導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產經紀機構管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

第三條房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，取得房地產經紀機構備案證書，從事房地產經紀活動的公司、合伙企業、個人獨資企業等經濟組織。

本辦法所稱的房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息、咨詢服務、進行房地產策劃和居間業務的經營活動。

房地產，是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產策劃，是指向委托人提供房地產行業的市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營并收取擁金的行為。

第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產行政主管部門負責指導本行政區域內的房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。

第五條房地產經紀機構（含分支機構，下同）應當自領取營業執照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣房地產管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發的《吉林省房地產經紀機構備案證書》后，方可執業。

第六條備案機關應當及時將已備案的房地產經紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產經紀人員等信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。

第七條房地產經紀人員分為房地產經紀人和房地產經紀人協理。

房地產經紀人員，須取得相應的執業資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產經紀機構分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.從事房地產經紀活動連續5年以上，且取得二級房地產經紀機構等級2年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產經紀人，8名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

7.房地產經紀合同規范。

（二）二級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.從事房地產經紀活動連續3年以上，且取得三級房地產經紀機構等級3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產經紀人，6名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

7.房地產經紀合同規范。

（三）三級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產經紀人，3名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經營服務場所；

5.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

第九條房地產經紀機構申請備案，應提交下列資料：

（一）房地產經紀機構備案登記表（一式三份）；

（二）營業執照正、副本復印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產經紀人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業章程及內部管理制度；

（六）已簽訂的房地產經紀合同1份。

第十條房地產經紀機構從業限制

（一）一級房地產經紀機構可從事房地產項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產咨詢及代辦手續等所有房地產經營活動。

（二）二級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃以外的所有房地產經營活動。

（三）三級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃、房地產以外的所有房地產經營活動。

第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產經紀機構信用檔案，房地產經紀機構應當按季度上報更新企業業績等信息。

第十二條房地產經紀機構或房地產經紀人員發生變動，應及時辦理變更備案手續；遺失證件的需在吉林省建設廳網站聲明30日后，方可申請補發。

第十三條房地產經紀機構從事經營活動，按國家計委、建設部《關于房地產中介服務收費的通知》和其他有關規定標準收取費用，并接受房地產行政主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

第十四條房地產經紀機構承辦經紀業務，應與委托人簽訂書面合同。

房地產經紀機構未經委托人書面同意，不得轉讓受委托的經紀業務。

第十五條房地產經紀機構與當事人簽訂房地產經紀合同前，應當明示房地產經紀合同示范文本，供當事人選用。房地產經紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產經紀合同應當有執行該業務的注冊房地產經紀人員的簽名。

第十六條房地產經紀人員在執行業務時應當嚴格執行《房地產經紀執業規則》，主動向當事人出示房地產經紀人注冊證書或者房地產經紀人協理證書。房地產經紀機構與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產經紀人員只能受聘于一個經紀機構，并以該機構的名義從事房地產經紀活動。

第十八條房地產經紀人員與委托人有利害關系的，委托人有權要求其回避。

第十九條房地產經紀機構開展業務，應當建立風險資金、業務資料檔案和業務臺賬，房地產經紀人員要將執業證書編號和身份證號在機構顯著位置公示，并寫入房地產經紀合同中。

第二十條房地產經紀機構各類房地產廣告，應載明經紀機構的名稱、房地產經紀機構備案證書編號。

第二十一條房地產經紀機構及經紀人員，在房地產經紀活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉讓房地產經紀機構備案證書或房地產經紀人員注冊證書；

（二）轉讓未經委托人書面同意的經紀業務；

（三）索取、收受經紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業秘密牟取其他不正當利益；

（四）提高或者壓低經紀活動收費標準；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產經紀活動；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經紀機構執行業務；

（八）虛假信息和未經核實的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。

篇2

    二、各市、縣建委或房地產管理局在今年底前，要會同工商行政管理部門，對本地區從事房地產經紀業務的機構進行一次清理，對未經主管部門批準并領取營業執照從事房地產經紀業務的，一律予以取締。對具備規定的條件，在開展房地產經紀業務中不發生損害當事人合法權益，信譽好的，經清理后發給省建委統一印制的《廣東省房地產經紀機構資格證書》。各市清理結束后將予以保留的房地產經紀機構，按省建委《關于審批設立房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構的若干意見》（粵建房字〔1998〕078號）表三要求填寫送省建委房地產業處備案。

    今后，房地產經紀機構應在代售、代租房屋地點懸掛資格證書。

    三、對清理后予以保留和今后新批準設立的房地產經紀機構，按其注冊資金、經紀人數量、從業年限、經營業績以及社會信譽等條件評定等級。房地產經紀機構分為一、二、三三個等級。具體條件如下：

    （一）一級

    （1）注冊資金100萬元以上（含100萬元）；

    （2）有15名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務連續四年以上；

    （4）近三年成交房屋面積100萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；

    （6）以房地產經紀為主營業務。

    （二）二級

    （1）注冊資金50萬元以上（含50萬元）；

    （2）有10名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務連續三年以上；

    （4）近三年成交房屋面積50萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；

    （6）以房地產經紀為主營業務。

    （三）三級

    （1）注冊資金30萬元以上（含30萬元）；

    （2）有6名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務一年以上；

    （4）從業以來沒有發生損害當事人合法權益的行為。

    四、新申請房地產經紀資格，應具有10萬元以上注冊資金和有3名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員，并暫不定級。開展業務一年后具備條件的可申請晉升資格等級。

    五、從事房地產經紀服務的人員，由省建委或市、縣房地產管理部門根據當地房地產市場需求情況組織培訓考試，考試合格的發給《房地產經紀人資格證》，實行持證上崗制度。

    六、房地產經紀機構按其資格等級允許的項目范圍如下：

    一級經紀機構可允許各類商品房或其它房屋項目；

    二級經紀機構允許建筑面積15萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

    三級經紀機構允許建筑面積8萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

篇3

房地產經紀活動當事人包括房地產經紀機構及其房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人、交易相對人及其他相關機構。

房地產經紀活動當事人之間的關系依托房地產經紀服務產生，與交易當事人之間的交易法律關系相區別，房地產經紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產經紀服務法律關系存在于房地產經紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。

房地產經紀服務法律關系基于合同產生，適用于調整房地產經紀服務法律關系的法律依據包括《民法通則》、《合同法》等，規范房地產經紀服務當事人行為的法規主要是《房地產經紀管理辦法》。

根據當事主體的多少，房地產經紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產經紀機構必定為當事一方。房地產經紀人員雖然是房地產經紀活動的實質主體，但是我國法律不允許個人名義執業，所以房地產經紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產經紀機構，不能是房地產經紀機構的分支機構或者房地產經紀人員。為此，《房地產經紀管理辦法》第14條也有明確規定“，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。

1.房地產委托關系

委托是房地產經紀活動中最常見的業務關系，是產生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規定，房地產委托可以定義為：房地產經紀機構受委托人委托，在委托合同權限內，有償為委托人處理房地產交易相關事務的行為。在房地產委托關系中，委托房地產經紀機構為自己處理房地產交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產經紀機構稱受托人。

房地產委托涉及房地產經紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產經紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現實中，房地產委托業務一般不單獨出現。在存量房經紀活動中，往往與房地產業務或者房地產居間業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產居間合同簽訂；在新建商品房經紀活動中，房地產委托與房地產業務或者房地產行紀（包租、包售）業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質的簡單事務性工作，這種業務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產經紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產委托事項有目的性，即為了協助或者促成委托人與第三人的房地產交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調目的性和針對性。二是房地產委托一般是有償的，因為房地產經紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據《房地產經紀管理辦法》關于房地產經紀服務合同的相關規定，房地產委托合同一般為書面的房地產經紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產關系

房地產屬于民法上的委托。根據《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規定，以及《城市房地產管理法》中的房地產經紀定義，房地產可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產涉及兩方法律關系。一是房地產經紀機構與委托人之間的委托關系，房地產經紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產經紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產經紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產經紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產經紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產經紀機構與交易相對人之間的關系，房地產經紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產交易中，房地產經紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據委托人授權的不同，房地產分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產經紀機構房地產交易事宜，誰先房地產交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，并放棄自行成交的權利。

相對民法上的而言，房地產經紀活動中的有其特殊性。一是房地產行為以促成委托人與第三人的房地產交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產為有償，房地產經紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員的關系也有的性質。房地產經紀機構和房地產經紀人員都是房地產經紀活動的主體，但房地產經紀機構是責任主體，房地產經紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系。《房地產經紀管理辦法》規定了房地產經紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產經紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產經紀人員是其所聘用房地產經紀機構的人，所以房地產經紀人員只能以房地產經紀機構的名義承接業務，不能以個人的名義承接業務、收取費用。同時，房地產經紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產經紀機構，但房地產經紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。

3.房地產居間關系

根據《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產居間可以定義為：房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產居間過程中，房地產經紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產經紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產經紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

房地產居間根據房地產經紀機構所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產報告居間，是指房地產經紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產交易合同的機會；所謂房地產媒介居間，是指房地產經紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產交易合同成立，房地產經紀機構才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產買賣居間主要是媒介居間，因為房地產是特殊商品，房地產經紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產居間關系一般是通過書面的房地產經紀服務合同確定，《合同法》則沒有規定居間合同為要式合同。

篇4

[關鍵詞]北京 房地產經紀 服務水平 對策

一、引言

房地產具有價值量大、產權多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業的中介服務。優質的房地產經紀服務有利于住房二級市場的發展、有利于提高房地產市場效率、有利于維護房地產交易安全。近幾年來,房地產經紀機構和從業人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現從業人員素質參差不齊、專業人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經驗、沒有經過專門職業道德教育和專業技能培訓等問題,這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質,乃至服務意識等方面都與發達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產經紀行業的服務水平、規范發展房地產經紀行業,以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產市場持續健康發展。

二、北京房地產經紀行業服務水平現狀調查

1. 房地產經紀行業的總體看法

調查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產經紀服務,有53%的消費者通過房地產經紀機構幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產經紀機構的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經遇到過不誠信的房地產經紀機構,由此對房地產經紀機構印象很差。而當問到今后若有房產交易時,是否會選擇房地產經紀機構提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。

2.房地產經紀機構的評價

(1)不選擇房地產經紀服務的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產經紀人收取的費用偏高。目前北京房地產經紀行業的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數情況為3%。發達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。

第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產經紀行業的服務質量、服務內容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產經紀人相比,我國房地產經紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產經紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產經紀人服務內容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業服務,我國房地產經紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。

第三,缺乏誠信。調查中只有12%的消費者認為房地產經紀機構是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產經紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業的發展。

(2)選擇房地產經紀機構的依據

從調查數據來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據,分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規模”,分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產經紀人的評價

(1)信息告知

88%的消費者認為房地產經紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務態度

73%的消費者認為房地產經紀人的服務態度令人滿意,表明目前北京房地產經紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產經紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。

(3)專業水平

70%的消費者認為房地產經紀人的服務熱情,但是專業水平不高,有16%的消費者認為服務素質差、職業技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業,比較滿意。房地產經紀人的職業道德、業務素質、專業技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產經紀行業服務水平的原因分析

1.法制建設明顯滯后

1994年出臺的《城市房地產管理法》,明確了房地產中介機構的法律地位,為發展和管理房地產經紀行業提供了法律依據。隨后,有關部門又先后了《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法規文件,對房地產經紀服務作了原則性規定,但沒有突出房地產經紀行業的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規的缺失,還沒有建立起系統的行業法律法規體系。

2.行政管理職責不明確

房地產業的快速發展帶動了經紀業的高速發展,但是市場的調控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業發展的需要。在法律法規不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業自律管理的事務。由于政府在行業自律管理上處于時間上、空間上和專業上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業準入門檻低

由于房地產經紀市場準入條件寬松,北京房地產經紀機構大多規模較小,而且一些房地產中介機構的工作人員都沒有專業資質。難以為客戶提供準確、滿意的專業服務。整個行業的科技含量較低,影響了客戶對經紀行業提品的信賴度。

4.行業監管體系不完善

當前行業監管體系不完善主要表現在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯系,政出多頭、管理脫節。二是房地產經紀行業組織作用沒有充分發揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規確立行業組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業組織具體管理職責的劃分。三是房地產經紀人員職業資格制度的落實不到位。因此,在房地產經紀行業準入門檻低,對房地產經紀機構和房地產經紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。

四、提升房地產經紀行業服務水平的對策建議

1.完善相關法律制度

首先,應盡快出臺《房地產經紀管理辦法》,確定房地產經紀市場運行規則,規范從業行為,界定房地產經紀機構與經紀人的權利、義務與責任,明確規定房地產經紀機構的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產經紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續教育、個人負責制度,加強房地產從業人員素質建設。再次,完善房地產經紀服務收費管理。按服務種類、內容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產經紀合同示范文本。房地產經紀人承辦經紀業務,應采用房地產管理部門、工商管理部門共同制定的房地產經紀合同示范文本,并附執行該項經紀業務的房地產經紀執行人簽名。此外,還應建立營業保證金制度或執業保險制度,保護消費者合法權益。

2.加強房地產經紀行業誠信建設

首先,可以由中國房地產估價師與房地產經紀人學會,建立全國統一的房地產經紀機構和經紀人資信評價體系,在全行業開展房地產經紀機構和經紀人評價。其次,完善房地產經紀機構和經紀人信用檔案系統,提供公開查詢業務,使房地產經紀機構和經紀人的不良記錄公開透明,接受社會監督。最后,加強行業自律,行業組織要制定房地產經紀人執業規則、示范合同文本、服務質量標準、職業道德規范和繼續教育制度,全面提高房地產經紀人的業務素質。

3.加強房地產經紀信息管理

房地產管理部門應當建立并完善房地產交易信息系統,充分整合信息資源,通過信息技術手段,提高信息交換、權屬查詢、合同簽訂直至產權登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現政府對房地產經紀行業的有效監管。通過該系統實現查詢交易房地產的權屬狀況、統一交易信息平臺、網上簽訂交易合同、網上合同即時備案、自動統計經紀機構和人員的業績、產權登記部門共享合同數據等。

4.明確相關管理職責

實行既統一又分工、協調銜接的房地產經紀市場監管主體制度,劃清管理職能,理清管理關系。由工商行政管理部門按照對一般企業管理的要求,對房地產經紀機構進行工商登記。房地產經紀機構經營中存在的問題,由房地產管理部門及時發現,并通報工商行政管理部門處理。房地產經紀人資格取得由人事管理部門、房地產管理部門共同負責。房地產經紀人員注冊登記管理由房地產經紀行業組織負責,接受主管部門監督。房地產經紀行業組織要發揮在行業誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業自律管理相結合的管理模式。

5.提高從業人員素質

一是加強從業人員的資質管理,創設執業資格制度,對學歷、實踐年限、業務知識等都要作具體規定。二是擴充從業人員的專業知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業人員在房地產經紀、房地產估價、房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨詢等方面的專業知識。三是規范從業人員行為,這就需要充分發揮行業協會的重要作用,建立經紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業人員行為進行約束和規范。

我國房地產經紀行業己經有了一個良好的開端,房地產經紀機構須對消費者行為給予高度重視,應該根據消費者的需求特點,致力于高效的專業化服務,建立企業的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規模建設、合理布局,全面提高企業的市場競爭力,不斷提升整個經紀服務行業的質量。

參考文獻:

[1]黃 英 劉洪玉 劉 琳:我國房地產經紀服務定價方法探討,價格理論與實踐,2005(7):40-41

[2]張 戈 蘇永玲 張兆弟 高岳陽:談我國房地產經紀行業的規范與發展,沈陽建筑大學學報社會科學版,2006(7):226-228

篇5

（二）設立備案條件。房地產經紀機構設立備案應具備下列條件：(1)有自己的組織機構且機構名稱須具備房地產經紀的特點；(2)有不低于20平方米固定經營場所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產經紀人或者3名專職房地產經紀人協理（商品房銷售至少3名專職房地產經紀人，銷售人員具備經紀人協理或以上資格）。房地產經紀分支機構備案也應具備上述基本條件。房地產經紀機構的法定代表人及分支機構負責人必須是房地產經紀人或房地產經紀人協理。

（三）強化后續管理。《房地產經紀機構備案證書》有效期為一年，各房地產經紀機構應在備案證書到期前一個月內持相關資料向當地房地產主管部門申請延續備案。逾期未申請延續有效期的企業視為自動放棄房地產中介服務資格。房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。

各房地產經紀機構要嚴格執行備案管理有關規定。對未經備案的機構和未注冊的房地產經紀人員的業務申請，房地產交易與登記、租賃、抵押等業務部門不得受理。房地產主管部門應及時將已備案的房地產經紀機構及其分支機構的相關信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。

二、著力強化房地產經紀人員管理

（一）嚴格資格準入。房地產經紀人、房地產經紀人協理執業資格準入實行考試制度。房地產經紀人全國統一大綱、統一命題、統一組織，由國家住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施。房地產經紀人協理全國統一大綱，由省房地產主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績合格的人員方可取得相應的職業資格證書。

（二）實行掛牌執業。根據省住房和城鄉建設廳、省物價局《關于轉發<關于加強房地產經紀管理、進一步規范房地產交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號）要求，實行房地產經紀人和經紀人協理持證上崗和全省統一標牌并掛牌執業制度。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得相應職業資格證書，房地產經紀人還需由本人提出申請，經聘用的房地產經紀機構送省房地產管理部門初審合格后，統一報住建部或其授權的部門注冊，準予注冊的申請人，核發《房地產經紀人注冊證》。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

（三）規范從業行為管理。房地產經紀人員注冊后，只能受聘于一個房地產經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動。房地產經紀人員不得以個人名義從事經紀活動，不得在其他經紀機構兼職。房地產經紀人和房地產經紀人協理在經紀活動中必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業道德。

三、進一步規范房地產經紀活動管理

（一）加強商品房預（銷）售行為監管。房地產銷售經紀機構要嚴格執行商品房預（銷）售有關規定。對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假信息和廣告，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，有關部門要依法依規嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。要加大現場巡查力度，及時發現違法違規和不規范行為，并通過公開曝光、暫緩預售許可、吊銷房地產銷售資格等手段加大懲處和監督力度。

（二）推行存量房交易網上簽約備案。市區房產中介服務機構要認真按照《關于對市區存量房交易實行網上備案管理的通知》（住房發〔〕48號）要求，實行網上備案，并按照業務流程實行網上操作，確保二手房交易市場規范有序健康發展。各縣（市）房地產主管部門要加快實行房地產經紀機構網上備案管理和存量房交易網上操作，力爭在年底前上線運行。

（三）加強住房租賃市場監管。各地要結合住房租賃行為監管，依法嚴肅查處房地產經紀機構進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內部結構分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或屬于違法建筑的房屋提供租賃經紀服務等違法違規行為。要加大政策宣傳和落實力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關系的穩定。

（四）推廣使用房地產經紀合同示范文本。房地產經紀機構要推廣使用房地產經紀服務合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進一步遏制經紀合同權利和義務的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結合我市實際，加快制定相關合同的示范性文本，力爭盡快出臺，供各地推廣使用。各房地產經紀機構、房地產經紀人要通過提供優質的專業服務，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產經紀合同示范文本的基本原則和要求，自覺規范合同當事人的行為。

篇6

一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：

（一）從業人員專業素養低

房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監督法規不完善

目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監管難度大

當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。

（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營

當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。

二、規范中小城市房地產經紀行業的對策

（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質

房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。

（二）完善監督法規

要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。

（四）整頓行業內部秩序

建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。

參考文獻：

篇7

P鍵詞： 江蘇省房地產經紀；解釋結構模型；監管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國的房地產中介服務業起步較晚，整體發展水平與國際先進水平的差距很大。我國房地產經紀服務市場存在種種問題。一些學者研究指出當前我國各地房地產經紀行業普遍存在如房地產經紀機構良莠不齊、經紀從業人員素質較低、經紀機構經營行為不規范、經紀機構的規模較小、實力偏弱、公司內部信息資源封閉、業務范圍較窄和業務內容同質化嚴重等問題[1]。

江蘇省積極引進創新技術和產業，一直走在國內先進的行列，但是由于我國房地產經紀服務行業總體起步較晚，江蘇省的經紀服務市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業人數十多萬，而其中很小一部分具有從業資格。

從業的機構魚龍混雜，正規又具有規模的經紀機構屈指可數，大多數中介沒有經過注冊和備案就開始經營。從業者私下跑單、虛假房源等誠信缺失現象嚴重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產中介行業發展中同樣也存在發展無序，企業生存率低，經營失信，社會信譽度低，企業規模較小，抗風險能力差，市場準入低，從業人員素質參差不齊，法律法規尚須完善，行業監管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學者通過對江蘇省其他地市研究發現江蘇省房地產經紀行為中還存在著部分房地產經紀機構和經紀人員政策法規意識不強、經紀行為不規范、違反職業道德，如：炒賣房號、不能轉讓的房產；亂收費，不明示服務收費標準和服務項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進行不正當競爭；虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當事人串通損害另一方當事人利益；挪用、侵占客戶的房地產交易資金；利用信息優勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設定有利于自己的合同條款以轉嫁自身的風險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。

已有大量學者對房地產經紀服務市場的的不規范行為進行研究并提出對策建議。但是極少有學者對房地產經紀服務市場不規范的根本因素進行分析。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產經紀服務不規范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業協會的房地產經紀監管提供建議，同時對促進江蘇省房地產經紀服務行業健康有序發展具有重大意義。

1 解釋結構模型簡介

解釋結構模型（ISM）是一個系統，用于將復雜的系統分解成若干個子系統，特別適合于系統分析眾多的變量和復雜的關系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結構模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。

模型分析步驟：

①確定關鍵問題和影響關鍵問題的因素；

②列出各因子的相關性，并根據相關關系建立可達矩陣；

③對可達矩陣進行分解，建立結構模型；

④根據結構模型建立解釋結構模型。

2 基于解釋結構模型的房地產經紀服務市場不規范因素分析

房地產經紀活動對于聯接、溝通房地產買賣雙方的聯系，促進房地產市場的交易活動以及活躍房地產市場發揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產經紀市場出現了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產經紀市場急需規范行為，強化管理、優化服務。

2.1 影響房地產經紀市場規范性的關鍵因素

通過對江蘇省房地產經紀市場的現狀分析，共找出了影響江蘇省房地產經紀市場規范的十二條關鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個導致因素的相關性并建立可達矩陣

在該系統中，11個因素可能會相互影響，這種影響關系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關系，然而要素之間不僅存在直接關系，還存在間接關系，間接關系可以用可達矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達矩陣如表3所示。

2.3 對可達矩陣進行層級劃分得出解釋結構模型

根據求出的可達矩陣，通過運算得出多級階梯結構有向圖，如圖1所示。

根據階梯結構有向圖建立影響江蘇省房地產經紀服務市場穩定的遞階有向層次結構模型如圖2所示。

3 解釋結構模型的結果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產經紀服務市場不規范的關鍵因素的關系可以體現為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產經紀機構經營失信嚴重、S3機構內部信息共享程度差、S7民眾從經紀機構獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產經紀市場穩定的直接因素；而第二層級的S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S5經紀從業人員素質普遍較低、缺乏職業道德、S6從業人員政策法規意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產經紀行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經o機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，處于模型的最底層，是影響全局的關鍵因素，也是影響房地產經紀服務市場穩定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產經紀機構的備案制度不嚴格也是第三層級S4機構自律性差和第二層級S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠和S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準這兩個因素也分別是S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S6從業人員政策法規意識差和S4機構自律性差、S6從業人員政策法規意識差的影響因素。

因此S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，又構成了影響房地產經紀服務市場的根本要素中的關鍵因素。

4 結論

本文通過解釋結構模型對因素進行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關系，繼而找出了影響房地產經紀服務市場的穩定性這的關鍵因素和根本因素，為政府規范房地產經紀服務市場的工作提供了理論依據和工作重點參考。下面根據模型分析的結論為江蘇省房地產經紀服務市場的規范化提出以下的建議：

4.1 加強房地產經紀服務市場的備案制度

嚴格房地產經紀服務市場的備案制度，對于沒有達到規定數量合格從業人員和一定規模的機構，政府部門應不予備案，工商管理部門不予頒發營業執照。

4.2 加強房地產經紀服務市場的監管力度

加強房地產經紀服務市場的監管力度，政府主管部門在加強監管的同時也應促進房地產經紀行業協會的組織建設，推動房地產經紀監管向行業協會監管為主導的模式。政府主管部門要進一步明確自身與行業協會組織的監管職責。政府主管部門應將監管重點放在市場準入和資格審核方面，而其他方面的監管職能應主要由行業協會承擔。

4.3 制定房地產經紀服務市場服務標準

結合江蘇省的實際情況，構建江蘇省房地產經紀服務標準體系。對房地產經紀從業人員和機構的資格、服務內容和服務的標準給與明確界定。由政府監督行業協會貫徹實行。

4.4 完善房地產經紀服務的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產經紀信息共享網站

首先，隨著互聯網的普及，政府主管部門或者行業協會可以建立專門的房地產經紀信息共享網站。在其中設立房屋買賣知識專區、專家在線解答專區、房源信息專區、投訴建議和評價專區、房地產經紀機構信息專區以及執業人員的誠信信息檔案系統等。

設立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經紀市場健康發展的問題。

4.4.2 構建房地產經紀服務市場公信力平臺

江蘇省政府應該構建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務的政務微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應設立房地產經紀服務專區，公眾可以通過政府微信向相關部門反應和舉報違反規范化規定的經紀機構或執業人員，政府相關部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關法律法規對市場的不健康現象進行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現公民和政府對房地產經紀服務市場行為的監督。

4.4.3 建立評價系統和報告制度，由政府推薦優秀機構

對房地產經紀人員加強教育培訓，并對從業人員的誠信以及業務熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經紀服務的公眾對服務的執業人員以及機構進行（匿名或者不匿名而管理人員保護評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構和人員的信譽等級。

對于季度評為差的經紀機構，行業協會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經紀機構服務人員，由行業協會公布警告，經紀機構給予批評教育。年終評為差的經紀機構，工商管理部門直接吊銷其營業執照，年終評為差的經紀執業人員，吊銷其職業資格證書。

分期的評價結果以及處罰執行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產經紀信息共享網站上，由公正的第三方人員管理核實評價內容的真實性，公眾監督評價結果的公開程度。行業協會分季度向政府相關部門報告行業服務情況。

政府根據報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優秀的經紀機構和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經紀服務行業的現狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據、公眾更好監督房地產經紀機構和執業人員、政府制定指導和監督政策具有十分重大的意義。

參考文獻：

[1]趙斌，宇衛昕.我國房地產經紀行業現存問題及對策[J].中國房地產，2007（05）：66-67.

篇8

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

    本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。

    本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

    第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。

    第二章 中介服務人員資格管理

    第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。

    第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。

    房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。

    第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

    房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

    房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。

    第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。

    房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。

    房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。

    第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。

    第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。

    第三章 中介服務機構管理

    第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。

    凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。

    第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機構及章程；

    （二）有固定的服務場所；

    （三）有規定數量的財產和經費；

    （四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；

    （五）法律法規規定的其他條件。

    第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。

    一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。

    二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。

    三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

    （一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。

    三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

    一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。

    設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。

    第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。

    第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：

    （一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

    （六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

    第四章 中介業務管理

    第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

    （一）合同各方當事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務項目名稱；

    （三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數額和支付方式、時間；

    （六）違約責任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內容。

    第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。

    第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。

    第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。

    第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。

    第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

    第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

    （四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

    （五）法律、法規禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

篇9

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

篇10

二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產中介服務管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。

本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。

第二章、中介服務人員資格管理

第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。

第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。

房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。

第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。

第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。

房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。

房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。

第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。

遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。

第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。

第三章、中介服務機構管理

第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。

凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。

第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機構及章程；

（二）有固定的服務場所；

（三）有規定數量的財產和經費；

（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；

（五）法律法規規定的其他條件。

第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。

一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。

二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。

三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。

三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。

設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。

第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。

第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：

（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；

（四）依法交納稅費；

（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

第四章、中介業務管理

第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

（一）合同各方當事人名稱（姓名）；

（二）中介服務項目名稱；

（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費數額和支付方式、時間；

（六）違約責任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內容。

第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。

第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。

第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。

第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。

第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（五）法律、法規禁止的其他行為。

第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。