導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產法律論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

（二）以集體土地使用權設定抵押的問題

從我國的基本國情出發，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現行法律、法規規定，集體所有的土地不能開發經營房地產。對于集體土地使用權能否設定抵押的問題，亦規定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。可見，只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉（鎮）、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

（三）以城市房屋所有權設定抵押的問題

我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國擔保法明文禁止宅基地設定抵押，故而，農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權的抵押作一探討。根據我國《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第47條規定，以依法取得的城市房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產作為一個整體加以規范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權是實現地上建筑物所有權的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據。在我國，原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。在以下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定：①以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。③以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。④以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

二、房地產抵押權與承租權、典權的關系問題

（一）房地產抵押權與承租權的關系問題

所謂房地產承租權是指承租人通過支付租金，依房地產租賃合同而享有的對房地產的占有使用權。房地產承租權追求的是房地產的使用價值，同時轉移房地產的占有，而房地產抵押權追求的是房地產的交換價值，并且不要求轉移房地產的占有，可見，房地產的抵押權與承租權為相容之權，可以并存于同一房地產之上。但是，當抵押人不能履行到期債務而抵押權人將抵押房地產拍賣時，則可能出現承租權使抵押權人不能及時地、充分地實現其權利或者影響承租人繼續租用該房地產的權利和利益的情形，這就出現了抵押權與承租權的沖突問題。那么，應如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產承租權設定在先，房地產抵押權設定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關系可以對抗第三人。根據買賣不破租賃原則，即使將租賃標的物讓與第三人所有，設定其上的租賃關系對第三人來說仍然繼續存在。”既然連所有權都對抗不了這種已經形成的承租權，那么，抵押當然也不得破壞租賃，抵押權對抗不了承租權。所以，我國《擔保法》第48條規定：“抵押人就已出租的財產設定抵押權的，應當書面告知承租人，原租憑合同繼續有效。”也就是說，當抵押房地產因抵押權的實現而由他人取得時，租賃合同仍對新的產權人發生效力，在租賃期滿前，新的產權人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產承租權設定在先時給予承租權以對抗抵押權的效力。

2.房地產抵押權設定在先，房地產承租權設定在后的情況。對此，我國有關行政規章只規定了“經抵押權人同意，抵押房地產可以出租。抵押房地產出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。”而對于抵押權與承租權的效力未作明文規定。我國臺灣“民法”第866條規定：“不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響。”日本民法典第395條規定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權人。但是，其租賃害及抵押權人時，法院因抵押權人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權可以對抗抵押權，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權就可以對抗租賃權了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權不得對抗抵押權或拍買人的所有權。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關立法時應根據“先物權優于后物權，物權優先于債權”的原則，注意維護房地產抵押權優先的效力，確立承租權的效力以不損及抵押房地產價值、不影響房地產抵押權的實現為前提，賦予房地產抵押權人在特定條件下請求法院解除房地產租賃合同的權利，如：在拍賣抵押房地產時，因拍賣人顧忌房地產上有承租權的存在而無人應買或降低應買，致使賣得價款不足以清償抵押債權時，則抵押權人有權要求解除承租權。

（二）房地產抵押權與典權的關系問題

雖然典權是我國特有的不動產物權制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現行法律、法規尚無明文規定，典權關系一直由民事政策及判例法調整，這既不利于財產關系的穩定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權與抵押權的關系作一探討。所謂典權是典權人通過支付典價而占有出典人的不動產所享有的使用收益的權利。典權與抵押權同為不動產物權，但典權是以使用收益為目的的用益物權，典權的目的在于房地產的使用價值，典權須占有轉移房地產，當出典人逾期不行使回贖權時，視為絕賣，典物歸典權人所有，而抵押權是以清償債務為目的的擔保物權，其目的在于取得房地產的交換價值，故而，典權與抵押權也為相容之權，可以并存于同一房地產之上。然而，當典權人行使典權涉及典物上設定有抵押權時，或者抵押權人行使抵押權而抵押房地產上設定有典權時，勢必會發生典權與抵押權的沖突，那么，應如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產抵押權設定在先，房地產典權設定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規定：“不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上得設定地上權及其它權利，但其抵押權不因此而受影響。”所謂其它權利，包括典權。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產上設定抵押權后，復就同一不動產與第三人設定典權，抵押權自不因此受影響。抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因有典權之存在，無人應買，或出價不足清償抵押權，執行法院得除去典權負擔，重行估價拍賣。拍賣之結果，清償抵押債權有余時，典權人之典價，對于登記之后權利人，享有優先受償權。執行法院于發給權利移轉證書時，依職權通知地政機關涂銷其典權之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權的目的在于取得房地產的交換價值，無須占有轉移房地產，為充分有效利用房地產，我國立法應借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產所有人在設定抵押權后，仍可以在同一房地產上設定典權，但以抵押權不因此而受影響為前提，即先設抵押權之效力優于后設典權，不受后設典權的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權人首先取得典物所有權的情況下，由于典物上已有抵押權存在，典權人在取得典物所有權的同時，也得接受典物上的抵押權，即典權人仍應以抵押物保障抵押權人抵押權的實現。因為，依法理，在抵押權設定后取得抵押物所有權的人，其權利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務，使抵押權消滅，而取得求償權與代位權，或參加應買保持其權利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產典權設定在先，房地產抵押權設定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設定抵押權，學者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權，雖然出典人不得在典物上設定與典權相抵觸的權利，如重典或地上權等，但對于與典權不相抵觸的權利，應準其設定，以發揮物權的功能，只是典權設定后再設抵押權的，典權的效力優先于抵押權，不受后設抵押權的影響。臺灣判例否定說認為，典權既然可以作為抵押權的標的物，再允許出典人就同一不動產為債務的擔保，而以典物設定抵押權，會使權利行使發生沖突，且使法律關系愈趨復雜，殊非社會經濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。

因為“典權人以典權設定抵押權時，是以典權為標的物，而不是以典物為標的物，拍賣時，僅能拍賣典權。出典人于典權設定后，就典物設定抵押權，是以有典權負擔的典物所有權為標的物，二者標的既不相同，其權利的行使，不致于發生沖突，亦不會使法律關系趨于復雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設抵押權的效力劣于典權，不能除去典權而為拍賣，則當出典人未能償還后來設定抵押權的債務，抵押權人可以將典物所有權拍賣受償，典權人對于拍定人仍有同樣的權利，其典權不受影響。如果因實行抵押權影響了典權人的權利時，則典權人享有請求解除抵押權的權利；當出典人逾期不回贖典物，典權人取得典物所有權時，則后設立的抵押權即歸于消滅，不復存在。而且債權人既然知道有典權設定在先，仍然愿意再設定低押權，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權人將典權設定抵押權，而卻不允許出典人以其對典物的所有權設定抵押權，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應賦予房地產所有權人將房地產出典后，應可以在該房地產上設定抵押權的權利，但以不影響典權的實現為條件。

三、房地產抵押權實現的問題

（一）房地產抵押權實現的條件和方式

房地產抵押權的本質在于擔保債權的實現。對于有效的房地產抵押，房地產抵押權設定后，如果債務人履行了債務，房地產抵押權即歸于消滅；如果債務的履行期限尚未屆滿，房地產抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產抵押權人才有權要求依法處分抵押房地產，以實現其抵押權：（1）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。”據此，在我國，抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院，通過法院實現抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。然而，根據《城市房地產管理法》第46條關于“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”的規定，拍賣抵押房地產成為城市房地產抵押權實現的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產的價格，對抵押人與抵押權人雙方當事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經常會遇到設置抵押的房地產因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產抵押權人的抵押權豈不是無法實現、形同虛設？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權人請求查封拍賣債務人之不動產，無人受買，擬由司法機關發給產權轉移證書，擬通報試辦可否？”為內容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復：“關于債權人請求查封拍賣債務人的不動產，無人受買，債權人請求移轉產權時，由司法機關發給產權移轉證書的問題，經與司法部聯系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關取得聯系，準由債權人持此移轉證書逕向該管地政府機關辦理登記過戶手續”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復也作了類似規定：“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產時，如確實無人受買，抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產折價抵償債務，抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房產管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續，取得土地使用權或房屋所有權的。因此，筆者以為，《城市房地產管理法》將拍賣作為房地產抵押權實現的唯一方式，忽視了房地產抵押權實現的復雜性，既與《擔保法》的有關規定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產抵押權得以實現，應將拍賣抵押房地產作為房地產抵押權人實現抵押權時的首選方式，而不是唯一方式，當抵押房地產在拍賣時確實無人受買、無法變現時，抵押權人有權要求采取折價或者變賣的方式實現抵押權。這一點應由立法機關盡快作出立法修改。

（二）房地產抵押權實現中應注意的幾個法律問題

1.抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。因為，法律賦予抵押權人的是一種從抵押物上取得相當價值的權利，而不是任意處分抵押物的權利，只要抵押權人能從抵押物上獲得相當的價值以滿足自己的債權，就算充分實現了自己的抵押權，所以共有人或承租人的優先購買權與抵押權人行使抵押權并不矛盾，應依法保護共有人或承租人的優先購買權。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有制性質，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇2

房地產爛尾項目是指已經進行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產開發項目。從項目外觀和現狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產爛尾項目的成因

房地產爛尾項目的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規范，監管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鏈斷裂，建設項目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾項目，基本上都產生于上世紀九十年代經濟體制轉型時期。這是房地產項目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數爛尾地塊是由于規劃調整（例如，為了保護文物古跡、改造路網）等行政行為造成的。

二、房地產爛尾項目的困境

市場原因造成的房地產爛尾項目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾項目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數百被拆遷戶、幾千人眾。多數被拆遷戶經年累月處于臨遷過渡狀態，長期被拖欠拆遷補償安置本金（包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金）、滯遷費和違約金。他們手握一紙回遷協議，即使打官司也無濟于事──開發商沒有可供執行的財產。即使偶爾有幸參與執行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優先受償權，幾乎“血本無歸”。

（二）開發商身陷巨額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發商往往還背負銀行貸款債務，與材料供應商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權債務糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發商。

（三）完全依靠市場尋求項目出路的困境。由于建設項目長期停頓，開發商的資質或者項目規劃、用地手續等許多方面都存在問題。在嚴格限制經營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉讓經營性土地使用權等一系列宏觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發揮市場機制的作用，這些爛尾項目幾乎只剩下一條絕路。

當被拆遷戶持久不斷地進行反復、群體性、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾項目。可是不久發現，在現有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾項目近似一道無解之題。

三、有關房地產爛尾項目的法律問題

調研房地產爛尾項目，始終無法回避這樣一些法律問題：

（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？

（二）從法律角度考慮，這些項目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩定的隱患？

（四）如何清理爛尾項目錯綜復雜的各種關系，明確各類主體的責任？

四、思考

（一）對于房地產爛尾項目，必須實行政府干預。

除了行政行為導致房地產項目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發商的不誠信行為等等。同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發揮“無形之手”作用的體現。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發揮“有形之手”的調節作用，主動介入、干預。考慮到這些爛尾項目產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。

但是，干預并不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在于盡快消除爛尾項目妨礙社會與經濟正常發展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益；在于彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。在實現這一目標的過程中，政府以市場監護人的身份出現，理順各種關系，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經濟的發育和發展帶來長遠后患。

政府干預，采取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有采取行政手段，干預才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。

（二）應當分類處理，并且主要應采取司法途徑，才能解決房地產爛尾項目的根本出路問題。

對于行政行為導致的房地產爛尾項目，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對于其他爛尾項目，同樣要分別不同情況進行處理：

1．對于開發商已經取得國有土地使用權的爛尾項目，在不違反法律，不規避宏觀調控政策，并體現處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請法院判決開發商支付拆遷補償安置本金；法院受理了同一爛尾項目一定比例的案件后，查封該項目并強制執行，優先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細節問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。

2．對于開發商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾項目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強政府的宏觀調控能力。當然，對這類爛尾項目，也可以結合司法途徑來處理。

司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對于不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾項目的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。

（三）創新制度，為解決房地產爛尾項目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾項目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當地社會與經濟發展的房地產爛尾項目，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協作下，出臺了一些處理房地產爛尾項目的特殊政策，實踐證明行之有效。但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾項目的產生。因此，創新制度，為處理房地產爛尾項目提供法律保障，才更具根本性和長遠性。

1．設立拆遷補償安置本金優先受償的法律制度。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協議后，依照現行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執行分配順序上，優先于其他債權受償；

第二，基于物權優先于債權的民法原則，在物權法上創設一種擬制所有權，規定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進行執行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優先于一切債權受償。

2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾項目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執行費，免交財產保全擔保金等；并且規定，對于經當地政府確認的房地產爛尾項目，財產保全的范圍可以是整個項目。

篇3

二、房地產證券化的含義、性質和特征

（一）房地產證券化的含義和性質

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代的美國。房地產證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。主要包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。房地產投資權益證券化即商業性房地產投資證券化。

因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念，而且目前也沒有關于資產證券化的權威法律定義，所以理論界對房地產證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學者認為房地產證券化是指通過發行股票或公司債券進行融資的活動，包括直接或間接成為房地產上市公司，從而使一般房地產企業與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業，從而使上市公司與房地產業結合，發行股票或債券。這種觀點意味著房地產證券化，既可以解決開發企業流動資金不足的問題，又可分散房地產開發投資的風險。有的學者認為房地產證券化是指房地產開發項目融資的證券化，即以某具體的房地產開發項目為投資對象，由投資方或開發企業委托金融機構發行有價證券籌集資金的活動。

實際上，房地產證券化產生的背景及實踐表明，房地產證券化是指房地產投資由原來的物權轉變為有價證券的股權或債券，是指房地產投資權益的證券化和房地產抵押貸款的證券化，而并非房地產開發企業發行股票或債券的籌資活動，也不是房地產開發項目融資證券化。

房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。因為房地產本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產證券化是投資者將對物權的占有和收益權轉化為債權或股權。其實質上是物權的債權性擴張。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產證券化則是憑借原始權益人的一部分資產的未來收入能力來融資，資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。

與其他資產證券化相比，房地產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產項目。所以房地產證券化包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。

房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。

房地產投資權益的證券化又稱商業性房地產投資證券化，是指以房地產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。

房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款；另一方面是從非金融機構出發，房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

總之，房地產證券化是一種資產收入導向型融資，以房地產抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產市場資金的投融資過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場的功能，實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業與金融業快速發展。它既是一種金融創新，更是全球性經濟民主化運動的重要組成部分。

（二）房地產證券化的特征

1、基礎資產的法律形式是合同權利。無論是房地產抵押貸款債權的證券化還是房地產投資權益證券化，在證券化過程中，基礎資產都被法律化為一種合同權利。

2、參與者眾多，法律關系復雜。在整個證券化過程中，從基礎資產的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參與進來，相互之間產生縱橫交錯的法律關系網，其涉及面之廣是其他資產證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關系，委托人和受托人之間的信托關系，SPV（特設機構）和原始權益人的資產轉讓關系，SPV和證券承銷商的承銷關系，還有眾多的中介機構提供的服務而產生服務合同關系等等，一個證券化過程中，有著多種多樣的法律關系，牽涉國家方方面面的法律規定。任何一個法律規定的忽視都將影響證券化的實施效果。

3、獨特的融資模式。這主要體現在兩個方面，一方面體現在融資結構的設計上。房地產證券化的核心是設計出一種嚴謹有效的交易結構，通過這個交易結構來實現融資目的。另一方面體現在負債結構上。利用證券化技術進行融資不會增加發起人的負債，是一種不顯示在資產負債表上的融資方法。通過證券化，將資產負債表中的資產剝離改組后，構造成市場化的投資工具，這樣可以提高發起人的資本充足率，降低發起人的負債率。

4、安全系數高。在由其他機構專業化經營的同時，投資者的風險由于證券化風險隔離的設計，只取決于基礎資產現金流的收入自身，非以發起人的整體信用為擔保，并且和發起人的破產風險隔離，和SPV（特設機構）的破產風險隔離，SPV或者是為證券化特設一個項目一個SPV，或者對證券化的基礎資產實行專項管理，SPV的經營范圍不能有害于證券化，對基礎資產的現金流收入委托專門的金融機構專款專戶。這種獨特的設計降低了原有的風險，提高安全系數。另外，證券化的信用級別也不受發起人影響，除了取決于自身的資產狀況以外，還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎資產的信用級別，降低風險，提高安全性。而且，房地產證券具有流通性，可以通過各種方式流通，提早收回投資，避免風險的發生。

5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產證券本身就根據不同投資者的不同投資喜好設計了品種多樣：性質各異的證券，有過手證券，有轉付證券，有債券，有收益憑證，等等。

6、政策性強。房地產證券化之所以起源于美國，是和美國政府的推動作用分不開的。眾所周知，美國是崇尚市場機制的國家，但與其它經濟金融部門相比，房地產市場是美國政府干預較深的一個領域。一方面通過為抵押貸款提供保險和發起設立三大政府機構-聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協會參與到證券化業務中來，直接開展住宅抵押貸款證券化交易，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展：美國政府調整了法律、稅務、會計上的規定和準則，包括通過《稅收改革法案》；以FAS125規則替代FAS77規則，重新確定了“真實銷售”的會計標準；通過了FASIT立法提案等等。所以，房地產證券化市場受政府政策導向影響大。

三、海外房地產證券化的立法體例

海外房地產證券化的法律規定，從體例上看，可以分為分散立法型和統一立法型，這兩種體例跟各自的國情是緊密聯系的。

（一）分散立法型國家的法律規定。

1、美國關于房地產證券化的法律規定。

美國是最早進行房地產證券化的國家，在法律制度方面積累了非常豐富的經驗，其主要立法有：1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產投資信托方面，應當說，《投資公司法》與1935年《公用事業控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問法》，都成為日后投資公司經營房地產投資信托業務管理規則的基本框架。《第125號財務會計準則》（FAS125）、《轉讓、提供金融資產服務及債務清除之會計處理》。兩法采用金融合成分析法，改變過去對“真實銷售”只“重形式輕實質”的缺陷，該法還對房地產證券化中的會計報表及其報表合并等問題作了詳細規定，有利于保護投資者的合法權益。在地產投資信托方面，正式開創了REIT.2、英國關于房地產證券化的法律規定。

英國自1987年開始發行按揭支撐證券，在抵押貸款市場，通過證券化的資產建立出借機構。例如國家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國的抵押支撐證券通過建筑保險、人壽保險和抵押賠償單進行組合。銀行、機構投資者和海外投資者是英國證券化市場的主要投資者。在法律方面，英國1986年《建筑團體法》中“適宜抵押公司”指導建筑團體發行抵押支撐證券；1991年《流動資產咨詢注解》鼓勵建筑團體在抵押支撐證券市場的投資；1989年2月《貸款轉讓與證券化準則》由英格蘭銀行頒布，起到了宏觀調控與監督的作用；此外《關于統一國際資本衡量和資本標準的協議》、《1986年財政支付法》、《1974年消費者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在眾法之間既有鼓勵房地產證券化也有約束的作用。

3.采用分散型立法的國家和地區還有法國、德國、澳大利亞、加拿大和我國香港地區。

（二）統一立法型國家的法律規定。

1、日本關于房地產證券化的法律規定。

日本的房地產證券化起步于80年代中后期，當時在法律上還存在著諸多限制，致使該產品無法在市場上廣泛開展，直到1997年金融風暴后，日本金融市場受到重擊，在殘酷的現實環境催迫下，1998年通過《特殊目的公司法》，并于2000年修正為《資產流動化法》，至此，才為日本證券化市場的全面開展掃清了法律上的障礙。此外，在日本推動金融資產證券化的同時，我們仍然不能忽視以下法律在證券化中的作用：《抵押證券法》、《抵押證券業規制法》、《信托法》、《信托業法》、《特定債權事業規制法》。這些法相較《資產流動化法》來說，雖然更分散，但仍然具有補充適用的價值。

2、韓國關于房地產證券化的法律規定。

韓國的資產證券化實踐主要出現在1997年金融危機之后，這之前基本未開展資產證券化業務，也沒有制定相關的法規，而僅允許離岸資產的跨國界證券化。金融危機爆發后，韓國的金融業暴露出許多問題，在嚴格的金融監管下，韓國的金融機構都在盡力通過提高資本充足率來改善它們的安全性，金融機構進行有效的資產負債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調整的深化，韓國政府希望通過證券化的方式來清除不良貸款，以最大限度地降低對整個社會的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產證券化法案》，該法從立法預告到法案生效，歷時僅2個多月。

3、采取統一立法型的國家和地區還有印尼、馬來西亞、泰國和我國的臺灣地區。

四、我國推行房地產證券化的必要性和可行性

（一）我國房地產證券化的發展現狀

房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表，是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來，西方國家金融業發生了重大變化，一直占據金融業主導地位的銀行業面臨著挑戰，而證券化卻在競爭中得到了迅速發展，成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中，房地產證券化成了金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。

1、房地產抵押債權證券化的發展現狀

房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出于單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為：（1）抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅占到房貸部貸款總額的10.7％，占總行貸款總額的比例還不到1％。由于沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行；（2）我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。

2、房地產投資權益證券化的發展現狀

我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，并成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面：（1）房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80％左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件；（2）房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種：第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發行的“信托投資收益證券”，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資于房地產和工商業等項目。

（二）我國推行房地產證券化的可行性和必要性

1、房地產證券化的必要性

（1）有利于提高銀行資產的流動性，釋放金融風險。由于個人住房抵押貸款期限比較長，而商業銀行資金來源以短期為主，因而產生了由于“短存長貸”引發的流動性問題。雖然目前我國商業銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動性沒問題。但是，由于業務發展的不平衡，個人住房抵押貸款發展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，參照發達的市場經濟國家，我國的住房抵押貸款業務還有很大的增長空間，銀行資產的流動性風險逐漸顯現出來。房地產證券化有利于釋放由此產生的金融風險。

（2）有利于拓展房地產業資金來源，構建良好的房地產運行機制。目前，我國商品房空置量已超過7000萬平方米，積壓其上的國有商業銀行貸款已超過2000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現有的住宅金融支持是遠遠不夠的，而推行房地產證券化，直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

（3）有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道。房地產證券化作為重要的金融創新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。

2、房地產證券化的可行性

（1）我國已經具備了進行房地產證券化的良好經濟環境。從整個國家的宏觀經濟基礎而言，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產的證券化創造了一個穩定的大環境。

（2）我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一，其原始債務人信用較高，資金流動性穩定，安全性高，各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已經初步形成規模。據統計，1998年底，商業銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數字已迅速增長到3306億元，兩年中增長了5倍多。

（3）我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。首先，國家金融政策的適當調整和完善，使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范，證券市場監管力度正在加大，法規體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發展證券市場的經驗，為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎。

五。我國房地產證券化的立法體例探討

眾所周知，金本位體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎之上，因而完全可以這樣斷言，沒有法律，也就沒有整個金融體系。從這個意義上說，法律對于金融創新的積極作用是主要的，也是重要關鍵的。

我國關于房地產證券化的實踐十分少見，新華信托推出的住房貸款項目的資金信托，頗有點房地產貸款證券化（MBS）與房地產投資信托（REIT）相結合的特點。2003年國內第一支住宅產業基金，“精瑞”房地產信托基金的啟動無疑又是一大開拓。從目前的趨勢以及必要性考慮，房地產證券化在不久的將來必然會成為我國資本市場的一種重要融資方式，因此這方面的立法應當先行。在立法體例方面，是將房地產證券化的各個環節集中起來統一立法還是將各個環節提出來分散立法？目前學界還存在著爭議。筆者認為，我國應當仔細考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。

采用分散型立法體例的國家和地區中，美國最早從事房地產證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問題，由于它是一個全新的課題，只能通過“摸石頭過河”的方式，出現一個問題就出臺或修改一個規則，最終通過不同的法律形成了對房地產證券化的規制，因此不存在統一立法。而且美國是一個崇尚金融創新的國家，統一立法可能會給房地產證券化產品的創新設置太多條條框框，分散立法以及美國的衡平法傳統更注重的是事后評價，因此可以給金融創新創造條件。英國則是典型的英美法系國家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以它們更多地是判例法或者至多是單個成文法對房地產證券化進行規范。澳大利亞和我國香港的立法傳統受英國的影響很深，分散立法就是一個表現。至于德國、法國等傳統的大陸法系國家，由于證券市場并不十分發達，特別是德國，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動性問題并不是很嚴重，因此沒有進行房地產貸款證券化（MBS）的動力；至于房地產投資信托（REIT），由于大陸法系沒有信托的傳統，對信托缺乏具體規定，因此這方面的規定基本空白。可以說，房地產證券化在這兩個國家只是一個配角地位，統一立法的成本要大于效益。

采用統一立法體例的國家和地區中，我們可以發現一個共同的特點，即這些國家和地區都處于亞洲，立法的時間都發生在1997年亞洲金融危機之后，盡管在這之前，一些國家也曾從事過房地產證券化的實踐，但真正促使這些國家下定決定統一立法的，還是由于金融危機暴露了金融機構的流動性風險，為了鞏固國家的金融安全，大力發展資產證券化勢在必然，而制定統一的資產證券化法案，對于房地產證券化的操作和規范運行是必要的。

由此可以得出我國房地產證券化的立法體例：統一立法型。理由在于：

1.我國有大力發展資產證券化的客觀要求。我國金融機構的處境并不樂觀，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協議》8%的要求，應當說，我國沒有出現類似于亞洲其他國家的金融危機，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場化運作的日益深入，如果銀行的處境再沒改觀的話，爆發金融危機的可能性非常大。因此發展資產證券化是大勢所趨，而進行統一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。

篇4

在知識經濟時代粗放的工業生產只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產業布局將沒有任何競爭優勢，將使地域內整體經濟限于困頓。現代經濟的發展打破了“同行是冤家”是傳統定勢，相同的行業在一個地域范圍內進行扎堆，由此形成一個地方的經濟特色產業，比如牙刷生產廠家扎堆在江蘇的一個小鎮——杭集鎮，這個小鎮生產了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產企業集中在浙江的溫州，這里生產了世界百分之八十的打火機。這種同行業企業扎堆的現象稱為產業群聚。同行業的群聚大大降低了生產、經營成本，形成規模優勢，構成當地經濟支柱，解決了當地大部分人口的就業，是主要的稅收來源。一家大型企業的入住會帶動許多該產業上下游企業圍繞該龍頭企業進行配套，形成以一家大型龍頭企業為依托，連接上下游企業的產業集群，比如現代汽車入住北京的順義區，帶動了當地汽車相關配件的生產。無論是產業群聚還是產業集群都構成地方經濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調整產業結構，規劃自己地區的產業群聚和產業集群。北京市各區縣的經濟規劃中也逐步形成了各自產業群聚和產業集群。

但是產業群聚或是產業集群存在另一個風險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學規劃當地的產業群聚或產業集群，并使之進入良性的和可持續性的發展，良性和可持續性產業發展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產權戰略規劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產權戰略綱要》，2009年又要地方推行知識產權戰略規劃。

地方產業群聚或產業集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產業群聚/集群的知識產權戰略規劃

規劃的重點

地方知識產權戰略規劃應當根據當地產業群聚和產業集群整體發展規劃進行重點設計。

當工業產業已經在各地方形成了群聚和集群，當知識產權已經成為企業間的競爭工具，已經成為各地方的核心競爭力的表現，在知識產權高度受重視的今天，政府考慮的不應再是對知識產權單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業粗放、零散地進行創新，對知識產權戰略必須要有全新的思維。我國《國家知識產權戰略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產權戰略規劃，而地方知識產權戰略規劃的重點將是對當地產業群聚和產業集群的知識產權戰略規劃。

規劃的要點

產業群聚和集群在知識產權方面都有非常典型的特征，對其知識產權戰略規劃必須以該特征為要點進行。

產業群聚基本由相同產業的企業構成，那么其在創新方面就有很多共性的東西，創新的技術很容易成為共性技術，意味著一個創新可以使用于產業群聚的所有企業，這將大大降低整體創新的成本；意味著由政府出面整合單個企業零散的創新行為，將產業群聚中的企業聯合起來共同完成單個企業無法完成的產業技術發展規劃成為可能。產業集群和產業群聚有些不同，集群主要由龍頭企業帶動產業鏈的上下游企業，政府的知識產權戰略規劃可以從龍頭企業入手，工作相當群聚要容易開展一些。無論是產業群聚還是產業集群，其知識產權戰略規劃一般都由以下幾大要點構成（本規劃未涉及商標/品牌）：

1、建立當地產業群聚的專利信息數據庫；

2、利用龐大的專利數據庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規劃產業群聚的技術開發方向，指導群聚企業進行創新，共同研發新技術，開發出有價值的前沿而且適用群聚產業的新技術；

4、規劃最優的開發模式。

利用群聚中各企業的比較優勢，對群聚企業內部進行合理分工，使得各企業充分發揮自己的長項在各自優勢領域進行創新，再將技術進行優化組合，集成為專利池或上升為產業標準。

5、設計最大效益的使用規則。

篇5

關鍵詞：非物質文化遺產 旅游房地產 旅游目的地 口碑營銷

同物質文化遺產一樣，非物質文化遺產也同樣具有科學價值、文化價值與歷史價值。它能將一個民族賴以存在和發展的特有的生存方式、生活智慧、思維方式、想象力和文化意識等形成產業化，是一種文化不斷積累和傳承的過程（王焯，2009）。而旅游房產具備不動產投資和休閑度假消費雙重屬性，是一種結合了金融業、房地產業、旅游業和資產管理的復合型投資開發及經營管理概念。因此，一方面將非物質文化依附于旅游房地產這種載體，進行產業化開發和經營，可以得到更廣泛的認識和推廣；另一方面旅游房地產在客觀上又是具有極高價值的旅游資源，反過來又能夠推動著當地旅游業的發展。

大力發展四川非物質文化遺產旅游

四川作為中國西部大省，遼闊的地域、豐富的自然資源、悠久的歷史和絢爛的文化，非物質文化遺產門類齊全、豐富多彩（澤波，2010）。國務院在2006年公布的國家第一批非物質文化遺產保護目錄中，四川擁有27項；2008年公布的國家第二批非物質文化遺產保護目錄和第一批國家級非物質文化遺產擴展項目名錄中四川又有78項，位居全國第三（練紅宇，2010）。但是，在2008年的汶川大地震中，四川省的非物質文化遺產遭受到嚴重破壞，損失難以用數字來衡量。

最大限度和最廣泛地利用物質與非物質文化資源的方式就是旅游，旅游能將經濟與文化有機的結合在一起。四川災后旅游業的恢復需要一個長時間的過程，特別是針對于境外游客的入境旅游更是一個長期的恢復過程。不過，這樣的情況在2010年開始有了較好的轉變，境外游客開始逐漸增多。2010年1月至5月入境游客人數已達27.66萬人次，比2009年同期入境游客總量21.34萬人次增加了近30%。

災難亦是契機，這次地震應喚起我們對非物質文化遺產進行合理保護的深度思考，怎樣才能使其傳承下去，得到更好的發展與利用。而旅游產業由于擁有豐富的、具有高價值的非物質文化遺產資源，也能擁有更好的發展前景。四川省豐富的非物質文化資源令成都建成落戶了我國第一個非物質文化遺產主題公園，并于2007年5月和2009年6月先后舉辦了兩屆“中國成都國際非物質文化遺產節”。非遺是重要的人文旅游資源，具有豐富的旅游開發價值（曾亞玲，2010 ），四川憑借得天獨厚的自然風光和“非遺”文化資源，打出了四川的名聲和品牌，有利于促進四川非物質文化保護和傳承工作，給其帶來更多存活的空間，有利于推動四川災后旅游產業健康有序地向前發展，為四川旅游業增添無盡的魅力和效益。

旅游房地產的產業屬性

旅游房地產的發展歷史并不長，同時也是個“年輕”的概念。其發源地始于法國地中海沿岸。旅游房地產開始的標志是1964年法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村，它首次采用了分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產緊密結合，標志著旅游房地產業的誕生。隨后這種方式在瑞士和歐洲其他國家傳播開來。

“旅游房地產”是在引進國外“分時度假”概念的基礎上，進一步延伸、發展和創新而來的。由于產業歸屬的困惑、產品的豐富、實踐的迅速變化、“旅游”與“房地產”的交叉和融合性等因素加大了旅游房地產概念的界定難度。目前國內學者對旅游房地產的概念界定還不統一，尚未形成公認的概念。如祝曄和殷紅衛（2010）認為，旅游房地產是指以旅游景觀為依托，以房地產開發為經營手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產品和物業形態。

不同研究者從不同的角度和方面對旅游房地產的概念進行了闡釋，雖然在界定其概念時強調的側重點不同，但是在基本的核心認識上是一致的。從房地產的角度而言，旅游房產（住宿業）是圍繞滿足現代旅游業發展對住宿業需求而出現的房地產開發模式。從投資的角度而言，旅游房產（住宿業）是各類資本通過對與旅游住宿相關的房地產進行投資開發，來獲取投資收益，是針對旅游業投資開發的重要組成部分。從產品的特征而言，旅游房產具備消費和不動產投資雙重屬性，具體體現在：一方面，旅游房產（住宿業）是現代旅游業的重要組成部分，為各類旅游、休閑度假者提供相應的住宿、餐飲、娛樂等高品質消費服務；另一方面，旅游房產也是商業房地產投資開發產品，具備極強的投資經營和資產增值價值。

筆者認為可以從廣義和狹義兩個方面對旅游房地產的產業屬性做出界定：廣義上，所有與旅游業相結合具有一定旅游主題的房地產開發項目，或者開發方式上實現旅游服務功能的旅游住宿設施以及間接為旅游服務的地產開發項目都可以叫做旅游房地產；狹義上，旅游房地產是以多種旅游項目為依托和基礎，以旅游區域的景觀、生態、文脈為開發契機，以優美的景觀和良好的度假休閑配套設施為主要特征，通過與旅游項目的嫁接與融合，兩者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，并且所開發的房地產項目以本地區以外的人群為主要銷售對象。

四川非物質文化遺產與旅游房地產共生發展策略

單純將非物質文化遺產作為旅游的重要資源之一，還不能充分挖掘旅游業的潛力，而應放眼未來，利用開發旅游房地產的模式加強對非物質文化遺產的保護，采取適當的整合營銷策略，重塑四川旅游新形象，使災后四川旅游目的地更能貼合游客的心理及感知，從而吸引更多的游客，尤其是海外游客重來四川旅游。

（一）建立健全四川非物質文化遺產保護和發展機制

非物質文化遺產存在形態的復雜多樣性決定了其保護與發展是一個龐大的系統工程。雖然一些傳統的非物質文化遺產項目也許可以經過包裝和商業運作產生一定的效益，但大多數非遺項目本身的文化價值還有待進一步發掘，其生命力已經相當脆弱， 如果對其開發和商品營銷不當，極有可能將會導致其更加邊緣化、瀕危化，甚至喪失其文化品質及本真性價值（馬知遙，2010）。因此，在對非物質文化遺產的保護和開發過程中，不能盲目迎合旅客的需求，不能忽略遺產本身的不斷變化，在維持其本身穩定性延續的同時也要注重其與時俱進的時代特征，符合事物客觀發展的規律，在發展同時也須要維護其本真。

（二）促進非物質文化遺產保護與旅游房地產資源的整合

隨著市場經濟的發展，通過旅游房地產的開發，有利于帶動非物質文化遺產產業的發展。通過建立國內包括國外的交換平臺，將四川非物質文化遺產旅游納入到一個更大的系統中擴展客源空間，提高行業間的競爭力，進而滿足消費者新的需求，避免產品供應過剩。同時，非物質文化遺產市場本身需要創新，將多元化的非物質文化遺產以統一主題的旅游地產、旅游公園的形式出現，必將為我國的旅游市場和房地產市場找到切合點，并在互動中尋求更好的發展方向和更快的發展速度。

（三）完善旅游配套設施建設

非物質文化遺產不僅僅是由于自然外力的損毀，同時也由于對其發展的不加重視，非物質文化正在快速消失。通過產業化運作，能擴大非物質文化遺產傳承的受眾（錢陳翔，2010）。旅游業已成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前四川地區旅游每就業1個人，可以間接帶動社會就業4.7人。因此，建議將產業化的方式引入到非物質文化遺產的保護和開發中來，通過“旅游導向型土地綜合開發”（Tourism-oriented Land Development，TOLD）模式（吳必虎和徐小波，2010），引導民間資本投入到非物質文化遺產的開發中來。通過對非物質文化遺產旅游資源的創新開發、重新開發和補充開發等方式，完善旅游配套設施建設，形成具有一種或多種主題、兼容多種非遺旅游活動、集中多種休閑、游憩、娛樂、商業、運動、度假等功能的旅游房地產，弘揚非物質文化遺產的民族精神與內涵，增強旅游接待能力，擴大非遺影響力。

（四）提高非遺旅游房地產經營者的經營水平

由于旅游房地產在中國起步較晚，立法相對滯后，相關的法律法規還不完善，加之中央土地調控政策的密集出臺，一些以旅游房地產開發為名，變相圈地的情況開始抬頭。事實上規劃是非遺地產建設的龍頭。這就要求開發商既要著眼當前，又要立足長遠，不能把非遺旅游的附加作用表象化和擴大化，不能浪費有限的非遺資源和破壞非遺生態環境，而應突出非遺特色，大打非遺文化品位牌，做到有序開發，注重非遺旅游區原有生態格局和景觀結構，使得非遺地產項目持續發展。

（五）整合非物質文化遺產資源以進行旅游房地產的非遺和綠色開發

一般來講，城市是主要的客源產生地和旅游集散地，除了商務會展旅游之外，多數觀光旅游和休閑度假旅游發生于城市周邊地區和遠離城市的旅游景區。正是基于這種旅游時空規律，產生了環城游憩帶現象，且約有50%出游力集中在環城市50千米以內。我國度假目的地綜合化發展主要依靠兩種途徑，一是依托原有旅游地的綜合型更新式開發，二是新建的綜合型度假地。前者往往受制于先前旅游地功能結構和資源稟賦，體現出特定的度假主題，如海濱度假、鄉村度假、遺產地（歷史街區）度假等；后者通常受市場需求主導，在度假內容和主題選擇上相對靈活，可分為單主題、多主題和無主題等幾種類型。目前，由于人均休閑度假資源的限制，中國旅游發展模式無法重走西方道路，而必須在有限的旅游景區和城市內部解決國民不斷增長的休閑度假需求。有鑒于此，建議圍繞特定非物質文化遺產主題，打造具有四川特色的、具有明顯的“主題化混合性”的非物質文化遺產旅游產品組合，將觀光、休閑、度假、養生、宗教、娛樂、購物、房地產等多種產品混合在同一個區域中，宣傳四川非物質文化遺產的內涵和精神，使其成為名副其實的“泛度假旅游”。

結論

如何促進新世紀中國非物質文化遺產的更快更好發展，應是我們認真面對和探討的課題。將非物質文化遺產與同樣作為新的經濟增長點的旅游房地產橫向結合是一種新的探索途徑。有理由相信隨著我國產業結構調整和市場經濟進一步發展成熟，人們對本地非物質文化遺產保護的自覺意識勢必增強，與之共生發展的旅游房地產業也會不斷發展成熟。這樣一來，能夠吸引更多的游客前來觀光，同時還能為非物質文化遺產的發展與傳承提供廣大的群眾基礎，實現旅游房地產開發與非物質文化遺產保護的雙贏局面。

參考文獻：

1.王焯.遼寧非物質文化遺產產業化保護模式探究[J].文化學刊，2009(11)

2.澤波.略論非物質文化遺產保護與構建和諧四川的關系[J].四川戲劇，2010(3)

3.練紅宇.四川省非物質文化遺產的保護與旅游開發研究[J].成都大學學報（自然科學版），2010(9)

4.曾亞玲.吉林省非物質文化遺產保護與旅游開發的共贏[J].中國商貿，2010(9)

5.祝曄，殷紅衛.旅游房地產綠色開發評價體系的構建及應用研究――以南京湯山溫泉度假區為例[J].生產力研究，2010(2)

6.馬知遙.非遺保護中的悖論和解決之道[J].山東社會科學，2010(3)

7.錢陳翔.非物質文化遺產的產業化探究[J].商業時代，2010(33)

篇6

前言：旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游兼居住的功能。包括利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區等地優越的自然條件、地理位置開發具有較高投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝區度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

1 項目基本概況

九鍋箐森林公園占地9430畝，位于重慶市萬盛區境內，是重慶能源集團旗下南桐礦業公司經營的資產。該公園是萬盛區五大景區之一，同時也是能源集團重點打造的會議中心和療（休）養基地。為提升景區價值、完善旅游配套設施和實現資產的有效增值，在區政府的大力支持下，南桐礦業公司決定開發與旅游配套的商業性用房和具有度假居住功能的產權式住房。規劃的九鍋箐休閑度假村項目位于已形成經營規模的九鍋箐賓館附近的地塊上，用地面積約180畝，一期擬開發建筑面積26萬平方米（住宅約500套），遠期規劃開發住宅5000套。

2 項目論證之優劣勢分析

2.1 主要優勢分析：

（1）區位優勢。項目位于九鍋箐森林公園內，是真正意義上的森林公園地產項目。其地理位置、環境資源優越，距重慶主城區車行兩個小時左右，交通便捷，是主城及周邊區縣人們休閑旅游的好去處。

（2）森林和土地資源優勢。公園占地面廣、植被層次豐富、樹木茂密，擁有天然的森林氧吧資源。公園內現有景點較少，公共配套設施還不完善，拓展延伸旅游景點的空間巨大。九鍋箐林地資源產權屬于南桐礦業公司所有，適合做低成本的旅游地產開發。

（3）符合當地招商引資方向。隨著煤炭資源開采的日漸枯竭，萬盛區城市功能轉型已迫在眉睫，為加快區域旅游休閑度假基地建設戰略的實施，區政府已明確承諾給予本項目各種優惠政策和支持。

2.2 主要劣勢分析：

（1）景區季節性強，居住適宜期短。九鍋箐海拔1000多米，氣候特點以寒冷、潮濕為主，是著名的茶葉種植區。因其氣候特點，適合居住、療休的時間短，多為每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作為旅游地產開發將面臨一定的市場風險。

（2）基礎設施配套不完善。本項目開發最大的制約因素是道路交通、給排水管網等市政基礎設施配套不完善。一是目前從萬盛城區到九鍋箐只有一條低等級的上山道路，道路陡峭彎道多，路面狹窄，行車條件不太好；二是供水問題，目前山上還未接入市政供水管網，生產生活主要靠山中蓄水供應，大規模的旅游接待和地產開發在道路交通、供水等方面需要有要較大投入。

（3）項目開發缺乏品牌效應。南桐公司尚不具備獨立開發本項目的實力，同時也沒有同等規模的旅游房地產開發成功經驗和人才儲備。因此，要實施該項目南桐公司必須做好合理定位，尋找有一定品牌效應、資金實力以及具備成功開發業績的開發商進行合作，借助其成熟的品牌效應和管理團隊，才能有效規避項目開發風險，獲得自身的預期收益。

因該項目是集團論證的一個典型的旅游+地產項目，并且具有得天獨厚的資源優勢和當地政府的大力支持。本人參與了該項目的論證工作，根據工作實踐對此類項目論證中的關鍵問題進行了深入思考并總結如下。

3 旅游房地產項目開發的幾個關鍵問題

3.1 選址問題

從中外旅游度假市場發展趨勢來看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人們可以通過參與旅游地的娛樂、休息、運動、文化等度假方式來獲得一種愉悅的心理體驗，因此對住宿及功能配套設施的要求較高。具備恢復個體健康功能，具有主題性和滿足高端客戶文化需求的度假區是多數項目未來的發展方向。因此，既然是旅游房地產項目，項目的選址是核心問題,由區域到區位再到具體的落地點范圍由大到小逐一斟酌考察比選。此階段應重點考察項目所選地址的區位優勢、旅游資源和建設條件。

項目區位的選擇應該以區域旅游業發展及資源深度開發拓展空間為背景。由于成本關系,旅游房地產的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區距離不宜過遠,應居于該城市的門檻值范圍之內；同時要了解當地的季節氣候特點以及常年適宜居住時間等問題，要注重良好的自然生態環境，要求項目所在地及周邊自然生態較好,環境破壞與工業污染較少；在地形地貌上,旅游房地產項目要求有豐富的自然山水元素等資源,如果自然景觀不佳,則應按照規劃要求進行適當的造景,通過開發河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施,使其形成起伏有致、高低錯落的地形地貌。

項目建設條件（主要是市政條件）的考察也是重點。如果選址周邊的市政基礎設施和旅游業配套的公共設施比較成熟，那勢必可用于綜合開發的用地較少，地價水平較高；如果是新的旅游景區開發或者道路交通、供水供電以及通訊等市政基礎設施配套不完善的地方，就需要重點測算此類基礎設施建設的投資規模、投資總額等情況以及出資方式。如果在享受當地政府招商引資各種政策支持的前提下，由地產開發商獨自承擔，需考察項目自身的承受能力或者與當地政府協商解決資金問題。