導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產經紀管理辦法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

《辦法》第11、12、13條強調了經紀機構要向建設(房地產)主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規定了經紀機構應該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調這些信息“應當在其經營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經紀機構應當向委托人公示的信息規定得尤為詳細――首先對房地產經紀服務合同的必備內容進行了規定(第16條)，并特別對相關服務內容的明示進行了規定，即第17條：“房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認為對于房地產經紀機構來說，這兩條規定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”是不包括在通常意義上的房地產經紀服務內的(第16條實際上表明“提供房地產信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產經紀服務，或者說屬于第3條所規定的房地產經紀服務行為)，另一方面使得房地產經紀機構提供“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”有了法律依據，并且可以依法另行收取費用。當然，前提是要“向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強調明碼標價，第18條不僅要求經紀機構明示收費標準，還要求將這些收費標準所對應的服務項目和服務內容一并明示，并強調要“在經營場所醒目位置標明”。

《辦法》還在第18條進一步明確要求：“一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價”。通俗地講，這些都是在告訴經紀機構：你們可以針對不同的服務收取合理的費用，但應該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務，而不能籠而統之地向委托人收錢卻在提供服務上短斤少兩。

為了堵住經紀機構坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調：“房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐”。

《辦法》強調了明碼標價，但并未對具體的收費標準進行限制性規定。這可以理解為關于收費的標準還是依照《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》的規定，也可以理解為政府對房地產經紀服務收費標準將不再作硬性規定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產經紀收費定義為居間所收取的傭金，然后規定了計收標準是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規定了經紀機構可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務”并收取相應費用。實際上，目前房地產經紀機構普遍是在現行的傭金標準范圍內附加了代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務。現在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規定的2.5％傭金上限規定不變(我們更希望的是按照市場經濟的原則，在已經充分競爭的房地產經紀行業實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經紀服務范圍內的“代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務費用。

針對現實中常見的現象，《辦法》在第19條專門規定：“兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費”。

除了規定房地產經紀服務合同的基本內容以外，《辦法》第21條還要求，房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關系；2.應當由委托人協助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經紀服務的內容及完成標準；7.經紀服務收費標準和支付時間；8.其他需要告知的事項。

不過筆者認為，以上書面告知內容的一部分(第2、6、7項等)其實應該寫進服務合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準”。這可以理解為再次強調了第17條的相關規定，但筆者覺得這樣顯得有些重復了。

《辦法》第22條和23條規定了委托人應該披露的信息。

《辦法》第24條規定房地產經紀機構應當在銀行開設專門的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉客戶的交易資金，但只簡單地規定“交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經紀機構共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩妥地收到交易資金就只能依靠經紀機構的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護不夠。

存量房交易資金監管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監管交易資金又不給交易雙方以及經紀機構帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾。《辦法》在這方面的規定比較籠統，也是情有可原的。

《辦法》第25條規定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規定的業務記錄制度和經紀服務合同保存期期限規定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

篇2

附：（1）《市長辦公會議紀要》（略）

（2）《關于改變、對工、商企業等單位用房收租的幾個具體問題的請示》

（3）《關于調整機關，事業單位用房租金問題的請示》

北京市房地產管理局關于改變對工商企業等單位用房收租的幾個具體問題的請示

（市房管字（84）第214號）

全文

市政管理委員會并報伯平、百發副市長：

為貫徹執行第13次市長辦公會議關于“商業、工業和其它企業部門的公房租金維持原標準不變，……只收租金，不管修房，一定3年不變”的決定，有幾個具體問題報告如下：

一、執行這一決定的具體范圍：凡屬北京市的商業、工業和其它企業部門及其所屬內部的俱樂部、禮堂、招待所、研究所、職工醫院、托兒所、幼兒園；街道辦事處所屬的生產、營業部門；對外營業收費的禮堂、俱樂部、文化館等承租房管部門的公有房屋，均按“維持原租金標準不變，房管部門只收租金，不管修房”的決定執行。

二、在執行這一決定時，房管部門對只收租，不修房的房屋，除負責安全檢查外，承租單位如需添建、改建和翻建房屋時，應事先與區縣房管局聯系商定，房管部門應予支持；如需拆除原有房屋不再建造時，須先經房管局審查批準。

三、商業、工業和其他企業部門修繕房屋沒有施工力量，可委托當地房管部門施工，房管部門應優先予以安排；各單位自行施工的房屋及其設備大修工程，當地房管部門負責指導、監督。

四、公益福利事業單位承租公房的租金暫不調整，仍由房管部門負責修房。公益福利事業單位包括：為社會服務的托兒所、幼兒園、紅醫站、文化館、圖書館，校外活動站、存車處和其它對社會免費開放的公益事業單位。

五、個體工商業戶及私人合資經營的集體商業戶承租的公房，是否調整租金，待進一步摸清情況后再定。

以上意見如可行，請批轉有關單位執行。

1984年5月11日

北京市房地產管理局關于調整機關、事業單位用房租金問題的請示

（市房管字（84）第224號）

全文

市政管理委員會并報伯平、百發副市長：

為貫徹北京市人民政府第13次市長辦公會議：“機關和部門事業單位用房的租金比現租金增加3倍”的決定，現將實施辦法報告如下：

一、根據“按質分等”收租的決定，將修訂的《北京市機關、事業單位用房租金標準》送上，請審定。這個租金標準，經試算基本符合要求。

二、調整租金的范圍：按現使用單位的性質確定。即黨政機關、人民團體、事業單位及其隸屬的內部俱樂部、禮堂、招待所、職工醫院、托兒所、幼兒園以及街道居委會作辦公使用的房管部門管理的房屋，均按市長辦公會議的決定，從1984年7月1日起調整租金。

三、中央級事業單位承租市房管一公司經管的房屋，商得國務院機關事務管理局同意后也按本辦法執行。

四、事業單位與企業單位的劃分，以主管上級單位正式批準文件為準。但名義上是企業實際上是經濟管理機關的單位，也按事業單位對待。

五、凡在調租范圍內的單位用房，均按房屋現狀（含）單位在院內自行增建、改建的房屋）核定租金。

以上意見如可行，請批轉各單位貫徹執行。

附：《北京市機關、事業單位用房租金標準》

1984年5月15日

北京市行政機關、事業單位用房租金標準

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｜

｜

｜月租金基　｜

｜　房　屋　結　構　｜

種

類

內

容

｜數建筑面　｜

｜

｜

｜

2 ｜

｜

｜

｜積元／M　｜

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｜　｜　鋼筋混凝土　｜全部或部分的鋼筋混凝土結構。包括框架、大板裝配、大模板、滑模等　｜

｜

｜ 1｜

｜

｜　0．98　 ｜

｜　｜　樓

房　｜的房屋。

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜　混合結構

｜

｜

｜

｜ 2｜

｜部分鋼筋混凝土結構，主要是磚墻、磚柱承重的房屋。

｜　0．90　 ｜

｜　｜　樓（平）房　｜

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜

｜

｜磚木結構，瓦頂屋面的房屋。包括玻璃瓦、筒瓦、合瓦、洋灰瓦、陶瓦的｜

｜

｜　｜　磚　｜一　等｜

｜　0．84　 ｜

｜　｜

｜

｜房屋。中式樓房（不分屋面），宮殿式房屋。

｜

｜

｜　｜　木　｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜ 3｜

｜

｜磚木結構，灰瓦屋面的房屋。包括使用各種類瓦的棋盤心、灰梗棋盤

｜

｜

｜　｜　平　｜二　等｜

｜　0．80　 ｜

｜　｜

｜

｜心、仰瓦灰梗、有油氈望板干掛瓦的房屋。

｜

｜

｜　｜　房　｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜　｜

｜三　等｜磚木結構，平頂或起脊的青灰頂、焦渣頂、無油氈望板干掛瓦的房屋。　｜　0．75　 ｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜ 4｜　其他房屋

｜簡易結構，有墻壁，無裝修設備或裝修不全的房屋。

｜　0．65　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

｜

｜月租金基數　｜

｜　項　目　｜

調

劑

因

素

｜±（元）

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 1

｜鋼筋混凝土、混合結構樓房（平房）無暖氣設備的房屋

｜　－0．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 2

｜磚木平房有暖氣設備的房屋

｜　＋0．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 3

｜有熱水管道的房屋

｜　＋0．10　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數

｜

｜

 4

｜使用單元式住宅樓

｜　＋50％

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數

｜

｜

 5

｜室內凈高超過4．5米的房屋

｜　＋100％　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 6

｜地下室、半地下室

｜　－0．10　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

計

算

方

法

｜

｜　1．計算公式：月租金＝（租金基數±調劑因素）×建筑面積。

 ｜

｜　2．房屋的長度、寬度及月租金額，保留兩位小數面積保留一位小數，以下四舍五入。面積誤差不得

 ｜

｜

超過2％。

 ｜

｜　3．樓房建筑面積遇有不易劃分時，按使用面積乘1．4計算。

 ｜

｜　4．幾個單位合用房屋的租金，按建筑面積分攤。

 ｜

篇3

1.引言

改革開放以來，隨著我國經濟的發展，房地產行業也在不斷興起，各種房地產工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質量與人民群眾的生命安全息息相關，因此施工現場的管理也尤為重要。筆者將結合自身相關經驗，來談一談如何管理好施工現場優化的途徑和方法。

2.質量管理

施工單位應按照既定質量目標，按照國家法律、法規、國家現行規范、強制性條文、設計文件、招投標文件要求認真組織施工。施工單位應制定切實可行的質量保證體系和質量控制措施，并報監理、工程部確認后執行。施工單位必須加強員工的質量教育，牢固樹立創優意識；并定期組織技術及質量人員、工人進行規范、標準、操作的培訓學習，監理單位督促執行。施工單位必須保證所制定的質量保證體系運轉正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執行到位。任何分項工程施工之前，施工單位必須對作業人員作書面的技術及質量標準的交底，監理單位檢查后備案。監理單位應經常檢查施工單位操作工人對質量驗收規范、操作工藝流程情況的掌握情況，對達不到要求敦促整改，視情節輕重對施工單位進行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場。

施工單位的質檢員必須認真做好質量檢查驗收工作，做好分部分項工程的質量評定工作，真正做到現場實測實量，避免因自檢不合格就報驗收的現象。監理單位應嚴格按照監理人員要求，恪守監理職業道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現象發生。一經發現，扣除監理費用，仍不改正的予以清退出場。監理單位應加強平行檢查、巡視檢查，認真做好抽檢、驗收和旁站工作。在驗收以前對施工單位所存在的問題及時告知、敦促改正，爭取做到施工單位報驗時一次通過。監理單位應配合施工單位做到現場24h施工的報驗工作。上道工序未經監理驗收簽字認可，不得進行下道工序施工。對于隱蔽部位的分項、分部工程，報于監理的同時，必須報業主項目部工程人員參加驗收。未經報驗通過，私自進行隱蔽的，對施工單位予以經濟處罰，并進行返修，通報批評。

在需要監理旁站的關鍵部位、關鍵工序、關鍵工藝，監理單位應書面提交監理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過程中，如發現相關人員有脫崗現象的，施工單位人員脫崗的扣除質量處罰金，監理單位脫崗的扣除200元的監理費用，并通報批評。質量驗收程序遵循：“三檢制”、“監理驗收”、“建設單位”驗收”。首先施工單位要作內部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實性，嚴格執行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎上，由施工單位填寫質量驗收報驗單，報監理單位驗收。如遇施工單位報驗資料不齊或不組織人員參加的情況，監理單位有權拒絕參加驗收。隱蔽工程及重點部位、關鍵部位的施工在報監理單位驗收的同時，必須報工程部驗收確認后方可進行下一步施工。

施工單位必須嚴格控制施工過程質量，不得隱瞞施工質量問題，所出現質量問題必須及時向監理單位、工程部報告，不得私自進行處理。否則一次扣除質量處罰金。對施工過程中出現的質量問題，監理單位和工程部提出后，施工單位應立即組織整改或回復，嚴重的質量問題，由工程部通知設計單位出具設計方案后施工單位進行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔。在本工程施工中，施工單位必須堅持以樣板引路的原則，任何分項工程施工前，施工單位要先做好樣板，經監理單位和工程部驗收批準后，方可大面積施工。各種施工報驗資料必須做到與施工同步進行，不得后補。施工單位必須做好進場材料、設備、構配件、成品和半成品的質量驗收工作，在施工單位驗收合格的基礎上，監理單位亦應做好材料、設備、構配件、成品和半成品進場的檢驗、驗收、見證取樣工作。對于不合格的材料嚴禁用于施工并應立即退場。

監理單位應加強自身的業務學習，熟悉設計圖紙、施工方案及有關施工驗收規范，在檢查驗收時做到心中有數，并認真執行。嚴格按照施工方案、施工規范檢查進場混凝土的現場坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理。混凝土澆筑前，施工單位必須報監理單位和工程部簽認混凝土澆筑令后方可進行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監理單位、工程部核定確認。下達模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時通知監理單位和工程部進行驗收。對混凝土存在質量問題的處理：發現一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質量處罰金，如再次出現，加倍進行扣除。所有試驗必須與施工同步，按國家現行規范要求進行見證取樣工作，不得缺項漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專業和土建專業的配合，做好預埋、預留工作，監理單位認真驗收檢查。如因預留預埋錯誤，造成在結構墻板開洞、鑿槽，每處對施工單位扣除質量處罰金，對監理單位扣除監理費用。由監理單位組織，建立施工現場周質量檢查制度，多方聯檢，形成檢查紀要，發送各單位。對現場檢查存在的質量問題，由監理單位監督施工單位逐項整改落實。

3.進度管理

施工單位應按照工期目標要求，制定相應完成工期目標措施。合理組織使用人、機、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費。施工單位在質量、安全、文明方面應加強管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進度。施工單位應制定工期總計劃、月計劃、周計劃，監理單位認真審核，并對其提出合理化意見。施工單位嚴格按照計劃組織施工，監理單位和工程部對施工單位的進度計劃按月定期進行考核。施工單位應保證現場24h不間斷施工，確保工程進度。施工單位應認真做好冬期、雨期、農忙季節、節假日期間等的施工措施，制定相應的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應按照安全責任目標的要求建立安全保證體系，建立安全生產責任制。安全生產落實到人，配備專職安全員，對項目經理部各級領導、各部門、各類人員所規定的在他們各自職責范圍內對安全生產應負責任的制度。施工單位應編制施工安全技術措施計劃，主要有17個方面的內容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機械傷害、防起重設備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環境污染等方面措施。廣泛開展安全生產教育，建立安全培訓制度，把安全知識、安全技能、設備性能、操作規程、安全法規等作為安全教育的主要內容，牢固樹立安全第一的思想。施工單位應建立安全生產檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專業性檢查、季節性檢查、節假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對發現的危險因素有計劃地采取措施，確保安全生產。監理單位指派專人對施工現場安全進行監理，對發現的安全隱患及時敦促施工單位落實整改。監理單位對現場發現的安全問題，除口頭通知施工單位進行整改，還應下發書面監理通知要求施工單位進行整改，并抄送工程部。施工單位對監理單位和工程部提出的安全問題，應立即組織相關人員進行整改。由監理單位組織，建立項目周安全檢查制度，并形成檢查紀要，發送各單位，監理單位對現場檢查存在的安全問題監督落實。

5.文明施工

施工單位應嚴格按照省級文明工地、標準化工地要求做好施工現場安全文明建設工作。施工現場成立以項目經理為第一責任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統一規定，并接受監督檢查。加強文明施工的宣傳和教育，專業管理人員應熟悉掌握文明施工的規定。加強落實現場文明檢查，檢查內容應全面周到，包括生產區、生活區、場區場貌、環境文明及制度落實等內容。檢查發現的問題及時采取整改措施。在對現場進行周檢查的同時，對現場安全文明施工情況進行檢查，并形成紀要，對存在的問題，由監理單位督促施工單位整改落實。承包單位要在現場臨時用電、用水管理線做明示標志，并對日常的用水及用電進行有效的管理以保證施工的連續，如發生因自身操作失當而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔外，還要自行修復所破壞的管線，當由相應單位進行維修時，費用由施工單位承擔。

6.結語

為了有效的管理好房地產開發的施工現場，施工單位必須建立各類應急預案，以各事件發生時的緊急起動，監理負責檢查，如發現未制定應急預案，或制定應急預案不符合要求時，應予以處罰，并有權要求施工單位繼續整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應必須積極、配合并協助建設單位、監理單位、進行相關問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產的施工現場進行管理。

參考文獻

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[2]韓宇，李丹.優化建筑施工現場管理探索[J].黑龍江科技信息，2010（21）.

[3]陳華.試論建筑施工現場管理的優化及質量監督[J].黑龍江科技信息，2007（08）.

[4]曾慧平.試論建筑施工企業工程的造價管理[J].科技資訊，2010（21）.

篇4

房地產經紀活動當事人包括房地產經紀機構及其房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人、交易相對人及其他相關機構。

房地產經紀活動當事人之間的關系依托房地產經紀服務產生，與交易當事人之間的交易法律關系相區別，房地產經紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產經紀服務法律關系存在于房地產經紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。

房地產經紀服務法律關系基于合同產生，適用于調整房地產經紀服務法律關系的法律依據包括《民法通則》、《合同法》等，規范房地產經紀服務當事人行為的法規主要是《房地產經紀管理辦法》。

根據當事主體的多少，房地產經紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產經紀機構必定為當事一方。房地產經紀人員雖然是房地產經紀活動的實質主體，但是我國法律不允許個人名義執業，所以房地產經紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產經紀機構，不能是房地產經紀機構的分支機構或者房地產經紀人員。為此，《房地產經紀管理辦法》第14條也有明確規定“，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。

1.房地產委托關系

委托是房地產經紀活動中最常見的業務關系，是產生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規定，房地產委托可以定義為：房地產經紀機構受委托人委托，在委托合同權限內，有償為委托人處理房地產交易相關事務的行為。在房地產委托關系中，委托房地產經紀機構為自己處理房地產交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產經紀機構稱受托人。

房地產委托涉及房地產經紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產經紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現實中，房地產委托業務一般不單獨出現。在存量房經紀活動中，往往與房地產業務或者房地產居間業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產居間合同簽訂；在新建商品房經紀活動中，房地產委托與房地產業務或者房地產行紀（包租、包售）業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質的簡單事務性工作，這種業務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產經紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產委托事項有目的性，即為了協助或者促成委托人與第三人的房地產交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調目的性和針對性。二是房地產委托一般是有償的，因為房地產經紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據《房地產經紀管理辦法》關于房地產經紀服務合同的相關規定，房地產委托合同一般為書面的房地產經紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產關系

房地產屬于民法上的委托。根據《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規定，以及《城市房地產管理法》中的房地產經紀定義，房地產可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產涉及兩方法律關系。一是房地產經紀機構與委托人之間的委托關系，房地產經紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產經紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產經紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產經紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產經紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產經紀機構與交易相對人之間的關系，房地產經紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產交易中，房地產經紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據委托人授權的不同，房地產分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產經紀機構房地產交易事宜，誰先房地產交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，并放棄自行成交的權利。

相對民法上的而言，房地產經紀活動中的有其特殊性。一是房地產行為以促成委托人與第三人的房地產交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產為有償，房地產經紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員的關系也有的性質。房地產經紀機構和房地產經紀人員都是房地產經紀活動的主體，但房地產經紀機構是責任主體，房地產經紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系。《房地產經紀管理辦法》規定了房地產經紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產經紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產經紀人員是其所聘用房地產經紀機構的人，所以房地產經紀人員只能以房地產經紀機構的名義承接業務，不能以個人的名義承接業務、收取費用。同時，房地產經紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產經紀機構，但房地產經紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。

3.房地產居間關系

根據《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產居間可以定義為：房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產居間過程中，房地產經紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產經紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產經紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

房地產居間根據房地產經紀機構所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產報告居間，是指房地產經紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產交易合同的機會；所謂房地產媒介居間，是指房地產經紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產交易合同成立，房地產經紀機構才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產買賣居間主要是媒介居間，因為房地產是特殊商品，房地產經紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產居間關系一般是通過書面的房地產經紀服務合同確定，《合同法》則沒有規定居間合同為要式合同。

篇5

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規定》中取消房地產經紀合同糾紛案由，將此類糾紛統統定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規定房地產經紀合同糾紛案由，在服務合同糾紛中將房地產咨詢合同糾紛、房地產價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規定房地產經紀合同糾紛案由。法院在審理房地產中介服務合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關于合同性質的問題。

本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產經紀行為已經進化成一種復雜的服務行為，當前中介機構業務已經多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據居間合同關系對所有房屋買賣中介服務合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產中介服務合同的復雜性，最高法院將所有房地產中介合同案件的案由統統定為居間合同糾紛的做法不妥，應當將房地產中介服務合同糾紛的案由定為房地產經紀合同糾紛，在審理時再根據合同內容確定應當適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據筆者的實務經驗及在廣州地區調研所得，房屋買賣過程中，中介服務的整套流程大體如下：1.中介方獲得業主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構從業人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領購房意向人現場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產權狀況。查清產權狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協商交易條件，達成一致意見后簽署三方協議。協議內容一般包含中介服務合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據政府的相關管理規定辦理網簽手續的，買賣雙方一般會委托中介方根據其簽署的書面合同內容辦理網簽手續。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯系按揭公司并洽談按揭貸款相關事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產評估等業務。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協助辦理房屋買賣的過戶手續，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產權過戶等延伸服務。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務流程中，第四至九項乃中介方應當提供的服務內容，也就是中介方的義務。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務內容千差萬別，不是每個房屋中介服務合同中，中介方的義務都包括上述第三至九項內容的。據此，房屋買賣中介服務合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務僅涉及前述第三、四、五項的中介服務合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同；另一類是中介方的義務除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務內容的中介服務合同，本文稱之為促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同。

我國合同法第424條的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。居間合同雙方當事人根據居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務即全部履行，居間人除負有附隨義務如保密義務以外，不再負有任何義務。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，其性質顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產中介已經進化成一種復雜的服務行為，以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為已經不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關于中介方的義務散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協助辦理房屋所有權過戶手續、協助被告和第三方辦理銀行按揭手續、被告辦理房屋買賣的網簽手續和代為根據買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網簽系統、見證房屋交付等。關于中介服務費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協議書》并通知了原告。原告認為其居間義務已經履行，被告應當按照約定支付居間報酬，協商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務買賣中介服務合同定性為居間合同糾紛，那么，根據居間合同的原理，原告應當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務，有權要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據合同法第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。我國合同法還規定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務范圍有限；而委托則是為他人處理事務，至于事務的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務法就明確規定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務的居間契約，即居間人負擔盡力義務，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應解釋為獨立的無名契約，惟在雙務的居間契約，則可認為兼有委任指性質。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務時，則兼有委任契約之性質。

但是，根據我國合同法的規定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權利義務、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關系、隸屬關系或關系的人。但根據其1761條規定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結契約的活動中。”可見，依其規定，居間任務完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。

四、廣義的房地產經紀合同糾紛——房地產中介服務合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產中介服務是一種包含居間和等多重服務事項的行為。當事人之間的合同性質不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產中介業所服務之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業務，例如代辦轉移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設部等三部委頒布的《房地產經紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產經紀。該辦法明確規定，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。據此，房地產經紀的內涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產經紀。但是，建設部頒布的另一個規章《城市房地產中介服務管理規定》第2條第5款又規定，房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。照此，房地產經紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產經紀。

遺憾的是，《房地產經紀管理辦法》中關于房地產經紀服務合同的規定沒有將廣義的房地產經紀概念貫徹到底，前后規定存在著矛盾。《房地產經紀管理辦法》第十六條和第十七條的規定，房地產經紀服務合同僅僅指房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務時與委托人簽訂的書面合同。而房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。根據體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產經紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產經紀服務合同應當包含的內容做了詳細規定，如果將第十七條規定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產經紀合同，第十七條的規定就屬于畫蛇添足。

本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關于房地產中介服務的行為規則時，不能將尋求房地產中介機構提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應當將其假定為普通理性人。根據筆者在廣州地區的調查，由于房地產中介業務競爭越來越激烈，房地產中介機構在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務。一般人在和中介機構簽署房地產中介服務合同時，都是根據中介機構提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產登記的房地產中介服務合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構成狹義的房地產經紀合同（居間合同），那幾個條款構成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現實生活中的代辦貸款義務中，房地產中介方一般也是協助買方聯系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產登記過程中，一般情況下，房地產中介機構只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續。根據廣州市的做法，賣方不親自去房地產登記中心辦理過戶手續的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構出具經過公證機關公證的授權委托書。

而且，在沒有進入實質審理階段就確定了內容復雜的合同糾紛之實質爭議和應當適用的法律規范，并不合理。因為在關于房地產中介服務合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權利義務并不是十分確定，對其糾紛的性質并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質并照此承擔舉證責任，甚至據此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認為，應當針對房地產中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產中介服務合同糾紛，或者根據《房地產經紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產經紀合同糾紛。法律在審理后，再根據案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務合同定性為居間合同，適用居間合同的相關法律，將促成合同成立加后續服務型的房屋買賣中介服務合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

篇6

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發生的故事。

廣州市房地產中介協會在成立三年之后開始申請4A級社會團體，前幾天民間組織管理局組織認證專家到協會實地考察，在聽取了協會的匯報之后，認證專家說：“你們協會先后出臺了《廣州市房地產中介行業執業規范》、《廣州市房地產中介行業信用評價管理辦法》、《廣州市房地產中介行業不良行為管理辦法》等多項行業自律管理制度，并結合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產中介行業、房地產按揭服務行業自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標貼’等活動，在會員中倡導誠信經營、守法自律。這樣市民就會信任協會會員，將協會會員與非會員加以區分。”

當時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產中介協會成立以來，一直把為會員提供優質服務作為協會工作的中心，而事實上組織會員加強行業自律也是協會向會員提供的一種服務，自律和服務在這一點上得到了完美的結合。

我把這個故事說給這位經紀公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發展的方向。

篇7

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

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二、專項治理職責及工作重點

房管部門、工商行政管理部門按照各自職責，依法查處有關房地產經紀違法違規行為；發現重大或疑難案件，二部門應加強溝通協作，組織開展聯合查處。

(一)房管部門依法重點查處下列行為：

1、房地產經紀機構使用未取得房地產經紀資格證、經紀人協理證、經紀人上崗證等人員從事房屋經紀活動的；

2、未經委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；

3、誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸的行為；

4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規定，擅自改變房屋內部結構分割出租，為不符合安全、防災標準的房屋提供租賃經紀服務以及低價收進高價租出賺取差價的行為；

5、未履行書面告知義務，強制提供代辦貸款、擔保服務并額外收取費用的行為；

6、泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀求不正當利益的行為；

7、未在經營場所公示服務內容、服務標準、房地產經紀資格證書復印件的；

8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的行為；

9、房地產經紀機構從事房屋租賃經紀業務占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；

10、房地產經紀機構偽造、涂改交易文件和憑證的；

(二)工商行政管理部門依法重點查處下列行為：

11、未取得工商營業執照擅自從事房地產經紀活動的；

12、超越經核準的經營范圍從事經紀活動的；

13、房地產經紀機構對經紀的商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳；

14、房地產經紀機構利用合同格式條款侵害消費者合法權益的。

三、工作步驟

（一）制定實施方案階段（2013年8月中旬）

縣房管局聯合工商行政管理局根據《住房城鄉建設部工商總局關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知》和《關于轉發住房和城鄉建設部工商總局集中開展房地產中介市場專項治理的通知》的要求，結合我縣房地產中介市場實際，制定專項治理的具體實施方案，組織動員部署。

（二）組織實施階段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地產中介機構自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）

縣房管局、工商局密切配合，組織房地產中介機構對照專項治理的主要內容進行自查，對自查中發現的問題進行整改，并向縣房管局報告自查及整改結果。同時，縣房管局對房地產中介機構及從業人員情況進行調查摸底，建立臺賬。

2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）

縣房管局、工商行政管理局聯合組成檢查組，通過現場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對我縣房地產經紀行為進行全面檢查和治理，依法接受舉報，查處違法違規行為，并曝光典型案例。

（三）上級主管部門檢查督導階段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省級主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對專項治理工作開展情況進行檢查。

2.住房城鄉建設部、工商總局督導。10月，住房城鄉建設部、工商總局組成督導組，對各地專項治理工作進行調研和督導。公開曝光一批違法違規企業，并依法嚴肅處理。

（四）總結鞏固階段（2013年11月）

認真總結專項治理工作，制定和完善相關政策制度，建立健全長效管理機制。

四、專項治理要求

（一）加強組織領導。開展房地產中介市場專項治理，是深入貫徹落實國家房地產市場政策的具體措施，對整頓和規范房地產市場秩序、加強房地產市場監管、促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯合成立房地產中介市場專項治理工作領導小組，進一步落實組織領導工作職責。加強部門協作配合，建立信息共享、聯動查處的工作機制，確保專項治理工作的有序推進，務求取得實效。

（二）突出工作重點。采取重點檢查和隨機抽查的方法，對房地產經紀機構進行檢查。對存在違法違規行為，群眾舉報投訴的中介機構和從業人員要進行重點檢查。一要加強房地產經紀機構登記管理，依法嚴肅查處未經登記從事房地產經紀業務、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務等違法違規行為；二要實行房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯合組織培訓，建立實名登記制度，掛牌上崗；三要啟動實行存量房交易網上簽約備案制度。對于違規操作網簽，給客戶造成損失的，要嚴肅查處，暫停機構使用網簽；四要建立健全房地產經紀機構和經紀人員信用檔案，完整、及時將相關信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇，并將相關情況通報物價、人社等部門。

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整頓規范房地產交易秩序，對于維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，具有十分重要的意義。各地和市各有關部門要從實踐“*”重要思想和

落實科學發展觀的高度出發，切實把思想統一到國務院的決策部署上來，堅持深化改革和加

強法治并舉，堅持整頓規范和促進健康發展并重，不斷加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，進一步強化制度建設，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

二、切實加大房地產交易環節違法違規行為的整治力度

（一）加強商品房預售許可管理。房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房產管理部門應依照《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發企業資質。

（二）加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。市房產管理部門要進一步健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售信息應及時、全面、準確的在網上備案系統和銷售現場進行公示。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產、價格、工商管理部門要按各自職責依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。房產管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）有關規定，加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。

（三）加強房地產廣告管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》（發改委令第15號）、《房地產廣告暫行規定》（國家工商總局令第71號）等法律法規，予以嚴肅處理。

（四）加強房地產展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產管理部門加強對房地產展

銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產管理部門要審查參展企業的信用情況和參展房地產項目的合規情況。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

（五）加強商品房預（銷）售合同管理。房地產開發企業要統一使用建設部和國家工商總局監制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，房產管理部門可暫停辦理其商品房網上簽約、合同登記備案等房產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強房地產經紀管理。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，要向工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到房產管理部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，由房產、價格、工商管理部門依據各自職責，依法查處或聯合予以查處。

三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動

（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治活動。各地和市房產、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務，落實工作責任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。

（二）暢通舉報投訴渠道。市房產、價格、工商管理部門要通過開設專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監督，及時發現和查處房地產交易環節的違法違規行為。各級領導干部不得利用職權干預房地產交易活動。

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現代意義上的經紀人經營模式源于美國，但我國兩千多年前就出現了經紀活動。從歷史文獻中，我們可以看出，經紀人在不同朝代有不同稱呼：西漢，經紀人被稱為“駒儈”；唐代，稱經紀人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時期，出現了外貿經紀人，宋代稱“牙儈”，元代稱“舶牙”；明清時期，經紀人有官牙和私牙之分，同時還出現了牙行（指代客商撮合買賣的店鋪）。清代后期還出現了專門的對外貿易經紀人――買辦。到了民國時期，隨著股票經營和債券買賣的出現，中國出現了債券經紀人。

如今，經紀人經營模式在國外發展得很成熟，有大批的獨立經紀人存在。在我國，經紀人經營模式則處于逐步發展階段。經紀人是市場經濟的產物，在發展經濟、促進流通、繁榮市場等方面發揮著積極作用。經紀人有別于其他商家的生存方式，信息來源的多樣性使經紀人在解決商品供求矛盾時具有獨特的功能。

經紀人如何開展工作

經紀人最基本的工作就是通過中介業務來促成交易。那么他們是如何工作的呢？

第一，對委托方的業務進行有效的、正確的評估。通常委托方在出售一項業務時，對業務的定價都會有一定的情緒化，不能真正反映出該項業務的實際價值和價格。而經紀人都是某一行業的專家，他們能夠理性地評估這一項業務。

第二，與委托方簽定經紀人合同，確立雙方的權利和義務。

第三，根據委托方的具體要求以及合同規定，為委托方尋找買家。

第四，協助雙方成功交易。

第五，獲得傭金。

經紀人的資格

經紀人必須通過資格認定，即確認是否具有成為經紀人的資格。根據《經紀人管理辦法》，申請從事經紀活動的人員必須具備以下條件：

具有完全民事行為能力；

具有從事經紀活動所需要的知識和技能；

有固定的住所；

掌握國家有關的法律、法規和政策；

申請經紀資格之前連續三年沒有犯罪和經濟違法行為。

具備以上條件的人要經過工商行政管理機關的考核批準，取得經紀資格證書后，才能申請從事經紀活動。

經紀人必須通過培訓考核。根據國家工商行政管理局的《經紀人管理辦法》和有關省市的具體規定，經紀人培訓、考核及發證由縣以上工商行政管理機關組織實施，也可以委托有關單位進行。培訓考核的內容為從事經紀活動所需要的知識和技能以及有關法律、法規、職業道德等。經培訓考核合格后可得到考核合格證明，憑這個證明，再向發證的工商行政管理機關申請，經核準后拿到經紀人資格證書。申請科技、房地產，以及法律、行政法規規定的其他特殊行業的專業經紀人員資格證書的，由省或市（地）工商行政管理部門會同有關行政部門培訓、審核、考核發證。

獲得經紀人員資格證書后，可以依法申請設立經紀企業、合伙的經紀組織，還可以申請登記注冊為獨立經紀人。

經紀人細分

一名優秀的經紀人或一家優秀的商業經紀公司，不僅擁有非常良好的社會關系，而且還擁有非常好的信譽和社會公共形象。他們嚴格按照原則辦事，為委托方積極尋找買家。這就要求他們是一個行業的專家，有著豐富的專業知識，對行業有深層次的了解。下面，我們就對不同行業的經紀人做個細分。

1.體育經紀人

隨著我國體育事業的社會化與產業化，規范體育商業運作已成當務之急。近些年，已有一些體育經紀人在北京、湖南、浙江等地出現。作為一名體育經紀人，不僅要學習經紀人的業務知識和操作技能，還要學習與研究體育市場的發展與方向。有專業人士預測體育經紀人職業將是未來幾年內的一新型熱門職業。

2.文化經紀人

對演藝圈明星的經紀人，人們不再陌生。隨著文化市場的日趨繁榮，文化領域需要更多的經紀人介入，如畫商、書商等。

文化經紀人在國外的大學是傳統專業，在我國則剛剛起步。要想成為一個優秀的文化經紀人，必須具備良好的藝術鑒賞能力、各種活動的統籌安排能力，且須熟悉有關法律規章，善于談判、具有說服力。

3.保險經紀人

加入世界貿易組織后，國內保險市場逐步開放，國內保險專業人員需求量很大，其中最大的是保險經紀人。

保險經紀人是獨立的中介者。按照規定，從事保險經紀業務的人員必須參加保險經紀人員資格考試，考試合格者，由中國保險監督管理委員會核發保險經紀人員資格證書。已取得資格證書的個人，必須接受保險經紀公司聘用，由保險經紀公司代其向中國保險監督管理委員會申領并獲得保險經紀人員執業證書后，方可從事保險經紀業務。

4.技術經紀人

他們專為技術買賣牽線搭橋，緊密連接技術持有方與資金持有方，因而技術經紀人必須對市場有深刻理解，對成果和資金的對接過程具有很高的領悟力，同時還要有極強的策劃能力，能對項目進行包裝、推銷和實時跟蹤，當然還必須熟諳廣泛的法律知識。

在科技中介服務中，真正從事科技評估、法律咨詢、審計、仲裁、風險投資等業務的機構太少，同時也缺乏既懂技術又懂法律且善經營的復合型人才。國家科技部為這些人才頒發了“技術經紀人”資格證書，取得資格證書的人員還不到全部從業人員的10%，但市場對技術經紀人求賢若渴。

5.人才經紀人

求職者個人很難充分掌握人才市場的信息，也不可能全面了解企業與崗位以及該崗位薪酬的市場行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經紀人可為求職者提供專業的全方位服務，直至求職成功。在經濟快速發展的國內，人才經紀人的職業前景相當看好。

6.房產經紀人

對購房者來說，尋找專業的房地產經紀人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據不同需求，設計最佳的購房方案和售房方案，對房源和客源進行擇優組配。

房地產經紀人包括經紀人和經紀人助理。按有關規定，房地產經紀機構必須在取得房地產經紀人資格證和房地產經紀人助理資格證的人員占總人數50%的情況下，才能發給資質證書，允許其從事房地產經紀活動。

從這些分類我們可以看出，其中很多行業與我們職校生是密切關聯的，比如技術經紀人。如果你在某個技術領域做得風生水起，但又想換個工作做做，就可以考慮做技術經紀人，因為這個領域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來會另有一番樂趣。下文，我們將對房地產經紀人作詳細的介紹。

房地產經紀人

房地產經紀是經紀活動中的一種，在市場經濟活動中占有重要的地位，在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買賣、租賃、轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產交易，收取傭金。

22歲的莊景平讀的是建筑專業，從職校畢業后，他沒有像班上其他同學那樣進入建筑公司。在他看來，雖然這兩年房地產業不如以前那么火熱了，但房地產經紀人不只是賣房子，這是一個綜合性、挑戰性很強的職業。從目前的情況來看，建筑設計、文秘、工程造價、人力資源管理等專業畢業的學生都可以做這一行，因為他們的專業知識都能派上用場。通過他的故事，我們來了解一下房地產經紀人的狀況。

“堅持，努力，就會有收獲”

“做這行，最重要的是懂得堅持，多努力，自然能夠有所收獲。”莊景平說。剛剛入行時，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤、路線和房源情況。他經常被小區物管拒之門外，一些業主也不完全信任他。“先交朋友，再談業績。”他一個小區一個小區地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個饅頭撐過去。一個月下來，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅持和努力，經過兩個月的反復走訪溝通，贏得了片區內物管和業主的尊敬和信任，一些業主主動聯系并委托他賣房。

“你經歷了辛酸，成交時就會倍感喜悅。”入職兩個月，他一個單也沒成交。有人勸他轉行，但他沒有氣餒，他相信努力不會白費。第三個月，他連開三單，并且此后每月的成交數量都比較理想。莊景平說，他現在已經干了四年了，對這個行業有了深厚的感情，對經紀行業的前景也充滿樂觀和期待之情。

“假期依然會習慣性地關注行業新聞”

“我很喜歡這份工作。”莊景平說。即使是假期，他依然會習慣性地關注行業的新聞資訊。“我放假在家時，早上八點鐘就起床了。起床后打開電腦瀏覽當天的行業新聞，已經成了習慣。”莊景平沒有在假期睡懶覺的習慣，他時刻保持著對行業的關注。

“熱愛這個行業是最基本的要求，做房地產經紀人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應這種快節奏工作。”因為房地產經紀人忙起來是很累的，有時候一天要跑幾個樓盤，接待很多客戶。莊景平介紹，一個專業的經紀人還需要有較強的房地產市場感知能力，能夠為客戶做好理財工作，如房產理財、投資指南、信貸理財，能對積累的資源（房源、客源）進行有效利用，并對老客戶資源進行二次發掘與轉介紹。

“用業績和收入證明

當初的選擇是正確的”

莊景平進入經紀人這個充滿挑戰性的行業，親戚朋友都不太支持，他們認為這個行業沒什么前途。但是，他出于挑戰和超越自己的信念，堅持了自己的選擇。通過在工作中的業務學習、進社區與物管和業主聯系，在入職三個月后，他就完成了個人業績的突破。他不僅用業績和收入說服了建議他更換工作的人，還讓他們覺得他當初的選擇是正確的。“經紀人這個行業的挑戰非常大，但是當通過努力獲得業績上的回報時，會讓人感到非常興奮。” 他說。

“這個行業未來會更加美好”

對于現在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經紀人作為終身職業。他最初只是跑單，現在也開始從事房地產策劃、銷售等方面的工作。“越做越覺得要學的東西有很多，這個行業有希望，未來會更加美好。”他笑著說，“隨著行業的不斷規范，經紀人將在未來的置業中發揮更大的作用。”

目前，我國的房地產經紀人很多是自己創業，作為委托人進入房地產行業的，而且很多房地產大鱷都是從不起眼的房地產經紀人起步的。據推算，目前，我國現有從業人員不低于45萬人，從業人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴散的趨勢。

近幾年來，房地產經紀人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業之一。從業人員的收入較高，但年更新率也很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動性較大的美國和西歐，房地產經紀人也是平均收入穩居全國前二十名而又不斷獲得生命力的職業之一。

但我們要看到，本職業從業人員所從事的工作內容始終沒有一個完整、準確的界定，從業人員素質也參差不齊，一些從業者見利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價出售等不規范行為，成為導致當前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產經紀人的職業特點，標準化、制度化地建立起規范完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規范，對本職業從業人員素質的提高、整個行業穩定健康的持續發展，具有十分重要的現實意義。

上文，莊景平介紹的是他個人的情況，房地產經紀人還受到國情、政策、經濟等方面的影響。在國內，一個房地產經紀人要真正做到自己全程掌握全部業務的開展流程還是有難度的，而國外的獨立房產經紀人體系已相當成熟并產業化，這對我國該職業的發展具有借鑒意義。從本質上來說，獨立房地產經紀人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時間，收入也較高。在工作性質上，獨立房地產經紀人與私人律師相似，可以自己成立經紀事務所，也可以與中介公司合作。如果同學們真的對這個職業有興趣，不妨看看這本書――《百萬富翁房地產經紀人》。

《百萬富翁房地產經紀人》

作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

譯者：余德平、劉剛峰、賀真

內容簡介：