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篇1

中圖分類號：F106

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-029-03

引言

歷史性建筑反映了不同時期人文、社會、環(huán)境與歷史記憶，是人類延續(xù)的物質(zhì)載體之一，擔負著重要的歷史文化傳承作用。但是由于v史悠久，加之自然因素和人為因素的影響，許多歷史建筑隨著時間推移不斷消失，保留至今已經(jīng)為數(shù)不多。中國的歷史性建筑是中華民族珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，但因歷經(jīng)滄桑、年久失修，大都處于自然毀損狀態(tài)，而目前各地正在經(jīng)歷的城市現(xiàn)代化進程更加劇了這一狀況。由于歷史性建筑具有建筑又非建筑、文物又非文物的特性，使其價值評估難以確定。這種定價能力的缺失，已嚴重阻礙了非文物歷史性建筑市場的發(fā)展，進而影響了歷史性建筑的保護。

一、歷史性建筑含義、特性及其價值

歷史性建筑是指各個歷史階段（包括不滿50年）保存至今，具有歷史價值、科學價值、藝術(shù)價值和其它價值要素，能在一定程度上反映文化傳承或歷史風貌的房地綜合體及權(quán)益。包括文物保護單位、登錄的不可移動文物、歷史建筑和風貌建筑等。

（一）歷史性建筑主要特征

1.禮制貫穿于當中。中國的歷史性建筑有明確的禮制規(guī)定。建筑的規(guī)模和形制，均等級不同，有嚴格的規(guī)定。在單體建筑或大型建筑，乃至城市規(guī)劃，都要貫穿中軸線，主要建筑都安排在中軸上，中軸線左右對稱，左祖右社，前朝后寢，前為大朝辦公之處，后部為居住要地。

2.在重點部位進行裝飾。一座歷史性建筑不單純是工程技術(shù)，同時也是一種綜合藝術(shù)。在綜合藝術(shù)中，要體現(xiàn)雕刻、彩畫、壁畫、色彩以及各種裝飾，所以往往在一座歷史性建筑中的一些部位做重點裝飾。以一個佛殿為例，其柱壁石、屋檐、斗拱、瓦當、正脊門窗等部位都做得很精致。在梁架、斗懟⒘和飯現(xiàn)上都有雕刻，起到畫龍點睛的作用。

3.防御性較強。中國古城池、宮廷、廟宇、佛寺、書院、會館等類型之建筑，都體現(xiàn)出一種軍事防御思想。民居也是如此，每一戶大宅都筑高墻，甚至修炮臺，設望樓，安設水井，開設后門等，這一系列設計和建造，都體現(xiàn)出防御性。

（二）歷史性建筑價值

縱觀歷史性建筑物的特點，其中最具特色的是其文物價值。根據(jù)我國文物法規(guī)定，歷史性建筑能夠成為文物的必須具備歷史價值、藝術(shù)價值、科學價值及環(huán)境價值。除此之外，歷史性建筑還應具有其經(jīng)濟價值。

1.歷史價值。歷史性建筑物經(jīng)歷了不同時期的歷史演變，其歷史價值可以從遺留下來的痕跡了解建筑物過去的風風雨雨和歷史烙印。最為明顯和持久的古代遺留建筑體現(xiàn)在傳統(tǒng)文化歷史的各物質(zhì)層面。作為建筑，歷史學家和建筑史學家在進行科學研究時，可以從建筑規(guī)制、建筑藝術(shù)等方面獲取非常寶貴的物證。歷史性建筑不僅是人類發(fā)展的文明標志，也是人類社會歷史研究的實物資料，更是中國歷史發(fā)展不同時代的重要見證和文化傳承。

2.科學價值。歷史性建筑的科學價值，具體體現(xiàn)在建筑文物自身時代的科學技術(shù)水平，也是前人創(chuàng)造發(fā)明、辛勤勞動成果的結(jié)晶，對當代建筑物的科學技術(shù)研究有很好的借鑒價值，在現(xiàn)在的仿古建筑物中，古代的一些建筑技術(shù)成果還在使用，而有些技術(shù)已經(jīng)失傳，我們已經(jīng)無法模仿。例如，斗拱的構(gòu)件，有嚴格的尺寸規(guī)定。清制“不復有單材足材之別”，材高為材厚（10分）的兩倍，也就是“斗口”尺度的兩倍。一切用料的尺寸，都與斗口尺度有一定的比例關(guān)系。如斗拱每拽架為三斗口，橫拱間的高差為二斗口，檐柱徑為六斗口，柱高六十斗口等等。這就是最原始的建筑模數(shù)的運用，它們是形成中國建筑比例尺度協(xié)調(diào)合理、建筑形制縝密完善的根本保證。

3.藝術(shù)價值。歷史性建筑的藝術(shù)價值在于：（1）既反映了當時社會的政治經(jīng)濟背景，也反映了文物產(chǎn)生的時代藝術(shù)風格、工藝技術(shù)水平和人們的審美視角；（2）這些歷史性建筑文物都具有一定藝術(shù)鑒賞性，是歷代藝術(shù)大師和勞動人民智慧、勤奮的結(jié)晶，有很多的寶貴經(jīng)驗值得當代人傳承、參考借鑒；（3）這些藝術(shù)性的建筑文物具有獨特的魅力，永遠被人們欣賞與學習。例如，中國的建筑彩畫藝術(shù)有著悠久的歷史和卓越的藝術(shù)成就，體現(xiàn)著不同民族的習俗、文化和偏好，是歷史性建筑民族風格的一個重要標志，吸引著國內(nèi)外的游客前來觀賞。歷史性建筑能夠成為旅游資源是其藝術(shù)價值在經(jīng)濟效益中的最佳體現(xiàn)，對當?shù)氐穆糜谓?jīng)濟也是很好的促進。歷史性建筑一般來說是地方風俗習慣發(fā)生的“容器”，也是城市生活最有地方特點的場所，因而，歷史性建筑對于城市的旅游業(yè)來講，是寶貴的旅游資源。近十幾年來，國際旅游業(yè)由傳統(tǒng)的自然美景旅游有向兼顧自然美景而領(lǐng)略異國（異地）異質(zhì)文化為主的旅游過渡的傾向。從國家旅游局和國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊發(fā)表的中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查《資料（1995）》中的統(tǒng)計結(jié)果來看，對人文景觀和風俗習慣的興趣始終是國內(nèi)旅游的一項重要的旅游目的，其中對風俗習慣的旅游興趣在逐年上升。所以說，歷史性建筑保護也關(guān)系到我國旅游業(yè)的發(fā)展。

4.環(huán)境價值。歷史性建筑作為生態(tài)環(huán)境的一部分，具有生態(tài)環(huán)境的特性以及供人們觀賞、使人們愉悅的功能。

5.經(jīng)濟價值。商品價值的形成以稀缺性為前提，稀缺性是指物品相對于人們的需求是有限的。由于稀缺和需求的存在，所以產(chǎn)生價值。歷史性建筑具有稀缺性、有用性和不可再生性以及人類的需求欲望，同樣存在著經(jīng)濟學的價值。而從勞動價值論來分析，歷史性建筑作為古代勞動人民智慧的結(jié)晶，投入巨大的勞動時間及力量，也符合了歷史性建筑作為商品形式、存在經(jīng)濟價值的本質(zhì)特征。

二、歷史性建筑評估現(xiàn)狀及方法選擇

通過歷史建筑綜合價值的合理評價，可以為歷史建筑的重點保護、修繕及再利用提供決策依據(jù)，而對歷史建筑經(jīng)濟價值進行準確評估，可以鼓勵引入民間資金，為進一步完善歷史建筑市場建設等方面提供決策支持。然而目前國內(nèi)在這方面相關(guān)研究較少，由于缺乏完整科學的技術(shù)體系，無論是評價成果或是評估價值都帶有很強的主觀性，經(jīng)常會忽視歷史建筑所具有的歷史文化藝術(shù)等價值的特殊性，導致歷史建筑的潛在價值被低估，無法科學、合理量化歷史建筑各類信息功能，包括在經(jīng)濟上的反映，使得歷史建筑在修復時無法實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，在交易時很難達到公正、合理及客觀性。

對于歷史性建筑，常規(guī)評估方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等，針對不同的歷史建筑類型，當前評估方法比較混亂，沒有統(tǒng)一的規(guī)范要求，造成了評估價值難以準確計算。

從估價方法的選用上來看，條件許可的情況下，市場比較法是最能體現(xiàn)估價對象公開市場價值的評估方法。但運用市場比較法的前提條件是在短期內(nèi)有一定數(shù)量的類似成交案例，這一點對于歷史性建筑評估較難。隨著市場的逐漸開放及相關(guān)政策的出臺，國內(nèi)某些區(qū)域內(nèi)歷史性建筑的交易逐漸增多。但是在區(qū)域既定的前提下，所進行的比較也僅僅是在歷史性建筑物質(zhì)實體的可比上。由于每個歷史性建筑的文化價值、藝術(shù)價值等無形資產(chǎn)價值不盡相同。因此，使用市場比較法對歷史性建筑進行價值評估有較大局限性。使用成本法時，由于歷史性建筑的建筑材料及工藝的特殊性，需要有別于普通房地產(chǎn)進行定價。除此之外，工期、稅費、利潤、人力、管理費用等，都與普通房地產(chǎn)有較大差異。運用成本法對歷史性建筑進行定價，還應考慮折舊。如果從普通房地產(chǎn)折舊的角度去考慮，現(xiàn)存的歷史性建筑幾乎沒有價值，事實上并非如此。正是由于歷史性建筑具有文物的屬性，存世時間越久遠，其價值也就越高。運用成本法難以對這一部分價值進行定價。假設開發(fā)法多用于待修繕的歷史性建筑價值評估，從理論上來說，假設開發(fā)法是成本法的倒算，即依然存在上述問題。

歷史性建筑物評估，除建筑物自身房地產(chǎn)價值外，還存在文化價值、歷史價值等無形資產(chǎn)價值，此類價值難以進行計算。因此，筆者認為相對其他方法，收益法更能貼合實際情況，歷史性建筑現(xiàn)多用于出租、經(jīng)營等實際使用，運用收益法進行計算，除收益基礎數(shù)據(jù)較為客觀并較易取得之外，所計算的價值內(nèi)涵中也包含無形資產(chǎn)價值，更能客觀體現(xiàn)歷史性建筑價值。

三、運用收益法對歷史性建筑評估的具體操作及實例分析

現(xiàn)存的歷史性建筑中有許多用做博物館、旅游景點、書院茶樓、文化會所等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，并具有相應的收益能力。對于此類有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，評估其整體價值及租金價格等，宜采用收益法進行評估。

在對歷史性建筑的評估中，除去其本身所有的房地產(chǎn)價值，難以評估的是其無形資產(chǎn)價值。相比于其他評估方法，運用收益法進行計算，其歷史性建筑的收益是房地產(chǎn)價值、文化價值和藝術(shù)價值等共同作用而產(chǎn)生的收益，這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實反映歷史性建筑價值的市場信息，不必刻意去剝離歷史性建筑收益的價值內(nèi)涵，除非要單獨評估其中的某一種價值，而且刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。

為此，本文從以下幾個方面加以闡述：

（一）評估思路

1.直接收益。

（1）租金收益。對于處于租賃狀態(tài)的歷史性建筑，租金收益可根據(jù)租賃合同直接取得。（2）經(jīng)營收益。指門票或表演等，依托歷史性建筑所取得的收益。（3）旅游收益。指因發(fā)展旅游業(yè)而給社會帶來的可以測算的直接經(jīng)濟收益，比如，各類旅游企業(yè)所實現(xiàn)的利潤和上繳的稅金，這些收益是客觀存在的，對社會的促進作用是顯而易見的。就是說，通過旅游經(jīng)濟活動給旅游目的地地區(qū)帶來豐富的經(jīng)濟、文化和科學技術(shù)信息，促進了這些地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和社會的全面進步。

2.間接收益。

（1）經(jīng)濟繁榮和相鄰地段的地價增值。通過歷史性建筑，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及周邊房地產(chǎn)價格上漲。（2）旅游活動帶動的商業(yè)、服務業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)效益，歷史性建筑作為商業(yè)環(huán)境的一部分，具有帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，能夠促進周邊商業(yè)租金上浮、服務業(yè)收入增長等效益。（3）文化市場和無形資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)的收益。是指歷史性建筑的設計構(gòu)造、裝飾色彩及建筑情調(diào)等所表現(xiàn)出的藝術(shù)個性、風格、地域性、民族性等特征，以及這些特征給人們在精神上或情緒上的審美感染力。（4）依托歷史性建筑的文藝作品創(chuàng)造的經(jīng)濟效益。歷史性建筑作為一種記載和表達歷史文化、藝術(shù)形式等多重信息要素的綜合體，對人類社會具有重要的功能和效用。

3.收益的求取。

（1）直接收益。通^已簽訂的租賃合同或經(jīng)營狀況，可采用實際或客觀數(shù)據(jù)。通常通過已簽訂合同及周邊市場調(diào)研可了解其直接受益情況。（2）間接收益。對于歷史性建筑，無法求取直接收益，可運用市場提取法、特征價格法、專家打分法等計算其收益。

收益法所采用的評估公式如下：

V：估價對象在價值時點的收益價值；

A：估價對象未來各期的凈收益；

Y：估價對象報酬率；

n：估價對象的收益年限或持有期。

（二）估價實例

1.工程概況。在這里，我們來看一下地處西安市蓮湖區(qū)北院門的一些建筑，該建筑多為1～2層磚木結(jié)構(gòu)用房，建成年代較為久遠，建筑面積約930平方米。目前營業(yè)收入主要有門票、皮影戲、老腔表演、服飾展覽等。周邊商業(yè)服務機構(gòu)較多，周邊配套設施較好，整體居住生活環(huán)境一般，商業(yè)氛圍較好，較適合商業(yè)經(jīng)營。

2.估價狀況。

（1）年經(jīng)營收入。

（2）租金價格。

房地產(chǎn)年租金=經(jīng)營收益-經(jīng)營支出-商業(yè)利潤

=4197500-4197500*（20%+20%+19%）-4197500*15%

=890919元

即每平方米月租金：890919÷12÷930.04=79.83元/m2?月

估價對象六幢物業(yè)整體經(jīng)營，且面積較大，根據(jù)估價人員調(diào)查了解，該物業(yè)租賃期限較長。綜合考慮以上因素，實際的成交價格可在此價格基礎上下浮12%。

即：79.83×（1-12%）=70元/m2?月（取整）

通過收益法對歷史性建筑進行租金或價格評估，其結(jié)果與現(xiàn)實市場基本相符，比起運用其他方法，其結(jié)果更為準確、客觀。

四、總結(jié)

除收益法之外的其他評估方法，如市場比較法、成本法，假設開發(fā)法等，共同指向一個焦點性問題，即依附于歷史性建筑的文化價值、歷史價值等。顯然，這也是歷史性建筑難以使用普通房地產(chǎn)評估方法的原因所在。相對于其他估價方法對于歷史性建筑的價值或租金價格評估，使用收益法更為準確及客觀。運用收益法對歷史性建筑進行估價，根據(jù)客觀調(diào)查或者財務報表較為容易取得基礎數(shù)據(jù)，且計算結(jié)果不僅只是歷史性建筑的房地產(chǎn)價值，亦包含其文化價值、歷史價值等無形資產(chǎn)價值。目前，一些部門仍將歷史性建筑認作城市中的“癰”，使原本應該留下的歷史性建筑消失在改造過程中。拆除容易恢復難，時間不等人，所以， 現(xiàn)階段加強對歷史性建筑保護項目的經(jīng)濟評價， 做好歷史性建筑的保護工作，給下一代留下歷史性建筑這筆寶貴的財富是當代人不可推卸的職責。

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