導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產的開發與經營，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。

一、房地產開發與經營存在的風險

1.社會政策和治安風險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。

2.市場風險

市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。

房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。

3.經營性風險

經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風險

通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。

二、房地產開發與經營風險的規避

1.及時準確的預測風險

在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風險控制

選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。

3.風險轉移

房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。

4.風險分散

不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。

參考文獻：

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doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。

1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因

1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵

空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。

1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。

2 房地產開發與經營中的土地利用問題

首先，房地產投資不合理?，F階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。

3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略

3.1 有效結合土地資源管理和資產管理

新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。

從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。

3.2 提升房地產企業市場競爭力

在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。

4 結 語

近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

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[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發的雙重邏輯――以B市C城區“開發帶危改”階段為例[J].社會學研究，2014（6）.

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在開發房地產的活動中，獲得一定的經濟效益是其根本目的，因而在開發經營房地產時必須將傳統管理職能的局限性打破，并將經營活動與房地產開發看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經濟效益。通過這種方式，有關從屬單位、經營管理部門以及房地產開發才能將子目標完美的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策戰略能夠始終保持一致。因此房地產開發企業必須將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業才能達到提高經濟效益以及管理效率的目的。而房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。

二、房地產開發企業財務預算管理情況

（一）損益預算

在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。

（二）現金流量預算

在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通?，F金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。

三、房地產開發經營中的財務預算管理問題

（一）財務預算編制認識不全面

在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行

房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情?r與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。

（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足

在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。

四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法

（一）合理編制財務項目預算

在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。

（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算

在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。

（三）提高財務預算的考核程度

企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。

（四）財務預算管理執行與監督的優化

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2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。

二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。

9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。

10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。

12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。

19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。

23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。

25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。

26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。

27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。

七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。

30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。

八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。

33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。

九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。

37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。

39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。

46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

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2 房地產開發經營中財務預算管理的內容

2.1 編制資金預算

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

2.4 預算考評

要想提高資金預算的執行率，發揮預算的控制作用，企業就必須將績效考核與資金預算執行的情況進行掛鉤。確定相關部門關鍵績效考核指標時，應該將預算執行指標作為關鍵績效考核指標之一，通常可作為部門關鍵績效考核指標的預算考核的指標有“預算執行率”、“超資金預算率”等。

在企業預算準確度很低的階段，也可將“超資金預算率”這項指標作為考核指標。財務部門要對各個部門發生的預算外支出進行統計，對考核期內的“超資金預算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據。對非部門原因導致的各項超預算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發計劃調整等導致的超預算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導致的超預算支出，例如工作計劃性不夠、不準確的預算編制等發生的支出，都應作為該部門的超預算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產開發經營中財務預算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制

在財務預算執行中，企業通常沒有簽定預算指標責任合同，且未建立預算獎懲制度。所以當沒完成預算任務時，在對被考核負責人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責人通常強調各種客觀因素和外部環境因素對考核結果產生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產開發企業都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務影響預算管理目標不能如期實現的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務預算的有效執行和有力監控

有些房地產開發企業雖然很重視財務預算的編制，并成立了財務預算職能部門來進行預算編制，可是財務預算職能部門卻很少參與預算的執行和監督。并且他們都不夠重視預算的執行和監督，企業的管理制度沒能跟上經營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預算反饋機制，企業的預算會計和管理核算系統沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務預算管理機制

有些房地產開發企業雖然對財務預算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應的組織管理機構，沒有具體的部門對財務預算進行決策和協調、監督和執行，沒有把財務預算管理權限下放給財務部門，從而沒有健全企業財務預算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構，對財務預算管理的認識度不高，從而導致這些企業沒有健全的預算管理機制。

3.4 缺乏財務預算的全員意識與戰略意識

企業相關負責人在進行財務管理時，通常忽視了對其他相關部門的管理，混淆了預算和計劃，將預算當成財務報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預算編制工作中來，而通常只是對財務提交的具體預算結果進行簡單確認。同時，在年度經營計劃指導下，財務預算重年度、輕項目開發，這樣導致使預算缺乏可操作性，導致財務預算與企業的戰略目標缺乏聯系。

3.5 缺乏完整的預算標準與合理的預算數據

由于房地產企業產品類型的多樣性以及同類產品品質隨潮流變化的多變性，加之多數房地產企業長期對財務預算缺乏足夠的重視，使房地產企業真的要實施財務預算時缺乏相應完整的預算標準，而在開發經營過程中，趕工搶進度導致設計修改頻繁，使財務預算缺乏合理的數據。

4 房地產開發經營中財務預算管理存在問題的解決與應用

4.1 對各項指標細致分解，確定財務預算管理責任

通過對預算進行管理，對房地產開發企業內部管理進行強化，把企業整個的經濟活動全部納入到預算管理的各個環節中，把指標進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權限、職責范圍以及采取的相應的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責權清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預算管理機構，對各部門預算執行過程中的監督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強化資金的集中管理

通過資金預算來加強企業的財務管理，更加有效地防范財務風險，確保企業資金鏈的安全。資金是企業財務管理的核心，是企業的血液。在進行企業財務預算時，應妥善處理資產結構中的流動性與盈利性的關系、風險與成本的關系，更加合理地控制規劃企業現金的流量，回避因喪失償債能力而導致的資金鏈斷裂等經營風險。

4.3 建立財務預算的預警機制，健全預算管理體系，為財務預算管理提供支持

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負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

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關鍵詞：營造防城港市房地產開發環境對策措施

房地產業是地區經濟發展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿易區建設步伐加快,北部灣廣西經濟區全面開放開發，自治區加快構建沿海工業布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰略的實施，我市房地產業進入了快速發展的軌道并呈現出高速發展的態勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產業營造一個良好開發環境,進一步促進我市房地產業的健康發展？筆者認為，應采取以下對策和措施：

1、加強政府宏觀調控，促進房地產開發的良性互動。

首先，政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握我市住房總量、結構、居住條件、消費特征等基本情況，編制科學的住房建設規劃，并作出具體空間布局、項目用地安排。房地產主管部門要合理確定與我市經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。同時政府要加強對房地產開發立項審批的管理，對符合要求的房地產開發項目盡快審批，對不符合要求的項目堅決的取消。其次要建立和完善房地產開發、中介等企業的誠信檔案，改善住房消費環境，積極促進房地產業的良性發展。

2、進一步搞活、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平。

當前我市必須進一步搞活市場、培育和發展市場，努力提高房地產市場的消費水平：①政府主管部門必須加強調控，建立房地產市場預警預報和信息披露制度，對房地產市場供求、結構、價格漲幅和空置狀況進行認真分析，積極引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費；②進一步搞活二級市場，充分調動居民換購住房的積極性，完善住房貸款擔保機制，規范擔保機構的經營行為，落實風險準備金制度，防范和化解擔保風險；③進一步完善房地產交易權屬登記管理，盡快實現房地產交易與勸屬登記管理規范化、現代化，創造良好的住房消費與交易環境。④開發企業要提高住宅品質和售后服務水平，努力降低開發成本，降低房價，使老百姓買得起房，并提高市場信用，減少投訴。

3、建立房地產信息網絡,實現開發信息共享。

建立市場信息網絡，把及時獲得的來自各方面的市場信息有機地組織起來，為房地產開發決策提供科學依據。一是建產信息管理制度。對人員、設備、工作程序建立一套完備的信息系統管理制度，做到信息人員專業化，信息管理科學化，信息傳遞連續化，信息處理系列化。二是信息形式標準化。要求物質載體標準和管理手段標準化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時、準確地傳遞到各房地產開發企業手中，以便科學地進行決策。

4、加大整治查處力度，規范房地產市場秩序

一是加強對房地產市場價格的調控引導，提高宏觀調控能力，要抓緊建立規范有效的基準地價和房屋重置價格定期確定公布制度，引導市場價格的合理形成，防止出現房地產過熱以及由此面帶來的價格劇烈波動。二是大力發展經濟適用住房。加強對經濟適用住房和廉租住房價格的監督，嚴格規范價格構成和開發企業的價格行為，使政府減免稅費的各項優惠政策切實落實到購房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門檻過高，中介服務跟不上等問題。四是建立房地產價格預警制度，大力整頓住房建設項目收費，嚴格規范與住房建設的壟斷企業價格行為，為政府實施準確有效的價格決策提供服務。五是對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。六是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價、囤積房屋等違法違規行為，從重處罰，對情節惡劣、性質嚴重的，要依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照。

5、進一步整頓房地產開發市場，規范企業經營行為。

要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。要加快完善房地產信用體系，強化社會監督。要采取積極措施，對空置量大的房地產開發企業，限制其參加土地拍賣和新項目申報。要進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等名義取得享受優惠政策后用于房地產開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈占土地。同時對擾亂建筑、房地產市場秩序、降低工程質量等違法違規行為，要堅持依法從嚴處理。

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中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

近年來， 房地產業作為國民經濟的基礎性產業已成為了新的經濟增長點。同時，房地產開發作為我國城市發展的重要產業，其環境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產開發建設項目的環境管理，做好環境影響評價工作， 對促進房地產業健康發展，實現環境、經濟和人居健康協調發展，具有積極的現實意義。

一、房地產開發建設項目環境影響評價的特點

房地產開發建設項目的環境影響評價是指對房屋建設過程（施工期）及房屋建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產開發建設項目的環境影響評價工作中，除按常規建設項目的評價內容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關注的。

1、建設內容的多樣化

房地產類開發項目的建設內容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區，也可以是集生活、商貿、休閑、文教、醫療于一體的大型綜合性區域。對于建設內容較為豐富多樣的綜合性房地產項目，需對其所涵蓋的不同性質、不同使用功能的所有建設內容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

2、項目的雙重性

就環境影響而言房地產開發建設項目具有雙重性：一方面在建設過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產項目會產生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環境產生負面影響，屬于環境污染源；另一方面，房地產項目是要建設居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環境，屬于敏感保護目標。所以，在實際工作中應從上述兩個不同的角度對項目的建設分別進行環境影響評價。

3、施工期與運營期的環境影響評價并重

一般建設項目的環境影響評價以項目運營期（服務期）為主，對施工期（建設期）的環境影響僅作簡要分析。而房地產類開發建設項目的施工周期通常較長， 項目建設過程中產生的環境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區域內，周邊環境較為敏感，因而，房地產項目施工期的環境影響評價也應作為工作重點，對建設過程各個施工階段的環境影響需進行詳細分析。

二、房地產開發建設項目環境影響評價的技術要點

1、產業政策及相關參照文件

1）《建設項目環境影響評價分類管理名錄》。按照《建設項目環境影響分類管理名錄》的相關規定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產開發項目需編制環境影響報告書。

2）《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。根據《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的相關規定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經濟適用住房） 面積所占比重，必須達到總面積的70％以上。因此，在環境影響評價工作中應充分考慮到90 m2、70％兩個指標。

3）相關參照文件。房地產類項目的設計、建設和運營過程中的環保要求以及相關排污量的核算可參照城市建設的相關技術規范、城市環境保護要求，特別是一些地方性的環保要求，如《建設項目環境保護管理條例》《建設工程施工現場管理規定》《防治城市揚塵污染技術規范》等。

2、項目選址需考慮的問題

1）項目選址和各種規劃的相符性分析。根據《中華人民共和國城市規劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規劃，房地產項目也不例外。在房地產開發項目的環境影響評價過程中，要詳細了解當地城市的總體規劃，確保開發地塊的用地性質和開發使用保持一致，建設項目規劃與周圍環境規劃相協調，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環境保護規劃等相關內容的相符性。特別是涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃，并提供規劃審批部門的意見。

2）考慮周邊企業衛生防護距離的范圍。由于城市的快速發展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業企業周邊不斷靠近。故在進行房地產建設項目的環評時需了解項目選址周邊工業企業的基本情況，特別是要詳細核實企業的衛生防護距離范圍，因為房地產項目不允許在該距離范圍內開發。即使位于衛生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業企業可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施。

3、項目對環境的影響分析

房地產項目施工期的環境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環境空氣質量產生一定的影響。在項目建設的土石方、結構、裝修等階段，不同類型的機械設備所產生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。項目運營期的環境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統一收集管理；油煙為各戶的凈化系統自行處理；車庫設排氣筒；水泵及換熱站設備等設獨立的設備室，并采取隔聲減震等措施。

1）房地產項目的清潔生產分析

房地產項目目前未有明確的清潔生產行業標準可供參考，作為非生產性項目，環評中可從建筑節能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產分析。比如，可從設備選型的節能性、建筑結構的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區域綠化等方面進行評價。

2）居住環境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環境質量的要求也不斷提高，所以，在房地產類項目的環境影響評價中引入居住環境質量及人居環境適宜性的評價理念以指導房地產開發項目的建設。居住環境適宜性評價是通過對項目居室之外的環境質量、生態適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態環境現狀、生態恢復及環境管理措施的有效性、社會環境等要素的分析評價，對項目的居住環境適宜性優劣程度進行預測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環境，營造良好的人居環境。

3）房地產項目的社會環境效益分析

高速發展的城市房地產開發對城市環境系統的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區，提升了人居環境質量， 并可統籌合理地安排功能區， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區域的環境污染負荷，改變了城市生態比例。

結束語

總之，為體現實施環境評價的作用，在房地產開發項目環境影響評價的組織實施中必須嚴格遵守國家的有關法律、法規和政策，做到科學、公正和實用，使得房地產開發項目真正符合可持續發展戰略和循環經濟理念。

參考文獻

［1］孫維兵，任偉，郭偉，等．房地產開發項目環境影響評價的探討［J］ ．環境保護科學，2004（2）

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當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

篇10

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

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[3] 楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008