導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇城市土地管理法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

土地是人類賴以生存的最重要的資源，“是一切生產和一切存在的源泉”。但隨著經濟社會的飛速發展，城市化進程的加快，人們對土地需求的日益高漲與土地資源的稀缺性之間的矛盾日益凸現。[1]我國的土地保護以義務為本位，忽視了產權對于土地利用和保護的重要作用。對此我們應充分認識土地資源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用來構建土地發展權，結合我國國情對我國城市土地管理的途徑進行優化，實現土地利用與經濟發展的和諧。

1.土地發展權概述

1.1土地發展權的內涵

所謂土地發展權，是對土地在利用上進行再發展的權利，即土地所有權人或土地使用權人改變土地現有用途或者提高土地利用程度的權利。我國《土地管理法》將土地分為農用地、建設用地和未利用地。受人類中心主義的支配，我國關于土地的分類是以土地的經濟利用價值為標準的。筆者認為，對我國土地進行分類應當以可持續發展為指導思想，以人與自然的和諧為目的，因此，土地的分類中應當包含生態用地，從而土地發展權還應當包括生態用地發展權。

1.2土地發展權的特征

綜合上述對土地發展權的內涵界定，可以歸納出土地發展權具有以下幾方面的特點：抽象性，是指對土地用途進行變更或者提高土地利用度的權利，不像其它產權一樣存在一個實物性的標志。[2]階段性，即土地發展權是以某段時間內土地利用現狀為基礎，對未來可能發生的土地利用物質形態與價值形態變化的量的設定。潛在性，雖然土地發展權無論在何時何地都已經客觀地存在于每一塊土地上，但是土地發展權的實現是對未來土地使用權變更的獲利。

1.3土地發展權的功能

土地發展權作為一項民事權利，其功能首先表現為給權利人帶來收益。其次，通過對土地發展權的限制和補償，可以順利實現土地利用規劃，對農地、環境敏感地帶以及歷史古跡等的保護起到積極的作用。土地發展權的創設，可以提高土地開發規劃管理效率，促進城市土地的高效率利用，明確土地增值受益人，保證其利益的享有、轉讓和流通規范的順暢。

2.構建土地發展權內容的思路

2.1土地發展權總量構建的思路

在土地發展權的構建中應由國家確定土地發展權的總量。采取委托―方式，由省級政府根據國家統一構建的土地發展權總量，代表國家在本轄區內對土地發展權總量進行再次分配。國家確定土地發展權總量的依據，是國民經濟整體發展狀況、工業化所處的階段、城市化發展狀況和全國生態建設與環境保護狀況等方面對土地發展權的總體要求。國家和省兩級政府配置的土地發展權，為跨區域的土地發展權，它的配置應具有戰略性特點，對全國和各省域范圍內的土地開發利用以及國民經濟發展具有宏觀調控的功能。另外還有一些要特別對待的是，有些大城市的輻射能力已經超出了其行政轄區的范圍。如直轄市，只有城市郊區是農業用地，而其輻射范圍卻是全國，此種情況就不能是直接的委托關系，而應該由中央直接來協調。

2.2土地發展權所包含的權能，土地發展權類別合理劃分的思路

土地發展權作為一項土地財產權具有財產權的相關權能，主要有以下四方面權能： 占有權，即權利主體擁有具有排他性地對土地發展權的占有。使用權，權利主體可以行使土地發展權，合法行使土地發展權所建設的各類建筑物業設施。收益權，表明占有和行使土地發展權可以獲得相應土地經濟收益。處分權，主要涉及土地發展權的出讓、轉讓、抵押和回收等權能。同時，依據不同的標準可以把土地發展權劃分為不同類型，如農地發展權、市地發展權、營利性土地發展權和公益性土地發展權等。這些不同類型的土地發展權，按照一定關系形成我國土地發展權的基本框架。

2.3土地發展權與相關產權整合的思路

土地發展權創設的初衷是補充和完善現有土地產權制度，使其更有效地配置土地利用。產權整合的關鍵是處理好土地發展權與土地所有權、土地使用權等核心產權的關系。土地發展權與所用權的關系在選擇土地發展權國有模式時，其整體關系已經確立，但在實際運作過程中應該做好兩者的聯合與分離，避免發展權與所有權的沖突；土地使用權往往成為土地發展權的運作載體，而土地發展權具體化土地使用權權能，促進土地使用權合理實施，應該在明確各自權能的基礎上對使用權和發展權進行有效整合。[3]土地發展權與其他土地產權協調運作，共同促進我國土地產權制度的完善和效用的最大化。

3.土地發展權視角中的城市土地管理優化

3.1優化我國城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理優化必然源于法律制度的創新與優化。隨著我國土地發展權的構建，首先應該加快相關立法，對采用土地發展權后土地管理所采取的新措施進行法律規定，進一步明確政府官員和土地開發商的權利義務，防止越權和非法開發城市土地，完善失地農民和失房居民的權益保護和利益補償的法律機制，為我國城市土地管理優化奠定堅實的法律基礎。

3.2賦予土地使用者土地發展權，保障失地農民和城市居民的合法權益

國家對現有土地使用者的土地使用現狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發展權。在征地和城市拆遷過程中的失地農民和城市居民，享有既定土地發展權即現有土地使用價值的權利。政府在征用農民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發展權市場價格補償他們的既定土地發展權，并建立以發展權為保障的利益補償機制，依法維護失地農民和城市居民的合法權益。

3.3完善土地發展權市場運作機制，增強市場調節作用

土地發展權市場運作指在土地發展權國家源頭供給的前提下，由行政單獨配置劃撥土地發展權向政府與市場雙重配置土地發展權轉換。隨著土地發展權市場運作機制的完善，土地發展權可以遵循市場規則，以產權交換模式在不同發展權擁有者之間進行交換，土地市場通過價格、供求等杠桿實現土地發展權的合理分配。土地發展權轉讓、回收和滅失等一系列變更都對應著相應的土地開發使用用途變更，這可以使土地市場交易更加清晰和順暢。

4.結語

土地發展權的構建，將會有效促進經濟發展過程，尤其是城市化進程中產生的外部效應的內部化。土地發展權是土地財產權中的重要組成部分，其作為作用于土地使用性質變更的財產權，為城市土地管理優化開辟了一條新途徑，使社會經濟的發展走上可持續的道路。

【參考文獻】

篇2

第二條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在本市錦江區、青羊區、金牛區、武侯區，成華區和其他區（市）、縣的縣城、建制鎮、工礦區范圍內取得國有土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用期限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第四條  土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并符合我市的城市總體規劃、城鎮建設規劃、土地利用總體規劃和其他有關規定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權出讓的行政管理工作、依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

市、縣居地產管理部門主管土地使用權轉讓、出租、抵押的經營管理工作。

第六條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產管理部門按照各自的職責范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

第八條  土地使用權的出讓由市、縣人民政府統一負責。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計劃、城市規劃、建設和房地產管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實施辦法》第十四條規定的審批權限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權審批管理暫行規定》報經批準后，由國土局具體實施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

第九條  除城市（鎮）的舊城改造利己開發的建設用地外，土地使用權出讓的用地指標，應納入年度非農業建設用地計劃。

第十條  土地使用權出讓的地塊可以是經過開發和市政設施配套建設的土地，也可以是成片待開發的土地。

第十一條  土地使用權出讓的地塊原屬于農村集體所有土地的，由市或區（市）、縣國土局負責統一征用。城市規劃區范圍內的土地統一征用工作，由市國土局和市建設用地統一征地辦公室會同有關區、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權出讓可以分別采取協議、招標、拍賣方式進行，協議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權出讓金的具體標準，由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門根據城鎮土地分等定級和土地估價所能定的基準地價制定，報市人民政府批準執行。

第十五條  土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金，暫時無力支付的，經市、縣人民政府批準，可以延期或分期支付土地使用權出讓金，但延期支付的期限不得超過六個月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規定的劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條規定的條件，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押，但必須經過申請，報經市、縣國土局和房地產管理部門批準。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當向出讓方提出書面申請？經出讓方會同城市規劃行政管理部門批準后，依照本章規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記。

改變土地用途同時改變地上建筑物、其他附著物使用性質的，應當辦理地上建筑物、其他附著物所有權變更登記。

第三章  土地使用權轉讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權轉讓是指土地使用者受讓土地使用權后，將全部或部分地塊的土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十一條  成片開發經營的土地，依照土地使用權出讓合同的規定開發建設后，可以按規劃用途分割轉讓。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣國土局和房地產管理部門批準，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓‘和過戶登記手續。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的分割轉讓，不得影響土地的使用價值。

第二十二條  土地使用權轉讓，轉讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產權證以及其他有關證件。

公司、企業和其他經濟組織的土地使用權轉讓，還須出具其主管部門的批準文件。

第二十三條  土地使用權轉讓，轉讓雙方應當簽訂轉讓合同，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓和過戶登記，換領《國有土地使用證》和房屋產權證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權不得轉讓：

（一）未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發、利用、經營土地的；

（二）劃撥土地使用權符合《條例》第四十五條規定的條件，但未依照本辦法第七章的規定補辦土地使用權出讓手續的；

（三）沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；

（四）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規的。

第二十五條  土地使用權轉讓的地塊發生增值的，轉讓人應向當地市、縣人民政府繳納土地增值費。土地增值費的征收辦法由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門另行制定，報市人民政府批準。

第二十六條  交換土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權，雙方價值不等的，其差額部分按轉讓（買賣）關系辦理。法律、法規另有規定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權過戶登記。贈與合同應經縣級以上公證機關公證。

第二十八條  土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應會同市物價、房地產管理等部門定期對房地產市場進行調查、預測，制定土地使用權轉讓的市場指導價格，定期予以公布。土地使用權轉讓價格低于市場指導價格20％的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓價格高于市場指導價格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉讓方征收土地增值費。

第三十條  土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本辦法有關規定辦理。

第四章  土地使用權出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內的土地使用權隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得出租。

第三十四條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權出租內容。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第五章  土地使用權抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權向抵押權人作為債務擔保的行為。

第三十七條  土地使用權抵押時，其他上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得抵押。

第三十九條  土地使用權可以用作銀行或其他金融機構貸款抵押，以及其他債務抵押。

土地使用權的抵押年限，不得超過原出讓或轉讓合同規定的有效年限。

第四十條  土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權抵押內容。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，抵押人應辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權抵押的價值以評估價值計算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產管理局會同有關部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經市、縣國土局和房地產管理部門批準，或經人民法院判決裁定，抵押權人可以處分抵押的土地使用權：

（一）抵押人到期未能履行債務的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產的；

（五）法律、法規規定的。

第四十三條  準予處分抵押的土地使用權及其地上建筑其他附著物所有權，須在市、縣人民政府指定的場所進處分抵押土地使用權的，在當地的地籍事務管理機構進行。處分抵押的土地使用權隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權的，在當地的房地產交易市場進行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權，抵押權人有優先受償權。

抵押權人因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權設定抵押的，應以其所占有的份額為限。抵押人應書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續有效。

第四十六條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，在抵押權因債務清償或其他原因消滅后，應當辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第四十八條  土地使用權的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應在土地使用權出讓合同期滿前六個月內向市、縣國土局提交續期申請，并按本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，確定新的土地使用權出讓年限和支付土地使用權出讓金后，換領《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權證書和房屋產權證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權給土地使用者造成經濟損失的，可以根據土地使用者已使用的年限和開發、利用、經營土地的實際情況，采取貨幣補償、實物補償、交換土地使用權等方式給予相應補償。

第七章  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規定的劃撥土地使用權利地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，按本章規定補辦土地使用權出讓手續，進行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，補辦土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，應交納土地增值價款，并按有關規定在土地增值價款中抵交土地使用權出讓金。

轉讓劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，暫按轉讓成交額扣除房產價值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價款：住宅用地15％，生產用地30％，經營用地45％。

出租劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標準租金后的一定比例交納土地增值價款。

抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，由抵押人按抵押價值的一定比例交納土地增值價款。

出租、抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價款標準，由市國土局、房地產管理局會同有關部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，按本條第二款辦理。

第五十四條  經批準的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產管理部門在辦理法定手續時，應在土地使用權證書和房屋產權證書上分別注明“該劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”和“該房屋使用范圍內的劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”的字樣。

第五十五條  企業、事業等單位以積累住房建設基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉讓，轉租）的住宅用地、房地產管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業產權轉讓中非經營性土地使用權變更用地，仍按劃撥土地使用權管理，不適用本章規定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權已轉讓、出租、抵押的當事人，應當在三個月內向市、縣國土局和房地產管理部門申報登記。逾期或隱瞞不予申報登記的，按非法轉讓、出租、抵押土地使用權論處。

第五十七條  未經批準，非法轉讓、出租、抵押土地使用權的，依照《四川省土地管理實施辦法》第三十五條第一款的規定處罰。

第五十八條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物，未在規定時間內到國土局和房地產管理部門辦理登記手續的，由國土局和房地產管理部門依照有關規定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權出讓合同規定開發、利用、經營土地的，市、縣國土局應當予以糾正，并可以根據情節給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴重影響城市（鎮）規劃和損害社會公共利益的，經市、縣人民政府批準，無償收回土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權出讓金和土地增值價款的，依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十一條  本辦法規定的行政處罰由市、縣國土局和房地產管理部門依法決定。當事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內向上一級主管機關申請復議，對復議不服的，可以在接到復議通知之日起十五日內向當地人民法院起訴；也可直接向當地人民法院起訴。期滿不申請復議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設施處罰的當事人，繼續施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實施辦法》第四十六條第二款的規定處理。

第六十二條  因履行土地使用權轉讓、出租、抵押合同發生的爭議，由爭議各方協商解決于協商不成的，可以向有管轄權的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉讓、出租、抵押時，應當分攤房屋使用范圍內的土地使用權面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權出讓的年限。

土地使用權使用年限屆滿，土地使用者經批準繼續使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權在土地使用權存續期內不變。

第六十五條  土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第六十六條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產部分的，按國務院《國有資產評估管理辦法》的有關規定辦理。

篇3

1.引言

我國的城市化水平越來越高，各地區的農村都在城鎮化。但是一方面土地的數量有限，城市不能夠合理地使用土地資源；另一方面城市人工眾多，人均土地面積更是少的可憐。在這兩者的矛盾日益明顯的今天，城市地區土地的有效合理分配和管理成為了必要措施。政府單位和城市各管理部門應當充分重視土地資源的管理，提高土地的使用率。所以在此，我們要對城市土地資源利用進行闡述和討論，總結出有意義和有效果的資源管理辦法。

2.城市土地資源管理

2.1城市土地有效利用的概念

有相關的政治經濟理論提到，人類要實現文明用地，就應該有效的用地，提高使用率。如對于農業土地的集約利用， 就是當土地的面積一定時，運用先進的科技，種植更多的農作物，提高產出和投入比例。但是和農業用地相比較，城市土地集約的方式更加多樣化，國內外沒有統一的看法。但是總結起來有以下幾個措施可以提高城市土地的集約利用：一是提高的土地投入產出比；二是合理規劃和布置城市土地結構；三是提高土地的使用率；四是最大限度地開發土地資源的潛力， 有效利用土地資源。

城市土地集約利用的常規定義：對未來進行預測和規劃，合理分配城市土地資源，調制城市結構布局，改善土地資源的管理措施，提高土地的使用率和投入產出比，使城市的經濟和環境協調發展。

2.2建立土地管理學科，引進人才

要對土地有效管理需要較多專業知識，它也包含了眾多學科，牽涉到了經濟學、法學等各類學科，是綜合性的學科。只有具備廣泛的知識面和綜合管理能力，并借助網絡和通信技術，對土地資源進行有效的管理。1950年以后，很多高校開始設立管理學專業，學習土地資源的管理知識，有效的規劃土地。到七八十年代，從專業到本科，都逐漸開設了資源管理專業，各高校這種辦學政策的轉變，體現出了土地管理在社會發展過程中的重要作用。現在全國范圍內都在開始土地資源管理額本科點和碩士點，有些好的高校甚至建立博士點。高校為社會培養綜合性的管理人才，為國土資源提供專業人才，這對管理專業的畢業生起到了積極的促進作用。學生在學習期間，應該認真學習，專心聽講，吸收土地資源管理相關的專業知識，提升自己的理論知識和專業技能，以便適應未來社會的需要。

2.3土地資源有效管理

農業資源是土地資源的基礎，目的是追求高的使用率，所以其關鍵是科學地分配土地資源，合理利用土地，解決土地資源稀缺問題，確保良好的生態環境，使土地得到持續利用。所以要制定有關的土地政策，轉變管理方式，研究新的土地管理計劃，來有效地管理土地資源。有文獻中提到水資源的管理方法，也適合于對土地資源的高效管理。具體來說，可以把土地資源的管理劃分為土地的供給、資源效率、優化布局結構、土地的社會化等4個不同的管理階段。

這寫階段并沒有一定的順序，在實際管理土地時應當綜合運用這些手段。但是越高級的手段也反應了管理水平的提高，在擴大市場范圍時，使得稀缺的土地資源得到最合理的應用，這也體現出來土地的社會化管理。而在社會上，由土地資源的管理問題，也進一步引起了國內外對其它社會資源管理問題的重視。

3.國家對土地市場的有效調控

3.1提供市場信息，增強市場功能

在對土地資源進行管理時，國家要發揮其強大的宏觀調控作用。要發揮市場的功能，提供豐富的信息，使得管理土地時有據可依。如果缺乏及時或者有效的信息，就會誤導土地市場的走向，使得土地市場出現很多問題。在土地市場的交易中，主要注重的是其價格信息，要及時了解價格的波動及走向。因為價格信息也反應了市場的供需情況和大致的價值。對于中國的城市，其土地未全部市場化，部分進入了市場，部分未進入，所以市場的價格信息不能全面地土地資源的合理分配。在此，政府要對土地宏觀調控，合理制定集約利用土地資源的規章制度，有效反應市場信息，包括土地的總面積和分布情況。同時這也可以更好的引導投資者進行投資，最大限度地提高土地的使用率，帶來更多的經濟效益。

3.2依靠政府政策，降低調控成本

在調控土地市場時，兩種有效的措施就是土地儲備與投放政策，根據土地供給情況滿足市場需要，保持供求平衡。若供不應求，則可適當提高土地價格；若供大于求，可以降低土地價格或者將土地儲備起來減少供應。對這種調控手段，可以通過以下兩個方面來對城市土地的高效利用給與恰當的評價。

第一，土地儲備與投放穩定市場，抑制波動現象。但是也要制定合理的價格，找準時機，對土地資源進行儲備和投放。政府不能為了眼前利益或者私人利益，投機倒把，不顧市場的運行而作出不合理的決策。如果土地的利用率很低，應適當儲備土地，促進其它土地的高效使用；如果利用率較高，也可以投放更多土地，緩解土地緊缺的壓力。

第二，政府儲備與投放也需要一定成本，何時何地儲備土地涉及到很大的利益關系。所以要對城市土地進行集約利用，了解土地總體數量和分布情況，最優地選擇最具市場潛力的土地，適當地進行投放和儲備。由于城市土地都具有很大市場潛力，所以在實際規劃時，可以減少儲備量，進而吸引更多的投資者進行投資，帶來更多的經濟效益，釋放土地的需求壓力。

4.結語

綜上所述，在我國城市土地資源短缺的情況下，提出土地集約利用這一手段，分析了土地市場的供需變化。在城市化建設中，應注重可持續發展，所以既要有效的管理土地資源，有應該發揮政府的調控作用控制其價格，使城市的發展具有更大的生機。

參考文獻：

[1]陳銀蓉，梅昀.土地資源管理專業課教學方法改革的研究[N].華中農業大學學報（社會科學版），2004（2）：100-103.

[2]劉彥隨，吳傳鈞.中國水上資源態勢與可持續食物安個[N].自然資源學報，2002，17（3）：270-275.

篇4

中圖分類號:F061.6 文獻標識碼:A 文章編號:1003―5656(2006)04―0053―07

科學發展觀是堅持以人為本,全面､協調､可持續的發展觀｡如何貫徹落實以人為本,全面､協調､可持續發展的科學發展觀,已成為城市土地整理工作中的頭等大事｡我們要用科學發展觀指導城市土地整理工作,處理好城市發展與城市用地總量與用地結構平衡､生態環境保護等方面的關系,統籌人與自然的和諧發展,使城市步入功能績效顯著､產業結構優化､市民安居樂業､生態環境良好的可持續道路｡

一､科學發展觀導向的城市土地整理思路

土地整理(Land Consolidation)是集約利用土地､實現耕地總量動態平衡的一個重要手段,土地整理是社會經濟可持續發展進程中人類文明用地的產物｡所謂“土地整理”是指以土地狹小或地權零亂之地區,將原有地界､道路､溝渠､堤塘等廢棄,再以理性之要求,依據地勢､地類等天然條件,以土地所有權相互交換為原則,另行劃分,重予分配的過程｡[1]52一般說來,土地整理包括兩方面的主要內容:一是調整土地權屬單位間的不利于生產管理的土地;二是調整土地關系和土地利用組織｡[2]538城市土地整理不僅包括土地利用的空間配置和土地利用內部要素的重新組合,還包括土地權屬和土地收益的組合｡[3]目前,我國開展的農地整理較多,而對于城市土地整理卻重視不夠,這不僅降低了土地整理的整體效益,還限制了土地整理的全方位和可持續發展｡面對21世紀的城市社會經濟的發展,中國日益增多的人口和耕地資源相對不足的矛盾日益激烈｡因此,加快城市土地整理的步伐,提高城市土地的利用率,減少占用耕地的數量,確保耕地總量動態平衡,保證我國的糧食安全,防止城市病的發生和蔓延,已經成為我國社會經濟發展的必然抉擇｡城市建設應該走集約化發展之路｡因此,除了對某一區域內城區布局進行合理規劃外,對于某一具體城市,更要在舊城改造上多下功夫｡為了實現城市舊城改造的前瞻性､科學性和經濟性,必須以科學發展觀為指導,卓有成效地推進城市土地整理｡

(一)以人為本是城市土地整理的出發點和落腳點

堅持以人為本,就是要以實現人的全面發展為目標,從人民群眾的根本利益出發謀發展､促發展,不斷滿足人民群眾日益增長的物質文化需要,切實保障人民群眾的經濟､政治和文化權益,讓與發展的成果惠及全體人民｡根據科學發展觀以人為本的理念,城市土地整理要按照“城市功能的優化､基礎設施完善､產業結構合理､居民安居樂業､城市環境良好”的原則,進一步修訂和實施好“城市土地開發整理專項規劃”｡城市土地開發整理規劃是城市土地利用總體規劃的深化和補充,是搞好土地整理工作的重要前提｡因此,城市有關部門要在前一輪土地開發整理規劃的基礎上,修訂實施新一輪城市土地開發整理規劃｡通過對城市土地的全面整治和改造,改善城市生態環境,改善城市基礎設施條件,提高城市土地利用率,提高城市土地的經營水平,實現城市土地整理區的社會經濟協調發展｡

(二)全面發展是城市土地整理的科學內涵

全面發展,就是要以經濟建設為中心,全面推進經濟､政治､文化建設,實現經濟發展和社會全面進步｡體現在城市土地整理上,就是應該確保城市土地整理區居民在居住與物質生活得到提高的同時,精神生活也能得到相應的提高;在城市經濟增長的同時,社會各項事業進步,城市環境改善｡因此,在城市土地整理工作中,要以提升城市土地整理工程質量為抓手,為城市社會經濟的長遠發展､城市環境的改善､文化生活和精神道德水平的提高提供土地載體和物質基礎,合理配置基礎設施和城市公共和公益設施｡建立城市土地整理制度后,土地整理機構可以接受政府委托收購和征用有潛在價值或尚未開發的土地,然后對其進行前期開發和整理,將其轉變為“三通一平”､“五通一平”､“七通一平”的熟地,納入政府土地儲備庫｡然后,政府委托或授權的城市土地儲備機構再根據城市建設要求､市場需求和土地供應計劃,將這些熟地出讓或出租｡可見,運用上述土地整理機制,既有利于搞好城市土地的開發與整理工作,又能確保城市規劃的實施,確保開發與建設項目的“小配套”與城市建設的“大配套”的銜接｡

(三)協調發展是城市土地整理的主要內容

協調發展的科學發展觀要摒棄過去那種單方面追求GDP､不計成本和代價的片面和盲目發展觀｡“發展是硬道理”已成為共識,而科學發展觀則在此基礎上進一步提出“全面､協調和可持續發展”的問題｡協調發展體現在城市土地整理上,就是要全面發展,統籌發展,有計劃地發展｡事實上,從目前到今后相當長的時期內,城市周圍可供征用的農地已經十分有限｡所以,今后城市土地利用必須走集約化和可持續的道路,必須充分合理地利用城市存量土地,以通過城市土地存量的重新洗牌來實現土地資源的優化配置｡通過建立城市土地儲備制度,把城市土地存量的未利用､不合理利用､未有效利用､超過出讓期的土地以及部分城市規劃用地整合起來,無疑有助于促使城市土地供應實現由“增量調節為主”向“存量調節為主”轉變｡這對于從制度上保障耕地保護這一基本國策的實施具有十分重要的戰略意義｡城市土地整理是創新發展與全面建設小康社會的重要組成部分,是實現城鄉產業互補的重要方面｡因此,我們首先要將科學發展觀作為城市土地整理規劃設計編制的指導思想,使城市土地整理的各項內容相互銜接､相互促進､良性互動｡在理念上要以人為本;方法上要善于統籌兼顧;內容上要有效配置資源,保護資源和生態環境;體系上要形成城鄉全面､協調､可持續發展的格局｡

(四)可持續發展是城市土地整理的抉擇

可持續發展體現在城市土地整理上,就是城市土地利用不能走粗放式､外延式發展之路,而應該走集約型､內涵式､可持續發展之路｡通過城市土地整理制度創新和技術創新,堅持經濟社會發展與環境保護､生態建設相統一,資源開發與節約并舉,把節約放在首位,在保護中開發,在開發中保護,珍惜每一寸土地,為全面建設節約型社會作出貢獻｡建立城市土地整理制度后,對舊城區危改項目､房屋拆遷及市政建設難度大的項目,可以由政府實施統一拆遷,將其整理成為“三通一平”､“五通一平”､“七通一平”的熟地后,再統一評估,確定基準地價或標定地價,然后以掛牌交易或招標､拍賣等方式,統一出讓給房地產開發商進行開發建設｡

二､城市土地整理的主要類型

城市用地包括城市社會經濟所涉及的工業､商服､住宅､交通､市政等多種用地類型｡對城市用地進行全面整理的目的,就是要根據科學發展觀的要求,協調處理好不同種類用地之間的比例關系,促進城市生活､經濟､社會的可持續發展｡由于各城市社會經濟發展條件的差別性,各個城市應該根據自身的特點,因城制宜､因地制宜､因時制宜,以不同用地整理運作模式為著重點,結合不同的運作模式尋求城市土地的最佳綜合整理效益｡從目前城市土地整理的實踐來看,城市土地整理的類型主要有“騰籠換鳥”型､功能調整型､全面改造型､城鄉統籌型和道路拓展型｡

――“騰籠換鳥”型｡長期以來,我國不少城市受計劃經濟體制和城市土地無償劃撥制度的指導,城市用地中工業企業所占比例一般高于國外城市工業用地所占比例5―10個百分點｡工業用地比例過大嚴重地制約著城市社會經濟的可持續健康發展,影響城市功能的有效發揮,造成土地利用效率低､土地流轉彈性小､居民生活環境污染嚴重｡因此,把有污染､效益低下､占地面積大的第二產業特別是其中的重型工業企業遷出城市繁華區,與第三產業中的金融､商貿､會展､服務用地置換,無疑有利于城市土地的集約利用和單位土地貢獻率的提高,有利于盤活城市存量土地,有利于提高城市整體容積率｡具體實施辦法:對工業地產進行評估,尋求商服置換對象或實行公開拍賣,城市郊區設立工業企業新的集中發展地｡例如:成都市三環路以內的工業企業,根據城市“退二進三”方案,除適于中心城區的約1/6的城市型工業可繼續保留外,大部分的工業企業將遷出或關停并轉,75%左右的工業用地將改變為金融､商貿､商務､房地產等用地,“騰籠換鳥”,從而使城市核心區和中心區的黃金地段發揮出高效益｡

――功能調整型｡我國城市用地空間布局混亂､分散,難以形成應有的集聚效益｡許多事業單位､機關和效益低､耗地多､污染大的工業企業占據市中心和高價位區域,長期造成“優地劣用”或“圍而不用”的局面,從而不僅增加交通量,污染環境,而且造成城市中心土地配置難以優化｡對城市用地實施功能分區整理就是把城市土地依據區位和價格差異劃分不同的用地小區,實行工業園區､生活住宅區､商服區集中用地的策略,利用相同種類用地性質的一致性和共享性,減少其對外部環境的負效應,從而達到集約用地的目的｡例如:成都市將城市區的功能結構劃分為核心區､中心區和副中心區,實行土地利用功能分區的規劃,核心區以金融､商貿､辦公為主,中心區以居住為主,副中心區建立若干相對獨立的綜合新區,從而盤活了存量土地資產,提高了城市土地的利用效益｡

――全面改造型｡缺乏整體和科學規劃,新舊混雜景觀是目前我國許多城市的一大特征｡歷年來,我國城市規模呈現出攤大餅式的外延擴張態勢,城市用地的內涵挖潛工作未被重視,舊城區低層建筑､空閑地､老胡同､狹窄小巷隨處可見,從而嚴重地制約著城市現代化的步伐和城市功能的有效發揮｡全面改造型的用地整理模式,就是針對舊城區內基礎設施落后､建筑層面低､空閑地多､缺乏合理規劃的現狀,根據科學發展觀和建設生態城區的要求,對舊城實施徹底全面的改造,以適當提高城市的建筑密度和容積率｡

――城鄉統籌型｡在不少城市與鄉村的結合部,往往出現一些農地已經在用途上非農化了:農民已經不從事農業生產與經營活動,而從工經商;農民的住宅開始對外出租;一些沒有城市房產證的房屋已經作為商業地產在開始經營;“城中村”星羅棋布地鑲嵌在城鄉結合部的若干區位;建筑物零亂,用地效率低等等｡因此,按照城鄉統籌和建設社會主義新農村的思路,對城鄉結合部地區的土地進行整理,規范土地權屬,完善基礎設施,可以使其土地資源有效配置,更好地吸納城鄉結合部地區的失地農民就業｡

――道路拓展型｡長期以來,我國許多城市道路狹窄､交通擁擠､基礎設施落后｡近年來,隨著城市社會經濟的飛速發展,特別是小汽車進入千家萬戶,城市交通問題日趨突出｡于是,城市道路改造成為城市政府為民辦實事的重要舉措｡在道路拓寬和改道的過程中,必然涉及沿線房屋的拆遷和城市土地的整理,以便為這些道路拓展后的產業布局､居民小區和公共事業提供更適宜的城市土地｡

三､科學發展觀導向的城市土地整理對策與舉措

城市土地整理是一項系統工程,內容繁多,涉及面廣｡因此,為確保城市土地整理按照科學發展觀和構建資源節約型､環境友好型社會的要求,收到預期成效,必須構建城市土地整理的配套舉措,形成城市土地整理卓有成效的一系列制度安排｡

(一)以社會經濟可持續的發展為路徑,積極開展城市土地整理

城市是區域經濟的增長極｡因此,城市土地整理方案要根據城市作為區域經濟中心和樞紐的功能定位,聚集城市科技､金融､商貿､交通､通訊等功能,進一步增強城區在特大城市經濟中的吸引和輻射力,鞏固和發展城區的核心地位和作用,以促進城市繁榮｡在城市土地整理規劃中,要搞好城市管網和其他配套設施建設方案,在城市周邊形成一批二､三產業群,形成新的經濟增長帶,使城市的城市功能分區更加合理｡[4]

在城市土地整理過程中,要根據科學發展觀和社會經濟可持續發展的要求,綜合考慮各種因素,其中最重要的是綜合考慮技術因素和經濟因素｡許多地方在城市土地整理規劃設計過程中存在這樣一種傾向,即重視技術規劃而忽視經濟規劃｡人們往往比較關注土地整理與城市各種功能區的布局､某一條街道的樣式､標志性建筑物乃至某些具體建筑物的造型等等之間的關系｡所以,一些地區常常邀請國內外的一些高層次專家､學者進行反復地規劃､設計和論證｡而對于這些規劃設計的經濟價值,雖然有所考慮,但往往沒有經過科學的論證｡這樣做的直接后果,就是影響了城市土地整理后的社會經濟的可持續發展和城市聚集功能的提升｡

(二)以統籌人與自然的和諧發展為重點,推進和實施城市土地整理

在城市土地整理的實施過程中,我們必須堅持保護環境和保護資源的基本國策;堅持經濟社會發展與環境保護､生態建設相統一,既要講求經濟效益,也要重視社會效益和生態效益;堅持資源開發與節約并舉,把節約放在首位,在保護中開發,在開發中保護;堅持統籌規劃,加大投入,標本兼治,突出重點,有步驟地進行環境治理和建設;堅持依靠科技進步推進環境保護和治理,推進資源開發與節約,依法嚴格保護環境與生態;堅持深化改革,創新機制,實行政府調控與市場機制相結合,從體制和機制上促進城市土地整理區域的可持續發展｡[5]通過土地整理來大力發展循環經濟,在城市建設過程中充分利用土地資源,提高土地資源的利用效率,減少環境污染｡在全社會進一步樹立節約資源､保護環境的意識,形成有利于節約資源､減少污染的生產模式和消費方式,建設資源節約型和生態保護型社會｡

政府有關部門在城市土地整理方案的制定上,不僅要注重用地的地上整理,而且要關注用地的地下整理;不僅要注重土地整理后的“多通一平”,而且要為土地整理后的利用提供可行性建議｡[6]92事實上,城市建設不是單純的建廣場､辟街或擴地開道,做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸｡千城一面､單純追求“量變”的建設已經違背了城市建設作為一門科學的特性｡目前,我們在城市土地整理的過程中,要防止城市建設和城市經營中的同構性問題｡城市功能的戰略性結構調整,可以說是經營城市中迫切需要解決的問題｡一個城市的生機和活力在于它的產業經濟特色和獨特的歷史文化積淀｡城市建設規劃､城市建筑風格的同構性只會使其顯得呆板死沉｡即使在一個城市的街道兩旁,其建筑物也應風格各異,其建筑物可以有進有退,有高有低,色調有冷有暖,突出層次和色調的和諧｡另外,城市建設過程中一味地求新求大,只會浪費財力資源､土地資源,更浪費了不可再生的歷史文化資源｡意大利､希臘､法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力,不是它的高樓大廈,而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊｡特別需要指出的是,有的城市在建設和改造中缺乏整體長遠規劃,“頭痛醫頭､腳痛醫腳”擴地建路､蓋房造屋后,卻將城市應該必備的配套設備,如給排水､供電等設施給淡化了｡剛修好的路,不久又被挖開;建好的綠化帶又推倒重來;有的城市居民的生活污水因缺少排水系統,要么蓄在一地形成水洼,要么直接排入河流,與飲水源混雜,以致造成居民生活質量的下降｡2004年夏天不少城市遭遇洪災就是沉痛教訓｡另外,城市土地整理項目要推行投入產出率､生產成本降低率､新增城市用地率､生態景觀改善､群眾居住環境改善等綜合考核指標｡在進行城市土地整理項目可行性研究時,必須進行景觀生態評價;城市土地整理后的項目建設,也必須有具體的景觀生態措施｡

(三)以用地結構調整與優化為取向,提升城市土地整理的績效

城市土地整理要與城市產業結構調整相契合,通過城市土地整理來優化產業結構｡城市土地整理的開展,不但可以吸納一部分城市剩余勞動力和下崗職工,也為城市產業結構調整創造了條件｡城市土地整理要高標準､高起點,要按綜合治理模式,整理出優質場地,為城市規模化經營創造好的基礎條件｡城市許多商業服務行業大多是勞動密集型的產業,通過“退二進三”的土地整理,可以使第三產業在城市中更加繁榮,從而在更好地發揮城市功能､聯動工農產業互動､為城市提供更多稅源的同時,也為城市剩余勞動力和下崗職工提供更多的就業崗位｡

城市土地結構的變遷和城市產業結構的調整要注意保護土地資源,進行“可逆性調整”｡整理后的土地要發揮產業比較優勢,發展勞動密集型的產品和服務,發展不同類型的中央商務區､會展經濟區､生態居住區,提高城市產業的專業化､集約化水平,選擇發展對地方經濟貢獻率大的高科技產業,為國內外城市提供具有市場競爭力的產品,從而實現城市土地整理與城市產業結構調整的有機結合｡

(四)以建立和完善資金投入機制為抓手,實現城市土地整理的可持續發展

城市土地整理是一項投資巨大的基礎工程,資金落實是城市土地整理能否達到預期效果的關鍵,資金短缺是影響城市土地整理的主要問題｡隨著我國城市土地整理事業的全面開展,拓展和增加新的資金籌措渠道,加強管理,使城市土地整理資金形成“投入―運行―回收―再投入”的良性循環,這是當前城市土地整理急需解決的重要問題｡要解決好城市土地整理資金問題必須重視城市土地整理資金籌措的多元化和運作方式的市場化｡國外城市土地整理成功的經驗表明:實施城市土地整理是調整土地利用結構和土地關系的政府措施,必須建立以政府投入為主體的資金體系,才能使城市土地整理按照符合長遠和全局利益的要求實施｡城市土地整理的資金投入渠道穩定了,搞好城市土地整理才有物質保障｡

建立和健全城市土地整理資金投入的制度安排,必須引入市場機制,逐步建立起科學合理的利益分配制度,積極拓展資金渠道,使城市土地整理有長期和可靠的資金保障｡要建立和完善土地出讓金地方留成部分的具體使用管理辦法,保證其專款用于耕地開發和城市土地整理;運用各種優惠政策積極引進和利用外資,開展城市土地整理的國際合作;同時充分利用信貸資金和配套的優惠政策,吸引其他社會資金投入到城市土地整理的進程中,逐步形成土地開發整理多元投融資渠道｡在土地利用總體規劃､城市土地整理專項規劃的控制下,積極整合舊城改造､城市道路､基礎設施改造､房地產開發等層面的資金,使社會各方面的資金投入效益優化,避免重復建設,提倡雪中送炭,力戒錦上添花｡城市土地整理專項資金應優先用于公共和公益項目的土地整理｡在城市土地整理項目可行性研究､規劃設計､項目實施等環節上,要建立健全市場主體的準入機制,完善城市土地整理市場規則｡為保證項目資金的合理使用,應加大城市土地整理項目資金監管力度,保證城市土地整理資金足額收取､足額使用､合理使用,以優化城市土地整理項目的資金使用效率｡

(五)以人性化實施為切入點,加大公眾參與城市土地整理的力度

城市土地整理首先應做好城市土地整理權屬調整工作｡在城市土地整理項目實施前,要搞好權屬核實工作｡對所涉及土地的權屬､界限､地類､面積進行核實｡尊重土地權利人意愿,編制土地權屬調整方案,按以人為本的原則,以人性化實施為切入點,充分征求土地權利人的意見,維護原土地使用者權益,按照公平､公正､等價的市場機制,使原土地使用者能夠以合理的方式和途徑分享土地整理后的經濟利益｡特別是對于體現城市文化傳統和歷史的城市特色區的土地整理,基于當地群眾最了解項目區的文化歷史背景和城市基礎設施的薄弱環節,其土地整理項目的規劃要讓群眾參與,形成當地群眾､規劃設計單位､城市土地整理專家“三結合”的項目規劃設計機制,以提高城市土地整理項目的規劃設計水平,優化城市土地整理資金配置｡

要建立適應市場經濟規律的土地開發整理體制､機制及運作方式｡城市土地開發整理的項目管理要按市場經濟規律,按照公開､公平､公正的原則,通過招投標､工程監理和項目法人制度等規范管理行為｡合理界定城市土地整理招標范圍,一些企業能完成的單項工程,可以按“誰投資､誰受益”的原則,明確工程質量,用補助方式實施這部分項目｡推動土地整理專業化､市場化和社會化,形成“以錢長地,以地長錢,錢再長地”的土地資源產業良性發展機制｡突出政府指導,市場化運作,健全資金籌措機制､土地再分配機制等,鼓勵企業､社團､個人參與土地整理,廣泛吸納各方資金､技術｡不斷完善獎勵機制,提高對基層的補助經費,激發整理區單位和個人的積極性,高質量開展土地整理,為城市土地資源的集約利用闖出新路子｡在城市土地整理的過程中,要按照經濟體制改革和政府職能轉變的要求,將土地整理的政事､事企分開;從規劃､立項和資金保障到實施､驗收､建成后使用維護的規范管理機制;政府､公司､個人參與的多元投資機制｡

(六)以加強專業技術隊伍建設為突破口,提高城市土地整理的質量

基于城市土地整理是一項系統工程,國土資源部門要與有關部門密切配合,積極培養科技､工程､經營管理等方面的人才,建立土地､城建､路網､園林､環保等各類專業人員合理搭配的城市土地整理專業技術隊伍,鼓勵有關單位和個人發揮專業技術特長或成立專門機構,參與土地開發整理科學研究､技術論證､工程建設等工作｡從事城市土地整理的專業機構和人士要不斷學習和研究土地開發整理先進經驗和技術,不斷提高技術和管理水平;要積極開展土地開發整理有關基礎研究､應用研究和工程技術研究;強化科技創新成果在土地開發整理實際工作中的應用,逐步形成科技支撐體系,實現土地開發整理科學化;要加強土地開發整理標準化建設,逐步形成技術､經濟和管理的標準化體系,提高土地開發整理的科學化水平;要積極開展土地開發整理信息化建設,按照國土資源信息化建設的要求,逐步建立土地開發整理信息系統,實現土地資源調查評價､土地開發整理規劃､項目管理的數字化､信息化,實現城市土地整理的全程優質服務｡

城市土地整理是一項具有相當科技含量的綜合性活動,需要科學的規劃指導和相關技術的應用｡因此,城市土地整理工作者應搞好技術服務,為城市土地整理提供準確的技術資料和技術措施,為企業培訓城市土地整理技術骨干,自始至終做好城市土地整理過程中的技術指導,保障城市土地整理的高質量;搞好法規咨詢服務,為城市土地整理制定和提供配套性的政策､法規,使城市土地整理有章可循,建立和完善“有法可依､有法必依､執法必嚴､違法必究”的制度安排;搞好城市土地整理的信息服務,經常通報本地城市土地整理的情況和外地城市土地整理的先進經驗,使城市土地整理沿著正確的方向發展;搞好城市土地的權屬界定與相關服務,認真做好城市土地整理前土地權屬的確認和城市土地整理后的土地變更登記,防止引發城市土地整理過程中的權屬糾紛,切實保護土地權利人的合法利益｡

參考文獻:

[1]嚴金明.土地整理[M].北京:經濟管理出版社,1998.

[2]馬克偉.土地大辭典[M].長春:長春出版社,1991.

[3]夏顯力,李世平等.城市土地整理研究[J].地域研究與開發,2003,(1):66-68.

[4]楊繼瑞.城市土地經營的新思考[J].宏觀經濟研究,2004,(6):27-30.

篇5

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.04.52 文章編號：1672-3309（2013）04-130-02

2012年11月28日，國務院總理主持召開國務院常務會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱《土地管理法》）對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。作為土地管理的基本法律，《土地管理法》在保護耕地、促進城市化等方面一直發揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權利保障的立法理念使這部法律嚴重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源，作為人類賴以生存和繁衍的基礎性資源，關系著國民經濟發展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前，我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據國民經濟發展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業和個人）通過市場方式獲得相關土地資源，以市場價格為指針，供求關系相調節，各類用地主體根據市場價格的變化以及相應的成本和收益狀況確定用地區位和面積。

確立完善市場配置方式，必須通過健全相關的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護和開發的法律，《土地管理法》的重要內容就是進行土地資源的配置。要通過市場的基礎作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關內容，建立健全相關制度。

二、現行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經濟條件下土地作為特殊商品，必然趨向市場化。目前，我國土地市場不健全、國家干預不適當以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題，都與相關政策法規的不完善有關。

（一）不健全的土地市場

首先，中國現行的土地市場為城市與農村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場，國家壟斷一級土地市場，而集體所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權和集體土地使用權嚴重的不平等，這種不平等是集體土地使用權的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉分裂的二元市場，使政府成為土地市場的壟斷經營者，一方面造成了地方政府對土地轉讓收入及土地融資的過度依賴，另一方面政府對土地儲備制度鮮有關注。

其次，土地市場不健全的交易制度。《土地管理法》第43條確立了國家對建設用地的壟斷制度。排除極少個例，在我國建設用地必須屬于國有土地。實踐中的弊端體現在兩個方面：一是各級政府的用地審批制度，容易產生腐敗現象，影響社會穩定；二是國家壟斷建設用地供給，集體土地無法進入土地市場，就產權而言，形成了國家所有制與集體所有制不平等。

（二）不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體，政府和被征地的農民本應該平等地享有利益分配的權利。但集體所有土地不能直接入市，這使得土地增值收益被開發企業、中央政府和地方政府獲得，被征地的農民只能獲得征地補償，土地出讓金純收益則分配較少。《土地管理法》第47條規定：“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準”，但是實踐當中補償標準卻與實際市場交易可獲得的利益相距甚遠。而且土地補償無統一標準，“同地不同價”也屢見不鮮。現實中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統一的賠償標準造成了嚴重的社會矛盾。

（三）國家干預的濫用

在土地資源的配置中，國家“濫用”市場干預情況凸顯為以下三個問題：第一，根據現行法律的規定，各級政府是土地一級市場的開發主體，土地市場的壟斷經營者和管理者的雙重身份使其權力過于集中又缺少監督；第二，地方政府依賴出賣土地獲得財政收入導致土地資源浪費、城建無序等現象；第三，征地范圍的不明確，“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機制不完善，要解決這一問題就要建立一套完善法律法規，特別是完善《土地管理法》中不適應現代市場經濟發展的方式。要建立統一、開放、競爭、有序的土地市場，至關重要的一點就是通過法律法規來規制和協調好市場機制與國家干預的關系。

（一） 健全土地資源市場配置機制

首先，改革土地收益分配制度。根據現行《土地管理法》第47條規定征地補償標準，其主要存在三點缺陷：第一，土地原用途補償制度，即政府對被征土地的補償未將增值部分計入其中；第二，限額補償制度，即補償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍，遠遠低于被征地農民的實際收益；第三，地方政府定價制度，即國家授權地方政府規定具體補償標準，而非土地市場調控價格機制。以上補償標準嚴重損害了被征地人利益，實際上是把土地收益交由政府和開發商共同分享，實踐當中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認為，補償標準應當由供地和需地雙方通過自愿協商來決定補償標準；如協商不成時，由雙方都能接受的資產評估公司作為第三方，按照當地市場價格決定補償標準。此次《土地管理法（草案）》明確了公平補償的基本原則，規定征收農民集體所有的土地應當給予公平補償，而且補償資金不落實的，不得批準和實施征地。同時草案中還涉及授權國務院制定征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法。這實際上是為《農村集體土地征收補償條例》的出臺鋪平道路。

其次，健全農村土地入市制度。《土地管理法》在土地市場交易主體上應當改革，轉變政府壟斷一級市場的現狀，使農民在未來成為農村集體土地交易的主體，再通過調節稅收的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。土地市場適度引入競爭機制，使土地交易流程制度化，減少人為操作空間，減少腐敗發生。健全土地交易信息披露制度，以便更好地引入市場競爭。同時，從民法角度講，改革土地權利制度勢在必行。根據《物權法》中相關規定，完善集體所有土地的用益物權的流轉制度，改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進入市場的規定，建立統一的城鄉土地市場。

（二） 完善國家干預土地資源配置機制

國家對土地資源配置進行適當的干預是必要的，但是這并不代表政府可以替代市場，國家和市場應當在土地資源配置中相互補充共同推進的作用。

第一，縮小土地劃撥范圍。《土地管理法》第2條中“公共利益”的邊界難以確定，導致政府征地幾乎不受任何實質性制度的制約而擁有過于強大的土地征收權力。“實現公共利益”成為地方政府強制征收土地常用借口。因此，筆者建議首先政府征地的權力應當符合比例原則，以此限制其權力的濫用；其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二，改革《土地管理法》中土地利用規劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規劃制度，根據市場需求建立規劃機制，來保障規劃機制的科學、有效實施，充分發揮規劃的整體控制作用。同時，制定科學的土地儲備規劃，擴大公益性用地的收購與儲備，建立土地儲備金制度。

第三，強化耕地保護制度和改革土地用途管制模式。嚴格耕地保護將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實際上，耕地保護制度涉及的內容比較繁雜，但基本內涵應圍繞責任及其操作體系展開。現行《土地管理法》第四章“耕地保護”及第七章“法律責任”，各種耕地保護制度都缺乏法律后果的規定，致使立法的預期目的難以實現，而且削弱了法律的威懾力，影響了法律的權威性。《土地管理法》修訂時理應增加耕地保護制度法律責任的規定。《土地管理法（草案）》對此已有改觀，增設了各級政府耕地保護目標責任制及耕地保護考核制，對強化耕地保護無疑具有促進作用。不過，如何落實耕地保護目標責任制及考核制，以及考核不合格需要承擔何種法律后果，仍有待進一步細化。

四、結語

完善土地資源市場配置機制僅靠《土地管理法》是不夠的，必須依靠《憲法》及《城市房地產管理法》《土地承包法》等其他法律法規體系的健全。法律規范與政府干預相互協調，才能實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。下一個五年規劃推進中，城鎮化規模不斷擴張，土地利用數量不斷攀升，進一步推動市場穩定有序的發展具有巨大的現實意義。

參考文獻：

篇6

1土地管理法對物權法的積極意義

物權法是市場經濟條件下最為重要的財產法，指的是依據安全與客觀公正的原則支配財產，實現財產的流通，以維持社會經濟秩序的穩定發展。在當前的市場經濟條件下，任何交易在本質上都是權利間的交互，物權法則是對財產權利進行了規定，確保權利間的交易可以實現公正公平。

1．1促使物權法進一步完善

實際上，任何交易都是物權的交換，而維持物權交換的公正性對于維持市場經濟順序是極為重要的。物權法的目的就在于保證財產分配與財產流通的公正客觀性，土地作為重要的不動產之一，關系到人們的日常生活，土地物權也成為了目前最為重要的物權種類之一。物權法中對土地財產權的變更交易進行了規定，但是由于土地物權涉及的內容較多，因此，作為民法而制定的物權法雖然在你一定程度上彌補了征收土地后的補償政策，但是仍存在一定的不足。我國當前對土地的使用多是通過國家征用，將土地的產權由農村集體轉換為國家所有，但是征用方式卻沒有給予明確，同時對宅基地等農村建設用地的產權變更和交易也沒用明確的指示［1］。因此，物權法在土地產權的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對物權法有著一定的完善作用，為物權法的使用提供了依據，同時明確了土地產權的變更及交易方式，使土地產權管理更具針對性。

1．2土地管理法為物權法的建立奠定了基礎

土地管理法明確了土地物權的基本原則，這為物權法的建立奠定了良好的基礎，不動產物權包括所有權及使用權，對于土地產權來說，指的是對土地的物權或是設立在土地物權基礎上的物權，因此，對土地物權的法律規定在不動產物權中占有重要位置。相較于動產物權，不動產物權更具重要性，就我國現階段對土地產權的管理情況來看，我國在尚未制定物權法的前提下，便預先設施了土地管理法，這在一定程度上為物權法的制定奠定了良好的基礎。在土地管理法中明確規定了不動產財產權利，這為不動產物權體系的制定提供了依據，有助于物權法的制定與進一步完善。

1．3推動物權法的發展

我國領土面積較大，耕地總體面積也比較大，但是人口數量的不斷增加導致人均耕地面積不斷遞減，特別是近幾年社會經濟的快速發展帶動了城市化進程的不斷加快，使耕地面積逐漸縮小，無法滿足社會發展需要。土地管理法的修訂與頒布明確了對耕地的保護規范，在基本農田耕地轉化為建設用地等非耕地時需要上報到相關的政府部門，在相關部門審批后再轉化為非耕地，這在一定程度上對耕地起到了保護作用，規范了耕地使用，避免耕地建設的不規范［1］。耕地雖然歸屬于不動產的一種，但是土地管理法對耕地卻起到了強制保護作用，使其免受物權法中人可以隨意處置的破壞。因此，在土地管理法的約束下，耕地成為了一種特殊的不動產，能夠享有一定的保護政策，同時土地管理法也明確了不動產產權的交易流通方式，這在一定程度上推動了物權法的發展。

2物權法對土地管理法的積極意義

2．1對土地管理法的指導作用

物權法中的物不僅指不動產，也包括動產，而不動產中土地是為重要的一部分。物權法中對土地產權的一些規章與原則對土地管理法都有一定的指導作用，在物權法的指導下，土地管理法可以進一步完善自身的不足。土地管理法中要求在土地產權發生變更時需要進行詳細登記，也就是不動產產權變更登記，但是土地管理法并沒有對不動產的變更手續進行明確規定，這也是使得土地登記成為了一種管理方式，只停留在表面，在土地產權變化中并沒有發揮其真正的作用，在土地產權變化中無法達到預期目標［2］。在物權法中針對這一問題有專門的一章“不動產登記”，在這一章節中明確指出了只有經過具有法律效應的登記手續才可以進行物權的變更、轉讓等，土地管理法中則明確指出農村集體所有土地包括土地管理權與經營權歸村民委員會所有，物權法中則更加具體化，集體所有的不動產產權歸屬于其成員，這在一定程度上為每一位集體成員的利益提供了保障，同時也會定了集體內的所有成員具有維護集體產權的義務，因此，物權法既明確了集成成員的利益，也明確了其義務，這對土地管理法的制定與完善具有一定的指導作用。

2．2對土地管理法的補充作用

物權法對土地管理法除了具有一定的指導作用，對土地管理法也具有一定的補充完善作用。我國在征收農村土地產權時，土地管理法僅根據建設需要，要求國家在征用農村土地時給予其與土地相等價值的補償，這在一定程度上可以保護公眾利益，但是也存在一定的漏洞，認為只要給予征收土地的農民一定的經濟補償就可以，但是未能明確解釋公眾利益，這也導致許多地方政府為了經濟建設與城市發展不規范征用農民土地，破壞了農民的實際利益［1］。物權法便對土地管理法的不足進行了一定的補充，指出以農民公眾利益需要為目的可以依法征收農民集體所有土地的產權，這里的征收土地是以農民公眾利益為征收土地的前提，同時明確了土地征用的流程，要求征用流程可以符合法律法規要求，這在很大程度上保護了農民的土地產權，同時也規范了相關政府部門在征收土地時的手續，避免發生地方政府濫用土地征收權而引起的公眾利益被破壞的問題。物權法在土地管理法的基礎上進一步補充了對土地征用的補償條件，為增添了安置費等，以保證農民土地征收后的正常生活。

3土地管理法和物權法相互制約

土地管理法與物權法雖在一定程度上相互補充，但同時兩者間也存在一定的制約，在一些條款上兩者存在一定的矛盾，比如，土地管理法中明確指出建設用地的范圍既包括國家所有土地，也包括為農民公共利益而征用的農民集體所有土地。物權法則認為建設用地只包含國家所有土地，其范圍遠小于土地管理法中的建設用地范圍。土地管理法中指出，為建設農村公共設施或保障農民公共利益可以征用農民集體所有地，但是農民集體所有土地卻未不受物權法約束，這也造成了土地管理法與物權法間的矛盾［2］。

4結語

土地產權是個人產權中最為重要的組成部分，關系到每個人的日常生活，因此，關系到土地產權的土地管理法與個人產權相關的物權法間存在著一定的關系，兩者既彼此作用也彼此制約。隨著社會的快速發展，對個人產權將會更加重視，土地產權也將會進一步規范，因此，土地管理法與物權法必須相互協同，彼此補充完善，盡可能地實現土地管理法與物權法的統一，進而更好地保護土地所有者的根本利益。

參考文獻:

篇7

一、依照《土地管理法》第十九條的規定，對用地單位已經撤銷或者遷移的；未經原批準機關同意，連續二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規定收回國有劃撥土地使用權，其批準權限應與征用土地的批準權限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規定土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產管理法》第十九條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規定，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產管理法》第二十一條第二款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期依照法律有關規定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第一款的規定，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規定，根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權的，也應屬于行政處理決定。

篇8

一、有償收回與無償收回的法律依據

無償收回和有償收回土地使用權在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有相關法規依據。

無償收回的法律依據：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……。”

2、《城市房地產管理法》第二十一條第二款：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

3、《城市房地產管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。……滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”

4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。”

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。”

有償收回的法律依據：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

2、《城市房地產管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”

二、無償收回土地使用權的類型

(一)國有土地使用權無償收回的類型

1、閑置土地

根據《閑置土地處置辦法》的規定，閑置土地的認定有以下法律依據：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日滿1年未動工開發建設的；(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；(3)法律、行政法律規定的其他情形。

同時根據《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地)。

根據以上認定依據，無償收回土地使用權的閑置土地有以下兩類：(1)已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續2年內未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。(2)在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產開發的土地，滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

2、臨時使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

根據《土地管理法》第五十條規定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

6、《土地管理法》第八十條規定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經濟組織。

8、《土地管理法》第七十八條規定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續的土地應當無償收回。

(二)集體土地使用權無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規定：有下列情形之一的，農民集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。

1、不按照批準的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權的類型

(一)有償收回國有土地使用權

《土地管理法》第五十八條規定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規劃進行舊城改建，需調整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。

(二)有償收回集體土地使用權

《土地管理法》第六十五條規定：為鄉鎮村公共設施和公益事業建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。

四、責令退還土地與責令限期整改的類型

(一)責令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，根據《土地管理法》第七十六條規定：除沒收違法所得外，土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。

2、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據《土地管理法》第七十六、七十七條規定，非法占用土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。

3、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的。根據《土地管理法》第七十八條規定：對使用集體土地的，如沒有給農民和原土地的集體經濟組織補償的，應收回退還原集體經濟組織。

4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據《土地管理法》第八十條規定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經濟組織。

(二)責令限期整改

1、違反《土地管理法》規定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據《土地管理法》第七十四條規定，責令限期改整。

2、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，根據《土地管理法》第八十一條規定：責令限期改整。

土地有償收回的補償標準

目前，我國的法律法規未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規定。建設部于1999年實施的《房地產估價規范》規定：“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。”在具體操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協商確定，對提前收回的根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質的機構評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。

對倒閉企業用地的收回首先應明確其企業性質、土地使用權類型。企業破產或倒閉，主要依照《企業破產法》或《民事訴訟法》中破產程序中的規定，若屬政策性破產即屬于國務院優化資本結構試點城市的，則優先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》的規定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產財產，不得行使直接收回土地權；若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業無權處置，根據《暫行條例》第四十七條第一款的規定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。

土地使用權如何續期

篇9

【 abstract 】 the importance of land resources, the limitation of its supply scarcity, objectively require people to use land economy, to improve the efficiency in the use of land resources and create benefit. In our practice shows that the land policy and management system of the rationality of the land use efficiency and benefit of have a vital role. This paper mainly introduces the development mode of urban land development and land development management mode of the impact on the economy of development.

【 keywords 】 the city land; Development mode; Management mode; influence

中圖分類號：F291.1文獻標識碼：A 文章編號：

1 城市土地開發模式的發展

1.1 政府統包的開發模式

政府統包的開發模式主要是指由政府型企業作為土地的一級開發商。這種開發模式的優點有三個方面：第一，政府型企業對貫徹實施政府的規劃意圖和調控目的有利。因為政府型企業的一個主要責任就是完成政府或相關機關指定的相應任務，完成政府作為管理機關不能完成的相應業務，能有效的體現出政府的規劃意圖和調控目的。第二，有利于政府的財政保障和利用。政府型企業作為土地的開發商，土地所產生的增值收益部分將留存在政府機構內部。這樣既保證了土地的集約利用，又保證了土地價值的合理回收。政府能將收入的資金投入到新的市政建設中，實現了土地收入與城市發展的良性循環。第三，能有力的保證土地開發品質。相對于大部分民營企業而言，政府型企業一般具有雄厚的資金和技術實力，同時與政府的價值觀同步，能確保土地開發的整體品質。

1.2 用地單位自行進行土地開發的模式

這種土地開發模式主要是指由用地單位向政府申請用地，通過各相關部門的協調向用地單位供地，至于具體的開發由用地單位自行解決。這種開發模式的優點在于融資渠道廣泛，利用了大量的民間資金，能夠有力的促進城市的土地開發速度，加快城市化進程。該模式雖然靈活性較大，但帶來的問題也較多，主要原因是缺乏政府的統一規劃與引導，不能有力的體現政府的價值觀，難以做到統籌兼顧。同時，土地開發的品質難以得到保證，用地單位不論在經濟實力還是在技術實力上都較欠缺，不能保證土地開發的整體品質。

1.3 土地綜合開發模式

土地的綜合開發模式是指政府采取招拍掛出讓土地，政府在土地開發的過程中主要起到監管、統籌方面的作用。在該種土地開發的模式下，政府以促進集聚、集約利用土地、保護生態環境，促進可持續發展以及統籌兼顧、相互協調等作為基本原則，與開發商合作進行土地開發。

土地的綜合開發模式結合了政府統包模式以及用地單位自行開發模式的優點，在完成市政建設的前提下最大限度的均衡了土地開發過程中的生態以及經濟效益。不但拓寬了土地開發的融資渠道，有效的利用民間的閑置資金，而且充分的實現了政府關于可持續以及集聚、集約化的開發要求，能夠保證政府對房地產市場的有效控制，使得政府土地增值收益得到充分的保障，市政建設資金循環通暢。

2 土地開發模式發展對經濟發展的影響 1 為經濟發展提供了基礎條件

城市是一個人口和經濟活動集中的空間，是以人作為根本，以利用土地作為特點，以獲取經濟效益作為目標的經濟系統。城市以利用土地作為發展的前提，土地以承載城市以及城市經濟作為其職能，從這方面看，土地是城市經濟發展的基礎。

而城市土地開發模式的合理化發展將對城市經濟效益的提高起到至關重要的作用。在現階段，城市的土地開發主要是以綜合開發模式為主，相比其他開發模式，由于其在開發過程中的靈活性、高效率，極大的繁榮了土地市場，并帶動了建筑、材料、工程機械等多個相關行業的發展，并且提供了大量的就業機會，有效的緩解了城市就業壓力，穩定了城市社會秩序，為城市經濟發展創造了一個良好的內部及外部環境。 2 促使房地產業的繁榮

房地產的繁榮需外部環境以及內部技術條件的支持，開發模式的發展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發模式發展到現在的綜合開發模式，其開發過程中的科學、可持續性解決了城市發展與自然環境之間存在的矛盾，使得其與環境更相容，這給房地產繁榮創造了外部條件。目前土地開發模式主要向社會化方向發展，即結合更加廣泛的社會力量﹙主要是經濟和技術方面﹚，進行共同開發，極大的優化了房地產產業結構，為房地產的繁榮創造了內部條件。

3 帶來經濟發展的不穩定因素 3.1 通貨膨脹

地產的開發能有力推動城市發展，有力的拉動GDP增長，但是政府在對地產開發時不能過于盲目。為了拉動GDP增長，政府將資金投資地產，導致大量資金流入固定資產投資領域，而沒有流入社會，不能夠形成購買力，這就有可能導致房價下降，而投入到地產的資金將紛紛撤出，轉而投向其他行業，造成通貨膨脹。因此，政府在開發地產時要以統籌兼顧為原則，加強對地產開發的監控，在充分發揮地產開發的經濟效應的同時努力降低其在通貨膨脹方面的負面影響。 3.2 貧富差距帶來的購買力下降

地產的開發沒有做到合理有序，容易導致地產泡沫，引發通貨膨脹，直接導致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產階級卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經擁有了，購買需求不高，購買力相對較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時又有購買力的中產階級非常少，直接導致購買力的下降。

3 城市土地管理模式對宏觀調控的深遠影響

兩種城市土地管理模式的選擇會對宏觀政策產生重大影響。在土地批租模式下，不管是否進行拍賣，土地的供應量是有限的，對土地的初始價格有很大影響，如果供應量把握失當而把初始價格搞高了，可能直接就會引起資產泡沫。這是宏觀經濟政策非常擔心的問題。另一方面，土地批租制度會影響地方政府的行為方式。任何一個地方政府財政都爭取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關鍵的問題。財產稅能較好地與地方政府職能相匹配；如果沒有財產稅這個稅種，地方政府就會過分注重其它稅種，甚至產生行為偏差。在中國，地方政府會過分依賴于增值稅的分享。那么，為了開辟稅源，地方政府就會傾向于發展加工業，導致大家都搶著上汽車、上鋼鐵等項目，有可能造成扭曲。反之，如果財產稅成為城市級政府的主力稅種，就使政府注重基礎設施、環境和投資條件，也有利于理順中央和地方的事權關系，對宏觀調控會有重要的影響

4 對融資模式的影響

實行財產稅制度對融資模式也會有影響，比如剛才提到的市政債券。發行市政債券是為了加強市政基礎設施，但市政基礎設施是公共產品，往往收費有困難。然而，由于市政基礎設施建設提高了整個城市土地的價值，因此，就可以設計出用未來財產稅增長帶來的現金流為擔保發行市政債券的資本市場融資模式，同時，又應引入評級公司進行債券評級，加大透明度和公眾監督，這對城市發展是一種比較有效、規范的融資方式。否則，城市基礎設施建設要么靠批租土地收費，要么靠吸引私人投資(包括外資)和銀行貸款，之后又要想辦法收費，因為用的是借來的錢或投資者的錢，要償還、要分紅就得收費。比如道路，設卡收費既不便于市民，又增加了不必要的交通擁堵。最近，中國有不少城市都傾向于逐漸地取消市區道路收費關卡。

5 結束語：

城市土地開發貫徹落實科學發展觀，不僅要以科學發展觀的理念和要求為指導，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發利用的基本規律出發，重新審視和反思我國當前城市土地開發管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學發展觀的總體要求，探索創新，逐步建立起符合科學，發展觀要求的城市土地開發管理新理念、新體制、新機制、新模式，努力破解城市發展中的土地問題和難題，推動城市土地開發和城市建設更加科學、規范和有序。

參考文獻：

篇10

《南風窗》：國土資源部稱此次《土地管理法》修改的一個重點是集體土地的征收，要和《國有土地上房屋征收與補償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開放集體土地。在上世紀80年代，集體土地已經進入了市場。家庭聯產承包制改革后，解放了農村剩余勞動力，給了集體土地決策權，農民可以在自己的集體土地上辦鄉鎮企業，但是集體鄉鎮企業經營幾年以后，出現了問題，那就是產權不明確，所以1988年開始改制，鄉鎮企業獨立出來，不再為集體所有，改成了私有民營或者股份合作制企業。改制之后，企業跟土地的關系就變了，變成了集體土地出租給鄉鎮企業，集體土地形成了一個市場，鄉鎮企業因此蓬勃發展。而1998年的《土地管理法》出臺后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經濟組織出讓、出租建設用地使用權的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風窗》：集體土地入市的話，會不會出現大批耕地被開發為建設用地的情況？18億畝的耕地紅線應該如何堅守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經濟過熱，出現了兩次占用耕地，刺激了政府調整土地利用戰略，實施“嚴格保護耕地，嚴格控制建設用地”的戰略，意圖以嚴格保護耕地的“倒逼”機制來控制建設用地總量。我認為守住18億畝紅線沒有必要，不要把保護耕地看得那么緊張，保護耕地是為了保護糧食安全，糧食總產量取決于兩個因素，一個是耕地面積，一個是糧食單產。現在耕地面積是少了，但是糧食形勢好了，只要總產量保持5億噸以上就沒有問題，而且未來提高單產還有很大潛力。

土地應由市場配置

《南風窗》：《土地管理法》規定了耕地占補平衡，建設用地占多少，就要補多少耕地，工業化、城市化跟保護耕地是一對必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個矛盾，人口已經13億了，土地資源就這么點。但是這個矛盾的解決，不能通過土地面積上分攤指標、嚴格控制來解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業化、城市化的過程中，建設用地必然要增加，我們現在的城市化率47%，未來要提高到70%以上，所以建設用地的增加不可避免，但是不能像現在這樣粗放用地。南京農業大學曾經做過一項研究，假如實行土地市場配置而不是現在的計劃配置，可以減少建設占用耕地21.7%。而如果土地由市場配置的話，用地都要到市場去找，建設用地就會節約利用。現在的房地產市場，開發商拿到地之后沒有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因為地是花錢從市場上拿來的。

《南風窗》：國有土地和集體土地似乎形成了兩個極端，在房地產市場，土地價格的高昂造成了高房價，集體土地卻仍然高度計劃、被嚴格管控，土地的價值無法得到體現。一方面是高價，一方面“賣不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護耕地、控制建設用地。連前蘇聯都沒有這樣嚴格的土地制度。市場機制只能在國有土地、建設用地指標控制的范圍內發揮作用。現在我們國家整個經濟框架的市場配置已經定了，但是土地卻還是高度計劃。

《南風窗》：這種高度計劃的土地配置制度帶來的直接影響是什么？

鄭振源：現在的土地市場只能在建設用地的指標范圍內騰挪，國土部每年有個建設用地計劃指標，但是工業用地和房地產用地市場由于不同的定價機制，形成了兩個市場。賤賣工業用地、貴賣住宅用地。而集體市場本來運作良好，現在變成了隱形市場。3個不同的市場就是土地計劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉統一的土地市場，由市場配置資源，工業、房地產用地找市場，而不是找指標。

政府的作用只能是指導性

《南風窗》：即使是在土地完全市場化的國家，土地的用途也要經過一定的規劃，并不是想干什么就干什么，政府規劃和土地流轉應該保持怎樣的關系？

鄭振源：以美國為例，它實行的是城市建設邊界的辦法，也就是劃一個城市建設邊界，劃進去的地比城市建設的實際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設集中在這個邊界里面，并不是控制城市規模，還有一個考慮就是地價，如果這個圈劃小了地價就要上漲。而我們的規劃其實是定了一個建設用地的天花板，《全國土地利用總體規劃綱要（1997~2010年）》規定城鄉建設用地零增長，但是這個規劃開始執行后，3年就突破了，新一輪的規劃又訂了一個天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預測性和指導性的，不能作為控制指標。

美國的城市規劃規定的是一個底線，除了規劃禁止的項目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設、工業建設跟住房用地的矛盾。如果劃了工業區，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計促進節約利用土地，不是把面積管得死死的。在節約利用土地的情況下，耕地和建設用地的數量由市場來調節，如果建設用地多了、耕地少了，糧食產量下降，糧價就要上漲，那么農民就會選擇開發土地種糧食，總之是用價格的辦法使耕地和建設用地之間有個平衡點。我們現在是人為劃出一個界限，用18億畝紅線分割出了兩個市場。