導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

二、 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡(jiǎn)單的說，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別 容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來源于銀行的變動(dòng)。

1.信貸規(guī)模增長(zhǎng)過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開展市場(chǎng)業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控

引言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡(jiǎn)單的說，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

2、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來源于銀行的變動(dòng)。

2.1信貸規(guī)模增長(zhǎng)過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

3、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開展市場(chǎng)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪春燕 淺析我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2011 (18).

[2]成暉.當(dāng)前房地產(chǎn)金融的主要風(fēng)險(xiǎn)與政策建議[J].銀行家2009(2）

[3]劉寶玉.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）2011(23).

[4]錢培新 試論我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[J].消費(fèi)導(dǎo)刊2011(10) .

[5]霍雷.銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范[J].大觀周刊2011(27).

篇3

1 美國(guó)次貸危機(jī)的影響

2001年9?11事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因，分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

美國(guó)次貸危機(jī)無疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情，可以從以下幾個(gè)方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場(chǎng)分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場(chǎng)規(guī)模小，無法滿足市場(chǎng)需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國(guó)自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理

篇4

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因，分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉(zhuǎn)貼于

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

美國(guó)次貸危機(jī)無疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情，可以從以下幾個(gè)方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過資本市場(chǎng)分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場(chǎng)規(guī)模小，無法滿足市場(chǎng)需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度，以此來防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國(guó)自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理

篇5

一、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)

2007年12月11日美聯(lián)儲(chǔ)再次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是繼9月18日降息0.5個(gè)百分點(diǎn)、10月31日降息0.25個(gè)百分點(diǎn)后美聯(lián)儲(chǔ)的第3次降息。然而，由于降息幅度小于預(yù)期的0.5％，紐約股市當(dāng)日再次大幅下挫。自2007年8月份爆發(fā)的美國(guó)次級(jí)債危機(jī)已經(jīng)愈演愈烈，歐洲和東亞多個(gè)資本市場(chǎng)綜合指數(shù)均在短時(shí)間內(nèi)迅猛下跌，各國(guó)中央銀行紛紛向金融體系注資。此次次級(jí)債危機(jī)波及范圍之廣，影響程度之深遠(yuǎn)，已成為繼1998年亞洲金融危機(jī)以來的最大一場(chǎng)金融風(fēng)暴。

(一)次級(jí)抵押貸款償付危機(jī)的背景與起因

美國(guó)的住房抵押貸款大致分為三個(gè)層次：第一層次是優(yōu)質(zhì)貸款，面向信用等級(jí)高，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶。第二層次是“Alt-A”貸款，客戶既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，也包括少部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶，這部分客戶信用記錄良好但無法提供收入證明，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高1％-2％。第三層次是次級(jí)貸款，為信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人提供的貸款，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高2％-3％。

2001-2004年，美國(guó)新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施低利率政策，連續(xù)13次降息，利率從6.5％降至1％的歷史最低水平，并實(shí)施了寬松的房貸政策，鼓勵(lì)人們消費(fèi)買房，因此刺激了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。次級(jí)貸的出發(fā)點(diǎn)本是好的，即為信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款的低收入者提供了選擇權(quán)。1994-2006年，美國(guó)的房屋擁有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋。

然而，新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后的大量社會(huì)閑置資金也因此找到了“出路”――投資于房市。房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫，貸款機(jī)構(gòu)推出了許多新的貸款方式，更加劇了房市的火爆。如“零首付”，即貸款機(jī)構(gòu)為客戶提供一個(gè)還款的寬限期，由客戶選擇一個(gè)合適的期限，如3年、5年、7年等。在寬限期內(nèi)，客戶只需償還利息，寬限期過后才開始償還本金。由于這項(xiàng)創(chuàng)新解決了月等額還款的收入與支出的錯(cuò)配問題，且人們預(yù)測(cè)在未來的五年內(nèi)美國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，所以大多數(shù)次級(jí)貸款客戶一般將寬限期選為3年或5年。在進(jìn)行次級(jí)抵押貸款時(shí)，放款機(jī)構(gòu)和借款人都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或者將其抵押再融資就可以了，因此還款的能力不是來源于借款人的努力工作，而是其所購(gòu)房屋的升值。隨著房?jī)r(jià)的上漲，越來越多的人加入到炒房大軍。通過次級(jí)抵押貸款，許多并無高收入的人在短時(shí)間內(nèi)獲得了多處房產(chǎn)，他們都無法通過自身力量歸還所有的貸款，而是打算在寬限期結(jié)束之前就將房產(chǎn)售出，賺取差價(jià)。

(二)次級(jí)債毒垃圾的加工過程

以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券就是次級(jí)債。為獲得流動(dòng)性，次級(jí)抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化(MBS)將其住房抵押貸款部分或全部出售給投資銀行，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也被分散到投行。投資銀行將其購(gòu)買的住房抵押貸款打包后形成資產(chǎn)抵押債券，據(jù)此向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)售。由于次級(jí)債的風(fēng)險(xiǎn)較高，投行對(duì)其進(jìn)行信譽(yù)提升、風(fēng)險(xiǎn)隔離后，并與其他公司債券糅合在一起，層層包裝之后的產(chǎn)品成為CDO(Collateralized Debt Obligation有擔(dān)保的債務(wù)憑證)。

投資銀行從由次級(jí)債組成的資產(chǎn)池中選出優(yōu)質(zhì)的證券，找到穆迪、標(biāo)普兩家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，使用歷史數(shù)據(jù)、復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型對(duì)其進(jìn)行游說。兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了獲取高額報(bào)酬，都為這樣一個(gè)用鍍金盒子包裝的次級(jí)債評(píng)出了最高信用級(jí)別AAA。獲得了AAA評(píng)級(jí)的次級(jí)債，立刻成為各種金融機(jī)構(gòu)，甚至是養(yǎng)老基金、國(guó)家政府爭(zhēng)相搶購(gòu)的對(duì)象。打開銷路之后，對(duì)于剩下的次級(jí)債，投資銀行家又創(chuàng)新出了信用違約互換，將利息分為無風(fēng)險(xiǎn)利息和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，把無風(fēng)險(xiǎn)利息加本金進(jìn)行證券化。投行賣證券給客戶，并每月向客戶交納保費(fèi)(由風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)部分得到的收益組成的)，一旦證券出了問題，由客戶賠償損失，相當(dāng)于投行以證券為標(biāo)的向客戶投保。而客戶普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，并且是由許多客戶共同擔(dān)保的，即使有損失，分?jǐn)偟矫總€(gè)人頭上的也沒多少。這樣做了信用違約互換的證券，等于有了房子和證券購(gòu)買者的雙重保險(xiǎn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又對(duì)其評(píng)了AAA。正是由于美國(guó)投資銀行業(yè)與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)業(yè)的事實(shí)上的高度勾結(jié)，使次級(jí)債從受到市場(chǎng)追捧的創(chuàng)新投資品種演變到今天的毒垃圾。

(三)次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)

次級(jí)住房抵押貸款雖然發(fā)展較快，但其存量只相當(dāng)于住房抵押貸款的14％。次級(jí)抵押貸款的償付危機(jī)何以影響到整個(gè)金融市場(chǎng)且波及全球?其根源就在于以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融衍生品的高杠桿效應(yīng)上。次級(jí)抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化將其住房抵押貸款出售給投資銀行之后，又可以將從投行得到的資金發(fā)放次級(jí)貸，然后再進(jìn)行證券化，獲得流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)，如此反復(fù)次級(jí)貸款規(guī)模越來越大。ABS和CDO的資金來源就是抵押貸款借款人按期繳納的房貸，當(dāng)房市低迷，借款人無法按期還款時(shí)，購(gòu)買了ABS和CDO的機(jī)構(gòu)包括銀行、保險(xiǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療基金等紛紛受損，尤其是對(duì)沖基金將手中的CDO作為抵押向銀行借款，創(chuàng)新出了CDOs2，CDOs3，……杠桿率越來越高，當(dāng)出現(xiàn)還款危機(jī)時(shí)，多家對(duì)沖基金陷入巨額虧損，甚至破產(chǎn)。

美國(guó)現(xiàn)在已有220萬人因無法償還貸款失去了房子，如果房市持續(xù)低迷，隨著越來越多的貸款寬限期滿，將有更多的借款人可能違約。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用迅速下降，美國(guó)的居民消費(fèi)也因此萎縮，可以預(yù)見的是美國(guó)2008年的經(jīng)濟(jì)衰退在所難免。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整從來都不是短期的，而會(huì)經(jīng)歷3-4年的調(diào)整期。由于衍生品結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使次級(jí)債危機(jī)蒙上了神秘色彩，悲觀心理的蔓延使世界主要股市受挫，投資者信心受損，未涉及次級(jí)抵押貸款問題的金融機(jī)構(gòu)股價(jià)也被牽連，各國(guó)央行紛紛注資。國(guó)際油價(jià)大幅回落，國(guó)際商品期貨市場(chǎng)大跌，金屬、原油期貨和現(xiàn)貨黃金價(jià)格均出現(xiàn)大幅跳水。為延緩次級(jí)債問題的蔓延，美聯(lián)儲(chǔ)很可能繼續(xù)降息，美國(guó)國(guó)際收支對(duì)資本內(nèi)流的依賴也會(huì)加深，再加上次級(jí)債通過居民消費(fèi)滑坡拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)，最終可能會(huì)加速美元的疲軟，美元利率和匯率雙雙下調(diào)不可能不對(duì)歐洲和東亞帶來壓力。

二、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的警示

(一)相似的經(jīng)濟(jì)背景

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)后，我們自然聯(lián)想到我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。與美國(guó)相

似的是：(1)我國(guó)同樣經(jīng)歷著房?jī)r(jià)暴漲多年，房地產(chǎn)業(yè)也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大；(2)居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展；(3)中央銀行依據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)調(diào)整利率，利率先降后升，在目前我國(guó)通貨膨脹的背景下，貨幣政策已改為適度從緊，央行有可能繼續(xù)加息，貸款基準(zhǔn)利率繼續(xù)上調(diào)，借款人的償付壓力隨之增大；(4)我國(guó)深圳、上海、北京等地已經(jīng)出現(xiàn)許多房產(chǎn)有價(jià)無市的現(xiàn)象，而有價(jià)無市的僵持過后，很可能出現(xiàn)的就是房?jī)r(jià)下跌。這次美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的暴露為我國(guó)迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)敲響了警鐘。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特殊問題

美國(guó)的次級(jí)貸償付危機(jī)：和我國(guó)的房貸問題有著不同的特點(diǎn)。美國(guó)的次級(jí)貸償付危機(jī)其根源還是美國(guó)居民的還款能力問題，而還款能力問題則又可歸結(jié)為居民消費(fèi)過度、儲(chǔ)蓄率過低，次級(jí)貸的還款依賴的是房?jī)r(jià)的升值。而我國(guó)房貸平均的按揭成數(shù)不到6成，平均貸款期限17年，對(duì)應(yīng)于1元貸款的抵押物平均市值已超過2元，并且我國(guó)的商業(yè)銀行也沒有高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)，房貸的還款來源是借款人的收入?？傮w上說，我國(guó)的房貸質(zhì)量是有保障的，但不能就此認(rèn)為我國(guó)沒有出現(xiàn)類似美國(guó)次級(jí)按揭問題的可能，而忽視我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的問題。

1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，即房地產(chǎn)開發(fā)商在達(dá)到了房地產(chǎn)銷售條件，取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可將未竣工的期房出售給消費(fèi)者。不可否認(rèn)預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)作用，但是很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于房屋預(yù)售制度。預(yù)售制度的存在，助長(zhǎng)了投機(jī)因素。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身無分文，大玩“空手套白狼”。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁；在取得預(yù)售許可證時(shí)，先收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。而且，在房屋預(yù)售制度下，一方面，消費(fèi)者要為開發(fā)商承擔(dān)一部分成本，比如利息和保費(fèi)；另一方面，消費(fèi)者購(gòu)房只能根據(jù)開發(fā)商的承諾作出決定，主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商不兌現(xiàn)，或者不完全兌現(xiàn)，消費(fèi)者的權(quán)益就將受到侵害。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛、過分投資“預(yù)期”的問題。拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的決定力量。單位土地對(duì)應(yīng)的市值也成為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據(jù)。在此形勢(shì)下，“房賣得好不如地囤得好”。土地樓板價(jià)甚至高過現(xiàn)售市場(chǎng)房?jī)r(jià)，而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現(xiàn)象正逐漸普遍起來，已經(jīng)成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一，一旦未來房?jī)r(jià)沒有達(dá)到預(yù)期，開發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現(xiàn)問題。

2．商業(yè)銀行面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的商業(yè)銀行既為房地產(chǎn)開發(fā)商建房提供貸款，又為購(gòu)房者提供個(gè)人住房按揭貸款，承擔(dān)著來自開發(fā)商與個(gè)人住房抵押貸款借款人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅導(dǎo)致了頻繁的侵權(quán)行為，更大大提高了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％。房企對(duì)銀行貸款的依存度越來越高，給銀行業(yè)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)：其一，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變，銀行隨時(shí)面臨危機(jī)。其二，一些開發(fā)商攜銀行貸款和預(yù)售房款潛逃，也給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。其三，由于投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有充足的時(shí)間將房?jī)r(jià)拉高牟取暴利，而高房?jī)r(jià)所暗含的風(fēng)險(xiǎn)一直是銀行界所擔(dān)憂的。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有嚴(yán)重依賴性，牽涉著數(shù)十種上游產(chǎn)業(yè)，比如從2004年開始，房地產(chǎn)就消耗了國(guó)內(nèi)差不多一半的水泥和鋼材。這意味著，除了目前銀行已知的近四萬億房貸外，還有數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)為滿足房地產(chǎn)膨脹所帶來的硬性需求，擴(kuò)大產(chǎn)能所進(jìn)行的數(shù)目龐大的基礎(chǔ)投資。這些基礎(chǔ)投資很大程度也是來自銀行的信貸，因此，房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大。

一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款，也已出現(xiàn)不良苗頭。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年居民戶貸款同比增加25.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣貸款同比16.5％的增速，住房貸款供需兩旺，但背后可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。北京與上海兩地的家庭平均負(fù)債率，已分別高達(dá)120％-150％。從2004年-2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸平均不良率在兩年多的時(shí)間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升10倍。

我國(guó)商業(yè)銀行從業(yè)人員方面，雖沒有達(dá)到美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)獵殺放貸、欺詐消費(fèi)者的地步，但是也早就出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠的現(xiàn)象，為了贏利不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，如讓借款人偽造收入證明、虛報(bào)收入等。房貸員之所以敢這樣做，是因?yàn)橛蟹孔幼鳛榈盅?，然而?005年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中，明確規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押?！边@就給銀行提出了一個(gè)嚴(yán)峻問題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦貸款人停止還款銀行將無法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回收難度，住房抵押形同虛設(shè)，一旦房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄€(gè)銀行業(yè)無疑是一場(chǎng)災(zāi)難。除此以外，不能忽視的是由于流動(dòng)性過剩，越來越多的人把錢投到了房市，投機(jī)行為產(chǎn)生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出國(guó)際警戒線。住房高空置率不僅造成了資源的浪費(fèi)，更是為日后的金融危機(jī)埋下伏筆。

3．房地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。目前除石化板塊外，金融地產(chǎn)是對(duì)指數(shù)影響最大的板塊。我國(guó)金融類上市公司的市值已占到滬深A(yù)股總市值的很大比重，而金融類上市公司的流通市值占總市值的比重又很小，較大的杠桿效應(yīng)使銀行股的一舉一動(dòng)對(duì)大盤指數(shù)而言是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。房地產(chǎn)類上市公司對(duì)大盤指數(shù)也有重要影響，如果銀行業(yè)在住房抵押貸款的損失下緊縮各類與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸，對(duì)房地產(chǎn)類上市公司會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。房貸市場(chǎng)的危機(jī)也會(huì)進(jìn)一步影響到整個(gè)金融市場(chǎng)。如果金融類和房地產(chǎn)類上市公司走低，大盤指數(shù)有可能加速下行，給股市帶來沉重打擊。此外，由于房地產(chǎn)和股市的財(cái)富效應(yīng)，居民的消費(fèi)必會(huì)隨之萎縮，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

三、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)提醒我們，越是在市場(chǎng)繁榮的時(shí)期，越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)監(jiān)管，建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫預(yù)警制度，采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。對(duì)于銀行所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡快采取措施，尤其是做好以下幾項(xiàng)制度性建設(shè)：

(一)完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量

個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的對(duì)象應(yīng)該是信用狀況良好、還款能力較強(qiáng)的人群。但由于信息不對(duì)稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請(qǐng)人的全部信息，這就需要健全個(gè)人信用體系。雖然目前我國(guó)的個(gè)人信用體系已經(jīng)初具規(guī)模，主要涵蓋了個(gè)人銀行信息，包括個(gè)人基本信息、信用卡信息、貸款信息等。但許多個(gè)

人重要信用信息如個(gè)人交稅記錄、個(gè)人房產(chǎn)信息等都沒有納入進(jìn)來，我國(guó)個(gè)人信用體系依然很單薄。通過完善個(gè)人征信系統(tǒng)，可以改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員的監(jiān)督管理，制定切實(shí)有效的管理辦法，杜絕虛假按揭。充分利用現(xiàn)有的個(gè)人征信系統(tǒng)查詢貸款申請(qǐng)人的信用狀況，并根據(jù)信用狀況確定其按揭成數(shù)、貸款利率，重視貸款人的第一還款來源，從而提高個(gè)人房貸質(zhì)量。

(二)加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程，分散放貸銀行風(fēng)險(xiǎn)

2005年12月15日，中國(guó)建設(shè)銀行推出了國(guó)內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品――“建元2005－1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”。經(jīng)過兩年的發(fā)展，與龐大的個(gè)人按揭貸款余額相比，個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場(chǎng)的規(guī)模仍然太小，根本無法適應(yīng)日益龐大的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動(dòng)性占比很小，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存款。一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)。從2006年初開始，股市行情火爆，大量存款開始流入股市，國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄率急劇下降，銀行發(fā)放抵押貸款可能的資金短缺問題不容忽視。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚。問題的關(guān)鍵在于如何結(jié)合我國(guó)國(guó)情，選擇適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在其一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上合理運(yùn)作和健康發(fā)展。第一，證券化的推進(jìn)必須與我國(guó)的具體國(guó)情相適應(yīng)。目前，我國(guó)尚不具備全面推行住房抵押貸款證券化相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境，開展住房抵押貸款證券化路徑應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，先試點(diǎn)探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在將來?xiàng)l件成熟時(shí)逐步向全國(guó)推廣。第二，在進(jìn)行住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)上全面實(shí)行房地產(chǎn)證券化。尤其是針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn)，銀行不僅需要將個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行證券化而且需要將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商建房提供的貸款實(shí)施證券化。第三，建立和健全相關(guān)法規(guī)制度，國(guó)家應(yīng)委托證監(jiān)會(huì)協(xié)同各有關(guān)部門制定出有利于整體法律環(huán)境建設(shè)的相關(guān)制度，建立信用擔(dān)保機(jī)制，完善現(xiàn)行可變利率抵押貸款，提高信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)信任度，加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)與有效監(jiān)管等等。

(三)建立存款保險(xiǎn)制度，變隱性保險(xiǎn)為顯性保險(xiǎn)

篇6

為了對(duì)金融體系穩(wěn)定的加以維護(hù)，對(duì)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)加以防范，從而促使房地產(chǎn)業(yè)能夠進(jìn)行長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展，凡此種種要求我們一定要正確地制定和實(shí)施房地產(chǎn)信貸政策。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是投資，最顯著的特點(diǎn)就是投資數(shù)額巨大，因此銀行信貸資金這一強(qiáng)力后盾就成了必需品。首先，隨著當(dāng)下生活節(jié)奏的加快以及經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求正處在不斷上升的階段，隨之?dāng)U張的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸需求。其次，不斷擴(kuò)大的還有房地產(chǎn)置業(yè)投資數(shù)額，正是這個(gè)投資額推動(dòng)了信貸需求的不斷擴(kuò)張。近幾年來，我國(guó)住房制度由福利分房改為貨幣分房，從而把住宅消費(fèi)的趨勢(shì)推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融始終貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，有助于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房需求的增加，而且促進(jìn)住房供給的增加。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，解決開發(fā)企業(yè)資金數(shù)額不充足的問題，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款包括了開發(fā)企業(yè)貸款、商業(yè)用房貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)貸款等一系列開發(fā)項(xiàng)目的貸款。

（二）房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)及形成機(jī)制

房地產(chǎn)泡沫是指由于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)操作而引起的一種非正?，F(xiàn)象，在這種現(xiàn)象中，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格與其實(shí)際使用價(jià)值南轅北轍，也就是市場(chǎng)方面價(jià)格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)非常高，但是在實(shí)際上這種現(xiàn)象并不具備能夠穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房屋空置泡沫、地產(chǎn)價(jià)值泡沫、房?jī)r(jià)虛漲以及投資泡沫。形成機(jī)理為：（1）在短期時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)供給在價(jià)格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高走的趨勢(shì)；（2）隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加速，居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對(duì)住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產(chǎn)價(jià)格的高走趨勢(shì)加快；（4）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，在這種態(tài)勢(shì)下房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)大幅度下降，房地產(chǎn)泡沫也就隨之破滅。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系

近幾年的金融制度進(jìn)行了大幅改革，銀行開辦了按揭貸款的業(yè)務(wù)，帶來了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將會(huì)使問題形勢(shì)更加嚴(yán)峻。如果某種無法預(yù)見的不確定因素使得房地產(chǎn)降價(jià)，就會(huì)直接使銀行資產(chǎn)縮水。而且，房?jī)r(jià)下降也使得由房地產(chǎn)作為抵押品的這一部分貸款項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低和違約率的上升，就會(huì)進(jìn)一步使銀行資本縮水。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的降低也是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加的預(yù)警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的信貸供給。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范

金融行業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中起到了決定性的作用，這已經(jīng)成為了大家的共識(shí)，但這其中也隱藏了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)：第一，我國(guó)主要的房地產(chǎn)金融是銀行信貸，這樣就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單調(diào)化的結(jié)果，并沒有形成一套完完整整的金融市場(chǎng)體系；第二，我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道比較單一，因此風(fēng)險(xiǎn)基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的調(diào)控以及監(jiān)督體系不完善。

（一）對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展

在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)權(quán)益資金的融資渠道很多，例如房地產(chǎn)投 資信托基金、人壽保險(xiǎn)、退休基金、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等。從房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，其資金來源渠道也應(yīng)該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款，保險(xiǎn)公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產(chǎn)證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)抵押貸款進(jìn)行合理設(shè)計(jì)

篇7

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(1)內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

篇8

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

篇9

隨著新鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。

一、新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、發(fā)展時(shí)期短，起步快

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，新鄉(xiāng)用于房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)。

2、融資渠道單一

從新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。

3、融資比例較高

融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場(chǎng)――資源――資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。

二、當(dāng)前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。它不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成大損失。在當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行

據(jù)估算，在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2、個(gè)人住房消費(fèi)信貸開始進(jìn)入國(guó)際上公認(rèn)的違約風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期

根據(jù)國(guó)際上對(duì)個(gè)人住房貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的判定，一般是在購(gòu)房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時(shí)間，隨著越來越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購(gòu)房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管新鄉(xiāng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)較好，但對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或購(gòu)房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上存在管理風(fēng)險(xiǎn)

由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)的項(xiàng)目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。為搶市場(chǎng)，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會(huì)給銀行帶來一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。

1、實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化

當(dāng)前，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在條件成熟時(shí)進(jìn)行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項(xiàng)制度。

3、加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。

4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5、建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

針對(duì)新鄉(xiāng)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳燦煌. 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范[J]. 經(jīng)濟(jì)論壇. 2006（03）

篇10

（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過度集中于間接融資市場(chǎng)

這個(gè)問題可以通過比較房地產(chǎn)企業(yè)信貸市場(chǎng)融資和資本市場(chǎng)融資的比例得到說明（見表1）。表1中的資本市場(chǎng)融資包括股票和債券融資，數(shù)據(jù)來源于wind咨詢，間接融資數(shù)據(jù)來源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于中國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款之和。該表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)間接市場(chǎng)融資規(guī)模遠(yuǎn)高于資本市場(chǎng)融資規(guī)模，即使在2007年至2009年間，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資規(guī)模有所提升，兩者的比例也不足10%。

自2010年以來，中國(guó)證監(jiān)會(huì)實(shí)際上關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)融資的大門，房地產(chǎn)首發(fā)、增發(fā)、債轉(zhuǎn)股、可轉(zhuǎn)債等基本上均維持零紀(jì)錄，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資規(guī)模大幅萎縮（見表2）。此間，雖然發(fā)改委對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資網(wǎng)開了一面，發(fā)行規(guī)模持續(xù)高增長(zhǎng)，但即使這樣房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資與信貸市場(chǎng)融資的比例在3%的低位徘徊，遠(yuǎn)低于前幾年的水平。

顯然，房地產(chǎn)融資對(duì)間接融資的過高集中度易于加大間接金融機(jī)構(gòu)特別是銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行金融機(jī)構(gòu)形成穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也不利于金融體系的穩(wěn)定。

（二）房貸在銀行信貸市場(chǎng)中占比過高

近年來，房貸在銀行各項(xiàng)貸款中的占比一直保持在20%以上[1]，特別是近一兩年來，在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)緊縮調(diào)控等宏觀政策條件下，這個(gè)比例不降反升，2013年以來各月的比例超過30%（見表3）。從行業(yè)投放結(jié)構(gòu)看，主要上市銀行公開披露的年報(bào)信息表明，除個(gè)別銀行外，房地產(chǎn)業(yè)貸款投放高于其他行業(yè)的貸款投放。[2]這些信息表明，國(guó)家關(guān)于金融為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的政策還沒有完全落地。房貸規(guī)模的居高不下也成了房?jī)r(jià)不斷走高的重要推手，加大了國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的難度。

（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)于保障房的支持不夠

自2008年國(guó)家重新重視保障房的建設(shè)和消費(fèi)以來，保障房融資一直成為其中一個(gè)重要瓶頸，首先是在保障房建設(shè)方面，由于國(guó)家財(cái)政資金有限，大量資金需要訴諸于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)渠道，但由于保障房建設(shè)的投資回報(bào)率偏低，相應(yīng)的投資和信用風(fēng)險(xiǎn)較大，又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋或信用增級(jí)工具，商業(yè)金融對(duì)保障房建設(shè)的支持動(dòng)力不足。其次是在保障房消費(fèi)融資方面，由于保障房消費(fèi)主體均為中低收入者，債務(wù)償付能力低，而且基本沒有信用記錄，加之缺乏政策性的增信手段，商業(yè)金融對(duì)保障房消費(fèi)的支持動(dòng)力也不夠。以“十二五”規(guī)劃為例，“十二五”期間國(guó)家計(jì)劃建設(shè)3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后三年1600萬套，按每套60平方米，每平米成本價(jià)2000元估算，共需資金約4萬億元，其中商業(yè)性融資按60%估算，那么需要來自商業(yè)性渠道的資金約2.4萬億元，2011年和2012年每年需要商業(yè)性融資7000億元。近幾年對(duì)保障房的商業(yè)融資渠道雖有多種探索，但主要渠道還是商業(yè)銀行貸款，事實(shí)上公開披露的有關(guān)保障房的融資資料中基本見不到來自非銀行貸款渠道的數(shù)據(jù)信息。表4顯示，2011年和2012年的保障房建設(shè)貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保障房融資需求額，融資缺口占比均超過70%。在保障房建設(shè)目標(biāo)硬性考核下，此種融資缺口實(shí)際上以扭曲形式表現(xiàn)，如保障房粗制濫造埋下安居隱患，向開發(fā)商強(qiáng)行攤派或與開發(fā)商組成尋租聯(lián)盟等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患

雖然目前公開披露的一些信息（比如商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率）顯示房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無憂，但從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)視角看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)向銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度過高，持續(xù)給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)管理施加壓力，也不利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)信托資金的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)房地產(chǎn)信托目前依然對(duì)于信托人的債權(quán)事實(shí)上實(shí)行剛性對(duì)付，房地產(chǎn)信托資金的對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)存在。近年來，房地產(chǎn)信托資金持續(xù)高增長(zhǎng)，這無疑會(huì)進(jìn)一步放大這一風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)信貸資金存在嚴(yán)重的期限錯(cuò)配問題，埋下流動(dòng)性、收益性等風(fēng)險(xiǎn)隱患。該風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款，由于此類貸款期限多為20年以上，二期對(duì)應(yīng)的負(fù)債多為短期性的，這樣的錯(cuò)配會(huì)進(jìn)一步釀成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。

二、關(guān)于應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)問題的若干對(duì)策

針對(duì)以上房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題，相關(guān)對(duì)策應(yīng)著眼于促進(jìn)解決房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)過于集中于間接融資渠道，致力于破解保障房商業(yè)性融資難的問題，有效分散和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）有效擴(kuò)大房地產(chǎn)直接融資渠道的比重

降低房地產(chǎn)間接融資集中度過高的有效對(duì)策無疑是通過擴(kuò)大直接融資比重來稀釋。但鑒于注重原因，目前房地產(chǎn)企業(yè)直融化既存在不利因素也存在有利條件。不利因素主要表現(xiàn)在：就股票市場(chǎng)融資而言，由于以往針對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的放行往往伴隨著地價(jià)和房?jī)r(jià)的飛漲即所謂股價(jià)、地價(jià)和房?jī)r(jià)的互相拉扯，因此在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策選項(xiàng)中，提高房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻甚至?xí)和７康禺a(chǎn)企業(yè)的上市，往往成為必選項(xiàng)。最近的一次即自2010年以來至今實(shí)施的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資實(shí)施的關(guān)門政策應(yīng)該說是史上最嚴(yán)厲的一次。考慮到房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)繼續(xù)從緊概率較大，房地產(chǎn)股票市場(chǎng)融資的封凍政策將繼續(xù)發(fā)揮作用。監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)融資的關(guān)門政策也與資本市場(chǎng)系統(tǒng)性制度重構(gòu)有關(guān)，自2012年9月份上證和深市均暫停IPO至今，期間的增發(fā)規(guī)模雖高達(dá)近4000億，但房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)確實(shí)少得可憐（見表2）。

有利因素主要表現(xiàn)在一是中國(guó)政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》中的內(nèi)容之一是顯著提高直接融資的比例，這對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直融化提供了良機(jī)。二是十八屆三中全會(huì)后股票市場(chǎng)發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，自2012年9月份暫停的IPO將隨著注冊(cè)制的實(shí)施而重啟，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資無疑是一個(gè)利好因素。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資的有利因素強(qiáng)于不利因素，預(yù)計(jì)最早在明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)融資將順利搭上股票市場(chǎng)IPO的列車。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)直融化還可借助債券、基金、海外資本市場(chǎng)等渠道。

（二）強(qiáng)化政策激勵(lì)引導(dǎo)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)保障房支持動(dòng)力不足的癥結(jié)在于保障房建設(shè)和消費(fèi)信用存在缺陷，同時(shí)缺乏相應(yīng)的增信安排。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)保障房商業(yè)融資的增信是通過公共政策機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的。即政府借助于財(cái)政和政策性金融手段提升保障房融資的信用水平，這些手段包括財(cái)政補(bǔ)貼、擔(dān)保、保險(xiǎn)、保證、流動(dòng)性支持等。如美國(guó)的聯(lián)邦住房局職責(zé)之一即為低收入家庭的購(gòu)房貸款提供低費(fèi)保證，美國(guó)的退伍軍人局則為另一類低收入群體即退伍軍人的購(gòu)房貸款提供免費(fèi)保險(xiǎn)。美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家均有針對(duì)中低收入群體購(gòu)房或租房融資的財(cái)政貼息或代償安排。而我國(guó)雖存在對(duì)中低收入群體或多或少的購(gòu)房或租房的財(cái)政補(bǔ)貼但缺乏對(duì)保障房融資的擔(dān)保、保證、保險(xiǎn)等增信支持體系。政府應(yīng)嘗試建構(gòu)政策性住房金融體系，該體系除了給予保障房建設(shè)直接提供適當(dāng)?shù)娜谫Y支持以外，還應(yīng)針對(duì)保障房建設(shè)和消費(fèi)中的商業(yè)融資提供信用增級(jí)可支持，以有效彌補(bǔ)保障房融資的信用缺陷，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增加對(duì)于保障房的資金支持。至于政策性住房金融的建構(gòu)思路，可考慮兩種選項(xiàng)，其一是重構(gòu)國(guó)家開發(fā)銀行，分離其所有的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，恢復(fù)其政策性銀行地位，并賦予其對(duì)于包括保障房在內(nèi)的公共項(xiàng)目建設(shè)融資和增信的職能。其二是新設(shè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)。兩種選項(xiàng)各有利弊，選項(xiàng)一的優(yōu)勢(shì)在于充分利用現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)資源，達(dá)到建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)的目的，不利之處在于，國(guó)開行已經(jīng)步入商業(yè)化的路徑，不管是在復(fù)歸其政策性銀行本性還是分離其商業(yè)銀行業(yè)務(wù)方面均存在決策阻力和機(jī)會(huì)成本。選項(xiàng)的好處是，省卻了方案一的重構(gòu)成本，但機(jī)構(gòu)新設(shè)和招兵買馬的成本較高。

（三）有效推進(jìn)資產(chǎn)證券化，緩釋房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)證券化是應(yīng)對(duì)信貸期限錯(cuò)配、債務(wù)關(guān)系集中度過高等金融風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，由于在最近一輪的全球性金融危機(jī)中資產(chǎn)證券化一度被貼上風(fēng)險(xiǎn)禍源的標(biāo)簽，中國(guó)也因此停止了2005年啟動(dòng)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但自2012年上半年以來資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用被重新認(rèn)識(shí)，資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作得以重新推進(jìn)而且新試點(diǎn)著眼于將資產(chǎn)證券化引入常規(guī)化發(fā)展的軌道，以避免短期的政策和人為擾動(dòng)而引發(fā)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)金融市場(chǎng)的波動(dòng)。新試點(diǎn)也同時(shí)引入多種新的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防止證券化技術(shù)的濫用和風(fēng)險(xiǎn)的放大。如單個(gè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買持有單只資產(chǎn)支持證券的比例，原則上不得超過該單資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的40%；信貸資產(chǎn)證券化各發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的5%，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限等等。

但資產(chǎn)證券化的有效推進(jìn)仍存在一些約束因素。一是額度規(guī)模較為有限。2013年新試點(diǎn)僅放出3000億額度，而且其中1000億已經(jīng)給了國(guó)開行，其他銀行分2000億的“羹”，難免有僧多粥少之嫌。二是對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過嚴(yán)。新試點(diǎn)要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，禁止將風(fēng)險(xiǎn)較大資產(chǎn)證券化。然而證券化的一個(gè)核心功能將存在一定風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)通過證券化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)重構(gòu)。正是基于此原因，2008年全球性經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)后發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)資產(chǎn)證券化的監(jiān)管更多聚焦于對(duì)資產(chǎn)證券化技術(shù)的濫用行為（諸如無限次資產(chǎn)組合和證券化）施加限制，但并沒有要求將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別提高到優(yōu)質(zhì)級(jí)。由此我國(guó)只要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的做法不僅使得資產(chǎn)證券化基本喪失風(fēng)險(xiǎn)管理的功能，而且也大大降低資產(chǎn)證券化發(fā)起人的積極性。

由此，有效推進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)證券化還需要政策層面至少在如下兩個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)，其一適度擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模?？紤]到房地產(chǎn)領(lǐng)域中個(gè)人抵押貸款存在較為明顯的期限錯(cuò)配問題，建議重點(diǎn)給予房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域更大的試點(diǎn)規(guī)模；其二是放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量約束，就房地產(chǎn)信貸而言，只要是投資級(jí)以上的資產(chǎn)均可作為房地產(chǎn)貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：