導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產的投資價值，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業會計準則，其中《企業會計準則第3號――投資性房地產》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在非金融資產計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產

新準則中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物。因此，一般開發企業用于銷售的房地產，以及為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產，應分別在存貨、固定資產和無形資產中進行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產”和“無形資產” 等其他相關的會計準則中加以處理。然而，隨著經濟的發展和投資觀念的改變, 投資性房地產已成為一項經營性活動, 而不是傳統意義上的固定資產：一方面，投資性房地產經過數年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為存貨、一般性固定資產或無形資產無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值相背離。新準則將投資性房地產從一般性固定資產和無形資產中分離，更加清晰地反映了企業持有房地產的構成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關性，符合我國經濟發展的現狀。

二、公允價值在投資性房地產中的具體運用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。公允價值在投資性房地產中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產后續計量

新準則規定，投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關資產的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產負債表中反映，只需單賬戶反映資產的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產應按照首次執行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益。在后續支出的確認與計量上，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，應計入投資性房地產的賬面價值，否則應計入當期損益。日常核算過程中對投資性房地產不計提折舊或攤銷，資產負債表日也不需要對投資性房地產進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

舉例說明：某企業于20x7年5月1日起將新開發完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應確定該項投資性房地產的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當期期末該項資產的公允價值上升為3500萬元，則應補調其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

3.投資性房地產與其他資產的轉換

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。

在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

三、公允價值計量對投資性房地產的影響

與國際財務報告準則相比，我國新會計準則對公允價值計量的應用十分謹慎。企業采用公允價值對投資性房地產進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業資產結構的影響

新會計準則將“投資性房地產”在資產負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產”、“無形資產”中核算和列報的投資性房地產，統一列入“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”中核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權益的影響

企業在對投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。

而且，企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果轉換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。

3.對企業利潤的影響

公允價值模式下，企業在資產負債表日對投資性房地產的資產價值進行重估，如果投資性房地產升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業當年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。而我國目前房地產價格剛好處于持續上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產企業的盈利水平，使企業凈利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由于現行稅法仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產行業將產生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投資性房地產價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業的投資價值。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社,2006

[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則――應用指南.財政經濟出版社,2006

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公允價值的主要特性被描述為公允性、現時性和估計性。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。

我國新準則明確表示，取得成本應被確認為投資性房地產的初始計量，與取得固定資產或無形資產的成本確認方法相同。同時規定，在其后續計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得逆向操作再轉回為成本模式，這就需要企業慎重選擇。

二、投資性房地產中運用公允價值的必要性

長久以來，企業財務會計報表中的“資產”包括四項內容：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產，其中投資性資產實際就是企業將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發現，存在巨大獲益能力的投資性資產在企業中，通常是：交易性金融資產、可供出售的金融資產和投資性房地產，而投資性房地產作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產中由歷史成本計量轉換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業的利潤和凈資產帶來巨幅增長的潛力。具體表現為： （1）有利于提高投資性企業的賬面凈資產價值。（2）有利于增加擴大相關企業的利潤波動性。（3）短期內將對會計信息披露不充分的公司產生影響。（4）對會計信息質量產生影響。

三、我國投資性房地產上市公司計量模式選擇現狀及存在的問題

由我國上市公司執行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數據，我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.86%。

2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.90%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業確認巨額商譽，避免給企業持續經營和穩定發展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態度引入公允價值。數據表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.24%。

2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.28%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產的市場價格（9家公司），實地調查取得的價格（1家（下轉第頁）（上接第頁）公司）。值得關注的是，兩家上市公司（泛海建設和交通銀行）未披露投資性房地產的公允價值確定方法。

綜上分析，可總結概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產評估價格法、參考同類同。

四、完善公允價值計量模式的建議

（1）加強我國公允價值理論建設。為能使公允價值計量模式更深入、更規范地實現國際趨同，應鼓勵更大力度地建設、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應用：

（2）積極創造公允價值評估環境。為能給企業提供更好的估價環境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應建立房地產市場信息數據庫，通過數據的實時共享創造積極條件。2）應加大力完善我國各級市場，加強企業內外部監管。3）應鼓勵發展并全面扶持資產評估行業和資產評估中介機構，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性

（3）完善企業公允價值信息披露。為能使企業投資者及相關者的利益得到更有利、更科學的保護，應進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。

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二、公允價值計量投資性房地產面臨的問題

（一）估值技術不完善。估值技術的有效運用是公允價值計量投資性房地產準確性的根本保證，估值結果的準確性則是保證公允價值廣泛運用的前提。《公允價值計量》準則規定，估值技術的運用在于確定估計市場參與者在計量日當前市場情況下有序交易中出售資產或轉移負債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進行了介紹。就市場法而言，要求對活躍市場當前的狀況、地理位置或其他限制條件進行分析調整，但由于我國地域遼闊且地區間的經濟發展不同，導致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關信息均是相對而言，故很難對房地產的公允價值進行估值，因此該方法難以適用于我國復雜的經濟社會環境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當企業現有房地產資料不適合作為企業現金流量取得的依據時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產的功能性貶值以及經濟性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現行的重置成本法以歷史成本為依據，也無法應對房地產市場未來價格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業一般會選擇聘請外部的專業人員對房地產項目進行評估，而這種按勞務計費的評估方式，將會增加企業獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費的方式較為合理，但聘請專業人員勢必會增加一筆為數不少的費用，從而加重企業的經濟負擔。

（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業上交所得稅的金額相同，但運用公允價值模式計量時，會導致所得稅費用及遞延所得稅負債增加，故需要對會計和稅法差異進行相應的調整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實務中，雖然可以利用公允價值后續計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當期費用從而操縱賬面利潤，但無法運用折舊及攤銷達到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業經營風險增加。企業采用公允價值模式計量投資性房地產時，不再對其計提折舊和減值準備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實現收益必然會影響企業的經營成果并導致利潤波動。在房地產市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業的經營風險增加，而經營的不穩定性也會影響其利益相關者的判斷，從而對企業的市場形象產生進一步影響。同時，經營風險的增加也會對企業規劃布局產生不利影響，對未來生產和經營產生不穩定推動力。

（五）市場監管不足。由于現階段我國房地產市場交易活躍度有限，企業在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續計量模式操縱利潤從而實現盈利的現象。盡管《公允價值計量》準則在信息披露方面進行了明確規定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責任明確、處罰機制等方面仍有待完善。例如證監會、國家財政部門和審計部門的監管力度有限，房地產企業利用法規漏洞，導致市場信息有失公允，嚴重制約了公允價值計量模式在我國的有效實施；法規所賦予的自主性很容易導致企業在發生虧損時，利用變更計量模式實現賬面盈利，從而達到操縱利潤的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，為企業提供了自主選擇的權利，但出于對公允價值難以準確取得且一旦變更難以轉回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規避消極影響，在政策指引上積極引導企業運用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態度對待公允價值計量產生極大的影響。政策指引的難點在于如何在不違反會計穩健性的同時，在準則中允許部分符合條件的資產在采用公允價值模式計量后予以轉回。

三、完善公允價值計量投資性房地產的對策

（一）完善估值技術，建立網絡數據庫。房地產價格相關標準的量化和估值方法的準確把握，是運用公允價值計量模式的前提。政策制定機構應當參考地區經濟發展的特點，借鑒資產評估中企業價值評估的方法，在現有指標的基礎上修改、制定不同的修正系數，以提高估值方法的準確性。此外，借鑒國外資本市場機制，由政府組織建立網絡數據庫，廣泛收集相關數據，通過互聯網分享實時資料，從而規范市場信息的標尺。這種做法不但可以促進公允價值計量模式的應用，還能降低估值的運作成本。需要注意的是，我國目前的房地產市場還不夠完善，政府房地產管理部門應充分利用網絡信息技術，建立網絡平臺實時監控交易市場的動態，同時定期要求房地產企業更新交易數據，定期公示交易信息，緊密結合估值技術，提高公允價值評估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業發展推動定價機制趨于公平、合理。在國際會計準則和香港會計準則中，分別鼓勵和強制要求選擇獨立的評估機構對公允價值進行認定，結合我國的實際情況，隨著《投資性房地產評估指導意見（試行）》（中評協[2009]211號）等文件的，國內評估人員專業水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機制促進評估價格趨于合理規范，從而能夠降低企業獲取信息的成本。另一方面，還應不斷提升評估人員的素質。截至2014年評估行業已經擁有約3000家企業，從業人員近10萬余人，其規模逐步與市場發展相適應。財政部取消注冊資產評估師資格認證的舉措，將促使市場發揮選擇有實力中介機構的職能，其淘汰機制將進一步促進評估人員的素質提高。同時，企業還需加強內部管理規范，提高內部人員的職業能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會計人員工作量。我國企業運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量將導致額外的稅收成本產生，針對這一問題，應首先減少企業納稅的調整工作。在稅法中以投資性房地產的公允價值作為計稅基礎，同時詳細規定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產和稅法協調發展，同時增強其運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產當前余值征收房產稅的問題，可以規定以投資性房地產的重估價值作為計稅基礎，同時頒布相應的稅收優惠政策，減輕企業的稅收負擔，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產公允價值計量模式的發展。

（四）完善信息披露制度。根據公允價值計量模式下投資性房地產的處理方式，如果投資性房地產的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業利用其實現扭虧為盈的現象。為避免信息使用者受到誤導，完善其信息披露勢在必行。根據《公允價值計量》準則的規定，企業應當披露估值技術及輸入值，并依據市場情況盡可能詳細地披露重要內容。同時為增加披露信息的可靠性和真實性，對采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業，監管部門應當尋找第三方評估機構對其所披露的信息進行二次審核，或由政府組織建立具有相關資質的評估部門專門負責審核披露信息。針對上市公司財務報告信息披露的問題，可規定在報表附注“公允價值變動收益”項目中增加明細項目，提高信息披露的充分性和準確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉換為自用以規避市場風險，應對投資性房地產轉化或處置相關信息的披露格式予以統一規范，在年度報告數據披露中增加“投資性房地產轉換或處置對企業的影響”項目，具體如表2所示。

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中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2013年4月23日

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產進行后續計量時，可以采用兩種計量模式，即公允價值計量模式和歷史成本計量模式。有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的條件下，企業可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。但準則沒有規定必須采用公允價值計量模式或是成本計量模式，這就給許多擁有投資性房地產的企業有選擇或者不選擇公允價值模式計量投資性房地產的自由。

一、投資性房地產后續計量模式比較選擇

1、成本計量模式。成本計量模式是指按照投資性房地產的賬面價值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產的累計折舊或累計攤銷價值，在會計期末需對投資性房地產進行減值測試，如果發生減值，還要根據資產減值的有關規定計提投資性房地產減值準備。成本計量模式具有較好的客觀性及可驗證性，在一定程度上可以防止企業財務舞弊行為。另外，會計核算操作簡單，易被接受。但是，成本計量模式無法跟上市場的千變萬化，不能反映資產的現實價值。

2、公允價值計量模式。公允價值計量模式是指以資產負債表日投資性房地產的公允價值調整賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式不對投資性房產計提折舊或進行攤銷。采用公允價值模式計量投資性房地產，能更加客觀地反映企業資產的現實價值，提高企業會計信息的決策相關性，加速與國際會計準則的接軌。但是，公允價值要受時間、空間變化的影響。公允價值的確定帶有很強的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細規范公允價值計量技術和操作指南。

3、投資性房地產計量模式的選擇。企業在選擇投資性房地產的后續計量模式時，主要是從成本收益角度進行權衡。在成本方面，與歷史成本計量模式相比，由于市場環境不健全，公允價值計量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產采用公允價值計量后，會對企業的資產結構、所有者權益、利潤均產生巨大影響，增加股東賬面財富，動態反映企業利潤的增減。因此，擁有投資性房地產的企業，會因為成本高于效益，選擇成本計量模式，也會因為效益高于成本，選擇公允價值計量模式。

二、投資性房地產公允價值計量應用現狀

新會計準則實施至今，持有投資性房地產的上市公司數量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價值計量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產準則實施至今，雖然在滬深A股上市公司中，擁有投資性房地產的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產上市公司中，只有臥龍地產、金融街、金科地產、世茂地產、中航地產等少數幾家采用公允價值計量投資性房地產。

2、公允價值的確定方法各異。投資性房地產準則對投資性房地產公允價值的確定方法沒有明確規定，導致上市公司在確定公允價值時方法不統一。在上市公司中，有的評估價格確定公允價值；有的采用第三方機構調查報告為依據；有的參考同類同條件房地產的市場價格。三種方法中，評估價格的可靠性最高，第三方調查報告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

3、公允價值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產公允價值計量的信息披露不夠充分，也不夠規范。有的上市公司僅披露投資性房地產的年度公允價值及公允價值變動情況，報表使用者無法了解公司主要投資性房地產公允價值的確定方法、同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產信息的真實性以及公允價值的可靠性。僅有少數幾家公司，詳細披露了公允價值確定原則、方法、程序。總的來講，投資性房地產公允價值信息表外披露過于分散，沒有統一項目涵蓋公允價值信息，削弱公允價值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價值計量粉飾業績。回顧近幾年的房地產市場，多家涉及投資性房地產的上市公司上演財務伎倆成功粉飾經營業績。僅就2012年，這樣的案例也是相當多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產的后續計量模式由成本計量改為公允價值計量，年度所有者權益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實現凈資產轉正、凈利突增，進而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產的后續計量模式，預計增加公允價值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產市場進行嚴厲宏觀調控的背景下，房地產上市公司憑借財務處理伎倆粉飾報告期的經營業績，相關監管當局對此并沒有采取相應的監管措施進行監控和規范。

三、不愿意采用公允價值計量模式的原因

1、計量條件嚴格。我國的投資性房地產準則不鼓勵上市公司采用公允價值計量模式，賦予管理層的公允價值選擇權異常嚴格，并且限定了使用公允價值計量模式相對應的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價值模式就必須對企業所有的投資性房地產采用公允價值進行后續計量；三是會計核算方法上不可逆轉性規定，公司一旦采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，就不能通過會計政策變更為成本計量模式。由于投資性房地產公允價值計量的嚴格要求，導致公司對采用公允價值計量模式相當慎重。

2、增加業績的波動。投資性房地產首次采用公允價值計量會將以前年度累計的增值提前實現利潤，增大當期凈資產和總資產。如果公司投資性房地產沒有持續性，將會嚴重影響公司后期業績的增長。房價的上漲會引起公允價值變動損益的大幅增長，從而導致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產價格變化不大或有所下跌，就會導致利潤的下降。近些年，房地產價格波動變化較大，采用公允價值模式計量投資性房地產會增加企業利潤的波動，造成經營業績不穩定。目前，房地產市場形勢相對比較嚴峻，投資性房地產的公允價值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業績風險也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計量模式下，公司可以將投資性房地產的增值進行累積，一旦有公司財務業績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產出售或者轉換投資性房地產計量模式，便可將出售收益或前期累積公允價值變動損益及前期計提的折舊一次性調整當期利潤或凈資產。但在公允價值計量模式下，投資性房地產的公允價值變動損益已經在每個報告期末確認，公司既不能通過轉變計量模式來調節利潤，也無法通過出售投資性房地產來調節利潤。

4、公允價值獲取成本高。為保證公允價值的可靠性，企業往往會聘請評估機構或者調研機構出具獨立的外部評估報告和調查報告。但是，評估機構或調研機構一般會根據工作的難易程度、工作量的大小、項目的評估金額等收取評估費。企業投資性房地產每年的評估費會增大企業的經營管理成本。根據準則規定，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業要在資產負債表日詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確定方法及理由等。可見，雖然公允價值計量符合投資性房地產的特性，也滿足會計信息相關性、真實性的要求，但是公允價值的確定仍然是一個難點，不僅計量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價值計量模式將公司沒有實現的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應的配套稅收政策。公允價值變動一般會增加公司的會計利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當前依然沒有定論。另外，投資性房地產采用公允價值計量不再對其擁有的投資性房地產計提折舊、攤銷，不再具有成本模式計量的折舊抵稅功能，使企業失去重要的“稅盾”。企業出于謹慎原則考慮，必定會在采用公允價值模式給企業帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業帶來稅務成本的遞減之間進行利益的權衡，從而暫且不采用公允價值計量。

四、結論和建議

公允價值模式雖然相對成本模式能夠保證會計信息的相關性，但是僅有少部分上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，采取公允價值計量的上市公司也存在公允價值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價值計量投資性房地產的主要原因是公允價值計量條件比較嚴格，公允價值計量會增加業績的波動，還將會縮小企業的利潤操作空間，并且公允價值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產公允價值計量，應鼓勵企業優先選擇公允價值計量模式，還應加快與投資性房地產相關的稅制改革，完善投資性房地產評估及審計準則，加強產信息披露的監管，另外還要從多方面提升從業人員職業判斷能力。

主要參考文獻：

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（一）影響企業資產結構

新準則出臺以前，在會計處理上，企業對自用的房地產和出租的房地產一向不加以嚴格的區分。所以，房地產在以前通常被當作固定資產、無形資產或存貨，而現今的會計準則規定投資性房地產必須單獨列報，企業名下的土地和房產中作投資用途的那部分，應按最新的規定予以計量，在會計報表中設置“投資性房地產”科目。故不論企業選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產進行獨立核算。原先計入固定資產或者無形資產中的物業，將一并納入“投資性房地產”項目，這樣對資產的重新分類、確認勢必會影響企業的資產結構，特別是相對于那些投資性房地產持有量比較多的公司，影響結果是固定資產和無形資產、存貨的比重下降，投資性房地產比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業資產結構，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產或無形資產類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現在公允價值模式上。所以，在企業的投資過程中，把對各種資產構成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。

（二）增加企業所有者權益

投資性房地產可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據變更時公允價和賬面價間的差額調整企業初期留存收益。現階段房地產行業泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產從成本計量變更為公允計量的當年，年初的留存收益會被追溯調整，從而致使所有者權益增長顯著。以福建省三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”）為例，三木集團的主要業務是房地產開發（擁有壹級資質）和進出口貿易，經營范圍包括土地開發，房地產綜合開發（壹級資質），房地產中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調整。

表1呈現的是三木集團此次投資性房地產模式變更對所有者權益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當前的經濟環境下，公允價值計量會導致所有者權益增加。

（三）增加企業利潤

企業如果對投資性房地產的后續計量選用公允價值模式，就應采用資產負債表日的公允價值進行重估，當然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當期損益，因此會對企業的利潤產生影響。結合現今的經濟發展態勢，無論是土地使用權，還是建筑物的市場價格，都是穩中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業當年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續計量模式，投資性房地產不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，導致企業的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。

還是以三木集團為例，表2反映的是該集團由于模式變更對當年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業的利潤。

二、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題及原因

（一）客觀環境不完善

新準則規定，對于投資性房地產采取公允價值計量的，應同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產所在地存在活躍的交易市場。（2）企業能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產的市場價格以及與此相關的信息，以便能對投資性房地產的市場公允價值做出合理估計。

我國市場經濟發展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業能夠有效地取得公允價值。此外，在已經采用公允價值進行后續計量的上市公司中，投資性房地產公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產評估價格。二是參考同類同條件房地產的市場價格。三是通過實地調查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應用的客觀環境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進行轉換

準則規定，投資性房地產后續計量可以從成本模式轉換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經采用了公允價值模式計量的，則不允許再進行轉換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產后續計量模式的一種選擇偏好，企業如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進行模式轉換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業權衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發，必然會優先選擇成本模式進行后續計量。所以，不能轉換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導致其無法得到廣泛的應用。

三、完善公允價值在投資性房地產應用的建議

（一）完善投資性房地產公允價值評估環境

公允價值模式的應用條件十分嚴苛，無法在我國得到廣泛應用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環境的建設，逐步形成一個統一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經刻不容緩。對于那些已經存在活躍的房地產交易市場的一線城市，國家監管部門或行業協會應該密切關注價格的公允性，并且積極引導信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應該進一步細化評估公允價值的指導方案，著力推進市場上各種信息資源的透明化，方便企業財務人員或專業評估人員做出對公允價值的合理估計。

（二）同一企業允許兩種計量模式同時使用

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    一、新準則的變化 

    投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。投資性房產是企業擁有并已出租的建筑物。投資性地產包括已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權,不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。新會計準則單獨劃分投資性房地產的目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露,提高會計信息的相關性。 

    投資性房地產只有在投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業且該投資性房地產的成本能夠可靠計量時才予以確認。投資性房地產的初始計量按照取得時的成本進行初始計量。企業一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,對股東權益和凈利潤無影響,房地產行業許多上市公司出于謹慎性的考慮,仍沿用原來的成本模式。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。 

    新會計準則中還規定,投資性房地產應披露其種類,金額和計量模式。采用公允價值模式的應披露公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響。 

    二、案例表述 

    S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下簡稱百花村公司)。該公司主營住宿、餐飲、文化娛樂服務,現有股本總額為94,801,360元。百花村公司國有股東為:新疆生產建設兵團國有資產經營公司(持股比例為29.56%),北京昌鑫國有資產投資經營公司(持股比例為15.00%),新疆八一鋼鐵集團有限責任公司(持股比例為5.00%)。該公司2004、2005年連續虧損,曾在"2006年第三季度報告"中預計2006年凈利潤仍為虧損。在“2006年度業績預告修正公告”中,初步測算預計2006年度將實現盈利,在2006年年報中披露凈利潤為1,283,028.11元(2005年為-121,119,681.29元),實現每股收益0.01元(2005年為-1.28元),每股凈資產0.14元(2005年為0.05元)。 

    鑒于公司2006年實現扭虧為盈,百花村公司召開董事會臨時會議審議通過關于申請撤銷退市風險警示的議案。筆者分析該公司2006年實現的盈利,認為盈利與采用新會計準則密切相關,主要是在對投資性房地產進行后續計量時選用了公允價值模式。 

    三、案例分析 

    房地產行業被普遍認為是受新會計準則影響最大的行業之一,若公司按公允價值計量投資性房地產,其業績可能飛漲。但第一個采用公允價值模式計量投資性房地產的不是房地產行業的上市公司而是以餐飲為主業的新疆百花村股份有限公司。 

    該公司烏魯木齊市中山路141號為百花村IT產品展示中心,租金是該項資產的主要收入來源,公司根據新會計準則對現有房地產資產進行重分類時確認為投資性房地產的,主要是該處房產,按新會計準則被劃分為“企業擁有并已出租的建筑物”。

    百花村公司報表附注顯示,確認為投資性房地產的房產賬面價值總計1.73億元,包括烏魯木齊市中山路141號和石河子購物中心,賬面價值分別為1.57億元和0.16億元。 

    百花村公司第一個采用公允價值模式計量投資性房地產究其原因是為了提高凈資產,增強融資能力,運用公允價值來調節業績,免于退市。在防止停牌危機時,公允價值這根救命稻草的功能不可小覷,其影響包括對所有者權益和利潤兩方面。首先,在采用新會計準則公允價值模式的首年,公司需采取追朔調整的方式,調整年初所有者權益,在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下按公允價值模式計量,其影響結果是,公司上年度的資本公積大幅提升,所有者權益將會大增。百花村公司2006年股東權益(不含少數股東權益)為16,547,243.31元,而2005年僅為4,649,730.73元,這中間由于公允價值模式對投資性房地產后續計量帶來的差異不會是小數。其次,采用公允價值模式對投資性房地產計量的,不對投資性房地產計得折舊或進行攤銷,可能使公司費用減少利潤增加。再次,在房地產升值的情況下,投資性房地產的公允價值一般都高于成本價。在用公允價值計價時,將資產負債表日投資性房地產的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益,也可能增加公司利潤。百花村公司持有的出租房產賬面價值總計1.73億元按公允價值法市價重估,重估增值不言自明。 

    百花村公司賬面價值總計1.73億元的投資性房地產目前公允價值未明確披露。百花村公司在股東權益調節表中,沒有提及以公允價值計量投資性房地產帶來的差異。筆者認為其原因是該公司已連續兩年虧損,為了避免停牌,保持投資人對公司的信心,穩定股價。因此百花村公司借公允價值模式計量投資性房地產夸大業績,隱瞞重要信息,傾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,導致公司會計信息披露失真。 

    四、啟示與建議 

    從百花村公司信息披露可以折 

    射很多上市公司都存在類似的信息披露問題,以下為筆者根據對百花村公司的分析得到的啟示并提出了建議。 

    (一)優化股權結構,防止利潤操縱 

    百花村公司國有股權比重大,流通股比重小。百花村公司國有股東新疆生產建設兵團國有資產經營公司,北京昌鑫國有資產投資經營公司,新疆八一鋼鐵集團有限責任公司合計持有近50.00%,而流通股僅占15.81%,國有股“一股獨大”,而國有股權主體缺位,難以對上市公司的產權進行約束和控制,社會流通股較少且股權較為分散,也難以實現有效的產權約束,從而造成股東對上市公司管理權的失控,出現了利潤的操縱者。 

    (二)加強經營管理能力,依靠實力實現盈利 

    筆者認為該公司應該在未來年度加大管理力度,發展公司餐飲業和相關服務業等優勢傳統產業,促進規模和效益的同步增長,努力提升企業形象和經濟運行實效,通過增強競爭力渡過危機,而不應靠粉飾報表、虛夸業績、玩文字游戲來保住上市資格。 

    信息披露是上市公司的法定義務,依法公開披露的信息是投資者決策的重要依據。筆者希望百花村公司2006年年報對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的選用和披露能引起有關方面的關注。其它上市公司也應該謹慎選用公允價值模式,尤其在新舊會計準則過渡期間,公允價值計量模式的選擇很大程度上會影響財務報表的質量,上市公司不要以出于操縱利潤等目的而將成本計量模式隨意變更為公允價值計量模式。 

    參考文獻 

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1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定

新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。

房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。

4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。

3 投資性房地產引入房地產估價的途徑1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。

投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.

財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].

房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.

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隨著我國房地產業的不斷發展，各種房地產相關法律法規不斷健全，國家宏觀調控的力度不斷加大，同時消費者也越來越理性的進行投資消費，房地產行業正式進入微利時代。工程成本作為生產建筑產品的必要投資，成為房地產開發單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設成本的盈利方式，將逐漸被嚴酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進行工程投資控制，是當前一大重要課題，結合經驗以及參考若干成功案例，根據房地產投資項目的4個階段劃分，本文總結出以下原則。

一、設計階段：限額設計

建筑產品的成本最關鍵的投入出現在設計階段。在工程設計階段正確處理技術與經濟的對立統一關系，是控制工程造價的關鍵環節。據統計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術經濟合理的設計，可以降低工程造5-10%，有的可達10-20%。做好技術經濟分析，提高設計方案的技術經濟效果，應當成為建設項目設計階段造價控制的重要措施。推行限額設計的另外一個重點，是監控可能變更的設計。建設單位作為項目計劃和施工圖的基礎策劃者，應該在項目初期對設計進行重點監控。對于設計提供的圖紙，應該仔細核對并且在施工過程中盡量避免因為甲方原因提出的變更。比如某開發小區的各種功能用房規劃，應該在招投標開始前就同設計進行周詳地計劃和定案。如果施工開始后再進行變更，那么不光會引起施工，設計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。

實行限額設計的主要階段，是施工圖設計階段。施工圖設計是設計單位的最終產品，是指導工程建設的重要文件，是施工企業實施施工的依據。設計單位發出的施工圖及其預算造價要嚴格控制在批準的概算內，并有所節約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設單位或者房地產開發單位是推行限額設計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設計招標中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設計質量無法保證。設計的產品出現質量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負面影響的還是建設單位本身。

二、招投標階段：合同管理

招投標的過程實際上是一個承包方與發包方的相互博弈的行為。業主通過招投標確定合同價以后，與施工單位按照國家相關法律法規簽訂施工合同。該階段存在兩個關鍵點：

第一，工程預付款的支付和進度款的支付，采取工程預付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設資金的契機，因此，采用形象進度付款的方式或者按照工程預算根據竣工計價付款的方式更為合理。而形象進度，需要有成本控制人員根據工期的安排到現場一一核實并確認方可支付工程款。

第二，建設單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠對立。適當的條件下，合理協商與協作，注重加強總成本的控制。比如各種建設材料的價格風險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風險。部分施工單位因為資金周轉而影響到工程進度。建設單位針對這種現象的對策，應該是適當予以考慮，以控制總成本為目標，合理支付工程款。雖然短期內單純的建設成本增加，但是工期的縮短以及工程質量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當可觀。

三、施工階段：變更控制

作為建設單位造價控制人員，首先需要根據工程變更的原因嚴格區分各類工程變更并區別對待。在實施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎上，實行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎上一般應堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導致帶來工程損失。

為了強化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設單位應該盡量配備高素質的人員。包括成本控制專家和關系協調專家。

第一，成本控制專家負責造價的技術監控，首先應從設計、編標開始按系統的要求建立數據庫檔案，設計中應按系統的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設監理和造價工程師應嚴格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經常會碰到由于設計工作不細致，或發生不可預見的事故及其他原因，進行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關鍵。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度協助業主確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據工程變更內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較，檢查每個子項單價、數量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。

第二，關系協調人員則是在變更過程中與設計，施工，監理各方協調的關鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設單位和施工單位的各種矛盾，此時關系協調尤為重要。關系協調人員首先應該明確工程3大目標控制中的重點。當工期進度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導為主，適當放松部分監控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠看，工期的節省帶來的收益可能填補損失。而當主要矛盾轉為成本，則需要更加嚴格的加強各種變更的控制。

四、竣工階段：加強決算審計的管理

目前許多建設單位存在竣工與施工單位發生糾紛的問題。解決這個問題的關鍵在于兩點，由建設單位在項目財務投入方面，應該有兩套技術經濟團隊。

篇9

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用

由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設

公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析

隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。

（一） 公允價值確定方法及其實際選擇

投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。

2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法

采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。

（二）公允價值內部控制內容及實際披露

投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序

據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建

投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。

筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。

3.公允價值審計監督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。

五、結論

公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

篇10

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。

一、公允價值在投資性房地產中的運用

有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

二、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響

1.對企業實質性稅賦的影響

第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。

2.對房地產業的影響

房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。

3.對企業利潤的影響

根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現意味著企業繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻：

[1]楊海叢.我國運用公允價值計量的必要性與現實條件分析[J].科技創業月刊，2007.