導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產業現狀，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

篇2

房地產業概述房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務，集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性。主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

一、資本運營概述

(一)資本運營定義

營運資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營運資本的意義就是企業的流動資產總額，這個概念主要在研究企業資產的流動性和周轉狀況時使用。狹義的營運資本是指企業的流動資產總額減去各類流動負債后的余額，也稱凈營運資本。由于凈營運資本被視為可作為企業非流動資產投資和用于清償非流動負債的資金來源，所以，狹義的流動資本概念主要在研究企業的償債能力和財務風險時使用。因此，企業營運資本的持有狀況和管理水平直接關系到企業的盈利能力和財務風險兩個方面。

(二)資本運營的內容

廣義營運資本是一個具體的概念，它包括了企業的流動資產總額，是由企業一定時期內持有的現金和有價證券、應收和預付帳款及各類存貨資產等所構成的。相對而言，狹義營運資本是一個抽象概念，它只是企業一定時期流動資產與流動負債之間的差額，并不特指某項資產，而此差額的確定，完全要視企業一定時期的經營和財務狀況而定，它是判斷和分析企業資金運作狀況和財務風險程度的重要依據。

(三)特征與作用

資本運營的特征:①增值性。②流動性。③風險性。資本運營的作用：加快中國國有企業的改革、加快優化經濟結構、提高中國的國際競爭力。從企業經營方式的角度來看，資本運營也有如下作用：①資本運營可以優化企業的資本結構。②資本運營可以帶動企業迅速打開市場，拓展銷售渠道。③資本運營可以讓企業獲得先進生產技術和管理技術。④發現新的商業機會。⑤資本運營可以給企業帶來大量資金。

二、房地產業資本運營現狀

(一)融資現狀分析

融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產業主要通過銀行借貸來進行企業的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導致了企業資金結構的單一化，不利于企業有效的控制和優化資金成本。鑒于此，房地產業應運用多種融資方式來籌借企業資金，如通過合作開發或項目公司被收購、房地產業上市、房地產投資基金、房地產投資信托、房地產資產證券化、地產金融新產品、房地產融資租賃等方式。

(二)房地產業資本及投資結構狀況分析

目前房地產業的資本及投資結構簡單甚至單一，沒有很好的對企業資金結構和投資結構進行優化配置來實現企業資金成本的降低和企業資金使用效益的提高，從而很好的實現企業的財務管理目標和企業經營目標。例如在保證資金籌集完整的基礎上優化配置融資方式使企業的資金結構最優化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動性的原則下合理配置企業的投資方式優化企業的投資結構實現企業資金的有效管理和經濟效益的提高。

三、房地產業資本運營存在的問題

(一)房地產業資本運營規模小,競爭力差

目前我國的房地產業的資本運營規模與國際上的房地產公司相比存在很大的差距，可以說我國的房地產業尚未出現真正的國際化公司，絕大多數的房地產業規模較小，管理落后、資金管理意識較差、管理人員綜合素質較低等多種因素的存在導致了規模小的房地產業的市場競爭能力小，資本運營能力有限，導致企業的經濟效益的提高，最終影響了企業所有者的利益，企業的生存和發展。

(二)資本運營人才缺乏且綜合素質有待提高

資本運營開始的時間尚短，運作還未規范化，致使目前從事房地產資本運營的人員并不具備必要的資本運營的完整的資本運營專業知識、良好的企業組織管理能力、完整的企業法律知識和資本運營法律知識、良好的市場運作知識，另外應具備必要的相關專業素質等,所以資本運營人才匱乏且綜合素質有待提高。

(三)資本運營觀念薄弱

目前，企業的兼并和重組是企業實現利潤最大化的有效途徑，房地產業也是如此，也是資本運營的必然現象。但多數房地產業的決策者、管理者往往從自身利益出發來考慮問題對于企業的兼并和重組存在抵觸思想，對于企業的資本運營觀念不強甚至無此意識。

四、房地產業資本運營創新的必然性

(一)房地產業資金成本要求房地產業資本運營創新

目前房地產業資金的籌集和資金成本已成為影響房地產業發展的重要因素。因此房地產業如何籌集到企業所需資金和如何籌借企業所需資金應成為房地產業迫切需要解決的問題。然而，隨著市場經濟的不斷發展和房地產業競爭的不斷加劇，傳統的資金運營方式已不能滿足企業發展的需要，這就要求房產業進行資金運營的創新。

(二)土地資源的出讓方式是影響房地產業資本運營的基礎

土地是房地產業的發展基礎,國家對土地的宏觀調控會直接影響房地產業的發展方向。近幾年來,我國不斷完善土地使用權出讓的相關政策法規,使土地使用權的出讓更加科學、公平，例如提高了招標出讓土地使用權的比例且明確規定了協議出讓最低價的確定標準和國有土地出讓的程序,嚴格控制了出讓土地使用權，提高了出讓土地使用權的市場化程度和專業化程度，增加了取得土地使用權的難度。

(三)銀行加息政策將改變房地產結構

中國人民銀行在2004年11月份(近八年來)首次調高了基準利率。并同時于2005年3月份提高了公積金房貸與商業性房貸利率，2010年更是先后幾次調息。中央銀行加息政策對房地產業產生了重大影響，主要體現在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規模下降。融資成本上升,將使公司中長期的業績和利潤下降。融資規模下降,一方面直接反映出開發商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開發商通過信托、股票發行等渠道進行融資也會受到影響。

五、房地產業資本運營模式創新

(一)資產剝離

資產剝離是指將非經營性閑置資產,低效或無效的資產,已經達到預定目的的資產以及不適應公司長遠發展方針的那部分資產從公司資產中分離出來。這種做法,從表面現象看是公司規模在收縮,但其實質是收縮后會更大幅度更高效率的進行資本擴張。

(二)融資租賃與經營租賃

這是一種比較新的金融工具,是一種以短時間,低成本并通過特定程序把資金和設備緊密結合起來的資本運作方式。使用融資租賃與經營租賃等資本運作方式,不僅能夠減輕房地產運營企業巨額設備采購支出,而且能夠降低企業成本。

(三)改制上市

近年來國內主要電信運營企業都通過改制上市實現了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經驗把它運用在房地產企業的資本運作上。但是,應該注意的是,改制上市一般只能運用于大型企業的資本運作當中。企業改制上市采用股權籌資,常見的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業的所有資產為對象實施股份制改造,實現企業的公開上市;分析上市指僅對企業的部分優良資產實施股份制改造,成立以原有企業為控股股東的股份制公司,實現企業上市。待時機成熟時,視企業的經營發展需要,再將母公司的資產逐步注入上市公司,實現企業的分步上市。

(四)階段性股權融資模式

階段性股權融資,即階段性資金拆借,是以股權的形式向房地產企業注入資金。其運作模式為:投資者以股權投資的方式向房地產公司注入資金,并獲得房地產公司部分股權,性質類似優先股。在此過程中投資人將其所持有的股權委托原有的股東管理,與原股東或關聯方簽署股權回購協議,并隨著房地產公哥運營開發項目的進展,企業獲得現金流。最后關聯方(或原股東1按協議要求從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權。

參考文獻:

篇3

對國民經濟的發展起著重要作用的房地產業是國民經濟支柱型產業，需要充足的資金來支持其運行和發展，隨著國家對房地產業的宏觀調控和我國房地產業融資體制的不斷變化，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰。每個房地產企業現在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產融資困難的問題，才能促進房地產健康快速的發展。

一、目前我國房地產業融資問題的現狀

（一）房地產業融資難度大

目前，我國房地產業普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發出后，銀行利率提升，房地產企業將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產企業的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發資質低的小開發商和項目公司受到影響，就連盲目擴張的大開發商也在一定程度上受到沖擊和資金鏈斷裂的威脅。

（二）缺乏完善的房地產金融體系

在我國，多層次的、系統的房地產金融體系目前還沒有形成，面臨著擔保機構、投資機構、專業房地產抵押貸款機構和保障機構缺位嚴重的現象；房地產金融市場中介服務體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統化的房地產金融產品體系的缺乏等，這些都導致房地產金融面臨風險。

（三）可利用的融資渠道單一

目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現狀，在支持房地產發展的同時，也使得整個銀行系統要承擔期房貸款帶來的問題、承擔假按揭貸款的風險、市場和法律等各種風險。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

（一）房地產金融市場不完善

房地產金融市場的完善，對于促進房地產業的發展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產業融資壓力加重，雖然房地產信托在迅速發展，但還是不能達到房地產業的融資要求。房地產業在宏觀政策的調控和限制下，只有少數房地產公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運行的質量。

（二）房地產自身管理不到位

我國房地產企業絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產企業沒有建立相應的財務監管和風險控制機制，財務利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應對措施。這些現象都極易造成房地產業面臨金融風險。

（三）缺乏國家法律法規的有效監管

近些年來，房地產業競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產業面臨的風險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產業的潛在問題在金融風險的威脅下更加容易爆發。對于這些問題，我國有關房地產金融等方面的政策法規還沒有完善、形成系統，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規范、引導房地產業的環節發展還沒能發揮太大作用，也使金融創新面臨無法可依的困境。

（四）缺乏專業的資金運作人才

目前，我國房地產業起步較晚，也還沒形成較大的規模，特別是在人才培養上還未得到充分的重視。房地產需要大量資金的運作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風險，這就需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的專業人才來運作這些資金，防范經營風險。但是我國在這方面的人才培養上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。

三、改善房地產融資問題的策略

（一）加強政府政策扶持和法規建設

房地產是一個需要大量資金，并具有高風險的行業，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進行調控，如對低收入階層提高首付抵押擔保、提供房地產低息貸款政策等。同時也應完善房地產金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產金融發展的條例加以修改等，有效的規范房地產市場運作，促進房地產金融的健康發展。

（二）完善房地產業的自身管理機制

學習國外先進的管理理念，結合我國目前房地產業的實際情況，完善房地產自身的管理機制。優化自身的組織結構，使其向扁平化結構發展，并建立健全的內部監督機構；實施有效的內部控制機制，完善內部審計，加強對財務的管理，提高財務的利用效率；建立風險預警和風險規避機制；同時，加強對房地產財務信息的披露。

（三）使用多種融資方式

在融資方面，國外有許多先進的方式值得借鑒，我國也應該進一步完善房地產融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發展房地產信托投資，通過信托產品的深化開發，達到降低投資風險提高收益的目的；②發行房地產債券，面向社會融資；③與金融保險業合作，推進房地產業與保險業的結合，共同進行房地產開發；④開展租賃融資，在建設前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。

（四）增加在人才培養上的投入

房地產投資本身是一個專業化很強的領域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業應當格外注重這方面人才的培養，投入資金對他們進行專業化的培訓，同時實施有效的激勵機制，這樣有利于激發他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風險。

四、結束語

我國的房地產產業在國民經濟中的地位越來越重要，有逐步成為我國經濟發展新的支柱產業的趨勢。由于我國房地產業起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應當進一步加強對房地產的政策扶持和完善相應法律法規的建設。同時房地產業也該注重自身的建設，加強內部管理，提高對專業人才培養的力度。

參考文獻：

[1]宋振慶.房企融資的危與機[N].中國房地產報,2009-12-13.

[2]李超，張洪.遼寧省房地產市場發展對經濟影響的實證分析[J].區域經濟，2009,(8).

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一、目前房地產業融資問題現狀 

 

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產業融資問題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。 

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。 

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 （1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。 

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[中圖分類號]F293.30　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產業發展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內生產總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮居民人均可支配收入12420元，城鎮居民人均居住面積為29.8m2，城鎮居民恩格爾系數42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業步行街為主的商貿標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態為主的生態標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業基地、具有鮮明特色湘南重鎮、衡陽人民引以為豪的現代宜居城市，這將為衡陽房地產發展起到非常重要的推動作用。

二、衡陽市房地產業發展現狀調查

1.開發企業數量逐年增長。外資企業成為市場供給規模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產開發企業，其中外資企業39家，內資企業306家。在這些企業中，有資質等級的企業193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產市場發展空間較大，吸引了不少外地開發商，如浙江耀江集團正在開發的衡陽最大規模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發土地面積94.18萬m2，土地開發購置比平均只有20％，房地產企業在大量囤積土地的同時，完成開發土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。

3.房地產開發投資逐年增長，占固定資產投資比重偏低

2003年以來，房地產投資規模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產市場一片火爆，衡陽市共完成房地產開發投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產投資額占全市固定資產投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內難以改變

2003－2008年，衡陽房地產市場的發展態勢總體上呈上升趨勢，但是受內外部環境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產施工面積伴隨房地產開發投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產市場尚未形成連續平穩快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理

從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經濟欠發達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區間內，衡陽市房地產市場整體價格較為合理。

6.房地產投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產投資資金來源累計為162.75億元，其中企業自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，入市的實力企業越來越多，衡陽房地產開發企業整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發企業的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進，社會反響較好

一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發放經濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數2431戶，經濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻]

[1]衡陽市統計局，2005－2008年衡陽市國民經濟和社會發展統計公報[EB／OL]，中國衡陽黨政門戶網，2009－03－13

[2]唐新鈞，衡陽市房地產業市場若干問題的調查報告[D]，國防科技大學學位論文，2004

篇6

近年來，我國房地產市場持續高速發展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統的計劃經濟對房地產市場的束縛，為房地產市場的發展創造了良好的條件。房地產正成為推動我國經濟快速發展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產快速發展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產開發理念，及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業的健康有序發展。

一、我國當前房地產市場發展現狀

中

國經濟的多年持續，穩定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的快速發展過程中得到迅猛發展。

（一）投資繼續保持較快發展

2006年，全國完成房地產開發投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出0.9個百分點，今年一季度，房地產開發完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。2006年，東，中西部地區得房地產開發累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，30.8%和30.3%。中部地區投資增長最快，增幅分別高于東部地區13.6個百分點。東，中，西部房地產開發投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區投資增速依然高于東部西部地區。

從各地區的房地產投資增長情況看，2006年，全國31個省（區，市）中有16省（區，市）的房地產開發增長速度超過平均水平，增長居前的地區是內蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內蒙古增速最為強勁，累計房地產開發投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。

由此可見，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮固定資產投資比重高達21%左右。

（二）土地開發面積增速持續大幅增長

我國房地產土地開發經歷了連續兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產土地開發面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產開發企業完成土地開發面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產開發企業土地開發面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現了2003年的高增長水平。國家新出臺的規范房地產投資的政策已明確規定，企業購置土地而又不開發，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發，予以沒收。政策壓力使得開發商加快土地開發速度，而開發企業本年土地購置面積繼續減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。

（三）國內貸款成為房地產投資強有力的支撐

2006年，全國房地產開發企業累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產開發到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發生了截然相反的變化，國內貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。

與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，國內貸款在經歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內貸款增速更是呈現大幅度反彈之勢，國內貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資，與此同時，銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業息息相關的利益結合。在廣大居民購房信息不足，房地產開發商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發放的開發貸款，不得不繼續批貸，以支持開發項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產開發企業努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內貸款，利用外資總額102.63億元。

（四）供銷總量基本平衡

商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。

（五）房地產價格持續上升

2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結構等因素）同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.0上下波動。全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出0.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區環境的優化等）提升導致房價的上漲；房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；國家對房地產開發的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業興起和發展的基礎，房地產業在我國起步晚，屬于新興產業。

（六）商品房需求依然旺盛

盡管2003年以來，各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可支配收入持續增長的基礎和保障。

二、現階段我國房地產業發展中存在的問題

篇7

我國在2011年加大了對房地產市場的調控力度，消費者也開始逐步的減慢腳步，開發商對房地產的投資熱情也勢必會降低。隨著近年來，我國政府開始大力調控房價、逐步開始加強土地控制、調整住房供求關系、銀行提高信貸，降低信貸規模等。隨著這一系列的政策的出臺，不僅會使房地產的投資速度減緩同時也會使地方政府過度的投資熱情受到一定程度的冷卻。與此同時，隨著一系列的宏觀政策的相繼出臺，中央銀行也出臺了一些調控房地產市場的措施，如提高存款準備金、上調利率、控制貸款等。中央銀行和政府出臺的這些政策是歷年來調控房價力度最大的一次，這就使得房地產貸款與消費貸款增速的放緩，所以，現在有越來越多的購房者開始觀望。但從目前來看全國的房價并沒有出現大面積的降價趨勢。不過，從整體上看，只要國家針對房地產市場的宏觀調控政策能夠真正的落實到位，地方政府能夠認真貫徹中央政策，那么在未來幾年內，我國房地產開發投資的增速將略有減。

雖然我國開始逐步加大力度對房地產市場的調控，但市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來，我國政府針對房地產市場的現狀采取了一系列的宏觀調控政策，在這些調控政策中影響市場需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制拆遷規模等。但是，由于中國經濟的快速發展，致使越來越多的人開始對人民幣的升值空間抱有更大的期待，這也不斷的刺激“熱錢”涌入國內，并且這其中的大部分資金流入了非常熱的房地產市場，那么在未來的幾年，我國投資者對房地產的投資性需求仍將有所提高。

雖然我國政府加大了對房地產市場的調控力度，但房價將仍保持上升的總體趨勢，有以下原因。

一、我國房地產市場供求不平衡的矛盾

特別是現在有越來越來多的人開始感興趣，開始逐步的加入房地產這個大舞臺，也有越來越多的人希望擁有不止一套住房，這始對房地產必然反映在房價的持續增長上；另外，我國的二手市場現在還不發達，這就使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。但需求方面，雖然需求者會因為目前房貸門檻的提高而有所猶豫，但觀望并不代表停止購買，這種購房需求仍然存在。雖然近幾年，政府為促進房地產市場健康發展，國家也出臺了一系列的相應的調控政策，開發商對房地產的熱情得到初步遏制，購房者過熱的購房需求也有所降溫，購房者對于房地產也在持觀望態度。但從投資總量上看，房地產市場的建設需求仍是建筑行業企業應重點關注的細分行業市場之一。因此，盡管房地產市場可能面臨重新洗牌的局面，但從長遠來看，房地產業仍將處于穩定發展的黃金時期。 而且近年來，我國致力于加快城市化水平的提高。隨著城市化水平的快速提高，我國新增城鎮人口愈來愈多，這也在一方面間接地增加了人口對住房需求的急劇增大。

二、近年來，我國經濟在飛速增長的同時，物價也在不斷攀升

特別是近年來建筑材料、土地價格、農民工工資等都在大幅度的增長，這就加大了商品房的成本。在商品房質量不斷提高的同時，房地產開發的成本也在逐步的攀升，這也成為了直接推動房價上漲的原因之一。

三、仍有很多人為了利益而重新開始炒房

越來越多的人會重新加入炒房大軍中。而且有一部分人為了利益而在房地產市場中供給大于需求時囤積樓盤，在房地產市場再次景氣時再拿出來拋售。有許多房地產開發商也是這樣做的，以便獲得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，價格飆升呈現“有價無市”狀況，出現這種局面，除了因為有越來越多的人持觀望態度，還有一個重要的原因就是開發商采取各種隱蔽手段違規銷售、囤地捂房，有意拉長開發周期，人為的減低房子的供應量，進而使房地產進一步增長。

為了房價能夠真正的達到一個普通老百姓能夠接受的水平。我國應該加大對普通住房的供應量，減少高檔住房的開發。我國近年來也確實是這樣做的，今年來我國中低價位的普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少，這便間接地造福于老百姓。現在政府為了能夠合理的引導住房建設與消費，政府決定在規劃審批、信貸、稅收等方面加大對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策。這也充分的體現了政府以人為本的思想，那么我相信在未來幾年內，隨著我國各地的房地產市場宏觀調控細則的相繼出臺，適合普通老百姓的中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

從現在的房地產市場來看，我國東部地區仍將是開發商投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。在全國房地產開發投資的比例中東部地區的比例將繼續下降，中、西部地區在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。

我國房地產市場管理還不夠完善，房價還是處在一個比較高的狀態，住房存在供應結構性矛盾和持有體制性矛盾等都阻礙了社會的構建于發展。我國應繼續加大調控力度，促進社會和諧和縮小貧富差距，最終實現全面共同富裕。

參考文獻

[1] 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設部謝家瑾司長[J].中國房地產金融，2001(7）.

篇8

發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模就尤為重要。2001年在全球經濟下滑時，我國經濟實現7.3%的增長率，其中投資貢獻率高達3.6%(劉樹成等，2002)。隨著產業結構的調整，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從總量分析，全國房地產投資增長率與固定資產增長充基本同步，近幾年略高于固定資產投資增長率，例如，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象。

房地產開發投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業用房為12%。

從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導的三大經濟帶，從2002年1-9月的統計數據來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長。那么，我國的房地區性投資穩步增長是否有需求的支撐？

銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平。

但是，在銷售率回升的同時，空置率也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率的確值得我們細思量。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會增加銀行的壞帳，并影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨戶住宅不存在均好問題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實現均好，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得進一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。第四，減免稅動機。中國房地產市場的一大特點是賣“期房”，許多開發商以此來解決自有資金和銀行借貸資金不足的問題，而房屋產權過戶多要等待有減免稅費機會的“房展會”之后辦理，這也會導致一定時間內空置率的上升。

鑒于上述分析，我們認為：全國商品房屋的銷售率在穩步上升，總體形勢樂觀。但是，對連續幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區應給予關注。仍以房地產投資三大熱點地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔心。同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現出走高的態勢。而上海的銷售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬平方米。

篇9

房地產業屬于第三產業，是我國的新興支柱產業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的特點。發展房地產業可以拉動內需，在國民經濟大發展中有重要的作用。房地產業也是把雙刃劍，在當今新經濟的大環境下，我國的房地產業也面臨著嚴峻的挑戰和更加激烈的競爭，本文分析研究了我國房地產業發展的現狀和不足之處，發現針對性地提出應對策略是首要任務。房地產業是一個競爭激烈的的行業，資源占用多，資金投入大，引發了住房這一較為敏感的社會問題。

一、我國房地產業的發展現狀

（一）我國房地產業的發展階段

我國的房地產業最早產生于19世紀末20世紀初。已經經歷了起步階段、調整階段、發展階段，最近幾年中國房地產業進入了第四個階段調控階段，由于住宅產品價格的居高不下，引起了一系列的社會問題，國家從2003年房地產行業正式市場化開始出臺很多針對性的政策，對房地產業進行有步驟的宏觀調控。

近幾年，我國的房地產投資額加大，房地產開發企業購置土地面積上下波動增長，房地產的開發投資在固定資產投資中所占的比例升高；房屋銷售價格持續攀高，房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的幅度；中低價位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購房需求增長較快；全國土地交易價格穩步增長；待開發的土地面積普遍增大。房地產和建筑業每年的增加值大約占GDP的9%。居民的生活水平不斷提高和城鎮人口的快速增長，使住房的需求量攀升。住房消費將會成為居民的持續消費熱點。

（二）我國房地產業的不足之處

房地產業屬于資源密集型行業，需要走資源消耗低、環境污染少可持續發展的道路。而我國的房地產企業數量很多，規模較小，企業分散開發能力不足，營銷中不能充分利用有限的資源創出最大的效益；房地產企業管理不太注重品牌效應，管理者綜合素質相對較差，管理水平達不到要求，行業信用總體偏低；房地產企業的資金投入有限，造成經營風險加大。

二、新時期房地產業存在的問題

我國的房地產業在2009年急劇升溫，在國家經濟刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等多種有利因素的推動下，出現了投資加快、資金來源充足等新情況，房地產業的發展好于預期。但不可忽視的風險也同時存在。居安思危筆者經過深入剖析認為我國房地產的發展還面臨以下兩大風險。

（一）政策的不確定性

國家的宏觀政策會直接影響到房地產業的發展。我國的市場經濟的內外環境的變化促使國家的宏觀政策的調整。

1、財政政策不確定性。房地產交易的稅收政策從1997年至今，經歷過很多次的變化。

2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。

3、產業政策不確定性。由于房地產業是高耗能行業和資金密集型行業，所以我國在進行經濟產業結構調整的時候不會把房地產業作為支柱產業，這樣很難得到國家和政府的政策的大力扶持，給房地產業的發展帶來困難。

（二）市場需求不足

房地產業發展和市場需求是緊密相連的，我國房地產市場需求不足是房地產業的長期潛在的風險。

1、城市化難以帶來大量預期的新增需求。主要原因一是城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積也在不斷擴大，原來近郊的農村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費住房的能力不足。

2、舊城改造難以創造持續的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，對房地產的需求不能持續。

3、住房價格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費需求抑制。

三、新時期房地產業發展的對策

房地產業關聯的產業很多，而且是我國的基礎產業和新支柱產業，它的健康發展關系到我國國民經濟的發展、社會大局的穩定和廣大人民群眾的安居樂業。針對房地產業面臨的以上風險，筆者在以下幾個方面提出了新時期房地產業的發展對策。

（一） 全面理解貫徹國家的宏觀調控政策，保持房地產業政策的相對穩定性。房地產市場與宏觀經濟和政策環境有密切關聯。保持房地產業政策的相對穩定性，是保證房地產業健康發展的重要因素。有些地方政府在房地產業發展中的不規范行為是造成房地產政策不穩的重要原因。國家采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策調控房地產業的同時還要防范新的經濟泡沫產生。

（二）加強風險識別管控，持續有效保證市場需求。總結過去的經驗教訓，分析房地產業企業的發展規律，順應形勢變化，提升應對市場危機的能力。雖然目前房地產業有所回升，但一些房地產企業資金還不足還不能滿足大規模的投資性需求。社會要想保持房地產業的全面復蘇，提高消費者的購買力和要降低住房的價格是根本任務。要提高消費者的購買能力一方面要調節人民的收入分配結構，提高勞動報酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財政補貼力度，完善和健全社會保障體系。降低住房價格就要降低房地產業的壟斷程度，降低成本，加強資金的管控。通過信息系統建立有效的多模式跨行業的資金監控體系。

（三）房地產企業的自我提升。由于近幾年房價的暴漲、房子質量差、夸大房屋宣傳等現象社會對房地產商的負面評價越來越多，房地產企業需要培養高素質的專業管理人才組建骨干管理隊伍，重視基礎管理提高管理水平，打造誠信品牌文化，做好創新營銷優質服務，并積極參與社會公益事業，承擔更多的社會責任，重塑房地產業的新形象。

（四）房地產企業要強化前期市場調研能力，提高自身對市場的判斷力和決策力。成立專門的調研組對市場進行全面準確的調查，制定出合理謹慎的調查報告，打有準備的仗，搶先贏得市場先機。

（五）鼓勵中小房地產企業找準自己的定位，進行合理調整和并購，強強聯合，完善中小企業的產業結構調整，提升房地產行業的整體競爭力和實現資源的效益最大化。

（六）調整房地產業的結構，增加產品的科學技術含量，提升核心競爭力。在節約資源綠化環境的基礎上，提高產品的質量，提升房地產的品牌核心力。重視品牌效應凝聚的文化和理念，是房地產市場企業競爭力的綜合體現。

（七） 提升資源整合力，完善房地產產業鏈。房地產業直接或間接地影響很多相關產業的發展，有相互依存的關系。例如2008年的北京奧運會的成功舉辦，就是我過房地產業、建筑行業和體育產業的完美聯合，對我國經濟文化發展有重大推動作用。

篇10

宏觀調控政策

政策建議 

這幾年，我國出現了房價的全國性上漲。幅度之大，范圍之寬，在我國房地產歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產業又匯集了天下的資金。所以，房產動態時刻牽動著大家的敏感神經。 

首先，要弄清楚的是目前我國的房地產市場有沒有泡沫？有無泡沫可以用房價與實際購買力的背離程度來做分析。我們知道，日本曾經出現過一次嚴重的房地產泡沫。20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，對于資金流入房地產市場不設防甚至鼓勵，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，美圓貶值，大量國際資本瘋狂進入日本的房地產業，進一步刺激了房價的上漲。到1989年，日本的地價市值總額已相當于美國地價總額的4倍。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅。1991年后，國際資本獲利后撤離，日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰。盡管日本經濟實力強大，也經不起這次泡沫破滅的沉重打擊，日本經濟從此一蹶不振，在此后長達15年的時間里飽受蕭條之苦。前車之鑒,后事之師。對比我國現在的情況：我國這幾年的金融狀況與日本當時的情況很有幾分相似。由于房地產的開發貸款與房產的消費貸款是中國銀行業的優質貸款業務。中國的銀行基本上都是敞開口子發放貸款。結果是房價飛漲，購買能力不見衰弱。我國自從加入wto后，出口貿易與外匯儲備大幅上漲。按一般經濟規律，人民幣升值勢在必行。但我國政府綜合考慮各方面的因素，不愿在外國的壓力下調整人民幣匯率（希望出其不意地實施調整）。這就導致了海外熱錢、一般投資者和機構投資者拿中國特別是北京、上海這些大都市的房地產作為投資平臺。希冀獲得價差、匯差。國際投機者的加入進一步刺激了泡沫的高漲。試想，如果人民幣匯率下降，海外投資者獲利撤離。我國房地產業和金融業將遭受多大的創傷？我們的經濟實力比不上日本，承受打擊的能力可能更弱。所以，為了穩定我國經濟，我們必須加大對房地產業的宏觀調控。 

2004年，摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬羅奇指出，目前全世界三分之二的國家和地區或已經產生房地產泡沫或正面臨產生房地產泡沫的危險。房地產市場出現泡沫的地區包括：中國、澳洲、英國、韓國等。面對我國兇猛上漲的房價，我們僅僅從開發商的資金來源這個角度分析一下就可知道我國房地產業存在多大的風險。 

第一，中國開發商的自有資金嚴重不足，有相當一部分資金來源于銀行貸款。中國人民銀行數據顯示，2005年底中國房地產貸款達到3.07萬億元。由于投入的自有資金少，開發商回籠資金的壓力小，他們有足夠的耐心哄抬房價牟取暴利。不僅開發商的資金嚴重依靠金融機構，個人住房按揭貸款同樣嚴重依賴銀行。調查顯示，在買房的人當中，選擇按揭貸款的占總人群的比例為91.1%。這就意味著，一旦房地產市場出現意外，中國的金融業將遭受巨大損失。 

第二，墊資建設。在土建時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建筑承包商。 

第三，通過資本市場“集資”。即使在當前國家出臺了這么多宏觀調控政策后，房地產股依然紅火一片。這種結果值得決策者深思。當泡沫破滅，開發商逃之夭夭，股民們將再次品嘗痛苦和無奈。 

第四，社保等專項資金。社保基金大案敗露后，我們了解到，資金不足的開發商們，不僅從銀行貸款，竟然也打社保基金等專項資金的主意。一旦房地產泡沫破滅，不僅中國金融業和與房地產密切相關的產業遭到重創，也將給整個中國經濟和公眾的信心帶來沉重地打擊。 

中國政府對此給予了高度重視。近幾年來，為了抑制房價上漲，中央政府對此產業出臺的國字號文件可謂不少。2003年8月12日，國務院頒布關于《促進房地產持續健康發展的通知》（共六條二十項內容），明確國家宏觀調控政策的總方針，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一；2005年3月26日，國務院辦公廳頒布《關于切實穩定住房價格的通知》（共八條）。2006年5月17日，國務院常務會議根據當前房地產市場存在的問題提出了六條原則性的針對性措施；5月29日，國務院九部委聯合頒布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。這些政策出臺后，人們普遍寄予厚望，期望房價會降下來。可是，房價卻出人意料地一個勁兒地往上漲。為什么會出現這種情況呢？ 

首先，我們分析一下這些宏觀調控政策：其中的轉變土地轉讓方式（所有經營性土地供給一律以拍賣、掛牌、競價的方式出讓）；提高開發商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農地的保護等政策。這些房地產供給政策的目的是規范土地供給行為，杜絕腐敗現象，防止房地產開發過度以及由此形成的房地產泡沫，降低銀行貸款風險，但其實施的實際效果卻在客觀上緊縮了住房的供給，加劇了住房市場上供不應求的局面。土地供給成本的增加和對土地供給的限制客觀上導致了住房供給的緊張和中低檔住房的供給不足，在需求不變的情況下，當然住房價格就會只漲不跌了。政策中說了要調整住房供給結構，現在要求各地70％的土地用來建造經濟適用房，70％的面積要在90平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或執行時缺乏力度，因而住房供應結構并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應仍嚴重不足。 

另外一些政策：主要是提高住房貸款利率；取消一些購置住房的優惠政策；提高首付比例等等。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。但現階段，人們對住房的需求量還是非常大的，這有以下幾個方面的原因：一是住房對于大多數人來講，它是生活必需品，因此住房的需求彈性比較，購房成本和價格的上升并不能促使對住房需求的大幅下降；二是我國正處于城市化和工業化加速發展的進程中，經濟的持續高速增長，每年有大量的人口涌向城市，就產生了對住房的巨大需求，而人們收入水平也在持續提高，使得這種對住房的巨大需要能轉化為對住房的巨大需求；三是我國民眾對住房的心理預期，認為房產價格只會升不會降。晚買不如早買。這更促進了房價的提高。促使了泡沫的增加。 

最后，在對這些政策分析的基礎上，提出一點政策建議：國家應該給出財政補貼，大量建造經濟適應房、廉租房，完善住房保障體系，以滿足廣大中低收入階層的住房需要。并且，同時要實行實名制，規定一戶只允許買一套，在其中，最最重要的是加強政府執行力和配套嚴密的監管機制。 

在一些大城市，對住房的投機性需求還非常大，包括國際投資，對于這一部分需求，我們必須采取措施給予抑制。可采取的措施有：凡購買高檔住房或第二套以上的住房，提高首付比例；提高房貸款利率；兩年內二手房交易不享受稅收優惠，并課以較高稅率的營業稅。這些措施可以控制這些城市產生房地產泡沫。 

參考文獻： 

1董藩：

《房地產宏觀調控必須變臉》　《中國房地產報》　2006年4月26日