(gòu)買力的影響分析

房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)在上海、重慶試點(diǎn)城市已開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，對(duì)抑制高端住房消費(fèi)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問(wèn)題之一是開(kāi)征房產(chǎn)稅是否會(huì)增加普通購(gòu)房者的稅負(fù)和影響家庭的消費(fèi)水平。按照目前上海市房產(chǎn)稅的計(jì)算方法：居民家庭人均60平方米為標(biāo)準(zhǔn)，超出的住房面積部分，應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計(jì)稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅針對(duì)上海市的人均收入水平來(lái)說(shuō)，購(gòu)置改善性普通住房對(duì)家庭生活水平的影響不大。尤其是住房?jī)r(jià)格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計(jì)稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產(chǎn)稅對(duì)有穩(wěn)定收入的家庭來(lái)說(shuō)影響不大。

（三）城鎮(zhèn)人口增量對(duì)城鎮(zhèn)住房銷售市場(chǎng)的影響分析

經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應(yīng)越緊張。央行相關(guān)研究報(bào)告顯示，全國(guó)內(nèi)陸地區(qū)除外的30個(gè)省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國(guó)平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無(wú)論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二線和三四線城市的供過(guò)于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院近期對(duì)100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市，由于常住居民對(duì)住房需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)，現(xiàn)有土地供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長(zhǎng)達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)分析

（一）從未來(lái)小康社會(huì)發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大

一是從2013年我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達(dá)到60%城鎮(zhèn)化率小康標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)僅有8個(gè)，尚有23個(gè)省市自治區(qū)整體上還沒(méi)有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。二是按照2013年31個(gè)省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實(shí)現(xiàn)小康標(biāo)準(zhǔn)60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應(yīng)達(dá)到8.13億，但這一時(shí)點(diǎn)的城鎮(zhèn)總?cè)丝趦H為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國(guó)第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬(wàn)套住房，才能滿足小康社會(huì)的需要。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)看，三四線樓市需要一個(gè)緩沖過(guò)程

2015年一季度，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)平臺(tái)顯示有的地區(qū)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢(shì)，即：房屋竣工面積和空置面積增長(zhǎng)，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時(shí)，根據(jù)目前中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的景氣指數(shù)進(jìn)行判斷，空置的住房需要經(jīng)過(guò)一個(gè)逐步消化的過(guò)程。

四、幾點(diǎn)建議

1.介于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)普查工作，全面了解居民對(duì)住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)規(guī)劃、更有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控提供依據(jù)。

2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開(kāi)展棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加住房數(shù)量的同時(shí)，更需要注重提高居住質(zhì)量和舒適度。

3.準(zhǔn)確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，防止房源供過(guò)于求，科學(xué)制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

在跌宕起伏的全球金融市場(chǎng)里，曾軍認(rèn)為A股是其中最難以判斷和捕捉的市場(chǎng)，也是全世界最難投資的股票市場(chǎng)，原因依然是制度問(wèn)題。

曾軍分析認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)制僅對(duì)上市公司和投資者中的弱勢(shì)群體有效，而投資者利益仍然得不到充分的保護(hù)。同時(shí)，A股不具備可供企業(yè)長(zhǎng)期成長(zhǎng)的文化、法律環(huán)境。且資本管制使資本不能在全球市場(chǎng)自由流動(dòng)，只能囤積于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)和股票投資，由此造成了股票和房地產(chǎn)被進(jìn)一步高估。

“這些因素最終導(dǎo)致國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)80%左右的投資者已基本放棄了宏觀趨勢(shì)判斷，而專注于更容易理解和把握的個(gè)股進(jìn)行長(zhǎng)期投資。”

在談及如何去應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期大震蕩的A股市場(chǎng)時(shí)，曾軍表示投資者必須對(duì)困擾和阻礙國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資回報(bào)的因素有清晰的認(rèn)識(shí)。“既然不能選擇市場(chǎng)，那么構(gòu)造一個(gè)具備長(zhǎng)期持續(xù)盈利能力的投資體系是基礎(chǔ)和必須的工作，如建立從企業(yè)分析、行業(yè)研究、趨勢(shì)判斷相結(jié)合的包含多重安全邊際的決策體系、制定風(fēng)控制度等。”

投資A股還需揣摩政策動(dòng)向，難度可謂“全球第一”，在海外市場(chǎng)僅需判斷經(jīng)濟(jì)狀況和基本面往往即可“十拿九穩(wěn)”。“80%基本面+80%政策面，按概率的計(jì)算可得出64%的成功概率，而在海外市場(chǎng)僅基本面這一項(xiàng)就可取得80%的勝算概率。”

別因噎廢食

對(duì)于近期市場(chǎng)在多重利好因素刺激下的反彈，曾軍認(rèn)為目前A股市場(chǎng)走勢(shì)分析可圍繞兩條主線展開(kāi)。第一條主線是市盈率和GDP增速的關(guān)系。目前，道瓊斯指數(shù)的市盈率約為13倍，對(duì)應(yīng)美國(guó)GDP每年3%的增長(zhǎng)，而滬深300指數(shù)的市盈率約為12倍，卻對(duì)應(yīng)每年約8%的GDP增長(zhǎng)率。

“不難看出我國(guó)的GDP增速是美國(guó)的2倍以上，但市盈率卻比美國(guó)還低，這本身意味著A股存在估值修復(fù)的需要。”

曾軍說(shuō)，我國(guó)資本市場(chǎng)投資品種仍很有限，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資嚴(yán)重受限的情況下，資金仍將不斷流向股市。因此，滬深300指數(shù)的市盈率也將修復(fù)到20倍左右的歷史水平。

第二條主線是銀行股的估值修復(fù)有望推動(dòng)大盤上漲。目前銀行股的市盈率為6.5倍左右，市場(chǎng)所擔(dān)憂的地方債問(wèn)題也在逐步得到解決，后市將迎來(lái)銀行股的估值修復(fù)。由于銀行股在股市中占有較大的比重，因此大盤也有望隨之上漲。

針對(duì)坊間對(duì)大盤走勢(shì)的眾說(shuō)紛紜，曾軍認(rèn)為，帶著悲觀情緒的投資者切不可因噎廢食：“好比你說(shuō)這件衣服我不喜歡，那么我就不穿衣服了。這樣的思維完全偏離了問(wèn)題的本質(zhì)。” 投資者應(yīng)更多地去探討如何創(chuàng)造一個(gè)真正公正、公平、公開(kāi)的證券市場(chǎng)，讓更多成熟的機(jī)構(gòu)投資者入市去加速證券市場(chǎng)投資理念的轉(zhuǎn)變。

投資者要學(xué)會(huì)風(fēng)控

近20年證券從業(yè)經(jīng)歷的積淀，不僅給了曾軍豐富的金融市場(chǎng)趨勢(shì)判斷和金融衍生產(chǎn)品交易經(jīng)驗(yàn)，也令他樹(shù)立了強(qiáng)烈的風(fēng)控意識(shí)。

“外匯交易員的經(jīng)歷對(duì)我日后從事投資的幫助很大，一方面培養(yǎng)了宏觀思維，對(duì)宏觀趨勢(shì)的判斷極為看重。另一方面，外匯交易杠桿有時(shí)候高達(dá)20倍，一個(gè)外匯交易員能否成功很大程度上取決于風(fēng)險(xiǎn)控制水平。”

風(fēng)控是投資管理者最需要重視的關(guān)鍵，股市在3000點(diǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)并不一定小于5000點(diǎn)，“因?yàn)楣芍柑幱?000點(diǎn)時(shí)對(duì)投資者的傷害可能更大”。他表示，價(jià)格本身就隱含了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，在資本市場(chǎng)安全永遠(yuǎn)比利潤(rùn)更重要。而宏觀判斷和趨勢(shì)投資是所有投資風(fēng)險(xiǎn)控制的第一道關(guān)口，只有判斷對(duì)了宏觀趨勢(shì)，才能夠把握股市的大方向。

經(jīng)濟(jì)會(huì)觸底反彈

篇4

今年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)10.4％，比上年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點(diǎn)。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資(實(shí)際投資增長(zhǎng)率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化。一是由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，直接影響我國(guó)外部需求減弱，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)明顯降低；二是持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過(guò)”問(wèn)題，國(guó)家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開(kāi)始明顯顯現(xiàn)；三是內(nèi)生需求增長(zhǎng)放慢，主要是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過(guò)快增長(zhǎng)及能源原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本的明顯上升抑制了需求增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。四是重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生也對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由繁榮期開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢(shì)將持續(xù)2―3年左右時(shí)間。

盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢(shì)十分明顯，但從目前狀態(tài)看，這種調(diào)整是適度的，經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長(zhǎng)區(qū)間。但是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在三大突出問(wèn)題不容忽視。一是中小企業(yè)受出口受阻、生產(chǎn)成本上升、融資困難等多重因素影響，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)明顯下降，這會(huì)大大降低企業(yè)投資的積極性，也對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)形成較大的壓力。三是股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)日趨加大，成為影響我國(guó)金融安全以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不穩(wěn)定因素。以上三方面問(wèn)題已構(gòu)成未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力，對(duì)此，宏觀調(diào)控應(yīng)加大政策的微調(diào)力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，已確保今后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落不至過(guò)猛。

(二)對(duì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)

1、經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，但通脹率創(chuàng)出新高

初步預(yù)計(jì)2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為296513.4億元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)10.1％，比上年增速放慢1.8個(gè)百分點(diǎn)。全年CPI增長(zhǎng)將創(chuàng)新高，達(dá)6.3％左右，但月度下降趨勢(shì)明顯，CPI增長(zhǎng)已連續(xù)4個(gè)月回落，未來(lái)幾個(gè)月將繼續(xù)小幅回落。

2、三大需求增長(zhǎng)“兩落一升”

固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)明顯回落，1―8月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義同比增長(zhǎng)27.4％，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計(jì)全社會(huì)名義固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)24％，實(shí)際投資增長(zhǎng)15％左右。實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差減少。預(yù)計(jì)全年出口14372.5億美元，同比增長(zhǎng)18％，進(jìn)口11852.5億美元，同比增長(zhǎng)24％。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9％。消費(fèi)增長(zhǎng)創(chuàng)新高。1-8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)21.9％，比上年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13％以上。初步預(yù)計(jì)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)20.7％左右，實(shí)際增長(zhǎng)13.3％。

3、工業(yè)增速明顯回落，企業(yè)效益大幅下滑

受國(guó)內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運(yùn)期間個(gè)別施工企業(yè)停工等因素影響，今年工業(yè)增長(zhǎng)呈明顯回落趨勢(shì)，1-8月累計(jì)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15.7％，比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)16％，比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，將可能繼續(xù)大幅下滑。

二、2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析及預(yù)測(cè)

(一)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來(lái)的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于今年。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期性變化和國(guó)內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的內(nèi)在條件沒(méi)有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會(huì)小于今年。初步預(yù)計(jì)2009年我國(guó)GDP突破30萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)339359.6億元，有望實(shí)現(xiàn)不低于9％的增長(zhǎng)。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破“9％”的可能。

1、外部環(huán)境繼續(xù)惡化，對(duì)出口增長(zhǎng)的壓力較大

美國(guó)次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對(duì)美國(guó)以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度僅0.3-1.2％，失業(yè)率將達(dá)到5.5-5.7％。近期美國(guó)五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。受次貸危機(jī)拖累，日本第二季GDP比去年同期減縮2.496，創(chuàng)下七年來(lái)最大降幅；歐元區(qū)GDP下降0.2％，折合成年率為0.8％。這是自1992年以來(lái)歐元區(qū)15國(guó)整體GDP首次出現(xiàn)萎縮，包括德國(guó)、法國(guó)、意大利經(jīng)濟(jì)都在走低。最近，國(guó)際貨幣基金組織調(diào)低了對(duì)2008和2009年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。分別由7月份的4.1％和3.9％下調(diào)為3.9％和3.7％。對(duì)美國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)保持在1.3％，但對(duì)明年的預(yù)測(cè)從0.8％調(diào)低為0.7％；對(duì)歐元區(qū)今、明兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)分別從1.7％和1.2％調(diào)低為1.4％和0.9％。盡管明年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境繼續(xù)偏緊，不確定性仍然較強(qiáng)，但是，我們也應(yīng)看到，隨著美國(guó)以及其他國(guó)家采取的一攬子救市方案的出臺(tái)及效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)美日歐三大經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)放慢的趨勢(shì)將有所緩和，對(duì)我國(guó)出口增長(zhǎng)將形成一定的穩(wěn)定作用。

2、消費(fèi)增長(zhǎng)將趨于放慢

前8個(gè)月全社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)21.9％，我們認(rèn)為，這一速度已經(jīng)達(dá)到本輪增長(zhǎng)周期以來(lái)的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢(shì)。從歷史上看，一般當(dāng)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)減速情形時(shí)，意味著消費(fèi)增長(zhǎng)也將達(dá)到頂點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入收縮期，之后，消費(fèi)增長(zhǎng)將隨之回落(消費(fèi)比投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約滯后一年左右時(shí)間，s0年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)分別持續(xù)回落已近一年時(shí)間，由此可以判斷。明年消費(fèi)增長(zhǎng)將呈回落趨勢(shì)。但相對(duì)于投資和凈出口，其貢獻(xiàn)會(huì)有所提高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入中期調(diào)整期，且有可能持續(xù)3年以上，明年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將會(huì)明顯放緩，進(jìn)而將對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不利影響

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇，隨著奧運(yùn)結(jié)束，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)加深。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)整有可能延續(xù)到2010甚至2011年才可結(jié)束。今年以來(lái)出現(xiàn)的特大城市房?jī)r(jià)下

跌與成交量萎縮并不是一種短期現(xiàn)象，預(yù)示著過(guò)去十年曾經(jīng)高度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入中期調(diào)整期。目前房地產(chǎn)投資已連續(xù)3個(gè)月回落，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資將有可能出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，進(jìn)而對(duì)建材以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的不利影響。

4、企業(yè)盈利能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長(zhǎng)動(dòng)力明顯減弱

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)19.4％，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動(dòng)力價(jià)格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、資金趨緊融資困難等影響)，這對(duì)于長(zhǎng)期依靠低成本競(jìng)爭(zhēng)的中國(guó)制造業(yè)無(wú)疑帶來(lái)相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。尤其是中小企業(yè)將會(huì)面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調(diào)整，但在外需趨弱、經(jīng)濟(jì)景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來(lái)一段時(shí)期，企業(yè)盈利能力將會(huì)受到進(jìn)一步的影響，這必然會(huì)造成整個(gè)社會(huì)投融資萎縮以及影響就業(yè)和消費(fèi)需求縮減，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)內(nèi)生性收縮。

(二)三大需求增長(zhǎng)分析與預(yù)測(cè)

投資增長(zhǎng)面臨的調(diào)整壓力比今年明顯增大，預(yù)計(jì)明年投資增速將明顯放緩。一是外需進(jìn)一步萎縮，將帶動(dòng)相關(guān)的投資需求萎縮；二是房地產(chǎn)業(yè)在面臨預(yù)期房?jī)r(jià)下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能出現(xiàn)大幅度下滑，從而引致整個(gè)投資增速明顯放慢；三是企業(yè)因效益滑坡和市場(chǎng)需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資需求將會(huì)減弱；四是反映投資者意愿的新開(kāi)工項(xiàng)目明顯減少，1-8月計(jì)劃總投資同比僅增長(zhǎng)2.5％，其中占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資50％以上的東部地區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資為負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)明年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率有可能回落至18％左右，實(shí)際增長(zhǎng)13％左右。如果政策放松較明顯，名義增長(zhǎng)率可望達(dá)到20％。

消費(fèi)需求增長(zhǎng)將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長(zhǎng)明顯放慢，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)減速。二是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，明年就業(yè)將更加困難，居民收入和預(yù)期收入更加不樂(lè)觀。三是股指大幅下降和房?jī)r(jià)回落將形成較明顯的財(cái)富負(fù)效應(yīng)，耐用消費(fèi)品消費(fèi)增長(zhǎng)有可能明顯減速。初步預(yù)計(jì)，2009年全社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增長(zhǎng)17.5％左右，實(shí)際增長(zhǎng)12.4％，比今年增速有所回落。

出口增速將繼續(xù)放慢，但凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將好于今年。由于明年內(nèi)需放緩，進(jìn)口也將會(huì)相應(yīng)放緩，因此，估計(jì)明年外貿(mào)順差有可能保持一定增加，進(jìn)而凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可能會(huì)好于今年。初步預(yù)計(jì)，2009年出口增長(zhǎng)16％，進(jìn)口增長(zhǎng)19％，貿(mào)易順差2567.6億美元，增長(zhǎng)1.9％。

(三)物價(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

從影響明年價(jià)格上漲的因素來(lái)看，第一，食品價(jià)格將會(huì)繼續(xù)回落。食品價(jià)格上漲是影響本輪價(jià)格上漲的重要因素，目前食品價(jià)格已呈明顯回落趨勢(shì)，月環(huán)比漲幅自3月份以來(lái)持續(xù)下降。第二，PPI增速有望回落，且傳導(dǎo)機(jī)制的變化使得PPI向CPI傳導(dǎo)的可能性不大。第三，資源要素價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看上漲壓力較大，但短期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)面臨收縮的情況下，對(duì)價(jià)格總水平的影響有限。

總體來(lái)看，明年物價(jià)將繼續(xù)呈回落趨勢(shì)，通脹壓力大為緩解，初步預(yù)計(jì)，CPI上漲3-4％。

三、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向及建議

針對(duì)明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)比較嚴(yán)峻的局面，為了防止本輪經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整，我們建議：2009年宏觀調(diào)控政策取向應(yīng)對(duì)去年以來(lái)的“偏緊型”政策進(jìn)行調(diào)整，采取中性偏松的政策，即在“穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策”下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。“雙穩(wěn)健”政策其重點(diǎn)要以擴(kuò)大消費(fèi)需求為核心，以加快改革為重點(diǎn)，從戰(zhàn)略上實(shí)現(xiàn)短期增長(zhǎng)目標(biāo)與長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展相結(jié)合，以確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康較快增長(zhǎng)。

第一，財(cái)政政策在穩(wěn)健的前提下可采取有針對(duì)性地結(jié)構(gòu)性松動(dòng)措施。如大幅度增加對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)保障及社區(qū)醫(yī)療等薄弱環(huán)節(jié)及弱勢(shì)群體的支出，尤其要加大對(duì)災(zāi)后重建以及中西部縣域基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度；增加對(duì)自主創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、生態(tài)環(huán)保以及就業(yè)的支出。要加大稅收政策調(diào)控力度，在東北成功實(shí)行的增值稅轉(zhuǎn)型政策應(yīng)該盡快向全國(guó)推廣；要通過(guò)財(cái)政貼息和稅收減免加大對(duì)東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的支持力度；對(duì)創(chuàng)新型企業(yè)和一些小企業(yè)采取稅收減免政策；為了擴(kuò)大中低收入群體消費(fèi)和保持財(cái)政稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)，建議繼續(xù)提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)的同時(shí)提高稅率水平，這樣也有利于緩解貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。

第二，穩(wěn)健的貨幣政策要在控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上適度擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模，保持供應(yīng)量和信貸規(guī)模適度穩(wěn)定增長(zhǎng)。今年信貸規(guī)模預(yù)計(jì)增長(zhǎng)14.5％，明年信貸增長(zhǎng)應(yīng)保持在14％以上，并建議取消按季控制信貸規(guī)模，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化需要適時(shí)把握信貸投放節(jié)奏，必要時(shí)可繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。以確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。同時(shí)，要切實(shí)采取有效措施，加大對(duì)中小企業(yè)的信貸支持力度。對(duì)“兩高一資”行業(yè)則要采取緊縮性貨幣政策。

篇5

2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價(jià)高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)。2008年1月國(guó)際貨幣基金組織對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)測(cè)從2007年7月時(shí)的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)美國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)均下調(diào)至1.5%；對(duì)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為1.6%；對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)降為10%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，但不會(huì)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。

2．美國(guó)次貸危機(jī)及影響

美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)一直實(shí)施低利率政策，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。從2004年6月開(kāi)始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價(jià)格回落。同時(shí)，因?yàn)閭鶆?wù)已經(jīng)超過(guò)了房屋的實(shí)際價(jià)格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級(jí)貸款。美國(guó)住房市場(chǎng)的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的激烈動(dòng)蕩。

關(guān)于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點(diǎn)：第一種看法，認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評(píng)論認(rèn)為，美國(guó)這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來(lái)最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的估計(jì)不必太悲觀。從長(zhǎng)期看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個(gè)拐點(diǎn)，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國(guó)為支柱的國(guó)際貨幣體系開(kāi)始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對(duì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家政府通過(guò)利率政策、注入流動(dòng)性政策、財(cái)政政策、行政措施進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，這些政策會(huì)阻止次級(jí)貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動(dòng)性與降息使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，長(zhǎng)期內(nèi)將影響金融市場(chǎng)的運(yùn)行模式。

3.石油價(jià)格波動(dòng)及走勢(shì)分析

關(guān)于原油價(jià)格高企，油價(jià)已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國(guó)際金融資本市場(chǎng)的衍生物。近期國(guó)際油價(jià)波動(dòng)的影響因素主要有：（1）美國(guó)原油庫(kù)存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國(guó)政局的影響；（3）石油市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對(duì)原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價(jià)的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場(chǎng)是一個(gè)信息無(wú)效市場(chǎng)。這意味著，石油價(jià)格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價(jià)格的主導(dǎo)因素。國(guó)際上的金融強(qiáng)國(guó)（美國(guó)、歐洲和日本）在石油價(jià)格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價(jià)走勢(shì)，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價(jià)、高金價(jià)狀況也會(huì)改變，國(guó)際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的走勢(shì)可能不會(huì)延續(xù)太久。這是因?yàn)楸M管弱美元有助于提高其國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說(shuō)，強(qiáng)美元符合美國(guó)的根本利益。長(zhǎng)期實(shí)施弱美元政策，一是降低了美元作為國(guó)際貨幣和國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（OPEC）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價(jià)上升的主要?jiǎng)右颍蚪?jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價(jià)大幅攀升。油價(jià)走勢(shì)在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價(jià)上漲；中期看，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)石油需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)與OPEC理念的轉(zhuǎn)變，使油價(jià)仍然維持在高位；長(zhǎng)期看，油價(jià)走勢(shì)將取決于替代能源的開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

二、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國(guó)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動(dòng)“降溫”。如果宏觀調(diào)控過(guò)度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲(chǔ)不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會(huì)吸引更多的國(guó)際資金流入中國(guó)，加劇中國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。

次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)出口的影響程度將取決于美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測(cè)算，中國(guó)出口增長(zhǎng)率與美國(guó)GDP增長(zhǎng)率之間存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，美國(guó)GDP增長(zhǎng)率每下降1個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)出口增長(zhǎng)率平均將下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過(guò)快增長(zhǎng)而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩。

世界上一些國(guó)家對(duì)中國(guó)企業(yè)在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對(duì)“中國(guó)崛起”的恐懼，其中不排除某些國(guó)家有壓制中國(guó)的戰(zhàn)略思維。在獲取世界重要資源方面，中國(guó)今后還會(huì)面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長(zhǎng)期的戰(zhàn)略考慮，中國(guó)也應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，更加理性地分析當(dāng)前的國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，克服急功近利的情緒與做法，避免當(dāng)年中國(guó)海洋石油總公司收購(gòu)美國(guó)石油公司不成反而形成被動(dòng)局面的事情再次發(fā)生。實(shí)際上，中國(guó)不必過(guò)分沉重地背上資源的包袱，畢竟當(dāng)今世界是全球化的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)合作與互利共贏是當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基調(diào)。同時(shí)，作為長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，尋求海外資源應(yīng)當(dāng)更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實(shí)現(xiàn)資源主體的多元化。

篇6

國(guó)務(wù)院自2010年4月遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了年均超過(guò)20%的增長(zhǎng)速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)。原因主要有兩個(gè)方面：第一，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對(duì)住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強(qiáng)的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性的快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度嚴(yán)重超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小視，國(guó)家政府對(duì)此應(yīng)引起足夠的重視。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高；二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過(guò)于單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問(wèn)題是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，這就要求政府必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

2. 當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1 財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策是國(guó)家有關(guān)部門以變動(dòng)稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。通過(guò)在房地產(chǎn)比較火爆的時(shí)候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財(cái)政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤(rùn)率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場(chǎng)矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展而引發(fā)的附加問(wèn)題，最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣政策的調(diào)控主要是通過(guò)中央銀行對(duì)貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。

首先，存款準(zhǔn)備金政策。國(guó)家通過(guò)提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)，減少相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的資金流動(dòng)，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對(duì)房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問(wèn)題。

2.3 行政政策——限購(gòu)令

合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，2011年計(jì)劃供應(yīng)比2010實(shí)際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計(jì)劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價(jià)格。限購(gòu)以及停購(gòu)政策。2010年，限購(gòu)最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)細(xì)則。2011年7月，限購(gòu)范圍從一線向二三線擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，第一批指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房等。

3. 未來(lái)政策走勢(shì)的初步判斷

3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)

中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會(huì)矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價(jià)上漲過(guò)快、民眾生活成本激增、社會(huì)矛盾呈激化趨勢(shì)背景下的一種主動(dòng)干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來(lái)看待本次調(diào)控。無(wú)論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購(gòu)房行為，都體現(xiàn)了中央政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，也就是說(shuō)在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會(huì)有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，取得的效果越明顯。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控

國(guó)際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問(wèn)題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢(shì)的重要的外部因素。

3.3 調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)

盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的制度性因素并未消除。首先是土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實(shí)際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長(zhǎng)期持續(xù)的基礎(chǔ)。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

由于央行緊縮銀根，造成開(kāi)發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對(duì)于全國(guó)許多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了度過(guò)難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲的同時(shí)，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實(shí)力再圖發(fā)展。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對(duì)新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量做到量力而行，對(duì)于超出自己實(shí)力的項(xiàng)目必須有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

4.2 慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，注意控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲問(wèn)題，更重要的是開(kāi)發(fā)的房子能不能順利銷售的問(wèn)題，因?yàn)檫@將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)必須注重調(diào)查研究，特別是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)住房需要量的測(cè)算上要下功夫。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)必須通過(guò)對(duì)該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y(cè)算，同時(shí)結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量等調(diào)查情況測(cè)算出該地區(qū)的可開(kāi)發(fā)量，進(jìn)而確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。對(duì)于超量開(kāi)發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購(gòu)，也不能冒險(xiǎn)挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個(gè)企業(yè)，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對(duì)住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個(gè)全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就能夠有針對(duì)性的設(shè)計(jì)建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷產(chǎn)品，房屋滯銷的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。

總結(jié)

總之，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房?jī)A斜，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過(guò)熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查為了調(diào)查宿州市2015年下半年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，筆者從宿州市房管局網(wǎng)站“宿房網(wǎng)”上，查閱了2015年5月以來(lái)的所有市場(chǎng)月報(bào)以及大量新聞報(bào)道，獲得了豐富翔實(shí)的數(shù)據(jù)。不過(guò)因?yàn)榉抗芫志W(wǎng)站上一月市場(chǎng)月報(bào)的缺失以及筆者自身獲取數(shù)據(jù)信息的渠道有限，1月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)仍大多根據(jù)2月市場(chǎng)月報(bào)提供的信息推算補(bǔ)充而來(lái)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)篩選和組織整理之后，現(xiàn)編制成如下表格以供參考。

以上三個(gè)表格中包含的數(shù)據(jù)涵蓋了宿州市四縣一區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度、供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、區(qū)域差異等相關(guān)信息，可以認(rèn)為較為全面地反映了本市2015年6月以來(lái)的市場(chǎng)變化情況。為了更直觀地表現(xiàn)這些數(shù)據(jù)，方便讀者從中揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及運(yùn)行規(guī)律，現(xiàn)將（表1～表3）中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，繪制成圖1～圖11，并結(jié)合這些圖來(lái)對(duì)本市房地產(chǎn)近期的發(fā)展趨勢(shì)做簡(jiǎn)要的概括。

22015年下半年以來(lái)宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析21開(kāi)發(fā)投資趨勢(shì)分析

從圖1可以看出，雖然近半年多來(lái)本市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出較大波動(dòng)，但總的來(lái)說(shuō)表現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景總體看好。此外可以看出，市場(chǎng)的拐點(diǎn)大概出現(xiàn)在2015年8月，9月的開(kāi)發(fā)投資陡然上升，此后六個(gè)月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)（匯總）

水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺(tái)有密切關(guān)系。至于政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將會(huì)在下出具體分析。

22供求關(guān)系及去庫(kù)存壓力分析

市場(chǎng)供應(yīng)方面，從來(lái)看，2015年下半年以來(lái)的房地產(chǎn)竣工面積除了在2016年2月出現(xiàn)了大幅反彈之外，無(wú)論是市區(qū)還是各縣都表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢(shì)。我們可以進(jìn)一步借助“指數(shù)平滑法”來(lái)揭示這個(gè)趨勢(shì)，為了較充分地體現(xiàn)近期政策的影響，故把指數(shù)α值選定為06，可以看出經(jīng)過(guò)一次指數(shù)平滑后，預(yù)測(cè)值呈現(xiàn)出較為明顯的下降趨勢(shì)。

但如果同樣對(duì)開(kāi)工面積表中的數(shù)據(jù)用“指數(shù)平滑法”進(jìn)行處理的話，可以看出，無(wú)論是實(shí)際值還是預(yù)測(cè)值都沒(méi)有顯示出較為明顯和持續(xù)的上升或下降趨勢(shì)，而只是在40萬(wàn)平方米左右的水平上下波動(dòng)，且幅度較大，故對(duì)其未來(lái)走向不敢妄加推測(cè)。

市場(chǎng)需求方面，以橋區(qū)為例，整個(gè)2015年備案面積和成交面積都沒(méi)有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現(xiàn)了大幅上漲，不過(guò)到2月時(shí)，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續(xù)處于高位，與2016年“房展會(huì)”和春節(jié)長(zhǎng)假有明顯的時(shí)間上的重合。據(jù)此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農(nóng)民工返鄉(xiāng)等季節(jié)因素與“房交會(huì)”等偶然因素的推動(dòng)，并不足以代表長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。見(jiàn)圖4和圖5。

綜合以上分析，近期本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)下降，而需求量全市長(zhǎng)期維持在30萬(wàn)平方米的水平，最近兩個(gè)月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關(guān)系持續(xù)改善，庫(kù)存壓力也應(yīng)相對(duì)減輕。見(jiàn)圖6。

不過(guò)從另一方面來(lái)看庫(kù)存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來(lái)的大多數(shù)時(shí)期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產(chǎn)庫(kù)存量仍然處于凈增長(zhǎng)的狀態(tài)，市場(chǎng)供求關(guān)系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房?jī)r(jià)一路走低，也是市場(chǎng)供大于求的表現(xiàn)。

23結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變動(dòng)相比以上市場(chǎng)因素的波動(dòng)要緩和平穩(wěn)的多，從購(gòu)房人戶籍結(jié)構(gòu)上看，市區(qū)人口和外地人口所占的比重呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢(shì)，但上升幅度極小，過(guò)程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降。可以看出本市城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)和人口流動(dòng)性正在逐漸增強(qiáng)是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢的過(guò)程。見(jiàn)圖8。

從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購(gòu)房的主力軍，并且其所占比例還在持續(xù)穩(wěn)步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來(lái)和30～40歲的人群不相上下，但截至現(xiàn)在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購(gòu)房者已占據(jù)明顯多數(shù)。可以預(yù)見(jiàn)，30歲以下的年輕人，儲(chǔ)蓄和收入水平都必有限，能夠負(fù)擔(dān)十幾萬(wàn)甚至二十多萬(wàn)首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現(xiàn)象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購(gòu)房者比例較大中也有所反映。如今這兩個(gè)人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現(xiàn)象的減少，年輕人經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性的增強(qiáng)、購(gòu)房年齡延后，以及社會(huì)購(gòu)房觀念變化等一系列復(fù)雜的社會(huì)變化。圖10套型結(jié)構(gòu)變動(dòng)

從圖10可見(jiàn)，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢(shì)，反之，120m2以上的戶型略有增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示的這種現(xiàn)象反映了宿州居民居住水平的持續(xù)改善，再結(jié)合近半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析，房?jī)r(jià)的下降也帶來(lái)了購(gòu)房者購(gòu)買能力的相對(duì)提高，使更多的消費(fèi)者有能力購(gòu)買大戶型。房屋套型結(jié)構(gòu)的這種變化應(yīng)是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提高的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素共同作用的結(jié)果。圖11資金結(jié)構(gòu)變動(dòng)

3房地產(chǎn)政策實(shí)施效果分析

2015年以來(lái)，樓市利好消息不斷，降準(zhǔn)降息，下調(diào)首付比例，公積金政策層出不窮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來(lái)的各項(xiàng)政策的實(shí)施效果及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，現(xiàn)將今年以來(lái)的政策進(jìn)行整理匯總?cè)绫?所示，之后再結(jié)合上文房地產(chǎn)發(fā)展近況的各項(xiàng)圖表，一一進(jìn)行對(duì)比分析。

從圖1看，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個(gè)月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，9月市場(chǎng)迅速升溫，之后幾個(gè)月投資額持續(xù)保持在22億元以上。20159―20162月開(kāi)發(fā)投資額平均達(dá)到2540億元，為前四個(gè)月均值的158倍之多。結(jié)合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺(tái)期，每月出臺(tái)政策多達(dá)三四項(xiàng)。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財(cái)政政策以及公積金、降首付等針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策。據(jù)此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖需要更多更具針對(duì)性的政策支撐。

32對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響

從表4可以看出，各項(xiàng)政策，無(wú)論是降息降準(zhǔn)、減稅降費(fèi)、降首付，還是調(diào)整公積金，都是著眼于供求關(guān)系的需求一方來(lái)進(jìn)行的調(diào)整。因此接下來(lái)，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準(zhǔn)，嘗試分析政策對(duì)市場(chǎng)需求端的影響。

以橋區(qū)為例，圖4顯示，整個(gè)取樣期之間，成交面積始終在15萬(wàn)～2萬(wàn)平方米左右波動(dòng)，只有歲末年初的兩個(gè)月成交量有比較明顯的增長(zhǎng)，2015年12月的成交量達(dá)到26萬(wàn)平方米，2016年1月進(jìn)一步上漲到35萬(wàn)平米。不過(guò)如果剔除掉持續(xù)整個(gè)一月之久的“房交會(huì)”以及期間市政府出臺(tái)的各項(xiàng)房屋補(bǔ)貼政策對(duì)房市的刺激作用，可以認(rèn)為2015年9月以來(lái)密集出臺(tái)的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響實(shí)際有限。如果以9月為界分前后兩期來(lái)分析的話，前期四個(gè)月的月均成交量為184萬(wàn)平方米，而后期的平均成交量為219萬(wàn)平方米，但如果將2016年1月“房展會(huì)”期間的過(guò)高數(shù)據(jù)剔除不計(jì)的話，其平均值則為192萬(wàn)平方米，較前期數(shù)據(jù)只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同備案面積為2827萬(wàn)平方米，后期為月均3324萬(wàn)平方米；可是如果將明顯過(guò)高的2016年1～2月兩個(gè)數(shù)據(jù)剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬(wàn)平方米，比前期反而還下降了109萬(wàn)平方米。從實(shí)際效果來(lái)看，除了“房展會(huì)”期間宿州市地方政府推出的房屋補(bǔ)貼政策，9月以來(lái)的針對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策，對(duì)購(gòu)房者的影響都較為有限。

33對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響

中央在2015年10月出臺(tái)了公積金異地貸款政策，此政策對(duì)我市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響可以從圖8看出來(lái)。在10月之前，持外地戶籍在我市購(gòu)房的人群始終占購(gòu)房者總數(shù)的13%～14%；10月該政策一經(jīng)出臺(tái)，外籍購(gòu)房者隨即呈現(xiàn)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)之勢(shì)，連續(xù)四個(gè)月，外籍購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項(xiàng)政策著實(shí)為一部分人解決了外地購(gòu)房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會(huì)人口流動(dòng)性增長(zhǎng)需要的。

年齡結(jié)構(gòu)上，上文已說(shuō)明年齡在30～40歲的購(gòu)房者在購(gòu)房者總量中所占的比例呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續(xù)以上方法，將整個(gè)取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺(tái)的后期，可以看出，兩個(gè)時(shí)期同為5個(gè)月，30～40歲的購(gòu)房者占比上升幅度也同為4%。如果對(duì)這條曲線做線性分析，可決系數(shù)R2=094，說(shuō)明這部分?jǐn)?shù)據(jù)基本上是呈線性勻速增長(zhǎng)的，政策影響并不顯著。

戶型結(jié)構(gòu)上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時(shí)占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無(wú)變化。戶型結(jié)構(gòu)變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個(gè)月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會(huì)”期間以及持續(xù)到2月21日的房屋補(bǔ)貼政策有時(shí)間上的重合，而其他各項(xiàng)政策對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的影響就微乎其微。而“房展會(huì)”和補(bǔ)貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。

資金結(jié)構(gòu)上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長(zhǎng)量本身即體現(xiàn)出較強(qiáng)的線性相關(guān)性，說(shuō)明，其本身就具有較明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但在圖中還是能看到兩個(gè)較為明顯的增長(zhǎng)階段，第一個(gè)階段出現(xiàn)在5～8月，可能是受當(dāng)時(shí)連續(xù)的降息降準(zhǔn)的貨幣政策影響；第二個(gè)階段出現(xiàn)在2016年1～2月，可能是“房展會(huì)”刺激了居民貸款買房的意愿。

4總結(jié)與建議

綜合以上分析，從2015年下半年以來(lái)，中央與地方政府都不停地出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策，中央連續(xù)幾次會(huì)議都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，無(wú)論中央和地方政府都高度重視房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性被提到一個(gè)前所未有的高度。

各級(jí)政府的高度重視和關(guān)注給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期普遍看好，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)冬去春來(lái)的發(fā)展階段。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期從開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)提高就可略見(jiàn)一斑。此外，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在房屋竣工面積逐步下降，市場(chǎng)需求近兩個(gè)月激增，庫(kù)存壓力有所緩和。不過(guò)也應(yīng)看到，市場(chǎng)供求之間的不平衡短時(shí)期內(nèi)仍然難以達(dá)到根本改善，市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將處于供大于求的狀態(tài)。而且隨著市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工面積在9～10月之后又有所回升，給外來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系是否會(huì)持續(xù)改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，房?jī)r(jià)應(yīng)該還存在進(jìn)一步下跌的空間。

在分析2015年以來(lái)各項(xiàng)政策的效果時(shí)，可以看到，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策有非常強(qiáng)的敏感度和依賴性，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果想要迎來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，持續(xù)的政策支持必不可少。第二，財(cái)政政策對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)不如財(cái)政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經(jīng)驗(yàn)里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響就較為有限。第三，9月以來(lái)各項(xiàng)房地產(chǎn)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的刺激似乎大于對(duì)消費(fèi)者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產(chǎn)企業(yè)相比普通大眾對(duì)此類政策具有更高的敏感性。這種現(xiàn)象的存在可能會(huì)使“去庫(kù)存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會(huì)”期間宿州市地方政府出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策取得了顯而易見(jiàn)的效果，地方政府的政策對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更加直接，效果也更為明顯。

結(jié)合以上現(xiàn)象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產(chǎn)市場(chǎng)作為調(diào)控對(duì)象，建議側(cè)重使用財(cái)政政策和信貸政策，以期對(duì)樓市產(chǎn)生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費(fèi)的同時(shí)，嚴(yán)格控制市場(chǎng)供應(yīng)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和開(kāi)工規(guī)模，“去庫(kù)存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自，可根據(jù)本地本市的具體情況特點(diǎn)，制定差異化的政策，如在今年2月下調(diào)首付比例的政策中就允許部分地區(qū)根據(jù)地方需要下調(diào)至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)國(guó)計(jì)民生，但經(jīng)過(guò)前幾年的過(guò)熱發(fā)展，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)各種重疾纏身，單純依靠市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)已無(wú)法化解這些經(jīng)年積累的頑疾，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展極度依賴政策干預(yù)。為了讓2015年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮不至于成為曇花一現(xiàn)，決策者在制定政策時(shí)，在時(shí)間上需要考慮政策持續(xù)性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)真正的春天。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬春曉2015年1-12月份宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml

[3]馬春曉2015年1-11月份宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml

[4]馬春曉2015年1-10月份宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml

[5]馬春曉2015年1-9月份宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml

[6]馬春曉2015年1-8月份宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml

篇8

1、7月份營(yíng)銷推廣思路

通過(guò)分析目標(biāo)客群的購(gòu)買心理，得出其對(duì)產(chǎn)品的訴求點(diǎn)，價(jià)格已經(jīng)不再成為購(gòu)買產(chǎn)品的主導(dǎo)因素。市場(chǎng)的變化、消費(fèi)客群的變化，使傲景觀瀾后期營(yíng)銷推廣策略進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段，傲景觀瀾將借助活動(dòng)以及項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)加大全方位營(yíng)銷推廣，對(duì)天津市的高端目標(biāo)客戶進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，為泰豐集團(tuán)順利進(jìn)入天津市場(chǎng)奠定良好基礎(chǔ)。

7月份主要的營(yíng)銷推廣思路如下：

（1）提升品牌形象，打破區(qū)域堡壘，進(jìn)入天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大產(chǎn)品認(rèn)知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持絕對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

（3）鞏固產(chǎn)品忠誠(chéng)度，提高推薦量，實(shí)現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；

（4）快速進(jìn)入天津市場(chǎng)，以項(xiàng)目獨(dú)有景觀優(yōu)勢(shì)，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內(nèi)目標(biāo)客戶投資，居住；

（5）以“快、速度”反映市場(chǎng)適應(yīng)市場(chǎng)，以“穩(wěn)”求得市場(chǎng)的伸縮性。

2、7月份整體推廣重點(diǎn)

后期銷售的推廣主線，結(jié)合當(dāng)前的大勢(shì)銷售重點(diǎn)，深挖產(chǎn)品的核心價(jià)值，重新搭建市場(chǎng)平臺(tái)，提高產(chǎn)品的認(rèn)知度。傲景觀瀾以“純居住景觀大宅”為品牌目標(biāo)的媒體訴求點(diǎn)，展開(kāi)綜合性的策略思考。項(xiàng)目市場(chǎng)推廣應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以清晰的解釋:

重點(diǎn)清晰了解以下三要素：

（1）市場(chǎng)立足點(diǎn)，即傲景觀瀾絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

A、品牌形象的樹(shù)立，對(duì)區(qū)域堡壘的良性沖擊；

運(yùn)用：合理分析調(diào)整廣告檔期，結(jié)合媒體引導(dǎo)，保持市場(chǎng)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)媒體的選擇結(jié)合時(shí)間節(jié)點(diǎn)，適當(dāng)作以調(diào)整，建議在天津市內(nèi)投入全方位的廣告宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳力度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

、規(guī)避區(qū)域市場(chǎng)大量同質(zhì)化產(chǎn)品影響

運(yùn)用：深挖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響，一方面，突顯區(qū)域地塊的稀缺性，傲景觀瀾地段優(yōu)勢(shì)的絕對(duì)性；另一方面，強(qiáng)調(diào)周邊良好的人文環(huán)境，優(yōu)良的配套設(shè)施，提升文化品位社區(qū)形象，得到廣泛消費(fèi)者的認(rèn)同。

C、氣勢(shì)磅礴的100000平米的“極少主義建筑群”。

運(yùn)用：項(xiàng)目體現(xiàn)的理念更多應(yīng)該落到實(shí)處，軟硬結(jié)合，整合各方面資源，打造“傲景觀瀾——極少主義建筑”這一全新的市場(chǎng)品牌形象。

（1）目標(biāo)客群的認(rèn)知及體現(xiàn)，與其產(chǎn)生共鳴。

（2）鞏固老業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度，通過(guò)后期活動(dòng)提高推薦量。

（3）通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)，作為項(xiàng)目進(jìn)入市區(qū)的切入點(diǎn)，擴(kuò)大泰豐集團(tuán)的知名度。

3、7月份媒體策略：

對(duì)于7月份媒體宣傳本案有所調(diào)整，加大對(duì)泰豐傲景觀瀾項(xiàng)目宣傳攻勢(shì)，轉(zhuǎn)入天津市場(chǎng)市內(nèi)主流媒體，進(jìn)行廣告宣傳推廣，增強(qiáng)泰豐集團(tuán)專業(yè)地產(chǎn)品牌知名度，以及傲景觀瀾項(xiàng)目品牌認(rèn)知度，提前為泰豐集團(tuán)進(jìn)入天津市場(chǎng)創(chuàng)下良好的美譽(yù)度。

報(bào)廣媒體的投入

天津今晚報(bào)（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開(kāi)盤 項(xiàng)目推介會(huì)

每日新報(bào)（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開(kāi)盤 項(xiàng)目推介會(huì)

戶外媒體配合

天津主要路牌選擇：黑牛城道與紫金山路交口路牌(270平方米)

因?yàn)檫x擇此路段的路牌廣告，主要是為了對(duì)梅江區(qū)域的客戶購(gòu)買群，進(jìn)行阻隔，吸引此地區(qū)的高端客戶群體，產(chǎn)生對(duì)本案購(gòu)買買欲望。

天津主要路牌選擇：衛(wèi)津南路嘉利大廈對(duì)面路牌（203平米）

選擇此路段的廣告牌，主要是地處和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)的交界區(qū)域，吸引此區(qū)域的高端的客戶群體。

天津主要路牌選擇：南京路國(guó)貿(mào)中心圍檔戶外廣告路牌（100平米20*5）

位于小白樓商圈CBD，毗鄰濱江購(gòu)物中心,是市中心的繁華地段

4、項(xiàng)目宣傳活動(dòng)配合

太太研究生活會(huì)

打造魅力女人，構(gòu)建尊貴生活……

一、活動(dòng)目的：

提升產(chǎn)品影響力

邀約國(guó)內(nèi)的知名色彩專家于茜蔓女士進(jìn)行講座，展現(xiàn)泰豐集團(tuán)強(qiáng)大的社會(huì)影響力；

通過(guò)活動(dòng)前后的新聞推廣宣傳，推廣泰豐集團(tuán)及傲景觀瀾項(xiàng)目的形象，擴(kuò)大、濱海新區(qū)以外的地區(qū)、天津市區(qū)的知名度。

推動(dòng)品牌建設(shè)

通過(guò)新聞推廣宣傳，提升品牌形象，樹(shù)立品牌美譽(yù)度；為泰豐集團(tuán)順利進(jìn)軍天津市市場(chǎng)，開(kāi)展項(xiàng)目推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、活動(dòng)的時(shí)間

20__年7月1日上午13：30—15：30

三、活動(dòng)的地點(diǎn)：暫定天津喜來(lái)登大酒店會(huì)議廳或水晶宮酒店

四、講座主題：女性色彩魅力搭配

五、主講老師于西蔓女士

針對(duì)人群：

天津市白領(lǐng) 、金領(lǐng)女性。年齡在26—40歲之間。具有消費(fèi)潛力及可感性引導(dǎo)消費(fèi)的人群，她們?cè)诎簿又脴I(yè)和消費(fèi)投資方面有一定的意見(jiàn)主張。追求生活品位，塑造完美個(gè)人形象的成功女性群體。

目標(biāo)效果：推廣泰豐家園四期項(xiàng)目在購(gòu)房者心中的良好形象定位，起到在第一時(shí)間留下第一印象的告知性引導(dǎo)作用。讓女性朋友知道選擇泰豐是生活品位和社會(huì)地位的象征。倡導(dǎo)成功女性的時(shí)尚工作、生活。

媒體配合：

1）新濱海周刊（濱海版6月24日）半版廣告

宣傳主題：太太研究生活會(huì)宣傳告知

2）今晚報(bào)（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會(huì)宣傳告知

3）每日新報(bào)（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會(huì)宣傳告知

4）北方經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)（6月22日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會(huì)宣傳告知

十、銷售道具

銷售人員事先準(zhǔn)備好樓盤的宣傳手冊(cè)（提袋、樓書(shū)、戶型圖等）

注：通過(guò)此次活動(dòng)借此樹(shù)立泰豐集團(tuán)品牌形象和傲景觀瀾項(xiàng)目良好的形象。

泰豐家園四期——傲景觀瀾項(xiàng)目介紹會(huì)

十年鑄就品牌泰豐今朝再造觀景豪宅………

泰豐·傲景觀瀾激揚(yáng)入市

一、活動(dòng)目的：

1、提高泰豐集團(tuán)知名度，提升傲景觀瀾產(chǎn)品形象；

2、打破區(qū)域堡壘，進(jìn)入天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大產(chǎn)品認(rèn)知度；

3、充分挖掘傲景觀瀾產(chǎn)品的唯一性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，推介產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；

4、鞏固產(chǎn)品忠誠(chéng)度，提高推薦量，實(shí)現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；

5、快速進(jìn)入天津市場(chǎng)，以項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)景觀，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內(nèi)目標(biāo)客戶投資，居住。

二、活動(dòng)時(shí)間：20__年7月1日下午

自助冷餐式項(xiàng)目推介酒會(huì)：16：30——18：30（負(fù)責(zé)人：泰豐集團(tuán)、鋒華興業(yè)、活動(dòng)公司）

三、活動(dòng)地點(diǎn)：天津大禮堂2號(hào)會(huì)議廳

四、主辦單位：天津泰豐集團(tuán)、

協(xié)辦單位：鋒華興業(yè)、廣告公司

五、邀請(qǐng)單位：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)；鋒華興業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；五合國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團(tuán)萬(wàn)潔物業(yè)公司；房地產(chǎn)專家。

六、活動(dòng)內(nèi)容：

a)主講人：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)

內(nèi)容：泰豐集團(tuán)形象介紹

b)主講人：泰豐集團(tuán)——工程部、規(guī)劃部

內(nèi)容：傲景觀瀾項(xiàng)目介紹和產(chǎn)品介紹

c)主講人：五合國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)——?jiǎng)⒘?/p>

內(nèi)容：傲景觀瀾景觀規(guī)劃介紹

d)主講人：泰豐集團(tuán)萬(wàn)潔物業(yè)——負(fù)責(zé)人

內(nèi)容：物業(yè)管理公司提供金牌服務(wù)

e)主講人：房地產(chǎn)專家——?jiǎng)⒂皲洸┦?/p>

內(nèi)容：濱海新區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)投資走勢(shì)分析

嘉賓人員

注：現(xiàn)場(chǎng)委派銷售員對(duì)傲景觀瀾項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)樓盤的講解和發(fā)放宣傳品（樓書(shū)）

七、參加人員：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)；鋒華興業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；五合國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團(tuán)萬(wàn)潔物業(yè)公司；房地產(chǎn)專家。

八、新聞媒體配合（項(xiàng)目推介會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤宣傳報(bào)道）

媒體工作人員、各大報(bào)紙記者。（新濱海周刊記者姜培、北方經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者劉樹(shù)強(qiáng)、今晚報(bào)記者張同、孫中偉、每日新報(bào)鄭永霞搜房楊定坤

注：（以上所有記者暫定）

售樓處工作人員（全體銷售人員）

八、參加人數(shù)：200-300人

九、媒體配合：

3）新濱海周刊（濱海版6月24日）整版廣告

宣傳主題：項(xiàng)目開(kāi)盤廣告 傲景觀瀾項(xiàng)目推介會(huì)宣傳告知

4）今晚報(bào)（6月23日——6月24日）

宣傳主題：項(xiàng)目開(kāi)盤廣告 傲景觀瀾項(xiàng)目推介會(huì)宣傳告知

5）每日新報(bào)（6月23日或6月24日）

宣傳主題：項(xiàng)目開(kāi)盤廣告 傲景觀瀾項(xiàng)目推介會(huì)宣傳告知

4）北方經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)（6月22日或6月24日）

宣傳主題：項(xiàng)目開(kāi)盤廣告 傲景觀瀾項(xiàng)目推介會(huì)

十、銷售道具

銷售人員事先準(zhǔn)備好樓盤的宣傳手冊(cè)（提袋、樓書(shū)、戶型圖等）沙盤模型

注：主題圍繞每次內(nèi)容，介紹一下泰豐集團(tuán)的實(shí)力及這次推介會(huì)的意義，借此樹(shù)立泰豐企業(yè)和傲景觀瀾項(xiàng)目良好的形象。

傲景觀瀾溫州推介會(huì)初步方案

前言：

目前，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的多元化演變，越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目不單單局限于當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)，就象東北的購(gòu)房團(tuán)光顧威海及珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京的房展會(huì)親臨山西的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，很多區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始面對(duì)全國(guó)推介。由于地區(qū)于地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的差別，未來(lái)市場(chǎng)的潛量的掌握程度不一，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)的全國(guó)性投資蘊(yùn)涵了無(wú)限的商機(jī)，從而涌現(xiàn)出了許多房地產(chǎn)的投資者，多年的房地產(chǎn)投資使得這些青睞房地產(chǎn)事業(yè)的投資者越來(lái)越專業(yè)化，就象我們熟知的“溫州炒房團(tuán)”一樣，哪個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)升值潛力大，哪里就有他們活躍的身影，“長(zhǎng)三角”版塊、“珠三角”版塊以及“京津冀”版塊等都成了眾多房地產(chǎn)投資者的投資熱區(qū)。

就本項(xiàng)目而言，我公司建議的“傲景觀瀾溫州推介會(huì)”，不單單是為了銷售而推介，就泰豐公司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略看，溫州推介會(huì)的宗旨是通過(guò)投資者將項(xiàng)目推向全國(guó)，打出續(xù)列的品牌目標(biāo)，未來(lái)的泰豐不只是天津的泰豐，而是全國(guó)的泰豐。

推介會(huì)初步構(gòu)思：

具體步驟：

一、市場(chǎng)初探

計(jì)劃利用我公司的既有關(guān)系，聯(lián)系溫州政府機(jī)構(gòu)及民間組織、炒房團(tuán)，將傲景觀瀾項(xiàng)目資料、泰豐集團(tuán)背景資料、天津及濱海新區(qū)近期和遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略發(fā)展前景、項(xiàng)目市場(chǎng)地位、投資情況分析等文件一并快遞，先小范圍對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底。在根據(jù)小范圍市場(chǎng)探測(cè)反應(yīng)，我公司再制定下一步詳細(xì)推介計(jì)劃。（負(fù)責(zé)人XX）

二、聯(lián)系場(chǎng)地

如果市場(chǎng)初探反應(yīng)良好，我公司將派人到溫州考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并聯(lián)系當(dāng)?shù)馗邫n消費(fèi)場(chǎng)所，如市中心五星級(jí)酒店等并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)人群進(jìn)行考察、場(chǎng)地測(cè)量。（負(fù)責(zé)人__）

三、安排布展宣傳

聯(lián)系當(dāng)?shù)卣故締挝粚?duì)既定場(chǎng)地進(jìn)行布置、安排當(dāng)?shù)刂髁髅襟w檔期、運(yùn)送資料等（__）。

篇9

關(guān)鍵詞： 大學(xué)城；房?jī)r(jià)；地價(jià)；研究報(bào)告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)處在高位，其影響因素也是錯(cuò)綜復(fù)雜。自二十一世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，房?jī)r(jià)也隨之上漲。中國(guó)各地商品房房?jī)r(jià)一漲再漲，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的一個(gè)重要組成部分，其上漲是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。同樣的，房?jī)r(jià)在受到市場(chǎng)這雙“無(wú)形的大手”的推動(dòng)下，通過(guò)一定的傳導(dǎo)機(jī)制也影響著地價(jià)的變化。而人們對(duì)住房的需求屬于生產(chǎn)資料消費(fèi)需求，是維持生存的必要條件。而引起房?jī)r(jià)變動(dòng)因素較多，因此，我們著手對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)進(jìn)行研究，對(duì)改善居民生活水平與協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 對(duì)象與方法

1.1 對(duì)象江寧大學(xué)城內(nèi)7個(gè)小區(qū)一年之內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)（按月平均），見(jiàn)圖1。

1.2 調(diào)查方法

①調(diào)查采用抽樣調(diào)查，隨機(jī)選取江寧大學(xué)城內(nèi)七個(gè)不同的小區(qū)的房?jī)r(jià)和取得地價(jià)，以及江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)的均價(jià)作為樣本；

②期間為2015年10月至2015年9月；

③輔助調(diào)查中有問(wèn)卷調(diào)查，為了獲取人們對(duì)大學(xué)城房?jī)r(jià)地價(jià)變動(dòng)的看法；

④總計(jì)發(fā)放問(wèn)卷80份，收回問(wèn)卷80份，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率為100%；

⑤根據(jù)回收的樣本數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)處理分析。

2 調(diào)查結(jié)果

2.1 江寧大學(xué)城近一年房?jī)r(jià)回歸方程（表1）

根據(jù)（圖1）圖像趨勢(shì)，由于統(tǒng)計(jì)期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來(lái)測(cè)算，此處采用最小二乘法。

假設(shè)t坐標(biāo)為時(shí)間，假定2015年10月為1，每增加一個(gè)月t增加1個(gè)單位；P坐標(biāo)為房?jī)r(jià)，單位是元/m^2

設(shè)：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

將a、b帶入直線趨勢(shì)模型中得出的江寧大學(xué)城近一年內(nèi)的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時(shí)t=1）

以同種方式測(cè)的南京房?jī)r(jià)的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t

2.2 江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)與江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)（表2）

測(cè)算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）為X，Y的協(xié)方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房?jī)r(jià)，Y為每月小區(qū)房?jī)r(jià)）。

2.3 江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)地價(jià)及樓面地價(jià)（表3）

3 調(diào)查分析

3.1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的變動(dòng)影響

①房?jī)r(jià)的基本組成是，房?jī)r(jià)=地價(jià)+建筑物價(jià)格，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作和配置資源最為關(guān)鍵的調(diào)節(jié)機(jī)制。

②地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。在我國(guó)，由于土地不允許自由買賣，所以地價(jià)也指出讓一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。

③房?jī)r(jià)與地價(jià)的變動(dòng)在無(wú)外界干擾的情況下基本趨于一致，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的一個(gè)重要組成部分起到了極大的推動(dòng)作用。

3.2 數(shù)據(jù)分析

3.2.1 江寧大學(xué)城近一年房?jī)r(jià)

根據(jù)（表2）數(shù)據(jù)顯示，隨著月份的推移，江寧大學(xué)城在近一年房?jī)r(jià)逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數(shù)學(xué)建模求出江寧大學(xué)城近一年內(nèi)的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時(shí)t=1）。也就是說(shuō)，在我們組最初統(tǒng)計(jì)的2015年10月江寧房?jī)r(jià)就達(dá)到了13841.3元/m^2，每個(gè)月江寧房?jī)r(jià)就會(huì)上升393.94元/m^2。為了方便數(shù)據(jù)比較分析，我們小組以同種方式測(cè)的南京房?jī)r(jià)的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t。由此可見(jiàn)，江寧房?jī)r(jià)并沒(méi)有南京整體房?jī)r(jià)長(zhǎng)得多。

3.2.2 江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)與江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)

根據(jù)（表3）顯示，江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)幾乎與江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)變動(dòng)趨同。為了更有說(shuō)服力，我們小組隨機(jī)抽樣了江寧大學(xué)城7個(gè)小區(qū)，利用資本資產(chǎn)定價(jià)模型中測(cè)算相關(guān)系數(shù)的方法計(jì)算出這7個(gè)小區(qū)和江寧大學(xué)城總體房?jī)r(jià)的變動(dòng)的變化趨勢(shì)。結(jié)果顯示，相關(guān)系數(shù)最低的方山熙園也達(dá)到了0.70，相關(guān)系數(shù)最高的東方龍湖灣和文博苑更是達(dá)到了0.96，其他小區(qū)的相關(guān)系數(shù)情況由表3顯示波動(dòng)并不大。因此，我們小組得出的結(jié)論是，整體房?jī)r(jià)趨勢(shì)可以表現(xiàn)房?jī)r(jià)變動(dòng)。

3.2.3 江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)地價(jià)及樓面地價(jià)

①根據(jù)（表4）顯示，江寧大學(xué)城各個(gè)小區(qū)地價(jià)大概占房?jī)r(jià)的50%。其中，樓面地價(jià)房?jī)r(jià)比最低的保利梧桐語(yǔ)是29.40%，樓面地價(jià)房?jī)r(jià)比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價(jià)房?jī)r(jià)比均值是48.40%，而全國(guó)平均水平大概是33.3%，由表4的數(shù)據(jù)，我們小組分析出江寧大學(xué)城的地價(jià)較全國(guó)占房?jī)r(jià)比高出15%左右，集資房樓面地價(jià)房比商品房樓面地價(jià)房比低。

②我們知道，樓面地價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面地價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。現(xiàn)在，只需要了解江寧大學(xué)城地價(jià)的情況，就可以粗略估計(jì)出江寧大學(xué)城大概的房?jī)r(jià)情況和變化趨勢(shì)。但是，也要注意，房?jī)r(jià)上漲并不能全部歸于地價(jià)上漲，地價(jià)的波動(dòng)也未必會(huì)促使房?jī)r(jià)波動(dòng)。

綜合分析：由調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，江寧大學(xué)城內(nèi)的房?jī)r(jià)與地價(jià)仍處于持續(xù)上漲的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)速度相比于南京市的增長(zhǎng)速度基本趨同，但根據(jù)近期拍下來(lái)的高價(jià)地塊可以推論，若政府不及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策控制過(guò)高地價(jià)成交或限制房?jī)r(jià)上限，江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)在16年10月之后仍會(huì)保持一個(gè)持續(xù)高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

江寧大學(xué)城內(nèi)的各個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的變化也與整體房?jī)r(jià)的變動(dòng)有著密切的聯(lián)系，地價(jià)上漲推動(dòng)著房?jī)r(jià)；外來(lái)人口由于難以支付市內(nèi)過(guò)高的房?jī)r(jià)，將眼光放在了房?jī)r(jià)較低的大學(xué)城地區(qū)，從調(diào)查情況來(lái)看，房?jī)r(jià)與地價(jià)影響機(jī)制總體可表述為：成本與需求同時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

從地價(jià)角度來(lái)看，江寧大學(xué)城地價(jià)在近五年內(nèi)暴漲近五成，房?jī)r(jià)也在兩年內(nèi)番了近一倍，房屋的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及地價(jià)作為既定成本，對(duì)房?jī)r(jià)的變化雖不直接，但作為一個(gè)必要成本，房?jī)r(jià)的市場(chǎng)變動(dòng)時(shí)刻影響著房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

因此，無(wú)論土地成本在房?jī)r(jià)中的比例是高還是低，只要地價(jià)在漲，房?jī)r(jià)就漲得更快。而房?jī)r(jià)的上漲又推動(dòng)地價(jià)上漲在充分的市場(chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。房?jī)r(jià)升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價(jià)的飛速上漲。

4 大學(xué)生房?jī)r(jià)和地價(jià)的影響因素

一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)首先決定于它本身的地理位置，所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通等。南京的江寧地區(qū)，原本位于江北，交通相對(duì)于南京其他地區(qū)而言相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)也自然比南京市房?jī)r(jià)均價(jià)底許多。而隨著政策，以及地鐵1號(hào)線的通車，對(duì)其房?jī)r(jià)與地價(jià)產(chǎn)生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會(huì)上，江寧方山區(qū)域緊鄰老小區(qū)印湖山莊的G61地塊地價(jià)超2.2萬(wàn)元/平米，成為區(qū)域新高價(jià)地，根據(jù)分析推測(cè)，未來(lái)江寧大學(xué)城方山地區(qū)的房?jī)r(jià)可能達(dá)到近4萬(wàn)元/平米。

4.1 政策因素

在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，價(jià)格由市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手操控，但房地產(chǎn)這一特殊的產(chǎn)業(yè)，由于關(guān)乎國(guó)民的根本生活，關(guān)乎著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，以及近年來(lái)出現(xiàn)的不正常快速的房?jī)r(jià)上漲情況，相關(guān)政策也就隨之而出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

“去庫(kù)存”是今年樓市政策的主基調(diào)。各地一季度紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)去庫(kù)存的系列措施。雖然政策的落地需要時(shí)間，但各地紛紛跟進(jìn)“去庫(kù)存”，至少說(shuō)明在供給一側(cè)，樓市有部分供大于求的現(xiàn)象。作為樓市“四小龍”之一，南京房?jī)r(jià)自今年上半年開(kāi)始開(kāi)啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價(jià)達(dá)到24108元/m2，同比上漲32.31%。房?jī)r(jià)的快速上漲，使得購(gòu)房者加快入市步伐，市面上的優(yōu)質(zhì)房源顯得格外搶手。

飛速上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)了消費(fèi)者與市場(chǎng)的高度關(guān)注，人們對(duì)于樓過(guò)度火熱的擔(dān)憂以及調(diào)控政策的期盼也不斷加深。

不可否認(rèn)的是，調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見(jiàn)影。

①2011年年初的限購(gòu)令直接把樓市成交量推進(jìn)谷底。

②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺(tái)“寧七條”控制房?jī)r(jià)，讓2014年整年成交低迷。

③從2014年年底到2015年整年，從取消限購(gòu)令到營(yíng)業(yè)稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準(zhǔn)降息，一系列政策導(dǎo)致南京樓市的十八連漲。

2016年下半年，南京更是出臺(tái)了最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，規(guī)定本市二套房家庭不得購(gòu)房，一度引發(fā)了離婚潮。

目前看來(lái)，南京市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，成交量開(kāi)始下降，庫(kù)存量呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)，政策調(diào)控已經(jīng)顯示了效果。

4.2 “炒房熱”帶動(dòng)“地價(jià)熱”

“炒房熱”帶動(dòng)“地價(jià)熱”，這個(gè)在現(xiàn)今房?jī)r(jià)與低價(jià)問(wèn)題上，已經(jīng)是一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象。以江寧大學(xué)城為例，方山大學(xué)城作為風(fēng)頭最勁的版塊當(dāng)仁不讓。近期的金洽會(huì)上，江寧高新園區(qū)更是吸金200億投資，引入了11個(gè)重大項(xiàng)目。方山大學(xué)城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對(duì)較遠(yuǎn)，沿著G53地塊最南端的云臺(tái)山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價(jià)僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒(méi)有突破1萬(wàn)9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。

從版塊現(xiàn)狀（九龍湖為例），方山大學(xué)城板塊整體均價(jià)在2萬(wàn)/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場(chǎng)，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價(jià)讓南京人看見(jiàn)了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價(jià)在2萬(wàn)8/平米+左右，且整個(gè)九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態(tài)。有多個(gè)樓盤已經(jīng)斷供好幾個(gè)月了，板塊內(nèi)一房難求。

具體來(lái)看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數(shù)新城玖瓏湖和萬(wàn)科翡翠公園，目前都無(wú)房在售且下批房源放風(fēng)都要賣3萬(wàn)+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價(jià)格洼地，但最后一棟房源加推時(shí)間一推再推，大半年了還是沒(méi)有動(dòng)靜。目前，項(xiàng)目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來(lái)的土拍大戰(zhàn)，房?jī)r(jià)""成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結(jié)果達(dá)到地塊最高限價(jià)（直逼2萬(wàn)）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！

綜上，房?jī)r(jià)與地價(jià)始終始終是相輔相成的。

4.3 周邊設(shè)施條件

在調(diào)查問(wèn)卷中，江寧地區(qū)購(gòu)房的人們更傾向于選擇在高校學(xué)區(qū)內(nèi)或地鐵附近購(gòu)房。地鐵交通、學(xué)區(qū)等因素成為人們購(gòu)房首要考慮的對(duì)象。

①教育設(shè)施：教育資源質(zhì)量作用大于學(xué)校數(shù)量。

教育的地位越來(lái)重要，學(xué)區(qū)已經(jīng)成為居民選擇房屋時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。教育資源對(duì)周邊住宅價(jià)格存在正向影響。教育資源存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊房?jī)r(jià)相應(yīng)較高。從整體來(lái)看，小學(xué)與初中教育對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更多側(cè)重于學(xué)區(qū)房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區(qū)內(nèi)的百家湖小學(xué)，翠屏山小學(xué)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)都逼近兩萬(wàn)。而其他教育資源則表現(xiàn)為交通便捷度以及人文環(huán)境的影響。比如江寧大學(xué)城帶動(dòng)了地鐵周邊市場(chǎng)的發(fā)展。

②交通通達(dá)度：大學(xué)城地區(qū)由于新校區(qū)的建設(shè)和整個(gè)城市規(guī)劃的需要，往往位于城市的郊區(qū)等房?jī)r(jià)較低的地區(qū)，廣大大學(xué)生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價(jià)的方式。

在沒(méi)有地鐵前，到達(dá)江寧、仙林要花上一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，地鐵一號(hào)線南沿線及二號(hào)線的開(kāi)通，使南京真正構(gòu)成了老城新城“半小時(shí)便捷圈”。地鐵的開(kāi)通讓人們住的更遠(yuǎn)，當(dāng)然，也刺激到這些地方樓市的發(fā)展，“地鐵樓盤”成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

根據(jù)一號(hào)線剛剛開(kāi)通時(shí)江寧地區(qū)二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖，08年1月09年8月江寧房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，并有一段短暫的下跌。自09年9月開(kāi)始，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)式快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。10年的5月是江寧房?jī)r(jià)的頂峰，而此時(shí)也是南延線通車的時(shí)候。在一號(hào)南延線建設(shè)的3年中，江寧房?jī)r(jià)翻了整整三倍。江寧地區(qū)的房?jī)r(jià)不僅持續(xù)上漲，并且和南京市的平均房?jī)r(jià)差距越來(lái)越小，南京市的均價(jià)上漲了大約2000元，而江北地區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)上漲了4000元左右，是南京市均價(jià)上漲價(jià)格的兩倍。

江寧的房?jī)r(jià)快速上漲正說(shuō)明了地鐵對(duì)房?jī)r(jià)有著巨大的影響。交通通達(dá)度往往決定了一個(gè)地區(qū)的發(fā)展前景，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購(gòu)買，房產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)變得火熱，市場(chǎng)上有錢買不到房的現(xiàn)象出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在供求關(guān)系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。

4.4 房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互影響

從初期調(diào)查情況來(lái)看，房?jī)r(jià)與地價(jià)影響機(jī)制總體可表述為：成本與需求同時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲趨勢(shì)基本一致，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的一個(gè)重要組成部分起到了極大的推動(dòng)作用，此結(jié)論與立項(xiàng)初期設(shè)想一致。

另外，房?jī)r(jià)與地價(jià)的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡(jiǎn)單的單方向影響。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，地價(jià)的上升會(huì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本從而提高房?jī)r(jià)，這是顯而易見(jiàn)的；地價(jià)提高后，政府為了考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，將會(huì)大幅提高容積率，使得分?jǐn)偟矫科椒降牡貎r(jià)減少，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，因此高層住宅房增多，剛需提高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲；而這一輪上漲趨勢(shì)會(huì)被消費(fèi)者誤以為是房?jī)r(jià)又將上漲的信號(hào)，導(dǎo)致人們更加急需要買房，需求進(jìn)一步被刺激。

因此，無(wú)論土地成本在房?jī)r(jià)中的比例是高還是低，只要地價(jià)在漲，房?jī)r(jià)就漲得更快。而房?jī)r(jià)的上漲又推動(dòng)地價(jià)上漲在充分的市場(chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。房?jī)r(jià)升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價(jià)的飛速上漲。

4.5 需求推動(dòng)

商品房是特殊商品，房?jī)r(jià)主要由供求關(guān)系決定。在中國(guó)買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財(cái)，而是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單為了滿足生存需求。多少人買房是因?yàn)楹⒆右蠈W(xué)，是因?yàn)橛袘艏硎墚?dāng)?shù)馗＠妥》勘Ｕ稀Ｓ蓴?shù)據(jù)可知大部分買房人的心里價(jià)位維持在一萬(wàn)左右，然接連上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓許多買房者望而卻步。

在過(guò)去10年時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的物價(jià)大幅上漲，但是漲速遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲的速度。蔬菜大米食品價(jià)格大約上漲了4-6倍，也就是說(shuō)通貨膨脹大約4-6倍。但是房?jī)r(jià)大約上漲了20倍左右。現(xiàn)如今的高房?jī)r(jià)已然成為一個(gè)惡性循環(huán)。一方面高房?jī)r(jià)會(huì)迫使普通民眾大量貸款來(lái)買房，造成一定的經(jīng)濟(jì)泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現(xiàn)在，一路高歌的房?jī)r(jià)使人們仿佛看到了它可觀的穩(wěn)定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產(chǎn)，進(jìn)一步又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

5 關(guān)于大學(xué)城未來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)走勢(shì)分析

5.1 高地價(jià)必然推動(dòng)高房?jī)r(jià)

隨著近日江寧地區(qū)土拍頻繁爆出高價(jià)江寧大學(xué)城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價(jià)的天價(jià)地塊（G61），而其余的地塊也大多過(guò)萬(wàn)，目前江寧方山大學(xué)城板塊的整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2萬(wàn)/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨(dú)厚的自然資源，又具備地鐵1號(hào)線以及景楓KINGMO、太陽(yáng)城等新建大型購(gòu)物廣場(chǎng)，在加上不斷涌入的外來(lái)人口和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的住房剛需的江寧大學(xué)城，房?jī)r(jià)快速上漲是必然趨勢(shì)。按照統(tǒng)計(jì)的趨勢(shì)，來(lái)年江寧大學(xué)城均價(jià)破2.5萬(wàn)幾乎已是板上釘釘之事。

5.2 未來(lái)政策將主導(dǎo)江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)走勢(shì)

在南京，買房人怕買不到房，開(kāi)發(fā)商卻怕?lián)尣坏降亍＿@使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。

蘇州在今年年中的時(shí)候，出臺(tái)土地限價(jià)令，設(shè)定了地價(jià)紅線，按照政府給出的最高限價(jià)，最高的一幅地塊溢價(jià)率為231%，最低一幅地塊溢價(jià)率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴(yán)厲，若超過(guò)最高限價(jià)，則競(jìng)價(jià)無(wú)效。將熔斷機(jī)制作用于管控房地產(chǎn)行業(yè)，其效果也值得期待。

南京市人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議中，京市市長(zhǎng)繆瑞林作關(guān)于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報(bào)告。他在報(bào)告中指出，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。近日來(lái)連續(xù)拍出的天價(jià)地塊也驗(yàn)證了這點(diǎn)，未來(lái)南京市是否對(duì)嚴(yán)格落實(shí)房地價(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置價(jià)格管控線，嚴(yán)控區(qū)域樓王，是控制未來(lái)江寧大學(xué)城房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。

6 結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲已成必然趨勢(shì)，也是眾所周知的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于來(lái)自各方面的因素的推動(dòng)，房?jī)r(jià)的上漲顯得波動(dòng)但總體是上升趨勢(shì)。房?jī)r(jià)與地價(jià)的變化是相互影響、相互作用的。無(wú)論土地成本在房?jī)r(jià)中的比例是高還是低，只要地價(jià)在漲，房?jī)r(jià)就漲得更快。而房?jī)r(jià)的上漲又推動(dòng)地價(jià)上漲在充分的市場(chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。房?jī)r(jià)升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價(jià)的飛速上漲。本文認(rèn)為，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政策的導(dǎo)向才是最為關(guān)鍵的因素，若一味由市場(chǎng)導(dǎo)向，必定會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫加劇，重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2001.

篇10

一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析

1、消費(fèi)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定

（1）有哪些因素推動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)？一是政策因素，它還會(huì)成為一種動(dòng)力而繼續(xù)支持消費(fèi)增長(zhǎng)。我國(guó)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，調(diào)控宏觀政策的重點(diǎn)工作，依舊是提高消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度，同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求。二是進(jìn)一步落實(shí)措施，提高城鄉(xiāng)居民的收入水平，以此提高社會(huì)消費(fèi)意愿。三是繼續(xù)完善節(jié)能產(chǎn)品、汽車及家電的消費(fèi)政策。

（2）有哪些因素抑制了消費(fèi)增長(zhǎng)？一是國(guó)家近期內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，它會(huì)減緩和住房有關(guān)的建材和家具的增長(zhǎng)速度。二是由于過(guò)去的一段時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，相應(yīng)的會(huì)制約已購(gòu)房居民在其他方面的消費(fèi)。三是國(guó)家近年來(lái)連續(xù)發(fā)生的地震、干旱等自然災(zāi)害會(huì)造成局部地區(qū)消費(fèi)能力的下降，同時(shí)也使當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際生活水平降低，實(shí)際收入減少。

2、物價(jià)上漲壓力加大

一是輸入型物價(jià)上漲動(dòng)力加大。經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后，世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，引發(fā)國(guó)際上大宗商品價(jià)格的巨幅增長(zhǎng)，也進(jìn)一步增強(qiáng)了物價(jià)對(duì)我國(guó)的傳導(dǎo)影響。二是由于近幾年來(lái)華北地區(qū)低溫、西南地區(qū)干旱，這些異常的天氣變化造成農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量大幅降低。三是原材料及生產(chǎn)資料購(gòu)入價(jià)格的提高，會(huì)進(jìn)一步向下游傳導(dǎo)。四是在一些沿海地區(qū)，例如珠三角，盡管“招工難”問(wèn)題已經(jīng)通過(guò)提高工資而得到解決，但相應(yīng)的也會(huì)提升勞動(dòng)力的成本。這些客觀因素的存在，將導(dǎo)致我國(guó)成本推動(dòng)型物價(jià)的上升壓力進(jìn)一步加強(qiáng)。

3、通貨膨脹壓力增大

盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從過(guò)去強(qiáng)勁的復(fù)蘇轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在穩(wěn)定的復(fù)蘇，但依然存在著經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。并且通脹和下行的風(fēng)險(xiǎn)并存，固定資產(chǎn)的投資增速減緩，通貨膨脹的壓力增強(qiáng)，投資驅(qū)動(dòng)模式作用減弱。在短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要靠經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)及進(jìn)出口三個(gè)方面來(lái)帶動(dòng)。

二、我國(guó)下一步宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控

1、調(diào)整財(cái)政貨幣政策、預(yù)防通貨膨脹

從現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)宏觀調(diào)控的矛盾已經(jīng)發(fā)生了改變，同時(shí)要面臨經(jīng)濟(jì)下滑和價(jià)格上升兩種壓力，現(xiàn)在的焦點(diǎn)問(wèn)題是通貨膨脹的壓力，已經(jīng)基本上代替了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。目前的狀況，造成了財(cái)政貨幣政策陷入無(wú)法選擇的境地。

消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。如果消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)升幅過(guò)大，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，央行會(huì)有緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的風(fēng)險(xiǎn)，從而造成經(jīng)濟(jì)前景不明朗。因此，該指數(shù)過(guò)高的升幅往往不被市場(chǎng)歡迎。例如，在過(guò)去12個(gè)月，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)上升2.3%，那表示，生活成本比12個(gè)月前平均上升2.3%。當(dāng)生活成本提高，你的金錢價(jià)值便隨之下降。也就是說(shuō)，一年前收到的一張100元紙幣，今日只可以買到價(jià)值97.75元的貨品及服務(wù)。一般說(shuō)來(lái)當(dāng)CPI>3%的增幅時(shí)，我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時(shí)，就是嚴(yán)重的通貨膨脹。

我們過(guò)去的政策目標(biāo)是穩(wěn)增長(zhǎng)，下一步的政策目標(biāo)是，即要穩(wěn)增長(zhǎng)、又要防通脹，中間的目標(biāo)是調(diào)結(jié)構(gòu)。這樣的一種背景，需要我們及時(shí)的調(diào)整財(cái)政貨幣政策，進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)財(cái)政政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。下一步的宏觀政策可以采用寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。積極的財(cái)政政策有利于擴(kuò)大需求，應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)的內(nèi)需不足的現(xiàn)狀。寬松的貨幣政策，通過(guò)提高貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)速度來(lái)刺激總需求，在這種政策下，取得信貸更為容易，利息率會(huì)降低，而央行近期降息27個(gè)基點(diǎn)，正是政策寬松信號(hào)。

2、加大政策力度，提高支出結(jié)構(gòu)

我們財(cái)政政策必須把握四大投資支柱，一是民生的投資，二是結(jié)構(gòu)調(diào)整的投資，三是創(chuàng)新的投資；四是三農(nóng)的投資。特別是最近幾年來(lái)，對(duì)農(nóng)場(chǎng)品生產(chǎn)供應(yīng)方面，沒(méi)有提供相應(yīng)的保障體系。水利設(shè)施方面，包括農(nóng)村的灌溉設(shè)施和水庫(kù)，已經(jīng)遭到嚴(yán)重的損毀。在農(nóng)村的公共服務(wù)和農(nóng)村道路方面，都有明顯的先兆。所以為調(diào)動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)的積極性，我們就要建立長(zhǎng)效穩(wěn)定的農(nóng)產(chǎn)品供給機(jī)制和價(jià)格保障機(jī)制，而不應(yīng)該僅僅是一些短期的、臨時(shí)性的措施。

3、改革稅制、推動(dòng)結(jié)構(gòu)性減稅

結(jié)構(gòu)性減稅并非是單一的減稅，在稅收上存在著有增有減，但總量上是在減少。目前我們的消費(fèi)呈現(xiàn)升級(jí)的趨勢(shì)，前一階段消費(fèi)升級(jí)主要是依靠政策擴(kuò)大消費(fèi)，而我們下一步的政策目標(biāo)是推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，將提高人們的消費(fèi)能力作為主攻方向。因此，擴(kuò)大內(nèi)需和治理經(jīng)濟(jì)蕭條的可行的政策選擇是改變收入分配格局，加大財(cái)政向貧窮階層的轉(zhuǎn)移支付力度，縮小收入分配差距。其具體舉措如下幾個(gè)方面。（1）認(rèn)真貫徹農(nóng)村稅費(fèi)改革，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，在適當(dāng)時(shí)候取消農(nóng)業(yè)稅。（2）公平稅負(fù)，對(duì)高收入者征收超額累進(jìn)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、利息稅，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)收入分配。（3）健全社會(huì)保障機(jī)制，加大政府對(duì)低收入階層的轉(zhuǎn)移支付。

4、進(jìn)一步深化體制改革

加大政府體制改革和制度創(chuàng)新力度，減少權(quán)力對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的侵蝕，建立起抑制不法侵占國(guó)有資產(chǎn)和謀取非法收入行為的監(jiān)管機(jī)制，同時(shí)建立對(duì)非法收入攫取者的懲戒機(jī)制，從制度上限制和減少因“灰黑色收入”大量存在而導(dǎo)致社會(huì)收入分配不公和貧富懸殊現(xiàn)象。完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系、司法體系和民主法律監(jiān)督體系。在財(cái)政體制改革上，應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)整中央和地方的財(cái)權(quán)，給地方正常的融資渠道，以便于地方政府控制土地價(jià)格，使房?jī)r(jià)得到有效打壓。

結(jié)語(yǔ)

今后經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，即要適度、適時(shí)的調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，保證經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，同時(shí)還要在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行的基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)?shù)母母锎胧粩嘟⒑屯晟平】档慕?jīng)濟(jì)體制，以迎接未來(lái)不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王儉貴.勞動(dòng)與資本市場(chǎng)的雙重過(guò)剩.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的新概括.經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2002.