導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋權屬登記，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

房產行業的迅速發展、人們產權意識的提高，都對房屋權屬登記檔案管理提出了更高要求，傳統的檔案管理效率較低，不能滿足新發展形勢下的管理需求，無法實現對檔案的充分利用，經常造成檔案破損或者遺失現象，容易引發房屋權屬糾紛，不利于和諧、穩定社會的構建。針對這種現象，必須對檔案管理方式進行優化，保證房屋權屬登記檔案的完整性，為人們維護房屋產權提供可靠依據，避免出現房屋權屬糾紛，推進檔案信息化管理建設具有非常重要的現實意義。

1 房屋權屬登記檔案信息化管理的重要意義

房屋權屬登記檔案是房屋產權擁有者維護自身權益的最有利、也是最直接的證據，能夠提供準確、可靠的信息依據，需要對其進行妥善儲存和科學管理。在城市化建設持續推進的背景下，房產行業得到了迅速發展，隨著購房人數的持續增長，需要進行登記的房屋權屬檔案越來越多，加大了檔案管理難度[1]。傳統檔案管理方法工作效率較低，不能保證檔案的完整性和準確性，無法提供可靠的房產交易依據，容易造成房屋權屬糾紛，利用計算機信息技術可以實現對大量檔案的采集、儲存以及處理，在保證檔案完整性以及準確性的同時，提高了工作效率，有利于房產行業的健康、穩定發展。

2 房屋權屬登記檔案信息化管理建設所面臨的問題

2.1 缺乏對檔案信息化管理的認識

要想推進房屋權屬登記檔案信息化管理建設，首先就需要提高對相關工作重要性的認識，加強重視力度，從現階段的房產行業發展情況來看，缺乏對檔案信息化管理的認識在很大程度上制約了檔案管理信息化建設進程。相關部門對檔案信息化管理認識不夠深刻，沒有意識到其重要性，沒有提供足夠的資金支持，相關工作無法正常開展，信息化設施不夠健全，無法順利完成檔案信息的采集、存儲以及處理等工作，導致檔案信息化管理進程緩慢，甚至處于停滯不前的狀態。

2.2 檔案管理方式不夠規范

房屋權屬登記檔案信息化管理建設需要規范的管理方式形成約束作用，檔案管理方式不夠規范是檔案信息化管理建設過程中亟需解決的問題。部分房地產管理部門對房屋權屬登記檔案管理沒有引起足夠的重視，一直沿用以前的檔案接管方法，僅僅是只保存移交到該部門的相關檔案，并未要求管理人員對接管后的檔案進行整理、編目、立卷、入庫和調檔查閱等一系列的專業管理，使得檔案管理出現混亂、難以查找等問題。同時，隨著社會的發展，不斷有新的檔案被移交進來，使得檔案查閱工作量增加[2]。

2.3 檔案管理人員綜合素質不高

檔案管理工作是由專門的管理人員完成的，管理人員綜合素質的高低將會直接影響管理效果，從當前的房屋權屬登記檔案管理情況來看，管理人員的綜合素質還有待提高。檔案管理具有專業性和復雜性，部分管理人員沒有接受過專業的培訓，工作能力不強，對檔案管理工作內容不夠熟悉，對計算機技術也不夠熟悉，無法操作計算機完成檔案管理工作；檔案管理工作量較大，管理人員整天與檔案信息打交道，容易產生枯燥、乏味的感覺，工作時比較敷衍，責任意識不強，缺乏認真、負責的工作態度。

3 房屋權屬登記檔案信息化管理的具體建設策略

3.1 提高對檔案信息化管理的認識

房屋權屬登記檔案信息化管理是檔案管理的必然發展趨勢，順應了時展，滿足了檔案管理新的需求，是房產行業發展與信息化技術發展共同促成的產物，只有提高對檔案信息化管理的認識，加強檔案信息化管理建設，才能保證房產行業的健康、良好發展。有關部門必須給予足夠的支持，提供所需資金完善檔案信息化設施，為相關工作的開展創造有利條件；創新檔案管理理念，認識到檔案信息化管理的重要性，加大宣傳力度，保證檔案信息化管理建設的順利推進。

3.2 構建完善的信息化管理系統

完善的管理系統能夠保證檔案信息化管理的規范性、有序性、高效性，在開展工作的過程中形成一種約束作用，對加快房屋權屬登記檔案信息化管理建設具有重要作用。利用信息計算機技術，使房屋權屬登記檔案信息系統與房產交易系統形成一個整體，房屋權屬登記檔案信息系統可以對房產交易過程中所產生的各種信息進行記錄并生成檔案；根據房產行業的不同業務，將檔案信息進行分類，具有相同特點的房產檔案歸入到同一類型中，在進行檢索的時候，可以根據實際需求在相應的類型中進行查找，縮小了查找范圍；對檔案信息進行實時更新，使其與市場動態情況保持同步，提高了檔案的準確度[3]。

3.3 加強檔案管理人員的培訓

檔案管理人員在房屋權屬登記檔案信息化管理過程中承擔著重要責任，只有具備較高素質的專業性人才才能滿足崗位需求、做好檔案管理工作，所以就需要加強對檔案管理人員的培訓，打造一支綜合素質較高的專業化隊伍。檔案管理人員不僅僅需要掌握檔案管理工作流程，還需要具備較高的計算機操作能力，能夠利用計算機信息技術完成檔案的采集、儲存以及處理等工作，保證檔案信息的完整性和準確性；利用空閑時間加強對檔案專業知識的學習，提高專業化程度以及工作能力；對檔案管理人員進行思想政治教育，幫助其樹立正確的人生價值觀念，提高其責任意識，在工作過程中更加認真負責。

4 結束語

房屋權屬登記檔案信息化管理順應了時展需求，具有廣闊的發展前景，針對建設過程中所遇到的問題，需要提高對檔案信息化管理的認識，構建完善的信息化管理系統，加強檔案管理人員的培訓，保證檔案信息化管理建設的順利推進，為房產行業的健康、穩定發展提供有力保障。

參考文獻

篇2

房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

【法律依據】

《物權法》第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

（來源：文章屋網 ）

篇3

一、引言 

不動產登記，是指將土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門簿冊上。[1]不動產登記制度，是我國物權法領域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎，起著維護交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產登記制度作為加強不動產管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產，其權屬登記，是房地產法學領域的重要課題。房屋權屬登記是房屋他項權利產生和變動的前提，關系到公民切身財產權益的實現。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強對房屋權屬登記錯誤的法律救濟提升到保護公民財產權益的高度。現行物權法和城市房屋權屬登記管理辦法規定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟途徑，作為保護公民財產權益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。 

二、房屋權屬登記錯誤的法律分析 

房屋權屬登記，是國家加強不動產管理，維護交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權屬登記錯誤的賠償責任，顯而易見必須首先明晰房屋權屬登記的性質。厘清房屋權屬登記的法律關系，確定相關當事人的權利義務，那么希冀相關主體承擔登記錯誤的賠償責任才有可能。鑒于房屋權屬登記是公權力介入私權利的產物，故學界一直有房屋權屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責任的實現，所以有必要明確房屋權屬登記行為的性質。 

（一）房屋權屬登記行為的性質 

就房屋權屬登記行為的性質而言，大體有三種學說。第一，公法行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權而實施的行政行為。”[2]不動產登記是一種行政行為，理由之一，不動產登記行為是一項必須由不動產登記機關行使的公權力行為；理由之二，不動產登記行為是國家行政權力的一部分，體現了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是來源于國家行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產的相關權利便得不到法律的有效保護；理由之三，不動產登記行為是對不動產物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規范進行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。[4]第三，私法行為說。該說認為登記行為中，真正由當事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質應從這兩項權利去考察。登記效力之發生脫離申請人之意思則難以發生效力，登記行為本質上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權利。登記行為是產生私法效果的行為，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。[5] 

上述觀點都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權屬登記行為，應當是一種行政行為，具體地說，是行政確認。所謂行政確認，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，給予確定、認可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。同時，我國物權法也規定了不動產統一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態的一種確認，是典型的行政確認行為，體現了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產權益，維護社會的交易穩定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基于行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。 

（二）房屋權屬登記錯誤的原因 

不動產登記作為物權的公示方法，其物權權利具有正確性推定的效力，即不動產登記權利作為正確權利只是法律為穩定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產登記會產生錯誤。不動產登記錯誤是指在不動產登記中，登記簿記載的物權與實際權利不相符合的事實狀態，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權屬登記亦同。在房屋權屬登記過程中，登記機構會對當事人提供的申請材料進行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當事人提供的材料進行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進行辨別；二為實質審查，即不僅要審查當事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進行鑒別。現行物權法在第十二條對登記機構的審查形式作出了規定，指出登記機構應對當事人提供的材料時候符合要求進行審查，必要時候可以實地查看。可以看出當前我國登記機構的審查形式為形式審查為主，實質審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質審查優劣基礎上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發生。由于當事人的原因或者登記機構的原因，都可能發生登記錯誤的情況。 

物權法第二十一條對登記錯誤發生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進行追償。 

篇4

    第二條  土地房屋權屬登記是指依法對國有土地使用權、 集體土地所有權、集體土地使用權、房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權等他項權的確認和登記。

    第三條  實行土地房屋權屬登記發證制度，依法登記的土地房屋權屬受法律保護。土地房屋權屬的設立、轉移、變更、終止等，須依照本規定進行登記。

    第四條  土地房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

    第五條  廈門市土地房產管理局負責本市土地房屋權屬登記管理工作。廈門市土地房產權籍登記機構（以下簡稱登記機構），受市土地房產管理局的領導和委托，承擔土地房屋權屬登記的具體工作。

    第二章  登記申請

    第六條  申請土地房屋權屬登記，土地上已有房屋的，土地與房屋應同時申請登記。

    第七條  因買賣、贈與、析產、交換、抵押等行為而產生的土地房屋權屬登記，由有關當事人共同申請。

    共有的土地房屋，由共有人共同申請登記。

    第八條  申請土地房屋權屬登記，申請人可以委托他人辦理。由人辦理登記的，應向登記機構提交申請人的委托書，境外申請人的委托書應按規定經過證明、公證；尚須認證的，應經認證。

    第九條  申請土地房屋權屬登記，申請人應在本規定規定的期限內提出申請。申請人居住在港、澳、臺或國外的，或屬農村居民的，其申請登記的期限為六個月，但本規定第二十一條規定的除外。

    第十條  申請土地房屋權屬登記，申請人應按本規定提交申請書和有關證件。申請人提交的證件應當是原件。

    申請土地房屋權屬登記，法律、法規規定應經公證以及當事人約定公證的，申請人應提供公證文書。

    第十一條  申請土地房屋權屬登記，申請人必須分別不同情況提交身份證明：

    ㈠  個人身份證明；

    ㈡  企業營業執照、法定代表人或負責人的身份證明；

    ㈢  機關、團體和其他組織依法成立的批準文件和該單位負責人證明。

    境外企業、組織提供的身份證明應按規定經過證明、公證；尚須認證的，應經認證。

    第十二條  凡未經登記管理部門確認其土地房屋權屬，領取土地房屋權屬證書的土地使用者和房屋所有者，應當自下列事實發生之日起六十日內申請初始登記：

    ㈠  以出讓方式使用國有土地，受讓方已按出讓合同約定支付全部土地出讓金的；

    ㈡  在依法取得國有土地使用權的土地上新建房屋并竣工驗收的；

    ㈢  以國有土地使用權作價入股股份制企業，入股合同已生效的；

    ㈣  依法擁有集體土地所有權的；

    ㈤  依法取得集體土地使用權的；

    ㈥  依法在集體土地上新建房屋并竣工驗收的；

    ㈦  土地使用期屆滿，經批準續期使用的。

    第十三條  申請土地使用權初始登記應提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  政府批準用地文件、用地紅線圖；

    ㈢  建設用地批準書；

    ㈣  取得土地使用權的證明文件。以出讓方式使用土地的，還應提交土地使用權有償出讓合同及繳清地價款證明。

    第十四條  單位申請新建房屋的初始登記，應提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地使用權屬證明（《土地使用證》或本規定第十三條第㈡、㈢、㈣項所列文件）；

    ㈢  建設項目批準文件；

    ㈣  建設工程規劃許可證；

    ㈤  建設項目方案批文和竣工后的總平面和分層平面圖；

    ㈥  竣工驗收證明。

    第十五條  個人申請城鎮或農村新建房屋的初始登記，應提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  批準建造的有效證照。

    申請城鎮新建房屋初始登記的，還應提交用地文件及紅線圖。

    第十六條  申請購買新建商品房的初始登記，應提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  購房合同；

    ㈢  購房發票。

    單位購買新建商品房后按本市住房制度改革規定的價格出售給個人的，其售房合同應載明房屋來源、原購買商品房的價格、出售給個人的價格、按出售給個人的價格和原購買商品房的價格確定購房個人擁有的產權比例。

    第十七條  經初始登記的土地房屋，有下列情形之一的，權屬人應自合同或其他法律文件生效之日起六十日內申請轉移登記：

    ㈠  集體土地依法轉為國有土地的；

    ㈡  國有土地使用權依法轉讓的；

    ㈢  依法設定抵押的土地房屋經依法處分而轉移的；

    ㈣  依法買賣（不含購買新建商品房）、贈與、交換、繼承土地房屋的；

    ㈤  人民法院作出判決、裁定、調解引起權屬轉移的；

    ㈥  仲裁機構裁決引起權屬轉移的；

    ㈦  法律、法規規定的其他情形。

    第十八條  申請轉移登記，應提交下列文件：

    ㈠  轉移登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權屬證書；

    ㈢  與權屬轉移有關的合同、協議、證明文件、行政決定或其他法律文件；

    ㈣  繳納有關稅費憑據。

    第十九條  有下列情形之一的，權屬人應自變更事實發生之日起六十日內申請變更登記：

    ㈠  土地權屬來源由行政劃撥改為有償出讓的；

    ㈡  土地面積或房屋現狀依法發生變化的；

    ㈢  土地房屋用途依法發生改變的；

    ㈣  權屬人姓名或名稱發生更改的；

    ㈤  土地房屋座落地址或名稱發生變化的；

    ㈥  法律、法規規定的其他情形。

    第二十條  申請變更登記，應提交下列文件：

    ㈠  變更登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權屬證書；

    ㈢  與變更事實相關的證明文件或批準文件。土地權屬來源改變的，應提交有償出讓合同及繳清地價款證明。地上房屋翻建、改建、擴建的，應提交批準建造的有效證照。

    第二十一條  經初始登記的土地房屋，依法設定抵押等他項權的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起十五日內申請他項權登記。

    第二十二條  申請他項權登記應提交下列文件：

    ㈠  他項權登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權屬證書；

    ㈢  設定他項權的合同、協議或其他證明文件。

    預購的商品房設定抵押時，應提交本條第一款第㈠、㈢項規定的文件和購房合同及購房發票。

    第二十三條  有下列情形之一的，當事人應向登記機構登記備案：

    ㈠  依法在國有土地上建造商品房，建設工程項目已經竣工驗收，開發單位應在竣工驗收后六十日內將商品房的總建筑面積提交登記備案；

    ㈡  商品房建設項目在竣工驗收后三十日內，開發單位應將商品房預售合同及其變更合同提交登記備案；

    ㈢  出租房屋，出租人應自簽訂合同之日起十五日內提交登記備案。

    第二十四條  有下列情形之一的，權屬人應自事實發生之日起六十日內向登記機關申請注銷登記：

    ㈠  土地使用期屆滿未再續用的；

    ㈡  房屋發生倒塌或拆除等滅失情形的；

    ㈢  土地房屋權屬依法發生強制性轉移的。

    土地房屋他項權消滅，當事人應自他項權消滅之日起十五日內向登記機構申辦他項權注銷登記。

    申請注銷登記時，應向登記機構繳回土地房屋權屬證書；因拆遷引起房屋滅失的，還應繳回《房屋拆遷許可證》。

    第三章  權屬調查

    第二十五條  登記機構受理土地房屋權屬登記申請后，應進行地籍調查和房屋權屬調查，確定宗地界線、宗地面積和房屋建筑面積。

    第二十六條  地籍調查時，被調查宗地和相鄰宗地的土地使用者應按預定時間到現場對宗地界線進行認定。無爭議的，指界人必須在地籍調查表上簽字或蓋章，由登記機構設立宗地界址標志。指界人對宗地界線認可，但拒絕在地籍調查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。

    指界人及其他當事人對界址有爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。

    第二十七條  宗地相鄰各方違約缺席指界的，按下列辦法處理：

    ㈠  一方缺席的，宗地界線由他方指界人認定后，參考有關權屬文件確定；

    ㈡  雙方缺席的，調查人員依照有關規定，參考雙方提供的權屬文件確定宗地界線。

    依照本條前款規定確定的界線，登記機構應將劃界結果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在接到書面通知之日起十五日內申請重新確界。

    第二十八條  房屋權屬調查時，申請人應提供四至歸屬的有效證明材料。

    第四章  登記發證

    第二十九條  房屋買賣、繼承、贈與、析產的，其權屬經登記機構調查后，應進行公告，公告期為一個月。

    在公告期內，登記申請人或其他權益相關人對公告內容有異議的，可以向登記管理部門提出復查申請，并提交異議書及有效證據。登記管理部門應對異議書等進行調查核實，異議成立的，予以暫緩登記；異議不能成立的，書面駁回異議，并告知理由。

    第三十條  登記機構自受理登記之日起，應在以下期限核準登記：

    ㈠  初始登記三個月；

    ㈡  轉移登記、變更登記二個月；

    ㈢  他項權登記、注銷登記十五日。

    公告時間和處理異議時間不計算在前款所列期限內。

    第三十一條  申請人權屬來源合法、明確的，登記機構應當核準登記，經登記管理部門確認其權屬，頒發、換發或注銷土地房屋權屬證書。

    登記機構頒發土地房屋權屬證書時，屬城鎮土地房屋的，給權屬人頒發統一的土地房屋權屬證書；屬農村土地房屋的，分別給權屬人頒發集體土地使用權證書和房屋所有權證書。

    第三十二條  土地房屋權屬證書應載明以下內容：權屬人；土地房屋座落；土地的權屬性質、權屬來源、使用年限、面積、用途、等級、地籍編號；房屋的權屬性質、來源、結構、層次、面積、用途、竣工年份；土地房屋價值及納稅情況；他項權摘要；共有人情況。

    按本市住房制度改革規定出售給個人的房屋和單位購買新建商品房后出售給個人的房屋，土地房屋權屬登記卡和土地房屋權屬證書上應載明產權比例。

    第三十三條  土地房屋有下列情形之一的，登記機構應當在接受申請后三十日內作出不予登記的決定，并書面通知申請人：

    ㈠  違法用地的；

    ㈡  臨時、違法違章建筑的；

    ㈢  拆遷公告后新建、擴建、改建房屋，或進行房屋買賣、贈與、交換、抵押、析產的，或改變房屋用途的；

    ㈣  其他依法禁止登記的。

    土地使用權未經核準登記的，房屋所有權不予登記。土地使用權和房屋所有權未經核準登記的，土地房屋他項權不予登記。

    第三十四條  土地房屋有下列情形之一的，經登記管理部門批準由登記機構直接代為登記：

    ㈠  無糾紛且未確定土地使用權的國有土地；

    ㈡  人民法院裁定為無主房屋的；

    ㈢  房產管理部門直管的公房或依法由房產管理部門代管的房屋；

    ㈣  法律、法規規定的其他情形。

    第三十五條  有下列情形之一的，登記機構應暫緩登記，并在作出暫緩登記決定之日起十五日內書面通知申請人：

    ㈠  產權糾紛尚未解決的；

    ㈡  違法用地、違法違章建筑未經處理或正在處理的；

    ㈢  土地房屋權屬不清，提供的證件不齊全、不真實的；

    ㈣  其他依法暫緩登記的。

    暫緩登記的事由在登記機構作出暫緩登記決定之日起滿三個月未消失的，登記機構退回登記申請。

    第三十六條  有下列情形之一的，經登記管理部門批準，登記機構可撤銷全部或部分核準登記事項：

    ㈠  當事人未按本規定第二十四條要求辦理注銷登記的；

    ㈡  當事人隱滿真實情況，或偽造有關證件、文件，或采取其他欺騙手段獲準登記的；

篇5

    第二條  本省行政區域城市規劃區內國有土地上房屋權屬的登記適用本條例。

    第三條  房屋權屬實行登記發證制度。

    第四條  房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

    第五條  省人民政府建設行政主管部門主管本省行政區域內城市房屋權屬登記管理工作。

    市、縣人民政府房產行政主管部門（以下簡稱房管部門）負責本行政區域內城市房屋權屬登記申請的受理、審核和房屋權屬證書的頒發等工作。設區的市人民政府房管部門可以委托區人民政府房管部門受理區屬單位、私有房屋權屬登記申請，并承辦具體工作。

    第二章  一般規定

    第六條  本條例所稱房屋權屬登記，包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記和他項權利登記。

    第七條  申請房屋權屬登記，應當按本條例規定提交有關文件；委托人代為申請登記的，應當出具委托書和人身份證明；香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區和國外的自然人、法人和其他組織申請或者委托人申請登記的，還應當按照國家有關規定提交有關證件。

    第八條  房屋辦理權屬登記有下列情形之一的，由當事人共同向房屋所在地房管部門提出申請：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈與（不含遺贈，下同）；

    （四）抵押、典當；

    （五）分割、合并；

    （六）法律、法規規定的其他情形。

    第九條  房屋辦理權屬登記有下列情形之一的，可以由一方當事人向房屋所在地房管部門提出申請：

    （一）新建；

    （二）繼承、遺贈；

    （三）因人民法院或者仲裁機構確定權利歸屬；

    （四）本條例第二十八條所列的變更情形；

    （五）法律、法規規定的其他情形。

    第十條  屬國家所有的房屋，由國家授權經營管理的單位提出房屋權屬登記申請。

    第十一條  共有的房屋，由共有人共同提出房屋權屬登記申請。

    第十二條  房屋有下列情形之一的，由房管部門依法直接代為登記：

    （一）由房管部門依法代管的；

    （二）經人民法院判決為無主的；

    （三）依法沒收的；

    （四）法律、法規規定的其他情形。

    依照前款規定登記的房屋，不頒發房屋權屬證書。

    第十三條  符合登記申請條件的，房管部門應當予以受理，對收取的證件、契證、法律文書及相關圖紙等應當開具收件收據，交給申請人。

    房管部門收到房屋權屬登記申請的時間即為受理起始時間。

    第十四條  房管部門受理申請后，應當對提交的文件進行審查，必要時可以對申請登記的房屋進行實地勘察。房管部門認為房屋權屬確認需要公告的，應當將申請內容予以公告，公告期為60日。

    第十五條  對房管部門的房屋權屬申請內容公告有異議的，異議人應當在公告有效限期內向房管部門書面提交異議和證據；房管部門應當在異議人提出異議之日起5日內將異議內容書面通知申請人。申請人應當在收到房管部門書面通知之日起15日內，書面答復房管部門。申請人在規定期限內不予答復的，視為撤回申請。

    房管部門經調查核實，認為異議成立的，應當作出不予登記或者暫緩登記的決定；認為異議不成立的，應當駁回異議，并在申請人書面答復房管部門之日起5日內書面通知異議人。

    第十六條  申請人提供的房屋產權來源資料齊全、真實合法，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記申請內容不需要公告的，應當自受理之日起15日內核準登記，并頒發房屋權屬證書；需要公告的，應當自公告期滿之日起15日內核準登記，并頒發房屋權屬證書。

    注銷登記應當自受理之日起5日內核準注銷，并收回或者以公告方式注銷房屋權屬證書。

    房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。

    第十七條  房屋有下列情形之一的，房管部門應當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內，作出不予登記的決定，書面通知申請人并說明理由：

    （一）房屋權屬或者房屋占用的土地使用權不明或者有爭議尚未解決的；

    （二）屬于違章建筑或者臨時建筑的；

    （三）不能提供有效的房屋權屬證明的；

    （四）法律、法規規定的其他情形。

    有本條例第二十五條第二款規定情形的，不適用前款第（三）項規定。

    第十八條  房屋有下列情形之一的，房管部門應當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內，作出暫緩登記的決定，書面通知申請人并說明理由：

    （一）申請人提交的文件不齊全需補辦手續的；

    （二）第三人對房屋權屬登記申請有異議的；

    （三）房屋拆遷公告后進行房屋所有權轉移、變更，設定抵押、典當的；

    （四）法律、法規規定的其他情形。

    第十九條  房屋權屬證書應當載明下列事項：

    （一）房屋來源和房屋權利人情況；

    （二）房屋所有權性質、坐落及房屋狀況；

    （三）房屋設定抵押、典當情況；

    （四）房屋共有情況；

    （五）土地使用權性質；

    （六）需要載明的其他事項。

    第二十條  房屋權屬證書破損，經查驗后可以換發。換發后，應當將原房屋權屬證書注銷歸檔。

    第二十一條  房屋權屬證書遺失、滅失，房屋權利人應當向房管部門書面報失，并在房屋所在地主要報紙刊登聲明；聲明后滿60日無異議的，可以申請補發房屋權屬證書。

    補發的房屋權屬證書應當注明“補發”字樣。

    第二十二條  房管部門應當在辦公場所公布房屋權屬登記的程序、期限和收費項目、標準，并嚴格執行國務院和省人民政府規定的收費項目、標準；不得擅自增設收費項目、提高收費標準或者變相收取其他費用。

    第二十三條  因房管部門過失造成房屋權屬證書登記錯誤的，房管部門應當自發現之日起10日內予以更正，給房屋權利人頒發新的房屋權屬證書，并不得收取任何費用，同時注銷原房屋權屬證書。

    第三章  房屋所有權登記

    第二十四條  單位新建的非商品房屋交付使用后，當事人應當持下列文件申請房屋所有權初始登記：

    （一）申請書；

    （二）有關身份證明；

    （三）土地使用證或者有法律效力的土地權屬證明；

    （四）建設工程規劃許可證；

    （五）竣工驗收備案證明；

    （六）有資質的房產測繪中介機構出具的房屋建筑面積的測繪報告；

    （七）法律、法規規定的其他有關證明文件。

    按國家和省住房制度改革規定，集資、合作建設的房屋，申請房屋所有權登記時，還應提交縣級以上人民政府住房制度改革領導機構出具的所有權核定意見。

    新建的商品房，房地產開發企業應當在房屋竣工驗收后交付給購房人之前，持本條第一款規定的文件代購房人申請房屋所有權初始登記。

    個人新建的房屋竣工投入使用后，當事人應當持申請書、身份證明、土地使用證和規劃、建設行政主管部門的有關批準文件，申請房屋所有權初始登記。

    第二十五條  非新建房屋的初始登記，申請人應當根據所有權來源情況，提交相應的證明文件。

    確因特殊情況無法提交房屋所有權證明文件或者提交的證明文件不全，經房管部門調查核實并經公告60日后無異議的，可以確認該房屋所有權屬于申請人，并予以核準登記。

    第二十六條  經初始登記的房屋有下列情形之一的，當事人應當自合同或者有關法律文件生效之日起30日內，申請房屋所有權轉移登記：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈與；

    （四）繼承；

    （五）分割、合并；

    （六）因人民法院或者仲裁機構確定權利轉移；

    （七）法律、法規規定的其他情形。

    第二十七條  申請房屋所有權轉移登記時，應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）有關身份證明；

    （三）房屋權屬證書；

    （四）與房屋所有權轉移相關的合同、法律文件。

    已購公有住房和經濟適用住房首次上市出售而申請房屋所有權轉移登記的，還應當按照國家和省有關規定提交相應的批準文件。

    第二十八條  經登記的房屋有下列情形之一的，當事人應當自事實發生之日起30日內，申請變更登記：

    （一）所在街道名稱或者門牌號碼發生變化；

    （二）房屋名稱或者用途發生變化；

    （三）房屋權利人姓名或者名稱發生改變；

    （四）面積增加或者減少；

    （五）翻建；

    （六）其他變更事項。

    房屋因前款第（一）項情形辦理房屋所有權變更登記的，不得收取費用。

    第二十九條  申請房屋所有權變更登記時，應當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）有關身份證明；

    （三）房屋權屬證書；

    （四）與變更事實相關的證明文件。

    第三十條  房屋所有權轉移或者變更登記后，憑變更后的房屋權屬證書，向縣級以上人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經土地管理部門核實，由本級人民政府更換或者更改土地使用權屬證書。

    第三十一條  房屋因拆除、倒塌、焚毀等原因而導致房屋所有權滅失的，房屋權利人應當自事實發生之日起30日內，持房屋權屬證書和有關證明文件辦理注銷登記，繳回房屋權屬證書。

    第三十二條  有下列情形之一的，房管部門有權直接予以注銷登記：

    （一）騙取房屋權屬證書的；

    （二）涂改房屋權屬證書的；

    （三）房屋權利人未按本條例第三十一條規定辦理注銷登記的；

    （四）房屋依法發生強制性轉移，原房屋權利人未在規定期限內辦理注銷登記的；

    （五）法律、法規規定的其他情形。

    按照前款規定直接予以注銷登記的，房管部門應當自注銷登記之日起10日內書面通知當事人，限期繳回房屋權屬證書；當事人在限期內繳回房屋權屬證書的，經核實后，發給注銷憑證。當事人未在限期內繳回房屋權屬證書的，或者書面通知無法送達當事人的，房管部門可以登報公告，并有權于公告1個月后注銷該房屋權屬證書。

    按照本條第一款第（一）、（二）項規定被注銷房屋權屬證書的，當事人可以在30日內重新申請登記。

    第四章  房屋他項權利登記

    第三十三條  房屋設定抵押、典當等他項權利的，雙方當事人應當自合同簽訂之日起30內，持下列文件向房管部門申請辦理抵押、典當登記：

    （一）土地使用證或者有法律效力的土地權屬證明；

    （二）有關身份證明；

    （三）房屋權屬證書；

    （四）抵押、典當合同；

    （五）法律、法規規定的其他有關文件。

    第三十四條  房管部門辦理抵押、典當登記，應當向債權人頒發《房屋他項權證》。

    抵押、典當合同變更、終止或者解除的，雙方當事人應當提出書面申請，向原房管部門辦理變更或者注銷抵押、典當登記，并由房管部門換發或者收回《房屋他項權證》。

    第五章  法律責任

    第三十五條  用虛報、瞞報房屋權屬情況等不正當手段獲取房屋權屬證書的，由房管部門注銷其房屋權屬證書，沒收違法所得，并可對當事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。

    第三十六條  偽造、變造房屋權屬證書的，由房管部門收繳房屋權屬證書，沒收違法所得，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

    第三十七條  房管部門超越管轄區域范圍頒發房屋權屬證書、無故拒絕登記申請或者未按本條例規定期限辦理登記手續，給房屋權利人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

    申請人對房管部門駁回登記申請或者逾期拒不頒發房屋權屬證書的，或者異議人認為房管部門駁回異議決定損害其合法權益的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

    第三十八條  房管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄、濫用職權，偽造、變造、銷毀房屋權屬檔案尚不構成犯罪的，由其所在單位或者上級機關按照有關規定給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；造成權利人經濟損失的，房管部門還應當依法給予賠償。

    第三十九條  房管部門擅自增設收費項目、提高收費標準或者變相收取其他費用的，由其所在單位或者上級機關責令改正，并可以通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。

    第六章  附則

    第四十條  本條例所稱有關身份證明是指：

    （一）個人的身份證件；

    （二）營業執照；

    （三）機關、團體或者其他組織的登記證件、證明文件。

篇6

1. 房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據相對人的申請，對法律、法規規定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現行政管理目的而進行，體現了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發房屋證書證明其是合法權利人，體現了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規對此規定過于籠統，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發房屋所有權證所適用的法律依據主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規強制性規定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。該條還規定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發出的，審查房產證的真偽對于登記機構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，主要是對登記行為事實、證據的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統一的法律依據，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真偽以及法律關系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現司法機關對行政機關的監督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現的是司法權對行政權的監督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規范中關于房產登記要件的規定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據規則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據鏈，申請材料形成的證據鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現出我國現行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發現行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真偽以及買賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續。社區為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據虛假的材料為第三人孫繼福頒發的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現公正、公平。

篇7

第三條  本辦法所稱房屋，是指適用于居住、辦公、教學、科研、醫療、文化、娛樂、商貿的房屋，以及廠房、庫房等。

本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產管理部門代表政府對房屋所有權以及由房屋所有權產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的公民、法人或其他組織。

本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的公民、法人或其他組織。

第四條  省人民政府建設行政主管部門負責全省的房屋權屬登記管理工作，對全省房屋權屬登記發證工作進行指導、監督。

市、縣人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房屋權屬登記發證的具體管理工作。

第五條  本省實行房屋權屬登記發證制度。

申請人應按本辦法規定到房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。

房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證。

共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書，其余共有人各執房屋共有權證書一份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。

第六條  房屋所有權證簽發日期為房屋產權取得日期。房屋所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記并取得權屬證書的房屋，受國家法律保護。

第七條  房屋權屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉移登記；

（四）變更登記；

（五）他項權利登記；

（六）注銷登記。

第八條  房屋總登記是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋權屬進行的統一登記。

實施房屋總登記，須在規定登記期限開始之日的30日前，由決定總登記的人民政府房屋登記公告。凡在總登記范圍內的房屋，權利人不論有無房屋所有權證，權屬有無變化，均應當在規定的期限內辦理登記。

登記機關認為必要時，經本級人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

第九條  房屋總登記以外的其他房屋權屬登記，均由房屋權利人主動申請辦理。權利人為法人、其他組織的，以法人、組織的名義申請，申請書由其法定代表人簽署；共有房屋，由共有人共同申請；房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。

第十條  權利人申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人員的有效證件。

權利人可以委托人辦理申請登記手續。人辦理申請手續時，應向登記機關交驗人的有效身份證件并提交申請人的書面委托書。

第十一條  本辦法之前，已建房屋未進行過房屋權屬登記的，應申請辦理初始登記。申請初始登記除提交初始登記申請書和房屋位置、結構、面積等圖紙資料外，還應提交下列文件、證明和材料：

（一）單位接管的建國前的舊房，應提供政府或有關機關的決定文件或有關證件；

（二）單位接收的無償劃撥、移交、捐獻的房屋，應提交相關的文件、批件或證件；

（三）落實私房政策退還的房屋，應提交批準退還機關的文件及原房屋權屬證件；

（四）建國后建起的房屋，應提交用地權屬證明文件、建設用地規劃許可證和建筑工程規劃許可證等文件。

因取得房屋的時間久、權屬變更復雜并難以提供前款所列文件、證件、材料的，單位房屋可由縣級以上主管部門、私人房屋可由房屋所在地街道辦事處，以及土地、規劃等部門出具房屋權屬合法無誤的證明，經登記機關審查，可以確認房屋權屬的，由登記機關在當地報紙上公告，經6個月無異議的，準予登記，發給權屬證書。

第十二條  新建的房屋，權利人應當自房屋竣工之日起3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。申請初始登記，須提交下列文件：

（一）用地證明文件或者土地使用證；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）建筑工程規劃許可證；

（四）施工許可證；

（五）房屋竣工驗收資料；

（六）其他相關證明文件。

在本單位規劃用地范圍內或居民個人住宅規劃用地范圍內新增建的房屋，申請初始登記時，可只提供前款第（一）（三）（五）項所列文件。

第十三條  開發單位新建的商品房，應自商品房竣工之日起3個月內，由開發單位向登記機關申請商品房產權登記，并提交本辦法第十二條規定的文件、材料。登記機關審查登記后，按房屋套數發給省建設行政主管部門統一印制的商品房購銷合同書。

房屋自出售之日起30日內，購房人憑與開發單位簽署的購銷合同書及購房發票、契稅完稅憑證到房屋所在地登記機關辦理房屋所有權登記手續，領取房屋所有權證。

第十四條  因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、分割、合并、裁決等原因改變房屋權屬的，當事人應當自房屋權屬變更事實發生之日起30日內申請房屋權屬轉移登記。

房屋買賣、交換、申請轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書及相關的合同、協議、契稅完稅憑證等文件；房屋劃撥、合并、裁決的，應提交房屋權屬證書及批準裁決等相關文件；房屋贈與、繼承、分割的，除提交房屋權屬證書外，還應提交有關協議及公證文件。

第十五條  權利人名稱變更，房屋坐落的街道、門牌號改變，房屋翻建結構改變、面積增加或者減少，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記。申請變更登記時，申請人應當提交房屋權屬證書及相關的證明文件，法人、組織名稱變更的應提交上級機關批準的文件；公民姓名改變的，應提交當地公安派出所出具的證明；房屋翻建改變結構、增加或減少面積的，應提交規劃部門許可文件、相關材料和證明。

第十六條  單位公有住房向職工出售時，應向房屋所在地登記機關申請出售公有住房產權轉移備案登記，登記機關審查登記備案后，按出售的公有住房套數發給公房出售產權轉移備案登記卡。職工購買公有住房后，憑單位簽章的公有住房產權轉移備案登記卡和購房交款票據、契稅完稅憑證到登記機關辦理公房產權轉移過戶登記手續，并領取產權證書。產權證書應注明產權屬性和產權比例。

第十七條  依法強制取得的房屋，取得人應自人民法院判決生效之日起30日內，持法院生效法律文書和有關證明文件，到房屋所在地登記機關申請房屋權屬轉移登記。

第十八條  以房屋所有權設定抵押、典當的，雙方當事人應當自抵押、典當合同簽訂之日起30日內，持房屋所有權證書、當事人居民身份證或法人資格證明、合同以及有房地產評估資格的機構出具的房屋價格評估報告等有關證件和材料，到房屋所在地登記機關辦理他項權利登記手續。經登記機關審查，該項抵押、典當合法、真實、無異議的，準予登記，并在該房屋產權檔案中詳細記載該房屋他項權利內容，并頒發他項權利證書，交債權人保存。

第十九條  抵押、典當期限屆滿，抵押、典當人不能履行債務的，債權人可持房屋他項權利證書申請行使他項權利。

第二十條  房屋結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑的房屋權利人，申請房屋權屬登記時須填寫房屋墻界表，并經相連房屋和共有或共用設備、附屬建筑的相關人簽名蓋章認定。

第二十一條  有下列情形之一的，可以暫緩登記：

（一）當理由不能按期提交證明材料的；

（二）申請登記應提交的文件、證件不全，需進一步提供的；

（三）房屋產權有糾紛的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第二十二條  有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第二十三條  因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。

申請注銷登記，應當提交原房屋所有權證書、他項權利證書及相關的合同、協議、證明等文件。

第二十四條  凡權屬清楚、產權來源資料齊全的初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，登記機關應自受理登記申請之日起60日內核準登記，并發給房屋權屬證書；申請房屋權屬注銷登記的，登記機關應當自受理注銷登記申請之日起30日內核準登記，注銷并收回權屬證書存檔。

登記機關受理的登記申請，經審查認為應當暫緩登記、不予登記的，應當自受理登記申請之日起30日內作出暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知申請人。

第二十五條  有下列情形之一的，登記機關有權注銷其房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）涂改房屋權屬證書的；

（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；

（四）因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

登記機關注銷房屋權屬證書，應當作出書面決定并送達權利人，收回被注銷的房屋權屬證書或公告作廢。

第二十六條  房屋權屬證書破損，經登記機關查驗確需換證的，予以換證。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時在當地日報刊登遺失啟示聲明作廢，并向登記機關申請補發。登記機關應作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。

第二十七條  權利人申請房屋權屬登記，應繳納登記費和權屬證書工本費。

登記費的收取辦法和標準，按省建設行政主管部門會同省財政、物價部門制定的辦法執行。

第二十八條  權利人違反本辦法規定，逾期不申請房屋權屬登記的，由登記機關責令其限期登記，并按應繳登記費額加收1倍以上5倍以下逾期登記費。

第二十九條  以虛報、瞞報房屋權屬情況等不正當手段獲得房屋權屬證書的，除由登記機關注銷其房屋權屬登記，收回其權屬證書外，對個人采取不正當手段獲取居住房屋權屬證書的，處以500元以下罰款；獲取經營用房權屬證書的，處以10000元以下罰款。

對法人或其他組織采取不正當手段獲取居住房屋權屬證書的，處以1000元以下罰款；獲取經營用房權屬證書的，處以10000元以上30000元以下罰款。

涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關沒收其房屋權屬證書，并可對公民處以500元以下罰款，對法人或其他組織處以1000元以上10000元以下罰款。

非法印制、偽造房屋權屬證書的，由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并可對公民處以1000元以下罰款，對法人或其他組織處以10000元以上30000元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條  利用不正當手段獲得房屋所有權核準登記造成他人損失的，當事人應當承擔賠償責任。

第三十一條  登記機關的工作人員玩忽職守，徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的，由所在機關給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇8

城市房屋權屬登記機關一般是房地產行政主管部門，其職權依據來源于《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條第二款規定：縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮房地產交易管理條例》第五條第一款規定：省、市、縣房產管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規定的職權，各司其職，密切配合，負責房地產管理。建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條第一款規定：房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。從上述規定中不難看出，作為涉案被告的房地產行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權登記發證行為的主體資格，作為登記發證行為的職權依據充分、合法，沒有超出法定職權。

但是，在個別地區筆者發現，城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記管理混亂，出現了多個部門登記發證的現象，最突出的是村鎮建設行政主管部門介入到城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記發證工作中來，“證”出多“門”。根據國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》和建設部《建制鎮規劃建設管理辦法》規定，各地負責對集體所有制土地上的房屋進行權屬登記的機關一般是村鎮建設行政管理部門。由于缺乏統一的、具體的規范性文件，導致集體土地上的房屋權屬登記發證工作混亂，有的出現手續不全即給發證、重復發證的現象，甚至將國有土地上的房屋亦進行登記發證。這種現象顯然與《中華人民共和國房地產管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應當根據法律、法規的規定，明確房地產行政主管部門和村鎮建設行政管理部門的職責和分工，分清城市規劃區國有土地范圍內的房屋和集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作，尤其是應對城市規劃區內集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復發證，確立房地產行政主管部門為城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

目前，現行的《房屋所有權證》是中華人民共和國建設部監制的統一文本，其中注明“根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產，經審查屬實，特發此證。”從中可以看出房地產行政主管部門頒發《房屋所權證》所適用的法律依據是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，但沒有寫明適用法律依據的條款項目。實質上其適用的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》第十六條，該條規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。這一關鍵性條款，應當寫在《房屋所有權證》中，以進一步明確房屋登記機關在登記發證的具體行政行為中所適用的法律依據，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

三、通過事實證據審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性。

事實證據審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據的證據是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據審查主要是對總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。

進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

3、轉移登記。

轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、契約、證明、公證書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

5、他項權利登記。

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

四、通過程序審查，認定房屋權屬登記的程序是否符合法律規范的規定。

根據建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，申請人辦理房屋權屬證書應在規章規定的期限內提出申請并提交有關證明文件，房地產行政主管部門在受理登記申請后進行權屬審核，認為申請人提交的產權來源資料齊全，權屬清楚的，核準登記，頒發房屋權屬證書。通過程序審查，認定房屋權屬登記是否符合法律規范所規定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權證行為的審查，它是城市房屋權屬登記合法性審查的又一側重點。建設部57號令《屋權屬登記管理辦法》第二十五條規定，登記機關發現申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的有權注銷房屋權屬證書。而上述行為又多發生在房屋初始登記、轉移登記、變更登記和他項權利登記中，往往造成注銷房屋權屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權利人申請而被提起；注銷房屋所有權證是登記機關依職權而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等原因提起；注銷房屋權屬證書是因申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。三是處理程序不同。注銷登記是經申請人申請并提交相關證明文件，經登記機關審查后核準注銷，并注銷房屋權屬證書；注銷房屋權屬證書是登記機關經調查核實后作出書面處理決定送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

篇9

一、申請人申請房屋權屬登記時，應提交房屋面積測繪成果。房屋權利人、房屋權利申請人在申請房屋權屬登記前，應委托房產測繪單位進行房屋面積測量。

二、房地產開發企業、房屋權利申請人持有經測繪服務大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權屬登記的，市、區縣房屋權屬登記部門應予以受理。凡無正當理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報批評，同時將指定有關登記部門受理申請人的登記申請。

三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關規定審核后，直接用于房屋權屬登記。測繪單位應對其房產測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規劃批準的條件、其測量的分攤公用建筑面積是否和商品房銷（預）售合同約定的相一致等問題負責。在房屋權屬登記中，因房產測繪成果質量引起的問題，由測繪單位承擔相應的責任。

篇10

本文討論的以“經濟適用住房”設定抵押申請的房屋權屬登記，包括以“單位集資合作建房”設定抵押申請的房屋權屬登記。

一、《經濟適用住房管理辦法》未禁止以經濟適用住房設定抵押

2007年11月19日，建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局以建住房[2007]258號文，印發了《經濟適用住房管理辦法》。該辦法是現行的調整經濟適用住房法律關系的國務院規章。

《經濟適用住房管理辦法》第8條規定，“經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款”。該辦法第9條第1款規定，“購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知”。

單看《經濟適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經濟適用住房設定抵押。

另外，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第12條規定，“以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限”。

二、經濟適用住房的法律屬性

按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，購房人或者所有權人，在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款取得完全產權前，經濟適用住房有以下主要的法律特征。

第一，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。

第二，購房人或者所有權人僅僅擁有經濟適用住房的有限產權。經濟適用住房的房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明“經濟適用住房、劃撥土地”。作為有限產權的經濟適用住房，購房人或者所有權人占有、使用、收益、處分的權利，受政府或其經濟適用住房主管部門監管。

第三，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條第4款將房地產抵押規定為房地產交易）；購房人或者所有權人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

第四，購買經濟適用住房滿5年，購房人或者所有權人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優先回購；購房人或者所有權人也可以按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第15條規定，“貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第34條的規定。《中華人民共和國擔保法》第37條規定不得抵押的財產，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規定，“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押”。

《中華人民共和國擔保法》第34條第1款第3項規定，抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項規定，依法被監管的財產不得抵押。《中華人民共和國物權法》第184條第5項規定，依法被監管的財產不得抵押。

三、以經濟適用住房設定抵押，可能會暗含風險

《城市房地產抵押管理辦法》第3條第1款規定，“本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”。

從以上規定中不難看出，“債務人不履行債務時”，債權人能不能“依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”，是判定以經濟適用住房設定抵押有沒有積極意義、有沒有法律風險的唯一標準。

我認為，在現行法律制度下，以經濟適用住房設定抵押，對于債權人（即抵押權人、作為貸款人的銀行等金融機構；下同）而言，可能會承擔“受償風險”；對于市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門而言，可能會承擔“安置風險”；對于房屋登記機構而言，可能會承擔“登記錯誤風險”。

四、以經濟適用住房設定抵押，債權人可能承擔“受償風險”

《中華人民共和國物權法》第195條規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償”。“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產”。

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（法釋[2005]14號）第2條規定，“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋”。該規定第6條規定，“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。

購買經濟適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購買的經濟適用住房外，不會另有住房。設定經濟適用住房抵押的購房人或者所有權人不履行債務，需要清償時，不可能“主動騰空房屋”，同時，由于“人民法院不應強制遷出”，協議折價、拍賣變賣抵押物似無可能。在這種情況下，債權人受償，可能難以保障。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第51條、《城市房地產抵押管理規定》第45條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

就算設定經濟適用住房抵押的購房人或者所有權人不履行債務時，可以“主動騰空房屋”，可以折價或者拍賣、變賣經濟適用住房清償債務，但是，因為“應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后”，“抵押權人方可優先受償”，在這種情況下，抵押權人的受償款額可能被大打折扣。

五、以經濟適用住房設定抵押，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第3條規定，“上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規定執行。強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房”。

在“人民法院執行設定抵押的房屋”的法律關系中，債權人應當是執行案件的申請人。如果申請人不愿意或者不能夠為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房，影響到社會安定，經濟發展時，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門，往往會出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”。

六、以經濟適用住房設定抵押，房屋登記機構可能會承擔“登記錯誤風險”

如果經濟適用住房的購房人或者所有權人、金融機構，不了解以經濟適用住房設定抵押暗含風險可以原諒的話，那么，房屋登記機構無視這種風險存在的可能性，就應當引起警覺了。

研究調整經濟適用住房法律規范的相關性可以發現：

第一，《中華人民共和國物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。該法第187條規定，“抵押權自登記時設立”。

第二，《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條第4款，將房地產抵押規定為房地產交易。

第三，購買經濟適用住房5年內，國家禁止經濟適用住房上市交易，同時禁止了以經濟適用住房設定抵押。

第四，購買經濟適用住房5年屆滿，國家限制經濟適用住房上市交易，同時限制了以經濟適用住房設定抵押。

第五，經濟適用住房是“計劃經濟”意義上的“產品”，不是“市場經濟”意義上的“商品”。購房人或者所有權人在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款取得完全產權前，經濟適用住房購房人或者所有權人，僅僅擁有受政府經濟適用住房主管部門監管的有限產權。按照《中華人民共和國擔保法》第37條第5項、《中華人民共和國物權法》第184條第5項的規定，依法被監管的財產不得設定抵押。

七、依法搞好以經濟適用住房設定抵押的房屋權屬登記

《中華人民共和國擔保法》第33條第1款規定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償”。在我供職的行政區劃，通常將債務人以自己所有的房屋設定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務人設定的抵押，稱作“三方抵押”。