導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)稅收籌劃，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過(guò)安排經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)來(lái)改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營(yíng)目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財(cái)務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過(guò)合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤(rùn)價(jià)值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以追求最低的稅收成本及爭(zhēng)取貨幣的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其長(zhǎng)遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購(gòu)買(mǎi)力的增加將會(huì)再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長(zhǎng)，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來(lái)看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會(huì)相應(yīng)降低商品銷(xiāo)售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對(duì)政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對(duì)于項(xiàng)目核算方式、租金價(jià)格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時(shí)，還要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)才能通過(guò)納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來(lái)最大的績(jī)效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對(duì)上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭(zhēng)取通過(guò)合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無(wú)息的貸款，從而使流動(dòng)資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過(guò)價(jià)格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來(lái)最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

本文通過(guò)將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。

1、初始出租時(shí)稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時(shí)，可通過(guò)兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過(guò)出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿(mǎn)足市場(chǎng)、盤(pán)活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營(yíng)業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時(shí)可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計(jì)算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開(kāi)制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時(shí)，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開(kāi)核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時(shí)，可將房屋租金與動(dòng)力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開(kāi)核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會(huì)變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時(shí)通過(guò)出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國(guó)制定的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對(duì)公有住房及廉租房免征營(yíng)業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計(jì)劃出租時(shí)不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國(guó)家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個(gè)體業(yè)主用于經(jīng)營(yíng)較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷(xiāo)的計(jì)提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動(dòng)及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時(shí)及時(shí)辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會(huì)成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。

篇2

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類(lèi)誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷(xiāo)售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷(xiāo)售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷(xiāo)售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話(huà)，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷(xiāo)售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

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1引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種總投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)高的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全程，會(huì)涉及到很多種類(lèi)的稅種，比如土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的政策實(shí)行的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃工作又有了新的標(biāo)準(zhǔn)。鑒于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃做出了較為詳細(xì)的研究，并且討論了房地產(chǎn)項(xiàng)目中稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系稅收籌劃的應(yīng)對(duì)方法，以帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅收種類(lèi)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家是國(guó)家憑借政治權(quán)利，依法強(qiáng)制、無(wú)償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財(cái)政收入的一種形式。房地產(chǎn)稅收具備了國(guó)家性質(zhì)、法律性質(zhì)以及規(guī)范約束性特征，有益于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)稅收涉及的種類(lèi)有很多，比如契稅、印花稅以及土地增值稅等，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅收稅種主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的城建稅、增值稅的定義來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)項(xiàng)目作為產(chǎn)品銷(xiāo)售出去以后，就應(yīng)該繳納增值稅和城建稅，所繳納的稅收金額應(yīng)該按照以下兩點(diǎn)確定：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時(shí)，繳納的增值稅金額應(yīng)等于房地產(chǎn)項(xiàng)目所銷(xiāo)售的金額減去房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)商品以及勞務(wù)當(dāng)中涵蓋的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅金額。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納城建稅時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，企業(yè)或個(gè)人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行稅額繳納。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅來(lái)講，其是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)所獲取收入的企業(yè)或者個(gè)人對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取的增值金額所應(yīng)繳納的一種稅，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循土地增值稅金額等于增值金額和適用稅率的乘積與扣除項(xiàng)目金額和扣除系數(shù)乘積兩種結(jié)果相減的計(jì)算方式，所得即土地增值稅的金額。運(yùn)用這種計(jì)算方法便能夠確保所上繳的土地增值稅金額在標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍內(nèi)。

（3）針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳所得稅的過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循，企業(yè)所得稅金額等于不含稅收入金額減去項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額減去期間費(fèi)用減去稅金及附加費(fèi)用，應(yīng)注意的是其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額與期間費(fèi)用金額都是不含稅金額，以保證所上繳的所得稅金額準(zhǔn)確。

（4）針對(duì)房地產(chǎn)契稅來(lái)講，契稅中包含了國(guó)有土地使用權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋置換、房屋贈(zèng)與等多方面的內(nèi)容，在這種情形下，開(kāi)發(fā)商企業(yè)上繳契稅的過(guò)程中，繳納的金額應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，以保證上繳契稅的金額在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)范疇內(nèi)。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的稅收種類(lèi)和應(yīng)該上繳的稅收金額做出的分析，能夠明確的理解各種稅收之間的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以確保獲得一定的經(jīng)濟(jì)凈利潤(rùn)，就應(yīng)該將房地產(chǎn)稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系作為鋪墊來(lái)高效的進(jìn)行稅收籌劃工作，可以適時(shí)創(chuàng)建關(guān)于稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取凈利潤(rùn)的模型，進(jìn)而高效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)，以帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

3稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系下的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收統(tǒng)籌計(jì)劃方案提高方法

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)稅收統(tǒng)籌計(jì)劃工作，不但能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)獲取延時(shí)繳納稅收的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)可支配的收入，而且還能夠全面發(fā)揮稅收的杠桿功能，讓國(guó)家相關(guān)稅收政策落到實(shí)處，以擴(kuò)增國(guó)家資金收入。因此，稅收統(tǒng)籌計(jì)劃工作是非常關(guān)鍵的。經(jīng)過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出，在土地增值稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率的情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額的系數(shù)也從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本資金中能夠相抵的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金額的系數(shù)便從正數(shù)轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，同時(shí)土地增值稅率達(dá)到百分之二百時(shí)，房地產(chǎn)的變量與房地產(chǎn)凈利潤(rùn)之間的變化趨勢(shì)也發(fā)生了改變，因此，土地增值稅率為百分之二百時(shí)，便可作為分界點(diǎn)，詳細(xì)情況如下：

（1）若土地增值稅率不高于百分之二百時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的提升會(huì)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得的凈利潤(rùn)，兩者之間會(huì)成反比的關(guān)系，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)卻同土地的出售轉(zhuǎn)讓金額、項(xiàng)目銷(xiāo)售金額成正比的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)收益，就應(yīng)該在實(shí)行稅收統(tǒng)籌計(jì)劃時(shí)，加大土地出售轉(zhuǎn)讓金額、項(xiàng)目銷(xiāo)售金額，同時(shí)減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金。

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一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷(xiāo)售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù),實(shí)行定向開(kāi)發(fā),從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來(lái)說(shuō),上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫(xiě)字樓及商業(yè)取得銷(xiāo)售許可證后面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價(jià)視同銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報(bào)建酒店時(shí),特別是在土地拍賣(mài)時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià),并裝飾后經(jīng)營(yíng),定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫(xiě)字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí),預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后,尾盤(pán)物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣(mài)時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報(bào)建時(shí)為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚,稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬(wàn)元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬(wàn)元;營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元,增值額為1100萬(wàn)元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

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近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問(wèn)題的企業(yè)725家，其中千萬(wàn)元以上案件24起，有問(wèn)題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬(wàn)元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬(wàn)，達(dá)到1817萬(wàn)元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來(lái)講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國(guó)大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類(lèi)別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開(kāi)成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷(xiāo)售行為。依據(jù)混合銷(xiāo)售按照“經(jīng)營(yíng)主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話(huà)、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過(guò)分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過(guò)程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過(guò)程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過(guò)這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說(shuō)就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來(lái)實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類(lèi)：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，涉及的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國(guó)土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批普通住宅，銷(xiāo)售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買(mǎi)賣(mài)雙方均受益。

在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）12-0-02

近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間大幅降低。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃不僅可以節(jié)約稅金而且可以增加效益，進(jìn)而提升競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃，是提高其的經(jīng)濟(jì)效益的需要。為了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，我國(guó)的稅制已經(jīng)進(jìn)行了全面、整體和結(jié)構(gòu)性的改革，新的稅制體系已經(jīng)建立，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)加重，因此，要想降低稅負(fù)就需要重視國(guó)家的稅收政策，對(duì)各種征稅對(duì)象、稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)以及減免稅等相關(guān)優(yōu)惠政策要進(jìn)行認(rèn)真的研究，開(kāi)展稅收籌劃以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平的需要。資金、成本和利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的三大要素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也正是為了使企業(yè)的資金、成本及利潤(rùn)達(dá)到良好的效果。由此可見(jiàn)，稅收籌劃的理論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理理論的一個(gè)重要部分。國(guó)外許多房地產(chǎn)企業(yè)招聘高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，是比較重視財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個(gè)企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的效果，可作為衡量其經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平好壞的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是強(qiáng)化其法律意識(shí)，促進(jìn)稅法建設(shè)的內(nèi)在要求。不違背稅法和擁護(hù)稅法是企業(yè)稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認(rèn)識(shí)和透徹理解稅法及稅收政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這樣就有助于企業(yè)加強(qiáng)法律意識(shí)。此外，隨著企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的不斷成熟，國(guó)家的稅法也會(huì)不斷的完善，進(jìn)而防止偷稅、漏稅等不良行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國(guó)，土地增值稅采用扣除法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.銷(xiāo)售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時(shí)除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)貨退回及折讓?zhuān)瑧?yīng)及時(shí)取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷(xiāo)售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動(dòng)資金，可以選擇購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，因?yàn)閲?guó)債不僅能給企業(yè)帶來(lái)一定的利息收入，且國(guó)債的利息收入免交企業(yè)所得稅?；蛘呖梢詫簳r(shí)不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計(jì)算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報(bào)納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過(guò)限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開(kāi)支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項(xiàng)目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈(zèng)送客戶(hù)的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因?yàn)樵摬糠挚稍诙惽翱鄢?。另外，企業(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會(huì)議費(fèi)，因?yàn)闀?huì)議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷(xiāo)售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。而銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)具體包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)建物以及銷(xiāo)售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營(yíng)業(yè)額300-500元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)額。對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下三個(gè)相關(guān)的政策：第一，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門(mén)向居民出租的公有住房，可以暫免征收營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。第三，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實(shí)施以下措施：1.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)的初期就能確定最終用戶(hù)，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是采用通常所見(jiàn)的先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而目前無(wú)需繳納土地增值稅。2.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時(shí)以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時(shí)應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實(shí)現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計(jì)征基礎(chǔ)；不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售雖適用相對(duì)較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣不僅可以免交營(yíng)業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性的高級(jí)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前謀劃與安排，在實(shí)際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠高度重視稅收籌劃工作來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，增加效益。

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中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷(xiāo)售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷(xiāo)售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶(hù)簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶(hù)節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿(mǎn)足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷(xiāo)售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

篇8

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a(chǎn)公司通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)過(guò)程、銷(xiāo)售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對(duì)稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及若何籌劃作詳細(xì)說(shuō)明。

（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對(duì)企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)：

1.各單位財(cái)務(wù)人員對(duì)土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識(shí)，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無(wú)法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。

2.對(duì)土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門(mén)的溝通，不能取得公司相關(guān)部門(mén)和人員支持，對(duì)企業(yè)整個(gè)流程了解不足，籌劃無(wú)法帶來(lái)收益。

3.對(duì)增值額計(jì)算中所涉成本扣除項(xiàng)目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項(xiàng)目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程對(duì)土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（1）開(kāi)發(fā)主體經(jīng)營(yíng)組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來(lái)選擇最適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織形式。

（2）開(kāi)發(fā)方式選擇

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為自建、合作建房和代建三種開(kāi)發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項(xiàng)目籌劃

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對(duì)象直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計(jì)算。另房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)工、竣工時(shí)間接近、同一施工單位施工的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓?duì)象。

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則計(jì)算分?jǐn)偫?，提供了金融機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于?shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3.項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

（1）銷(xiāo)售方式的選擇

可采取直接銷(xiāo)售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進(jìn)稅率，增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，就可免征土地增值稅，而只對(duì)外銷(xiāo)售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷(xiāo)售定價(jià)的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；若超過(guò)其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)。在扣除項(xiàng)目既定的情況下，合理定價(jià)就是關(guān)鍵，如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取只會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來(lái)推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈中去考量。缺少對(duì)企業(yè)整個(gè)流程的了解，沒(méi)有充分考慮企業(yè)周?chē)嫒后w的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒(méi)有十足的實(shí)用性。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；房?jī)r(jià)

當(dāng)下，房地產(chǎn)成了人們熱議的話(huà)題，如何降低房?jī)r(jià)，讓老百姓買(mǎi)得起房子是其中的焦點(diǎn)。通過(guò)降低成本來(lái)降低房?jī)r(jià)是一重要的途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

(一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷(xiāo)售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷(xiāo)售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3.整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶(hù)簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶(hù)節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1.遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。

2.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1. 變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為投資。稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅；投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不繳營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方銷(xiāo)售股權(quán)的方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，從而達(dá)到不再繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的目的。

2.將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

篇10

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬(wàn)分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問(wèn)題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但是也存在著很多問(wèn)題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中，有很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來(lái)成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽(tīng)，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，而通過(guò)扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來(lái)信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢(xún)有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢(xún)，給予專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問(wèn)題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過(guò)大的問(wèn)題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

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