導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產投資論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內外研究的現狀

1.5論文的結構

1.6論文的主要特色

第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論

2.1REITS的內涵

2.2相關理論

4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析

3.1美國的房地產投資信托基金

3.2亞洲的房地產投資信托基金

3.3各國（地區）REITS的比較

第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境

4.1我國房地產信托發展的現狀

4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件

4.3我國發展REITS的制約因素

第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略

5.1我國標準REITS的發展策略

5.2創造發展REITS的良好環境

第六章結論和展望

6.1結論

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

參考文獻

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。

1.4國內外研究的現狀

REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。

1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。

2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。

3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。

4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。

5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。

1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。

3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。

1.5論文的結構

篇2

(一)辦公物業需求

自貿區的投資環境將吸引企業入駐,從而推動辦公物業的租賃需求,濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用,整體辦公物業的需求也將得到推升。

(二)零售物業需求

一方面,自貿區的人口流入和人均收入的提升,將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求,另一方面,自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。

(三)倉儲物業需求

自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業的需求及設施完善。

(四)住宅需求

自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。

二、天津自貿區房地產投資

利好顯現據數據監控中心監控數據顯示:天津自貿實驗區獲批當周,濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環比增加6.76%,占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環比增加54.55%,占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套,環比增加104.00%,占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套,環比增加89.83%,占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據,2015年1至9月,濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區房地產行業投資穩中有進,濱海新區房地產市場交易情況逐月向好,濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況,但天津自貿區整于濱海新區,我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區房地產投資機遇

(一)房地產企業經營轉型機會

受自貿區的產業集聚與產業需求的影響,自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲,而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現為兩方面:一是入駐自貿區的相關人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩定。

(二)拓展房地產中介服務機會

自貿區的設立在帶來產業集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構成一個以房地產為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

(三)房地產金融迎來創新機會

自貿區將著力推進金融改革創新,推進利率市場化,改善房企再融資環境,發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產市場融資環境更加市場化,也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區房地產投資建議

建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利:

(一)調整經營戰略

已經具備條件的開發企業,應當審時度勢,認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響,從轉變觀念和優化結構入手,及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說,自貿區將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到:企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致,牢牢把握企業生存與發展的主動權,努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

(二)加快轉型升級

掌握房地產經營資源,實現從開發變持有,由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務,手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發利用的土地,因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

(三)掌握企業經營所需資金

在房地產整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系,取得了資金上的優勢,也就具備了市場中的經營主動權。

篇3

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區房地產市場經過多年高位增長，在國家一系列調控政策作用下，市場逐漸步入分化調整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導。2014年，區屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區商品房銷售套數的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區商品房銷售套數的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區商品房銷售套數的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發商主打產品，市場銷售量遙遙領先。

3.價格總體平穩，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調控政策力度不減的大環境下，我區商品房銷售價格未出現大幅波動。據年底商品房銷售數據顯示，2014年區屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產有限公司開發的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。

二、區屬房地產需要關注的問題

1.企業資金困難，對市場信心不足。2014年，區屬房地產企業資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環境下，項目開發資金主要依靠企業自籌及銷售回籠。而隨著房地產銷售市場的逐步降溫，企業銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴峻，最終將直接導致工程進度較為緩慢，企業普遍對房地產市場的前景信心不足。如榮和置業有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業資金無法維持項目開發，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴重，由于資金鏈斷裂，企業發展已停滯。

2.城改項目手續復雜，進度緩慢。隨著我區城鎮化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區房地產市場的主力軍。目前我區的34個房地產項目中，青城、橡樹灣、風景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴格的預售證管理辦法，極大地抑制了企業的預售行為，而城改項目手續辦理較一般商業樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預售，資金回籠緩慢導致資金鏈收緊，到期拆遷戶無法回遷，已經開始按協議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業投資謹慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區房價總體平穩。對于土地儲備不足的房地產企業，如果現在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業持觀望態度，投資較為謹慎。4.企業各項應付款繼續擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業資金回籠緩慢，使得房地產企業各項應付款繼續擴大。2014年，區屬房地產開發企業各項應付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產實行注冊地統計原則，我區部分開發項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業注冊地問題，無法納入房地產統計。建議房地產管理部門繼續加大與區級相關部門的聯系溝通，強化項目注冊地管理。

2.抓服務，加強對企業的服務。目前一些項目，因企業資金問題或手續問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設，但遲遲不能取得預售許可證，給企業經營帶來很大困難。建議相關責任部門，應多深入房地產開發企業，了解企業的發展現狀、規劃及遇到的問題，掌握開發項目的具體進度，為企業發展做好服務。促進項目開發、銷售。

篇4

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

篇5

1、利率風險房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經營者帶來損失。

2、資金變現風險資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資分析的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。

3、購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資分析商經營者帶來損失。

二、房地產投資分析風險的防策略

房地產投資分析風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資分析風險或使房地產投資分析過程中的風險減到最低程度。

1、投資分散策略房地產投資分析分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資分析區域分散是將房地產投資分析分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資分析時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開發要求合作者共同對房地產開發基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資分析開發政策優惠。

2、投資組合以及保險保險對于房地產投資分析者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資分析風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資分析者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資分析者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產投資分析者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資分析者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資分析者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。房地產投資分析組合策略是投資者依據房地產投資分析的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資分析策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資分析的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資分析組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

三、我國房地產投資分析風險的總體狀況及變化趨勢

近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺，房地產投資分析風險總體上呈現出下列變化態勢。

1、經濟風險降低，增加技術含量房地產投資分析經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資分析的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資分析技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資分析的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資分析商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資分析商的政策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。

2、投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資分析決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資分析商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資分析風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

篇6

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡

另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質量風險

質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡

參考文獻:

[1]許曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究,2002,(9).

篇7

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

二、傳統貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學.中國人民大學出版社，2006，(6).

篇8

馬塞諸塞商業信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規避公司形式是為了規避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規定，隨后因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，并視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但是，隨著投資信托法規不斷健全、經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。

為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。

美國房地產投資信托的發展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發展。截至2003年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發展，具有了相當的規模。

在亞洲，REITs最早出現于日本。日本REIT的發展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發展最成熟的地區。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向。在發展REITs市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規定，不在REITs的層面征稅，即派發股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據不完全統計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

二、國外房地產投資信托發展的主要經驗

美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。

(一)創造必要的法律環境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。

(二)房地產投資信托自身的改革

房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。(5)規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。

(三)機構投資者的廣泛參與

初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。

大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

三、中國REITs發展的可行環境及發展意義

(一)可行環境

房地產業的融資需求作為REITs發展的基礎行業，房地產業在中國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產信貸政策(銀發[2003]121號)，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。

從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。

此外，隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。

(二)發展意義

1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主

體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規建設的基礎作用

稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創新，必須在法律規范下進行。

在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，現有的信托計劃發售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。

因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。

(二)重視機構投資者的參與和支持

機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。

(三)創新和發展是永恒的主題

國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發展。從所有制形式創新到組織結構改革和經營戰略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現出房地產投資信托規模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業管理隊伍建設是必要的前提

沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。國外的房地產投資信托發展得益于龐大的、專業化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發展，必須加強專業人員的培養，研究建立相關的職業資格認證制度和職業道德規范，盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業的發展提供高質量的人力資源。

篇9

2美國模式與中國香港模式分析

2.1美國模式經濟環境的變化與稅收優惠制度的變革，是推動美國房地產投資信托發展的主要驅動力。其特點主要表現為受稅收制度推動的非專項立法型和組織結構不斷變異。

2.1.1稅收優惠制度推動的非專項立法制度1960年美國頒布了《1960年國內稅收法典》，明確了房地產投資信托的內涵、外延與制度框架，包括組織結構、資產配置、投資者結構、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項要求的基礎上，可以享受特定的稅收優惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調整了針對房地產投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難。《1960年國內稅收法典》規定房地產投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產生。為了緩解外部顧問導致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產投資信托進行“積極”的內部管理，允許其采取“公司”的形式實行自我管理和經營，提高了經營決策效率，促進了房地產投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現代化法》，在組織結構上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產投資信托）的合法地位；授予房地產商將所持有房地產組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結構創新得到了美國法律和稅收制度的認可。綜上所述，美國房地產投資信托發展主要法律依據是與其相關的稅法，稅法的演變是決定組織結構、發展規模與績效的主要因素。

2.1.2多樣化的組織結構自1960年誕生以來，美國房地產投資信托組織結構有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎上，衍生出多種組織結構，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結構、紙夾（Paperclip）結構等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型。《1960年國內稅收法典》通過了將房地產投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發展初期多采取契約制的商業信托。《1986年稅制改革法》允許房地產投資信托采取公司制的形式，管理和經營收益性的房地產。20世紀90年代之后，在美國金融創新的帶動下，房地產商將房地產投資信托與有限合伙制結合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發揮信托稅收優惠與有限合伙制有限責任的優點，1992年之后在美國迅速發展起來，成為房地產投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優勢，1992年之前設立的傳統結構的房地產投資信托，通常設立下屬合伙人實體，由下屬合伙人實體直接擁有新購入地產，傳統結構演變為DOWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現，使得房地產投資信托的組織結構實現了歷史性變革，促進了房地產投資信托市場的繁榮。

2.2中國香港模式

2.2.1專項嚴格立法在充分借鑒美國成熟經驗的基礎上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關法律，設立《房地產投資信托基金守則》，明確規定房地產投資信托設立條件、組織形式、財務杠桿、資產結構、收入來源結構與紅利分配等。因而是專項立法模式。由于發展之初中國香港對房地產投資信托持審慎態度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監管更為嚴格、細致，嚴格立法對控制風險有積極的作用，但也一定程度上限制了發展速度。在稅收優惠方面，由于中國香港稅負較輕，因而沒有給予房地產投資信托特殊的稅收優惠。近年來，隨著房地產投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發展的需要，中國香港的相關法律呈現出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。

2.2.2本土化特色由于不同國家與地區經濟發展狀況、法律體系與設立初衷不同，使得房地產投資信托制度移植后呈現出本土化的特色。中國香港的諸多規范與制度采用英美體制，但為防范風險，2003年設立房地產投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設立目的在于豐富金融投資產品種類，加強國際金融中心地位，因而允許進行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產投資信托沒有特殊的稅收優惠。

2.2.3組織結構形式單一根據中國香港《房地產投資信托基金守則》的規定，房地產投資信托的基本結構如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經驗的基礎上進行了專項、嚴格且較為完善的立法，其房地產信托投資的形成是滿足法律要求的結果，且發展歷史較短，所以組織結構形式單一，沒有形成由市場環境所致的結構變異。

3中國房地產信托發展現狀

目前在中國沒有真正意義上的房地產投資信托基金，與之最相似的是房地產集合信托計劃產品（簡稱房地產信托）。中國房地產信托發展現狀如下：

3.1相關法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產投資信托的專項法律，相關的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等。《信托法》規定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機構發行，將房地產投資信托限定為信托型。《管理辦法》于2009年進行了修訂，擴張了信托計劃的規模，增強了流動性，但是與房地產投資信托對流動性與投資規模等的要求相距甚遠。如《管理辦法》對“合格投資者”進行了嚴格的規定；此外，規定不可公開營銷宣傳信托計劃，使得信托計劃處于非公開發行的范圍內。稅收優惠是國際上房地產投資信托蓬勃發展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時文件出現，稅收政策具有不穩定性。

3.2以信托公司為主導，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規定的開展信托業務的法人單位，因而目前多數房地產信托產品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財產。投資者作為委托人與受益人，監督信托資金的使用，房地產信托以信托型為主。此外，中國當前房地產信托不能上市交易，也沒有相應的二級交易市場，因此在信托存續期內，投資者無法通過轉讓信托份額的方式退出投資。

3.3以“融資理念”為基礎目前房地產信托的運作多數是房地產商有資金需要，由信托公司設立信托，向投資者籌集資金，專項用于房地產開發，實質上具有融資貸款的性質。因此，當前房地產信托是一種融資工具，而非投資工具。

4中國發展房地產投資信托的路徑選擇

目前中國在國家層面上頻繁提出要發展房地產投資信托，目的在于：第一，促進房地產行業的健康發展，化解銀行信貸風險，利用金融促進經濟發展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設的資金問題。為了緩解“公屋計劃”所帶來的巨大的財政壓力，2005年中國香港將公屋商業物業和停車場設立領匯房地產投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環境。因此，中國發展房地產投資信托，應在美國和中國香港的成熟經驗的基礎上，以中國香港制度與發展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。

4.1運行模式設計國際上房地產投資信托的物業標的主要為成熟的商業物業，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財政補貼，因此應在參考中國香港運行模式的基礎上有所創新。如圖2所示，首先，設立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發行受益憑證，委托信托公司管理信托財產，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財產，代表投資者處理相關事務；物業管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業；選擇商業銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財產、代為收取政府補貼與公共租賃住房租金

4.2組織結構設計在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產投資信托業績更好，但是美國與中國香港在發展之初均只允許設立信托型，原因在于公司型房地產投資信托委托鏈條更長；此外，發展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少。基于此，本文建議在發展初期設立信托型，發展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設立權益型房地產投資信托。原因在于，第一，權益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產配置在抵押貸款上，財務杠桿較高，當市場不景氣時財務風險更高；同時抵押型受利率變動的影響更大，發展權益型有助于規避利率風險；第三，從國際發展經驗來看，在美國，在資產規模方面，權益型占91%，債權型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設立權益型。因此，建議設立權益型房地產投資信托。

4.3專項立法，嚴格立法，逐漸放松中國發展房地產投資信托，可在美國與中國香港成熟經驗的基礎上，專項立法，對從業人員資格、組織結構、參與人資格、權利與義務、投資標的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細致、明確規定，一來可以節約立法成本，加快立法進程；二來便于操作，利于金融監管。由于房地產投資信托涉及銀行、信托公司、保險公司等金融行業與房地產業，在制定制度時，最為可行的辦法是由證監會、銀監會等聯合相關部門共同制定具體內容，由國務院專項行政法規，最為理想的是在現有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎上，制定房地產投資信托專項行政法規。不論以何種形式確立房地產投資信托法律或法規，都應與現有法律制度對接。從美國與中國香港的發展歷程可以看出，房地產投資信托制度均呈現先“嚴”后“寬”的特征，設立之初立法嚴格，以控制運行風險，進入成熟發展階段后，逐漸放寬組織結構、經營范圍、投資標的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴立法，將投資標的限定在公共租賃住房或廉租房，待發展成熟之后，再擴展到商品房或商業地產。

篇10

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

參考文獻：

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