導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產金融危機，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

如今經濟危機對經濟增長的負面作用已明顯體現出來,但是相關宏觀經濟數據表明中國經濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經濟調控政策。

所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系——即市場結構決定企業行為,企業行為決定市場運行的經濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。

二、我國房地產金融市場結構分析

1.市場集中度

市場集中度是指特定產業的生產經營集中程度,一般用該產業中最大的主要的廠商所擁有的生產要素或其產銷量占整個產業的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業數),指在規模總處于前幾位的企業在生產、銷售、資產、利潤等方面的累計數量占整個行業指總規量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業數,X代表產業規模,如總產量、總銷售額等:Xi為第i個企業的規模;i表示第i個企業。本文主要就房地產開發企業銀行貸款做市場集中度研究,下表就是對我國房地產金融市場集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國房地產業的集中度低,其中2003年和2008年的數據不包括在香港上市的前十名內地房地產企業。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區,上海前十位發展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%,日本積水物產的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產企業的市場占有率達到45%。因此,按企業融資的集中度算,我國房地產金融市場結構是競爭型的。

2.進入壁壘

(1)必要的資本量

房地產企業進入房地產金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產企業的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產企業應運而生,另一方面銀行放松對房地產企業的開發貸款的風險控制,很多房地產企業的資產負債率較高——這可以從我國房地產開發企業的資產負債率可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區有較大差距:如北京在2006年的資產負債率達到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據此我們可以推測出:目前進入我國的房地產金融市場的主要壁壘——必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產企業,對于現階段的很多房地產企業普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規

政策法規是房地產企業進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規對我過房地產金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。

第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產建設來提高當地經濟經濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執行混亂。第二,商業銀行為追求經營規模和監管機制不健全,進一步放松了政策在房地產信貸業務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業銀行發放的房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。這使得房地產金融市場帶有區域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經濟發展的戰略或者目標有關。房地產企業建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經濟適用房和商業用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。”最后,還與我國國民經濟的發展目標有關,如支持西部大開發和農村房屋建設等。

綜上所述,政策法規一方面提升了房地產企業融資的壁壘,另一方面也降低了房地產企業融資的成本,總體而言政策法規是構成區域性壟斷的一個重要因素。

從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產金融市場的結構具有雙重特色:區域間壟斷和區域內競爭。區域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區域內競爭主要是和我國現行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監管機制不健全和房地產行業準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。

三、我國房地產金融市場行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經濟發展勢頭良好,雖然于2008年爆發了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產業正處于高速發展階段,加上國家實施的住宅產業化戰略,這需要房地產金融市場大力支持;由于我國房地產金融發展較晚,因此市場不健全,監管體系效率不高,這造成了市場的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個別房地產企業利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。“假按揭”發放以后,暫時由房地產開發企業負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產開發企業通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。真假按揭具體流程對比如下圖

“假按揭”對房地產企業、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產開發企業將房地產銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產開發企業為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現。銀監會在2006年下半年的大規模貸款專項檢查中發現,截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區達30%,今年五月份北京出現了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統來說,值得警惕。

2.房地產開發商的信用欺詐行為

房地產開發商的信用風險是房地產商利用目前房地產市場信息不對稱、監管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發貸款。所以通過這些手段房地產商套取到銀行資金,一旦生產經營受阻或遇到房價大跌,企業資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發生。

3.商業銀行的操作不規范行為

這主要是指商業銀行業務流程設計或業務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環節中審查和管理不嚴。這主要表現在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發商的自有資金投入、企業經營的合法性、項目手續的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續后即發放貸款,或者未按業務流程操作規定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。

四、我國房地產金融市場績效

1.房地產金融市場績效之——促進經濟發展方面

本部分主要通過相關統計指標來說明我國房地產金融市場的績效。房地產金融市場的繁榮與發達對促進經濟增長的表現是間接的。房地產金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經濟增長,進而帶動關聯產業和增加就業。

從上面的數據可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產投資開發國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產行業資本收益率較高,導致大量資本流入該行業,同時我國房地產行業和房地產金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產業的興旺,加上我國金融市場的不發達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產業對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產業中居第四位。這一年國內貸款總額為3918.07億元,但是房地產業的增加值為8243.8億元,由此看出房地產金融市場的活躍對于國民經濟的增長確實具有積極的作用。

2.房地產金融市場的負面影響

(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產企業大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業貸款的非理;而一旦資金鏈出現問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產;二是我國房地產金融市場不發達,企業融資大部分發生在一級市場,而金融機構少,金融產品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發放貸款時操作不規范,發放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業的風險。

(2)房地產金融市場過熱,促使了房地產泡沫的產生,反過來不利于房地產金融市場和國民經濟的健康發展。本文截取1990-2007年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產金融市場的二級市場不發達,因此信貸對我國房地產價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數等相對會比較優厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。

對房價(HP)與貨幣供給M2進行簡單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強的正相關關系:貨幣供給每增加1億元,對房價有0.0068元/平方米的貢獻。

五、政策建議

這次危機給我國房地產金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產業隨著國民經濟的持續高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產金融市場相當的落后,一級市場(PrimaryMarket)不健全,基本上沒有建立二級市場(SecondMarket),在經濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產業和金融業的發展與創新。這種外部資金的大量涌入該行業與相關金融市場的不發達是我國房地產金融市場的現實矛盾。房地產金融市場的良性運轉可以為房地產行業提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經濟效率的潛在能力與促進就業,但是過熱的房地產金融市場會促使通脹預期引發的非理性購買,就會導致資產泡沫,并引發地產金融危機,最終造成泡沫經濟。這種現象在美國、泰國、中國香港和日本都有發生,今年七月份央行、國家發改委等六部委先后對房地產發出加強監管的信號,這意味著國家正對房地產實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:

篇2

中圖分類號：F832.1文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

創新是一個國家發展的不竭動力，也是各行各業不斷前進的核心所在。在房地產金融業發展的過程中，隨著市場經濟的迅速發展，房地產金融創新是其發展的必然趨勢，對其今后的發展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結構和運作模式與美國存在較大的差異，但是在全球經濟一體化的背景下，美國公司在金融危機中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產金融創新中，基于房地產金融的特殊性，其業務、監管不到位，都會對房地產市場的發展造成影響。在當前我國房地產金融創新發展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產品創新層次低，且同質化現象嚴重，這些都對我國的房地產金融創新造成了影響。在房地產金融創新中，結合著市場發展趨勢，在原有的基礎上加強風險防范意識，在推進房地產金融業務創新的同時，還能穩步推出投資信托基金。在此，本文從我國房地產金融狀況分析、金融創新在我國房地產領域勢在必行、金融創新在房地產業的總要性、房地產金融創新的途徑、我國未來房地產金融創新的可借鑒的現實模式以及房地產金融創新必須加強防范風險意識等六個方面出發，針對后金融危機時代房地產金融創新中存在的相關問題及完善措施，做以下簡要分析。

一、我國房地產金融狀況分析

隨著當前我國人口的不斷增加，城市發展化進程的不斷加快，房地產在開發建設中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動社會發展的同時，還能進一步促進我國的經濟增長。在當前我國房地產金融狀況分析中，主要包括以下幾個方面：首先，在房地產金融業發展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對土地的要求，整個建設成本呈現出不斷上漲的趨勢。其次，我國房地產金融業在發展的過程中，自2003年起，所呈現出調而不控，逆勢上揚的發展趨勢，尤其在2009與2010年，超發貨幣規模的不斷擴大，使得理性通脹預期對未來房地產價格的走勢影響很大。再次，在我國當前社會經濟發展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報示范效應，更加認定房地產是“優質投資品”，這種局面導致一系列差別化信貸調控政策失靈，房價扶搖直上。最后，在房地產市場發展在，基于通脹預期及旺盛投資的影響，多數資金流入房地產市場，以此來發揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎上形成巨大的投資需求。

二、金融創新在我國房地產領域勢在必行

在我國房地產金融市場發展的過程中，針對當前房地產金融創新中存在的超發貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關責任人在其創新發展中，能夠最大限度的加強房地產金融創新，同時結合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動房地產金融創新。

在當前我國房地產開發研究中，普遍存在著融資渠道單一的現象，且我國房地產融資主體的股權仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產融資的相關模式，要想使其在今后的發展中持續健康發展，其難度可想而知。而之所以會出現的現象，其根本原因主要包括以下幾個方面：首先，房地產金融市場在其發展的過程中，至今沒有形成科學完善的結構體制，導致融資渠道得不到有效的發展，投資需求兩旺造成信貸擴張與政府緊縮的調控體制相沖突。其次，在當前住房融資中，二級市場得不到有效的開發，一級市場又呈現出畸形發展，由此導致信貸資本的固化形態資產得不到有效的發展，在帶來大量市場風險的同時，也對金融市場的監管效果造成了極大的影響。最后，在我國房地產的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導體系，導致在其發展的過程中，仍形成了以商業銀行信貸為主導的結構體系。

三、金融創新在房地產業的重要性

在當前我國房地產金融業發展的過程中，其金融創新在推動房地產市場發展的同時，還能在原有的基礎上規范房地產的發展秩序，為其今后的可持續發展奠定基礎。針對其金融創新的重要性，主要體現在以下幾個方面：首先，房地產金融創新能夠在現有的基礎上擴張房地產的融資渠道，優化融資結構，提高融資效率。其次，房地產融資創新在跟上市場經濟發展趨勢的同時，提高房地產的融資收益，在降低融資風險的同時，還能完善資產的整體管理，確保資產的順利運行。再次，房地產行業的金融創新在很大程度上符合了市場的發展需求，在彌補當前市場缺口的同時，還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑，以此來促進社會的發展。最后，房地產行業金融創新在豐富金融市場內容的同時，還能在現有的基礎上彌補金融市場上的不足，并為其下一步的發展奠定堅實的基礎。

四、房地產金融創新的途徑

在房地產金融創新的途徑中，主要包括以下幾個方面：首先，創新房地產金融制度，完善房地產的金融結構及組織形式，使其健康、完善的發展。其次，在推動房地產金融創新的過程中，其基本前提在于房地產金融業務的創新。只有其業務在原有的基礎上進行了創新，才能實現融資對象的多元化，進一步擴大房地產金融行業的融資途徑。除此之外，在融資對象多元化的同時，投資主體也在現有的基礎上面對多元化發展，其股權及股東意識也在現有的基礎上得到了強化。再次，創新金融工具，使其打破傳統的單調、匱乏局面，朝著創新、豐富的方向發展。最后，建立房地產二級低壓市場，實現低壓資金的再次分配，以此來增強低壓貸款資金的流動性。

五、我國未來房地產金融創新的可借鑒的現實模式

在當前我國房地產金融發展中，與國外一些發達國家相比，我國至今仍處于薄弱環節，這就要我國在發展創新的過程中，能夠借鑒國外的發展模式，并結合著我國的實際國情，將其運用到我國房地產金融行業的發展中來，以此來達到創新發展的目的。縱觀當前發達國家房地產的發展形勢，我國在創新發展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中，其起源于美國，并隨著社會經濟的迅速發展，成為公眾熟知的房地產投資工具。在其具體實施的過程中，首先，能夠憑借自身的優勢，對民間資金的投向進行科學、合理的分流，以此來減少房地產商品市場投資性的需求。其次，在REITs模式具體運行的過程中，能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源，同時在現有的基礎上增加住房租賃市場的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風險，在發展民間投資新途徑的同時，還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運行，還能有效的環節國外資本進入我國房地產市場的壓力，為國內資本市場的發展爭取可靠的空間與時間。

六、房地產金融創新必須加強防范風險意識

在整個創新活動順利進行的過程中，除了要摒棄傳統的發展模式外，還應加強自身的風險防范意識，以此來確保創新模式的順利運行。在整個風險防范意識加強的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，在其風險防范意識加強的過程中，必須堅持一切從實際出發的原則，在借鑒國外先進發展模式的過程中，應結合著我國的社會體制，不斷推進、創新，以此來達到創新的目的與效果。其次，在現有的基礎上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設進程，積極培育二級市場，同時進一步完善現有的金融法律法規制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關工作人員應密切注意房地產行業的市場發展狀況，尤其是房產價格的浮動，并對其產生的信息進行收集，以便及時的預測價格浮動帶來的經濟風險，并對其采取相應的完善措施，以便風險來臨時能夠將經濟損失降到最低。在整個風險考慮中，除了考慮社會風險外，還應將個人風險考慮在內，以此來保證風險防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設。政府在干預貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預經濟市場，因而在發展的過程中，應以平等的身份參與到市場發展中，只有這樣才能在現有的基礎上推動市場發展，完善市場基礎設施及制度建設。

總結

綜上所述，隨著我國社會經濟的迅速發展，傳統的房地產金融也已經無法適應社會的發展趨勢。這就要求在其發展的過程中積極尋求創新模式，在推動房地產金融行業發展的同時，還能促進我國經濟的發展。而在其創新的過程中，面對當前我國社會經濟的復雜性，還應加強自身風險的防范意識，真正體現出創新的價值。

參考文獻：

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[2]張長全,羅莉.我國房地產金融創新的路徑探討——基于次貸危機爆發后的思考[J].區域金融研究,2009(01).

[3]劉揚,張肖.次貸危機后現代房地產金融創新的路徑選擇[J].中國城市經濟,2011(04).

[4]張長全,羅莉.我國房地產金融創新的路徑探討——基于次貸危機爆發后的思考[J].區域金融研究,2009(01).

篇3

中圖分類號：F293文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地產概況

（一）南充市

南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達州市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰，現管轄三區五縣一市，總面積12 494平方公里，2007年底城市建成區近60平方公里。南充已被納入全國城鄉統籌綜合配套改革試驗區；列入四川省優先發展的四個特大城市之一，是具一定代表性的發展中城市。

據國家統計局資料顯示，2009年南充GDP總量達686.3億元，同比增長14.9%。各縣（市）區人均GDP最高為順慶17 482元。人均可支配收入為12 558元，同比增長10.8%，人均消費性支出為9 637元，同比增長12.4%。截至2008年底，南充戶籍總人口7 494 938。其中，市轄三區總人口1 924 945，市轄三區城市人口86.36萬。

（二）南充市房地產

1.區域經濟。南充城市房地產市場主要為三區房地產區域市場。

（1）順慶區：順慶是川東北商貿中心，對川東北3 300多萬人口的地區具有很強輻射和聚集作用。全區現有各類專業、綜合市場近100個，人均市場面積0.57m2，超過全國平均水平。（2）嘉陵區：1993年9月南充市撤地建市時成立的縣級行政區。嘉陵始終將經濟建設作為重心，將工業和三產作為兩翼，居民住房條件繼續改善，城鎮竣工住宅面積32.72萬m2，農村竣工住宅面積16.29萬m2。（3）高坪區：高坪區位于南充市東部，與順慶區一江之隔。鹽鹵資源、水能資源豐富，還有石油、金沙、膨潤土等，是全省商品糧、瘦肉型商品豬、桑蠶繭及水禽蛋生產基地。

2.金融危機時期市場概況。2008年南充市房地產開發完成投資34.5億元，同比增長25.8%。2008年出臺了相關購房利好政策，舉辦秋季房交會，11月房地產市場出現回暖跡象。其中商品住宅的高層住宅以及90m2及以下住宅，環比均出現了0.1%的增長。同時，二手房的銷售價格也出現了小幅增長。

二、態勢分析

數據截至2009年上半年，與2008年金融危機之前之后對比分析。

（一）土地市場

經統計歷年來經營性土地供應情況，形成（如表1所示）：

從上表可以看出，2005年來，土地市場形勢逐漸走高，到2007年達到高峰。2008年受汶川地震、國家宏觀調控政策、全球金融危機影響，出現回落。2009年上半年形勢有所好轉。土地市場恢復性增長，總體上看出讓面積和額度均不斷上升。

（二）房地產市場（數據摘自南充房管局備案平臺）

1.房地產成交情況。（1）商品房供應。南充2009年6月新增商品房供應面積12.77萬m2，比2008年12月的 10.35萬m2 增加了23.38%。其中三區分別為：嘉陵5.2萬m2＞順慶4.7萬m2＞高坪2.8萬m2。多層面積8.1萬m2；電梯供應面積4.6萬m2。（2）三區銷售情況。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月減少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三區成交情況：順慶區3.01萬m2＞嘉陵區1.36萬m2＞高坪區0.91萬m2。

2.二手房交易情況。

三、土地結構時空優化理論

（一）土地結構理論研究

土地，是人類生產、生活的場所。土地結構，一方面包括傳統的地理結構即地表結構；另一方面包含經濟過程與土地空間的聯系，即土地經濟結構。空間結構反映了經濟實體在空間中相互作用及其形成的空間關系，包括空間相互位置、集聚程度等分布規律（陸玉麟，1998；陸大道，1999；潘學標，2003；魏心鎮，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多數土地空間結構是人力作用于土地的結果，即土地利用結構。

土地利用結構和國民經濟結構（生產結構或產業結構）有著密切的關系：國民經濟結構是土地利用結構在經濟上的直接或間接的反映，而土地利用結構是國民經濟結構在土地上的直接或間接的具體落實（嚴金明，2002）。

研究表明，工業化和城市化是導致土地利用結構變化的最主要作用力機制之一。它們不僅通過人口、產業集中、地域擴散占用土地使土地利用非農化，而且通過生活方式和價值觀念的擴散，改變原來的土地利用結構。土地利用總體規劃的核心內容就是土地利用結構在空間上的優化配置，在時間上的合理安排，獲得最大的土地價值。

土地價值取決于其綜合效益，包括經濟效益、社會效益、生態效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表農用地、建設用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系數，c為系統隨機偏移值。

xi=Fi經+Fi社+Fi生xi即第i種土地類型效益，為其經濟效益、社會效益、生態效益之和。

Fi可通過負指數函數模型、特征回歸分析等求得。

1.負指數函數模型。假定土地價值與距離之間的關系為:V （u）= B?e－cu。

其中，V （u）為離市中心距離為u的土地的價值；u為到市中心距離；B，c為通過已知數據估算的參數。

負指數函數模型是一種簡單的理想化模型，只考慮了一個表示區位的到市中心距離的變量。因此這一模型比較適合于空地或新建住房的價值估計。

2.特征價格模型。特征價格理論認為異質性產品由眾多不同的特征組成，產品的價值體現在其具有的承載效用的屬性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i個特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i個特征量的價格

特征價格模型一般都是線性方程函數形式或者可以轉化為線性方程函數形式，因此其參數估計方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回歸方法。

（二）土地結構時空優化

土地結構的時空優化主要有地理結構優化和土地經濟結構優化兩方面。地理結構優化表現為地理信息系統的研究和多維可視化建模等。土地經濟結構優化主要通過分析經濟影響因素，確定顯著指標，根據約束條件或者目標函數模型擬定可行方案和優化選擇。

進入信息社會，已開始時空數據模型和時態地理信息系統的研究。如土地資源動態監測、全球變化、環境等方面監測、水土流失和土地變化，數字地球等。時空數據模型大體有時空立方體、時空快照 、基本狀態修正、時空三域等。

在土地利用規劃中，結構優化一般采用綜合平衡法、線性規劃法、系統動力學模型、動態規劃法、灰色線性規劃法、模糊線性規劃法等。并且開始從以單一目標向可持續發展條件下多目標土地利用結構優化轉化。通過軟性和彈性的綜合效益結合硬性的經濟效益，為決策者提供多個供選方案，實現“一要吃飯，二要建設，三要環境”的總目標。

四、南充市房地產優化

（一）土地結構時空優化于房地產之應用

房地產的價值，從市場經濟角度看取決于供求，而從長期看來源于消費者的心理預期，主要表現為區位和環境價值。城市內部的區位優劣是隨城市發展在時間與空間軸上進行演替、變換的。從時間軸看，科技進步、經濟發展、產業更新、功能變更，使空間區位轉化。從空間軸看，隨著城市規模、形態與內部結構變化，交通運輸條件改進，空間區位優劣也在變化。總之，區位優劣具有動態性和不穩定性。

土地結構時空優化理論表明，在城市土地、房地產價值眾多影響因素中，中觀層面的區位因素是最重要原因，其中經濟集聚度和交通條件又是其中尤為重要的因子。

城市增長決定城市內區位優劣空間結構的演變機制。城市空間在經濟、社會、政治、技術及其自然歷史條件等因素的作用下發生著增長，其增長反映在實體上，即為就業、居住、交通流及服務消費和服務設施空間的增長。

根據國內外學者研究，結合中國實情，在中國城市房地產結構優化中要注意土地、房地產的時空階段變化：市場建立初期，市場機制開始發揮，價值空間分布初步呈現類同心圓的形態，此時市場欠完善，梯度差異大波動明顯；市場逐漸完善成熟后，隨著城市的快速增長，空間梯度結構將呈現與大多數發達國家相似的、越來越平坦的趨勢，多中心、交通走廊等對空間分布形態影響較大。

（二）南充市優化策略

1.背景分析。作為南充區域性的房地產市場，從宏觀角度來說，一方面受國家宏觀經濟形勢影響，另一方面隨房地產整體市場形勢變化。從2006年底至2009年初，由于受國家抑制性調控的影響，全國房地產發展趨勢放緩。金融危機爆發之際國家放下抑制之劍而挽扶房地產業使市場回暖。剛性需求和土地供應量的減少從根本上決定了房價的走勢，而對房價上漲的預期又決定著投資性購房需求的增長。

從微觀角度來看，可以從兩個方面來分析南充房地產市場。首先，從需求市場看，隨著城市化的推行，南充城市人口增長加快，是導致南充區域性房地產市場向前發展的重要基礎。此外，經濟形勢的好轉、勞動就業率的提高等等，也會增加人們對未來收入的預期，從而刺激購房需求。其次，從供給角度看，近幾年，供給量增長相對過猛。外地開發商大量涌入南充。成都、重慶、沿海等有實力的開發商進入南充后，開發規模進一步擴大，使房地產品供給的數量越來越多。短期性空置也成為必然。

2.空間板塊間競爭重點類比元素分析。順慶區：順慶區平均住宅均價為2 595元/m2。順慶區多層均價為2 381元/m2，電梯均價為3 217元/m2。其中，高檔樓盤均價為3 127元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 367元/m2。嘉陵區：嘉陵區住宅均價為2 320元/m2。多層均價為2 315元/m2。電梯均價2 552為元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 525元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 170元/m2。高坪區：高坪區住宅均價為2 088元/m2。多層均價為2078元/m2，電梯均價為2 267元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 148元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 060元/m2。

3.價格結構及時空優化分析。根據時空優化理論，南充城市增長形成了一定的多中心及交通走廊區位。南充市房地產以住宅為主，交易活躍的六成以上市場集中在順慶區，其價格主要分布在以下五個空間。

（1）五星花園區域。五星花園區屬于老城區的中心，舊城改造的發展方向，交通便利，配套設施齊全，學校較多。但環境較雜亂，不太適宜居住。拆遷費用較高，工程進度緩慢。

開發項目多以小高、高層、超高層為主。該區域項目規模較小，社區配套設施較少、基本無景觀，社區品質一般。該地段經濟發展較快，地價較貴，造價成本偏高，所以住宅價格較高，目前主要樓盤有北湖盛景、錦繡北湖，均價都在4 000元/m2以上，最高達到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在較長時期內適宜高集約度及商業化開發。

（2）市政新區區域。市體育中心、長途客運站、人民廣場、南充大劇院、博物館展覽館、圖書館、清泉寺旅游景區等規劃建立，政府也確定了往北邊發展，工作便利，公交也較便利。較適宜居住，該區域價格適中，土地放量很大，樓盤品質較高。如金色愿景、春風?玫瑰園等樓盤。

開發主要以多層為主，小高層、高層逐漸興起；價格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，總體而言相對較低，具一定上漲空間。由于開發的時間效應，短期內適宜中產及老年階層，多以環境及品質取勝；逐步向生活工作過渡。

（3）濱江大道區域。南充市濱江大道是政府規劃發展方向，地價相對較適宜，環境優美、交通便利，醫院、學校較多、配套設施比較完善，較適宜居住。

開發項目以小高層、高層為主、多層花園洋較少；價格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于購房意識的舒適及環境生態需求轉化，銷售情況較好，具良好升值潛力。

（4）螞蟥堰區域。螞蟥堰區域屬嘉陵區，有政府廣場、南充高中、中心醫院、友和農貿市場、光彩大市場、博美裝飾城、濱江美食城、香江水上樂園等，規劃為嘉陵工業區，商業氛圍漸漸凸現。由于離嘉陵江較近，自然風景優美，也很受購買者青睞。

周邊市政配套設施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。價格在2 200元/m2～2 800元/m2，價格較實惠。暫時來看，不太適合居住，不過也是開發的熱點，將來隨城市增長會成為人們工作居家的主要區域。

（5）華鳳新區域。華鳳新區屬順慶區，毗鄰“打樂坪生態風景區”和“舞鳳山公園”兩大城市綠肺，有西華師范大學和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

開發樓盤較多，但是品質較低，體量較小。延西華路上去，有十個樓盤左右，但總建筑面積卻沒有達20萬平方米。該區域主要以多層為主，小高層較少。周邊市政配套設施有待完善，生活出行不便。價格在2 200元/m2～3 100元/m2。未來專業化發展還需要經歷一定時日。

總體而言，南充市的住宅價格是相對較低的，理論上仍具有上漲空間。

五、結論

根據時空優化理論，隨著振興川東北，南充市人民生活水平不斷提高，對于居住環境的要求也越來越高，開發樓盤項目的主要趨勢是趨向于中高檔電梯公寓，別墅和洋房小區，而高層電梯公寓將會是南充房地產市場的主流市場。

在今后的土地結構優化及房地產發展研究中，需要將時間維度和空間狀態結合，并把握發展階段和利用強度，進行多目標綜合效益優化，將成為未來的必然趨勢。

參考文獻：

[1]嚴金明.簡論土地利用結構優化與模型設計[J].中國土地科學，2002，(4): 20-25.

篇4

文章編號：1003-4625(2010)06-0102-04　中圖分類號：F832.45　文獻標識碼：A

2007年，美國爆發了次貸危機，進而引發了更大規模的金融危機，造成了世界范圍內金融、經濟的巨大波動。次貸危機的爆發，表明以信貸資產證券化為主要手段的基于債權的房地產金融市場出現了問題。此次美國次貸危機，給發展金融業提供了良好的教材，對房地產金融體系建設提出了新要求，在發展金融衍生品方面，簡潔化、場內化成為當前的共識。從防范大規模金融危機爆發的角度出發，有必要研究房地產金融市場體系的重構。研究思路強調房地產金融市場內在的風險控制機制，致力于建設具有自我風險控制能力的金融體系。

房地產金融體系可以從性質上區分為債權市場和股權市場兩大類。房地產債權市場以債務融資為基礎，起點是住房抵押貸款，證券化產品包括住房抵押債券(Mortgage Backed Securities，MBS)、債務抵押債券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用違約掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地產股權市場主要包括房地產投資信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地產上市公司等，衍生品是房地產指數期貨。REl7s也有抵押型，但是從美國REITs的發展來看，上市權益型已經成為主流，可以劃分到股權市場。

一、國內外研究動態

2007年，美國次貸危機的爆發引起了房地產金融市場研究的升溫。當前的研究主要涵蓋次貸危機的原因，包括金融監管、金融衍生品創新、與歷次危機的比較、道德風險等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危機源于對低收人家庭購房的過度支持及其后多次證券化帶來的杠桿放大效應。MarcR.Reinganum總結了次貸危機的教訓，提出建立信用衍生品的集中清算機制，建成一個像股指期貨市場那樣的公開、透明的信用衍生品交易市場。Meir Statman著重研究了監管問題，涉及限制杠桿交易的保證金監管、產品特征與客戶風險承受能力相符合的適合性監管，還有強制信息披露監管等。

在以REITs為代表的房地產股權市場上，美國處于主導地位。進入新世紀以來，上市權益型RE-ITs已經成為市場主流；多家大型信托基金從外部顧問型轉向內部管理型；以REITs為基礎編制的房地產指數出現并開發了期貨交易。國外當前的房地產投資信托研究集中在REITs運營效率、REITs資產選擇等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地產租賃公司的系統性風險。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs選擇和投資組合的構建，認為運營效率和市凈率可以作為選擇RElTs的標準，并進行了數據檢驗。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亞洲發展中國家為例，使用了面板回歸方法研究了以REITs為代表的房地產股票的風險調整后收益情況，發現規模、賬面價值與市場價值比、資本結構和投資多元化對于房地產證券的表現有顯著影響。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs結構和運營效率，認為大型RElTs具有融資優勢，外部顧問型REITs正在借鑒某些內部管理型REITs的運作特點從而適應競爭的需要。

總體上來看，在當前的房地產金融體系研究中，重視次貸危機和住房抵押債券及其衍生品研究，而相對忽略了房地產投資信托基金研究；重視房地產金融各個子市場內部的研究，而忽視了房地產金融體系整體性的研究。而本文注重從整體上對房地產金融體系進行分析，重視權益型房地產投資信托基金的內在風險控制機制。

二、房地產債權、股權市場對比分析

對住房抵押債券體系和房地產投資信托體系進行對比分析，重點比較金融市場內在風險控制機制以及是否有利于穩定房地產價格。

(一)金融衍生品角度

從金融衍生品角度來看，房地產投資信托市場具有更好的內在風險控制機制。具體比較如下。

基于債權的房地產金融市場以住房抵押貸款為起點，實質上從開始就是一種杠桿交易。在住房抵押貸款中，只需20％-30％的首付就可以擁有房產，相當于3-5倍杠桿；而后經過多次證券化，交易杠桿不斷提高。遇到借款人大規模毀約，金融風險就會急劇集中。加上CDS處于場外交易狀態，缺乏集中高效及時的清算機制，危機一旦爆發就是行業性的危機。

在基于債權的房地產金融模式中，以住房抵押債券為基礎又創新了多種債券產品，但無論怎樣發展，債性是一種基本屬性，當需要使用衍生品進行風險管理時，會發現缺乏合適的衍生金融工具。最接近的兩種衍生品分別是國債期貨和信用違約掉期。國債期貨本身是良好的風險管理工具，但由于抵押債券存在著提前還款等國債不具有的特性，其收益曲線具有拐點，致使在抵押債券上使用國債期貨進行風險管理的效果不夠理想。另一個衍生品工具是信用違約掉期，掉期交易本來是風險管理工具，但是在實踐中卻常常被用來作為盈利工具，把住房抵押債券業務的風險放大了多倍，而由于掉期產品場外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致風險積累不能被及時發現，而等到風險爆發時，往往已經蔓延到整個行業，錯失了防范危機的最佳時機。

房地產投資信托基金是一種股權交易，投資人以其自身資金承擔風險。REITs投資流動性高，每年有穩定的分紅，可以作為直接購買房地產的替代形式。房地產指數期貨屬于場內交易，逐日結算，即使有風險也是單個企業的虧損，不至于引起全行業的危機。

房地產指數期貨作為REITs投資的風險管理工具，期貨產品內在的風險控制機制能夠避免行業性危機的發生。首先，期貨從設計伊始，就是一種風險管理工具，在套期保值等領域有著廣泛的應用。其次，利用期貨，可以方便而低成本地實現風險轉移，能夠達到精確控制風險頭寸的目的。期貨的濫用錯用會導致個體企業的嚴重虧損，甚至破產，但期貨交易不會導致整體危機。由于期貨交易是逐日盯市的，風險就能夠得到及時暴露和清算；期貨交易是零和交易，一家企業虧損就會有另一家企業盈利，沒有整體市值的損失。期貨機制的理論體系相對來說比較簡單，相關文章較少，但是其對于金融體系風險控制機制的建立具有不可替代的作用。由股災引發的

金融動蕩越來越少，就是股指期貨起到了重要的作用。常青等人看到了期貨市場對于金融體系的重要性，期貨市場公開透明、逐日結算等特點使之成為高效的風險管理工具，但是在實踐中對期貨市場的重視程度有待進一步提高。

(二)房地產周期對投資人收益的對比分析

房地產行業具有周期性，房地產價格的暴漲暴跌是引發金融危機的一個重要因素。房地產債權市場和股權市場在房地產周期中有不同的表現，對于個人投資者、金融機構及金融體系有不同的影響。不同的房地產金融工具，在房地產價格周期中有不同的利益傳導機制，住房抵押債券體系和房地產投資信托基金有不同的表現，參與各方收益不同。

在一個房地產價格不斷上漲的過程中，由于杠桿的存在，貸款買房投資人的收益要遠高于REITs投資。但是在價格回落的過程中，貸款買房投資人的損失會急劇擴大，甚至出現“負翁”。這時，“理性經濟人”會認為繼續支付房貸是不劃算的，于是開始停止還貸。停止還貸事件的規模性出現，會導致住房抵押債券出現風險，引發行業性危機。

同樣的房地產價格運行軌跡下，REITs投資帶來的風險要小得多。在房地產價格上升過程中，權益型REITs投資者擁有的房產同樣會增值，房屋租金也會上升，投資者獲得房地產價格上升帶來的收益。在價格回落的過程中，雖然REITs擁有的房產內在價值會降低，但是租金通常情況下下降速度要慢一些，而且REITs獲得的投資分紅仍然會滿足其支出需要。

(三)對房地產價格波動的影響

不同的房地產金融體系，對于房地產價格波動有不同的影響。對于REITs來說，由于集合了眾多投資者的資金，擁有各類房地產專家和中介機構，因此能夠理性地參與房地產市場投資，在房市低迷時購人更多的房產，對于房地產價格波動有一定的抑制作用。

在住房抵押債券體系下，主要依賴個體投資者購房，相對來說，個體投資者更容易“買漲不買跌”，在房地產價格上漲的過程中火上澆油，加速推動房產價格的上升；在房地產價格下降過程中，減少購買助推價格下滑。在這種房地產金融體系下，更多的個體購房者容易加大房產價格的波動。

由此可見，REITs有利于燙平房地產價格波動，而鼓勵個人貸款買房會加劇房地產價格的波動。

三、REITs對于房地產債權市場的替代性分析

從自住購房、房地產投資、投資組合構建等多個角度進行研究，分析REITs對房地產債權市場是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住購房角度

對于攢首付的居民來說，最痛苦的莫過于首付款的積累速度趕不上房價上升帶來的首付款提高速度。好不容易攢了10個平方的首付，房價一漲只夠買5個平方了。而REIIs能夠起到良好的對沖風險的作用，有10個平方的錢，就買相應的REITs份額，這些份額會隨著房地產價格的上升而不斷增值，這些權益性質的份額還能對沖未預料到的通貨膨脹風險，而這是債券投資所不具有的優良特性。

對于購房人來說，不再受限于首付款的約束，不論多少錢，都可以在證券市場上購入相應的REITs份額，以REITs的形式擁有房地產的權益。將每年的分紅和新增購房資金不斷購人新的份額。直到有一天，這些份額足夠首付了，拿去首付；或者足夠多的時候，直接買一套住房。

(二)個體投資角度

對于個體投資人來說，房地產投資信托基金良好的流動性和穩健的收益使其成為直接購買房地產的有效替代形式。商業房地產、工業房地產等租賃房地產在REITs框架下得到規范化發展，廣大居民得到了投資房地產的便捷途徑，居民投資房地產不必依賴于直接購買第二套甚至第三套住房，房地產的投資性需求將借助REITs的模式得以實現，能較好地降低房地產價格波動幅度。

(三)投資組合角度

對于機構投資者來說，房地產投資信托基金是一種性質優良的投資王具，兼具股票和債券的投資特征，是投資組合的一個重要組成部分。Ronald w。Kaiser從動態資產配置的角度研究了房地產投資對債券的替代性。Bret R.Wilkerson從資產類別的角度研究了房地產的各個子類，認為多樣化是其在整體投資組合中的最大作用。從投資組合的觀點看，許多大型投資基金可以減少債券投資，分配給房地產投資更多的額度。相對于住房抵押債券來說，REITs不僅擁有相對穩定的現金流收入，而且能夠有效抵御不可預見的通脹。當突然的無法預見的通貨膨脹發生時，房地產租金上升能增加REITs收入，但住房抵押債券的價格不但不會上升，在央行加息時還會下降。

從以上幾個角度來看，REITs對于住房抵押債券體系都有一定的替代作用。尤其是對于自住購房者來說，先期攢首付的錢可以直接購買REITs份額，從而對沖風險，鎖定了既定面積的房產，將購房從攢錢轉變為攢面積，輕松實現購房夢。

四、REITs是破解房地產金融難題的首選

對于前面的分析進行深化、總結，提出REITs是破解房地產金融難題的首選，并針對當前國內房地產形勢，認為應加快REITs試點工作，從房地產金融整體角度出發制定相關政策。

(一)REITs最適合我國當前房地產金融市場

在房地產金融市場上，次貸危機的教訓已經讓人們意識到簡潔化、場內化的重要性。對于住房債券體系來說，重要的是使杠桿交易透明化，交易方式上從場外交易向場內交易轉化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地產投資信托在危機中仍然得到了發展，進一步完善房地產指數期貨合約，促進指數合約交易的推廣，使之成為相應的風險管理工具。結合內部風險控制的理論分析，考慮國內房地產金融市場的實際運行情況，REITs是最適合我國當前房地產市場的金融工具。

國內房地產金融市場整體上還處于發展初期。住房抵押貸款走上規模化發展不過十年的時間，相應的資產證券化還處于探索之中。資產證券化進展比較慢，和我國銀行業的實際情況是相適應的。從整體上看，中國居民有著較高的儲蓄率，中國銀行業不缺資金，住房抵押貸款沒有必要從表內轉移到表外。作為一種優質資產，銀行沒有把住房抵押貸款進行證券化的強烈動機，這從根本上限制了資產證券化在我國的發展。

而房地產投資信托基金受到國家的鼓勵，房地產開發商、運營商和有關金融機構的熱情都非常高，正在積極探索和快速推進之中，有望在今年見到首單產品。當前國內房地產投資信托基金的研究也正是側重于REITs的結構、運作模式，國外經驗教訓對中國的啟示等方面，有助于推動房地產投資信托基金發展的進程。同時，REITs為我們展現了一個公開透明、集中交易的房地產金融模式。我國處于房地產金融市場發展的初期，側重于發展房地產投資信托基金，有助于建立高效穩健的房地產金融市場。

(二)加快REITs試點

應從戰略上重視房地產投資信托基金的發展，從相應的政策上給予支持和配合。上海、天津等地已經提出了多項REITs方案，有關監管部門應盡快支持試點工作。

REITs的全面發展，涉及金融、稅收、建筑、土地等多個領域，尤其是上市權益型REITs需要更多的創新和突破，財政稅務、金融證券等相關部門應在認真研究的基礎上，切實推進相關工作。通過REITs試點的發展，推動相關立法的演進。

在REITs進一步發展方面，要特別注意突出房地產投資信托的法人主體地位，表現為從單純的法律結構進化為一種企業實體。REITs主體地位的確立是其實現自我管理、自我發展的重要環節，是外部顧問型中介機構難以代替的，是其從外部顧問型轉為內部管理型的關鍵因素。

篇5

1　美國房地產金融與次貸危機概況

美國是抵押式的房地產金融體系。作為世界上發放房地產貸款最多的國家，抵押貸款是其傳統的、占主導地位的房地產信貸方式。在美國，各家商業銀行抵押貸款占四種主要貸款總額的1／4，其中房地產抵押貸款占90％左右。根據借款人信用等級的不同，美國住宅抵押貸款分為優級(Prime)、次優(Ah-A)和次級(Subprime)。美國聯邦存款保險公司(FDIC)將信用等級低于620分的客戶的住宅抵押貸款定義為次級住房抵押貸款，該類貸款通常具有較高的違約風險。與此相應，標準普爾在其報告中將美國次級住房抵押貸款證券(Subpfime RIVIBS)和投資于美國次級住房抵押貸款證券的CDO定義為次級債券。

次貸危機爆發的直接原因就是隨著美國宏觀利率逐步上調，一方面使得次級住宅抵押貸款的借款人還款負擔越來越重，另一方面致使房地產價格不斷下跌，住宅資產急劇縮水。最終導致房地產一級市場資金鏈斷裂。如果僅僅是一級市場出現信用違約，其損失或波及面也只涉及到貸款銀行或公司，事實上房地產二級市場，即所有跟次級債券有關的機構都受到了極大地沖擊，并且這種沖擊也蔓延到了實體經濟，造成當前全球性經濟衰退。次貸危機的根源在于房地產抵押貸款機構在宏觀經濟上行時，過于看重房地產本身的市場價值而忽視借款人的還款能力，導致信用風險違約可能性加大。而次貸危機擴散至全球的原因在于過度的金融創新。

2　次貸危機的傳導過程

次貸危機的傳導可以分為四個過程

醞釀階段。網絡泡沫破滅和“911”恐怖襲擊之后，美聯儲為防止美國經濟衰退先后13次降息，之后美國進入貨幣市場長期低利率的寬松環境。流動性過剩條件下，為追求較高收益率，商業銀行等機構開始降低貸款條件，向低信用等級客戶提供住宅抵押貸款，房地產金融泡沫產生并助推更多次級貸款發生。2005年以來，美聯儲又連續17次加息，利率從1％升至5，25％，此時次貸借款人還款負擔開始逐漸加大，2007年初次級抵押貸款機構問題逐步暴露。

擴散階段。為分散次級貸款風險并獲得更多的流動資金用于貸款，放貸機構成立相對獨立的特殊日的實體將貸款實施證券化并轉移出資產負債表。而后，投資銀行通過估價模型計算各類貸款的風險及其對應的收益率并承銷。這樣，次貸衍生產品通過債券市場被不同國家的對沖基金、保險公司、社保基金等不同風險偏好的機構投資者購買。正是通過貸款證券化這一金融創新工具，當次貸一級市場資金鏈斷裂后，二級市場次級債券同樣掉進流動性短缺和虧損的困境，所有購買了美國房地產次緞債券的機構都被卷入了此次危機。

轉移階段。房地產二級市場危機反過來又加劇了各類投資于次級債券的金融機構的困境。次貸危機爆發后，盡管美聯儲推行寬松貨幣政策，不斷降息，但無論如何金融機構的信貸依然緊縮。信貸緊縮勢必影響到企業投資、居民消費等實體經濟。2008年初，美國宏觀經濟報告顯示實體經濟有衰退跡象，至今大衰退已是事實。

發散階段。美國為了自救，開始通過美元大幅貶值向世界各地輸出通脹。美國國內實體經濟衰退直接影響到的就是各對美出口國的出口貿易，而美元貶值對于持有美國國債的國家尤其是中國面臨資產大幅縮水，但這將發揮積極作用減輕美國現有的負擔，也有助于整個世界經濟的逐步復蘇。

3　次貸危機的原因分析

次貸危機從爆發到演變為一場席卷全球的金融危機，其中暴露出很多問題，也是其原因。

首先，長期低利率刺激房地產非理性膨脹。美國自2001年來，持續放松銀根的貨幣政策導致美元流動性過剩，一方面刺激了以房屋為代表的資產價格持續快速攀升，另一方面也為房地產信貸機構大規模開展次級房貸以追逐利潤提供了有利條件。兩方面共同作用導致美國次級住宅抵押貸款市場的風險不斷循環放大。2004年6月，美聯儲為抑制流動性過剩又開始新一輪的加息過程，這使得房地產價格下降和次貸借款人還款負擔加重同時出現。借款人無法通過再融資支付房款，之前積聚的次貸市場風險集中釋放。

其次，利益驅使下信貸機構放松風險管理。惡性競爭下，信貸機構為提高資金收益率不惜放松對借款人基本貸款資質和條件的審查，將目光投向信用等級低端購房群體。信貸機構面向該類群體提供貸款時，過分看重房地產本身的價值升值，忽視了其最應該重視的借款人自身的償付能力這一重要條件。盡管之后，信貸機構將這些貸款通過證券化的方式將風險轉移到資本市場，但風險本身并沒有消失，反而隨著各種各樣更高級別的衍生產品將風險傳導給了世界各國投資者。

再次，金融衍生品設計存在缺陷，同時監管當局也放松警惕。此次危機中，金融衍生工具的過度頻繁使用，拉長了金融交易鏈條，使得風險評估變得困難，很多時候連出售衍生工具的機構也弄不清楚他們賣出的產品風險到底有多大。當基礎資產資金鏈條出現問題時，其后的各類金融機構所承擔的金融資產價值多倍收縮，引起連鎖反應，產生了巨大的系統風險。監營當局對房地產金融市場以及金融衍生品交易市場的風險關注不夠，造成對經濟前景預測的失誤和高泡沫的形成。

最后，評級機構推波助瀾危機傳導。投資機構對投資產品的選擇往往以評級機構的信用評級為判斷的重要標準。而此次危機中，評級機構處于多方面利益考慮，對原本信用級別較低的次級債產品在經過投資銀行包裝后給予了很高的評價等級，誤導了包括養老保險基金及國外投資人在內的穩健型投資者，這也是此次危機在壘球傳導的重要原因。

4　當前我國房地產金融應從次貸危機中吸取的經驗教訓

盡管次貸危機引發的全球金融風暴對我國的直接影響相對較小，但當前我國宏觀經濟形勢和房地產金融現狀存在的問題不容忽視。

為減輕金融危機帶來的負面影響，抑制國內經濟快速下滑和通縮的嚴峻局面，2008年9月以來央行連續五次降低貸款利率，四次調低存款利率；同時為拉動內需促進經濟增長，化解經濟放緩風險，在2010年之前我國還啟動高達4萬億元的經濟刺激方案。這些措施的實施使我國當前的形勢與2001年后的美國極為相似。流動性過剩與低利率并存。

房地產金融市場存在的問題也日益突

出：房地產貸款增長快、規模大，其主要來源是商業銀行，融資渠道單一，風險集中；二級市場發展緩慢，資產證券化尚處于起步階段；放貸機構風險控制意識不夠；房地產金融配套體系不完善；政府和金融監管機構的職能發揮不夠到位。

針對上述宏觀經濟形勢和房地產金融日益突出的問題，結合美國次貸危機的傳導過程和原因分析，我們從中得到以下幾個重要啟示：

完善房地產金融體系。我國房地產金融的主體主要是商業銀行，從房地產的開發、建設直至銷售，商業銀行為各個階段提供貸款，導致風險過分集中于商業銀行，因此從宏觀上來講我們應當建立一個多元化、有層次、全方位的房地產金融體系，這是今后我國房地產市場持續穩健發展的重要保證。對現有各類與房地產業相關的機構要不斷完善，加強監管。

商業銀行等貸款機構應強化風險管理意識和手段。美國次貸危機爆發的根源就在于貸款機構風險控制意識弱化。商業銀行要不斷完善自身的全面風險管理框架，將信用風險、市場風險、操作風險、國家風險等一系列風險納入管理體系；宏觀經濟上行時，不能盲目、過度追逐利益，忽視潛在風險；開展房地產抵押信貸時，要注重客戶信用和償付期內的償還能力，不能以抵押物的市場價值作為衡量依據；在投資金融衍生產品時，要不斷提高對投資對象的甄別能力，不能過分輕信信用評級機構的滯后性評級，最好不涉足那些難以理解的、定價模型過于復雜的衍生品；加強對資產負債表外業務的風險控制意識。

篇6

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

2007年美國次級抵押貸款危機爆發，并從美國房地產信貸市場向其他金融市場蔓延，對美國金融市場和國際金融市場、美國經濟和全球經濟造成了極大的損害，從而引發全球性金融危機。

一、金融危機產生的原因

1、多層次房地產抵押貸款產品埋下了金融危機爆發的種子。美國從網絡泡沫恢復過來之后，房地產價格不斷上漲。由于房價上漲的“價值保障”、競爭壓力和利潤動機，房地產金融機構在基本滿足了優質客戶的貸款需求后，逐漸放松抵押貸款標準，并創新抵押貸款產品，開發次級抵押貸款市場。在美國住房抵押貸款市場上，房地產貸款機構根據貸款人信用等級高低創造出多種抵押貸款，分別是優質抵押貸款、次級抵押貸款和Alt．A貸款等，各種貸款又根據不同的利率結構衍生出其貸款形式。更令人驚奇的創新是次級擔保貸款，這種貸款的抵押物是當貸款人破產時資產變賣償還擔保貸款后的剩余價值，由于美國住房價格上漲很快，住房的市場價值在房價上漲和處于高位階段時，次級擔保貸款甚至也非常流行。這樣，住房抵押貸款給中低收入階層帶來了購買房地產的可能性，也促進了市場的繁榮，但是美國房地產抵押貸款標準的放松和抵押貸款產品的創新為次貸危機的爆發埋下了種子。其一，次級住房抵押貸款和Alt．A貸款都具有較大的道德風險，這些貸款是發放給中低收入階層甚至信用記錄一般的人群；其二，住房抵押貸款難以抵擋系統性風險的沖擊。這些住房抵押貸款是在美國房地產市場繁榮和利率處于較低階段發放的，一旦利率上升或樓價下跌，借款人就無法還貸，金融機構的資金鏈將斷裂；其三，次級住房抵押貸款的利率結構放大了后期的信用風險，尤其是可調整利率抵押貸款（ARM），在利率浮動的還貸階段，借款人必須采用基準利率加上風險溢價的形式還貸，其還貸的壓力變大。這樣，借款人的信用風險和房地產抵押貸款市場的系統風險都會同時增加，而且風險所造成的損失要遠遠大于正常的消費信貸。實際情況正是如此，2004年6月美國進入加息周期，兩年內加息達17次，幅度為4.25%，與此同時，美國房地產價格也正好達到最高點。2006年6月標普Case-Shiller住房指數（Composite-10CSXR，反映美國主要十大城市的住房價格變化指數）從2000年1月的100上漲至226.29。聯邦基準利率從2004年6月到2006年6月兩年間上調4.25%，房地產價格下跌，貸款人還貸壓力大幅增加，促使了美國次級住房抵押貸款市場在2007年3月出現了危機征兆。隨后，停止還貸現象不斷增加，貸款金融機構資金鏈出現問題，美國次貸危機在2007年8月爆發。

2、資產證券化帶來信貸市場不穩定。資產證券化是20世紀最重要的金融創新之一，是流動性創造的主導金融創新產品。但是，資產證券化同時也是一種風險轉移和風險分散的金融創新。通過證券化操作，房地產金融機構就將住房抵押貸款的違約風險轉移給資本市場，由抵押貸款支持證券的購買者（商業銀行、公共基金、養老基金等）來承擔相應違約風險。由于證券化產品過于復雜，很多機構投資者對證券化產品的定價并沒有深入了解，而是完全依賴產品的信用評級來進行投資決策。結果是，證券化產品偏高的信用評級導致了機構投資者的非理性追捧，導致了風險的累積，最終帶來了市場的脆弱性。2007年下半年爆發次級住房抵押貸款危機后，持有相關證券化資產的機構投資者蒙受重大損失并進行資產減記，金融機構急需流動性解決財務困難，整個金融市場陷入流動性緊缺和信用緊縮的境地。而房地產抵押貸款機構和證券化產品的持有機構對流動性極其依賴，在次貸危機的沖擊下，他們很大程度上喪失再融資功能，使得市場出現了信用驟停現象，各機構應對金融動蕩和危機的能力下降。次貸危機通過流動性緊縮升級演化為整個信貸市場的危機，給金融市場的穩定性帶來嚴重的沖擊。

3、全球化使得次貸危機的風險在全球擴散，危及全球金融穩定。在金融全球化的條件下，美國成為全球最主要的投資目的地，歐洲、新興經濟體和石油出口國等都是美國的投資來源國。美國金融創新產品的很大一部分也被海外投資者所持有。次貸危機爆發之后，全球相關金融機構受次貸資產市場價值縮水的損失巨大。其中，匯豐持有美國次貸資產為943億美元，還有次級MBS的CDO約300億美元，是美國次級債的最大持有金融機構。更重要的是，房利美、房地美危機之后，次貸危機沖擊的范圍進一步擴大，直接威脅美國的機構債甚至政府債券的安全。

金融資產在全球范圍內配置，使得金融風險也擴大至全球，全球金融體系的穩定性受到嚴峻的挑戰，各個經濟體的金融安全也面臨重大風險。

二、美國金融危機對我國房地產市場的啟示

美國次級住房抵押貸款危機的沖擊范圍從發達國家擴散至新興市場國家，從美國波及全球，給全球金融穩定和經濟發展帶來了嚴峻挑戰。我國住房抵押貸款余額現在已高達2.3萬億元，由于我國的金融機構對風險承受和化解能力比美國建立在分層控制體系基礎之上的金融市場要低得多，所以我國房貸市場也存在著巨大隱患，凝結在樓市上的危機已經顯現，房地產市場將進入長期的深度調整期，我國從中得到什么啟示呢？

1、促進金融創新，逐步完善不良資產證券化。資產證券化作為金融創新浪潮中崛起的一種主流融資技術，已經被美國、日本、韓國等國家成功運用于處置商業銀行的不良資產。不良資產證券化是資產證券化外延中的一種，是指將一組流動性較差的不良貸款或其他債務工具真實出售給特殊目的機構，通過一系列的組合、包裝，使該組資產在可以預見的未來能夠產生相對穩定的現金流，并在此基礎上配以適當的信用增級和嚴格的信用評級，將該組資產的預期現金流收益權轉換為可以在金融市場上流動的、信用等級較高的不良資產支持證券的技術和過程。不良資產證券化為我國商業銀行化解不良資產、甩掉沉重包袱提供了一種創新的思路和方法。它不僅能滿足資產管理公司快速、批量處置巨額不良資產的要求，有效降低不良資產處置的經濟和社會成本，而且有利于提高商業銀行不良資產的流動性，有利于資產管理公司分散金融風險，有利于減輕國家財政的壓力和提高社會資源的配置效率。中國應盡快建立住房抵押貸款證券化機制，完善房地產證券化法律法規。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風險的有效杠桿，應充分把握資產證券化試點工作這一機會，以住房抵押貸款證券化為切入點，趨利避害，探索出一條適合中國國情的資產證券化機制。改革匯率機制，實現人民幣的自由匯兌。放寬限制，健全法律、法規，為抵押貸款證券化提供法律依據。有關部門應在加強監管的同時，適當調整和放寬機構投資者對抵押貸款二級市場的介入，逐步向保險、養老基金、社保基金等機構投資者開放資產證券化市場。相關立法機構應盡快制定和頒布一系列以“房地產證券化”為核心的法律法規，解決目前中國房貸證券化過程中法律法規缺失問題。

2、健全信用風險管理體系。應該建立全國性的企業及個人信用檔案系統。這一系統可以充分參照美國的個人資信系統。具體做法是利用互聯網和信息技術將企業及個人信用記錄及信用評估集中起來，為金融機構提供企業及個人信用咨詢，以利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。只有這樣才能有效防止逆向選擇問題。同時，這個系統還可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行動態監察和追蹤調查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構分析、預測貸款風險類別與概率，對違約行為將會產生威懾作用，促使借款人按約履行合同。這樣，信用檔案系統就起到了風險預警和風險管理的作用，在一定程度上可以化解金融機構的信用風險，有效地控制道德風險問題。

3、實行差別授權授信，有效控制房貸總量和結構。各商業銀行要綜合考慮自身房地產貸款的現狀、資金狀況、中長期貸款比例指標、經營管理水平、風險承受能力和房地產市場發展前景等，相應確定全行的房地產貸款總量和比例，適度控制房地產貸款的規模，在積極優化存量貸款的基礎上，嚴格控制和用好增量貸款；要根據各地區發展水平、房地產市場的發展現狀和潛力、房地產的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力、分支機構現有的房地產貸款存量和結構等情況，實行差別授權授信政策，分別給予重點傾斜、支持發展、限制發展等措施。加強信息披露，嚴格信貸審查。

4、加強宏觀調控，嚴控房產價格大幅上漲。從美國次債危機的形成原因可以看出，房地產價格泡沫催生了這場危機。中國的住房信貸和股市監管對金融風險的承受和化解能力，要遠遠低于建立在分層控制體系基礎之上的美國金融市場。所以為了減輕房地產價格波動對整個經濟的負面影響，我國應采取有效而謹慎的措施，加強宏觀調控和微觀管理，同時加大經濟適用房和廉租房的供給，嚴控房產價格繼續大幅度上漲，從而將投機性資本從房產市場中引出，推動房產市場乃至整個經濟實體的健康發展。面對目前的金融危機，中國政府在宏觀調控方向上發生了變化，其別突出地顯示了救助房地產市場的政策傾向。中國政府于2008年10月22日啟用了全國性經濟刺激政策，其中房地產稅費的減免程度就達到1%～3.5%、利息下降了20%，并鼓勵地方政府出臺更大力度的救市措施。11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內需，這樣就為房地產事業的復蘇創造良好的外部環境。

三、結語

金融危機的產生來源于次貸危機，次貸危機的發生是次級按揭的風行、投行的推波助瀾、資本的逐利共同作用的結果。我們應該從美國金融危機中總結經驗、吸取教訓，清醒地認識到我國房地產市場中存在各種問題，未雨綢繆，防微杜漸，從而促進我國的金融創新工作長期健康地發展，保證我國金融市場健康有序地運行，保證國民經濟的持續穩定增長。

（作者單位：安徽大學經濟學院）

參考文獻：

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中圖分類號：F833.48

文獻標識碼：A

文章編號：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但現實經濟中，“房地產對基本面背離”的種種異象又超出了傳統經濟學所能解釋的范疇。現以美國房地產市場情況為例，表明種種“異象”。實則是房地產金融屬性增強并被過度利用的表現。

一、房地產天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現統一的定義，但從其本質含義而言，至少有兩層含義：一是金融產品說，即具備金融產品的特性，包括流動性、收益性和價格波動性：二是金融功能說，即進行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實際上，這是一個問題的兩個方面，角度不同而已。

房產的特殊性，在于與它相聯的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性小；二是對人類社會的不可或缺性。從歷史上看，人類社會從來沒有完全成功解決其成員的住房問題，即便是地廣人稀的美國、加拿大、澳大利亞等，已開發并建立起完善基礎配套設施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產自古以來就是價值儲備的一種手段，有類似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價格波動幅度比房屋大的多。從這個意義而言，土地的金融屬性又是房產金融屬性的根源。

二、美國房地產金融屬性顯著增強的主要表現

上世紀80年代開始，金融自由化浪潮極大地推動了美國房地產市場發展，為房地產金融屬性的增強提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進入門檻；同時，二級市場的發展，使房地產融資不再受地區性銀行資本的限制，使得資金來源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區域間的房地產周期等。在此條件下，房地產金融屬性顯著增強，而異質性則被逐漸抹平，漸趨為無差異的投資工具。

(一)全球房價波動的同步性顯著增強

傳統中，房地產是典型的異質性商品，受所在位置、房型、內部裝修等因素的直接影響，對滿足居住的效用來說。幾乎不存在兩個完全相同的房地產。對這種不可移動的居住效用進行估值，顯然更多將受本地經濟影響。例如，1983―1990年，美國經歷了一輪最長的經濟擴張期，但各地經濟與房地產市場的表現依然迥異。由于國際原油價格在1978―1980年兩年內暴漲250％之后，1980―1986年六年累計下跌46％，產油區房地產市場轉入蕭條，部分地區名義房價跌幅高達40％以上，同時伴隨失業率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時，新英格蘭地區和加利福尼亞地區卻得益于國防開支的巨幅增加，經濟和房地產市場相繼進入繁榮狀態，實際房價漲幅在三年內超過30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰結束，國防開支急劇下降對加利福尼亞和新英格蘭地區經濟造成巨大的負面影響，房地產市場隨之轉為蕭條，五年內實際房價下跌超過30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區，卻由于旅游業或高技術產業的崛起，當地經濟和房地產市場進入一輪新的擴張期。

但1990年代中后期以來，各地區房價上漲幅度卻開始明顯趨同。無論是中部西南、中部西北，還是沿海地區，1990年代中后期以來房價均開始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當地經濟影響相比，房價開始脫離各地實體經濟約束，而更多受共同的貨幣、預期因素影響。

從全球范圍來看，全球房地產市場漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產市場發展中一個突出的現象。傳統中，房地產是典型的非貿易品，與一般貿易品相比，房價更多由本國生產要素決定，但這種非貿易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無差異的投資工具。據統計，在OECD(2005)所監測的17個國家中，有12個國家的實際房價在5年內漲幅超過25％。換言之，除了德國和日本外，只有3個國家的房價漲幅未及OECD界定的“過度繁榮”的標準。其中英國、澳大利亞、法國、西班牙等的房價漲幅甚至還遠在美國之上。此外，就觀察到的情況而言，發展中國家的房地產市場也是類似的情況。

(二)房地產二級市場流動性明顯增大

美國房地產市場自1980年代以來漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬單元以下，2000年以后隨著房價上升，供應才上升至150萬單元，但也僅為存量房的1.2％左右。考慮到房地產折舊，每年新增的量僅相當于折舊替換，整個房地產市場保持了一個相對穩定的存量。在存量相對穩定的情況下，房地產交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來代表房地產市場的流動性，該比例于2005年達到5.8％的歷史高點，較2000年上升1.4個百分點。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產交易日趨上升；另一方面，也表明房地產的投資工具屬性開始增強。

(三)房價波動性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產流動性的增強，美國房價波動性逐漸上升。但與證券類金融資產相比，房價的波動性仍要小的多。金融資產價格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價值，例如各種權證。而房地產雖具有金融屬性，但同時仍是一種用于實際生產和消費的實物資產，房價波動始終受消費屬性制約。例如。房價不會無限低，這也是人們認為房地產保值的原因；而購房和租房之間存在一定的替代性，也使得房價上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產的金融屬性，價格直接受未來預期影響，而預期具有天生的不穩定性，因而其波動性遠大于普通商品。

三、房地產金融屬性的經濟含義：容易被過度利用而導致過度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實體經濟而獨立發展，房地產金融屬性被過度利用，同樣可以導致房地產市場脫離實體經濟而過度繁榮。主要體現在以下兩個方面：一是房價上漲的幅度已很難用基本面因素解釋；二是與房價直接相關的房地產金融與實體經濟的相關性越來越弱。

(一)房價上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認為，在歷史上，房地產市場發展與商業周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產周期與商業周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來，OECD經濟體產出持續負缺口，而房價卻創出歷史新高。OECD認為產出負缺口的持續存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產基本面大體有兩種方法：第一種是直接計算基礎價值，但這需要大量信息，并需要花費大量篇幅來說明所選用的參數或者模型。例如，要了解房地產市場的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實利率、稅收、金融便利、其他資產收益率等，長期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房價變化等，長期因素還要包括土地規劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對房價進行一個粗略的說明，結論是供給因素無法解釋房價上漲。一是供給持續增加。1990年代中后期以來，美國房地產投資持續上升，從1990年占GDP的4.1％，持續攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導致房價上升壓力。二是房價與建筑成本長期背離。20世紀，1980年代以來，建筑成本甚至呈下跌走勢。顯然，房價的上升也無法用成本推動因素來解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購房者購買能力指標、房價一租金比等，也是市場上更普遍采用的方法。但這些指標顯然也很難解釋房價的持續上漲。一是購房者購買能力指標創下歷史新低。雖然利率持續下降，但由于房價大幅攀升，2002年起，全美房地產同業公會的“房屋購買力指數”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購買力指數從131下降至114；采用可調息抵押貸款的房屋購買力指數則從147下降至120，均創下歷史新低。表明房價已嚴重偏離其長期趨勢。二是房價一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創新高。根據IMF的計算，2004年，美國該指標比前三十年的最高點(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房價的漲幅。

(二)房地產金融脫離實體經濟而獨立發展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經濟資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來，這種上升趨勢明顯偏離歷史均值開始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時間上升近27個百分點；而從開始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個百分點。如果以GDP代表實體經濟規模，抵押貸款的這種加速增長趨勢，表明房地產金融在一定程度上開始與實體經濟背離。

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中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發了次貸危機，世界的金融體系危機迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機構破產倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產、美林被收購、AIG危機，強勢震撼美國金融市場，連鎖反應下世界迅速陷入危機恐慌，世界各國經濟主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區域性機構迅速采取措施，重新協商，拯救經濟。到2009年中期，世界經濟由經濟危機恐慌進入到“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產行業怎樣在后金融危機時代背景下得到科學發展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區的房地產發展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產發展現狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產業的上市受國家宏觀調控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預售許可證發放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產的過熱勢頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達到35.62%、3.73%和52.86%，環比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產的存量房交易量在一定程度上出現小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數分別達到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達到3.96萬平方米，交易套（間）數為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產發展瓶頸

1.供求關系解讀失靈。市場經濟中供求關系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產行業中的許多投機行為，僅靠供求關系的解讀是遠遠不夠甚至是失靈的。在房地產行業中，供求關系只是輔助作用，至少在現行的市場背景中，風險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預期，投資固定資產達到保值增值的目的變得動力十足。

2.投機動機滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產的投機行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導向，加大投機行為，只要房價漲幅達到預期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機失公平的現象。以政府為主導的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機行為便有了生存和發展的溫床。所以只要存在政府以房產作為支柱產業去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發展和穩定房地產行業，投機行為的滲透催化便會促使房價上漲。

3.房地產金融調控乏力。雖然近期多數一線城市的房價出現幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現了不同程度降價。但政府對房地產的金融調控也出現乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強有力實施與建設和宏觀調控帶來的消費者預期的影響，金融調控的作用力顯得相對次要。加之現行的金融制度安排與風險控制，房地產的貸款對商業銀行等金融機構還是很有誘惑力，一方面房地產所需資金量大，金融機構貸款量達，盈利空間相對較大；另一方面房地產行業往往資金雄厚，還貸能力強，信用等級較高，風險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進和諧社會的發展而實施強有力的金融調控，加大對房地產的控制和對投機行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產行業所涉及的主體較為廣泛，產業鏈較長，貨幣金融調控相對乏力。

4.房地產出現壟斷趨勢。在現行的房地產領域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團的資質和氣候，但過早的壟斷現象的房地產企業卻顯得有恃無恐。在當今房地產行業還不成熟，相應政策法律法規還不完善的背景下，過早的房企壟斷現象不僅不利于企業個體的市場定位而且還會對整個房地產行業現有問題的解決埋下隱患。加之地區發展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區的經濟效益。

5.現行住房公積金制度缺陷。房地產的行業發展與其市場銷售密切相關。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現缺陷，對房地產行業的發展產生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業誤解公積金，認為會加重企業負擔，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區發展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業務范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風險和信用風險較大。

三、對房地產發展的建設性意見

1.發展是硬道理。（1）端正發展思想，形成科學理念。主要靠投資、出口和消費拉動經濟的增長成為中國的主要發展模式，借鑒西方發達國家經驗，西方發達國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經濟增長空間很大，然而在實現消費拉動經濟增長的征途中，會出現許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導致消費者其他支出減少，消費拉動經濟的后勁不足。所以發展房地產，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標準，要形成科學的發展理念。（2）在發展中解決問題。 發展經濟，把蛋糕做大，這是發展的重要理念。但在房地產發展中出現的一系列問題要用科學的方法在發展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規，為解決買房購房中出現的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產的發展保駕護航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產發展潛力，加大金融工具的創新，同時擴大住房抵押貸款規模，金融機構要加大市場調研力度，總結經驗、研究對策，為促進房地產發展提供金融支持。第三，優化貨幣政策，熨平房地產波動周期。首先，優化金融資源配置，調整房地產產業結構。其次，建立全國性的個人信用評定系統。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風險，增加房地產市場資金量。

3.加強政府科學引導和調控。加強政府對房地產的科學調控，引導房地產企業合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規，制定相關的法律政策，為規范房地產市場健康有序發展提供保障。其次，積極發揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學發展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機構，憑借政府信用，減少信用風險和違約風險，并增強金融機構的放貸信心；另一方面等時機成熟，積極穩步引進民間資本，增加供資主體，擴大供資渠道，擴充市場資金量。最后，規范生產，合理量化生產資料。針對房地產行業出現“投入生產資料與效益反向”問題，結合地區發展的差異，對市場生產資料的所有量進行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴大公積金的覆蓋范圍，嚴格執行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進公積金制度和諧發展。第二，規范公積金執行制度，防范和化解潛在風險，提高公積金的效用。首先，建立標準化的公積金運營管理制度，加強公積金執行的內部控制，規范公積金歸集等方面的業務管理和業務流程。其次，加強公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預售樓盤和購房者的調查，貸中加強對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協調性，減少風險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數據來源于省略/和作者的整理）。

參考文獻：

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[3] 徐敏峰.中國房地產健康和諧發展的未來政策分析研究[J].人力資源管理，2011，(1).

篇9

本文在國內外對房地產泡沫研究的基礎上，采用理論分析與實證分析相結合的方法，運用當代經濟學原理探究房地產泡沫與金融風險和金融危機的相互關系，并以我國近年來房地產價格和銀行信貸供給數據為依據，對我國房地產價格波動與金融支持的關系進行實證研究，進而有針對性地提出當前我國防范房地產泡沫引致的金融風險乃至金融危機的政策建議。

一、中國房地產價格波動與金融支持的實證研究

由于我國房地產業情況復雜，很多數據相當缺乏，這里我們選取我國1997—2006年的商品房平均銷售價格(FJ)作為房地產價格波動的分析數據，以我國金融機構1997-2006年的房地產信貸供給(XD)作為金融支持的分析數據，采用Eviews軟件進行計量分析，相關數據來自于歷年《中國統計年鑒》《中國金融統計年鑒》。

(一)房地產價格與房地產信貸供給之間的相關性分析

對我國房地產價格波動與房地產信貸供給波動作回歸分析，得到1997～2006年我國房地產價格(FJ)與房地產信貸供給(XD)之間的線性回歸方程如下：

由式(1)、(2)可知，房價與房地產信貸供給相互間呈現強正相關關系。房價每增加1％，房地產信貸供給就增加3.56％，而房地產信貸供給每增加1％，房價就增加0.224％。由此可見，在同一時期，房地產信貸供給與房地產價格之間彼此推動，存在正相關的即時影響。

(二)因果檢驗：Geweke分解檢驗方法

在進行Geweke分解檢驗之前，應對時間序列的平穩性進行單位根檢驗。常見的單位檢驗有ADF檢驗(Dickey、Fuller，1981)和PP檢驗(Phill、Perron，1988)，本文采用ADF檢驗來進行單位根檢驗。檢驗結果表明原序列為非平穩序列，但原序列經過一階差分平穩，都是一階單整序列。根據Geweke分解檢驗的原理，我們對房價(FJ)與信貸供給(XD)因果關系進行實證研究，研究結果詳見表1。

根據表1的實證結果，可以發現我國房價(FJ)與信貸供給(XD)有如下關系：一是從反饋分解值及其相伴概率來看，我國房價(FJ)與信貸供給(XD)呈現顯著的雙向因果關系。這說明短期內銀行信貸供給對房地產價格變動有很顯著的推動作用，若銀行對房地產信貸供給相對寬松，住宅購買的融資條件，如利率、還款成數等比較優惠，則房地產價格會表現出一個強勁的上升勢頭。反之，則表現得比較低迷。二是從反饋份額來看，房價(FJ)與信貸供給(XD)的反饋關系更多表現為信貸供給(XD)對房價(FJ)的因果關系。三是從即時因果關系看，房價(FJ)與信貸供給(XD)的即時因果關系很顯著。由此可見，房價(FJ)不僅從長期看與信貸供給(XD)相互影響，而且在其短期變動上與信貸供給(XD)也顯著相互影響。

通過以上對中國房地產價格波動與金融支持的實證研究可以看出，房地產價格與房地產信貸供給短期內具有相互促進、互為因果的密切關系，信貸供應的增加和利率的降低，成為房地產價格上漲的金融條件；反過來，房地產價格的上漲，使房地產市場的投機性看好，又推進了金融資產的繼續膨脹。

二、房地產泡沫、金融風險與金融危機的關聯分析

(一)房地產泡沫與金融風險的關聯分析

由于銀行業自身的經營特點使其具有先天的脆弱性，而房地產業又極容易引發泡沫，兩者的結合將使問題變得更加嚴重。房地產泡沫對一國經濟造成的危害，很大程度上取決于房地產市場發展過程對銀行體系的依賴程度。在房地產市場和金融體系發展成熟的國家，房地產融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產信托投資基金、企業上市融資、企業債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過房地產融資總額的40％。但在銀行體系在整個金融體系中處于主導地位的國家，如“大蕭條”前的美國(銀行持有65％的金融資產)，或日本、東南亞國家(銀行持有75％以上的金融資產)，房地產泡沫及其崩潰對經濟造成的不利影響則要嚴重得多。

在房地產泡沫的泛起階段，房地產的投機使人們對資金的需求量大幅增加，產生利率上升的壓力。而出于對未來的樂觀預期，利率的上升不會抑制投資者對資金的需求，需求量依然有增無減，銀行就有再次提高利率的沖動。高利率和高交易量使銀行利潤倍增，銀行必然會擴大信貸，放松銀根。同時，受泡沫膨脹造成的虛假繁榮和信貸需求量的大幅度增加的影響，銀行除以高利率從國內吸收存款外，還會向國外金融機構進行短期融資。另一方面，如果銀行持有大量的房地產，或是以房地產為抵押品的資產，那么房地產價格的上漲將擴大銀行資本的規模，提高銀行的資本充足率，改善資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，這又會進一步提高房地產價格。這一過程循環往復，使房地產價格日益偏離實際均衡水平，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹，同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦房地產泡沫崩潰導致房地產價格下降，便將直接降低銀行所擁有的房地產資產的價值，使銀行資產縮水，盈利下降。

(二)房地產泡沫與金融危機的關聯分析

房地產泡沫最直接的危害是加大了金融風險，當金融風險累積到一定程度，就可能產生金融危機。房地產泡沫引發金融危機主要是由借貸市場的失衡引起的。由于房產業與金融業共生共榮的密切聯系，一旦房地產泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業。房地產泡沫破滅后，房地產價格急劇下降，很多情況下跌破抵押價值，房地產企業的大量投資無法收回，經營極其困難，而且大批破產。金融機構的呆帳、壞帳將大量增加。數量龐大的不良資產因其資金滯留而危及到金融業的資產流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經濟破裂，金融系統中存在的“債務鏈”逐級放大，利潤下降等一系列問題嚴重削弱了作為金融機構債權人的社會存款人對金融機構的信心，導致了大量資金的撤離，并進一步引起金融業的“多米諾骨牌效應”而使金融機構由點到面，逐個破產。

(三)我國房地產開發與潛在金融風險

由于金融改革滯后，目前我國房地產開發融資渠道單一，股權融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開發資金的信貸依賴銀行，物業抵押的信貸依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業墊付的工程資金還是依賴銀行。房地產開發對銀行資金的依賴性極大。大量資金涌入房地產業增加了房地產開發的盲目性，造成房地產行業投資過熱，市場供求失衡，商品房閑置，出現滯銷。況且我國銀行業是在金融基礎設施極不健全和自身抗風險能力相當脆弱的情況下涉足房地產信貸的，中國的房地產業剛剛走向市場化，還沒有經受過市場大起大落的嚴峻考驗。一旦房地產經濟發生大幅波動，企業的經營風險將轉變成銀行風險，大量信貸資金無法收回，必將形成大量銀行呆帳、壞帳等不良款項，銀行系統承擔了很大的金融風險。

三、防范和化解我國房地產金融風險的對策

(一)完善銀行內控機制，建立房地產市場風險預警

首先，銀行應從規范自身行為做起，加強內控機制建設，強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構，充分發揮其再監督作用，有效地防范金融風險。其次，建立房地產市場風險預警機制，這對銀行提前判斷市場、分辨風險，從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。完善的房地產市場風險預警機制應包括幾方面：一是宏觀經濟的預測機制，宏觀經濟形勢的變化對房地產業有舉足輕重的作用；二是房地產市場的預測機制，包括對市場的供求、結構、價格、預期的判斷；三是房地產類貸款的預測機制，包括貸款總量、貸款比重、不良貸款變化情況等；四是風險控制機制，即在判斷出市場風險和貸款風險后，如何通過各種方式降低風險，提高收益。

(二)拓寬房地產融資渠道，監控和規范房地產、監融資行為

拓展房地融資渠道和培育融資機制是發展房地產融資、解決房地產企業過度依賴銀行貸款局面、分散風險的重要內容。因此，應打破金融市場壟斷、強化金融創新、發揮市場的資源配置作用，從而有效分散風險。房地產金融產品證券化是拓寬融資渠道的一個新型工具。通過貸款證券化可使銀行風險經由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產流動性，解決發展住房貸款和銀行流動性下降的兩難沖突。建立房地產投資基金是另一個拓寬融資渠道的方法。由于房地產開發投資規模大，使得房地產開發需要投入大量資金，而且房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性，要求投資者具備專業知識，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產投資基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業的基金管理人進行房地產投資，這樣，一方面開發企業通過獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對貸款的依賴，降低了經營風險；另一方面房地產投資基金的投資機制是對房地產投資風險的有效分散，促進房地產業投資的理性發展。

(三)規范和完善房地產金融中介服務，優化房地產交易環境

篇10

在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下,我國房地產市場進入周期性調整階段,房地產市場整體表現低迷,融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產企業長期健康穩定的發展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產企業實際融資現狀

自2005年起針對房價上漲過快的現象,國家陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產市場整體表現低迷,中小房地產企業的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調控拉開了序幕,此后國家陸續頒布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產企業的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產企業更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中,國家就房地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監會先后下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等一系列文件, 對開發商開發項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規范。統計顯示,我國房地產開發商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令中小房地產企業很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調控房地產市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產市場開始出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》后,國家稅務總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預征的方式,在實際操作中企業通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業的稅負也相應的增加。這一連串稅收政策效應的逐漸顯現,使得大多數中小開發企業的利潤空間進一步下調,進一步加劇了企業的資金壓力。

二、中小房地產企業融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產,房地產與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產企業發展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產企業確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產企業通行的開發模式,中小房地產企業所需的項目開發資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調控措施效應的逐步顯現,銀行信貸被不斷收緊,房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統的融資局面將面臨前所未有的挑戰。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展,但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限,發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結構不合理,在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側重于隱性融資

由于近年來房地產建筑行業競爭激烈,房產商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權,通常只能接受開發商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產企業獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側面反映出中小房地產企業在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產企業的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產企業一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產企業往往通過關聯企業的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產企業的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業的資金運轉.

3.多數融資方式針對性不強,缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道, 發行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產企業上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產企業是具有一定的可行性,而大多數中小房地產企業由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等問題,在資產規模、盈利能力、企業信用等方面都達不到相應的上市條件。近年來,發行房地產債券的企業也屈指可數,發債融資對籌資企業的條件要求較高,再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式,中小型房地產企業更是很難涉足。

從目前中小房地產企業實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產企業的專利融資方式,對絕大多數中小房地產企業而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.

三、進一步完善中小房地產企業融資渠道的建議

對于絕大多數的中小房地產企業來說,在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。

1.積極發展民間融資

針對房地產業資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調要大力發揮民間金融的作用,使得中小房地產企業可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產企業的信貸渠道,緩解或解決中小房地產企業融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產委托貸款

按照目前國家有關規定,企業之間直接借貸是所禁止的,而企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產企業融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現。

3.進行合作開發

中小房地產企業如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發,雙方共享開發的收益,共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作,這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外,中小房地產企業也會選擇與承建項目的建筑企業聯姻, 由建筑企業出資建設,開發企業出土地,合作開發,在當前也是一種很普遍的開發模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產企業而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當融資

目前一些中小房地產企業手中已經有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產企業新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產開發商的一個重要選擇,將他們現有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產企業短期資金困難的有效方法之一。

5.產權交易

在整體經濟不景氣的環境下,由于房地產行業資金消耗量大、開發周期長,對于不以房地產為主業的企業來說,只能選擇暫時退出房地產市場。而對以房地產開發為生的中小房地產企業來說,由于整個市場的持續低迷以及前期的信貸緊縮使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。

以上幾種融資方法對于中小房地產企業而言都具有可操作性,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻: