導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇建設用地容積率，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、南京市開發項目超容積率問題

1　開發項目平均超容積率水平

對110個樓盤的分析發現，平均超容積率倍數為1.20，即所有項目的合計建筑面積較土地出讓時的標準增加20％的建筑面積。有38個項目(占比為34.55％)完全符合土地出讓條件下的容積率水平，有65個項目(占比為59，09％)超容積率倍數在1.01～1.50之間，有7個項目(占比為6.36％)超容積率水平在1.51～2.50之間。

2　不同年份出讓土地超容積率水平

從不同年份出讓土地來看，超容積率問題年度差異不大，基本在1.2倍左右，但可以發現，2006年以前超容積率的問題較為嚴重，而隨著南京市房地產市場的逐步規范，土地違規開發現象的查處力度加大，自2007年以來，出讓上地超容積率問題有所緩解。

3　不同性質用地平均超容積率水平

從不同物業性質的出讓土地來看，超容積率水平最高的為商業辦公性質用地，平均超容積率水平為1.55倍；其次為商業性質用地，平均超容積率水平為1.50倍，且66.7％的項目超容積率水平在1.2～1.5之間；純住宅性質、住宅商業性質用地超容積率水平相當，分別為1.18倍、1.19倍，均在1.20倍以下；別墅性質用地為保證低密度、高綠化率等指標的吸引力，很少有超容積率的問題存在，這也是別墅項目與其他項目的區別所在。

4　不同超容積率項目空間布局

受區位、交通、市政配套及城市規劃等因素的影響，不同項目的超容積串問題在空間分布上也表現不一，歸結為以下特點：

(1)主城內(古城墻以內)項目超容積率水平較低，基本不存在超容積率問題，這也反映了行政主管部門對于“寸土寸金”的城市核心區域查處力度大，開發企業難以逾越‘容積率”界限。

(2)超容積率在1.5倍以上的項目均分布在繞城公路(城市外環)附近，即處于城鄉接合地帶。該區域多處于多個行政轄區的邊界，土地資源價格相對低廉，存在行政管理的“空白地帶”，開發企業違規調整容積率的案例大幅提升。

(3)城市規劃的重點新城超容積率問題較小，河西新城、仙林新城作為南京市“十一五”重點打造的新城，土地資源升值潛力大，未來提升空間高，土地出讓更為規范，查處力度相對較大，多數項目基本維持出讓條件的容積率。

二、項目開發中超容積率的途徑

1　更改項目整體規劃，調整容積率上限

開發企業為了追求更大的利潤空間，在項目前期規劃產品不能達到預期效益的情況下，可能會通過更改尚未開發部分土地的整體規劃方案，尤其是在市場行情不好的背景下(如2008年)，行政主管部門為了保證房地產市場的持續發展，對開發企業調整項目規劃的行為多子以批準。

2　改變用地性質，提高容積率水平

從調研的情況可以看出，住宅用地一般超容積率水平較低，而商業、辦公等混合性質用地，則存在較大幅度的超容積率情況。開發企業也正是“看好’不同性質用地的容積率水平差異，通過后期對用地性質的更改，達到增加項目容積率的目的。

3　占用公建配套及道路綠化等資源，增加房屋面積

更改規劃、用地性質似乎都是通過“合法途徑”達到增加容積率的手段，但是部分“不良”開發企業則通過占用項目的公建配套、道路綠化等公攤資源，增加房屋建筑面積，這也是“交房糾紛”中普遍存在的問題，

4　違規改變尸型設計，變相提高容積率

為了增加項目利潤空間，開發企業存在違規改變戶型設計的情況，如將普通平層改為挑高產型，在項目總建筑面積上似乎沒有增加，但項目的建筑高度明顯提高，居住舒適度大幅降低，變相增加項目容積率。

三、對策建議

1　嚴格執行城市規劃要求，分區域制定公開透明的建設用地容積率指標

依據城市總體規劃的要求，嚴格執行各片區控制性詳細規劃中對區域建筑控高、容積率限制標準、建筑密度等；在土地出讓時，明確上述相關指標，同時將各區域建設用地容積率公布于眾，以達到平等對待開發企業，充分合理開發利用土地資源，打造健康、和諧的投資環境。

2　取消調整建設用地容積率收取一定費用的行政規范

篇2

1.建設用地項目驗收內容

隨著我市工業化、城鎮化的快速發展，建設用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進節約集約用地的思考方向。建設用地驗收具體內容主要包括以下四項：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規費；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗收的其他內容。

2.建設用地項目的驗收類型

建設用地項目驗收分為分期驗收及竣工驗收。

分期驗收：經依法批準已分期的房地產項目可按分期發證的宗地申請分期驗收；規劃批準分期驗收合格的房地產項目也可申請分期驗收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設計、工業生產等項目用地，以及土地出讓合同規定不可分割和不得進行銷售的項目，不得辦理分期驗收。

竣工驗收：國土、規劃、房管等部門要按照各自的職責，開展項目竣工驗收工作，竣工驗收的具體內容包括：項目整體竣工驗收的范圍是否與出讓合同和批準用地范圍一致；實際計入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設項目驗收測量流程

驗收測量是項目驗收的前置環節，由項目開發單位申請，針對開發項目的實際建設情況進行竣工測量，計算建筑面積、計容面積、不同用途的建筑比例，核實是否超出批準用地紅線的過程。其測量結果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規劃設計要點》或其它約定條件進行核對，出具《建設項目用地驗收測量報告單》，供國土管理部門進行驗收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗收測量流程

申請―受理資料―提供同意分期驗收的意見―現場實測―測量審查―計算相關的建筑面積―核對用地紅線―出具驗收測量成果―提交驗收

（2）竣工驗收測量流程

申請―受理資料―現場實測―測量審查―計算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積―核算整體容積率―核對用地紅線―出具驗收測量成果―提交驗收

4.建設項目驗收各類指標的算內容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設項目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項分別列出。

（2）可建建筑面積：根據《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規劃設計要點》或其它約定條件所約定的能夠建設或達到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計入容積率的建筑面積：根據相關規范，將建筑總面積內可計入容積率的部分單獨列出計算。計容地上建筑面積=地上建筑面積-不計容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務空間）+特殊多倍計容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計算：在計入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計算。一般根據規劃核實測量報告或房產實測進行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區配套公共建筑），指開發商按照國家及地方有關規定在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。

5.驗收測量指標計算之難點

（1）陽臺面積的計算

根據徐州市政府批轉市規劃局《徐州市經營性用地容積率計算規定》[1]的通知徐政發〔2008〕56號，住宅建筑的每套住宅陽臺當其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時，按其水平投影面積的1/2計入容積率。當其水平投影總面積大于10平方米時，其超出10平方米部分按水平投影面積計入容積率。長期以來，規劃測量計算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積，而超過10平方米的部分未單獨標出。

（2）閣樓是否計容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計算值按《計算規范》[2]計算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設套內樓梯的坡屋頂的建筑面積。

b、建筑坡屋頂下設計凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標準層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據以上規定，必須在現場核實閣樓是否滿足以上條件，否則需要計入容積率。

（3）公建配套面積的計算

根據《城市居住區規劃設計規范》[3]，居住區公共服務設施（也稱配套公建），應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其他八類設施。按照土地分類，其商業服務、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計算具體的用途分類時，應將公建設施與土地分類進行對應。

（4）外墻保溫及干掛石材的計算

在實地竣工測量環節，往往測量按照外包尺寸進行量算，這將導致外墻保溫層以及干掛石材等一并計入了容居率。當計算實際建筑面積超出計容面積時，開發單位強調包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導致在核算容積率時加大了難度。

（5）分期驗收資料的搜集

對于分期驗收的項目，前期驗收資料已經提供，在竣工驗收時，再搜集前期驗收資料比較困難。因為在各個驗收環節，針對不同的問題出具了處理意見，這就要求驗收資料應該及時歸檔，方便調閱。

6.建設用地項目驗收的處理對策

（1）先內后外。這里指的是先內業處理，判斷現場需要核實的重點，判斷是否應該屬于分期驗收還是竣工驗收，提供的資料是否齊全、真實有效，根據規劃設計的圖紙，明確需要計容的要素，如設備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現場逐一核實。

（2）細化測量。在竣工測量環節，針對建筑物各個設計部位進行測量，按照用途進行劃分，分類匯總，有些竣工測量核實資料往往只匯總了主體、陽臺、設備層等，但未將用途加以區分，導致無法按照用途進行分類匯總。

（3）數據共享。建設項目用地驗收，經過規劃、房管、土地各部門進行驗收，其測量成果應進行共享。成果共享不僅能夠降低驗收測量環節的時間，也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗證，為驗收測量提供一個成果合格的參考數據。

（4）成果歸檔。每次驗收的項目成果資料，應該及時歸檔，按照檔案管理的相關辦法進行規范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結與展望

建設用地項目驗收是批后監管的具體行為，驗收測量數據是作為項目驗收的基礎，國土資源管理部門要按照相關的規范標準進行開展工作。開發單位項目驗收的目的是為了后續辦理不動產權證，在業務處理期間，既要提高工作效率，又要細致深入調查，從項目的全局出發，努力做到每一個項目不留后遺癥。■

參考文獻

篇3

中圖分類號： F301.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2010）-12-0060-2

上輪土地利用總體規劃實施以來，隨著工業化、城鎮化的快速推進，各項建設用地快速擴張、粗放利用的現象十分突出，建設占用耕地普遍超過預期控制指標。自1986年我國開展第一輪土地利用總體規劃以來，對建設用地集約利用研究主要集中在對存量建設用地的集約利用現狀評價和潛力分析[1]上。本研究嘗試從土地利用總體規劃的角度，以廣西賓陽縣為例，對建設用地集約利用潛力測算進行實證研究，并根據賓陽縣建設用地集約利用潛力來源，提出相對應的集約利用挖掘途徑，以試圖為提高我國土地利用總體規劃的科學性和實用性，為建設用地集約利用潛力開發提供一定的理論和方法支持。

1 建設用地集約利用潛力內涵

1.1 建設用地集約利用潛力內涵

建設用地集約利用潛力是一個學術界爭議很多的概念。綜合來說建設用地集約利用潛力是一個相對概念，是建設用地利用過程中如何最大化發揮其經濟、社會、生態等價值的一個過程，具體潛力的測算是相對的，與特定的生產關系和社會經濟發展水平有關。

本研究從土地利用總體規劃的角度出發，以賓陽縣為例，筆者認為縣域建設用地集約利用潛力等同于城鄉建設用地的集約利用潛力，即城鎮工礦用地集約利用潛力和農村居民點整理潛力。

1.2 建設用地集約利用潛力測算的一般方法

在土地利用總體規劃中，測算建設用地集約利用潛力常用的一般方法主要有人均指標法、調查法等、定性分析定量測算法。

1.2.1 人均指標法人均指標法依托于建設用地的國家標準，它是現狀建設用地與國家規定的人均建設用地標準所形成的理論用地面積的差值。如計算公式（1）所示:

S = S0- Bi?P0 （1）

式中，S :建設用地集約利用潛力；

S0:現狀建設用地面積；

Bi:第i級人均用地標準；

P0：現狀人口數據。

1.2.2 調查法 調查法又分完全調查法和抽樣調查法。完全調查法是指對研究區域內的閑置、批而未用、廢棄工礦等建設用地進行地毯式調查，將調查的結果匯總即為集約利用潛力；抽樣調查法則是選取能代表研究區域內建設用地閑置浪費情況的典型鄉鎮或行政村作為樣點，調查建設用地內部閑置浪費的土地面積，計算出土地閑置率，以此測算建設用地潛力。如計算公式（2）所示:

S = S?a （2）

式中， S:現狀建設用地；

a:土地閑置率。

1.2.3 定性分析定量測算法 定性分析定量測算法是指通過對影響建設用地集約利用的自然、社會、經濟、文化等因素進行定性分析，將建設用地潛力區域按照不同的集約利用模式劃分成不同的潛力等級或者分區類型[2]，進而采用相應的數學方法進行測算，如依據建筑容積率、社會投資能力等測算建設用地集約利用潛力。

2 案例研究――賓陽縣建設用地集約利用潛力研究

2.1 賓陽縣概況

賓陽縣位于廣西中南部，南寧市東北部，地處北緯22°54′-23°37′與東經108°32′-109°15′之間。縣域地貌類型以中低山丘陵為主，自然資源豐富，人文自然景觀眾多，是傳統的農業大縣；交通便利，經濟發展迅速，商貿流通業發達，在廣西經濟發展中起著承東啟西，南北交流的重要作用；近年來城鎮化發展迅速，城鎮主要沿主要干線公路布局，農村居民點在中部和背部山前平原區相對集中，其余零星布局。行政轄區總面積 230849.27hm2，其中建設用地15741hm2，占土地總面積的比重為6.68%。2005年縣域總人口約99.76萬，其中城鎮人口23.94萬人，城鎮化率為24%。

2.2 城鎮工礦用地集約利用潛力

對于賓陽縣城鎮工礦用地集約利用潛力的實現擬從兩方面來考慮，一是存量獨立工礦用地集約利用潛力；二是城鎮用地強度集約利用潛力。

2.2.1 存量獨立工礦用地集約利用潛力 存量獨立工礦用地集約利用潛力是由于市場發育不完善和政府失靈造成的，其存在的根源是絕對的[3]，可以通過實地調查加以確認，擬采用調查法對其進行測算。依據賓陽縣“三項整治”調查結果顯示，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力主要來源于獨立選址工業用地中的閑置地，閑置總量為144.46hm2。規劃期，若將這些閑置獨立選址工業用地都充分利用，存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2。

2.2.2 城鎮用地強度集約利用潛力 城鎮用地強度集約利用潛力與城鎮規模、結構、布局和經濟社會發展水平有關，所表示的潛力是相對的，是在特定社會生產力發展水平下的一個理想值。因此，本研究認為賓陽縣城鎮用地集約利用潛力測算，可將人均指標法和容積率法兩種方法測算的結果加權平均，得到的結果更加接近真實值，更能體現規劃的科學性和可操作性。

（1）人均指標法。賓陽縣2005年城鎮用地2004.21hm2，人均城鎮用地79.37m2/人，處于《城市標準》規定的人均建設用地Ⅱ級標準水平（詳見表1）。

2005年賓陽縣城鎮人口25.25萬人，規劃期，賓陽縣城鎮用地強度集約利用潛力若依照Ⅱ級標準值下限75.1m2，根據公式（1）測算，結果可以節約用地約107.93hm2。即按照人均指標法測算，規劃期賓陽縣城鎮用地強度集約利用潛力為107.93hm2。

（2）提高容積率法。城鎮用地集約利用潛力按照提高建筑物容積率計算，反映的是通過對低效利用的城鎮用地進行追加投入，從而提高單位城鎮用地產值的集約利用過程。如計算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：為潛力規模；

S0：為現狀城鎮用地面積；

R0：為現狀城鎮用地平均容積率；

Ri：為達到合理集約利用水平時的容積率。

相關調查分析顯示，賓陽縣現狀城鎮用地平均容積率為0.54[4]。隨著賓陽縣經濟的快速發展，參考《南寧市賓陽縣城市總體規劃（2005-2025年）》的功能定位及發展要求，研究認為，規劃期內，賓陽縣城鎮用地通過更新改造平均容積率達到0.57是可行的。據公式（4）計算，可得集約利用潛力規模約105.48hm2。

（3）城鎮用地強度集約利用潛力。城鎮用地強度集約利用潛力取人均指標法和提高容積率法測算結果加權平均值，為106.7hm2。

2.2.3 城鎮工礦用地集約利用綜合潛力 綜上所述，規劃期，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2，城鎮用地強度集約利用潛力為106.7hm2，那么城鎮工礦用地集約利用潛力則為251.16hm2。

2.3 農村居民點整理潛力

農村居民點用地整理潛力是相對于一定的土地整理標準而言的潛力，受到研究區域社會經濟、資源稟賦、政策以及社會文化等多種因素的制約。

目前，我國測算農村居民點整理潛力的方法較多，各有優略。為了保證規劃的科學性和可操作性，本研究擬采用調查法和基于社會投資能力的定性分析定量測算法測算其整理潛力。

根據《賓陽縣土地整理復墾開發規劃（2001-2010年）》實地調查，賓陽縣農村居民點整理潛力為1052hm2，預計新增耕地241hm2。多方綜合，確定規劃期賓陽縣農村居民點用地整理潛力基于全社會投資能力的測算公式，如計算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潛力；

C――土地出讓金純收益；

t――新增耕地每公頃投資

a――新增建設用地有償使用費

b――耕地開墾費

2.3.1 土地出讓金 根據財政部、國土資源部關于印發《用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法》的通知（財綜[2004]49號）精神，各省市、自治區土地出讓金用于土地開發的比例為土地出讓金平均純收益的15%。根據賓陽縣近幾年土地出讓金收益情況，預計到2010年土地出讓金平均純收益約1.18億元，到2020年約3.55億元。

2.3.2 新增建設用地有償使用費 《土地管理法》規定，新增建設用地土地有償使用費專項用于農業土地開發。根據全國新增建設用地有償使用費標準及等級，賓陽土地有償使用費征收標準為10元/m2，按照新增建設用地土地有償使用費地方留成規定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地開墾費 根據《廣西壯族自治區耕地開墾費征收使用管理辦法》規定，賓陽縣征收標準為12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公頃投資 根據賓陽縣農村建設用地整理的經驗，新增耕地每公頃投資額約75萬元。

綜上所述，2005-2010年全縣農村居民點可整理潛力為31.61hm2，通過整理后凈增耕地24.62hm2；規劃2005-2020年全市農村建設用地整理總面積95.09hm2，通過整理后凈增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 賓陽縣農村居民點整理現實潛力目標 （單位：hm2、%）

2005-2010年整理潛力 2005-2020年整理潛力

待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數 待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數

建設用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建設用地集約利用挖掘途徑

3.1 建立土地儲備制度，盤活存量建設用地

當前，賓陽縣土地市場建設尚不完善，大多數工業用地出讓仍以市場化程度較低的協議出讓方式為主，土地的社會價值沒能完整體現，開發商以較低的價格獲得土地，刺激了工業用地粗放利用的行為。所以要加強土地市場建設，提高土地資源配置中市場機制的作用份額。制定科學的年度供地計劃和宗地供應方案，對上述儲備土地以招、拍、掛的形式進行公開出讓，使出讓土地盡可能與真實值接近，促進建設用地的集約利用。

3.2 推進舊城改造和農村居民點整理

舊城區建筑容積率低，農村居民點布局分散是建設用地低效利用的主要表現形式之一，在土地管理制度相對薄弱的廣大農村，制定完善的政策措施和加大資金投入，建立鼓勵農村土地整理的激勵機制，對農村居民點進行綜合整治。

3.3 提高工業用地投入產出率，進一步提高工業項目用地標準

根據縣域經濟發展狀況及土地集約節約利用目標，對工業項目用地標準一般每兩年調整一次，不斷提高工業用地的投入產出率。同時，積極鼓勵企業對現有工業項目加大投資力度，提升生產技術水平。對原出讓或劃撥的存量工業用地，在符合城市規劃、不改變原有用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合自治區、南寧市規定，其增加建筑面積部分不再補繳土地出讓金。建立工業企業效益評價機制，對土地利用效益突出的企業予以獎勵，對土地有閑置情況的企業不能享受相關優惠政策。

參考文獻

[1] 吳玉玲，曲福田. 中國城市土地集約利用的影響機理：理論與實證研究[J]. 資源科學,2007,29(6):106-112.

[2] 林堅，李堯.北京市農村居民點整理潛力研究[J].中國土地科學，2007,(1):59-65.

篇4

[中圖分類號]P28 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-1-4-3

0引言

不同的時期，城市擴張方向有所不同，社會經濟發展狀況不同，從而導致城市各區域土地利用強度有所不同，形成特定的城市景觀。我國城市土地利用強度研究由于起步較晚， 相關評價體系尚無定論 ， 特別是對于城市三維立體化發展趨勢下土地利用定量評價涉及不多。閆永濤、馮長春[1]利用1993-2006 年北京市國有土地使用權出讓數據，借助 GIS分析工具，定性分析與定量分析相結合， 剖析北京城市土地利用強度的空間結構形態。關禮[2]通過研究土地資源狀況與社會經濟關系，得出土地開發利用強度越高， 土地的產出水平越高，即兩者呈正相關關系的結論。

本文將以南寧市大比例尺的三維地圖為基礎，選擇傳統的建筑密度和容積率為指標，利用GIS軟件對南寧市土地利用強度進行分析，揭示其空間分布、變化規律，為土地利用規劃、城市建設提供依據和參考信息。

1研究方法

1.1 確定評價體系

1.1.1 確定評價單元

傳統的城鎮土地利用評價單元確定有宗地法和網格法等。其中宗地法是以宗地作為基本單元，以每宗地的基礎數據測算土地利用潛力狀況，但由于宗地面積較小，獲取相關數據困難，且成本較高，不利于大區域的城鎮土地潛力評價；而網格法容易造成網格單元跨越不同的用地類型和權屬界線。由于南寧市各個街區的用地類型相對統一，道路劃分界限明顯，且在圖上街坊面積比宗地面積更容易獲得，因此以街坊作為劃分單元進行容積率和建筑密度計算最為可行[5]。對單元內土地利用類型不一致，建筑密度與容積率相差較大的街區，可以對評價單元再進一步細分，以確保結果能更真實地反映出土地集約利用程度。

1.1.2 劃分單元類型和選擇評價因子

本文選擇有代表性的街區單元作為樣點，分析南寧市土地利用分布狀況，以及土地利用強度的影響因素。一方面根據住宅用地、商業用地、工業用地三種建設用地類型作為單元劃分類型，總和評價三種用地類型的土地利用強度。另一方面，以朝陽廣場為中心向東、西、南、北四個走向，分析土地利用強度的空間分布狀況。

南寧市的城市現代化水平是比較高的，各種用地類型齊全，影響土地利用強度的因子很多，要兼顧所有的用地類型是難以實現的。根據綜合性、可操作性原則，在選取指標時要充分考慮指標獲取的可能性、所獲得的數據的準確性以及指標反映土地利用強度的可靠性。土地利用強度傳統的影響因素主要是建筑密度和容積率，因此，本文將評價單元的建筑密度和容積率作為確定土地利用強度等級的指標。

1.1.3 因子分值標標準化

潛力評價單元綜合分值計算 城鎮土地利用強度評價單元綜合分值計算公式為 Si =Σ nk = 1（WK × Yik ）。式中， Si為第 i個評價單元的綜合分值；Wk為第 k個因素的權重值； 為了便于計算，建筑密度和容積率的權重均選擇0.5 。Yik為第i個評價單元第 k個因子分值； n為因素個數。由此Yik的確定本研究確定了研究區土地利用強度各單項評價因子的相對等級 ， 并將其劃分為五個等級 （高、較高、適度、較低、低） ， 其中 ， 適度值域賦分值為 2-3分 ， 高值域賦分值域為4-5分 ， 較高分值域為3-4，高值表示高強度利用 ， 低值域賦最低值 1 分，較低級分值域為1-2分。如下表1所示：

1.2 確定數據來源

城市土地利用具有很強的空間性，而 RS、 GIS最大優勢在于對空間數據的獲取、 管理與分析，因此，借助遙感 （RS）技術實現評價工作是十分重要和必要的。

“城市來了”網站是由城市通公司開發和運營的"三維數字城市綜合信息平臺"，是2008年開始推出的全球性互聯網品牌。"城市來了"網站為市民提供一個本地化的、最直觀的、以城市三維地圖為載體的信息檢索平臺。本文根據"城市來了"網站提供的空間上和水平上均為1：5000的2010年3月南寧市三維立體遙感影像圖，獲得南寧市土地利用信息，通過GIS的矢量化處理，獲得研究區內樣點街坊土地的建筑密度和樓層高度。

1.3 數據的采集

容積率獲取采用直接調查法，直接調查法是指實地調查或借助大比例尺行片對每個樓層計數；或利用大比例尺地形圖的房屋建筑層數標注來直接獲得樓層信息； 然后通過實地測量、 航片解譯或地圖量算獲得建筑底面積以及建筑占地面積，從而計算出建筑容積率[4]。一方面，可以通過三維遙感影像圖進行樓層計數，另一方面，可以通過MAPGIS進行矢量化后，通過量算單元內建筑物圖上平均高度值，換算出建筑物的實質高度，從而推算出街區平均樓層數。在三維圖上，建筑底面積往往被遮擋，本文以建筑物樓頂面積替代建筑底面積，因為，在圖上建筑底面積與建筑樓頂面積相一致，且相對容易量算。街區總面積以三維遙感影像圖繪制的邊界為準。

本文以水平和空間上均為1：5000的大比例尺2010年3月南寧市三維遙感影像圖為基礎進行截圖獲得最基礎的圖件。由于截圖所得圖件的格式為gif格式，使用Photoshop進行格式轉換，從而得到tif格式的圖件。在MAPGIS中打開tif格式的光柵文件，對三維遙感影像進行矢量化，計算出街坊建筑物的樓頂面積和街區總面積，以及圖上樓層高度。計算每個街區的建筑密度和容積率。

1.4 數據計算

本文的建筑密度是通過GIS軟件在南寧市三維遙感影像圖圖上量算獲得單元內總的建筑基底面積和街區總面積后計算其比例獲得。建筑密度的調查方法是使用圖上直接量算，在圖上量算評價單元內建筑用地的基底面積和評價單元的總面積，因為縮放比例一致，因此建筑密度可以直接用GIS統計圖上評價單元的總建筑面積與總面積的比例表示。

單元建筑密度= 單元建筑基底總面積/單元建筑用地總面積

單元容積率=單元地上總建筑面積/單元總用地面積=建筑密度*樓層平均數

2 實證研究

2.1 研究區域概況

2.1.1 南寧市概況

南寧市是廣西壯族自治區的首府，有"中國綠城"的稱號。中國-東盟博覽會每年在南寧市舉辦，使南寧市成為中國對外開放的前沿城市之一。南寧市在2007年獲得"聯合國最適人居獎"，作為華南、西南、東南亞三大經濟圈的中心，北部灣經濟區核心區，南寧擁有日趨完善、四通八達的水陸空立體交通運輸網絡。

2.1.2 研究區域范圍

南寧市的建成區范圍每年都在擴大，本文對南寧市的土地利用強度進行研究范圍主要在快環以內。首先，快環外的大片土地還沒有進行開發，大片土地仍然在閑置的狀態，其土地利用強度隨時間的推移變化較大，還未形成明顯的布局特點。其次，對建設比較成熟的快環以內的土地利用強度研究，研究范圍明確，研究區域大小比較合適。

2.2 研究結果與分析

2.2.1 從空間上總體分析南寧市土地利用強度

在南寧市選擇相應的樣點，分別計算出樣點解放的建筑密度和容積率，以及土地利用強度圖，制作南寧市土地利用強度樣點圖。在土地利用強度圖上分別向東、西、南、北四個方向選擇相應的樣點，制作點、柱狀圖，如圖1、圖2、圖3、圖4。

由此得知，2010年南寧市從朝陽市中心向土地土地利用強度呈遞減的趨勢，與級差地租遞減原理大體符合。建筑密度的范圍主要集中在0.1到0.6之間，容積率的范圍主要在1到6之間。朝陽廣場和五象廣場的土地利用強度相對其他地區最高，容積率分別達到5.89和5.27。江南區片的土地利用強度相對低，建筑密度雖達到0.3到0.7之間，但是容積率卻普遍低于3，瑯東區片的建筑密度和容積率普遍偏高。這主要是城市規劃將瑯東作為住宅和商業用地，而江南的定位是工業為主有關。北湖片區作為老城區建筑密度普遍偏高，但容積率較低。

2.2.2 從土地利用類型分析南寧市土地利用強度

根據研究方法，獲取住宅用地、商業用地、工業用地典型的代表區域的建設密度和容積率如圖5：

根據以上圖表分別對2010年住宅用地，商業用地，工業用地，綠地、水域用地進行分析：

（1）住宅用地

南寧市住宅用地建筑密度由中心商業區向周邊總體上呈遞減趨勢，中心商業區的建筑密度超過0.6，容積率超過5，利用強度較大。周邊有廣場和綠地附近的住宅用地利用強度會有一定幅度上升，但是在快速環道周邊地區，有些土地閑置情況較為嚴重，土地利用潛力極大。其中城中村的建筑密度高達0.6，但是容積率僅達3.4，城中村內道路狹小，衛生、安全狀況較差，綠地很少，樓間距過小是的一些房間終年沒有陽光照射，已經照成了過度利用的情況。瑯東別墅區土地建筑密度0.315，容積率為1.45，土地利用強度很低。

（2）商業用地

商業用地相對住宅用地和工業用地而言，其土地利用強度最大，土地利用強度較高，容積率可達到0.6以上。然而，南寧市中心商業區人流量大，中心商業區以朝陽廣場、七星路為主，應該盡可能發展次商業中心和臨街商鋪實現對中心區人流量的眼里的減少。

（3）工業用地

工業用地的土地集約利用強度屬于較低或低的等級，建筑密度一般在0.2到0.4之間，容積率普遍在1到3之間。而從圖5可以看到，以發展二產業為主的經濟技術開發區與以發展三產業為主的高新區相比較，三產業的土地利用強度相對要高。因此為提高城市土地的利用強度，應該將污染嚴重，利用率低的工業用地外移，實行"退二進三"政策。

（4）綠地、水域用地

南寧市的綠地和水域的面積占地極大，其所在的街區單元的建筑密度和容積率相對較小。由圖1可以看到，廣場和綠地會使街區的土地利用強度降低，但是在綠地和廣場周邊，土地利用強度會產生大幅度的提升。所以，在城市建設中不應該將城市的綠地都集中在公園，而應該適當的分散。城市綠地廣場影響土地利用強度的一個重要因素。從圖4我們可以看到在邕江附近的土地，利用強度先升高后下降，為了河堤安全，在水域附近土地利用強度不會是最高的，而是一個慢慢上升，到看不到江景的街區，土地利用強度將大幅度下降。

3 結論與建議

3.1 結論

南寧市土地建設用地多處于適度利用和利用強度較高狀態，少量土地利用強度較低的土地主要是工業用地。其中，商業用地利用強度相對高于其他用地，尤其是商業中心區。住宅用地的土地利用強度由中心區向周邊呈遞減的趨勢，其中城中村的土地建筑密度很大，大容積率不大，有過度利用土地的現象。土地利用強度收到規劃、道路、綠地、廣場、水系等的影響。

3.2 提高南寧市土地利用強度建議

3.2.1 提高城市土地的空間利用集約性

提高城市的土地集約利用程度，首先要提高城市建設用地的空間的集約利用程度。城市土地的絕對供給是有限的，但是相對供給量可以增加，南寧市的建設建設用地的容積率不高，可以中分挖掘地上、地下空間，實行立體式的開發，如地鐵，地下商業街等。

3.2.2 改變土地利用結構

（1）"退二進三"

南寧市提出實施"工業強市"戰略，堅持走新型工業化道路，通過中心城區工業企業結構調整和搬遷改造，推動存量資產調整，促進城區都市型工業發展，優化工業產業結構和布局，提高工業競爭力；以人為本，統籌兼顧，全面、協調、可持續地把南寧市建設成為區域性現代化制造基地和國際現代化城市。

（2）"城中村"改造

城中村的改造將成為挖掘城市內在潛力，提高城市土地集約利用的重要內容。南寧市城中村數量較多，以做好"城中村"規劃，實現多種模式進行改造，建立健全的法律法規，以經濟手段催進改造，對外來務工人員實現合理的安置。

（3）路網布局合理化

增加南寧市橫貫全市的道路，南寧市鐵路應該外遷，地鐵的建造將是南寧市路網合理化的進一步需要做的工作。根據每條道路的車流量、人流量對城市道路的路面寬對、道路的數量進行合理的設置，保證既不浪費城市土地又不會造成交通堵塞，保證整個城市的運行。

（4）建設用地合理布局

對新建的樓盤的建筑密度、容積率、綠化率做出硬性的要求，對整個城市的各類用地的布局，要全面的考慮到地形、地貌、風向、流向以及道路、商業中心分布等。盡可能在區域根據人口數量合理的布設臨街商鋪、超市、小廣場等基礎設施，通過合理設置次中心商業區以減少中心商業區的人流量，進而減少中心區道路的壓力。

3.2.3 突出土地利用總體規劃的龍頭作用

篇5

[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.

[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility

中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A文章編號：

【引言】“十二五”期間，上海要通過創新和轉型來推動經濟增長，就要將提高土地、勞動力和資本等傳統要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未來發展將面臨日益收緊的土地和勞動力等資源約束，但在提升資源利用效率方面還有巨大空間：可以通過制度、政策、管理和技術方面的變革和創新，實現要素利用效率的提高，推動經濟平穩增長。提高土地資源利用效率是最直接要面對的問題，而容積率的提高，會帶來土地利用效率的大幅度提高。

1、關于容積率的相關研究

1.1 容積率的基本概念

容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規劃管理技術規定》，中心區域的容積率指標如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規劃控制的是建設基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標的乘積之和，再扣除折減率。

1.2 合理容積率的確定方法

在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

目前，已有諸多學者提出了合理容積率的確定方法。如鮑振洪、李朝奎（2010）從經濟條件的約束、環境條件的約束、社會條件的約束等三方面綜合取定容積率值；陳昌勇（2006）提出從宏觀層次的形成、中觀層次的調節、微觀層次的修正三個層面最終確定容積率，新近又提出了基于經驗、日照、建筑形式、地價、城市地理學的綜合平衡法；等。

1.3 容積率對地價的影響規律

容積率對地價的影響規律主要受收益機制和市場供求關系的作用。總體來說，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，容積率對地價的影響程度愈大。對于不同城市，容積率對城市地價的影響程度與城市規模成正相關關系；對于同一城市不同地區，容積率對地價的影響表現為從中心向逐漸減弱；對于同城同地區，容積率對地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

2、國外的容積率、開發強度與我國的比較分析

2.1 人少地多類型——歐美地區

在歐美等人口少、土地多的經濟發達地區，居住形態的可選擇范圍較大。20世紀70年代后，歐美地區向郊區化的低容積率住宅模式。比如美國以郊區住宅為主體，容積率在0.2-1.5之間。近年來，緊縮城市理念建議提高居住密度，盧埃林、戴維斯1994年發表報告認為200人/公頃是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持續密度是275人/公頃，這些數據都大大低于亞洲城市的現狀。

2.2 人多地少類型——新加坡、香港地區

在香港、新加坡等人多地少的地區，決定了其只能采用高容積率的模式。香港平均密度約為6200多人/平方公里，多數住宅在30-50層之間，容積率在6.0-10.0之間。而新加坡的人口壓力相對較小，其住宅層數多為10-13層，居住凈密度一般為1000人/公頃，容積率一般為1.6-2.3，最高不超過3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空間結構，在住宅容積率平均超過6.0，居住密度在1800人/公頃的情況下，通過各方面的努力，仍能保持交通暢順和較好的居住環境。由此可知，城市產生的環境質量下降的問題不應完全歸結于城市容積率過高。

2.3 人多地多類型——中國大陸地區（如上海）

改革開放以來，我國土地資源的有效配置和開發利用，對經濟高速增長起到了重要的推動作用。但是，根據國土資源部地籍司的相關數據，我國城市的平均容積率僅為0.33（截止至2005年）。由筆者根據相關數據統計可知，上海市區（不含崇明縣）平均容積率約為1.5；位于上海市中心的袖珍城區靜安區（7.62平方公里），其平均容積率約為2.1。

與此同時，上海城鄉建設用地的比例正在不斷提高。截止目前，上海城鄉建設用地比例已近50%（如不計崇明三島，該數值已遠大于50%）。而根據國家發展研究基金會《中國發展報告2010》的數據，香港的開發強度約為24%，法國大巴黎地區的開發強度約為21%，英國大倫敦地區的開發強度約為24%，日本開發強度最高的東京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈現出無序蔓延的趨勢，利用效率相對低下。上海市區的土地利用效率僅為香港島地區的1/5左右，同時各類工業園區及郊區城鎮的規劃容積率大多為0.3。可以說，低容積率與高開發強度相互影響，互為因果。

3、提高容積率勢在必行

篇6

當今世界，全球經濟已一體化，發展中國家的城市已步入快速發展的軌道，按照產業結構演進論，我國的城市發展已進入復合結構與先進技術主導結構相交融的階段，在城市中開始出現以高瞻遠矚目光、以高起點規劃、高標準建設、高技術企業人駐的“四高”原則設立的高新技術園區。作為每個城市都極為重要的規劃著眼點，高新技術園區的規劃與建設需要有系統的規劃理念。在傳統的規劃實踐操作中，過去人們往往認為高新技術園區是單純的企業辦公、精細加工的場所，而企業根據自身的投資回報率，為求高額的經濟利潤，盡可能地提高生產場地的建筑密度與容積率，極盡開發建設強度，因而場地擁擠不堪、噪音大、廢水廢氣超出排放要求，給所處場地的員工身心帶來較大的負面影響。越來越多的企業已經意識到了這樣的規劃對企業發展的不利影響及局限性。因此，優質的客戶企業在選擇開發區時將開發區的項目規劃列為了重要的考慮依據。

項目規劃的可行性研究是預測未來，確定要達到的目標，估計會碰到的問題，并提出實現目標、解決問題的有效預案、方針、措施和手段的過程。項目規劃是從現實出發的思考、想象和謀劃，進而確定、決定和安排實現項目目標所必需的各種活動和工作成果。

作為一門科學，可行性研究是橫跨技術科學、經濟科學和自然科學的新興綜合性科學。其研究的對象是項目投資決策中的技術經濟問題。研究的目的是揭示客觀規律、提供科學手段，以減少決策失誤風險，有效地利用有限的資源，獲取盡可能高的投資效益。

容積率(樓板面積率或建筑面積密度)是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積(地下停車庫、架空開放的建筑底層等部分可不計人)與規劃建設用地面積之比。其作為一項典型的區劃控制技術，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后來于1961年也為紐約的區劃條例采用，由于它以地塊內建筑高度和體量控制，為建筑設計提供了靈活性，并有可能創造出豐富的城市景觀；同時，它又表現為無量綱的比例，清晰、簡明，利于管理控制。這些優點使這一指標得到了廣泛的認同和采用。

關于容積率在項目規劃的可行性研究中的重要性，筆者通過工作中收集到的一些信息和資料作了以下的分析：

一、容積率在項目建設中的技術要點

1　發揮城市土地價值。由于區位條件、城市性質與規模以及經濟社會發展水平等差異，對某一城市而言，也存在明顯區位差異。區域中心區，土地價值高，應充分發揮它的黃金作用。因此，區域中心區容積率水平應該最高，越向區域邊緣容積率越逐漸降低。

2　體現城市用地性質差異。對于不同的城市用地性質，容積率也應不同。商業用地對地段極為敏感，一般位于沿街或城市中心區，這里地價高，提高容積率才能獲得最大經濟利益。從環境方面考慮，商業用地則不如居住用地對環境質量要求那么高，因此商業用地的容積率水平在城市各類用地中應該是最高的。居住用地則必須留出足夠的空間，用于綠化和設施配套，以提高城市居住區的環境質量，所以居住用地容積率應該低于商業用地。在城市商業、居住、工業這三類主要用地中，工業用地容積率顯然是最低的。

3　兼顧經濟利益與環境效益。如前所述，開發者在對城市用地進行開發時，總希望盡可能提高容積率，來獲得更大利潤。但是，容積率又不能無限制地提高，還必須考慮到城市環境問題，要以不損害城市環境為前提條件，以保持城市經濟與社會的可持續發展。

4　協調與其他規劃控制指標之間的關系。容積率是一個與建筑密度、建筑高度等其他規劃控制指標相關的量。因此，容積率確定時要考慮到與其他規劃控制指標之間的協調問題。如歷史文物古跡附近建筑高度受到限制時，容積率就不可能定得很高，建筑密度小的地區，容積率可以適當提高等。

二、容積率對整體項目規劃的影響

1　容積率和建筑成本的關系――成本角度。從建筑層數與容積率成正比的關系上來看，在建筑密度不變的情況下，容積率越大建筑層數就越高，而隨著建筑層數的增加而來的是建筑成本的增加，也就是說可以理解為：容積率與建筑成本也是成正比關系。同時容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，容積率越高，就代表著建筑面積的增加和產品出售總額的增加。容積率如果很小，土地就得不到充分的利用，就是對原材料資源的一種浪費，直接影響的也是成本的變相增加。一般情況下，容積率提高時，單位面積增加的成本會被售價所彌補。但這并不是指建筑越高越好，宗地規劃的建筑高度限制，高層產品在項目所在區域的定位是否能被市場所接受，都是需要我們深入細致研究探討的。

2　容積率與建筑密度的關系――規劃設計角度。從建筑密度與容積率成正比的關系上來看，在建筑層數不變的情況下，容積率越大建筑密度就越大，也就是說宗地上建筑的基底面積比例大，從而景觀綠化，道路設施體現區域環境的指標就降低，表現出建筑密集擁擠，景觀環境一般，在這里，容積率大則建筑密度大，對整體項目是個不利的因素。

3　容積率與產品品質的關系――市場角度。容積率增大直接會帶來可售面積的增加，是實現利潤的有利因素，而實現手段無非兩種：層數多或建筑密度大。層數多即建筑高度高，售價可能相應降低，建筑密度大本身就是一個不利的因素，這兩個手段帶來的后果就是產品品質的下降，隨著品質的降低，影響的是產品價格和產品的銷售速度或銷售率，產品價格不高會影響整體的收益和收益率，銷售速度的緩慢會影響資金回收，從而導致資金鏈的間歇性中斷。這兩者是有矛盾的，因此處理好容積率和產品品質的關系是非常重要的，我們要找到一個均衡點，來實現利潤的最大化。

三、容積率在項目經濟分析上的作用

篇7

國務院于2008年1月下發了《關于促進節約集約用地的通知》，明確指出我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針。國土資源部也于2010年啟動了“國土資源節約集約模范縣（市）創建活動”，各縣（市）在創建活動中也都是各具特色，形式多樣。現筆者僅對縣級小城市在建設中如何節約集約用地提幾點粗淺的看法。

1.小城市在土地利用中存在的問題

1.1土地利用規劃缺乏對土地利用的控制。現行的土地利用規劃只是劃定了城市的外延，城市內部建設則以城市建設規劃為主，同時城市建設規劃與土地利用規劃嚴重脫節，使土地利用規劃缺乏對城市內土地利用的控制和管理，造成了土地資源的嚴重浪費。

1.2土地利用效率較低。各地在加快城市化建設進程中，都新增加大量的建設用地，但在城鎮內部仍有大量的土地屬低密度低容積率的低效使用，甚至有的土地處于閑置狀態，土地利用效率較低。

1.3小城市建筑多以低層為主，容積率較低。目前小城市建設樓房多以六層以下為主，很少有高層建筑，甚至有的地區還有大量的平房和棚戶區，地下空間的利用更是少之又少，總體容積率較低。

1.4很多城區依然有工業倉儲用地需要盤活。這類用地多是企業進行生產經營和辦公用地，往往占地面積大，建筑面積小，且以矮層建筑為主，不利于土地資產的盤活，浪費了土地資源。

1.5新區和園區粗放做大的現象普遍存在。新區建設上大廣場、寬馬路，重視城市建設的規模，忽略了土地的節約集約利用。園區建設上，往往為了滿足企業的需求，粗放型供地，造成占地面積大，產出效益少，沒有充分發揮出土地資源的效益。

2.小城市建設節約集約用地的思路和措施

2.1積極探索建立科學的土地利用評價體系，是堅持節約集約用地的基礎。要開展節約集約用地，必須全面真實、準確的摸清城區土地資產的家底，了解其存量土地總量與價值量，而建立以城鎮地籍調查與地價動態監測網絡為基礎的城鎮土地潛力調查評價體系十分重要，這是一項有戰略意義與經濟價值的基礎性工作。通過評價體系，可以對全市或某區域的土地，以及不同用途的土地，或需要了解的某一宗地作出利用潛力的大與小、土地利用率高與低、土地利用效益大與小的結論。對開展節約集約用地能提供基礎保障。

2.2搞好規劃調控。嚴格實施土地利用總體規劃，堅持按規劃、計劃供地，維護規劃的法律權威。及時科學修編規劃，以土地利用總體規劃和城市建設規劃為龍頭，制定統一的供地計劃，在計劃立項、規劃許可、建設等各個環節協調一致。爭取政府支持，把好土地供應關，與計劃、規劃、建設、房產相關部門建立有效的協調配合工作機制，按規劃、計劃供地。

篇8

以科學發展觀為指導，堅持規范運作，嚴格執行國家法律法規和相關政策，增強城鄉規劃決策與審批的科學性、嚴肅性，提高規劃行政效能，建立調整建設用地規劃指標規范化制度，加強城鄉規劃管理，保障城鄉規劃的實施。

二、規劃指標的分類

建設用地規劃指標分為強制性指標和引導性指標。

1．強制性指標包括：用地性質、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配建的公益性公共設施及市政公用設施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制等；

2．引導性指標包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術風格、色彩、標識物等規劃設計要素；

對于特定意圖區，根據實際情況，某些引導性內容應轉化為強制性內容。

三、土地出讓前調整規劃指標的情形

（一）經營性建設用地出讓前，市城鄉規劃主管部門應當依據批準的控規，確定出讓地塊的位置、使用性質、容積率等各項規劃指標，出具規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

（二）對已出具規劃條件的，尚未出讓的地塊（用于土地儲備），需調整規劃指標的，如調整的規劃指標不符合控制性詳細規劃的，首先按照《市人政府關于嚴格控制和加強規劃變更管理的規定》（澄政發〔2010〕25號）文件調整控制性詳細規劃；如調整的規劃指標符合控制性詳細規劃的，由鎮（街道）或市土地儲備中心向市城鄉規劃主管部門提出申請，市城鄉規劃主管部門按照控制性詳細規劃重新確定各項規劃指標，出具規劃條件。

四、土地出讓后調整規劃指標的情形

（一）土地出讓后不得調整規劃指標的情形：

1．對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的；

2．申請單位在簽訂土地出讓合同起兩年內未動工建設的；

3．建設單位或個人在地塊內有違法建設行為，未查處完畢的。

（二）土地出讓后已經建成并投入使用的建設項目，擬進行改建、擴建可以調整除用地性質外規劃指標的情形：

1．不影響規劃實施的位于工業集中區的工業項目；

2．具有功能性且建設主體自持未進行分割銷售的商業項目（如酒店、大型商場等）因增加城市服務功能需要改建、擴建的項目；

在符合已批準的控制性詳細規劃中各項規劃指標要求下，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向市城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。涉及相關國有土地使用權出讓事項的，應當按照土地管理等法律、法規的規定辦理有關手續。

（三）土地出讓后在建或未開工項目可以調整除用地性質外規劃指標的情形，必須符合以下前置條件：

經營性用地出讓后，建設單位應當按照市城鄉規劃主管部門確定的規劃條件進行開發建設，任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率等規劃指標，也不得依據政府會議紀要調整規劃條件確定的容積率等規劃指標。容積率等規劃指標確需調整的，在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下，必須符合下列條件之一：

1．城市總體規劃、分區規劃、詳細規劃和專業規劃調整或者修編，造成地塊開發條件發生變化的；

2．因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要，導致已出讓地塊的大小及相關條件發生變化的；

3．國家、省和市的有關政策發生變化的。

（四）調整程序

強制性指標走一般程序，引導性指標走簡易程序。

1．強制性指標調整的程序：

（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；規劃指標的調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃；

（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；

（3）在市規劃網和建設項目現場進行公示，征求利害關系人的意見，公示時間不少于三十日，必要時應組織聽證；

（4）經專家論證、征求利害關系人的意見后，市城鄉規劃主管部門將專家論證意見、公示（聽證）結論等相關材料上報市政府批準；

（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續；

（6）建設單位或個人應根據變更后的規劃條件與市國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費；

（7）建設單位持《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件，向市城鄉規劃部門申請辦理建設用地規劃許可證、規劃設計方案的變更，市城鄉規劃部門按照有關規定予以辦理；

（8）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的批復辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門；

（9）涉及規劃指標調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應按照國家有關城建檔案管理的規定及時向城建檔案館移交備查。

2．引導性指標調整的程序

（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；

（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；

（3）在市規劃網和現場進行公示，公示時間不少于三十日；

（4）經專家論證、征求利害關系人意見后，市城鄉規劃主管部門依法提出規劃指標調整建議并附論證、公示等相關材料報市人政府；

（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續。

3．劃撥用地調整除用地性質外規劃指標可參照以上簡易程序程序執行。

五、工作要求

（一）市城鄉規劃主管部門要依據建設單位或個人提交的《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件、土地價款補繳憑證、市人政府同意變更建設用地規劃指標的批準文件等資料辦理建設用地規劃許可和建設工程規劃許可手續。

（二）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的決定辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門。未經市城鄉規劃部門按規定辦理規劃許可變更的，市國土部門不得辦理（變更）土地使用權屬登記手續。

（三）市建設主管部門要依據建設工程規劃許可核發《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進行施工。

（四）市住房保障管理部門要嚴格按照建設工程規劃許可批準的建筑紅線范圍、建筑規模、建筑層數和建筑使用性質辦理商品房預售許可，未取得建設工程規劃許可證正本和行政處罰未執行到位的建設項目，房管部門不得進行房屋產權登記。

（五）市城鄉規劃主管部門進行建設項目規劃核實時，應當對建設項目規劃審批檔案的完整性、一致性進行檢查，審查建設用地范圍內的總建筑面積是否符合規劃許可確定的容積率和建筑面積。經房管部門測繪后計算容積率的總建筑面積超過建設工程規劃許可證核定的計算容積率總建筑面積的，按照以下規定處理：

1．建設項目按照市城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證核準的圖紙和規定事項施工，由于計算和測量誤差造成的竣工實測面積大于該項目建設工程規劃許可證副本核準面積的在允許的3%范圍內的，免于補交土地出讓金，但需補繳超出部分面積的其他相關規費；

篇9

充分挖掘土地資源潛力的可行方法就是“零土地技改”和“無土地招商”，這種方法很多縣市都在積極推行并已取得了很好的效果。借鑒各地實踐情況的成功經驗，進一步提高土地資源集約化利用水平的措施主要有：

1.1加大對閑置低效利用土地的清理力度

進一步加大對儲備未供土地、低效利用土地和閑置土地的清理力度，排查實際情況，建立詳細的記錄檔案，并根據實際情況依法處置開發利用，從而節約大量土地資源，使其發最大的效益。全面清理閑置低效利用土地情況。對依法應當無償收回、閑置滿2年的土地，堅決進行無償收回；不符合法定收回條件的，采取改變用途、等價置換、臨時使用拍入政府儲備等途徑及時處理。嚴格按照法律規定征收土地閑置滿1年不滿2年的土地閑置費。對閑置房地產用地特別是超過2年的，嚴格按照國土資源部出臺的管理辦法征繳增值地價。

1.2實行優先使用儲備土地戰略

在各類項目用地、建設用地選址時，國土、招商、規劃等部門及鄉鎮（街道、開發區）引導項目優先使用閑置土地、低效利用土地和儲備未供土地。提高儲備土地的供地率，加快批而廢棄、未供、閑置土地的盤活工作。對當年儲備土地的供地率必須達到80%以上，往年儲備土地的供地率要達到50%以上。依法進行處罰因項目投資不到位造成耕地撂荒的、土地閑置，堅決收回其土地使用權。

1.3加大閑置土地挖潛力度

提高土地利用率，利用遷村并點、建設農村住宅集聚區和舊城改造等形式，推進城鎮一體化建設進程。對供而未用、用而不足的土地應努力盤活，對閑置企業、鄉鎮舊址，撤并學校的存量閑置土地進行復墾挖潛，盤活閑置土地，為一般項目落地提供保障。加速舊城改造步伐、推進“城中村”建設，為新項目建設提供了用地空間。

1.4加強土地管理，優化供地結構

對生態環保、符合國家產業政策且投入產出率高的節能型項目，以及拆遷安置和農民小區、重點急需項目，優先供地；原則上不單獨對投資額小于300萬元的工業項目供地，生產經營場所的獲得采取租賃標準廠房或租賃土地使用權的形式。強化用地審核監管，項目的落戶、竣工、驗收，實行全過程管理，新建用地的項目必須充分消化企業現有閑置土地，在項目立項審批、核準、備案時，把企業現有閑置土地面積一并核算為用地規模，堅決核減投資強度與容積率達不到要求的供地面積。

1.5完善并嚴格執行土地使用制度

首先，改革土地的供給與出讓方式，在土地使用制度方面應引入市場機制。進行集約經營，將以供給決定需求的方式替代以需求決定供給的方式。轉變土地利用方式，提高土地的利用效率和價值，避免工業用地的低成本無序擴張。制定嚴格的土地儲備制度來完善土地使用制度，這個制度是政府調控土地市場的又一有效方式。城市土地的利用要同時考慮社會效益和經濟效益，政府應該對土地市場進行適當的管制，來保證經濟效益與社會效益同時實現，土地儲備是管制土地市場與政府調控的有效手段。作為盤活城鎮內部存量土地和置換城鎮內部低度利用的土地、增加城市建設用地的有效途徑的統一土地收購儲備制度，也能夠規范土地市場、解決土地無償使用制度下產生的諸多歷史遺留問題。

1.6整合用地，挖掘潛力

集中開發研究、中試、推廣、生產區域，整合現有土地。制定科學合理的產業政策，調整優化產業結構。選擇最有利的產業發展集群模式，降低生產成本，實現低投入、高產出。挖掘現有存量建設用地潛力，提高土地利用率。借鑒國內其他園區的經驗，引進區片容積率控制的概念，即對開發區確定一個合理的容積率，一部分企業用地可超過區片容積率，另一部分企業用地可根據實際需要小于區片容積率，只要整個區片實際建筑容積率不超過規劃容積率即可，這樣可滿足不同用地者的需求，促使土地集約利用。

1.7多維發展，拓展空間

土地集約利用應該放眼未來，而不是一味地追求地面上的建筑高度，通過科技技術向地下要空間。借鑒其他立體開發模式。如在一幢多層建筑中安置幾個或幾十個工廠或車間，即將平面方向上布置的廠房，在垂直方向上重疊起來，形成工業大廈或工業綜合體。高新區基本上是科技含量高、附加值高的工業企業，適宜于布置立體化標準工廠。另一方面，向地下空間拓展，認真借鑒世界各國開發利用城市地下空間的成功經驗。

1.8確定合理的土地利用規模

篇10

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于百分之30。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率：項目用地范圍內地上總建筑面積但必須是正負0標高以上的建筑面積與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

（來源：文章屋網 ）