導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資規劃設計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 前期規劃與設計對工程投資控制的重要性

城市軌道交通工程以其大運量、高效率、低污染等優勢，成為許多大中城市解決交通問題的首選。但是，由于軌道交通工程初期投資巨大，運營維護成本高，導致城市軌道交通建設運營的經濟效益差，制約了其持續、長遠發展。因此，有效地控制與管理城市軌道交通工程建設投資，對其長遠發展尤為關鍵。

在前期規劃即投資決策階段，決策者就要確定許多決定項目建設投資和運營成本的主要內容，因此，前期規劃階段對項目投資和運營成本控制至關重要。有資料研究表明:前期規劃和設計階段已經決定了項目全壽命周期80%的費用。

工程設計是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵環節，是影響投資最大的階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%~95%;在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%~35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工以前的前期規劃和設計階段，而在項目作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。因此，規劃與設計階段對城市軌道交通工程的投資控制非常重要。

2 城市軌道交通投資構成與控制重點

篇2

1安置規劃

水利水電建設征地影響范圍較大的主要是農村，農村移民是水利水電工程建設征地實施中容易引發出不安定因素的群體。因此，妥善安置征地搬遷的移民[1-4]，除了做好有關政策工作的同時，還需要做好實施安置的前期調查規劃工作。

(1)環境容量分析是對安置區生產、安置人口、安置方向、安置行業、安置項目的定性規劃工作。移民安置規劃結合當地社會經濟實際情況以及中、長遠規劃發展，安置容量分析僅對安置容量可能性發生做出建設性建言。雖然各地存有不同的實際情況，但作為經濟發展規律，都存在著極為較相似之處。如安置有種植業、養殖業(含捕撈業)及二、三產業(含旅游業)。其中種植業安置容量相對易定量取值，其他行業安置容量的取值較不易，尚需深入做工作。養殖業(含捕撈業)及二、三產業(含旅游業)作為安置移民的環境容量，應該作為預留的潛在資源，而不作為安置環境容量安置。

(2)土地承載環境容量分析，是農村移民生產安置規劃的一個重要步驟，土地既是環境要素，又是重要的生計資源。通過已建水利水電工程資料和經驗表明，農村移民生產安置必需人均有1份土地，其他二、三產業即使安置了，由于其經濟效益的周期性長短不一，在維持生活穩定的最低狀況時，還需依賴土地。當然，二、三產業生產安置條件較好的環境，如城(集)鎮、交通樞紐、物流集散地可以不依賴土地，或土地生產安置人均占有量可以適量少點。土地資源作為農村安置規劃應該注意:一是土地安置標準。興建的水利工程大多在山區，自然條件和農業生產條件較差，坡地在農用土地中的比例較大，因此在考慮有土生產安置時，應根據當地生產水平、生活水平、人均土地占有量以及土地的質量安置移民，保證依靠土地生活的移民生活水平不降低。二是安置環境質量。不足安置容量的規劃生產安置人口必需外遷安置，以免征地所在地環境容量的質量受到影響而降低。三是遵守法律法規。有條件的地方可以根據當地實際情況進行一些梯地、農田水利配套建設，以提高土地生產力，但必須嚴格遵守水土保持法。對于退耕還林面積，必須按國家和地方林業部門的有關法律、法規執行。

(3)搬遷安置規劃。搬遷建房安置是關系到移民切身利益的規劃工作，因此該項目規劃體現以人為本尤為重要。搬遷建房是生活安置，配套設施應有基礎設施以及居民的附屬設施。農村移民搬遷一般分集中建房和分散建房的情況。集中建房有時也有2種情況:一是集中建居民點;二是緊靠城(集)鎮建房。集中建房要考慮基礎設施配套，城(集)鎮的基礎設施一般比單個居民點的基礎設施標準略高。其中略高的因素是用地規模、人口規模。分散建房安置的在可行性階段可采用集中安置的均值指標，實施階段應深入工作，使實施安置切實可行。

(4)基礎設施規劃。一是道路規劃有機動車道、人行道。機動車道含居民點中的道路，居民點對外的交通道路。人行道主要是一般人行道和梯道。各種道路的長度要根據當地實際情況考慮。寬度即要根據當地實際情況，也要依據各種規范要求。道路路面材料，居民點內的道路采用水泥硬化，對外交通道路要根據實際情況考慮。二是給排水規劃。確定生活用水量、公建及公共服務設施用水量、未預見水量總用水量、工業項目用水量;供水水源地點、水量是否滿足供水管材規格長度等;水塔(高位水池)、水質凈化。排水體制、污水處理形式，充分利用地形條件，按分散匯集、就近排放的原則布置排水設施。三是電力、電訊、電視工程規劃。確定生活用電、工業用電、市政、公建用電等總負荷規劃線路長度、變壓器。電訊、電視工程規劃容量按現狀適當寬松。四是綠地景觀、環衛規劃。綠化體系由沿街行道樹及居民點周邊成片的防護林地所構成，形成一個點、線相結合的綠色空間，使居民點達到了人文景觀與自然風貌的完美融合。設置、修建垃圾集中點等設施。

搬遷安置規劃應遵循的原則是:房屋及附屬設施地點選址，要根據地質部門地質勘探報告有無地質災害;為了配合水土保持防治工程，維護山林植被，保護人群健康，控制面源污染，建議規劃建沼氣池，這樣既可以杜絕人畜同居、減少人畜鄰居，也可以改善人居環境;搬遷至新址，供水、供電、交通必須是優化方案，即是投資少又能兼顧改善生活、生產條件;耕作的土地應調整至生產半徑最小，利于移民生產方便;盡量減少二次搬遷，少占耕地、節約用地;對于土地緊張的地方，居民點考慮原址填墊加高復建，應規劃移民的臨時過渡方案;受水庫蓄水而引起的浸沒、坍岸、滑坡以及其他影響的區域應納入規劃中。

(5)專業項目復建規劃。專業項目復建規劃包括企業遷建、公路復建、碼頭、通訊、電視線復建、文物保護等。專業項目復、改建遵循原標準、原規模、原功能的原則。此外，還包括:環境保護工程規劃、水土保持工程規劃、環境保護工程規劃等內容。

2補償投資

水利水電工程建設征地處理補償投資(估)概算，是征地與處理高度概括的統一。既有征地影響損失補償部分，又有政策處理新增補償部分，但征地影響補償是基礎，政策處理補償是結果。無論移民搬遷重建，還是專項城(集)鎮復建，征地處理補償應相當于新址重建類似征地影響實物對象所需的基本費用，因而被稱為征地處理補償投資。

征地處理補償投資概預算首先確定價格體系。再根據當地物價標準、市場價格綜合分析擬定基礎單價。建設征地處理補償投資的構成:農村移民補償費、城(集)鎮遷(復)建補償費、專業項目復建費、環境保護工程費等。農村移民補償費:移民搬遷費(含各種搬遷補助費)、居民基礎設施費、土地補償費。該項費用概預算，應保證規劃方案實施，不應受限額擠壓。居民遷建基礎設施費主要有新址征地、場地平整、水、電、路、電信電視等。土地補償費應滿足移民安置所在地調整土地的需求。城(集)鎮遷(復)建補償費:居民、單位搬遷費、基礎設施(市政設施)建設費。專業項目復建費:工礦企業、公路、航運、水利、電力工程、電信工程、廣播電視、庫周交通恢復、文物古跡保護、防護工程。環境保護工程費:水土保持工程、水環境保護工程、陸生動植物保護工程、生活垃圾處理工程、人群健康保護、環境監測工程、其他環境保護工程。

建設征地處理補償投資(估)概算應注意的是:凡結合遷移、復(改)建或需要提高或擴大規模增加的投資，由地方政府或有關單位自行解決;原址處復(改)建，應考慮基本過渡費;條件較好的地方，尤其是城(集)鎮，應考慮將土木結構的房屋補償調高一檔;室內外已經裝修的房屋，應給予補償;弱勢群體的安置可以根據當地生活水平情況，以貨幣的形式補助;住房困難經濟條件差的移民戶，應考慮人均住房水平低標準的補助。

3參考文獻

[1] 何漢生，康引戎.用科學發展觀做好水利工程建設移民安置規劃[J].人民長江，2007，38(11):10-12.

篇3

有互聯網十三五規劃專家組成員向《經濟參考報》記者透露，今年兩會期間，政府工作報告首次提出“互聯網+”概念，意味著“互聯網+”已正式成為國家級戰略，而此前國務院的《意見》，則對我國未來的互聯網產業、重點發展行業、互聯網與傳統產業融合等領域做出了細致部署。因此，互聯網十三五規劃將不會與《意見》重復，而是聚焦如何保障互聯網行業健康發展，并著手解決網絡基礎設施等限制我國互聯網行業發展的問題。

篇4

Abstract: urban planning is a scientific, comprehensive and highly professional work, involved in political, economic, cultural and social life, and other aspects, the national economy is the important part of the construction. The city planning should start from the overall, design its unique city concept, the article discussed in this paper the problems related to the urban planning and design.

Key words | : urban planning; Planning and design; importance

中圖分類號： TU984文獻標識碼：A文章編號：

1 引言

城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理，屬于宏觀的，它的研究對象是整個城市和城市所在的區域，如何進行合理的城市規劃設計，又如何設計出特有的城市理念，是擺在城市建設設計人員一項緊迫而富有挑戰性課題。

2 搞好城市規劃的重要性

城市是現代文明的標志，是經濟和社會發展的主要載體，是區域經濟社會發展的產物，它的出現極大地推動區域內社會生產力的發展。從國際來看，伴隨城市化的發展，西方國家各主要大城市都出現過交通阻塞、環境污染等為特征的“城市病 ；二戰后 一些發展中國家的大城市也曾重蹈其轍。

國外在城市管理方面的經驗與教訓，為我們提供了借鑒。我國一些城市在發展過程中，不同程度地出現供水緊張、環境污染、交通擁擠、住房不足等問題，有的問題已成為現代城市可持續發展的障礙。我國屬于城市化的后起國家，應避免重蹈城市化先行國家曾付出過沉重代價的覆轍。這就要認真研究，著眼于跨世紀的可持續發展，搞好現代城市規劃與管理。在以往的城市管理中，往往“重生產、輕管理，重經濟職能，輕社會職能”，以單純的片面的經濟增長指標，作為考核和評價城市政府政績的主要標準。于是 政府在完成各項經濟指標的過程中．無暇顧及城市經濟、社會 生態、人文 環境的協調發展問題．導致城市管理處于較低層次狀態。這樣的管理模式與現代城市是不相適應的。因此，建立科學有序、先進高效的城市管理新模式已刻不容緩。

3 城市規劃面臨的挑戰

城市規劃管理是實現城市規劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規劃好、建設好、管理好、規劃藍圖能否實現，關鍵是規劃管理。但是在我國城市化快速發展的同時，城市規劃管理面臨較為嚴峻的局面，提高城市規劃管理現代化水平是亟待解決的重要問題。城市規劃是綜合性、政策性很強的政府職能，城市規劃也是一門跨越自然科學和社會科學的綜合性學科。在計劃經濟條件下，城市規劃被認為是“國民經濟計劃的繼續和延伸”。因此，城市規劃對城市建設的調控主要采取的是一種機械的目標管理和計劃控制的方式。傳統的計劃經濟條件下形成的城市規劃體制無論在自身機構，管理機制，還是規劃方法等方面都難以適應這種新的經濟關系。主要表現在：

(1)城市規劃代表的是城市的整體利益和長遠利益， 目前我們低規格的城市規劃管理機構(有的城市還沒有獨立的城市規劃管理機構)，難以承擔起市場經濟條件下調整和協調經濟法人與公眾利益關系的職能；

(2)傳統的規劃管理強調的是計劃性和強制性，若嚴格按照城市規劃進行管理，則投資商沒有任何選擇余地，容易影響投資商的積極性，若規劃執法不嚴又容易產生各種腐敗現象；

(3)傳統的城市規劃對城市土地和空間資源價值認識不足，造成國有資產流失，城市建設資金短缺；

(4)傳統城市規劃關注的是既定規劃藍圖的實現，而忽視了城市規劃對城市土地開發過程的調控功能．容易引起土地的投機活動；

(5)傳統的城市規劃是以土地利用控制為核心的一種靜態的物質規劃，規劃缺乏實施可行性論證和評估，造成了規劃的目標過于僵化，實施中缺乏可操作性，難以適應千變萬化的市場，從而造成大面積的違法建設；

(6)市場經濟條件下投資商對經濟效益過度追求往往會侵害公眾的利益，造成土地浪費、環境污染等問題，而作為城市整體利益的代表，城市規劃部門難以對這類行為進行有效的干預和調控，使得公眾利益受到損害，社會公益事業的建設得不到有效保障等等。

歸結起來就是，我們傳統的城市規劃管理機制還難以協調市場經濟條件下產生的多種經濟法人之間以及多種經濟法人與公眾之間的利益關系。這就是我們面臨的一個新的挑戰。

4 城市規劃對經濟發展的影響

城市規劃管理因其工作的綜合性、復雜性、系統性、周期性，對投資環境的影響是全方位、多層次的，概括起來有以下幾個方面：

(1)投資需要服務 這種服務來自各方面。城市規劃管理也是一種服務，它對投資者的服務主要通過城市規劃行政主管部門的服務來體現。規劃局部機構設置和運轉效率，規劃管理人員的服務質量優劣，規劃局形象好環等等，都會直接影響投資者的心理行為和投資效果。例如．規劃管理人員的腐敗會直接增大投資者的成本，增加投資風險。反之，良好的服務會增加投資者成功的機會，減少投資失敗的可能。

(2)調控城市規劃管理是政府對經濟實行調控的主要手段之一。

①城市規劃管理可以協調不同利益主體(如政府與投資者、投資者與投資者、投資者與當地居民)之間的利益關系；

②城市規劃管理可以控制投資開發方向、結構、空間、速度、節奏．它對投資的調控主要是通過規劃編制、規劃政策和規劃項目的審批來實現。

(3)引導城市規劃管理對投資引導通常通過公共政策制定、規劃的編制和規劃信息的管理來實現。通過總體規劃，分區規劃，控制性詳細規劃、專項規劃對城市的自然資源進行配置，對自然環境的利用提出要求，對城市基礎設施公共設施建設作出安排，對城市功能進行布局、對城市土地的開發方式(序列 時間、開發強度等)作出規定。

(4)保障投資是有風險的，這種風險來自許多方面，其中一個風險來源于他人對投資者利益的侵犯和損害。城市規劃管理對投資者合法利益的保障作用通過規劃審批管理和規劃監察管理來實現。例如，當投資者已獲得某一塊土地開發的合法權力時，他人在該塊土地上違法進行建設，導致投資者在資金、機會、土地等方面的損失 這時對違法建設的查處就是對投資者合法權益的保護和對違法者的懲罰。

(5)規范投資行為是一個市場行為．而沒有規范的市場行為只會導致市場秩序的混亂和投資的失敗。規范的市場才能使投資者(尤其是中長期投資者、境外投資者)有安全感。城市規劃管理對投資行為的規范作用是通過規劃編制管理、規劃審批管理和規劃考察管理來實現的，它告訴投資者應該干什么 不應該干什么。如果投資者犯規，則將糾正。

5 城市規劃設計的原則

城市是人們政治、文化活動的中心，也是公共建筑最為集中的地方。城市規劃設計除應符合國家有關規范的要求外，一般還應遵循以下原則：

5.1 “以人為本”原則

一個聚居地是否適宜，主要是指公共空間和當時的城市肌理是否與其居民的行為習慣相符，即是否與市民在行為空間和行為軌跡中活動和形式相符。個人對“適宜”的感覺就是“好用”，即用起來得心應手、充分而適意。城市的使用應充分體現對“人”的關懷，古典的城市一般沒有綠地，以硬地或建筑為主；現代城市則出現大片的綠地，并通過巧妙的設施配置和交通，豎向組織，實現城市的“可達性”和“可留性”，強化城市作為公眾中心“場所”精神。行政中心城市公園的規劃設計以“人”為主體，體現“人性化”，其使用進一步貼近人的生活。

5.2 地方特色原則

城市的地方特色既包括自然特色，也包括其社會特色。首先城市應突出其地方社會特色，即人文特性和歷史特性。城市建設應承繼城市當地本身的歷史文脈，突出地方建筑藝術特色，有利于開展地方特色的民間活動，避免千城一面、似曾相識之感，增強城市的凝聚力和城市旅游吸引力。如廣東新會市岡州城市營造的是僑鄉建筑文化的傳統特色。濟南泉城城市，代表的是齊魯文化，體現的是“山、泉、湖、河”的泉城特色。西安的鐘鼓樓城市，注重把握歷史的文脈，整個城市以連接鐘樓、鼓樓，襯托鐘鼓樓為基本使命，并把城市與鐘樓、鼓樓有機結合起來，具有鮮明的地方特色。中心城市的規劃設計注重對歷史文化素材的挖掘，結合具體的地形特點合理布局，既符合長遠發展的戰略思想，具有超前意識，又因地制宜，建設以地方文化為背景，賦予行政中心公園以全新的歷史文化內涵。其次，城市還應突出其地方自然特色，即適應當地的地形地貌和氣候等。

5.3 突出主題原則

城市無論大小如何，首先應明確其主題。圍繞著主要功能，城市的規劃設計就不會跑題，就會有“軌道”可循，也只有如此才能形成特色和內聚力與外引力。在城市城市規劃設計中應力求突出展示城市形象、滿足人們的活動需要與改善城市環境(包括城市空間環境和城市生態環境)的三大功能。并體現時代特征為主旨，整體考慮城市布局規劃。

城市的規劃設計都應精心創造實用而突出主題特色的城市個體，要和諧處理城市的規模尺度和空間形式，創造豐富城市空間意向。特別注意空間距離的遠近和時間的長短，以方便市民使用城市。既要講究觀賞性，但主要還是要講究實用性。

行政中心城市的規劃設計以體現“行政中心文化”為主題，在充分挖掘當地歷史文化的基礎上，通過城市、噴泉、雕塑以及景觀小品等園林要素，完美展現佳木斯市深厚悠久的歷史文化沉淀，讓人們在享受園林美景的同時，緬懷過去、把握現在、憧憬未來。

6 如何搞好城市的建筑規劃設計

規劃設計是實施城市總體規劃在建設方案中的具體體現。因此在管理實踐中十分重視把好規劃設計關，主要抓好以下三個方面：

(1)抓好方案的審核和確定。審核一般項目的設計方案．主要審核規劃設計總平面圖和建筑方案設計圖，特別是影響主干道城市景觀的項目不管大小都要嚴肅認真地把關，確保了城市主干道規劃設計格調的一致性。

(2)抓好設計單位的市場選擇，引進競爭機制，逐步放開規劃設計市場，鼓勵引進高資質、高等級規劃設計單位參與城市基本建設項目的規劃設計。

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引言

當前，城市規劃與管理依然存在著一些問題與不足。因此，探索、創新如何建設一個具有地區特色、擁有卓越品位的城市，并對其實施科學合理、行之有效的規劃管理成為擺在我們面前的一個關鍵課題。

1 現代化城市規劃與城市規劃管理存在的問題

1.1 城市規劃所面臨的新挑戰

隨著時代的進步發展，傳統的計劃經濟條件下形成的城市規劃體制無論在自身機構、管理機制、還是規劃方法等方面都難以適應新的經濟關系。主要表現在：

（1）傳統的城市規劃對城市土地和空間資源價值認識不足，造成國有資產流失，城市建設資金短缺； 傳統的規劃管理強調的是計劃性和強制性，若嚴格按照城市規劃進行管理，則投資商沒有任何選擇余地，容易影響投資商的積極性，若規劃執法不嚴又容易產生各種腐敗現象。

（2）城市規劃代表的是城市的整體利益和長遠利益，目前我們低規格的城市規劃管理機構，難以承擔起市場經濟條件下調整和協調經濟法人與公眾利益關系的職能。

（3）傳統的城市規劃是以土地利用控制為核心的一種靜態的物質規劃，規劃缺乏實施可行性論證和評估，造成了規劃的目標過于僵化，實施中缺乏可操作性，難以適應千變萬化的市場，從而造成大面積的違法建設。

（4）傳統城市規劃關注的是既定規劃藍圖的實現，而忽視了城市規劃對城市土地開發過程的調控功能，容易引起土地的投機活動。

（5）市場經濟條件下投資商對經濟效益過度追求往往會侵害公眾的利益，造成土地浪費、環境污染等問題，而作為城市整體利益的代表，城市規劃部門難以對這類行為進行有效的干預和調控，使得公眾利益受到損害，社會公益事業的建設得不到有效保障等等。歸結起來就是，我們傳統的城市規劃管理機制還難以協調市場經濟條件下產生的多種經濟法人之間以及多種經濟法人與公眾之間的利益關系。這是我們面臨的一個新的挑戰。

1.2 城市規劃管理對投資環境的影響分析

（1）引導城市規劃管理對投資引導通常通過公共政策制定、規劃的編制和規劃信息的管理來實現。通過總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、專項規劃對城市的自然資源進行配置，對自然環境的利用提出要求，對城市基礎設施、公共設施建設作出安排、對城市功能進行布局、對城市土地的開發方式作出規定。

（2）調控城市規劃管理是政府對經濟實行調控的主要手段之一。①城市規劃管理可以協調不同利益主體（如政府與投資者、投資者與投資者、投資者與當地居民）之間的利益關系；②城市規劃管理可以控制投資開發方向、結構、空間、速度、節奏，它對投資的調控主要是通過規劃編制、規劃政策和規劃項目的審批來實現。例如： 以商住樓為主體的房地產投資過猛時，可以通過嚴格限制其它用地性質改為商住樓用地性質、嚴格控制商住樓用地的開發強度、嚴格要求商住樓規劃設計質量、嚴格履行審批程序等措施對其抑制。

（3）規范投資行為是一個市場行為，而沒有規范的市場行為只會導致市場秩序的混亂和投資的失敗。規范的市場才能使投資者（尤其是中長期投資者、境外投資者）有安全感。城市規劃管理對投資行為的規范作用是通過規劃編制管理、規劃審批管理和規劃考察管理來實現的，它告訴投資者應該干什么，不應該干什么。

（4）投資需要服務，這種服務來自各方面。城市規劃管理也是一種服務，它對投資者的服務主要通過城市規劃行政主管部門的服務來體現。規劃局部機構設置和運轉效率、規劃管理人員的服務質量優劣、規劃局形象好環等等，都會直接影響投資者的心理行為和投資效果。例如，規劃管理人員的腐敗會直接增大投資者的成本，增加投資風險； 反之，良好的服務會增加投資者成功的機會，減少投資失敗的可能。

2 創建具有中國特色的現代城市規劃管理機制

2.1 實現城市規劃“經濟主導型”向“社會主導型”管理模式的轉變

在計劃經濟條件下形成的城市規劃管理上是一種“經濟主導型”管理模式，忽視對城市公共社會環境和城市文明的建設與管理。現在，我們應建立“社會主導型”管理模式，它是一種在市場經濟條件下現代城市管理模式，除了重視對城市規劃、基礎設施建設之外，還要加強環境改造與保護、科技文化與教育，衛生保健、社會保障等各方面的發展和管理。這種現代城市管理模式建立在系統觀念的基礎上。實現城市管理模式從“經濟主導型”向“社會主導型”的轉變，提高城市管理的現代化水平，必須改革和完善評價、考核城市的政府政績的方法及其指標體系。除包括必要的經濟增長指標之外，應以城市規劃和建設的水平和質量，公共基礎設施的完善程度，環境綠化、美化的程度，科技文化、教育和社會公用事業的發達程度，以及市民文明素質和城市現代化管理水平等為重要指標，來評價、考核政府的政績，引導和制約政府的行為。引入市場機制，充分利用多種資源，加快城市發展，認真研究在市場經濟條件下，如何把市場機制引入基礎設施建設，把國內外兩個市場兩種資源利用起來，加快城市建設的進程。

（1）建立有地方特色和優勢的產業結構，著力培植地方財力，利用地方稅收政策支持和鼓勵國內外資金投入城市基礎建設。隨著稅收，特別是地方稅收的增加，使用更多的財力投入于城市建設和發展。

（2）采取靈活的資金籌措辦法，包括收集城市建設配套基金、收取市政設施有償使用費、國外政府貸款等多種渠道進行籌集。拓寬引資融資渠道，利用外資通過建造、經營、轉讓方式。這種融資方式，盤活了現有城市基礎設施國有資產存量，如通過路橋經營權的轉讓引進資金，使存量的國有資產變為建設資金。通過引進外資，加快城市基礎設施的建設，彌補了地方財力的不足，給城市基礎設施建設注入了新的活力。以法治城是我國城市管理手段和方法轉換的關鍵環節，也是城市管理走向現代化的必然要求，用它來調整、理順城市建設和管理中各方面的關系。

2.2 創新現代化城市規劃管理體系的思考

2.2.1 嚴格把好規劃選址關

“一書兩證”中選址意見書的發放是基本建設項目前期工作的第一關，處于立項之前，也是最難的、在整個規劃管理最具決定性的一關。當建設單位提交建設項目選址申請時，首先應審核該項目是否符合城市總體規劃、項目的可行性如何、與政府的政策是否基本一致這三個基本條件，再去現場察看，檢查申報內容與現場是否一致，項目占地周邊的情況是否適宜，用地范圍和建筑體量以及附屬配套設施如何安排管線的走向如何考慮，建設項目與道路紅線距離等基本情況，然后作出是否同意這個項目選址的決定。

2.2.2 認真把好規劃設計關

主要要抓好以下三個方面：

（1）規劃設計對于城市建設與未來發展到十分重要的作用，在城市總體規劃下，是否優化，如何優化規劃設計等處決與城市規劃設計者本身的專業水準，抓好設計單位的資質審定，優化設計方案，對于提高城市整體規劃水平有十分重要的意義。

（2）抓好設計單位的市場選擇，引進競爭機制，逐步放開規劃設計市場，鼓勵引進高資質、高等級規劃設計單位參與城市基本建設項目的規劃設計。

（3）抓好方案的審核和確定。審核一般項目的設計方案，主要審核規劃設計總平面圖和建筑方案設計圖，特別是影響主干道城市景觀的項目不管大小都要嚴肅認真地把關，確保了城市主干道規劃設計格調的一致性。

2.2.3 切實抓好規劃實施的跟蹤管理

在規劃設計方案確定后，為使方案中的各項內容真正落實到位，切實抓好了方案實施的跟蹤管理，主要采取以下幾個方面的措施：

（1）抓規劃放線和材料關。在施工前，首先檢查項目建筑工的定樁放線，使其和規劃設計方案中的建筑紅線相一致。對建設項目所運用的材料特別是影響項目景觀效果的建筑材料包括： 墻磚、外墻涂料、路燈以及墻面色彩配置、綠化的布局等都給予指導和把關，以達到最佳的視覺效果。

（2）實行建設工程規劃許可證的正副本制度。在規劃實施過程中，如發現少數建設單位在辦完“一書兩證”后，違背規劃設計要求，擅自改變建設項目的規劃用途或擴大建筑面積等問題，對此對建設工程規劃許可證的發放可實行正副本制度，即在建設項目開工前先審核發放建設工程規劃許可證的副本，這個副本在項目建設過程中與正本同樣具有法律效率。不同的是副本不能作為建設項目房屋產權登記的依據，建設單位必須在項目竣工后，經規劃驗收合格后方可領取建設工程規劃許可證正本從而有效地制止了建設過程中的違規行為，確保了規劃設計方案的順利實施。

（3）抓工程竣工測量。為及時掌握規劃區域建設項目的變化情況，同時又能及時地督察建設項目完工時是否按規劃設計方案施工，在建設單位工程竣工驗收前，組織力量對建筑物體量、平面位置等方面進行測定，為規劃驗收、發放建設工程規劃許可證正本準備基礎資料。

（4）抓規劃驗收。即在建設工程項目竣工驗收后，由建設單位提出申請，以規劃設計圖為依據，對項目的主體建筑、園林綠化、道路路燈、管理用戶等附屬配套設施和環境建設進行系統的規劃驗收。驗收合格的，方可換發放建設工程規劃許可證正本。反之，根據驗收中提出的意見，限期整改，從而實現對規劃實施全過程跟蹤管理的目的。

3 結語

在現代城市規劃管理中，必須貫徹可持續發展戰略，以確保其經濟、社會、環境、人口協調發展，經濟效益、社會效益和環境效益達到有機統一。創建具有中國特色的現代城市管理機制，促進建設與管理相互協調，把市場經濟機制引入基礎設施建設，把國內外兩個市場、兩種資源利用起來，加快城市建設進程，同時不斷創新城市規劃管理體系，提高城市規劃管理現代化水平。

參考文獻：

篇6

引言

就房地產開發項目來說，需要在工程質量目標和工程進度目標得以實現的條件下，執行必要的管理和控制措施，從而達到對項目的有效管理效果。

1房地產開發項目前期管理

1.1房地產開發的概念

所謂房地產開發，也就是說致力于房地產開發的公司出于達到城市規劃以及城市建設的目的，開展的土地開發以及房屋建設活動的全稱[1]。

1.2項目前期管理的定義及特征

所謂項目前期管理，也就是說針對房地產項目的前期決策分析、規劃設計以及計劃準備階段所開展的項目管理。項目前期管理涵蓋項目前期可行性分析、規劃設計、項目執行管理規劃的制定以及項目執行前的全部準備活動等。對于項目開發的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規劃設計對于項目開發具有直接性的作用，項目執行管理規劃對于項目執行過程中具有關鍵性作用。

1.3房地產開發項目前期管理工作的主要內容

（1）可行性研究論證內容及目的

對于房地產開發項目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發項目開展經濟層面和技術層面的可行性研究，從而給予項目決策以可靠的論證支撐。通過對項目的技術層面的可靠性、匹配性以及先進性的分析，以及對項目的經濟層面的預期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對比，給予評選建議，從而給予項目投資決策以及規劃設計以必要的理論支撐。可行性研究旨在達到項目決策的合理性、科學性以及公開性，降低或規避由投資決策引發的偏差，增強項目的經濟效益、社會效益以及環境效益。

（2）提高投資決策的質量

房地產開發項目的投資決策需要立足于市場調研活動，通過前期市場分析，能夠對房地產市場的日后走勢進行較為準確的判斷，在第一時間明確項目的具體定位，從而保障項目的規劃設計能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠對項目的具體定位予以準確的判斷，繼而通過多方案的設計比選縮短項目的決策周期、提升項目的策略有效率。

（3）規劃設計與報批報建

規劃設計立足于投資決策結果，并借助設計文件把項目的具體定位以及投資決策加以細致的、清晰的呈現，規劃設計為后續項目執行提供了必要的指導作用。規劃設計環節承擔著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動。規劃設計環節不僅在項目決策環節發揮著重要作用，而且在項目執行環節發揮著重要作用，項目設計管理在項目執行管理規劃當中占據著重要的席位。

2房地產開發項目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產開發項目投資的意圖在于盡可能大的收取經濟效益和社會效益。事實顯示，所有由投資決策所引發的房地產開發項目的偏差，均會造成投資風險的升高，進而造成項目開發不成功，蒙受嚴重的經濟損失。可行性研究的作用大體有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規劃設計的制定、管理規劃的執行以及項目的具體實施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產公司經濟效益的增長提供必要的保障。

2.2投資決策是項目投資的重要依據

盡管投資決策環節支出的成本費用只在項目整體投資額度當中占據百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環節的工作質量能夠影響項目整體投資額度的六成以上。所以，項目開發的最終結果應當首先取決于投資決策的優劣，此為項目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發的投資成果無路可銷會成為最嚴重的投資浪費。

2.3規劃設計與報批報建的重要影響

房地產開發項目均要借助營銷手段達到獲取利潤的目的，立足于房地產開發營銷視角，房地產開發項目的最終效果在較大程度上取決于規劃設計質量的優劣。房地產行業普遍認為：質量過硬的規劃設計能夠為營銷提供有力的基礎，而質量低劣的規劃設計會造成整個項目的失敗。科學的規劃設計能夠得到消費者的認可，有助于提升銷售業績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價格和成交比例，資金流動速度提升，降低資金壓力。而報批報建是將項目規劃設計等前期工作落實到政府相關批復文件的過程，它會影響到項目施工的開始時間，甚至是整個項目是否能順利開展的重要環節。合理、科學地安排好報批報建各項工作環節的順序，將能有效地縮短項目前期工作時間。

3對房地產開發項目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作

在前期管理環節需要對成本分析與成本控制給予足夠的關注，成本分析為房地產開發公司管理層級的投資決策提供了數據參考，而成本控制為房地產開發公司管理層級的投資節流提供了措施保障。此為項目執行環節投資控制的關鍵。對于項目的前期管理階段，需要由市場分析、項目定位、產品設計、風險評估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動流程。第一，應當對開發項目坐落地的市場情形、經濟走勢、建設項目的造價情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預測。第二，開展細致的成本分析工作，達到成本控制的科學化、合理化。

3.2針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系

因為房地產開發投資屬于非靜態的流程，且呈現出歷時久、資金需求多以及受多方因素錯綜作用的特征。所以，若想在期初便對房地產項目的全部成本費用支出狀況以及未來效益情形加以準確的判斷是十分困難的。基于上述原因，應當在房地產開發項目執行前期開展必要的投資風險預測（此為可行性研究當中的關鍵項目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學的信息參考。對于投資控制環節而言，投資風險預測是其中十分關鍵的構成要素，投資方案的優劣將直接作用著開發項目的未來收益。所以，出于保障投資風險預測的準確性和客觀性的考慮，應當構建一套規范的、完整的且合理的風險指標評價體系[2]。選取的風險指標評價體系應當可以全面的呈現房地產項目的投資風險狀況，因此，在選取評價指標的過程中，應當堅持系統性原則、可靠性原則、動態性原則以及可操作性原則。

3.3加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督

房地產開發項目前期管理程序監督是對房地產開發項目的前期管理進行的監督活動，是我國對外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監督是一項需要各種專業技術、經濟、法律、綜合管理等多學科知識和技能的智力密集型服務工作，這就要求前期管理程序監督工作者具有控制項目投資、管理合同和信息、調解經濟糾紛的能力，不斷提升自身的素質，增強合同管理意識，提高法制觀念。

結語

前期管理環節對于房地產開發項目的總體存在顯著的影響，因此，強化前期管理工作對于房地產開發項目而言具有相當顯著的意義。文章分別從三個方面剖析了房地產開發項目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項目投資的重要依據、規劃設計與報批報建的重要影響。并且提出了幾項完善房地產開發項目前期管理工作的建議：做好房地產開放項目前期管理的成本控制工作、針對房地產開發項目前期階段構建合理的風險指標評價體系、加強對進行房地產開發項目前期管理工作程序監督。

篇7

1 引言

隨著社會經濟的發展，我國的城市建設和發展步人了一個新的時期，城市正處于一系列激烈的社會經濟變革之中，面對經濟體制轉軌、產業結構調整、城市急劇擴張和城市化進程日益加速等諸多變化，傳統城市規劃受到了空前的挑戰。因此，有必要對當前城市規劃與管理中存在的問題以及原因進行分析，尋求解決對策，使城市規劃和建設事業走上健康發展的道路。

2 現代化域市規劃與城市規劃管理存在的問題分析

2．1城市規劃基本概念及所面臨的新挑戰

城市規劃的基本概念是：“城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。”

城市規劃是綜合性、政策性很強的政府職能，城市規劃也是一門跨越自然科學和社會科學的綜合性學科。因此，城市規劃對城市建設的調控主要采取的是一種機械的目標管理和計劃控制的方式。但是隨著改革開放不斷深入，社會主義市場經濟的逐步建立，城市建設也逐步由以前的政府投資行為轉變為市場調節為主的多元投資行為。城市的開發建設表現為多種經濟法人之間的利益關系，或者是經濟法人與公眾利益的關系。傳統的計劃經濟條件下形成的城市規劃體制無論在自身機構、管理機制、還是規劃方法等方面都難以適應這種新的經濟關系。主要表現在：

1)傳統的城市規劃對城市土地和空間資源價值認識不足，造成國有資產流失，城市建設資金短缺；

2)傳統的規劃管理強調的是計劃性和強制性，若嚴格按照城市規劃進行管理，則投資商沒有任何選擇余地，容易影響投資商的積極性，若規劃執法不嚴又容易產生各種腐敗現象：

3)城市規劃代表的是城市的整體利益和長遠利益，目前我們低規格的城市規劃管理機構，難以承擔起市場經濟條件下調整和協調經濟法人與公眾利益關系的職能；

4)傳統的城市規劃是以土地利用控制為核心的一種靜態的物質規劃，規劃缺乏實施可行性論證和評估，造成了規劃的目標過于僵化，實施中缺乏可操作性，難以適應千變萬化的市場，從而造成大面積的違法建設；

5)傳統城市規劃關注的是既定規劃藍圖的實現，而忽視了城市規劃對城市土地開發過程的調控功能，容易引起土地的投機活動；

7)市場經濟條件下投資商對經濟效益過度追求往往會侵害公眾的利益，造成土地浪費、環境污染等問題，而作為城市整體利益的代表，城市規劃部門難以對這類行為進行有效的干預和調控，使得公眾利益受到損害，社會公益事業的建設得不到有效保障等等。

2．2提高現代城市規劃與管理的認識

城市是現代文明的標志，是經濟和社會發展的主要載體，是區域經濟社會發展的產物，它的出現極大地推動區域內社會生產力的發展。從國際來看，伴隨城市化的發展，西方國家各主要大城市都出現過交通阻塞、環境污染等為特征的“城市病”；為解決這些問題，世界許多國家花了大量的人力物力進行綜合治理，取得了顯著的成效。

國外在城市管理方面的經驗與教訓，為我們提供了借鑒。我國一些城市在發展過程中，不同程度地出現供水緊張、環境污染、交通擁擠、住房不足等問題，有的問題已成為現代城市可持續發展的障礙。在以往的城市管理中，往往“重生產、輕管理，重經濟職能、輕社會職能”，以單純的片面的經濟增長指標，來作為考核和評價城市政府政績的主要標準。于是，政府在完成各項經濟指標的過程中，無暇__顧及城市經濟、社會、生態、人文、環境的協調發展問題，導致城市管理處于較低層次狀態。因此，建立科學有序、先進高效的城市管理新模式已刻不容緩。

2．3城市規劃管理對投資環境的影響分析

城市規劃管理因其工作的綜合性、復雜性、系統性、周期性、對投資環境的影響是全方位、多層次的、概括起來有以下幾個方面：

1)引導城市規劃管理對投資引導通常通過公共政策制定、規劃的編制和規劃信息的管理來實現。通過總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、專項規劃對城市的自然資源進行配置，對自然環境的利用提出要求，對城市基礎設施、公共設施建設作出安排、對城市功能進行布局、對城市土地的開發方式作出規定。

2)調控城市規劃管理是政府對經濟實行調控的主要手段之一。① 城市規劃管理可以協調不同利益主體(如政府與投資者、投資者與投資者、投資者與當地居民)之間的利益關系：② 城市規劃管理可以控制投資開發方向、結構、空間、速度、節奏，它對投資的調控主要是通過規劃編制、規劃政策和規劃項目的審批來實現。

3)規范投資行為是一個市場行為，而沒有規范的市場行為只會導致市場秩序的混亂和投資的失敗。

4)保障投資是有風險的，這種風險來自許多方面，其中一個風險來源于他人對投資者利益的侵犯和損害。城市規劃管理對投資者合法利益的保障作用通過規劃審批管理和規劃監察管理來實現。

5)投資需要服務，這種服務來自各方面。

城市規劃管理也是一種服務，它對投資者的服務主要通過城市規劃行政主管部門的服務來體現。規劃局部機構設置和運轉效率、規劃管理人員的服務質量優劣、規劃局形象好環等等，都會直接影響投資者的心理行為和投資效果。

3 創建具有中國特色的現代城市規劃管理機制的探索

確定既適合我國國情和市情、立足現實又著眼長遠的城市規劃，這是建立和健全城市管理機制的前提，這就要為城市進行功能定位。近年來，由于按此定位規劃，符合于客觀實際，有效推動了城市建設的進程。

3．1理順城市管理體制，建立高效、合理、動態發展的城市管理網絡，是提高城市管理現代化水平的內在要求和關鍵所在。

目前，我國的城市管理體制改革尚在探索之中，經過多年的實踐，目前已基本形成了共識，認為“建管分開、建管平行、管理實體”以及“二級政府，三級管理，四級網絡”的模式比較合理，它的內涵是，在堅持集中統一的前提下，通過理順建設職能和管理職能的關系，合理調整市區分塊，理順條塊關系，強化城區的屬地管理等功能，朝著“統一規劃、分級管理、以塊為主、條塊結合、條條保證、權責一致”的方向邁進，從部門行業管理轉向綜合管理，形成齊抓共管的局面。

3．2實現城市規劃“經濟主導型”向“社會主導型”管理模式的轉變

在計劃經濟條件下形成的城市規劃管理上是一種“經濟主導型”管理模式，忽視對城市公共社會環境和城市文明的建設與管理。實現城市管理模式從“經濟主導型”向“社會主導型”的轉變，提高域市管理的現代化水平，必須改革和完善評價、考核城市的政府政績的方法及其指標體系。除包括必要的經濟增長指標之外，應以城市規劃和建設的水平和質量，公共基礎設施的完菩程度，環境綠化、美化的程度，科技文化、教育和社會公用事業的發達程度，以及市民文明素質和城市現代化管理水平等為重要指標，來評價、考核政府的政績，引導和制約政府的行為。

3．3引入市場機制，充分利用多種資源，加快城市發展

近年來，不少城市認真探索籌措城市建設和管理資金的路子：

① 建立有地方特色和優勢的產業結構，著力培植地方財力，利用地方稅收政策支持和鼓勵國內外資金投入城市基礎建設。隨著稅收，特別是地方稅收的增加，使用更多的財力投入于城市建設和發展。

② 采取靈活的資金籌措辦法，包括收集城市建設配套基金、收取市政設施有償使用費、國外政府貸款等多種渠道進行籌集。拓寬引資融資渠道，利用外資通過建造、經營、轉讓方式，向外資出讓部分路橋專營權、籌資建設其他路橋等設施，是國際國國內加快城市基礎設施建設的成功經驗。通過引進外資，加快城市基礎設施的建設，彌補了地方財力的不足，給城市基礎設施建設注入__了新的活力。以法治城是我國城市管理手段和方法轉換的關鍵環節，也是城市管理走向現代化的必然要求.

4 創新現代化城市規劃管理體系的思考

在現代化城市規劃設計與管理上，應始終堅持“三關一跟蹤”，對規劃建設項目進行嚴格管理，并在管理方法和方式上創新，有效地制止違反規劃進行建設的現象，確保規劃管理工作落實到位。對現代化城市規劃創新管理體系具體思路如下：

4．1嚴格把好規劃選址關

“ 一書兩證”中選址意見書的發放是基本建設項目前期工作的第一關，處于立項之前，也是最難的、在整個規劃管理最具決定性的一關。當建設單位提交建設項目選址申請時，首先應審核該項目是否符合城市總體規劃、項目的可行性如何、與政府的政策是否基本一致這三個基本條件，再去現場察看，檢查申報內容與現場是否一致，項目占地周邊的情況是否適宜，用地范圍和建筑體量以及附屬配套設施如何安排管線的走向如何考慮，建設項目與道路紅線距離等基本情況，然后作出是否同意這個項目選址的決定。

4．2認真把好規劃設計關

規劃設計是實施城市總體規劃在建設方案中的具體體現。因此在管理實踐中十分重視把好規劃設計關，主要要抓好以下三個方面：

1)規劃設計對于城市建設與未來發展到十分重要的作用，在城市總體規劃下，是否優化，如何優化規劃設計等處決與城市規劃設計者本身的專業水準，因此，抓好設計單位的資質審定，優化設計方案，對于提高城市整體規劃水平有十分重要的意義。

2)抓好設計單位的市場選擇，引進競爭機制，逐步放開規劃設計市場，鼓勵引進高資質、高等級規劃設計單位參與城市基本建設項目的規劃設計。

3)抓好方案的審核和確定。審核一般項目的設計方案，主要審核規劃設計總平面圖和建筑方案設計圖，特別是影響主干道城市景觀的項目不管大小都要嚴肅認真地把關，確保了城市主干道規劃設計格調的一致性。

4．3認真把好規劃評審關

在規劃管理中，對重大基本建設項目和成片建設項目都按照技術規范組織嚴格的規劃設計方案評審，確保城市總體規劃的基本要求能在規劃方案中真正得到落實，如住宅小區項目、公共綠地項目以及主干道街景觀項目，在規劃設計完成后都組織專家和相關單位進行認真嚴格的評審，并提出評審修改意見，使這些項目的規劃設計按照詳規的要求，更趨于完善。

4．4切實抓好規劃實施的跟蹤管理

在規劃設計方案確定后，為使方案中的各項內容真正落實到位，切實抓好了方案實施的跟蹤管理，主要采取以下幾個方面的措施：

1)抓規劃沿線。在施工前，首先檢查項目建筑工的定樁放線，使其和規劃設計方案中的建筑紅線相一致。

2)抓材料關。對建設項目所運用的材料特別是影響項目景觀效果的建筑材料包括：墻磚、外墻涂料、路燈以及墻面色彩配置、綠化的布局等都給予指導和把關，以達到最佳的視覺效果。

3)實行建設工程規劃許可證的正副本制度。在規劃實施過程中，如發現少數建設單位在辦完“一書兩證”后，違背規劃設計要求，擅自改變建設項目的規劃用途或擴大建筑面積等問題，對此對建設工程規劃許可證的發放可實行正副本制度，。

4)抓工程竣工測量。為及時掌握規劃區域建設項目的變化情況，同時又能及時地督察建設項目完工時是否按規劃設計方案施工，在建設單位工程竣工驗收前，組織力量對建筑物體量、平面位置等方面進行測定，為規劃驗收、發放建設工程規劃許可證正本準備基礎資料。

篇8

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

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休閑觀光農業是指以充分開發具有旅游兼職的農業資源和農產品為前提，把農業生產、科技應用、藝術加工和游客參與融為一體的農業旅游活動。觀光農業的景觀設計有幾大特質：有濃郁的鄉土特色；以農業景觀游憩為主題；有豐富的農業文化內涵。

1 江蘇省休閑觀光農業發展概況

隨著江蘇省休閑觀光農業的蓬勃發展和“美麗鄉村”、“魅力小鎮”建設的不斷推進，觀光農業規劃設計在旅游開發中的重要位置日益凸顯。觀光農業潛在消費群體龐大，消費能力的不斷提高必然帶來行業的轉型和不斷升級。

目前，休閑觀光農業在建設發展過程中，由于建設主體主要是農民和鄉村基層單位，不少地方規劃設計不夠或隨便設計，導致休閑觀光農業建設水平不高、形式雷同等，迫切需要貫徹“創新、協調、綠色、開放、共享”的發展理念，在景觀、居住、產品、安全、體驗等方面強化規劃設計，體現、凸現宜人風景、鄉土文化、民俗風情，推動江蘇省休閑觀光農業建設邁上新臺階。

2 休閑觀光農業規劃設計原則

休閑觀光農業規劃設計應著重把農業、生態和旅游業結合起來，利用田園景觀、農業生產活動、農村生態環境和生態農業經營模式，最大限度利用資源的同時，也要遵循科學的規劃原則。

2.1 生態學理論為指導

生態學理論在觀光農業建設中具有極其重要的指導意義。農業生態學、污染生態學等有助于形成健康的生態系統，而景觀生態學則從生態系統間的相互作用機制出發，研究農業景觀的結構、功能和變化。通過景觀生態學分析，對景觀的演變做出整體判斷，通過形成生態化的農業產業鏈，促進休閑觀光農業的可持續發展。

2.2 市場導向，突出農業生態旅游

目前的旅游趨勢是生態旅游、綠色旅游、回歸自然。觀光農業園景觀規劃應以市場需求為導向，突出農業景觀特色，以可持續發展園區為建設目標。

2.3 全面規劃、多元投資、分期實施

在突出主題的前提下，把近期投資小、效益大的關鍵性項目規劃到位，盡快進入設計與施工階段，縮短建設周期，提高投資效益，做到全面規劃、分期實施。在投資開發上，明確開發序列，突出重點，多元籌集資金。

2.4 合理分區、明確主題、突出特色

觀光農業園的景觀分區應立足于園區的資源現狀、景觀特色和可持續發展目標，充分發掘農業園獨具的景觀潛力，并彰顯其特色。

3 休閑觀光農業規劃設計重點

3.1 強化景觀規劃設計

景觀是休閑觀光農業的核心內容，需要費心費力，做好規劃設計工作，例如，世界上著名的荷蘭郁金香園區、法國普羅旺斯的薰衣草園區以及浙江莫干山農家樂。在景觀規劃設計方面，大多依托專門設計團隊或人員，根據當地地形地貌、氣候、植被資源，規劃設計出了不少富有特色、令人心動的景觀，吸引許多游客前去觀光。江蘇休閑觀光農業的景觀規劃設計，首先要充分利用現有山水、花草、建筑等條件，把景觀設計建設與資源保護和生態修復相結合，推動農業綠色發展。例如，建筑周圍平地及山坡（農業種植區域除外）的綠化最好采用多年生花卉和草坪；主干道和生態公園等輔場所（餐廳、科普館等）周圍綠化則建議采用觀花、觀葉樹，規劃范圍內的常綠樹占總綠化樹木的70%～80%、落葉樹占20%～30%，保證園內四季常青。總之，植物布局既達到各景區農業作物與綠化植物的協調統一，又要避免產生消極影響（如綠化植物與農作物爭奪外界自然條件等）。其次，在構圖設計上要打開思路、富有創新，有特色、有錯位，把握各類花草樹木生長、開花習性和氣候情況，建設富有特色、令人過目不忘的景觀。

3.2 強化居住規劃設計

休閑觀光農業要上新臺階，要有較強的持續發展動力，一個重要的方面就是要留得住人，而要留得住人，有選擇性地融入現代人的生活方式、情感喜好、審美情趣，重點要在居住自然化、舒適化的規劃設計上下功夫，這樣的鄉村才有可持續發展的前景。一要盡可能做到居有景。可以設計一些天窗、落地窗，便于游客觀景、觀星、觀月、觀日，讓游客有融入自然的感受。二要盡可能做到居住舒適。注重住宿房型和房內地域文化標志設計，盡量具有獨立的衛生間設計、干凈衛生的洗護用品、便捷的空氣調節系統，為游客提供較高品質的住宿環境。

3.3 強化產品規劃設計

以鄉土、地域、歷史、民族文化體現為重點，加強休閑觀光農業產品規劃設計。一是土特農產品設計。如大小、分量、搭配、容器、裝飾等方面的設計，便于攜帶、食用，宜于饋贈。二是菜品設計。尤其要在農家菜品的烹飪、擺盤上做好設計，造型和味道要富有農村特色，盡可能統一價格等標準。三是民俗日用產品設計。在顏色、材質、款式上做好設計，使產品不僅可用，還能常用。

3.4 強化安全規劃設計

安全是發展鄉村休閑觀光農業必須要做好的一項重要工作。在道路交通的安全設計方面，認真考慮道路的寬度、硬度、傾斜度、轉彎半徑等和交通指示牌設置、車輛停靠點、停放場地。在游玩過程中，慎重考慮游玩點、觀景點、景觀承重（承載）等，做好安全保護防護設計。在住宿上，認真考慮防盜、警報設計，做好安全設計，讓游客有安全感。在飲食方面，認真做好農產品生產安全監督，確保農產品質量安全，讓游客吃得放心。另外，盡快引入旅游保險機制，制定事故應急處置方案，有效保障休閑觀光農業安全健康發展。

3.5 強化體驗規劃設計

鄉村體驗是吸引人的重要元素，應認真規劃設計。比如，可以設計“一日農夫”等活動，在白天讓游客參與耕翻、栽種、施肥、采摘、加工。設計建設一些公共集會場所，如飯店、商店、酒吧、KTV等，夜晚讓游客有交流、休憩、放松的地方。可以創設論壇、節日，強化人際交流，不斷拉近鄉村人與人、鄉村人與游客、游客與游客的心靈距離，營造良好的鄉村人際關系。可以整合資源，串聯休閑觀光農業點，發展旅游精品線路，豐富和強化體驗。只有這樣，才能吸引更多客人前來休閑觀光。

篇10

關鍵詞：土地整理項目；技術經濟管理

為規范政府投資行為、提高投資效益，國務院下發了《國務院關于投資體制改革的決定》，筆者在認真學習的基礎上，結合國土資源部《研究改進土地開發整理有關工作》部長專題會議紀要精神，深入研究了歷年來國家投資土地開發整理項目技術經濟管理工作的經驗教訓，提出了一些加強和改進項目技術經濟管理工作的對策建議，以供大家探討，不妥之處，敬請指正。

一、當前項目技術經濟管理工作存在的主要問題

總體來看，由于國土資源系統上下的艱苦努力，國家投資土地開發整理項目的技術經濟管理工作水平在逐年提高，但隨著工作的深入，在項目的規劃設計編制及其審查方面逐漸暴露出了一些問題，主要表現在：

1.1項目規劃設計難以指導項目實施工作

由于時間緊、任務重，很大一部分項目的規劃設計深度不夠，特別是前期基礎調查工作深度遠遠不夠 ，甚至根本未進行現場踏勘和測量，基本是室內操作 ，同一版本互相照抄。對項目區的基本情況描述不清、基礎資料的取得方法不科學、設計依據不足、設計成果缺漏嚴重、脫離實際，難以實施，甚至破壞了原有的生產條件，嚴重影響了農民的生產、生活，已有個別項目成為當地媒體反面報道典型。反映在規劃設計報告上，一是報告內容泛泛的多，重復的內容多，重點內容交代不清，關鍵的技術經濟問題論述不詳；二是 基礎資料缺乏，對項目現狀的描述不詳，設計方 案中對現狀設施的利用也不充分；三是土地適宜性評價、水資源供需平衡分析普遍不充分 ，有的甚至基本概念不清，分析方法錯誤；四是總體布置方案論述不詳，工程布置針對性不強，脫離實際；五是單項工程設計過于簡單，缺乏完整的設計程序、計算方法和成果表達方式，套用、抄用 的內容多；六是設計方案理論性的內容多，實際可操作性考慮得少，也未廣泛征求項目區群眾意見；七是設計圖紙不齊全、不規范。

1.2審查工作標準尺度難以統一

同樣是由于時間緊、項目數量多、專家少，目前只能是由一個專家獨立審查一個項目，無法做到專業搭 配、集中會審。土地開發整理涉及專業多各位專家受專業背景、工作經驗的限制 ，在審查標準的把握上可能會有偏差，對同一個問題，不同專家可能會作出不同的判斷。同時，由于規劃設計材料中提供的項目區基礎資料不全或基本情況交代不清，專家沒有時間進行現場調查，又缺少與設計人員、地方同志的溝通交流 ，導致專家對項目的實際情況掌握不夠，審查時，難以對規劃方案和工程布置的技術經濟合理性、可行性及計算參數選取的準確性和計算結果的精確性作出準確判斷。同樣的問題，反映在省級評審論證工作上，主要是評審意見流于形式 ，沒有真正起到評審論證的作用，許多重大問題沒有指出，增加了部級審查工作的難度，也增加了修改、復核的時間跨度和工作量。

二、改進項目技術經濟管理工作的幾點建議

2.1完善相關制度，全面重視項目的技術經濟管理工作

在我國土地開發整理的初始階段，國家投資項目管理的核心是技術經濟管理，而技術經濟管理的核心是項目的工程規劃和工程設計，其他相應的權屬管理和資金管理等內容均要依附于一個切合實際、科學合理的規劃設計。建議國土資源部在研究修訂相關項目管理制度時，一定要體現這一思想，進一步明確項目技術經濟管理工作程序，界定各階段的具體工作內容和工作方法，保障技術工作時間和技術工作經費。要通過制度解決認識問題。

2.2全面系統地研究制定土地開發整理工程技術標準體系

盡快組織專家全面系統地研究制定土地開發整理工程技術標準體系，科學地制定工作時間表，分階段、分年度地開展編制研究工作，并在 國土資源部年度預算中安排相應的研究經費（可爭取在新增建設用地有償使用費2%工作經費中安排）。當前應重點開展土地開發整理項目可行性研究編制規程、規劃設計編制規程、工程建設標準的研究制定工作。

2.3規劃設計要理論聯系實際、因地制宜、實事求是，堅持“三次見面”，充分征求項目區相 關部門和農民群眾的意見

要在相關辦法、制度和可行性研究規程、規劃設計編制規程中明確要求 ，國土資源管理部 門、規劃設計機構和工程技術人員在項目選址時要充分考慮項目區域的系統性、完整性，設計前要進行現場踏勘，充分了解當地的自然條件、基礎設施、耕作制度、承包情況和農民的生產、生活習慣；在設計過程中，要充分與項目區相關管理部門、集體組織和農民群眾溝通、交流，聽取方方面面的意見和建議，要充分體現田、水 、路 、林、村綜合整治的指導思想；設計成果要與群眾見面，確保設計科學合理、經濟可行，要符合項目區的實際情況，要農民群眾能用、會用、方便使用，要用得起、效果好。

2.4進一步改進審查工作方法 ，明確審查內容和責任