導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產會計計量，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)13-0170-01

1　投資性房地產的定義及特征

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產主要有以下特征；(1)投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；(2)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產f(3)投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。

2　投資性房地產的范圍

屬于投資性房地產的項目：(1)已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。

3　投資性房地產的會計處理

3.1　投資性房地產的確認

將某個項目確認為投資性房地產，首先應符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足下列條件；(1)與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

3.2　投資性房地產的初始計量

總原則：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。具體應分別不同的取得渠道來掌握：

(1)外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。外購的房地產，只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產加以確認。如果該企業所簽訂的租賃協議約定在購入后3個月再出租，則應當先作為固定資產加以確認，直至租賃期開始日才能從固定資產轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。(2)自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成。

3.3　投資性房地產的后續計量

后續計量總原則：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。通常情況下，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。通常情況下。采用成本模式計量的投資性房地產在滿足一定條件的情況下，可以轉為按照公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不能轉為按照成本模式計量。

(1)成本計量模式。

企業一般應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。

科目設置：①投資性房地產；②投資性房地產累計折舊(攤銷)；③投資性房地產減值準備。

處理原則：①采用成本模式計量的建筑物的后續計量：按固定資產的有關規定進行后續計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理；②采用成本模式計量的土地使用權的后續計量；按無形資產的有關規定進行后續計量，按期(月)攤銷。存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

例1：甲企業的一棟辦公樓出租給乙企業使用。已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，乙企業每月支付甲企業租金8萬元。當年12月，這棟辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1500萬元，以前未計提減值準備。

甲企業的賬務處理如下：

①計提折舊：

每月的折舊：1800÷20÷12=7.5(萬元)

借：其他業務成本　75000

貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)　75000

②確認租金。

借：銀行存款(或其他應收款)　80000

貸：其他業務收入　80000

③計提減值準備：

借：資產減值損失　3000000

貸：投資性房地產減值準備　3000000

(2)公允價值計量模式。

采用公允價值模式后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

采用公允價值模式的條件；①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計：

①確定投資性房地產的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)；②無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因索；③也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現金流量予以計量。

會計處理。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。投資性房地產若屬于企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

例2：甲企業為從事房地產經營開發的企業。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。假設甲企業采用公允價值計量模式。

甲企業的賬務處理如下：

①2007年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產――成本　90000000

貸：開發成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益；

借：投資性房地產――公允價值變動　2000000

貸：公允價值變動損益　2000000

注意：由于投資性房地產采用公允價值計量。故不需要計提折舊(或攤銷)，也不需要考慮計提減值準備。

③計量模式的變更。

篇2

一、投資性房地產公允價值模式的選擇分析

公允價值在投機性房地產會計實務中應用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價值計量的會計信息生產成本較高

這主要表現于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。

2、隨著經濟周期的波動，利潤變動幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號―資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時還規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。這在經濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產品的原材料價格漲幅較大，房地產市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經濟增速明顯放緩，房地產價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀金源等國內知名地產巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發權，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創下了國內單宗土地轉讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機的蔓延和宏觀經濟的調整，房地產業持續低迷，北辰實業為了避免公允價值對當期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執行新企業會計準則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產進行核算。

3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務計劃

公允價值模式下的資產增值反映了近年來房地產行業的持續繁榮，使企業的總體賬面價值上升，使企業報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產規模擴大、資產負債率降低，有利于企業在資本市場獲得正確的定價，大大增強了債權人或投資者對于企業償債能力的肯定和信心，有利于企業融資，幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。如上分析，當經濟周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產收益率的變化較大，進而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監會2006年頒布的《上市公司證券發行管理辦法》明確規定：當公司進行公開股權再融資時，要求“最近三個會計年度連續贏利，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據”；當公開增發時，要求“最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于百分之六，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產收益率的計算依據”。可見，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產收益率，進而影響公司融資計劃。

同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產的升值給企業增加了賬面利潤，并未帶來任何現金流入。公允價值模式的引入，加大了企業的賬面收益與現金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導致公司現金流的下降，如果不參與分紅，又會導致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價值計量模式下可能增加企業所得稅現金流出負擔

稅收也是企業利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。

二、公允價值計量投資性房地產在會計實務中的應用

1、如何合理確定投資性房地產項目的公允價值

根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格，如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項目的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。

2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響

投資性房地產裝修費用屬于投資性房地產的后續支出，根據《企業會計準則講解（2008）》：“與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝璜，改擴建或裝修指出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”據此，其應在“投資性房地產”科目下增設“在建”明細子目按規定要求進行核算。由于投資性房地產可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產裝修費的處理。

一般說來，投資性房地產企業應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產的有關規定進行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。采用公允價值模式后續計量裝修費的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

3、公允價值模式計量對投資性房地產轉換的影響

企業將自用房地產轉換為投資性房地產，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產，在轉換前非投資性房地產一般按實際成本計價，轉換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產，會出現轉換前資產的實際價值與轉換時資產公允價值的不吻合。按準則有關規定，轉換日發生的虧損，即轉換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產升值時逐步對沖或轉讓時沖銷這部分差額。

投資性房地產轉換為自用房地產按實際成本計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產的核算不存在資產價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產價值的原貌，應當將該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產（或無形資產）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產減值準備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉入“營業外收入”科目。

【參考文獻】

篇3

【關鍵詞】

投資性房地產；會計政策選擇；盈余管理

從2007年《企業會計準則第3號—投資性房地產》執行，企業對投資性房地產后續計量有更多的選擇權，同時也為企業利用會計政策選擇進行盈余管理提供了機會。公允價值一般都用于計量金融資產項目，但是投資性房地產是唯一使用公允價值計量的非金融資產項目。

投資性房地產是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。我國《企業會計準則第3號—投資性房地產》準則規定，企業應該在資產負債表日對投資性房地產采用成本模式或者公允價值模式計量。

如果采用成本模式計量，資產負債表日必須對投資性房地產計提折舊，如果發生了減值，需要計提減值準備。

如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產計提折舊，也不需要計提減值準備。房地產價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當期損益，可以用來調節當年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產上市公司絕大多數采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產改變了投資性房地產的計量模式，由成本模式轉變為公允價值模式，這種會計政策的改變動機是值得研究的。

因此，本文以中航地產公司為例，分析其投資性房地產計量模式轉變對盈余的影響，分析其轉變計量模式的動因，為房地產企業選擇會計政策提供借鑒，為加強監管，提高會計信息質量提供建議對策。

1 中航地產案例簡介

深圳中航地產股份有限公司（簡稱中航地產，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產”。公司發展二十多年，業務涉及地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理，連續多年進入深圳百強企業榜。

2009年1月1日中航地產對投資性房地產進行會計政策變更，由成本模式變為公允價值模式，轉換日投資性房地產公允價值增加3.37億元，當期采用公允價值進行后續計量的投資性房地產公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當期凈利潤為6286.75萬元，對當期利潤影響為50.41%。

2 投資性房地產會計政策變更動因以及制約因素分析

2.1 變更動因分析

對于房地產企業來說，無論是市場環境還是國際通行做法，運用公允價值進行后續計量的時機已經成熟。2008年我國金融危機爆發，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權即將結束他在中航地產的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產的計量方式。

2.1.1有利于優化財務指標，便于融資。

如果使用公允價值計量，資產的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優化財務指標，例如：降低資產負債率，可以使企業呈現出較低的財務風險。企業容易以較低的資本成本進行融資，有利于企業擴張和發展壯大。

國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準則，幫助投資者進行更好的決策，更好的對比國內外企業的價值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅使

2009年仇慎謙擔任董事長，石正林擔任總經理，有可能是因為報酬契約等原因導致當期調整利潤。公允價值變動損益占非經常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時占利潤總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會計政策選擇來提高經營業績指標，從而可以反映企業管理層受托責任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤變化程度加劇

采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續平滑且可預期的盈余走勢（王小力，2012）。我國房地產市場受國家的宏觀調控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發生變化，容易給投資者、債權人造成困擾，加大企業的風險。

2.2.2凈利潤與現金流的背離程度加劇

權責發生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現金流支撐，二者經常出現背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現金流之間的關系。

在資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產進行處置，則沒有相應的現金流入。沒有足夠的現金作支撐，就會加大利潤分配的難度。

3 結論及建議

2007年新會計準則引入公允價值計量投資性房地產對我國發展市場經濟具有積極意。但是由于目前房地產市場不穩定，公允價值采用需要十分謹慎。對于如何選擇投資性房地產的后續計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應的會計政策。如果公司迫切需要提高業績，可以選擇變更公允價值計量模式；預期房地產價格會大漲的經濟環境下，選擇公允價值利大于弊；反之，則按成本模式計量更好。

公允價值是必然的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發揮有利方面，同時規避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經濟發展服務。

【參考文獻】

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[2]張卓奇，黨愛民.公允價值在上市公司投資性房地產計量中的運用[J]. 財務與會計，2008，（1）：20-21.

[3]王秀萍.關于投資性房地產計量模式選擇的動因分析[J].商業現代化，2011，（649）：113.

[4]謝獲寶，張亮子.投資性房地產后續計量模式的盈余管理研究[J].財務與會計，2012，（1）：41-42.

篇4

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。

1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例

例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。

接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。

主要參考文獻

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中圖分類號：F233 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓。在借鑒國際會計準則的基礎上，中國在《投資性房地產準則》中將投資性房地產定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、用于持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已經出租的房屋建筑物，但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。

一、投資性房地產的后續計量模式及其優缺點

1.成本模式。成本模式要求企業對資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認為企業對外公布資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀；而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績；另一方面，基于企業傳統的習慣性操作，成本模式是以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價的一種核算方法。成本模式計量方法的優點是會計處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產的原始入賬價值進行成本核算，而且此種計量方法不受公允價值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業的資產價值虛增或虛減，大大降低了調節利潤的可能性。同時成本計量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計量模式下如果企業采用的折舊政策與稅法一致則不必進行納稅調整，若不一致只需對折舊額進行調整，而且對所得稅納稅調整的會計處理也簡單易行。但是采用此計量模式易高估或低估資產價值，不能及時客觀地反映房地產的真實價值。

2.公允價值模式。公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。企業如果采用公允價值計量模式則應滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，對投資性房地產可采取公允價值進行后續計量從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。在充分引入公允價值計量理念之后，企業的投資性房地產會計所提供的會計信息質量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強。而且此計量方法的采用方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。公允價值計量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價法和假設開發法等方法計量，同時此種計量方法可根據投資性房地產市場行情的變化等外部公開信息及時調整其賬面價值，有效地增強了會計信息的相關性；極大地提高了會計信息質量使企業的經營業績、財務狀況等相關信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價。但也會導致較大的利潤波動性，為企業的發展增加不穩定性因素，為企業操縱利潤提供了空間，增加了該行業的經營風險和財務風險，極易引發嚴重的經濟泡沫。同時，引入公允價值計量模式使公允價值的認定及會計處理更為復雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業會計準則》認為投資性房地產后續計量的優選模式是成本模式，但如果企業有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時則可以采用公允價值模式計量。但企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，并且不得從公允價值模式轉為成本模式。這與中國會計政策變更的相關規定是一致的。

二、投資性房地產公允價值計量實際運用中存在的問題

在投資性房地產計量中引入公允價值模式，會對中國房地產企業多方面產生有利影響，但公允價值計量在實際的運用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據準則的規定，當無法從活躍市場或其他市場獲取公允價值時，需要采用估值技術。而估值技術不僅受主觀判斷的影響，還會因風險狀況、經濟環境及企業自身信用的變化而相應變化；同時，相同或類似的房地產會因時因人因地而異。評估房地產的價值時需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價的波動較為頻繁，使計量難以及時反映其真正的價值從而使評估難度增加。此外，中國相關專業評級機構尚不健全，使公允價值計量的結果較難達到公允。

2.影響企業資產價值以及所得稅納稅調整額。公允價值計量模式反映了市場對企業資產價值的影響，所以房地產企業必須謹慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業的凈資產；另一方面在不利的市場環境中企業價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產市場不斷進行調控降溫，導致很多公司出現資金短缺的問題。如果投資性房地產采用公允價值模式，會直接影響企業的資產價值，而企業收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產收益率反而可能出現下降。在所得稅納稅調整方面：公允價值模式下，稅法允許計提折舊而會計準則不允許計提折舊；稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失而會計確認。因此，稅務處理上需按稅法規定的折舊年限計算調整折舊數額。同時隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整數額也將相應變化。并且，由于投資性房地產在資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調整。可見，采用公允價值計量模式所得稅納稅調整的工作量及復雜性均會增加很多。

3.利用公允價值計量操縱利潤。采用公允價值模式，企業可在會計期末將賬面價值調為公允價值，兩者之間的差額計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，進而影響房地產市場利潤的穩定性，而且近年來中國房地產市場發展較快，房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產得到增值，當年的利潤就會增加。所以說，房地產企業引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業的經營狀況，而且也可以反映房地產市場的價格趨勢，進而影響到企業的凈利潤水平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當年的利潤。另外，對投資性房地產公允價值進行評估時企業需聘請第三方投資機構，其高額評估費用會減少企業的利潤、增加企業的經營成本。除此之外，在此種計量模式下由于公允價值是根據市場價值變動的；因此，房地產企業中引入公允價值計量模式可能會導致企業利用房價操縱利潤，粉飾財務報表，誤導會計信息使用者。

三、投資性房地產公允價值計量的改進措施

1.完善機構評估。中國市場經濟發展尚不成熟，房地產市場波動相對較大，如果采用公允價值模式計量投資性房地產，則企業利用投資性房地產公允價值計量操縱利潤的風險很高。引進第三方評估機構可以增加公允價值計量的獨立性，但企業不能聘請自己認定的非專業評估機構或自我評估，而應聘請經過有關權威部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行客觀、獨立的評估，盡可能地降低投資者風險，避免企業操縱利潤。

2.提供有利環境、給予稅收支持。為滿足公允價值計量的要求，減少企業操縱利潤的機會，降低投資風險，首先我們應該不斷完善市場經濟制度和結構，加快進行資本市場改革，進一步完善生產資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環境；其次，在稅收等方面國家也應該給予一定的支持。2007年7月頒布實施的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優惠為條件鼓勵企業更多采用公允價值計量模式。

3.加強信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業操縱利潤的辦法，投資性房地產的同類房地產的市價、初始確認價值、地理位置、建筑面積等其他相關信息應該得到及時充分的披露。采取公允價值模式進行計量的投資性房地產，應著重披露為其進行評估的評估機構詳情、評估的證據與方法、來源等因素。

四、結論

新會計準則適應了當前中國企業發展的需要，為企業提供了重要的發展機遇。但無論是成本模式還是公允價值模式都有其利弊：成本計量模式減少了企業的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業的現金支出，而且會計處理相對簡單、容易理解、不受公允價值變動的影響，使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人操縱，但歷史成本計量模式不能很好地表達企業當前的經營狀況和反映未來經濟前景。而公允價值模式則能使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值、提高企業的融資能力，但在市場環境不穩定的情況下會給企業帶來賬面損失的風險，而且公允程度不易控制、估值技術難度較大、企業易于操縱利潤、粉飾財務報表、誤導會計信息使用者。因此企業應謹慎、適度選用公允價值計量模式，不斷完善公允價值計量模式并結合現實的國家政策、經濟和市場環境作出明智的選擇。

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一、投資性房地產的內容及在新會計準則中的設置背景

新頒布的企業會計準則提出了投資性房地產的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑，但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

投資性房地產寫入新會計準則不僅為了適應經濟的發展還有利于與國際接軌。以往人們習慣將企業投資房地產作為一般的固定資產看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為隨著經濟的發展和投資觀念的改變，有的企業將投資房地產作為一種主營業務；有的企業兼營房地產投資；有的主要是以房地產的增值而盈利。因為數年后房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。投資房地產一般資金多、周期長、流動與變現能力差，往往具有高收益和高風險的特點。在這種情況下，將投資房地產作為一般的固定資產處理是不合適的。在投資性房地產準則出臺前，某些企業利用這種漏洞，將對投資性房地產的價值重估作為改善業績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務上迫切需要對投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來。

二、投資性房地產公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產公允價值計量的必要性

1.全球經濟一體化的要求

我國加入wto以后，使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。

2.投資性房地產的特性要求

房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。

3.投資性房地產企業存在的問題要求引入新的計量模式

首先，經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業的大部分資金流入該領域，造成了企業內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性，一旦出現房地產泡沫，企業將會一無所有。其次，對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。最后，對于主要經營投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

（二）投資性房地產公允價值計量的可行性

隨著我國房地產市場的不斷發展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規則為主，相關政府機構監督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業的發展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續教育，及時為會計從業人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規定更具操作性。新企業會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業的實務更具有操作性，有助于企業較快地掌握公允價值核算方法。

三、公允價值計量在投資性房地產中的應用前景

（一）公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預見到，二者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。

（二）公允價值計量導致房地產企業信息成本增加

采用公允價值進行會計計量的企業，其會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。

參考文獻：

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一、房地產開發企業現金流量與會計利潤的處理

1、現金流量處理。房地產現金流就是在一定時期內通過融資和銷售房地產品而取得的現金流入，再支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務費用、稅金和償還借款后的差額。房地產企業現金流管理就是企業通過對外融資、存貨及應收賬款管理等手段，使企業保持正向現金流以滿足企業正常經營及發展需要，而不至于現金囤積造成浪費。

2、會計利潤處理。房地產企業的會計利潤通過利潤表予以反映，采用的是權責發生制，主要來自于企業正常的生產經營活動的經營成果，因而對于房地產企業的銷售收入、租金收入以及相關建設成本等均采用攤銷的方法，使得企業的會計利潤保持在較為穩定的水平上，合理及有效的估計對于保證房地產企業的準確的會計利潤具有重要作用

二、房地產企業現金流量和會計利潤的矛盾分析

雖然會計利潤和現金流量對于房地產企業的發展狀況等都具有分析和預測作用，保證了企業的穩定與發展，但是，房地產行業的特殊性決定了其現金流量和會計利潤存在區別及矛盾。

1、二者的計量基礎不同。企業的會計利潤是以權責發生制為基礎攤銷的，而現金流量是以收付實現制為基礎計算出來的，房地產企業由于投資周期長，二者在評估企業的運營效果上存在顯著不同，對于企業的決策和未來的發展影響重大。

2、二者填列內容及方法不同。會計利潤以利潤表為載體，主要包括主營業務收支、期間費用及營業外收支等部分，它的填列方法具有一定的運算性。現金流量以現金流量表為載體，主要包括經營活動、投資活動以及籌資活動中的現金流量，其填制方法分為直接法和間接法兩種。直接法以利潤表的營業收入為起算點，間接法將凈利潤調節為經營活動的現金流量。此差異使得房地產企業可以從兩個不同角度分析企業的財務狀況，對企業當前和未來時間的績效水平予以評價。

3、二者說明的經濟含義不同。會計利潤其數額大小在很大程度上反映企業生產經營過程中所取得的經濟效益， 表明企業在每一會計期間的最終經營成果。而現金流量的多少則清楚的表明了企業經營周轉是否順暢、資金是否緊缺、支付償債能力以及是否過度擴大經營規模， 對外投資是否恰當， 資本經營是否有效等， 從而為投資者、債權人、企業管理者提供非常有用的信息。這意味著一定時期內高額會計利潤的背后可能是大量的現金赤字，這使得房地產企業對于經營、投資及籌資等得到背道而馳的結論。

4、二者在決策中的作用不同。會計利潤由于考慮的是一段時期內的收益情況，其在長期決策中的作用更為明顯，而現金流量對企業短期內的運營狀況的反應程度更好，對其短期決策更為有效；同時，會計利潤適用于法定政策，是企業與國家政策相協調的工具，而現金流量更多的為投資者、債權人所運用，是現今更為靈活的財務指標。

由此可見，在房地產企業中，會計利潤和現金流量對于企業的財務及整體發展的影響不同。因此，房地產行業的有效發展勢必要解決好會計利潤和現金流量的矛盾問題。

三、房地產企業會計利潤與現金流量的協調方法

1、制定良好的銷售計劃。對于房地產行業，良好的流轉是企業穩定和發展的基石，因此，必須關注主營業務的銷售工作。在銷售過程中注意調研，了解不同消費者的需求，同時采取適應的營銷策略保證銷售順利完成，從而使得企業能夠獲得較高的存貨周轉率，使得企業更好的利用資金。

2、制定合理的應收賬款信用政策。高度重視應收賬款的清收工作，及時整理應收賬款客戶信息，樹立風險意識、加強信用風險管理、防范與化解信用風險。可以采取現金折扣的方式，以使客戶早日償還貨款。

3、加強對存貨的分析與管理。進行合理預測， 制定采購計劃， 確定規模，保證資金的有效利用。同時，對存貨進行有效的管理與控制，提高流通效率。

4、制定良好的現金流量安排及監督工作。合理安排各項活動的現金流量比例，不斷記錄并總結企業的經營活動現金流量、投資活動現金流量、籌資活動現金流量。根據企業自身的實際情況， 合理分析研究和適當調整三者的比例關系， 才能使企業的現金流量更好地滿足企業經營及發展的需要， 使現金流量達到最優， 從而實現企業凈利潤與現金流量的同步增長。

總之， 現金流量與會計利潤差異存在是一個不可忽視的現實問題。要解決這一問題，企業應轉變觀念， 真正樹立“ 現金至上”的投資價值觀。價值最大化是企業和投資者的共同目標， 資本的增值應表現為利潤的增加與現金流量規模與速度的同步提高。而偏重會計利潤， 忽視現金流量， 就無疑成了一條腿走路。因此， 現金流量在企業生存發展和經營管理中的作用是絕對不可忽視的。

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一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

(3)企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。

(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

(4)完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

參考文獻:

篇9

房地產企業所開發出的產品價值較高，為了緩解開發企業的資金壓力，國家允許房地產企業進行房產的預售，這便造成了收款期與房屋交付期的時間差。而房地產企業會計核算中，對收入信息的披露主要是以簽訂預售合同后按照收取的預售款來確認其收入，或者是在簽訂預售合同后以合同的金額來確認收入，還有一種方法是在項目竣工驗收后，入住通知發出并開出銷售發票，或者產權過戶手續辦理完成后，對收入進行確認。這就容易導致企業與會計師之間出現分歧，很多房地產企業判斷結果不被注冊會計師所認同。這種收入指標確認方面的不規范、不明確，對房地產企業的會計信息會產生直接影響。

2.業績信息問題

房地產企業的建設開發項目大多需要較長的周期，在項目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當期損益中還包括了大量的管理費用。由于部分項目還沒有完工，按照收入確認的原則，其預售款也不能被確信為收入，這就導致房地產行業存在嚴重的收入費用配比不明確問題，利潤波動也隨之加大。如果房地產企業該年度存在較多的在建項目，其業績信息就只會顯示費用的投入。這就導致企業的年度財務報表無法反映真實情況的現象。當項目竣工以后，又有大量的預售款項被確認為收入，而這些收入實際上是房地產企業一年甚至幾年的經營成果。因此，采用常規的企業業績評價指標，往往不能準確、全面的反映出房地產企業的真實業績，對會計信息使用者也會產生誤導。

3.風險信息披露問題

房地產企業所面臨的經營風險較多，比如政策風險、項目風險以及財務風險等。與其它行業相比，房地產企業更需要進行有效的風險預防和控制。但是，目前我國有關于房地產企業財務風險方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關的法律法規。這就導致房地產企業在質量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。

二、造成房地產企業會計信息失真的原因

1.自身管理的原因

目前房地產行業魚龍混雜，很多房地產企業在管理方面都存在問題，導致企業的會計信息質量無法得到保障。受傳統觀念的影響，房地產企業大多以追求經濟效益為核心，加上企業領導的整體認知有限，會計核算的方法也較多，導致房地產企業會計信息失真問題日益普遍。尤其是在國家宏觀調控的壓力下，房地產企業為了獲取更多的利益，往往會存在編制虛假合同、虛報會計信息等問題。另外，會計信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對稱的情況，也會造成企業會計信息的失真。

2.外部環境的原因

房地產項目所需要的開發成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產企業購買和擁有的只是土地的使用權，而需要一次性支付的費用卻非常高，這就會導致企業在進行會計核算時，出現各種造假行為。另外，部分地方政府的不規范行為，也是造成房地產企業負擔過重，進而會計信息造假的直接誘因。總體來看，外部環境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產企業會計信息失真的主要因素，必須得到高度重視。

3.監管方面的原因

社會監督力度的不足，也是造成房地產企業會計信息失真的主要原因之一。目前我國對企業的會計信息審計主要由會計事務所負責，如果部分會計事務所的審計程序不規范，或者部分會計師存在的問題，對房地產企業的會計信息質量都會產生一定影響。

三、房地產企業會計信息質量的控制對策

1.對相關法規、制度體系進行健全

房地產企業的會計工作不僅內容繁重，且方法多樣。而且會計核算本身所需要的技術性也較強。為了有效提升房地產企業的會計信息質量，就應該結合會計工作的規律和特點，盡快制定出健全而完善的法律、法規體系，尤其是關于會計信息質量判斷標準和判斷方法方面的法規及制度。只有在法律、法規及制度體系都健全的情況下，才能為房地產企業的會計信息質量提供基礎保障，才能對各類虛假會計信息進行嚴厲打擊。

2.對會計監督、管理體系進行完善

針對房地產企業會計信息質量失真問題，除了要建立健全相關的法律體系外，還需要在房地產企業內部建立起配套的會計管理制度體系。同時對房地產企業的行業監管機制進行強化，對會計信息管理體制進行完善。房地產企業可以利用有效的內部稽查和財務監督制度，來強化其內部管理，提升其內部控制水平，以有效保障會計信息質量的可靠性。另外，相關部門還應該對社會監督機制進行完善，從而營造良好的外部環境，提高會計監督機構的權威性，突出社會審計的公開性和公正性，全面監督房地產企業的會計信息質量。

3.對會計從業人員進行規范

會計從業人員素質問題是造成房地產企業會計信息失真的主要因素之一。如果房地產企業的會計人員專業知識不全面、業務能力不強，再加上道德品質不良等，對會計信息質量會產生嚴重威脅。因此，房地產企業必須從會計人員的整體素質建設著手，重視對會計人員的職業道德教育和業務能力培養。房地產企業不僅要建立起系統的會計人員培養及培訓計劃，還要建立起完善的績效考核機制。同時還要認真落實會計人員的崗位責任制，適當改善會計人員的薪金待遇和工作環境，從而全面激發會計人員的工作責任心，減少和避免虛假、錯誤會計信息的產生。

4.對會計核算工作方法進行改進

對房地產企業的會計核算基礎工作進行不斷改進，不僅可以提升會計工作效率，也可有效提高會計信息質量。總之，房地產企業應該結合自身的會計工作規律和特點，緊跟時展進程，積極借鑒和學習一些先進的會計工作手段和方法，盡快實現會計工作的信息化、高科技化。

篇10

關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則

隨著我國國民經濟的飛速發展，作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮，對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象，如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅，虛構交易以騙取銀行信用，曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量，就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。

一、房地產業會計信息質量問題的成因

房地產業會計信息質量低下問題的成因，既有企業內部利益的因素，也有外部制度、監管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:

(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性

房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高

由于我國房地產行業的特殊性，使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行，導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異，使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況，從而為企業操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真

由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性，例如:在收入確認方面，有的開發企業在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響，從而導致企業會計信息嚴重失真。

(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力

由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發商進行有效監管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析

通過以上分析可以看出，企業會計信息質量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響，表現在:

(一)會計信息質量低下對債權人的危害

與企業股東不同，企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。

(二)會計信息質量低下對政府政策調控的影響

會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而企業會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發企業會計信息質量普遍低下的嚴峻事實，如隱匿企業收入、虛增企業成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的秩序，阻礙了我國現代化的進程。

(三)會計信息質量低下對投資者的誤導

一方面，從客觀上看，由于房地產行業投入產出具有較強的周期性，表現為不同的會計期間業績往往波動較大，如項目建設期內往往業績不佳，而竣工后則業績突飛猛進，因而一般的公司業績評價指標，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業正式經營情況，從而造成會計信息質量低下，對投資者造成誤導;另一方面，從主觀上看，企業管理為了企業利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產會計核算，提高會計信息質量的對策

(一)建立和完善的房地產行業會計規范體系

根據房地產行業的特殊性，應在我國現行的《企業會計制度》中，針對房地產企業會計中一些特殊事項，如遞延稅項準則、投資物業準則、預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規定具體的會計準則或會計制度，以規范和統一企業會計核算，從而增強房地產企業會計信息中企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。同時，應補充和完善房地產行業會計業務的行為準則，避免房地產開發企業會計人員依據企業需要，做出不規范的會計處理。

(二)改進與完善會計信息的披露制度

提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產開發企業會計信息真實可靠的法規法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執法必嚴;其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標準普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權人可以通過別的渠道獲取相關房地產企業的專業信息，而不必依靠單一的企業財務年報等;最后，要進一步完善房地產企業財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環境。

(三)加強政府對房地產行業的監管和違規懲罰力度

首先，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯系會議交流房地產項目開發進展的相關信息，以實現對房地產開發項目的動態監管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發企業直接給予經濟處罰，多渠道督促開發商自覺守法;最后，對所有房地產開發企業采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業。

(四)積極培育第三方會計信息的專業用戶

國外會計信息質量管理的實踐證明，依賴信息企業的內部控制和政府外部監管是無法有效解決企業會計信息質量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進行制衡，即培育第三方會計信息專業用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構、證券投資基金以及其他機構投資者。他們擁有資金、信息、技術和研究團隊等方面的優勢，相對非專業用戶而言，其投資決策受會計信息質量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發企業的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發企業會計信息誤導的程度。

參考文獻