共有產權住房模板(10篇)
時間：2022-12-14 13:37:09
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篇1
2、對于購買共有產權住房不滿5年的，國家規定是不允許轉讓房屋份額的，特殊原因需要轉讓的，可向原分配機構提交申請，由代持機構回購。
3、購買共有產權住房滿5年的，交易增值收益由保障對象和政府按產權比例分配；且同等條件下，政府可優先回購。
（來源：文章屋網 ）
篇2
一、引言
近年來，我國房地產市場發展繁榮，各地房價漲幅較快。一些中低收入家庭無力獲得住房的問題日益嚴峻。國家為解決這一群體的住房難問題，自1998年起先后多次出臺了相關政策，黨的十七大報告將“住有所居”列為改善民生的主要內容，2010年10月又對“住有所居”做出莊嚴承諾，著力構建住房保障體系，使住房保障惠及到越來越多的住房困難群體。但是在房價高漲的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲點”，大學畢業生就是這樣的群體之一。
我國自1998年高校實行擴招以來，大學畢業生的數量在持續上升，到2010年全國高校畢業生人數將達到631萬人。這一群體掌握一定的科技和管理技術，擁有優越的知識水平及較高的素質水平，是推動社會持續發展的中堅力量。但是，我們在看到大學生數量大幅度增加的同時，必須面對的另外一個現實就是大學生的收入增長遠遠趕不上房價的增長，剛參加工作的大學畢業生大多沒有能力購買住房。“蟻族”、“鼠族”、“蝸居”是對這一群體的形象描述。因此，解決這一群體的住房難問題顯得尤為重要。
二、大學畢業生住房現狀
隨著房價的不斷攀升，購房對于這一群體來說是遙不可及的。目前，大學畢業生住房現狀主要表現在以下幾個方面：
1 居住水平低，環境差
目前能為大學畢業生提供住所的單位極少，而購房對他們來說又遙不可及，為了節省開支，他們不得不去選擇居住面積小、環境較差的出租屋，蝸居、城中村現象相當普遍。同時，出租屋設施簡陋，安全系數不高，居住環境差。城中村人員構成情況及其復雜，安全狀況著實令人堪憂。由此可以看出，大學畢業生當前的居住水平是比較低的。
2 居住費用支出大，生活滿意度低
剛參加工作的大學畢業大學生工資一般很低，月收入一般在2000元左右。據麥可思一項最新調查表明，2010屆大學畢業生(包括本科畢業生和高職高專畢業生)的薪資在2200元上下浮動。
在收入狀況本就不高的情況下，大學畢業生每月還有一筆固定的開支用于房屋租金的支付。由于剛參加工作，他們一般沒有穩固的經濟基礎，沒有足夠的資金積累，再除去基本的生活支出，交通費用以及其他費用的支付，收入將所剩無幾。
收入的偏低，還要支付不同類型的費用，直接導致了大學畢業生對工作及生活滿意度的下降。據麥可思一項名為《理想與現實：2010屆大學畢業生工作滿意度分析》的調查表明，76％的學生對當前所從事的工作表示不滿意，僅有24％表示滿意。這一群體居住在面積小、環境差的城中村，對于這樣的居住情況，他們的滿意度也是偏低的。
3 住房保障制度的排斥
當前的大學畢業生處于社會“夾心層”狀態，他們是政府住房保障的“盲點”。目前，廉租房政策、經濟適用房政策和住房公積金制度是我國住房保障制度的主體，而這三項住房政策并未把具有身份特殊性和住房困難現實性的大學畢業生群體考慮在內。
廉租房政策對大學畢業生的排斥主要表現在戶籍和收入方面，這一群體一般都不符合廉租房的申請條件。經濟適用房政策對大學畢業生群體的排斥主要體現在戶籍制度和經濟適用房的認購程序方面。即使少部分大學畢業生被列為經濟適用房的供應對象，但認購程序的復雜性也將許多經濟適用房需求者排斥于政策之外。住房公積金制度對大學畢業生的排斥主要體現在大學畢業生享受住房公積金的群體內部分割性。一般而言，單位效益好、收入高且工作穩定的大學畢業生受益較多，而那些真正需要扶持的在中小私營企業就業或非正規就業的大學畢業生被排斥在住房公積金的受益范圍之外，形成了大學畢業生群體住房狀況的“馬太效應”。
三、解決大學畢業生住房問題的必要性
大學生是推動社會發展的中堅力量，住房又是基本的生存問題，因此大學畢業生的住房難問題理應引起政府和社會的高度關注，這一群體住房問題的有效解決有著及其重要的現實意義。
1 有利于大學畢業生自身的發展
住房問題的解決消除了大學畢業生的后顧之憂，使得他們有一個相對寬松的環境去轉換角色，適應新崗位，盡快融入社會以實現自我價值。剛畢業的大學生有著積極的就業愿望和強烈的就業動機，為盡快實現人生價值而充滿激情，然而，現實的就業和生活壓力往往讓他們心灰意冷。國家拿出有效措施解決他們的住房問題，是重視人才的表現，這會對大學生起到極強的激勵作用，可以激發他們以實際行動來為社會創造財富。
2 有利于城市的持續發展
大學生是城市發展的核心力量，城市未來的主力軍，關注大學畢業生的住房有利于城市留住人才。然而，對于剛畢業的大學生而言，他們的收入遠遠不能承受城市的高房價，過高的房價會把大學畢業生排擠在城市之外，因住房問題阻滯大學生進入城市的現象已經凸顯，造成了城市人才的流失；即使大學生留在了房價高的城市就業，但巨大的經濟壓力也會迫使讓他們為解決住房問題而奔波勞碌，難以在工作中投入足夠的精力和時間發揮自己的專長，這勢必會影響他們知識的發揮，城市的發展也將不可避免的受到阻礙。因此，政府應采取有效措施把住房對人才的限制和困擾降到最低。當今社會競爭的核心是人才的競爭，解決好剛就業大學生住房問題，可以吸引更多的優秀人才到城市就業，為城市的建設與發展貢獻自己的力量，以便提升城市競爭力，加快城市化進程。
3 有利于房地產市場的健康發展
大學畢業生人數在逐年上升，這部分群體的住房需求具有很大的開發空間。房地產開發商正是看中了這一巨大的市場，不斷更新項目，房地產市場顯得愈發混亂。在這樣的情況下，政府加強宏觀調控，通過推行大學畢業生住房保障解決這一群體的住房問題，可以引導房地產市場上的供需雙方，避免因眾多大學畢業生購房而造成的市場混亂。同時，間接調控了房屋租賃市場，一定程度上避免了把大量畢業生推向租房市場，解決了租房市場潛在的問題，從而推動房地產市場的合理發展。
四、共有產權模式的有益探索
大學畢業生是一個特殊的人群，他們剛參加工作，一般沒有穩固的經濟基礎，沒有足夠的資金積累，雖然現在買不起房，但是他們的社會地位是不斷變化的，他們緊張的住房需求只是暫時的，他們所需的只是階段性的幫助，未來他們有能力實現自己的住房目標，因此政府應采取有效措施幫助這一群體解決暫時的住房難問題，這不僅可以促進大學畢業生安居立業，也是保民生的具體體現。
1 共有產權的含義及其特征
所謂共有產權，是指住房財產由多個個體組成的共同體所
有，共同體內的每個成員都享有這些權利，共有產權制度的本質是，堅持住房的雙重性質，實現保障性與商品性的有機統一。
我國現行法律的實施為共有產權奠定了法律基礎，根據《物權法》對“共有”的規定：“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”在我國共有產權制度的具體形式是：凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產權，政府和受助者按規定共同申請領取《房屋共有權證》，標明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產權比例。政府獲得住房的一部分產權，讓渡占用權和使用權。一般采取購房者和政府分別持有7：3和5：5兩種比例結構。共有產權房的產權根據購房出資比例享有對應的產權，若購房人在規定期限內償還完政府的購房款，即可擁有房屋的全部產權。
2 共有產權模式的實踐運作
在國外，英國共有產權模式最為典型，英國的共有產權是政府對有一定的購房能力，但又難以支付全部購房開支的群體所設計的一種分階段購買住房的模式。為了幫助困難群體實現“居者有其屋”的夢想，英國政府于2006年推出了“新居者有其屋計劃”，其方式就是先購買部分產權，然后逐步購買完全產權。這一模式在英國的成功運作，讓共有產權房制度在世界范圍內具有了一定的吸引力。在美國，政府為解決困難群體的住房問題，于2009年正式宣布啟動名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計劃，推出共有產權房來圓中低收入家庭的住房夢。在新加坡，政府通過公共住宅政策的實施，已經較為有效地解決了本地區低收入群體的住房問題。新加坡政府倡導和幫助沒有支付能力的家庭購買公屋的使用權，并且根據家庭的承受力而制定豐富的政策，以此保障居民的住房。
篇3
（一）發展歷程
1.共有產權住房有共有產權（shared ownership）和共享權益（shared equity）兩種形式
英國的共有產權住房有兩種模式，一種是共有產權（shared ownership，以下簡稱SO），一種是共享權益（shared equity，以下簡稱SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以來，多項低成本自有住房計劃涵蓋了共有產權住房
上世紀以來，英國住房自有率快速提升，逐步成為占主導地位的住房形式。隨著住房價格的不斷上升，人們擁有資產的愿望越來越強烈。為了滿足無力在市場上購買住房，但又不符合社會租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產權和共享權益住房是兩個重要類型（見表1）。
共有產權住房（SO）開始于1980年代，共有權益住房（SE）開始于1990年代。此后，多項低成本自有住房計劃均涵蓋了這兩種形式（見圖1）。
（二）發展規模
1.1990年代以來，共有產權住房得到較快發展，但占住房總存量的比例仍不足1%
自90年代開始，包含共有產權住房和共享權益住房的低成本自有住房新增供應逐步增加。但在住房總存量中，共有產權住房仍不足1%。主要有兩個因素助推了共有產權住房數量的增加。
2.購房者條件的放寬助推了共有產權住房規模的擴大
低成本住房計劃最初一直是面向公務員、教師、警察、護士、公交司機等中低收入的關鍵工作者（Key workers）。但后來，供應對象擴大為家庭年總收入6萬英鎊及以下的首次購房家庭，這是一個非常寬松的條件。如表3所示，6萬英鎊超過了年平均家庭收入約4萬英鎊的水平，基于相當于較高收入家庭收入水平。
3.將提供可支付住房作為住宅項目規劃批準的前置條件助推了共有產權規模擴大
共有產權住房的增加和英國規劃政策有很大關系。1990年開始實施的《城鄉規劃法》第106章節（S106）以及相配套的《規劃通告》、《規劃政策指引》中規定，如果住房開發項目超過一定規模（這個規模是25戶或者1公傾，在倫敦內城則是15戶或0.5公頃），開發商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房價高、住房供需矛盾大的地方，這個要求更強烈。如果開發商不這樣做，項目很難通過地方政府批準。配建可支付住房成為住房項目規劃得到批準的重點前置條件（Material considerations）。由于共有產權住房的購買者收入要比社會住房住戶高，為了使項目更好銷售，開發商更愿意配建共有產權住房。在英格蘭，S106條款下的共有產權住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）兩種模式的運作機制比較
1.運作機制不同，本質相同
共有產權住房（SO）是購房者先購買房屋價值的部分份額，一般在25%-75%之間，購買部分購房者可以應用傳統抵押貸款。剩下的部分由住房協會購買，購房者需要給住房協會支付租金，租金水平是比市場租金低的優惠租金。也就是說，對于購房者沒有購買的部分，是享受了政府的租金補貼的。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余份額，直至獲得全部產權。所購住房可以是住房協會開發、建設、持有的住房，也可以是在公開市場上購買的住房。
共享權益住房（SE）是購房者應用自有資金和傳統抵押貸款購買一部分產權，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過權益貸款購買。購房者直接取得了房屋全部產權。權益貸款可以是住房協會、政府、開發商或者私人金融機構提供，也可以是幾方聯合提供。權益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時間增加而增長。一般在出售房屋時，要歸還權益貸款本金并支付房屋增值收益。購房者一般是在公開市場上購買住房。
兩種共有產權模式運行機制不同，但本質是相同的，都體現為“共享資產增值收益，共擔資產縮水損失”。不同的是，分享權益的依據一種是共有產權契約，一種是權益貸款合同契約。
2. SE比SO的靈活度大
由于SE的購買者直接取得了全產權，然后通過權益貸款合同分享資產增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來法律關系更加明晰。此外，權益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協會，還可以是市場主體。SE靈活運用了市場機制，充分發揮了市場的作用。
3. SO基本采取了封閉運行模式
SO的購房者取得完全產權后，如果要出售住房，住房協會有優先購買權。未取得完全產權時，如果要轉讓，也只能在住房協會指定的有資格的購房人中間轉讓。因此，SO基本采取了封閉運行的模式。同時，SO通常是土地批租物業（Leasehold property），也就是說，達到一定年限，房屋所占土地所有權仍歸住房協會所有。這種模式保證了保障房源的不流失。
（四）兩種模式的購房者特征比較
選擇SO和SE同時應用，并且制度設計變動不大的時期（2000.4-2005.3）進行比較。圖3是這段時間兩種住房的發展規模。
1. SO的購買者年青人多、單身多，SE的購買者年齡稍大，結婚成家的多，SE購買者收入略高于SO
SO的購買者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對比而言，SO的購買者年青人多。從家庭類型看，SO單身購買者顯著較高，占40%，SE購買者家庭型居多。從購買者收入來看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購買者收入略高于SO。
2. SO的購買者多來自于“臨時居所”和私人租賃部門，SE的購買者多來自于社會租賃住房部門和私人租賃部門
共有產權購買者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時居所”、私人租賃住房以及社會租賃住房。 SO來自于“臨時居所”、私人租賃的居多，SE來自于私人租賃、住房協會租賃的居多。
3. SE購買者所購房屋比SO稍大，房價壓力小的地區更為突出
倫敦所在的南部地區是英國房價較高的地區，北部地區是房價相對較低的地區。從兩個地區共有產權住房購買者看，SE購買者所購房屋比SO稍大。在倫敦，SE購買平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區更突出，SE購買平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數量也可以得到同樣的結論，在倫敦，55%的SO購買2個臥室的住房，而50%的SE購買3個臥室的住房。在北部地區，48%的SO購買2個臥室的住房，而63%的SE購買3個臥室的住房。
4. SE和SO購買者都傾向購買距離工作地點近的住房，SE傾向更強些
共有產權住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購買者都傾向于選擇距離工作地點更近的住房。SE的購買者的傾向性比SO更強些。
5. SO和SE不是市場上價格最低的住房，SO比SE價格還要稍高
通過共有產權住房的價格與首次購房家庭購買的住房價格對比發現，SO和SE的價格比首次購房者所購住房價格高。原因是首次購房者不一定買離中心城區特別近的住房，因此，即使是通過市場購房，住房價格不見得高。而共有產權住房的購房者傾向選擇離工作地點近的住房，因此，即使是通過共有產權方式購買，價格也不見得低。通過對比，SO的購房者所購房屋價格比SE要高些。
6. SO購房者比SE購房者的房價收入比高
由于共有產權住房購買者所購住房價格相對較高，而收入比首次購房家庭要低，因此，房價收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購房者僅為2.7。
7. SO購房者比SE購房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權益貸款費用、物業費、維修費等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購房者僅為13.8%。
（五）正反兩方的意見
1.贊成方認為：共有產權房幫助“夾心層”實現住房自有，增加了社會租賃住房供應量，還有助于社區融合發展
一是，幫助公務員、教師、警察、護士、公交司機等關鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實現了住房自有的夢想，讓這些家庭也有權享受資產增值。并且，相對于私人租賃市場，這種居住方式更加穩定、體面、有保障。
二是，使住房協會在較少的政府補貼下，可以建造更多的社會住房，解決更多家庭的住房問題。
三是，有助于社區融合發展。在高收入階層社區里有共有產權房，或者在社會租賃房社區里有共有產權住戶，均有利于發展混合社區，減少低收入階層的過度集中。
四是，增加住房總的供應量，以及空出更多的社會租賃住房投入使用，減少社會租賃房排隊人數。如果這類住房供應量不斷增加，很可能會影響房價。
2.反對方認為：政府財政補貼應該用于住房最困難家庭，而不是滿足住房自有
一是，共有產權住房是滿足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補貼幫助這些家庭不是最有價值的。政府補貼應當優先滿足社會租賃住房需求。當前的社會環境下，政府可支付住房補貼應當集中提供給可負擔的租賃住房，而不是滿足住房自有需求。
二是，如果共有產權住房是住房協會建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動性，以便建造更多的社會住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補貼，幫助部分家庭從公開市場上購買住房，這是政府資金的一種流失。
三是，共有產權住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒有廣泛應用，也沒有顯著提升住房自有率，也沒有顯著降低房價。這種住房形式雖然沒有過多的壞處，但大多數情況下，只是一個政治噱頭。因為，社會住房輪候名單上排隊的家庭依然有增無減。
四是，對于參與共有產權計劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風險都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領域。
五是，共有產權住房滿足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產權住房也無力購買，也不符合社會住房標準，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應該通過私人租賃市場解決住房問題。因此，提高私人租賃市場住房環境，保護租房者利益是當務之急。或者，如果一定要發展共有產權住房，還可以通過中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來滿足這部分“夾心層”的需求。
二、對我國的啟示
（一）共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種制度選擇
共有產權住房是解決“夾心層”住房問題的一種途徑。這部分“夾心層”無力從市場上購買住房，也不符合社會租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關鍵工作者，有些是工資水平相對較低工作者。共有產權住房制度可以滿足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機會分享資產增值的收益。
（二）發展共有產權住房的同時，不能放松公共租賃住房發展
在各國的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會租賃相比，共有產權形式均是“小眾”。比如，2011年的英國，住房自有率為65.3%，社會租賃住房占17.3%，市場租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產權住房是滿足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產權的制度安排，過低收入的家庭是無力進入共有產權住房的。因此，在發展共有產權的同時，決不能放松租賃型保障房發展。
（三）需要設計共有產權住房與公共租賃住房相互轉化機制
從英國共有產權經驗可以看出，是否購買共有產權住房，以及購買什么位置、什么價格、什么戶型的房子，購房者有自己的選擇。當由政府建設、分配共有產權住房時，需要注重與實際需求的匹配度。距離過遠、房型過小或者其他不可預料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設計共有產權住房與公共租賃住房的轉換、銜接機制。如果共有產權房銷售不出去，可以轉為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿足某些條件時，也可以轉換成共有產權住房。
（四）政府對共有產權住房的政策支持可以是多種形式
不論購房者是和政府共有產權、還是和住房協會共有產權、或者由政府引導和開發企業共有產權，沒有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現在政府的租金補貼（如SO住房協會持有的低租金部分）、權益貸款的利息補貼、以及規劃管制（開發住宅小區配建可支付住房）等。因此，發展共有產權住房，政府的政策支持可以有多種形式。
篇4
公有住房沒有產權證，公有住房有公有住房使用證，這是由產權單位發放的，證明持證人擁有合法使用權的一種權利證書，但這不是房產產權證。公有住房在原則上銷售后成為了私有財產，可以自由處分，但無法辦理房產證。公有住房是國有住宅，公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。一般個人只有承租權而沒有所有權，因此，不能用公有住房使用證去辦理產權證的。
但是在現實中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結果，所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制。公有住房無法辦理房產證。房產共有人不可以單獨辦房產證；房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。
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篇5
2、在購房前必須協商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級證明》。
3、售房單位根據購房人所提供的文字資料及相關政策規定，核準后把相關信息輸入電腦，計算出購房款及相關費用，經購房人確認和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。
4、購房人在合同規定時限內，持《購買公有住房付款憑證》和現金到售房單位的開戶行建行付款。
篇6
中圖分類號：X564 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）17-0124-01
建筑工程在所有工程施工中一直是危險系數較高的項目建設，其生產管理的安全有效直接影響著整個工程施工，關系到社會的平穩發展。雖然在一些安全法律的規范之下，我國建筑業安全管理機制得到了一些改善，但在一定程度上還存在很多安全隱患。
一、建筑工程安全生產管理的影響因素
（一）對安全生產管理的認識不足
安全生產關系到國家甚至是整個工程建設的根本利益，建筑生產過程的危險性要求施工人員在施工中正確認識到施工安全的重要性。政府部門和施工管理著對施工安全的影響尤為重要，但在一些工程施工中，部分政府部門和施工管理機構對施工中安全生產認識不足，沒能盡到對廣大人民的生命財產負責的義務，對安全生產管理不能嚴格要求和緊抓，有些管理者對安全檢查只是隨便應付，沒有將安全生產工作進行落實，從而導致安全隱患出現，安全事故頻發。
（二）生產設備相對落后
在許多工程建設中，管理人員相對重視管理經驗，根據經驗對工程做相應的安全檢查，但是從整個生產環節來看，安全檢查程序只是眾多管理方法中的一種，不能從根本上消除安全隱患。相應的管理設備的檢查是安全生產管理的基礎，管理人員對設備的檢查不夠嚴謹，在設備運行或是投入生產階段，沒有對其進行全面檢查，致使很多設備存在安全隱患。在購買設備時，工程財務管理人員或是總管理人員為減少工程成本，進而將目標著眼于設備購買上，用較低的價格購買一些比較陳舊的設備或是功能相對較少的設備，雖然在一定程度上減少了施工成本，但會造成施工不順利，設備功能不健全會使得施工不能正常進行。在施工中會造成工程質量出現問題，影響整個工程的進度。
（三）監管制度不夠健全
在建筑工程的施工中，由于施工人員緊缺，管理者對現場施工的管理任務分配不夠明確，導致施工中不能有效進行監督，不少領域存在著監管漏洞，不能對整個工程實施統一的管理。在監督檢查中，管理形式相對單一，覆蓋面積較少，龐大的施工體系和稀少的施工檢查人員形成管理上的矛盾體，監督檢查往往不能做到有效全面。
二、對影響工程安全因素實施的解決方案
（一）加強安全生產的教育培訓
1、為了能夠使施工人員深入了解施工中的安全隱患，加強對施工人員進行安全意識教育培訓是必不可少的。施工單位應該定期對施工人員進行安全教育知識的普及，對工程管理人員也要進行定期培訓，促使他們學習安全生產的相關法律法規，從而提高他們的安全生產管理水平，提高施工人員的安全防范意識，確保其在施工中對各項設備進行合理操作，可以不斷提高其安全生產素質，使施工人員和管理人員更夠更好的掌握安全生產方面的理論知識，從而減少安全事故的發生。政府部門和施工管理機構要嚴格緊抓施工安全，從整體利益出發，做到對整個施工單位人員的生命負責。
2、在施工中，可以實行獎懲控制的管理方式，對一些嚴格違紀違法的施工人員進行處罰，可以不同程度的約束他們的一些違紀行為，對施工中表現積極的員工進行獎勵，有利于提高他們的工作積極性，也可以為其他員工樹立榜樣，使得整體人員的素質全面提高，
（二）改善生產設備
設備是生產的關鍵環節，一套先進的生產設備對整個生產作用重大。所以在引進生產設備的過程中，要注意對設備的完好程度進行檢查，對設備的功能也要進行仔細檢查，確保設備在施工中功能齊全。在資金允許的前提下可以引進先進的生產設備，即能方便施工人員的操作，又能使得整個工程運作快速，加快工程進度的同時還可以保障工程的質量，可以從根本上解決設備陳舊引起的施工障礙，減少不必要的修改環節和設備檢查環節。
（三）建立全面的監督機制
1、可以根據工程規模的大小，建立一個相對系統、完善的監督檢查機構，對生產中的各個環節進行全方位的安全檢查。對分布不同區域的建筑隊設立安全監督檢查小組，對整個施工環節實行緊跟式的檢查。為了確保工程能夠更好的管理，需要建立社會監管機構，對各個建設單位進行監督，嚴格要求施工單位在注重質量、資金投入和加快工程進度的同時加大對人員安全的管理和保護措施。對工程財務方面也要加強管理，防止一些人員對工程資金進行挖空和運轉，避免為節約資金而購買陳舊設備帶來的施工阻礙，促進所有人員進行文明施工。對各個管理環節的工作進行落實，確保所有人員都能各盡其能，各司其職。
2、隨著科技的發展，信息化的監督體系在工程施工中也應用相對廣泛，可以利用計算機和網絡的合理配置，對全場施工過程實施信息化監視，通過建立一個總的監督網點，將所有各個分點的信息進行匯集，不但能使管理者全面了解施工進程，也方便控制整個施工現場的具體施工，可以節省人力、財力和物力，做到全面系統監督檢查。
結束語
在施工中，要做到安全生產，就要遵循國家施工建設安全生產的相關法律法規，企業管理者也要抓緊對施工安全的管理體系的建設，施工人員在施工過程中必須遵守企業安全管理制度，在設備操作中做到合理操作。不僅如此，還要建立監督檢查機構對施工現場進行嚴格監督，確保整個施工環節有序進行，保障整個工程的安全，提高工程施工質量。
參考文獻
篇7
一、關于直管公有住房凈售房款歸集和支用
（一）開設專用帳戶
各區縣房地集團公司應在直管公有住房出售前到當地的中國建設銀行上海市分行所屬區縣支行開設公有住房凈售房款專用賬戶，專門用于核算直管公有住房凈售房款的歸集和支用。
（二）歸集憑證使用
直管公有住房凈售房款歸集憑證使用《中國建設銀行上海市分行房地產信貸部個人購房交款憑證》。
（三）支用辦法
1.直管公有住房凈售房款專用帳戶支用或劃款，使用銀行貸記憑證。
2.支用或劃轉款項時，需提供有關部門批準同意的審批表；審批表作支用、劃轉憑證附件（有關審批程序、手續由市另行規定）。
（四）專用帳戶對帳方式
1.各售房單位應于購房人交款前將有關業主購房信息盤片交建設銀行收款行專柜，建設銀行收款行在收妥凈售房款后按月和區縣房地集團公司進行核對。
2.建設銀行收款行在收妥購房款當日填制《個人購房交款憑證匯總表》并將回執聯交售房單位核對后收回。
3.建設銀行收款行按月將核對正確的購房業主信息返回給售房單位復查，同時報市分行房地產信貸部。
（五）其他事項
1.各區縣房地集團公司是負責凈售房款的歸集和支用的專職部門；建設銀行各區縣支行業務二科（房地產信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專職科室，都應積極做好凈售房款的收支對帳及購房業主信息核對等管理工作。
2.公有住房出售后的三項維修基金存儲及支用仍按現行辦法實施。
3.凈售房款管理部門應將歸集和支用情況按季統計報市房改辦。
二、關于出售投資單位公有住房凈售房款歸集和支用
（一）開設專用帳戶
1.各區縣房地局按照直管公有住房的開戶規定開設出售投資單位公有住房凈售房款專用帳戶。帳戶開設后專門用于核算出售投資單位公有住房凈售房款的歸集和支用。
2.各區縣房地局應按幢、按室號設置明細賬，逐一記載凈售房款歸集和支用情況。
（二）歸集憑證使用
出售投資單位歸集憑證使用《中國建設銀行上海市分行房地產信貸部個人購房交款憑證》。
（三）支用辦法
1.出售投資單位公有住房凈售房款專用帳戶支用或劃款使用銀行貸記憑證。
2.各區縣房地局和各收款行應按規定在凈售房款中支用和撥付有關費用。
3.投資單位按規定支用或劃轉款項前，各區縣房地局應向投資單位提交每戶業主明細信息清冊，辦理凈售房款的余額確認手續。
4.投資單位支用和劃轉款項時，需提供《出售投資單位公有住房確認書》和區縣房地局的劃款通知書。
（四）專用帳戶對帳方式
按照直管公有住房出售的對帳方式。
（五）其他事項
1.個人購房交款憑證一售房單位留存聯，在收款后交區縣房地局，清算時，區縣房地局一并提交投資單位。
2.各區縣房地局是負責凈售房款的歸集和支用的專職部門；建設銀行各區縣支行業務二科（房地產信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專職科室，都應積極做好凈售房款的收支對帳及購房業主信息核對等管理工作。
3.公有住房出售后的三項維修基金存儲及支用仍按現行辦法實施。
4.凈售房款管理部門應將歸集和支用情況按季統計報市房改辦。
三、關于使用權房變更為產權房的維修基金歸集和支用
（一）開設專用帳戶
各區縣房地產交易中心在使用權房變更為產權房的維修基金歸集前，憑營業執照復印件、法人代碼等資料在當地的中國建設銀行上海市分行所屬區縣支行開設維修基金歸集專用帳戶，專門用于使用權房變更為產權房的維修基金的歸集和劃轉。
（二）歸集憑證使用
使用權房變更為產權房的維修基金歸集，使用《中國建設銀行上海市分行房地產信貸部個人購房交款（收款）憑證》。
（三）劃轉方式
1.使用權房變更為產權房的維修基金存儲及支用按現行辦法實施。
2.收款行將審核后的使用權房屋變更為產權房的維修基金歸集資料送各區縣房產交易中心核準。
3.業主委員會開戶時，憑各區縣房產交易中心貸記憑證，將維修基金從專用帳戶劃至業主委員會帳戶。
（四）專用帳戶對帳方式
按照直管公有住房出售的對帳方式
（五）其他事項
1.各區縣房地產交易中心是負責使用權房屋變更為產權房維修基金的歸集和劃轉的專職部門；建設銀行各區縣支行業務二科（房地產信貸科）是辦理使用權房屋變更為產權房維修基金歸集和劃轉的專職科室，都應積極做好凈售房款的收支對帳及購房業主信息核對等管理工作。
篇8
一、案例概況
1.淮安模式簡介
所謂共有產權經濟適用房,是指以出讓方式取得經濟適用住房用地,總價格參照普通商品住房執行政府指導價(一般低于同期、同區段普通商品住房銷售價格的5-10%),購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資,購房人和政府各自的出資比例構成共有產權,具有保障性質的政策性住房。
共有產權經濟適用住房,由政府提供政策優惠,限定套型面積,按照合理標準建設,通過政府產權分攤購房人出資負擔,面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障,變經濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單軌制。
具體說來,淮安的共有產權住房制度包括以下幾個方面內容:
(1) 共有產權房的對象
淮安市共有產權房的購房人的收入標準,以總人口20%來劃定最低收入標準,定位人均700元每月(2007年,2009年調整為800元)。由此可見,其主要針對中低收入家庭。
(2) 共有產權房的用地取得、建設及價格構成
共有產權房的用地通過“招拍掛”的方式競價公開出讓;由開發商按照政府標準建設,提倡與商品房混搭建設;價格構成與普通商品房一樣,包括土地出讓金及各種稅費。
(3) 共有產權房的購買及產權分配
根據購房者的收入情況,目前淮安實行政府與家庭按3:7或5:5的比例出資從市場上購買共有產權房;同時,政府按出資份額享有相應產權,并在權證上進行登記。政府將自己產權部分的占用權和使用權無償讓渡給購房者,保留退出時的收益權和處置權。
(4) 共有產權房的準入機制
淮安的共有產權房準入采用申報和三級審核制,及購房者先向街道申請購房,又接到審核公示后提交區住房保障部門、市住房保障部門審核并公示。
在審批過程中,放棄全國普遍采用的“輪候制”,采用逐級提高的“門檻制”,及先滿足特殊困難群體,再以情況逐步放寬。
2.淮安模式試點現狀
自2007年淮安市出臺《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》以來,在試點的兩年間,將申購條件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面積低于16平方米,調整為2009年人均月收入800元/月。
2010年,申購條件進一步放寬為家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,將動工房源250套,半年內開工房源3900套。
二、淮安模式的創新特點及現實意義
1.共有產權房與現行經濟適用房的比較
共有產權房和經濟適用房的本質都含有保障性和商品性的雙重屬性,但二者有有著很大的區別,與現行的經濟適用房相比,共有產權住房的創新主要體現在以下幾個方面:
(1) 改變了土地取得方式。土地取得方式從行政劃撥改變為“招拍掛”公開競價;
(2)改變了房屋建設方式。房屋建設有政府組織建設、政府購買方式轉變為以市場的方式組織開發商建設,政府僅在建筑面積等方面作出要求和限制;
(3) 改變了房屋價格組成。房屋的定價又不完全向完全轉化,與普通商品房一樣,將土地出讓金、稅費計入成本;
(4) 改變了房源供應方式。房源的供應由集中建設經濟適用房逐步轉變為與商品房類似的分散建設;
(5) 改變了政府補貼方式。政府的補貼方式更為靈活,由單一的免除土地出讓金并且稅費減半轉變為可根據購房者情況選擇的不同出資比例;由“磚頭補貼”轉變為“人頭補貼”,由財稅補貼轉為貨幣補貼;
(6) 改變了房屋交易方式。房屋退出時的交易方式由購房者單方面決策轉變為政府以共有產權人的身份參與決策,分享處置權和收益權。
綜上所述,共有產權房與經濟適用房相比的創新實質,就是“堅持共有財政原則,遵循市場經濟規律,運用現代產權法則,建立‘政府與個人按份共有產權的經濟適用房制度’”,實現將政府財政性支出轉化為兼顧公平的投資,在保持經濟適用房保障性的同時降低“計劃”對其商品性帶來的扭曲。
2.淮安共有產權住房創新的現實意義
(1) 有利于壓縮套利者牟利空間,以退出機制反制“入口”機制。
經濟適用房的牟利空間遠遠大于普通商品房和共有產權住房。共有產權房由于將政府隱性的產權顯性化,從退出入手,壓縮了套利者的利潤空間。加上共有產權住房的審批機制更加嚴格,在成本和收益的權衡比較之下,一部分套利者退出。
這一點在淮安是的試點運行中也有所證實。淮安市房管局局長邵明表示,在共有產權住房正式向非拆遷安置戶開放后,申購者的數量明顯下降,甚至出現了“房等人”的局面。
另外,若購房者相依明顯低于市價的價格將房產轉手給利益相關人后牟利,由于政府是房產的共同共有人,依照物權法的規定,共有財產轉讓時,共同共有人有優先購買權。因此,可以杜絕這種行為。
(2) 有利于減少逆向選擇和道德風險。
在現行的經濟適用房體制中,由于政府與申購者之間總是存在著信息的不對稱性,逆向選擇嚴重,不乏有“裝窮者”住進經濟適用房,而真正的補貼對象卻沒有能力獲得補貼。共有產權房仍然存在著逆向選擇的風險,但由于政府擁有住房的部分產權,當發現“裝窮者”時,政府可立即向其收取市場租金甚至懲罰性租金。另外,對購房者的道德風險,如掠奪性的使用、不加以必要維護等,可在共有產權住房政策中規定不管購房人所占產權比例為多少,維護費用全部由購房者承擔,這與購房著享受全部的使用權是權責對應的。
(3) 有利于減少尋租。
經濟適用房對于房地產市場不可忽視的一個影響是造成了住房價格的雙軌制:
①商品房建設用地需繳納土地出讓金,通常占住房價格的20%,而經濟適用房建設用地行政劃撥,并有一系列稅費的減免;
②政府嚴格限制開發商開發經濟適用房的利潤不超過3%。
以上兩點造成了在一個市場上同時存在高價的商品房和只相當于其價格50%-60%的經濟適用房。這種價格的落差必然吸引一部分人通過各種關系,購買經濟適用房再轉租或轉賣以從中牟利,即出現經濟學上的尋租現象。
所謂尋租,是指如果讓政府行政干預資源分配,那么權力就一定會在市場上尋求自己的價格;也就是說,如果體制內能以大大低于市場交易的成本獲得資源,那么必定會有人愿意通過賄賂來獲得資源。
要解決尋租問題,光靠提倡大政府、堅強政府管制是不能達到目的的,而應該真正從源頭根治,即加快政府職能的轉變,推進市場化變革,讓政府全力退出資源分配領域。共有產權房以近似市場的方式運作,讓保障性住房根據市場機制形成價格,再通過政府參與購買減輕購房者壓力,而后一個過程,其實就是一個“二次分配”的過程。雖然,政府在由誰獲得購房權的問題上還是存在尋租的可能性,但由于價格差距的微小(僅5%-10%),這種可能性已被大大減小。
(4) 有利于提高社保資源使用效率
經濟適用房確切的說是一種準公共產品,其提供方式按高低共分為三個層次:第一層為政府直接組織建設供應;第二層為以政府采購方式定點專供;第三層為直接向收益人提供貨幣補貼。在住房保障體系中,也就體現為從“磚頭補貼”到“人頭補貼”的過度。在姚玲珍的《中國公共住房政策模式研究》等文獻中已經論述了我國現階段經濟適用房政策實行“人頭補貼”轉變的可行性,而從西方經濟學的斯勒茨基分解來分析共有產權住房(作為一種“人頭補貼”)相對于現行經濟適用房(作為一種“磚頭補貼”)更加有效率,即消耗同樣的社保資源能達到更高的效用水平。
如上圖所示,以X軸表示住房的消費量,Y軸表示除住房外的其他商品的消費量。AB為購房者的預算約束線,U為購房者的無差異曲線。政府提供任何住房保障措施以前,購房者的消費組合為a點,效用為U1 。假設政府采用現行的經濟適用房對購房者進行補貼,相當于降低了住房的價格,購房者的預算約束線變為AC,與更高的無差異曲線U2相切,消費組合移至b點。若此時,我們在保證購房者還能消費b點的組合而換用“共有產權”的方式補貼的話,相當于將預算約束線向外平移至DE,能與更高的無差異曲線U3相切,購房者消費組合移至c點。
(5) 有利于社保資源的積累和實現經適房“內循環”體系
現行的經濟適用房用地行政劃撥,意味著地方財政失去了很大一塊收入來源;另外,經濟適用房滿足規定年限后便可由購房者決定上市交易,退出住房保障體系。這兩方面的原因加重了財政提供經濟適用房的壓力,打擊政府提供經濟適用房的積極性,造成住房保障政策的不連續性。
相比較而言,共有產權住房充分考慮了房地產的長期有效性和貧困的流動性之間的矛盾,在退出機制中為政府保留了回購的選擇權。這樣,政府就有可能通過政策的引導,鼓勵富裕起來的家庭回售共有產權房,使其又流回住房保障系統,形成一個可循環利用的回路,緩解財政資金不斷增加保障性住房的壓力,使社保資源能夠不斷累積,以為居民提供更廣泛的保障。
三、總結及淮安模式的推廣建議
首先,應加大試點的廣泛性。淮安作為一個地級市,其代表性有一定的局限。我國地域廣闊,各個地方經濟、社會環境差異較大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、廣州、深圳四大城市,不僅住房問題最為嚴峻,且房價日益飆升,這對淮安模式中資金來源必是一個挑戰。因此,應將淮安模式在全國不同規模的城鎮開展有區別的試點工作,以不斷探索最適合的方式。
其次,應逐步調整保障對象。在淮安模式的試運行中,保障對象基本還是中低收入家庭,由于共有產權保障方式靈活機動,推廣中可根據各地情況適當擴大其對象范圍。尤其可以考慮在一線城市中將“共有產權”住房保障的對象擴大至“上夾心層”,主要是剛出校門無法買房的大學生。
再次,“共有產權”雖能在很大程度上提高經濟適用房的效率,緩和住房問題,但它畢竟是一種社會保障手段,不能從根本上解決住房矛盾。因此,在探索和推廣“共有產權“住房保障體系的同時,還應不斷完善我國住房立法,改善房地產市場供求狀況。
參考文獻:
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篇9
購房人和政府合伙當“房東”
6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞會上透露，目前，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個城市推進。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場之外的無能力購房群體）”再次興奮了起來。
所謂共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
這意味著，如果將一套房子視作一個公司，過去的經濟適用房、限價房，一套房子只有一個股東，而現在，一套房子有了兩個股東，即買房人和地方政府。
當前，我國購置型保障房價格比市場的商品房低，購房人擁有完全產權，很多人擠入經濟適用房、限價房分配中，一倒手就能賺個盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員的渠道。
馮俊表示，共有產權住房通過共有產權的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決住房難題；另外，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，依據產權比例關系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購置型保障房里的牟利空間。
產權如何共有，增值如何分配？
從具體的實踐來看，各地對于共有產權房，有著不同的思路。
在今年北京市兩會期間，北京市政府工作報告中首次提出了共有產權這一概念，即目前正在接受申請的自住型商品房。北京市副市長陳剛在會議期間提出，自住型商品房為“共有產權”性質，購房人沒有經濟能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時根據產權比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產市場中端群體的需求，解決住房難題。
北京市自住型商品房銷售價格比同地段、同品質的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。
以2014年1月9日成交的北京市朝陽區百子灣14號地為例，該項目為自住型商品住房，總建筑規模4.146萬平方米，房子銷售均價限定為2.2萬元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責任公司以6.005億元成功競得，樓面地價為1.45萬元/平方米，這一地價甚至比2009年地價低迷時附近出讓的地塊價格還要低。多位業內人士指出，百子灣14號地附近的商品房金茂府已經賣至8萬元/平方米的高價，如不是自住房性質，百子灣14號地的地價至少有2萬元/平方米。
推廣共有產權房，各個地方因地制宜。在江蘇淮安，對于資金不足而又住房困難的購房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產權房的“股東”，享受這套房子對應的產權，剩余產權屬于政府。購房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產權。當共有產權房購房人有資金實力時，可以向政府逐步購買產權。
誰有資格當“股東”？
無論是北京推出的具有共有產權性質的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產權房，這些房子都堪稱是一個“好公司”。
以上述北京市朝陽區百子灣14號地為例，該項目周邊房價普遍已高漲至每平方米四五萬元，部分優質房源如金茂府甚至已漲至8萬元/平方米，這意味著，誰搶到了百子灣14號地的自住房，誰就斬獲了一個收益巨大的“好公司”。
那么，誰有機會搶到這個“好公司”呢？
根據北京市規定，按照限購政策規定在北京市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，北京市戶籍無房家庭以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優先購買。
然而，即便不考慮其他數量龐大的具有購房資格的家庭，僅僅從經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭數量來看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個自住房項目恒大御景灣或將于6月正式搖號，2000套房源就有6.53萬戶確認申購，供需比達到1：33。
篇10
為確保住房保障和供應體系的公平健康發展，在考慮政府保障和支持能力、城市發展約束條件等情況下，應對供應對象做好制度設計和統籌安排。
一是完善公租房（含并軌后的廉租房）制度設計，優化選址、交通、租金和補貼、公共服務等配套設置，鼓勵支付能力不足的保障家庭和過渡性需求人群首先通過公租房解決住房困難。
二是由于共有產權房具有土地重復投入、政府提供政策支持的特點，為確保有限的公共資源合理配置，應合理設置供應范圍，其中參照經濟適用房建設模式，政府實行稅費減免，直接讓渡土地收益或將市場房價打折后再確定家庭購買比例的，應首先保障符合條件的中低收入住房困難家庭的住房需求；如果政府提供出讓用地，政府讓渡的土地收益全部顯化為政府產權，可以根據城市當地實際，用于解決家庭的自住型住房需求。從這個意義說，共有產權房和中小套型商品房一起，都是城市房地產市場調控的有效品種，有利于促進形成持續健康發展的住房供應體系。
三是實行共有產權房準入標準的動態調整，政府應量力而行，科學測算購置人群的范圍和規模，并根據供需情況和政府支持能力，對準入標準進行動態調整。對于保障條件范圍以外家庭不設輪候期，充分調動家庭解決自身住房的積極性。
二、辯證看待獲利空間，確保保障手段與目標相適用
現行經濟適用房實行的是差價收益模式，即已購經濟適用住房達到上市條件的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益。共有產權房銷售價格如果按市場房價的一定比例R確定，同等比例下，差價收益模式下家庭需要補交比例為1-R的差價收益，共有產權房家庭須交納總價款為1-R的價款。差價收益模式隱含著政府讓渡了“政府產權部分”的首次購買成本，主要分享的是增值收益，而共有產權房顯化了政府讓渡土地收益等出資部分，即便市場房價一直保持不變，甚至下跌時，家庭要取得完全份額，也需要支付“政府產權部分”的價款，因此更能壓縮家庭獲利空間。在房價下跌時，家庭也須承擔市場風險，體現了共有人收益共享、風險共擔的原則。
與公租房相比，共有產權房仍有較大獲利空間，特別是當購房家庭取得50%以上的產權份額時，收益的大部分仍歸家庭所有。從住房保障的角度，專家學者和輿論更傾向于僅保障家庭的居住權而非財產權，保障房不應用于投資投機和牟利。如果要完全取消家庭牟利空間，減少尋租可能，一是發展公租房，不給家庭以取得產權后財產增值的機會；二是從住房保障立法和合同約定入手，完全取消購房家庭處分、收益權利，使共有產權房只能按規定價格出售或轉讓給符合條件的保障家庭，房源在住房保障體系內實現封閉運行管理。當共有產權房用于市場調控目的，政府讓渡的土地收益全部顯化為房屋產權，則相當于為家庭提供的是購房墊付支持。在家庭達到完全購房能力后，再通過購買政府產權部分的方式將讓渡的土地收益和政府產權增值部分返回政府。從這個意義上說，家庭有理由獲得當初購買產權的增值收益。當市場房價下跌時，家庭也須承擔市場風險，承擔不獲利或虧損的風險。
三、合理確定銷售定價，建立科學的定價機制
共有產權房銷售價格占周邊市場價格的比例為家庭出資購買擁有的房屋產權比例。定價時，可以根據周邊市場房價和家庭承受能力等因素確定家庭購買的不同產權比例，比如家庭購買50%、70%的產權，只需支付房價的50%、70%。從另一角度看，共有產權機制可以將經濟適用房、限價商品房、自住型商品房等不同類型房屋品種予以整合，形成對購買能力不足家庭住房消費的梯度支持。定價思路主要有以下幾種：一是固定家庭購買的產權比例，由政府根據項目區位、周邊房價等因素確定一個固定比例，比如項目位置好、價位高的地區，可確定家庭較低的購買比例，以與家庭購買能力相適應，這種方式便于項目開發投資結算，但一個價格對應的購買家庭范圍較窄，部分保障家庭可能無力購房，要將這部分家庭納入購置范圍，需會同金融機構建立擔保或融資支持機制。二是一個項目內由家庭自由選擇購買產權比例，這種方式充分照顧了家庭購買能力，但銷售結算和產權登記管理較為繁瑣，家庭購買的產權比例過低，也會引導家庭過度住房消費，在貸款抵押、后期管理等方面帶來一些問題。三是采取前兩種方法的折中，在一個項目中采取若干種產權比例由家庭選擇，在公平和效率間取得平衡。價格管理和住房保障部門可根據家庭實際情況選用合適的定價方式，但不管采用哪一種方式都較原有的經濟適用房成本定價方式更為靈活，更能反映市場房價的變化。
為確保共有產權房定價工作的順利實施，一是應建立科學的定價評估機制，政府可以通過委托專業評估機構對周邊市場房價進行評估，也可以采用周邊地區新房和二手房交易成交均價。在定價時點上，建議以項目預（銷）售時房價為準，避免土地供應或者開工時確定的銷售價格不能真實反映銷售時點周邊市場房價水平；二是建立共有產權房專項資金收支統籌機制，將項目結算支出和銷售收入之間差額、上市時家庭交納的國有產權部分房屋價款等資金納入統一管理，統籌平衡不同項目盈虧，保證項目滾動開發的資金投入，政府部門也能根據資金情況安排共有產權房的開發管理計劃和規模。
四、完善相關法律法規，加強法律政策銜接
目前經濟適用房購房家庭違規與他人簽訂出售、出租協議的，由于現行政策均為規范性文件，效力和立法層次較低，法院面臨判決合同無效缺乏法律依據，判決有效又與保障初衷和維護公共利益相違背的兩難困境。共有產權房較好地適用于現行私法體系，可以避免購房家庭擅自簽訂合同的糾紛。《物權法》第101條規定，“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利”。《民法通則》第78條也規定，“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。依托于現行法律體系，共有產權房在轉讓時必須征求政府產權人的意見，政府可以優先回購，否則法院可以認定協議無效，為違規處理提供了有力支持。
但引入共有產權機制后也會產生政府的連帶責任和風險負擔問題。《侵權責任法》第85條、第86條規定，對于建筑物及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，以及建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成的侵權責任，如果所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。《物權法》第98條規定 “對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔”。因此如果侵權房屋的政府共有人不能證明自己沒有過錯，或者家庭欠繳房屋使用過程中產生了費用而又未提前明確約定的，政府存在連帶責任。解決方案的一種思路是，住房保障立法中給予政府主體豁免權，并通過銷售合同約定，明確由家庭承擔安全、維修責任以及交納各種費用的義務。這種思路符合權利和義務對等的原則，由于家庭實際使用房屋，因此承擔相應的義務，但需加快住房保障立法進程，制定有足夠效力的法律法規，保證與《物權法》等法律的銜接。另一種思路是政府成立或指定專門機構負責共有產權房的持有、運營、管理等工作，管理中的責任和義務由指定機構承擔，指定機構與家庭通過合同約定，按平等的民事主體關系進行處理。這種思路可以解決與《物權法》等現行法律的銜接，但增加了政府增設機構人員的負擔，同時也帶來了政府對指定機構的監管、建立共有人之間平等協商解決問題機制等新的管理問題，需要結合制度的整體設計提前謀劃。
另外，當共有產權房涉及政府稅費減免等優惠政策并用于保障目的時，家庭產權份額抵押處置等行為也會產生與住房保障目標不一致的情形。《擔保法解釋》第54條規定：“按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效”。根據《物權法》、《擔保法》等法律，按份共有人除了出賣外還可以將其擁有的份額設質、抵押、用作擔保等，家庭無力還款時抵押權人（債權人）也可以通過拍賣等方式將房屋過戶給不符合保障條件的個人。根據《婚姻法》、《繼承法》規定，房屋可能通過離婚、繼承等方式流轉給不符合保障條件的個人，使保障房流出保障體系。如上述法律被人利用，可能導致共有產權房起不到應有的保障和管理目的。由于私法法律體系主要考慮的是維護個人財產等權益以及民事關系之間的平等。因此，當共有產權房應用于住房保障時，有必要從保障本原出發，對房屋的抵押擔保、投資等處分權益進行限制，加強政府行政部門監管，嚴格房屋變更、繼承和退出管理，維護公共資源公平分配使用。
五、細化政策措施，實現規范有序管理
