導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇前期物業工作要點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、2009年工作計劃的基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，年度工作計劃的重點是物業服務中心，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、2009年工作計劃的具體實施辦法

（一）進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

（二）進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

篇2

一、拓展監督行業

具備條件的縣局要結合本地實際以旅游、快遞、物業服務、電子產品銷售與售后服務行業作為格式條款監督拓展行業和工作重點。力爭在年底完成對旅游、快遞、物業服務三個行業格式條款的規范。電子產品銷售與售后服務是當前輿論和社會公眾高度關注的行業，重點縣局力爭在9月底完成對轄區內蘋果等電子產品銷售和售后服務不公平格式條款的整治工作。有條件的可在完成規范旅游、快遞、物業服務行業及整治蘋果等電子產品銷售和售后服務行業的前提下，結合當地實際，在《省合同監督條例》第二十一條中規定的、且尚未進行規范的行業里拓展重點規范行業。

二、創新監督方法

（一）明確監督工作目標

各縣工商局要結合本地實際，有重點規范的行業和措施,注重發揮基層工商所的監督作用，著力建立健全局格式條款監督工作制度，提升和強化基層監督的效能。力爭完成2014年合同監管工作要點附表中的任務。

（二）監督行業抓重點規范

旅游經營者任意變更行程、于合同解除時不退還尚未實際發生的費用，快遞經營者保價、以郵費三倍或五倍限額賠償，前期物業服務中小區共有部分使用權及收益歸物業服務經營者等不公平不合理格式條款在行業內普遍存在。蘋果等部分電子產品銷售商、維修商在銷售協議、售后服務協議、產品說明書、單據、憑證和店堂告示等文本中使用的不公平不合理格式條款（包括蘋果等生產商制定的格式條款和銷售商、維修商自己制定的格式條款），消費者反映極其強烈。各地要秉持對公眾負責的精神，切實履行職責，對該類不公平不合理格式條款進行重點規范。

（三）以三類監督案件進行全面規范

根據《省合同監督條例》和《合同違法行為監督處理辦法》的規定，我省工商系統格式條款監督應從三類案件的角度切入，進行全面規范：格式條款侵權及其他合同違法行為查處案件，格式條款爭議調解案件，以及格式條款文本備案規范案件。各地要熟悉三類監督案件的特征及處理程序，嚴格依法辦理，在格式條款監督工作中注重三類案件共同發揮作用。

（四）形成完整監督工作流程

各縣工商局在格式條款監督管理中，要形成完整的監督工作流程。在日常的市場巡查中納入檢查格式條款的內容；在處理消費者投訴、舉報時甄別與發現格式條款侵權及其他合同違法行為的線索；通過召開格式條款評審會或書面征求專家委員意見等方式對疑難格式條款進行審查；對不公平不合理格式條款要責令經營者修改；對經營者利用不公平不合理格式條款侵害消費者合法權益和其他合同違法行為依法進行查處；加強對經營者的行政指導，促進行業自律；加強向黨委政府匯報、向社會公眾宣傳，保持與媒體的日常聯系，增強工作影響力。

（五）以合同示范文本為參照予以規范

篇3

一、設計任務書是前期項目策劃的成果

“凡事預則立，不預則廢”。許多開發商由于不熟悉市場經濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。

項目設計缺乏依據，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據仍然是設計任務書。開發商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創作熱情，直接影響設計成果水平。

可見，開發前期的精心策劃，既可以減少開發商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。

住宅開發過程實際上是居住消費產品的生產：過程，適合一般產品的營銷規律。依照菲利浦?科特勒的市場營銷理論，一般消費型產品的設計與生產獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業要實現這一些目標，就需要在環境調查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件進行定位和產品設計。住宅開發相對于一般產品的營銷又具有自身的特殊性，表現在開發載體―― 土地的缺乏性、特異性，區位效應特性，設計建設工作涉及的規范標準的龐雜性，建設周期長、環節多的高風險性，對產品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發揮策劃工作的作用，通過詳細的調查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性。可以說，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據。

二、開發項目前期策劃的工作要點

企業開發行為的根本目的是獲得經濟利益，而這一目的實現，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當的時間，適當的地方以適當的價格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當的消費者提供適當的產品和服務”。由于住宅開發周期長、環節多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發決策相對科學，則要求策劃工作具有系統性、超前性、可行性、應變性。1、系統性的要求：住宅項目開發一般由前期決策、規劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環節組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業主、各方面的工程技術顧問、市場調研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業管理人員、規劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據社會發展、科技進步的趨勢，借鑒國內外的先進經驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、可行性的要求：通過詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內的實施措施，獲得最佳的經濟收益，良好的社會、環境效益，是項目策劃的根本任務。

上述任務要通過下面的工作來完成：市場調研。了解國民經濟走勢，相關產業發展的趨勢及產業政策，金融政策等宏觀背景情況：區域市場調查分析。包括區域內供求關系分析，區域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規劃前景及目前區位條件分析等等；用地現狀調查，包括地質條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業法規分析：限高、容積率、公建配置等。通過市場環境調研，擬定備選方案(包括初步規劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定位，及主要技術經濟指標，擬定相關環節的初步計劃。

應變性要求：策劃階段應對影響開發工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。

三、設計任務書的形成

設計任務書是對策劃工作要點，通過系統的分析，得出決策性的文件。作為開發建設目標與規劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點，使設計成果同樣體現系統性、超前性、可行性和應變性的要求。

設計任務書中應包括如下的設計要求 (不含設計依據基礎資料、設計周期等程式內容)：

設計成果的定性要求。包括設計內容應滿足相關專業規范要求，材料設備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。

設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技術經濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。

對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

篇4

深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。

二、工作重點

（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。

（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。

（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。

（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。

（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。

（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。

（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。

三、要求及措施

（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。

（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。

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一、引言

物業管理是第三產業中一個新興的行業，是一個發展潛力巨大的行業。在物業管理過程中，業主支付費用獲得物業服務企業的不同個性化服務；物業服務企業接受委托，提供服務并收取費用，在補償工作成本后獲得最大效用。現階段，隨著業主的要求的多樣化，涌現出眾多的物業服務企業，那么如何在其中選聘最適合自己的物業服務企業，成為業主探討的一個重要決策。總之在物業管理中，業主選聘物業服務企業時，我們還是應根據業主的不同偏好，從顧客滿意度來衡量比較各物業服務企業的服務。本文將層次分析法引入物業管理，對不同物業服務企業提供的服務進行比較，利用實例演示，來幫助業主做出決策進行選聘合適的企業。

二、指標體系的確定

1、物業房屋維修管理與基礎設備管理

具體可分為房屋修繕維修、給排水設備系統、燃氣設備系統、供暖設備系統、制冷設備系統、通風設備系統、電氣工程設備系統、防雷裝置等。

2、物業環境管理

內容包括物業環境污染的治理和防治、場地環境保潔衛生工作，同時也包括環保綠化管理、噪聲管理等。環保綠化管理就是物業服務企業對物業轄區進行環境綠化、營造環境綠地、對植物進行養護管理。

3、物業安全管理

安全管理是個很廣泛的概念，主要包括物業治安管理、物業消防管理、物業車輛管理。治安管理指為防止物業區域內的災害事故和盜竊破壞流氓等違紀違法活動發生進行的一系列的保安管理。消防管理是物業服務企業為預防火災發生，消除火災隱患，最大限度的減少火災發生的可能性和火災發生后所造成的危害和損失的一項管理。物業車輛管理是指物業服務企業對物業轄區車輛停放、防盜、防破壞、車輛交通安全、交通秩序等一系列管理的活動。這三個指標都是模糊指標，只能定性的描述，一般采取的量化的方法即五級量化法。由業主委員會和采取定量化的方式，對各物業服務企業進行打分。對于指標滿足程度分為優、良、中、差、最差五個等級，分別按5、4、3、2、1量化。

4、管理服務費用。上面僅僅考慮了物業服務企業所提供的服務，但是物業服務企業毫無疑問提供的都是有償服務，所以也要將物業管理服務費用這一重要因素考慮進來。不同的業主對服務費用的看法也不一致，并不是所有的業主都特別強調低管理費用。清潔、安靜、舒適、健康、優美的生態住區，當然將極大的提高居住業主的生活品味，物業管理費自然也價格不菲。所以只要賦予不同的權重，將物業管理費用作為評價物業服務企業的一個重要指標，也是有一定道理的。

三、層次分析法的實際應用

1、層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process），簡稱AHP，基本思想是把一個復雜的問題分解成各個組成因素，并把這些因素按支配關系分組，從而形成一個有序的遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性，然后綜合人的判斷以確定決策諸因素相對重要性的總排序。我們將AHP方法引進物業管理中時，即業主在選擇物業服務企業時，可以這樣假設業主在最大滿意度的目標下，對物業服務企業提供的四個指標體系進行評價分析比選。各物業服務企業由于經營理念不同，考察物業服務企業時，從四大指標優劣的整體判斷比較復雜。可采取先轉變為對這四大指標的兩兩企業比較，然后再轉化為對這多個企業整體優劣排序判斷，得到相對于總的目標各物業服務企業的優先順序權重，并據此做出決策。由于不同的業主偏好不一致，導致對物業服務企業提出的要求也不一樣，側重不一樣，即各方面在評價過程中所占的權重不一樣。所以在對物業服務企業的評價模型中，我們不可能有一個統一的完全固定的模式，必須因人而異，因地而異。所以在進行層次結構模型的構建時，我們必須隨時變化，給出一個易變的、通用的模型。

2、具體實例

下面我們結合具體實例，利用多層次結構模型來分析業主如何來評價選擇合適的物業服務企業。例如，現某一小區業主委員會欲選擇一新的物業服務企業來進行代為管理小區物業。根據各方篩選，最終留下三家物業服務企業D1，D2，D3，D4進行比選。通過進行問卷調查，我們得知以下情況。

（1）由于該小區業主均為中產或偏高收入階級（白領階層），故對環境美好綠化的要求較高，當然也希望必須保證一定的基礎服務質量，同時呢也盡可能控制物業管理費用，做到物超所值。由于社會比較安定，故業主對安全的防范意識較淡薄，覺得不太重要，對比而言，稍微低于其他要求。

（2）在決策選擇時，我們要考慮物業管理費用，房屋及基礎設備維修服務質量，環境管理質量，安全管理質量四大方面。這四個物業服務企業經營理念不一樣，對這四方面側重也不一致。由于前期篩選，已有了這四個物業服務企業的基本信息：C1――物業管理服務費用：D1企業和D2企業最低，D3企業稍低，D4企業偏高；C2――房屋基礎設備維修質量：D2企業最好，D3企業次之，D1企業稍差，D4企業最差；C3――物業環境管理服務：D2企業最好，D3企業次之，D4企業稍差，D1企業最差；C4――物業安全管理服務：D1企業最好，D3企業次之，D4企業較為欠缺，D2企業非常弱。

解：第一，構造第二層相對于第一層的兩兩判斷矩陣。由題意知對于業主來說，物業管理服務費用和房屋及基礎設備維修質量這兩個因素幾乎同樣重要，故用1表示；對環境管理服務質量的要求較高，故用1/2表示，表示環境管理比服務費用重要一點點；而對于安全管理來說，安全防范不那么重要，因此費用比安全管理稍微重要些，如故用3表示。其他不再解釋，均兩兩比較可得以下判斷矩陣。

C= 111/2 3 11 1 3 21 1 41/31/31/4 1

通過計算得判斷矩陣的最大特征值和相應的特征向量分別為：

?姿max=4.0458；w=[0.2451，0.2914，0.3741，0.0894]T；

僅舉例D1的權重的計算方法，其他同理：

0.2451?鄢0.3499+0.2914?鄢0.2066+0.3741?鄢0.0754+0.0894?鄢0.5693=0.2251

同時進行總體一致性排序，CR=0.0456

3、實際分析

由此可以看到，雖然D2物業服務企業在安全管理方面意識較為欠缺，甚至最為淡薄，但仍然入選。其主要原因是由于業主不太注重安全方面的服務，而最側重的是環境服務管理質量，所以最終仍然選擇了環境服務質量最好，并且其他的基礎設施和服務費用也低廉的D2物業服務企業。所得出的結論也與實際一致。若針對不同的業主群，也許側重點不一樣時，所做出的選擇截然不同，要根據業主喜好來選聘合適的物業服務企業。

四、結論

將層次分析法引入物業管理，來幫助業主來如何選聘物業服務企業，實際上把服務費用也當作了一個與服務質量相平行的因素來考慮，針對不同業主，選取不同權重，可得到不同的評價結果。只要將這樣的模型所對應的判斷矩陣進行改變，即可具體問題具體分析，故此評價方法具有一定的通用性。同樣，不同用途的物業的管理要點也不一樣，也可以將其中的四大因素換成其他要點，如寫字樓、辦公物業管理就必須添加現代化設備或、接待等工作要點。層次分析法的缺陷是計算較復雜，特別是各層次的一致性檢驗過程中，如果不符合一致性檢驗，應修改矩陣使之符合一致性要求，再重新計算，稍微有點繁瑣。但隨著科技的發展，可以用計算機來求解，既快速又準確，因此現實生活中仍然應用比較廣泛，具有一定的現實意義。

【參考文獻】

[1] 董藩、周宇：物業管理概論[M].北京：清華大學出版社，2005.

[2] 胡秋月：基于層次分析法的物業管理糾紛研究[J].現代物業，2006（80-82）.

篇6

關鍵詞：

工作過程；學習情境；課程開發

《物業管理實務》是高職物業管理專業的核心課程，在整個課程體系中起著銜接理論知識和業務實踐的作用。該課實用性強，如何使學生在“做”中學習知識、掌握知識、運用知識，是《物業管理實務》課程改革的重點。職業教育的本質特征是“學習的內容是工作，通過工作實現學習”，即工作和學習是一體化的。基于工作過程的課程開發是工學結合一體化課程建設的有利嘗試。以德國不萊梅大學勞耐爾教授為首的職業教育學專家們認為，工作過程是指“在企業里為完成一件工作任務并獲得工作成果而進行的一個完整的工作程序”。運用到職業教育領域，“基于工作過程導向”的課程開發思路是建立在對現實的職業工作崗位充分調研的基礎上，以工作過程為導向，以工作任務為載體，開發出工作過程系統化的課程體系。

一、明確課程定位，構建合理的專業課程體系

自2006年我院物業管理專業開辦以來，不斷優化人才培養模式，在校企合作辦學的框架下，逐漸形成了“專業”+“龍頭企業”的校企合作辦學模式，構建了合理的專業課程體系，即根據物業管理的職業崗位將專業課程體系設置為工程、管理、服務三大類。《物業管理實務》一課在整個人才培養方案中屬于統領性課程，希望通過這門課的學習，使學生掌握物業管理的基本理論、物業管理市場發展的規律以及物業管理工作的整個工作流程和工作要點，培養學生具備獨立思考問題、分析問題和解決問題的能力；具備對物業管理事務的統籌管理能力、客戶關系管理能力。

二、課程設計四步走，實現行動領域向學習領域轉化

工學結合一體化課程的課程開發必須將行業情況分析、工作分析、典型工作任務分析結合起來，在對職業資格研究之后，開發出以完成該項工作任務為目的的工作過程，針對課程的特點和工作過程的特點進行教學方案設計，實現行動領域向學習情境的轉化。針對《物業管理實務》一課而言，課程設計要沿著以下四步走：第一步，深入珠三角地區對物業公司進行調研，挖掘出物業管理行業的關鍵崗位是客服助理、片區管家、物業會計、工程人員。第二步，在以行業企業為主導的專業指導委員會的指導下，提煉出這些關鍵崗位對應的崗位任務有前臺接待與投訴處理、文案策劃與活動組織、小區公共秩序維護、物業管理費收取及催繳、工程維修及保養、物業承接與查驗、業主入伙與裝修管理等。第三步，根據物業管理工作運作的過程，設置實務模塊的物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定等12大學習情境，真實展現物業管理工作的全貌。第四步，為了加強學生對物業管理理論知識的深入理解以及強化物業知識的綜合運用能力，我們增設了兩大內容，構成《物業管理實務》一課的三大課程模塊：物業管理概述模塊、物業管理實務運作模塊、物業管理應用模塊。

三、重組教學內容，實現學習內容情境化

打破了傳統的以學科知識邏輯為主線的教學內容，針對實際工作任務需要重組教學內容，按照各項業務開展的工作過程設計教學內容，并根據業務開展的先后順序來安排教學順序。在教學內容的安排上，淡化了概念、原理，強化了工作程序和工作內容。高職《物業管理實務》的教學情境設計應該從學生的未來職業需求開始，分析學生的個性化需求，探索基于工作過程的教學情境。學生作為準物業管理工作人員及業主（或物業使用人）的雙重身份，一方面對物業服務有期望值，另一方面對物業管理工作的艱辛有所體會。沿著物業公司業務開展的軌跡，創設了物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定、早期介入與前期管理運作、物業的承接查驗、物業入住與裝修管理、物業保潔與綠化管理、物業公共秩序維護、物業風險防范與緊急事件處理、財務管理、人力資源管理、客服管理實務12大學習情境，有利于加深學生對物業管理工作的認知與理解，進而培養學生的職業素質。

四、突破傳統教學法，采用項目導向教學法

項目導向法作為一種全新、高效的教學方法，是以實踐為前提，以教師為主導、以學生為主體、以項目為媒介、以職業能力為目標的系統的教學方法。它重在教與學的互動，通過給學生創造主動參與、自主協作、探索創新的環境，培養學生理解和解決實際問題的技能。項目導向教學法不是一種單一的教學方法，其綜合了情境教學法、角色扮演法、案例分析法、小組討論法等。以項目一：物業公司設立為例，8個同學一組成立一家物業公司，任務有三個：第一，給公司取個響亮的名字，制定好公司的發展目標；第二，準備齊全物業公司成立的文件；第三，設立公司的組織架構，每位同學是一個部門的負責人，并提煉自己部門的宣言，宣言要能簡單介紹本部門的工作職能。給同學們一周的時間準備，下次課再小組分享，公司總經理介紹公司名字和發展目標、組織架構，每個部門負責人介紹自己部門的宣言。小組分享完后，老師補充公司取名的知識、物業公司組織架構的類型。師生共同評選最響亮公司名和最佳部門宣言。老師根據評選結果和公司成立文件給小組評分，作為項目一的平時成績。日后的教學活動均以公司為載體開展，將學生的角色職業化，有利于將“學習過程”和“工作過程”緊密結合在一起。

五、依托實踐教學平臺，構建多維教學環境

依托“三位一體”的實踐教學平臺，即校內的樓宇智能化實訓室、校內物業公司、校外實習基地，可構筑物業管理專業的多個教學課堂。運用到《物業管理實務》一課中。校內樓宇智能化實訓室能實現對智能停車場、安防監控、火災自動報警及消防聯動等設備的仿真操作。校內物業公司擁有經驗豐富的實訓指導老師與廣泛的實訓素材，為本課程提供了一種特殊的物業類型—學校物業公司，可供開展綠化與保潔管理、秩序維護管理、房屋質量檢驗等教學內容。校外實習基地，可將初期的參觀見習、中期的課帶實訓和畢業時的頂崗實習貫穿起來，真實展示物業公司的實務操作，實現專業人才培養與企業崗位的無縫對接，也是將工學結合課程開發落到實處的表現。走出教室，廣泛開展“第二課堂”，創設盡可能與實際工作環境接近的教學環境，將“教、學、做”融為一體，把學生掌握知識和技能的學習過程置于工作過程中，是《物業管理實務》教學改革的一個亮點。

六、構筑立體化課程考核體系

課程考核是教學結果檢驗的方式和方法，是教學改革的一種手段。本課程教學團隊勇于革新，改變了傳統的“一考定終生”的考試方法，探索適合本課程的立體化的考核方式。既包括對個人的考核，也包含對團隊的考核；既有平時的考核，也有期末的考核；既有紙質作業的考核，也有多媒體作業的考核。具體方案如下：個人成績包括：“物業管理每天一問”的PPT講解占10%，考勤占5%，期末考試占50%。；團隊成績包括：物業管理情景劇視頻制作（題材包括物業招投標、物業裝修管理、物業收樓、電梯困人等）占10%，12大學習情境下的學習任務占25%。為了區分團隊成員的表現，賦予每個公司的總經理給組員打分的權利，最后老師根據團隊的成績折合比例給學生計算平時成績。總的說來，個人考核占65%，團隊考核占35%；平時考核占50%，期末考核占50%；紙質作業考核占80%，多媒體作業占20%。《物業管理實務》的課程考核模式實現了多維度的考核，促使學生必須高度重視該課程，在課程的各個環節都認真完成，才能取得好成績。通過實踐證明：基于工作過程的課程改革是高職教育教學改革行之有效的手段，《物業管理實務》一課的課程改革卓有成效，學生培養了對課程的興趣與愛好，增加了對專業的認同感。用人單位反饋畢業生專業知識扎實，綜合素質高，上手能力快，學校理論知識教學與企業培訓相銜接，大大減少了入職培訓的工作量。

作者：彭麗花 單位：廣東開放大學

參考文獻

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[3]茹宇林，鄭勁，伏可夫.基于工作過程的“工學結合”課程解讀與實踐[J].蘭州石化職業技術學院學報，2009(3):54-60.

篇7

全縣黨建組織工作會召開后，我局先后召開了局黨委會、支部書記例會、黨員大會，認真傳達學習了全縣黨建工作會議精神，重點學習了縣委常委、組織部長邱一平同志的重要講話精神。并根據我局工作實際，對2015年黨建工作組織進行了梳理和安排部署。

二、科學規劃了黨建組織工作要點

2015年我們把加強黨員干部思想政治教育放在首位，要求實現思想教育全覆蓋，不斷提高黨員干部實踐水平，特別是開展工作解決問題的能力；二是進一步鞏固黨的群眾路線教育實踐活動成果，重點是把整改工作落實到具體工作當中，務求實效；三是繼續開展干部下基層活動和在職干部“三進社區”活動，深入基層辦實事解難題，不斷擴大活動成果；四是繼續抓好發展黨員工作，嚴格按照“控制總量、優化結構、提高質量、發揮作用”的總要求，把好黨員隊伍入口關，進一步做好商務系統發展黨員工作；五是突出抓好“溫馨365”黨員服務平臺建設，精心組建黨員志愿服務隊，開展活動。六是強化薄弱環節，抓好信息工作。

三、制定了黨建示范點創建方案并開展了前期一些基礎工作

在黨建示范點創建方面，我們今年的思路和定位是：一要強化陣地建設，把物業黨支部活動室真正建成經商流動黨員、入黨積極分子的學習教育陣地，努力探索尋求物業黨建工作創新創特的新路子新途徑和新方法。二要繼續做好設崗定責，把新的社會階層中要求進步優秀青年安排上崗，實行黨員結對引導履責，充分調動參與構建文明誠信經商環境，平安和諧社會的積極性。為他們展示自我，發揮作用提供舞臺，促使他們在整體素質上得到全面鍛煉，為做好在新的社會階層中發展黨員工作奠定扎實的基礎。三要堅持長期有效開展“誠信經營”黨員示范崗活動，充分調動從業黨員共建文明誠信經營環境的參與熱情。四要在經商黨員中開展評比“紅旗戶”模范戶活動，進一步激發黨員參與共建文明經商環境的積極性，定期考核評比，擇優授予“紅旗戶”、“模范戶”標牌，加大對先進典型的宣傳力度，營造好文明市場，人人共建的良好氛圍。五要加強對黨建示范點創建工作的領導。為培育好特點鮮明、可學可看，作用突出的基層黨建工作典型，以創建促規范，以示范帶全盤，全面提升商務黨建工作科學化水平，目前我們所做的工作，一是成立了領導機構，定時加強調度，確保創建取得實效；二是拿出5000元經費對軟、硬件進行了初步完善；根據縣委組織部督查組的意見，我們將加大黨建示范點創建的投入。

四、做好規劃，把發展黨員工作落到了實處

根據縣委組織部《關于在全縣推行“八步工作法”做好2015年發展黨員工作的意見》文件精神，結合我局實際，制定了切實可行的商務局2015年發展黨員工作計劃。注重質量，嚴把入口關，著重抓好入黨積極分子隊伍的培養教育，不斷加強和改進黨員發展工作，努力建好一支素質優良結構合理，作用突出的黨員隊伍。目前，已新發展黨員1名，新吸收入黨積極分子2名，參加了今年機關工委舉辦的入黨積極分子培訓班，完成了2015年縣委組織部下達的發展黨員任務。

五、制定了“三學三強”活動培訓工作計劃

開展了1次老黨員集中講傳統活動、1次先進典型集中介紹經驗活動、1次新黨員集中參加培訓活動，開展了學、黨史、強黨性；學政策理論、強素質，學實用技術、強技能教育培訓活動。

六、黨員服務平臺建設工作

按照上級要求，根據本單位實際情況，結合黨員各自特長，組建了黨員志愿者服務隊，設立了黨員服務站，對基本資料進行了完善，并于“七一”期間組織17名黨員志愿者在三都及縣城農貿市場開展了一次志愿活動。

存在的不足之處，主要是活動制度還不規范、活動形式單一等一些問題，在今后工作中還要進一步探索，總結經驗。

七、支部規范化建設

建立了長效的服務群眾機制和載體，黨員能經常下企業和包村點開展幫扶指導聯絡協調工作，得到了縣內商貿企業、外貿出口企業、開發投資商的好評；加強了黨建陣地建設，黨建工作機制體制健全，黨員隊伍整體素質有新提升；各黨支部在黨員隊伍管理方面有新提高。存在的不足之處主要是工作開展不平衡，一些活動開展未經常化，學習沒有抓住重點、沒有堅持，制度不健全，執行落實不到位等。

篇8

一、完善企業機制，強化基礎管理

綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。

計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造和諧的工作環境。

市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。

人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規用工，杜絕各類勞資糾紛的發生的同時，想方設法規避人事風險，降低人事成本，利用本市現行“就業困難人員就業崗位補貼”的優惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規模化發展提供人力資源的保障。

二、拓展市場空間，保持企業持續穩定發展

物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前，由于物業市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

實施成本控制戰略，通過推行區域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，最大限度節省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。

承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展，物業市場迅速擴大，依托現有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業管理行業規模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。

鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發展儲備人才。公司的飛速發展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于某某人，目前公司(含外聘)員工，僅有某某名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續加大培訓力度，

擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端——顧客(業主)。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介領域提供了前提。利用豫園品牌優勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和和細化，物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢，集思廣益，思索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。

三、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望

目前，物業公司在內部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面，但由于物業服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段，與本市大型物業公司存在著差距，在走向市場的發展過程中缺乏技術能力、管理能力和競爭能力。

物業主管個人工作計劃2020(二)

1、完善各項管理制度，形成配套的考核、監督機制。某某年，我們將在原來的基礎上，修改、完善各項管理制度，改變以前“人管人“的被動狀態，從而走向“制度管人，制度約束人“的良性軌跡。進一步加強對人的管理，并把各項工作標準進行細化、量化，一方面，便于操作人員熟悉自己該怎么做，該作到什么程度;另一方面，方便主管人員的考核、監督，減少個人的主觀因素。工作中，堅持“定人、定崗、定時、定標準、定任務“的“五定“方針，對具體的工作采取有效的措施，加強對操作人員的管理，優化人員結構，更有利于以后工作的開展。

2、樹立服務品牌。服務品牌的樹立，有利于企業的知名度，對一個部門也是一樣，有利于提高部門的影響力，更有利于增強部門的凝聚力，目前，我們本著“清掃一戶，潔凈一戶，滿意一戶“的原則，為業主提供家政服務，得到業主的好評，在業主心中樹立了良好的形象。

3、確定兩個工作目標。即達到青島市a類物業衛生標準和達到經濟效率最大化的目標。根據小區定位及物業服務定位，我們保潔部會為業主創造一流的生活環境而不懈努力，工作嚴格執行a類物業衛生標準，并能力爭創青島市十佳物業公司。在做好保潔工作的同時，我們會做好廢品收購及家政服務工作，最大限度地減員增效，提高物業的經濟效率。

4、一個家政服務公司。一方面，由于我們保潔人員素質不同，工作質量有所差異，所做的家政服務的效果也不同;另一方面，目前輪流作業的形式，也不便于人員的管理。家政公司，在保證服務質量，規范內部管理的同時，我們還可以提取一定的服務費用。

5、建立一個垃圾中轉站。隨著業主入住的不斷增加，小區垃圾不斷增加，垃圾的清運、中轉、處理，是保潔工作的一個重要內容。希望在集團領導的大力支持下，盡快建立一個中轉站。

6、保潔與綠化的統一整體性與不可分隔性。保潔、綠化都是小區環境管理的一部分，小區離開了保潔，就會出現臟、亂、差的現象;小區離開了綠化，就不會有花草樹木。如果兩者屬于不同的部門，就會出現年前兩者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的現象。建議把兩者合并為環境部。

物業主管個人工作計劃2020(三)

一、指導思想與工作目標

2020年是某某集團公司深入改革和發展的關鍵一年。

物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。

根據后勤公司三年發展規劃和某某年工作要點，物業服務中心某某年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。

二是要充分整合現有資源，努力做強做大。

因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。

二是積極創造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

(一)進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。

重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向某某質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。

根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。

實行中心考核與站級考核相結合。

考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。

規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。

經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。

中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。

同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。

逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。

根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。

某某等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。

各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。

中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。

同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。

爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年某某新生宿舍和教學樓落成后，積極參與競標活動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區市場。

5、進一步加強市場調研和與本市兄弟高校間的橫向聯系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業市場的競標，力爭拓展1-2個點，使中心的市場規模、經營業績和經濟效益均獲得較大幅度的提高。

物業主管個人工作計劃2020(四)

新的一年，新的起點，希望和困難同在，機遇與挫折并存，站領導提出每個人都要有新的工作思路，這是一個非常好的創意。在新的一年里，我要以新的思想面貌對待工作中的方方面面，也力爭在大家的幫助下工作中有新的進步。

一、努力學習，加強自身修養，不斷提高個人素質

在日常生活和工作中，我要努力學習別人的好思想和好作風，不斷加強自身修養、提高個人素質。要時常堅持做到“工作要向高標準看齊，生活要向低標準看齊，艱苦奮斗、助人為樂”，繼續發揚“三老四嚴”的作風。我雖還不是一個黨員，但要以一個黨員的標準來要求自己，不斷提高個人的思想覺悟水平。在此期間，還要時刻記著以自己的實際行動影響和帶動大家把各項工作做到位。與此同時，我還要結合站上的工作安排和本隊實際情況，積極協助隊長帶領全隊員工認真學習處、站各項會議精神和上級的文件精神，上傳下達貫徹執行上級的各項工作要求，始終把綜合隊的服務理念“服務追求完美，住戶享受幸福”貫徹落實到各自的實際工作中去。

二、工作中的學習要求

1、作為物業管理人員，今后要多學習一些物業管理知識，向書本鉆研、向區長和樓長學習，不恥下問，增加知識面，力爭學以致用。多了解一些社區知識，把小區當成自己的家。要時常學習鉆研物業服務標準規范，對一些內容要多了解，對一些重點部分要時刻牢記在心，大膽實踐。

2、技能管理的學習要有目標，有計劃的學習一些經營管理知識，抓緊時機多向有關專業人員學習，同時有計劃地看看有關的書，聯系自己的工作實踐，以求能活學活用。

3、對水廠的工作過程及流程已有一定的認識，但還遠遠不夠，要多觀察、多思考，以求對水廠的工作有所幫助。對食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多學習。對公寓的管理了解也很膚淺，以后也要多向人們請教，以求想問題能更全面，把工作進一步做好。

三、牢記自己的崗位職責，做好隊長的好助手

1、水廠的核算工作已交給別人半年多了，但自己摸索出來的經驗不能忘，還要及時向他人請教以求深化，因為這是一筆貴重的財富。同時，還能對水廠和公寓結算工作有所幫助。維修監管督促工作移交給大廳兩個多月了，但工作經驗不能忘，還要繼續發揚以往的上進精神。維修班還時常來綜合隊所管的部門進行維修工作，所以對他們的監管和協作還在繼續。

2、做好隊長的好助手，時刻以人為善，以隊長和站長為榜樣，多了解人、關心人，必要時要胸懷大局，多做自我批評，堅持以人為本的原則，在安排工作時要時常來鼓勵人，激發人們的自尊心和上進心，讓人們在自覺、自愿中發揚團結協作精神，努力把上級安排的工作做好，且為下一步工作的順利進行打下基礎。

四、具體工作措施

1、勤奮工作，在重點工作之余抓緊時間把隊上的各種資料理順，及時寫完整。

2、抓緊時間及時寫出消息通訊，把遇見的好人好事進一步發揚光大。

3、做好各部門的好后勤，讓他們在輕松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃虧，一切為了集體的利益，個人受點委曲沒有什么，相信吃虧是福。

4、在生活和工作中謙虛謹慎、注意細節，多鍛煉，經風雨、見世面，多和人交流，不斷創新工作方法。

以后不管安排到什么崗位，都要向趙隊那樣干一行、愛一行、專一行，不必斤斤計較，從大處著手，力所能及地做好工作，讓工作成為自己的責任，讓工作的過程成為自己對生命的享受過程，多積累生命的亮點，讓個人平淡的生命也有自己的亮度。

物業主管個人工作計劃2020(五)

一、環境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;

對區域內的樹木進行整形修剪。

二、環境保潔

做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。

三、安全

原門崗24小時服務電話：“某某”從2020年月日起變更為“某某”;

住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;

嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;

大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;

小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

四、公共秩序

代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;

對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。

避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。

夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。

五、維修

我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，2020年將更好、更快的為住戶服務。

六、文化宣傳

我們以后將在物業費通知單背面上，將小區住戶一些出租信息安全提示＼小區通告登出;

與社區聯合放露天電影，老年人活動票;

建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;

發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞，讓溫暖匯聚;

對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;

增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;

調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;

為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里，體驗分享的快樂，通過物品交換讓你結織更多朋友;

節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。

七、其它

管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;

篇9

隨著近幾年房地產業的蓬勃發展，新建住宅小區的數量越來越多、規模越來越大、配套設施越來越齊全。在項目建設過程中建設單位往往更加重視地上可見建筑物及景觀的建設，但對地下配套隱蔽管網工程的規劃和建設重視不足，導致室外綜合管線工程在項目驗收前倉促施工，各單位為趕工期各自為政，致使各專業相互影響，造成返工、延誤工期現象，施工質量也難保障。小區管網工程的特點可歸納為“四多兩緊”,一是管線種類多：管線一般包括雨水、污水、給水、消防水、燃氣、熱力、強電、弱電。二是設計單位多：燃氣、熱力、強電由專業部門設計，弱電智能化部分由智能化中標單位設計。三是施工單位多：各專業管線由各專業部門施工，尤其是自來水、煤氣、電力等專業管線的施工，目前仍有一定的壟斷性。四是施工交叉多且難處理。由于小區建筑密度大，小區管線縱橫交錯，存在大量施工交叉。“兩緊”就是工期緊和場地緊。許多項目由于前期進度控制不利，導致工期延遲，最后留給管網施工的工期很緊。加之燃氣、熱力專業的工期安排需要跟相關專業部門協調，使得工程工期壓力很大。而場地緊則表現為現在小區管網幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內完成諸多管線施工，場地必然緊張。上述特點，給小區管網工程施工和管理帶來了困難。本人作為建設單位專業工程師負責完成了幾個大型住宅小區的室外配套管網的項目管理工作，現結合以往工作經驗，就如何做好項目管理談幾點體會。

項目前期規劃階段，首先要調查清楚小區周邊的市政雨水、污水、熱力、燃氣、給水、電力配套情況，為各專業方案設計提供依據。根據雨污水市政接入口的位置和標高，可以大致確定項目排水管網的走向及管徑。在項目豎向方案設計中，應復核建筑物出戶管標高是否能保證污水管道按照規范要求的坡度排入市政管網，車庫頂板覆土厚度是否滿足雨污水管道最小覆土及放坡深度要求。本地近年開發的許多小區位于濱海路沿線，項目海拔較低，應充分考慮海洋潮汐對雨水排放的影響。雨水接入口標高不易低于當地平均位。如果遇到風暴潮導致管道排水不暢，應考慮雨水能夠通過小區地面向四周市政路面排放。市政供水管網的管徑、供水水壓的高低直接影響小區供水方案及小區的室外消火栓工藝系統的設計。有了第一手資料后，就可以確定水、電、暖、氣等各專業的配套方案，結合小區的總體規劃做出換熱站、配電室、化糞池、燃氣調壓站等大型構筑物的數量及定位分布規劃。

配套工程專業設計及管網綜合方案確定：小區配套工程的專業設計單位較多，燃氣、熱力、供水、強電由相關配套部門設計。作為建設方代表要及早與上述有關部門簽署設計、施工協議，提供有關設計參數，督促各方盡早提出各專業初步設計方案后，由設計院依據各專業方案進行管網綜合規劃，包括平面綜合和豎向設計。進行管網綜合時應本著功能性、安全性、美觀性、便于維護、節省投資的原則進行。功能性：首先對各個專業管線都應考慮周全，一些暫時無法確定設計方案的也應預留出規劃位置。其次要特別注意小區雨污水系統設計，應進行多方案比較，采用最能保證小區雨污水系統安全運行的方案。現在許多小區的雨污水管道埋設在車庫頂板覆土層內，受覆土層厚度限制，管道坡度和管頂覆土厚度達不到設計規范要求，造成排水不暢、管路淤積、冬季管道內結冰，嚴重影響使用功能。安全性方面：存在安全隱患的管路為燃氣、強電。設計時應考慮如何確保煤氣管的施工安全和運行安全，燃氣管道應遠離雨污水、熱力、電力管道,避免埋設在機動車道、人員經常集聚的廣場下。燃氣調壓箱應設計在遠離建筑物的安全、隱蔽區域。美觀性方面：各種管道尤其是帶檢查井和工作井的管線盡量布置在綠化帶、人行道下。減小道路上井蓋的數量，從而美化小區環境。各種井蓋盡量不要布置在小區出入口、單元門口位置。可以采用帶小區標識的彩色井蓋，以便于環境相協調.為了節省造價，許多項目車庫頂板覆土一般較淺，滿足不了長距離排水管道放坡要求，對雨水管道，可以采用暗溝與管道結合方式，車庫頂的雨水采用暗溝排水，溝寬300mm，以便于清通維護，坡度0.004，在暗溝上間隔適當的距離設置雨水篦子收集雨水。在車庫范圍外，設置雨水檢查井，將雨水暗溝排水改為雨水管道排水。在道路及單體周圍按照常規設置雨水篦子收集雨水。

項目綜合管網方案確定后，各專業根據綜合方案的平面布置和豎向設計進行專業施工圖設計。如果專業設計需要進行大的調整，則管網綜合方案也應進行相應調整。

設計完成后，項目進入實施階段。對燃氣、熱力、強電等專業，屬市政專業配套部分，由專業隊伍進行施工。建設單位應及早與有關部門簽署配套協議，協調進場施工時間。雨污水、弱電等專業，由甲方自主組織工程招標及材料采購招標。上述工作設計專業多、工作量大，應及早進行，以免影響工程進度。

篇10

2012年我縣上半年服務業的GDP總值是22.16億元，占全縣GDP比重52%。

1、批發零售商貿業增長放緩。我縣批發和零售業受經濟不景氣影響較大、消費疲軟，今年1-6月份，全縣實現社會消費品零售總額19.9億元，同比增長9.4%，增幅比去年同期減少10個百分點；住宿與餐飲業發展結束了近幾年快速增長勢頭，表現為平穩增長，1-6月份增長9.9%。

消費需求增長逐步放慢主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，未來一段時間內消費增長有可能持續減速。二是隨著經濟增長進一步放緩，今年就業將更加困難，居民即期收入和預期收入更加不樂觀，致使居民消費信心挫傷，購買力受到遏制，1-6月份，我縣城鎮居民人均消費支出5793元，同比回落2%，其中居民在醫療保健方面的消費支出大幅下降，降幅達33.5%。

2、旅游業平穩發展。旅游總體上保持平穩發展，上半年旅游接待人次和旅游總收入穩中有升，1-6月份，景區接待游客371萬人次，同比增長10.1%；門票收入2368萬元，同比增長7%；旅游經濟總收入10.8億元，同比增長11.7%。

3、交通運輸、倉儲業增長趨緩。交通運輸、倉儲受經濟形勢影響，客運、貨運增幅較去年同期均有所下降。1-6月份，全縣完成客運量510萬人次，同比增長2.5%，客運周轉量402720萬人公里，增長2.1%；完成貨運量290萬噸，同比增長3.5%，貨運周轉量為35185萬噸公里，增長3.0%。

4、房地產業發展勢頭良好。由于去年投入開發的房地產企業家數增加，達到12家，房地產業今年上半年總體上呈較快的發展勢頭，房地產銷售面積及銷售額創歷史新高。1-6月份，房地產開發投資25418萬元，房地產銷售面積17.7萬平方米，同比增長44.6%；商品房銷售額8.73億元，同比增長79.9％。

5、金融業快速增長。國家從去年上半年開始實施的貨幣從緊政策在去年年底調整為適當寬松的貨幣政策，采取積極的財政政策，出臺擴大內需“十項措施”等一系列促進經濟發展的政策，促進金融業快速增長。至6月底，全縣金融機構各項貸款余額91億元，增長35.2%，存款余額117億元，增長32.3%。

6、商貿物流重點企業逐步壯大。以天天新、天音公司、天嘯物流等企業為代表的本土重點商貿物流企業，通過不斷加大更新改造的投入力度，為我縣的商貿流通發展奠定了堅實的物質基礎。其中：天天新現有連鎖網點覆蓋全縣十一個鄉鎮三個街道，總門店數達16家，建有配送中心一個。天嘯物流新建物流中心項目建設進展順利，物流配送能力將上一個新臺階。

二、服務業發展存在的主要問題

我縣服務業有了一定的發展基礎，服務業占GDP比重已與二產不相上下，但產業層次低，特別是現代服務業、生產業發展不足，主要問題有：

一是服務業總量小，基礎弱，聯動效應差。我縣服務業雖然有了較大發展，在我縣GDP中所占比例逐年增大，但全縣服務業增加值僅32億元，占全市服務業增加值的比重僅為5%左右，總量較小，這與我縣發展服務業的優勢相比，還沒有突出出來。從聯動效應看，主導產業帶動乏力，產業聯動不強。我縣旅游資源得天獨厚，優勢十分明顯，但旅游業沒有發揮行業龍頭作用，對住宿、餐飲、購物等帶動效應不明顯。

二是產業層次結構不合理，主體低小散，新興服務業還比較薄弱。我縣服務業主要集中于傳統行業上，服務業整體層次較低，批發零售、住宿餐飲、交通運輸等行業的增加值占整個服務業的比重將近四成，而現代物流、金融服務、信息服務、商務服務、科技服務等新興產業處于發育階段，普遍規模小，占比低。新興行業比較薄弱。普遍存在著“低、小、散”現象，“低”表現在商業發展層次偏低，基本上處于夫妻店、個體戶等較低層次；“小”表現在商鋪的營業面積普遍偏小；“散”表現在商業網點的布局較凌亂。全縣缺乏較大規模的企業集團和專業市場，各類市場規模小、輻射面不廣、專業化程度不高，一家一戶的個體經營居多，缺少上規模的服務企業、專業市場、大商場、大賣場等。

三、下階段的工作思路

深入實施“旅游產業推進年”活動，著力抓好服務業重點項目建設，積極探索二、三產分離試點工作，建立、完善服務業發展機制，優化發展環境，推進服務業發展轉型升級。

1、著力推進旅游業發展。旅游產業是我縣服務業支柱產業，也是我縣極具發展潛力，發展優勢的產業，繼續深化實施“旅游產業推進年”活動，著力推進山旅游品牌建設。同時，大力發展“農家樂”休閑旅游業。“農家樂”是我縣近幾年來迅速發展起來的新興產業，結合了旅游業和餐飲服務業，發展勢頭良好。2011年,全縣農家樂經營戶達122戶，從業人員總數達887人，接待游客136.6萬人次，營業額達3308.9萬元。“農家樂”成為我縣農村經濟新的增長點。要進一步加強宣傳和促銷，將農家樂宣傳觸角伸向上海、杭州、溫州等周邊大中城市，吸引更多的游客來我縣體驗農家樂。

2、積極探索二、三產分離工作。鼓勵工業企業發展生產業，促使制造業由加工制造環節向研發設計和品牌營銷兩端拓展延伸，促進先進制造業與生產業有機融合、互動發展。研究制定具有可操作性的鼓勵制造企業二、三產分離的政策措施，支持鼓勵生產制造企業將售后服務、后勤物業、餐飲和教育培訓等內部服務功能剝離，整合組建專門的服務企業，其配套的服務企業享受原工業企業相關優惠政策。重點選擇幾家企業做好二、三產分離試點工作。