導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產運營管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產運營是個系統工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。

商業(yè)地產運營構成研究

商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成

本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產運營主體構成

根據運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。

商業(yè)地產運營中的常用模式

地產開發(fā)商占主導地位

所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。

但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:

商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現商業(yè)的持續(xù)經營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。

商業(yè)運營商占主導地位

所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現在以下幾方面:

地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據商業(yè)地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營:頤高通過購置、聯合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現以商業(yè)經營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。

頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

篇2

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

引言

我國雖然房地產發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產不具備長期的經濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產管理模式對國內產生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創(chuàng)新與應用也是目前我國商業(yè)地產面臨的一個主要問題。

商業(yè)房地產運營的主要特點

運營的組織方式有所不同

房地產的運營管理不像工程建造與產品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業(yè)運營管理主要是對生產線、產品質量、生產成本、生產進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經營者、消費者以及工作人員的隨機性而產生變動，產生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產的運營管理中來。

運營系統的設計方式有所不同

在傳統的制造業(yè)中，產品和運營系統往往是分開設計的，因為，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產系統來制造，但是在商業(yè)地產的運營管理中運營管理服務和提供系統必須要同時設計，因為提供系統是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產消費是不可分割的，同時發(fā)生的。因此，商業(yè)地產的產品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產品特點和服務特色。

客戶在運營管理中起到的作用有所不同

傳統的制造業(yè)生產流程是封閉的，產品出廠后才會與客戶發(fā)生聯系，而在商業(yè)地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，他們對商業(yè)地產的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業(yè)房地產運營管理的重要任務。

員工在運營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產的運營管理中更加重要，因為商業(yè)地產的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業(yè)房地產運營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產運營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當地的人文歷史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運營創(chuàng)新的源泉，每個地區(qū)都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經濟發(fā)展狀況，商業(yè)地產尤其是大型的商業(yè)地產項目與一個城市的經濟發(fā)展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業(yè)房地產的運營管理模式時要以當地的經濟發(fā)展現狀為基礎，結合當地的歷史與文化，將地區(qū)特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設相協調。政府部門也要加強對商業(yè)地產的審查，控制其資金投入不能超過城市經濟能力，整體的商業(yè)地產風格要多元化，避免重復建設。

建立商業(yè)地產新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業(yè)地產融資中沒有發(fā)揮應有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達國家的成功經驗，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業(yè)地產的資金募集工作進行具體的管理。

推動地產資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內，商業(yè)地產有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產進行分開發(fā)展，一個搞投資開發(fā)另一個搞后續(xù)經營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產公司成功地將零售行業(yè)引入房地產，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產運營管理模式的運用

1.統一運營管理模式

統一運營管理模式的關鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變萬化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據。了解市場信息后，企業(yè)要根據自身的實力和特點確定服務產品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產項目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發(fā)商，強勢的投資者，強勢的經營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，也使得商業(yè)項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統和良好的運營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結合的運營管理模式

將零售引入商業(yè)地產的運營管理是中國的獨創(chuàng)，主要有零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種，各自經營是指商業(yè)運營由購買商鋪各自進行運營，開發(fā)商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內收回資金，但是這種經營模式容易出現混亂，各自為政，對于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業(yè)街變成廉價的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產的經營管理模式多種多樣，既有整體經營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業(yè)地產的健康發(fā)展。

參考文獻

[1]王涵.商業(yè)房地產運營管理模式的創(chuàng)新及運用分析[J].山東大學.2007（09）

篇3

【引言】BIM技術從傳統的應用于工程項目的設計階段和建設階段，為項目的高效合理建設提供重要依據，到如今已經更多的應用于商業(yè)地產項目的運維管理中。商業(yè)由于長期人群密度高和設備的高負荷運行，經常會出現各種意想不到的情況，如何能快速找到問題的所在并盡快解決，是每一個商業(yè)運營企業(yè)所關注的重點問題，因此，將BIM技術的先進理念應用于商業(yè)地產運維管理中具有重要的現實意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡稱，即建筑信息模型。它是以建筑項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，建立建筑模型，并對相關細部結構、設備布置、性能指標、造價成本等進行分析，實時反映項目內部各個部位的狀況，具有為決策者提供直觀依據的作用。

二、BIM的特點

1、可視性

傳統的商業(yè)運維管理，需要通過大量的商管和物業(yè)人員在現場進行巡邏，經常對各種設備和物質進行維護和檢修。特別是當某些設備出現故障的時候，根本就無從知道具體是哪個部位出現問題，需要花費大量的時間來查找，效率極低。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以一目了然的顯示出哪個位置出現問題，定點對其進行修理，達到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術的軟件應用模式下，整個商業(yè)部分的施工圖紙和設備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動監(jiān)控各個設備的運行情況，和商業(yè)整體的人流量和平面布置情況。在需要的時候，可以直接顯示出各個需要的數據指標（如熱工性能、設備的溫控情況等）。只要是我們需要的數據，都可以通過軟件來直觀的找到，并提前預告各處存在的隱患和問題，提醒商管人員提前進行控制。

3、高效性

與傳統的數據查找模式相比，它提前將整個商場的運營平面和圖紙等傳輸進電腦。通過三維建模的方式，可以直觀的顯示每一個設備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標的運行情況等。為各種突發(fā)問題的解決方案提出數據支持。

三、BIM在商業(yè)運維管理中的具體應用

1、故障分析可視化

在商場里，各設備由于長期的高負荷運行，經過一定時期后會出現各種問題。比較常見的如空調管道不嚴密導致制冷效果不佳、線路老化導致部分區(qū)域經常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導致電壓跳閘、消防設施損壞等。出現問題時，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問題來源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過程，有時需要耗費較長的時間，對商戶造成比較大的影響，而且有時由于線路都已經封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個商業(yè)的運行情況與軟件進行聯動。一旦某些部位出現問題，在軟件中就能及時的反映，并清晰的標示出其部位，便于維修人員針對性的進行處理，迅速解決問題。

2、隱蔽管線和設備的管理

現今的建筑工程中，管線大部分都是暗埋設在結構墻體或者天花吊頂內，而且施工企業(yè)在施工時，沒有完全按照設計圖紙的走向，具有太多的隨意性。當施工單位和開發(fā)商的工程管理人員撤離后，開發(fā)商將商場移交給物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司（進行管理？）。這部分工程維修人員沒有參與工程建設，根本就不知道里面管線的埋設情況，更不用說后期進場的小商戶。因此經常會出現商戶在裝修時破壞了公共部位的管線，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個大樓的高壓線路和天然氣管道的埋設，引起意想不到的安全事故。

這種時候，BIM技術的應用就顯得尤為重要，它可以對各種管線的實際埋設情況進行清晰的描述，指導商戶的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時對于已經拆改的部位及時在軟件中進行更新，實時將現場實際情況與電腦進行同步，確保管線和設備信息的完整和實效性。

3、公共安全管理的應用

商場作為人們活動的公共聚集場所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災等的應急處理。在傳統模式下，都是發(fā)生了火災之后，再來進行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以提前進行預防、報警和及時的處理。

還是以消防火災為例，一旦某些區(qū)域有火災發(fā)生的可能性和隱患，它可以通過煙感和溫感傳輸來的信號進行快速的分析，分析是否有必要對其提前處理。一旦真正發(fā)生火災，它可以及時顯示出具體火災的部位和嚴重程度，同時周邊人群數量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調動最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實用的工具，將火勢給予熄滅，并對人群進行疏散，減少傷亡。這比傳統的找圖紙確定位置，再來制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數據分析

商場通常水、電、空調和天然氣等都是由商管公司統一控制和安排的，在實際經營過程中，很多商管人員的專業(yè)水平其實是不夠的，很多時候，長期將各設備處于高強度的運行負荷下，造成較大的浪費。如中央空調長時間的開放，在溫度下降到一定溫度后，也無人關掉，造成一種過度制冷的情況。

通過BIM結合物聯網技術的應用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實現建筑能耗數據的實時采集、傳輸、初步分析、定時定點上傳等基本功能，并具有較強的擴展性。系統還可以實現室內溫濕度的遠程監(jiān)測，分析房間內的實時溫濕度變化，配合節(jié)能運行管理。在管理系統中可以及時收集所有能源信息，并且通過開發(fā)的能源管理功能模塊，對能源消耗情況進行自動統計分析，比如各區(qū)域，各戶主的每日用電量，每周用電量等，并對異常能源使用情況進行警告或者標識。

【結語】商業(yè)地產的運營維護是一個精細化的過程，在做好公共設備維護正常運行的前提下，也要為廣大商戶提供專業(yè)化的指導。商業(yè)管理公司應該更加深入的將BIM技術應用到后期的運維管理中，為廣大的顧客提供一個舒適溫馨的購物休閑環(huán)境，才能將商業(yè)經營的更好。

篇4

一、房地產上市公司營運資金管理的現狀及存在的問題

(一)樣本選取與數據來源

本文選擇房地產行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數據進行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數據均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報，半年報和年報，數據取自新浪財經網。表格樣本公司2009-2011年相關數據統計中數據均為樣本公司當年的平均值。

(二)樣本數據分析

房地產上市公司營運資金狀況如表1所示。

從樣本數據表1可以初步看出，房地產公司現金周期先縮短后延長，總資產收益率先增長后降低；房地產上市公司應收賬款周轉期先延長后縮短；應付賬款周轉期，存貨周轉期一直增長,說明房地長上市公司資金運轉有問題，存貨偏長。

(三)房地產上市公司營運資金管理存在的問題

1、流動資金不足

目前，我國企業(yè)普遍存在流動資金短缺的情況，面臨著營運資金風險。這種流動資金的緊缺狀況已經超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴重干擾了企業(yè)個體營運資金運轉，營運資金不足將直接影響企業(yè)交易活動的正常進行。

2、營運資金低效運營

流動資金周轉緩慢，流動資產質量差，不良資產比重較大。應收賬款數量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴重，平均拖欠時間增長，應收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營運資金管理弱化

現金管理混亂。流動性最強、獲利能力最低是現金資產的特點。現金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展。現金周期是影響企業(yè)績效的一大關鍵問題。

二、實證分析內容

本文將選擇總資產收益率作為企業(yè)績效評價核心指標，該指標能較綜合的反映企業(yè)運營方面的信息，具有極強的代表性。總資產收益率（ROA）是分析公司盈利能力時一個非常有用的比率，是一個衡量企業(yè)收益能力的指標。總資產收益率是一個考核企業(yè)利潤目標十分有效的指標。 總資產收益率的高低直接反映了公司的競爭實力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應舉債經營的重要依據。總資產收益率的計算公式是：

總資產收益率＝凈利潤÷平均資產總額(平均負債總額十平均所有者權益)×100%(1)

所有者權益是指企業(yè)資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益。(2)

平均資產總額是指當期期初和期末資產總額的算術平均值，即：平均資產總額=（期初資產總額+期末資產總額）/2 (3)

總資產收益率分析的重要意義體現在：（1）總資產收益率指標集中體現了資產運用效率和資金利用效果之間的關系。（2）在企業(yè)資產總額一定的情況下，利用總資產收益率指標可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風險。（3）總資產收益率指標還可反映企業(yè)綜合經營管理水平的高低。

三、研究設計

(一)研究假設

假設1：現金周期與公司經營績效負相關

營運資金的周轉期應該適度，過長或過短都會影響企業(yè)的經營績效。目前我國企業(yè)的現金周期明顯超長，縮短現金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導致企業(yè)經營績效上升。

假設2：應收賬款周轉期與公司經營績效負相關

應收賬款周轉期反映企業(yè)年度內應收賬款轉為現金和償還短期債務的能力。我國企業(yè)的應收賬款周轉期過長，放寬應收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會遞減，而相應的邊際成本費用則會上升，最終會導致企業(yè)經營績效的下降。

假設3：存貨周轉期與公司經營績效負相關

存貨周轉期反映企業(yè)庫存管理的水平，隨著信息技術、第三方物流、供應鏈管理技術的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時也使加速存貨流轉成為可能。在技術和管理方式不斷創(chuàng)新的現實環(huán)境下，加速存貨流轉帶來的邊際收益必然會增加。

四、實證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結果如表4所示。對模型2進行回歸分析發(fā)現：模型2調整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗。現金周期與托賓Q值不顯著負相關，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關關系在1%的水平上顯著。說明營運資金管理效率沒有顯著提高公司價值。

(三)模型3的回歸分析

以應收賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應收賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著負相關，部分驗證假設2。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過10%水平的F檢驗，調整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

模型3以存貨周轉期為變量的分析結果如表3-6所示。

以存貨周轉期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉期與公司經營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關，不支持假設3，但系數非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

分析結果如表7所示。以應付賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應付賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著正相關，不支持假設4，但系數非常小。銷售增長率與公司經營績效微弱負相關。公司規(guī)模變量與公司經營績效在5%的水平上顯著相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。

1、控制現金持有量

根據房地產上市公司營運資金與績效統計關系，縮短現金周期能提高企業(yè)績效。因此房地產上市公司應當控制好現金持有量，縮短應收賬款周轉期，應付賬款周轉期，以及存貨周轉期。

2、加快資金周轉速度

加快企業(yè)資金周轉速度，筆者認為可以采取以下措施：加強在中小型住宅的設計和開發(fā)。2007年8月，國務院下發(fā)24號文《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應上所發(fā)揮的主導作用，標志著全面完善住房保障體系的開始。加強在中小型住宅的設計和開發(fā)一方面中小型住宅更加適應國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業(yè)周轉速度，縮短存貨周轉期，提高企業(yè)績效。

3、加強資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，可以通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應收款、預付賬款、其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，將部門負責人、業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過內部審計，對財務會計信息和經營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

參考文獻：

[1]吳媛媛:芻議企業(yè)營運資金管理[J].管理實踐,2007

[2]王曉琪.房地產行業(yè)營運資金管理.財會月刊(會計),2010

篇5

兩條“街”是兩座巨型SHOPPINGMALL商業(yè)地產,一套“模式”是適合國情的SHOPPINGMALL運營管理模式。

去年是君玲成長最快的一年

無論是宏觀經濟上,還是微觀經濟現象所顯示的,國內多數商業(yè)地產運營不景氣,更多的商業(yè)地產商正試圖變臉求存,種種端倪,似乎都在驗證2006年是“商業(yè)地產”的災難之年。

“我不這樣認為,國家對商業(yè)地產的調控,事實上是在引導這個行業(yè),讓這個行業(yè)變得更加健康,更加理性。也使商業(yè)地產商更負責任,現在國內很多企業(yè),對商業(yè)地產開發(fā)與商業(yè)地產運營分得不夠清晰。這對商業(yè)地產行業(yè)長期的發(fā)展不利,也更可能將風險轉嫁到業(yè)主和商家,因為要使商業(yè)地產具備價值,首先需要商業(yè)地產本身貿易流通的功能充分體現。如果不具備這個功能,那只是一個普通的建筑物,而不是商業(yè)地產。”

程君玲此言不虛,對大多數商業(yè)地產商致命的2006年,卻是程君玲成長最快的一年:沈陽中國女人街的成功開發(fā)并運營,南京中國女人街的執(zhí)著堅守并漸有盈利,全國性商業(yè)地產的布局,獨具特色的“中國女人街”運營管理模式的成熟。

從南京中國女人街,到沈陽中國女人街,程君玲都一直堅持自持40%以上的商鋪。“我們就是要與業(yè)主、商家做到你中有我、我中有你,形成風險共擔、合作共贏的格局。”

零售連鎖是“中國女人街”的運營模式

“我從來不把SHOPPINGMALL當作簡單的地產開發(fā)行業(yè)來看的,而是作為一個服務行業(yè)來看的。這個服務行業(yè)就是零售服務運營管理連鎖業(yè),從遠景看,中國女人街就是要立志打造成中國最著名的零售服務運營管理連鎖品牌。”

要成功運營商業(yè)地產,模式是關鍵。程君玲坦言,“中國女人街的運營模式是按照零售連鎖業(yè)來打造的,物流、招商、財務、人才,一切流程,我都強調標準化。只有標準化才有利于中國女人街的發(fā)展,也才有利于我們連鎖品牌的打造。”

對于SHOPPINGMALL概念普遍認知不足的國內商業(yè)地產業(yè),程君玲認為,要運營好SHOPPINGMALL,除了理念,還要堅持。“就像種樹育人一樣,有個成長期,要精心培育。對于我來說,今年有較大的收獲,除了一套適合國情的商業(yè)地產運營管理理念逐漸成型，更重要的是,南京中國女人街這個項目,經過認真調整、摸索、培養(yǎng),我們已經度過了成長的兩年,已經初見成效,明年有望初步實現盈利。

對于國際公認的商業(yè)地產運營三個層次:第一個層次是基本管理,主要是商業(yè)地產的保安、保潔等;第二就是消費管理,怎么引導消費者客戶;第三個層次是商業(yè)地產的品牌管理。程君玲認為,“中國女人街”的運營管理模式已經走在國內的前列,已初步與國際接軌,現已進入第三層次。

“品牌化運營的關鍵就是要打造核心競爭優(yōu)勢,SHOPPINGMALL的核心競爭力主要就在于:形成一套能夠使業(yè)主、商家、開發(fā)商三者共贏的運營管理模式,同一批高素質、高質量、大品牌的商家形成合作伙伴關系,同這批合作伙伴一起尋找發(fā)展機會,形成一整套易操作、易復制的標準。

打造“中國女人街”SHOPPINGMALL連鎖品牌

對于零點起跑,5年60萬平方米的開發(fā)量,程君玲不認為過快,而僅僅是“小步快跑”。

“我們國家所謂的‘SHOPPINGMALL’很多,但真正能體現出‘商業(yè)地產價值’的‘SHOPPINGMALL’卻很少。現在,這個行業(yè)最缺的是一套可行的商業(yè)運營管理模式,而這套模式,必須結合具體實踐才能得出。”

一直潛心商業(yè)運營管理模式實踐并探究的程君玲,并沒有“大膽快上”太多的商業(yè)地產項目,而是做一個,就要成熟一個。

已經形成一套獨特商業(yè)地產運營管理理念的程君玲,自認現在已經到了加速快跑階段。“除了南京和沈陽,在別的城市,我們又拿了兩塊地,同時我們還在全國范圍內尋找其他合適的商業(yè)用地,我們要把‘中國女人街’做成遍布全國的SHOPPINGMALL連鎖品牌。”

蓄勢待發(fā)的“中國女人街”已進入加速階段。對于宏觀調控下的地產商所遭遇的“資金門”,程君玲認為不會對自己造成影響。2007年“‘中國女人街’既定的發(fā)展計劃不會改變,而財務計劃的調整,有可能吸引國際戰(zhàn)略投資者股權投資或做一些國外基金運營,也是為了更好地適應‘中國女人街’發(fā)展的速度和連鎖品牌的打造。

篇6

二、財務核算系統與業(yè)務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發(fā)商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業(yè)地產服務商參與了房地產業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。商業(yè)地產服務機構在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業(yè)資產的增值服務。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產服務機構需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調研機構緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業(yè)地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業(yè)內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能。

三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業(yè)管理服務成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業(yè)地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

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1、商業(yè)地產開發(fā)關鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產項目開發(fā)的難度和復雜性，這也就決定了一個商業(yè)地產項目的開發(fā)建設就必須先進行通盤的考慮，對每個環(huán)節(jié)進行詳盡有效地部署，特別是當項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發(fā)建議，還是項目后期的運營計劃都應該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業(yè)的市場調研基礎

商業(yè)地產項目的實施必須嚴格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過詳盡有效、有市場針對性的調研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設

一切的地產項目都是無法復制的，特別是商業(yè)地產項目更是如此。每一個成功的商業(yè)項目都是對其項目的商業(yè)進行了合理科學的規(guī)劃，如果在項目建設的前期先進行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場反應和承受能力之后，制定出確實可行的規(guī)劃，那么項目的建設才不會變得盲目、無根基。

1.4商業(yè)地產，招商先行

商業(yè)地產項目的招商是其實現收益的一種有效的形式，一個商業(yè)地產項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業(yè)地產的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國的訂單式商業(yè)地產開發(fā)模式，無不體現其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業(yè)地產項目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產行業(yè)占得先機，拔得頭籌。通過對商業(yè)地產項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)是否已經真正進入商業(yè)地產行業(yè)。作為萬達地產的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領中國商業(yè)地產市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業(yè)運營管理能力已經是發(fā)揮到了極致。

2、中國商業(yè)地產的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業(yè)地產的市場規(guī)模將會進一步增長，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續(xù)很長的一段時間，這也為商業(yè)地產的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會迎來新的發(fā)展契機。

2.2以大型公司為主導

良好的市場環(huán)境為商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機會，但是由大公司逐步主導商業(yè)地產主流業(yè)態(tài)的情況已經是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業(yè)地產是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)將會難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會憑借自己在資金、人才、技術、運營管理等方面的優(yōu)勢，不斷擴大自己的而經營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質和效益，將會成為商業(yè)地產項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業(yè)地產商看到了商業(yè)地產項目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運營模式已經是無法滿足現今的市場的發(fā)展，成功的商業(yè)地產項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產項目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅實的基礎。

2.5經營模式的多元化

“大、多、全”的經營模式已經不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業(yè)地產不斷發(fā)展下所形成的必然結果，這也是商業(yè)地產對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產項目的組合拳，將是未來商業(yè)地產項目發(fā)展的新趨勢。

2.6交通現代化將會改變商業(yè)地產的布局

現代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業(yè)地產項目應該重點考慮的因素。大型的商業(yè)項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現代便捷交通的支撐。總而言之，當社會發(fā)展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現代化已經深深的改變著商業(yè)地產的布局了。

參考文獻：

[1]呂波.商業(yè)地產贏家的探秘[M].機械工業(yè)出版社，2008

[2]馮暉.商業(yè)地產發(fā)展趨向何方？[J].城市開發(fā)，2006

[3]沙勇.深度調控下的地產業(yè)路在何方？[J].寧波經濟，2010

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前言

現如今，隨著我國綜合經濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業(yè)地產快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業(yè)地產健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產開發(fā)及管理進行思考。

一、商業(yè)地產的主要特征

（1）開發(fā)商投資規(guī)模大，項目建設風險高。商業(yè)地產的選址多數定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經營每個階段都面臨著內部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產有別于住宅地產，其開發(fā)模式也不同于住宅地產以及其他類型的地產，利用專業(yè)的市場調研以及成熟的商業(yè)策劃明確項目開發(fā)目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經濟損失。

（3）運營模式多樣化。商業(yè)地產的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現在商業(yè)地產經營管理模式中。另外，商業(yè)地產的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業(yè)地產應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發(fā)和整體經營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業(yè)增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產現階段存在的問題

1.項目定位水平較低

商業(yè)地產的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發(fā)商、投資商、經營商以及消費者。在現實社會中，多數開發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產開發(fā)的內涵，在實際商業(yè)地產開發(fā)運作中，很多開發(fā)商模糊了商業(yè)地產開發(fā)的核心概念，偏離了開發(fā)的定位中心。在整個商業(yè)地產開發(fā)經營的過程中，應著重加強商業(yè)地產項目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業(yè)地產成功的招商為商業(yè)地產的項目開發(fā)建立了根本基礎，通過后期優(yōu)秀的運營管理，可以確保商業(yè)地產項目長期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產缺乏規(guī)范的運作體系及專業(yè)的開發(fā)模式

我國的商業(yè)地產在真正意義上的開發(fā)起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場運作體系。商業(yè)地產在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發(fā)運作模式。商業(yè)地產與住宅地產不同，住宅市場存在著大型的專業(yè)化市場，投融資市場空間大，商業(yè)地產在社會市場運作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務機構以及大型的咨詢服務機構。另外，關于評價商業(yè)地產開發(fā)運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。

3.商業(yè)地產缺乏專業(yè)的服務機構

與國外相比，在我國的商業(yè)地產領域內現階段咨詢顧問機構產業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問機構。專業(yè)集成化的商業(yè)地產服務機構，其在整個市場內長期服務于大型商業(yè)地產開發(fā)商，具備訂單式的開發(fā)體系。長期活動于商業(yè)地產板塊中，依靠長期的招商前期工作經驗，專業(yè)化的服務機構可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)項目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問咨詢機構，有利于更進一步明確開發(fā)商、投投資商、運營商各方之間的職責，規(guī)范各方操作，提高項目開發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產開發(fā)建設管理建議

1.選址是關鍵，業(yè)態(tài)定位需結合當地市場

商業(yè)設施選址直接關系企業(yè)經營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產的核心競爭力，其定位要符合當地經濟背景及市場情況。商業(yè)地產的業(yè)態(tài)定位性質直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發(fā)和設計工作的出發(fā)點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調研的基礎上，結合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設計需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點

商業(yè)地產規(guī)劃設計不像普通住宅，其關系到商業(yè)建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結構、機電設計上需結合商戶使用要求進行定位。對于商業(yè)地產項目來說，項目業(yè)態(tài)的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業(yè)態(tài)一經確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業(yè)地產項目的經營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規(guī)劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質

（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質量及品質的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節(jié)點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節(jié)點的重大問題應及時發(fā)現和預警。（4）提高工程管理人員素質。前期需引進專業(yè)商業(yè)招商及經營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業(yè)地產開發(fā)經驗的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設管控成本

成本控制是房地產開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執(zhí)行施工現場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業(yè)前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。

結語

綜上可知，商業(yè)地產的開發(fā)建設的復雜性不同于普通住宅地產及其他地產，應充分做好商業(yè)地產前期的定位、招商先行、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業(yè)地產的開發(fā)建設置于管控的范圍之內。

篇9

[關鍵詞] 商業(yè)地產；融資；問題；REITs；應對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產行業(yè)伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發(fā)了我國商業(yè)地產發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)模化傾向，使得商業(yè)地產投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當樂觀。

1 商業(yè)地產融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產的融資特征

商業(yè)地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業(yè)地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程；第二階段就是商業(yè)地產的經營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非常考驗商業(yè)地產企業(yè)的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產企業(yè)在進行商業(yè)地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發(fā)建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現的行業(yè)負面影響。

1.2 商業(yè)地產的主要融資模式

我國許多大型房地產商都將商業(yè)地產作為企業(yè)主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業(yè)依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業(yè)在開發(fā)新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發(fā)操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產融資所面臨的現實問題

我國房地產企業(yè)雖然在商業(yè)地產融資發(fā)展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業(yè)地產競爭愈發(fā)激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產開發(fā)經營風險的無限擴大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業(yè)地產方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產企業(yè)善用分割出售形式來運營商業(yè)地產，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業(yè)可能在商業(yè)地產運營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業(yè)可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業(yè)地產項目投資風險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產要求房地產企業(yè)能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業(yè)地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業(yè)銀行在針對住宅地產方面所開發(fā)的融資服務項目更多，在商業(yè)地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業(yè)地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業(yè)地產在整個房地產行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產融資發(fā)展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業(yè)地產行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現金流的房地產物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產企業(yè)在商業(yè)地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發(fā)達國家經驗所展開的新一輪融資發(fā)展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業(yè)地產體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業(yè)在商業(yè)地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業(yè)地產發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅動，它有效降低了商業(yè)地產的融資風險問題。但在我國，商業(yè)地產的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴大規(guī)模。總結來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進房地產企業(yè)商業(yè)地產發(fā)展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構建了一系列嚴格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產中的合理規(guī)范運行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規(guī)，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業(yè)，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業(yè)融資狀態(tài)，進一步明確相關法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結構選擇方面，房地產企業(yè)應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業(yè)地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規(guī)，其機制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業(yè)利用信托型REITs來運作商業(yè)地產還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環(huán)境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產的實際發(fā)展程度。

在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應該是商業(yè)地產的基金管理費及物業(yè)管理費。客觀講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產運營策略，像美國大部分房地產企業(yè)所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機構來為商業(yè)地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業(yè)在商業(yè)地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產企業(yè)在商業(yè)地產融資方面應該持開放態(tài)度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發(fā)生。對我國商業(yè)地產行業(yè)來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結

綜上所述，我國房地產行業(yè)在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產領域應該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻

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一、商業(yè)地產項目投資開發(fā)中的實物期權特征

商業(yè)地產開發(fā)投資,可以分為兩個大的階段即項目開發(fā)建設階段和項目運營管理階段。在開發(fā)建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規(guī)劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發(fā)產品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產投資開發(fā)商擁有在一定的期限內對土地進行開發(fā)、經營、變賣等權利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在政策規(guī)定的期間內,推遲開發(fā)投資,因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產未來的租賃價格,由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式。因此在項目建設階段,蘊涵推遲、擴張、收縮和放棄等期權。

在項目的運營管理階段,由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中,存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益,而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險,因而,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

二、實物期權框架下的商業(yè)地產推遲開發(fā)價值

1.標的資產的價格行為的變動描述。設商業(yè)地產項目的期望現金流量的變動過程為:

其中St為t時刻管理者預測到的T時刻商業(yè)地產項目所帶來的現金流量現值,?滋為標的資產的期望收益率。?滓反映無跳躍時商業(yè)地產項目的期望現金流收益率的波動率。?姿為單位時間內發(fā)生跳躍的次數的平均值。dz為標準的Wiener過程,服從均值為0,方差為dt的正態(tài)分布。dq是與Wiener過程相互獨立的Poisson跳躍過程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標的資產在泊松事件發(fā)生時變動的程度。

注:(1)當?滓=0,?姿=0時,式(1)為項目價值是以單位時間為?滋的連續(xù)復利方式增長。

(2)當?姿=0(此時dq=0)時,無Poisson事件發(fā)生,式(1)為B-S的幾何布朗運動假設。

(3)當?滓=0時,式(1)在Pennings和Lint的文獻中進行了詳細的闡述。

(4)當?滓=0,同時?濁i>0且是確定的,則式(1)簡化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。

在商業(yè)地產開發(fā)過程中要能夠觀測到研究項目價值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰(zhàn)略性信息出現時,它或者改變未來現金流入,或者改變未來現金流出,從而造成資產的價值發(fā)生跳躍性變化。當然,也有可能戰(zhàn)略性信息同時影響未來現金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來,戰(zhàn)略性信息對標的資產價值的影響為零或者機會為零。事實上,這種情況在現實中是很少發(fā)生的。因此,我們假設了這樣一個概率密度函數:當跳躍幅度為零時它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標的資產是增加還是減少,跳躍幅度決定標的資產變動的程度,兩者的乘積決定跳躍。

以形狀參數為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標的資產的跳躍:?濁i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p

三、案例分析

1.模型應用。某商業(yè)步行街計劃投資金額現值為17300萬元,其中土地使用費用為7500萬元。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發(fā)企業(yè)在獲得土地的使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行,進行投資,也可以提前執(zhí)行期權。

現假設市場走勢難以確定,開發(fā)商可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%,即為750萬元。商業(yè)地產項目有高的不確定性和投資風險,折現率通常較高,本文取12%,項目的總投資為18568萬元。預計商業(yè)地產項目在經營18年后的凈收益現值為24700萬元。

本例中無風險利率采用2009年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰(zhàn)略信息到達的幅度參數為?酌=0.5,?子=2年,單位時間平均跳躍次數?姿=1.5。

用傳統NPV方法計算得出商業(yè)地產項目的價值為6132.6萬元。直接用Black-Scholes公式計算得商業(yè)地產項目價值為9854.8萬元。采用本文提出的期權定價模型得到商業(yè)地產項目價值為6738.7萬元。

2.結果分析。從結果看出,傳統NPV方法計算得到的商業(yè)地產項目價值為6132.6萬元,而根據期權方法得出的項目價值比NPV算出的價值大。用本文提出的期權定價模型得出的商業(yè)地產項目價值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計算得的項目價值之間,這與實際相符。