導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產考察報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。

第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。

第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。

第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。

第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。

出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價格：

樓盤

樓層

最低價

樓層

最高價

均價

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。

2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。

篇2

Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.

Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等問題。

一、房地產開發工程招、投標的基本形式

房地產開發工程招投標的模式基本上都采用招標的形式，合理低價中標。基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：

1.公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；

2.詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；

3.直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；

4.戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式。

二、房地產開發工程采用招投標模式的內容一般包括：

1.前期工程：包括前期設計.咨詢.勘察測繪.監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；

2.建筑安裝工程：包括基礎工程.總承包施工工程.精裝修工程.外立面工程.門窗工程.給排水工程.采暖工程.通風空調工程.電梯及裝修工程.強電.弱電.消防.燃氣.夜景照明工程等；

3.基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程.給水工程、電信工程.數字電視工程；

配套設施工程：配套學校.幼兒園.居委會等工程；

物業前期服務類工程：物業服務單位招標等；

房地產開發工程招投標的程序。

三、招標程序包括：

1.招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，

2.招標準備階段：

（1）進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核.實地考察或二者結合的方式進行，負責寫成考察報告。

（2）確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

a.施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b.當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

c.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

d.當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知.技術要求.商務要求.投標格式.工程量清單.招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

3.招標實施階段；

包括發放招標文件.踏勘及答疑.回標.開標.評標（技術標評標.商務標評標）.定標.合同簽訂

4．合同簽訂階段

包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

四、招投標過程中存在的主要問題

房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的一環，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：

1.招標的時間緊

要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，

2.成本制約要求很高

開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。

3.往往不具備整套完善的施工圖

招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖.甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。

開發.設計.招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。

4.如何解決存在的問題---相應的對策分析

（1）給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；

（2）對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

（3）施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通；

（4）盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

（5）對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

（6）前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；

（7）房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。

篇3

一、房地產建設項目管理概述

在房地產開發中，廣義的項目管理內容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內容中，項目建設是整個房地產項目管理中最為重要的一環。所謂建設項目，則是指房地產企業需要一定的資金，并經過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產為目標的程序和過程。房地產建設項目中的項目管理應該包含項目統籌管理和項目的施工管理。

其中，項目統籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協調項目實施的過程中，各開發商在各部門的協調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現。房地產建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現房地產建設項目的定位計劃的實施。

房地產開發經營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發運營的始終，是房地產企業在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產建設項目管理，對房地產企業的快速發展以及房地產事業的順利發展意義重大。

二、房地產建設項目管理措施

房地產建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產建設的方方面面，確保房地產建設項目管理的有效實施。

1、成本管理

成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。

2、進度管理

房地產建設的項目管理中，從房地產項目開發到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節點的控制。同時，房地產企業還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監督各方的參與，共同提高項目的建設進度。

3、合約管理

在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

4、目標責任管理

在房地產建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產企業應該將企業的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業總負責人負責，以此來確保各項目的執行和完成。同時，在各項目內部，項目經理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業整體目標的實現。

5、質量管理

在房地產建設項目中，質量保證是第一，如果建設項目留下了任何質量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產建設項目中，要重視對工程質量實施嚴格的管理，建立并完善質量保證體系和質量監督體系；其次，房地產建設項目經理在質量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產建設項目進行全過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據；同時，在質量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現的不合格環節，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規定給予嚴格的懲罰措施。

三、結束語

房地產建設項目管理是一個動態的管理體系，其管理內容涉及房地產建設項目的始終，項目經理在項目管理中必須對各個階段、各個環節時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節約成本，又要充分保證建設項目的質量，從而實現企業經濟利益的最大化。

參考文獻：

[1]王富強.淺談施工階段的工程監理質量控制[J].甘肅科技，　2005，（01）

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1 項目招投標管理的適用范圍

項目招投標管理，適用于房地產開發公司及建筑企業所有項目的施工總承包單位、各專業分包單位、工程監理單位的招標采購，商業代建項目的工程招標活動可參照。

2 成本部組織機構與工作職責

2.1 公司成本部是工程招標采購的管理機構，也是核心機構

對各項目的工程招標和采購工作進行管理，以服務、支持和重點環節的監控為主，并按規定權限參與招投標過程。如果委托招標咨詢公司，公司成本部要核對咨詢公司對招投標工作跟進，避免不合理或明顯低于成本價的標書中標。

2.2 成本部具體工作包括

制定招標的管理制度、工作流程、工作規范，編制招標文件和合同的示范文本；對項目招標工作的整體策劃進行監督和管理；對招標過程的重點環節進行監督和檢查；建立合格承包人信息庫，逐步與承包人建立戰略合作伙伴管理；逐步發展戰略采購，建立公司戰略招標采購流程；對公司規定權限內招標項目的合格供方、招標文件、決標報告進行審核；參與規定權限內招標項目的招標、評標及決標工作。

3 成本部下一級執行機構工作職責

3.1 各成本部

有上一級單位把控招投標，下一級項目公司是工程招標采購的執行機構，全面負責項目的招標采購工作。

3.2 下一級執行機構的具體工作包括

項目公司招投標領導小組負責招標階段的領導工作，由項目公司領導和相關職能部門負責人組成。主要工作包括：審批公司年度招標計劃；負責項目招標文件、招朔槳岡諳钅抗司內部的評審；負責技術標和商務標的評審；擬定中標單位；審核工程施工合同。

項目公司招標工作小組具體負責招標階段的實施工作，由公司工程、成本、材料設備、財務、景觀、精裝修管理部等相關專業人員組成。主要工作包括：編制年度招標計劃及月度招標計劃；組織投標單位考察，發起會簽，并落實會簽意見；組織編制招標文件，發起會簽，并落實會簽意見；擬定入圍單位名單，編制招標方案，發起會簽，并落實會簽意見；負責編制招標統一口徑或提供工程量清單；負責組織工程發標、開標、評標、定標等工作，根據需要組織招標答疑等工作；負責評審技術標，并提出評審意見；負責評審商務標，并提出評審意見；負責詢標和商務標洽商等工作；編寫決標報告，同時上報項目經理背景調查，發起會簽；跟蹤評標資料的審批情況，下發中標通知書；編制合同文本（依據合同范本），并負責組織簽署和報批合同文本，落實審核/審批意見，根據審核/審批意見修訂合同文本；負責招標工作資料整理歸檔，移交工程部。

4 控制要點及標準

4.1 工程招標階段項目公司應重點控制好以下工作控制要點

招標小組的成立：招標工作小組應在招標工作開始前成立。投標單位的考察及篩選：投標單位考察的深度直接影響到中標單位的質量，各投標單位之間的競爭性直接影響到招標結果，因此項目公司應充分重視，至少應選一家無本項目施工經歷的投標單位。隊伍的篩選應通過小組集體討論確定，當參與投標的單位不超過5家時原則上應等考察完成后進行；每標段投標單位須3家以上；入選的投標單位之間應有一定的競爭性且均符合要求、具備完成發包內容的實力，避免陪標、串標、圍標等現象出現。招標文件的編制、審批及發放：招標文件必須充分結合項目的實際，包括工程重點難點、質量驗收標準、文明施工要求，項目銷售、樣板房和樣板區的要求等，招標文件必須經過審批后才能發放。投標單位在領取招標文件前須已按招標文件要求繳納了投標保證金。綠化工程招標須保證施工圖的深度和質量滿足招標和施工要求，可采用工程量清單方式招標；精裝修、門窗、幕墻工程最好采用工程量清單方式招標。

4.2 開標及評審

開標和評審應始終貫徹公開、公平、公正的原則，對技術和商務報價進行綜合分析比較，并考慮到項目的特點以及可能遭遇的風險分析；按規定應取消詢標資格的不準參加詢標和后續工作。確定中標單位，簽訂合同：合同簽訂須及時，杜絕先進場施工后簽訂合同；督促中標單位按合同規定及時繳納履約保證金；對提出額外附加條件等不配合簽訂合同的，須果斷采取措施或協商或取消中標資格沒收投標保證金等。

5 按照標準實施

按照國家、地方規范的工藝工法、節點做法和質量標準進行制定，能體現項目的特點和亮點，能控制項目的目標成本，同時招標工作須符合公司現行《工程招標管理工作規程》有關要求。要用到的表格有：《項目投標單位考察報告》、《項目招標方案》、《項目開標記錄》、《項目詢標紀要》、《項目投標中標單位請示報告》、《項目中標通知書》、《項目施工合同》。

6 結語

建筑工程項目招投標按照規定進行能夠保證工程的質量，對企業自身發展有著重要的意義。由于招投標過程中，部分人不能夠按照規定辦事，，擾亂社會公平市場，對企業對招標工作是不負責任的。而且，關于招投標的監督體系不夠完善，導致招投標管理中存在著許多問題，我們需要積極采取有效措施，進一步完善各種規定及監督系統，讓招投標體系越來越完善，朝著一個健康積極的方向發展。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。

一、房地產項目招標投標的特殊性

1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。

2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。

二、房地產項目招投標管理中的問題分析

1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2、違規現象的出現

招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。

3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊

招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

4、招標工作人員專業素質不夠

作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。

三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策

1、建立和完善相關招標制度與流程

招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。

投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。

所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。

各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。

項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。

2、招標方式選擇的多樣性

各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。

為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。

下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。

3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。

如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。

結束語

房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。

參考文獻

篇6

一、長期寬松的宏觀經濟政策

2000年第四季度開始，美國經濟增長出現停滯之勢。2000年以來，為了防止經濟衰退，提升企業和個人投資意愿，促進經濟增長，尤其是振興 “9·1l”事件后遭受重大打擊的美國經濟，美聯儲又連續11次降息，美元一年期浮動利率從原來的6.5%下降到1.75%，以刺激居民消費和投資的增長。

過去10年的聯邦基礎利率幾乎都在5%以下，減去CPI，實際利率大部分都在2%以下，甚至一度出現負利率的情況。在低利率時代，企業的融資成本低，大肆進行積極的擴張策略，企業財務風險逐步提高。個人儲蓄需求低，消費投資需求旺盛，這些在促使了美國經濟發展的同時也帶來了經濟泡沫。投資銀行除了經營傳統的證券經紀、承銷業務的同時大力開發金融衍生產品，金融創新層出不窮，這刺激了美國經濟的虛假繁榮，使得其經濟泡沫逐步變大，金融風險逐步加大，最終引發了次級危機。

過去10年主要是小布什政府時期，其財政政策的主要特點是：

(1)減稅擴支的財政政策是布什政府經濟政策的核心。布什政府上臺后，為了兌現其大選的承諾，著手進行大規模減稅。2001年夏季，美國國會批準了布什政府提出的1.35萬億美元的減稅計劃和教育改革措施。以減稅為內容的財政擴張政策為高新技術的發展拓展了消費空間。減稅措施從心理上對美國消費者產生了積極作用，通過減稅刺激了就業，拉動了經濟的增長，使美國的消費在經濟衰退期間沒有出現負增長，消費推動了經濟的復蘇。

(2)布什財政政策中更多地關注社會福利問題，但局限性仍然很大。布什總統經濟政策中的一個突出特點是重視社會福利。除了在政策上將此作為一個重心外，在行動上也表現出布什政府將致力于社會保障和醫療改革。如于2001年1月29日向國會提交了一項為期4年、撥款400億美元的計劃，旨在幫助最貧困的老年人購買處方藥等。

從上可以看出，寬松的貨幣和財政政策為經濟的發展提供了土壤，但這一政策的長期實施造成了流動性的泛濫，在次貸危機爆發前，全球流動性過剩，全球股票市場屢創奇高，投資氣氛異常火爆，而全球經濟發展相對緩慢，虛擬經濟最終偏離實體經濟過大，次貸危機爆發，逐步發展成全球經融危機。

二、信用危機

信用因華爾街的假賬而動搖，對財富創造的信仰因CEO的貪婪而墮落。從本質上來講，次貸危機的根源就是金融企業不顧觸犯金融道德風險，非理性放大金融杠桿，令金融風險無限積聚，使泡沫破裂的災難性后果超出了金融體系所能承受的臨界點，進而引發銀行危機、信用違約危機、債務危機、美元危機等一系列連鎖反應，而這一系列危機的背后凸顯的則是美國出現了整體性的信用垮塌。

第一波銀行危機。信用鏈條的斷裂使更多金融（銀行）機構瀕臨危機邊緣。隨著貝爾斯登和雷曼宣布破產、美林被并購，華盛頓互助銀行（WM），美國國際（AIG）等金融機構日益惡化的財務問題也將對金融市場造成沉重打擊，癱瘓整個銀行體系。

第二波市場危機。還將引發代表未來預期的信用衍生產品市場。作為為固定收益資產提供一種保險形式，信用違約互換(CDS)的違約危機，將帶來交易商如何解除價值巨額美元的合約問題。當前信用違約掉期市場交易的62萬億美元的規模，也將整個世界金融市場暴露在一個前所未有和無法估量的系統性風險之下。

第三波赤字危機。政府買單將造成巨額財政赤字。之前有預計2008年美國周期性調整后的預算赤字為4070億美元，約占GDP的5.4%，而隨著接管兩房2000億美元的財政注資以及聯邦政府將在公開市場收購“兩房”發行的按揭抵押證券的巨額虧空（如按最終損失率5％來計算，接管兩房的債券損失在2500億至3000億美元之間），美國聯邦政府賬面上的債務和國債負擔將大幅上升，導致經濟惡化。

危機考驗了我們，也警示了我們。從國際金融發展的歷史看，此次次貸危機表明其背后世界經濟深層因素正發生悄然變化。危機發生后，人們總要問責于監管。

三、啟示

第一，房地產市場的發展模式需要反思，并澄清政府在這一市場中的地位與作用。考慮借款人的不同信用，分離低收入階層到房屋租賃市場和廉租市場。由于低收入階層的信用風險一般較高，且對利率和房價較為敏感，嚴重依賴商業銀行獲得房屋抵押貸款，無疑將增加系統性風險。一方面，為保障低收入階層的居住權，急需發展和健全房屋租賃市場和廉租市場予以配合。而這一目標須與其它制度如個人及家庭財產的申報及登記制度與相應的稅收監管制度配合，才可真正得以落實。另一方面，為防范銀行系統的風險，則需嚴格控制商業銀行對房屋貸款的發放標準及比例，限制預售期房的抵押貸款及開發貸款。

第二，房地產金融體系需要重新設計，將遏制房價泡沫與控制銀行風險相結合。當房地產開發、經營、消費活動都依賴于商業銀行貸款時，房地產市場與商業銀行將一榮俱榮，一損俱損。為降低房地產市場波動對商業銀行的負面影響，在轉變房地產融資模式和加強創新的同時，需注重加強商業銀行內部控制，嚴防貸款質量下降和房地產市場的風險轉移。為此，應鼓勵房地產開發企業在資本市場通過股票、債券進行直接融資；改革各地的住房公積金組織及管理體制，盡快組建政府支持的住宅抵押貸款銀行及住宅抵押貸款證券化機構已經迫

在眉睫。

第三、在設計金融市場體系尤其是發展金融衍生品時，須充分認識到衍生品的兩面性。金融衍生品既有分散風險的功能，也有放大風險的作用因此，金融創新仍需繼續推動。同時，還應對衍生品市場的發展加強監管，嚴控風險，如在制定各種政策時，嚴格控制杠桿交易的上限，避免利用杠桿效應過度，避免單

一市場風險向其它市場傳染。

參考文獻

篇7

考察地點：河北省棗強縣富強北路167號

參加人員：潘工 聶瑞生（建設單位） 陳志國（北區監理）

公司以“冀峰”商標注冊，主要產品有：

空調系列產品：FP系列風機盤管、ZK系列空調機組、FK系列鋁合金風口、FHF系列防火調節閥、HYF系 、

排煙風機，消聲器、冷卻塔等：

工業搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。

管道、罐系列產品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒劑系列產品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：

新材料系列產品：防眩板、護欄、護網、污水廠用轉碟曝氣機、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規格，產品覆蓋全國各省市。

首先去的是通風管道加工基地，查看風管加工情況，加工區正在加工通風管道，原材料為熱鍍鋅板，經檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現象，板材平整。管道法蘭平整，風道規矩。車間各種設備正在運行，有折邊機、咬口機、數字折方機、等離子切割機等。加工完的通風管道標準，工藝先進。然后去可庫房查看人防專用通風設備，有防爆波閥和除濕機，過濾器和人防兩用風機，庫房寬大平整，設備碼放整齊。

最后去玻璃鋼水箱生產基地考察，首先查閱廠家資質原件，經查閱核實資質齊全有效。然后去車間實地考察生產情況，車間內各種設備在運行，設備齊全、先進。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。

對該公司考察分影像資料介紹、查看生產現場和參觀材料庫、成品庫。總體感覺原材料存充足、生產工藝先進、質量達到國家標準，使用該公司產品應放心，質量有保證。

參加人員（簽字）：

建設單位：***

監理單位：***

設備考察報告范文（二）

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，注冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為CPM的職業要求

申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規范。

正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規范；經IREM理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：

專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容

（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

篇8

中圖分類號：S156.8 文獻標識碼：A 文章編號：

1現狀

河北省衡水湖國家級自然保護區位于華北平原南部，地處河北省衡水市境內，東西最大寬度20.87km，南北最大長度18.81km，海拔在18~25m左右，濕地總面積為220.08km2。2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。衡水湖屬內陸淡水湖泊，具有獨特的自然景觀，由草甸、沼澤、灘涂、水域、林地等多種生境組成天然濕地生態系統，是國家重點保護鳥類極其理想的棲息地之一，是鑲嵌在華北平原上的一顆璀璨明珠。

隨著旅游業的升溫，衡水市加大了對衡水湖的開發力度，目前，在衡水湖濕地東北角開發有衡水湖濕地公園，濕地公園中的衡水湖管理處辦公樓體量巨大，破壞了衡水湖整體風貌，建成后一直閑置；衡水湖南岸，也就是臨近冀州市的湖邊，正在開發房地產，據說房子賣得很好。無論是濕地公園的建設，還是房地產的開發，對衡水湖濕地的保護都是不利的。

2衡水湖濕地保護存在的問題

衡水湖濕地保護涉及的問題很多，本文僅就關系衡水湖生死存亡的問題做淺顯的探討，期望拋磚引玉，為衡水湖的保護發揮一定的作用。筆者認為對于衡水湖的保護存在三個關鍵問題，其一，衡水湖濕地定位不夠準確；其二，衡水湖濕地的水源沒有保障；其三，衡水湖濕地的污染日益嚴重。

2．1衡水湖濕地定位不準確

2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。很明顯，衡水湖濕地是國家級自然保護區，對衡水湖濕地的開發和利用時有嚴格限制的，濕地公園與濕地自然保護區是有區別的，濕地公園可以對濕地進行更多的開發，對濕地的保護級別相對降低了。地方政府混淆了保護區和濕地公園的概念，在自然保護區內建設濕地公園，雖然增加了旅游收入，卻破壞了衡水湖濕地生態系統的完整性，在湖邊開發房地產對衡水湖濕地的負面影響就更大了。如果地方政府不能從根本上改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地自然保護區的前途堪憂，也許衡水湖就是第二個白洋淀。

2．2衡水湖濕地的水源問題

衡水湖原來主要靠發源于河北邯鄲的滏陽河補給水源，衡水湖與滏陽河是一個完整的水系統，后來由于滏陽河污染日益嚴重，來水日益減少，衡水湖為了減少污染，關閉了與滏陽河相通的閘門，目前，衡水湖的水源補充主要靠每年從黃河買水維持，南水北調工程完成后，長江水將成為其主要的水源補給。如果黃河連續幾年斷流，衡水湖就面臨干涸的危險，因此，水源補給是衡水湖生死存亡的又一關鍵問題。

2．3衡水湖水污染問題

由于衡水湖湖水的可貴，再加上衡水湖基本上是一個封閉的水系統，受污染后，很難在短期內恢復，因此，衡水湖的水污染已成為威脅衡水湖濕地健康發展的重要問題。

根據衡水湖污染的進入途徑可分為外源和內源兩種：外源污染主要包括：一，冀州市生產生活污水。二，引水自身及引水帶來的沿途污染。三，周邊農田產生的地表徑流。內源污染主要包括：一，湖區周邊農村生活排污。二，網箱養殖和攔網養殖。三，水生植物腐爛產生的二次污染。其中冀州市生產生活污水是衡水湖最主要的污染源，周邊農田產生的面源污染只占很小一部分。此外，衡水湖旅游污染將逐年增加。

3衡水湖濕地保護問題的對策

3．1準確定位，嚴格執行

地方政府從根本改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地是國家級自然保護區，不是濕地公園，更不是房地產開發用地；衡水湖濕地是衡水市獨一無二的珍貴資源，加強對它的保護，對衡水市的長遠發展具有重要意義，衡水湖濕地對衡水市甚至整個華北平原的氣候都有一定的影響，衡水湖濕地的生態效益和環境效益比開發它獲得的旅游收益大得多。

只改變認識還不夠，必須按照國家相關法律和地方相關法規，對破壞濕地的行為嚴肅處理，真正把對濕地的保護落到實處。

3．2多渠道引水，增加蓄水量

目前，衡水湖最有保障的水源補給是黃河水補給，必須鞏固每年定期洪湖水補給；加大滏陽河流域水污染綜合治理，使滏陽河重新成為衡水湖的水源之一，在黃河出現問題時，衡水湖不至于干涸；目前，南水北調工程還沒有到衡水，南水北調全線貫通后，長江水也會成為衡水湖水源之一，到那時，衡水湖的水源就更有保障了。

衡水湖濕地分東湖和西湖兩部分，目前，只有東湖蓄水，西湖處于干涸狀態，可以疏通衡水湖河道，給西湖蓄水，這樣，衡水湖的蓄水量幾乎增加一倍，它的防洪蓄洪能力，抗干擾能力就會大為加強。

3．3加強監測，多管齊下

對衡水湖濕地污染問題應該監測和治理并重，加強對水質監測就可以實時了解衡水湖水污染的狀況和動向，進而做出判斷，采取相應的措施。多管齊下，加強對衡水湖水污染的治理，主要是對外源和內源的治理。

外源的治理主要包括主要進水河道生態修復、冀碼渠入湖口生態治理及衛千渠引水河道入湖口生態治理等。河流廊道植被帶植物的生長，可吸收河流系統N、P等營養物質，轉化為生物量，從而達到滯污、凈污功能；入湖口生態修復，可通過沉積作用、植物生長等生態過程，恢復并增強河口生態系統的凈化能力，使入湖水質得以凈化。

內源的治理主要包括典型村落污染綜合生態治理、濱岸植被帶生態修復、人工濕地生物凈化等內容，通過這些治理手段，把衡水湖濕地中居民的生活生產的污水經過處理達標后，方可排入湖中。

結語

本文就衡水湖濕地保護存在的問題和對策進行了淺顯的探討，希望有更多的人、更多的專家關注衡水湖的發展，希望衡水湖的保護能夠引起有關人士的重視，希望這顆華北明珠永遠閃耀下去。

篇9

當前宏觀經濟形勢及未來政策的取向

提升沿邊開放與構建周邊國際產業合作帶

“不確定”的后奧運經濟的確定性

刺激內需，保經濟增長，刺激內需的關鍵是投資

論自主研發對我國汽車工業安全的意義及其措施

我國服務外包產業的分析和對策

創新型國家建設與自主創新戰略探索——“創新型國家與高技術產業發展”論壇綜述

我國商業銀行從事投資銀行業務研究

我國貨幣政策的效率研究

民間金融：是取締還是招安?

加快稅收調控，推廣環保型汽車

中國農民工市民化的社會成本研究

中國農村信貸交易的物權困境與抵押設計

農村土地股份合作制產生原因解析

跨國公司在華并購的敵意行為分析

基于當前宏觀經濟形勢下的國有投資公司策略選擇

首都資源：收益、成本與比較優勢

住房市場失衡：市場失靈還是政府失責

卷首語

全球金融危機與中國的對策(下)

國外社會政策新發展及對中國的啟示——民建中央社會福利與社會保障訪問團赴卡塔爾、奧地利、荷蘭的考察報告

我國經濟增速下滑的產業因素與需求因素

常懷感恩 心存敬畏——訪中國物資儲運總公司總經理 韓鐵林

金融危機下的我國資源型產業結構調整問題

關于江蘇節能減排工作的調研

我國股票市場資源配置效率的實證分析

關于社保基金資本運作問題分析

金融危機背景下中小企業面臨的融資困境與出路

影響我國中小企業發展的外部因素的實證研究

EVA在高新技術企業經營者薪酬中的應用研究

返鄉農民工就業培訓長效機制的構建——以金融危機十七省返鄉農民工實證調查為視角

農產品供給不足條件下的農村勞動力就業

刺激增長的重點和有效性:國際經驗和教訓

我國證券投資者保護基金制度的創新與不足

金融危機沖擊下的民營企業:挑戰嚴峻、信心增強——2009·中國民營企業家問卷跟蹤調查報告

卷首語

當前中國的宏觀經濟形勢

防“過熱”更需防“過剩”

企業利潤與企業社會責任

中國銀行業需在開放與安全之間尋求戰略平衡

企業社會責任與社會進步密切相關——東軟集團董事長兼總裁劉積仁訪談錄

世界經濟:競合格局的變化

世界經濟增長率的測度以及中國貢獻的分析

現階段房價調控措施分析及其對策研究

談我國房地產市場發展的幾個問題——兼論政府調控房價的著力點

“耗散結構”理論思想對企業經營管理的啟示

國有資產授權經營的現狀與對策分析

基于治理結構的企業員工關系研究

信息時代的企業內部市場網絡組織變遷——以海爾的組織結構變化為例

資源獲取動機下的企業兼并理論綜述

網絡經濟視角下的壟斷與中國反壟斷改革

生態現代化戰略需以黃河流域為重點

北京市國有企業技術創新問題及對策

經濟快速增長下的自主創新——2006·中國企業創新專項調查報告

卷首語

篇10

一、 美國次貸危機的成因

次貸危機起源于美國的個人住房抵押貸款,這種貸款分為優質貸款、次優質貸款和次級貸款。在2000年以前,美國的金融機構一般只發放前兩類貸款。9.11后,由于IT新經濟泡沫破滅,美國政府為了刺激經濟發展,連續多次降息,使聯邦基準利率達到1%的歷史低點,同時通過兩個政府背景的上市公司,房利貸和房地美公司提供貸款保證,從金融機構收購個人住房貸款的債權資產來鼓勵個人購置房產。上述兩個公司通過發行企業債來籌措購買抵押貸款的資金。

由于次級按揭貸款利息較高,一些金融機構降低貸款風險標準,發放次級按揭貸款,還出現零首付貸款、可調利率抵押貸款等降低貸款門檻的金融產品,出現了專門經營次級按揭貸款的金融機構。各種經營次級按揭貸款的金融機構根據信用風險評級,將這種債權資產劃分為不同的住宅抵押支持證券。再由投資銀行購買這種證券后,再出售給各種投資者。房利美和房地美就是資產證券化最大的公司。這使銀行可以在既定的條件下發放多輪個人住房貸款。為了讓保險基金、退休基金、政府基金等大型投資機構購買住宅抵押支持證券,投資銀行將低等級的債務重新組合,打包成債務抵押憑證,再次進行證券化融資,此外還針對對沖基金等其他投資者發明了各種債務抵押憑證,大大擴展了證券化的市場。到2006年,全球以次級按揭為基礎的債務抵押憑證發行量達到了56000億美元,比2005年增長了45%。

美國次貸危機的形成在于美國房價、次貸、次債和相關金融衍生品的過度膨脹。盡管在起初次貸大大刺激了房地產業,但2006年初美國房價開始出現了下降的態勢,銀行利率從2004年開始上升,借款人債務負擔明顯加大,2007年比上年又下降了30%,這時借款人由于無法償還房貸,就出現了大量的違約,違約率的提高使人們對住房抵押債券和債務抵押憑證的價值產生了懷疑,兩種金融產品價格下跌,持有該產品的機構蒙受損失,很多依賴短期融資券的機構都陷入流動性困難,這些壞掉的資產最終又回到了銀行,損害了銀行的整體基礎。

綜上所述,危機根源就來自于放松監管的次級按揭抵押貸款,次級按揭抵押貸款公司猶如生產工廠,將次級按揭貸款加工后,讓其規模擴大,再經過美國投資銀行的進一步加工銷售,由對沖基金、中介公司等批發零售。由商業銀行、銀行間市場提供信貸支持,保險基金、養老基金、政府托管基金、外國機構投資者變成了最終的消費者。一時間從美國擴展到全球,一派繁榮。

我們試想如果當初的美國銀行,從一開始就不要降低信貸標準,如果沒有次級按揭貸款抵押公司進一步推波助瀾,如果美國投資銀行對“次貸資產證券化”的風險評估的更足一些,如果美國商業銀行不提供大筆的信貸支持,那么今天的由次貸危機引發的全面金融危機,就不復存在了。

二、目前我國商業銀行在風險管理方面存在的主要問題

商業銀行的風險管理是指商業銀行通過風險分析、風險預測、風險控制等方法,預測、回避、排除或者轉移經營中的風險,從而減少或避免經濟損失,保證經營資金乃至金融體系的安全。目前,全面風險管理模式已成為國際化商業銀行謀求持續發展和競爭優勢的最重要方式。要確定我國商業銀行風險管理策略,首先要明確其面臨的主要風險。由于分析角度不同,對銀行風險分類的標準也不一。一般可分為信用風險、市場風險(利率、匯率和資產價格)、流動性風險、操作風險等,一般業界所說的三大風險是指信用風險、市場風險和操作風險。這是國際上巴塞爾委員會要求提取資本金的三類風險,是國際銀行業和銀行監管機構重點關注的三類風險。

信用風險:是指由于債務人不能到期償還或者延期償還本息,可能引起銀行凈收益的損失。不同資產有不同的違約風險,其中貸款信用風險最大。雖然目前已將原國有商業銀行的大比例不良貸款剝離到了幾個資產管理公司,又經過了股份制改造在國內外證券市場上市,各國有控股商業銀行的信用風險大大降低,但我國整個銀行體系中仍蘊藏著很大的風險。經濟發展過多的依賴于銀行貸款,銀行貸款的多少直接影響到GDP的增長、就業、社會穩定等。

目前,由于我國住房抵押貸款業務主要是個人住房按揭貸款,貸款主體主要是商業銀行,這次的次貸危機對我國商業銀行具有深層次警示作用。近十年來,我國的房地產金融市場快速發展,平均年增長率達到了30%,各家商業銀行普遍將房地產信貸作為低風險、高收益的優質資產加以大力發展。但是次貸危機的爆發提示我們,我國當前的房地產金融市場同樣蘊涵較大的信用風險。前一階段房地產市場持續火爆,房價不斷上升,積累的風險不斷增加。在當前通貨膨脹和宏觀調控形勢下,央行在今年的上半年主要以加息為主,下半年進入四季度后開始降息,主要城市的房地產價格已經有了大幅下跌,出現了與美國次貸危機爆發前相似的局面。盡管我國沒有房貸次級市場,沒有將次貸資產證券化,短期內不可能爆發類似的危機,但是房地產金融市場的潛在風險在本質上卻是相通的。龐大的房貸資產主要集中于商業銀行,房貸風險也幾乎完全集中于銀行體系中,沒有其他的釋放渠道。一旦發生問題,這些風險可能集中爆發,產生大量的呆壞賬,甚至會因為銀行的核心地位威脅到整個金融體系的安全。

市場風險:市場風險包括了利率風險、匯率風險和資產價格風險。利率風險是指由于市場利率水平變化引起銀行凈利息收入和有價證券市場價值的潛在變化,主要根源在于資產負債的搭配不當,今年由于央行多次升降銀行利率,對各商業銀行的影響還是很大;匯率風險是指,外匯市場引起外幣資產價值或出售價格的變化,集中表現為幣種的選擇問題,隨著商業銀行各種外匯交易和外匯業務的不斷拓展,所面臨的匯率風險也在日益增大。資產價格風險是指被用于交易的資產或可交易資產的價值發生變化而導致損失的風險。

操作風險:銀行是經營貨幣資金業務的企業,每天處理著大量的資金借貸和結算業務。在銀行的經營活動中,如果發生業務差錯,就可能給銀行和客戶帶來巨大的資金損失。對這些銀行經營活動中發生的差錯及損失,我們稱為銀行的操作風險事件。按照巴塞爾銀行監管委員會的定義,銀行操作風險主要源于銀行內部系統缺陷、內部程序、以及外部事件。目前還沒有有效的手段對操作風險進行控制,唯有加強內部控制。設置合理有效的內部監控體系。以防止人為操作的錯誤,以及內部欺詐等事件的發生。目前商業銀行內部的操作風險,可以分兩個層面,一個是銀行總部的操作風險,另一個是基層銀行的操作風險。

以上風險中,信用風險處于處于商業銀行資產業務和負債業務的前端,是商業銀行的主要風險。利率風險在國家宏觀經濟形勢波動劇烈時期最為明顯,匯率風險則受國際政治、經濟的影響。操作風險主要涉及銀行的內部管理,也是目前商業銀行的最主要風險。但隨著市場經濟的不斷發展,上述的風險都不是單一的,而是出現了風險的重疊,有的商業銀行偏重了信用風險而忽視了市場風險,因而缺乏有效的管理手段和制度。還有的商業銀行將不良貸款形成因素中借款企業信用變化因素與銀行內部管理因素分析不清,進而將大量的銀行不良資產歸咎于信用風險,而忽略了銀行內部控制落后而造成的操作風險等,這些都需要引起我們的重視。

三、對我國商業銀行風險管理的啟示

1.信用風險和流動性風險的管理與防范

風險管理的第一步是識別風險,鑒別可能帶來的財務損失,將業務和客戶按風險大小排隊,編織風險狀況表,作為選擇防范策略的依據。對信用風險主要是分析沖銷貸款和追回貸款、逾期貸款、有問題貸款及貸款增長比例等。流動性風險主要分析資本金、大額負債、流動資產對總資產的比率等。對上述風險可以采取規避性策略,就是將風險狀況表中揭示風險太大的業務和客戶從經營計劃中剔出;另外還可以運用財務型技術補償可能發生的風險損失,保證財務穩定;再者還可以引入“風險導向審計”理論,來防范和控制風險。對流動性風險可以選擇,在投資活動中選擇風險小的項目,降低資產平均期限,提高短期資產的比重。

審慎推動資產證券化業務。從美國次貸危機的經驗看,盡管資產證券化業務起了推波助瀾的作用,但不可否認美國的金融市場比我國成熟得多,大力推動資產證券化等創新業務,著力化解信用風險。通過對次貸危機發生原因的分析可以看出,資產證券化業務并非危機產生的罪魁禍首。相反應該看到,美國的金融市場極為成熟,正是資產證券化、信用分級設計等風險釋放渠道以及大量對沖工具的廣泛使用,避免了房地產金融市場全面危機的發生。因此國內的商業銀行不能因噎廢食,因為次貸危機而放棄資產證券化等創新業務的發展,應該積極學習跨國商業銀行在風險管理方面的先進經驗和做法,推動金融創新,提高風險評價和管理水平,在信用分級的基礎上,采用證券化等方法,化解積聚于銀行體系內部的信貸風險。

2.操作風險的管理與防范

對總行方面操作風險的防范:

(1)完善公司法人治理結構。完善商業銀行的建立股東會、董事會、監事會和經理層之間相互促進、相互制衡、運轉高效的公司治理結構,完善董事會下的各種專業委員會,如:戰略發展委員會、審計委員會、風險管理委員會、薪酬委員會等,完善獨立董事制度。在良好的治理結構的基礎上,建立起包括內部審計部門和風險管理部門在內的全面的內部控制體系。

目前我國的國有商業銀行多數已進行股份制改造,在境內外證券市場上市,商業銀行的上市不僅要解決資本金不足的問題,更重要的是要解決資本金對承擔風險的“軟約束”問題,這種約束“硬化”的過程就是現代治理結構和有效內控體系建立的過程,這一過程包括建立有效的獨立董事制度、內部審計制度和風險管理體系等各個方面。

(2)將商業銀行資本金提高至于其風險承擔相適應的水平,各商業銀行應該在統一的風險政策下,依風險配置資本,做好風險預算,各業務部門或地區要在所配置的資本份額的硬約束內開展經營和承擔風險。目前提高資本金最好的方式,就是各商業銀行夯實基礎,創造條件爭取在證券市場上市籌集資金來補充資本金。但達到上市的條件,需要商業銀行在產權的清晰度、運作的獨立性、內部管理的規范性等方面要下功夫,當然上市的過程就是最好的規范的過程。

對基層行操作風險的防范:

(1)以人為本加強風險教育。樹立以人為本的經營理念,把以人為本作為經營管理活動的出發點和落腳點,增強管理工作的親和力和透明度;加強員工的思想教育、遵紀守法教育和風險防范教育,樹立員工正確的人生觀和世界觀,提高道德水平和法紀觀念;堅持科學的用人觀,建立科學的激勵機制,最大限度地調動員工的積極性和創造性。

(2)加強內控制度建設,建立長效機制。進一步完善制度,保證內控制度的實效性。要嚴格按金融法律法規,規范各崗位的職責,規范內部授權授信制度,同時加大對各項業務制度的學習培訓,讓每位員工了解掌握各項制度并在業務辦理過程中規范操作,把防范操作風險貫穿于一切業務始終,為穩健經營提供保障。還要加大投入,保障業務運營對設備設施的合理需要,充分利用現代科技提高防范水平。也要改進經營績效考核辦法,從單純重業務發展和經營利潤的考核轉變至以風險管理為體系的全面質量考核體系。

參考文獻:

[1]秦廣,邵磊.次貸危機對我國商業銀行的影響及警示.中國房地產金 融.2008(5):25-27