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篇1

人物：馬大華，阿細人，簡稱華；秀花，阿細人，馬大華之妻，簡稱花；國土資源局干部，女，簡稱女；國土所干部，男，簡稱男。

幕啟：舞臺上置有桌凳、水壺、水煙筒等(馬大華手拿合同書，興高采烈地上場)

華：(內笑)哈哈哈!(上講)哎呀，常言說得好啊，人走財運馬走膘，我馬大華是運氣來了連墻都擋不住。(笑)今天早上楊大老板約我去簽了一個合同，嗨，這個十萬塊錢輕輕呢就拿到手，想不到我馬大華終于成了一個有錢人了，哈哈哈!(向內喊)秀花、秀花!(進屋介)

花：(應聲上)你干喊濕叫呢整哪樣?

華：哎呀秀花，我親愛呢小娃她媽!你趕快去挨那只做種呢大公雞抓來給我殺了!

花：哪樣?你怕是有毛病羅，咋個想起來殺做種呢大公雞說。

華：哎啃，有哪樣毛病嘛，告訴你，我家今日要來一個大財神，要殺雞、擺酒好好呢款待他。(笑)哈哈哈，我家發財羅，我家發大財羅!

花：(對觀眾)惱火了。我家這個老倌，平時雖然是貳哈滴朵呢，咋個不會像今日瘋瘋顛顛呢樣。怕是在路上撞著吊錢鬼羅。(轉向華)你到底是咋個啦?(伸手摸華的額頭)

華：(擋開花手)你整哪樣嘛?

花：我瞧瞧，格會是得非典發高燒啦，咋個昏說亂講呢。

華：唉，你才是得非典呢，告訴你，我們家現在是有錢人啦!

花：有錢人?窮了連做種呢大公雞都要殺吃呢人，還說是有錢人呢，你不要挨我一天貳哈滴朵呢啦。

華：哪個挨你貳哈滴朵呢嘛，這回我馬大哈變成馬大富羅，你不相信來瞧瞧，這就是十萬塊錢(把合同交給花)。

花：哪樣，十萬塊錢?(忙拿合同看，對觀眾)你們瞧瞧，拿一張紙當十萬塊錢，怕當真是在哪點闖著鬼羅!(忙拉華座)來來來，我幫你整一下(把紙交給華后，抬一碗水圍華唱道)我家這點窮得很、窮得很，一碗水飯潑給你、潑給你，(念)天靈靈，地靈靈，大鬼小鬼請出門、請出門、請出門!(含一大口水向華噴去，華被噴得打噴嚏)

華：也!你是跳哪樣簸箕神嘛!瞧瞧，差點挨我呢十萬塊錢都整壞了，你給認得，這是十萬塊錢呢合同書。

花：哪樣叫做合同書?

華：不有文化，連合同書都認不得，這個合同書咩就是契約了嘛。

花：咩!哪樣又叫契約呢?

華：哎唷，連契約都認不得。這個契約就像電影上白毛女她爹賣給黃世仁那個賣身契一個樣，格認得啦。

花哦，說了半天，你是挨我當白毛女賣掉改! 哎唷我呢媽呀，(坐地哭)原來他是十萬塊錢就挨我賣給人販子掉羅。(猛起抓住華)馬大華!我要去告你拐賣婦女兒童。

華：整哪樣、整哪樣嘛!你怕是瘋掉羅，你不瞧瞧你這點樣子，還想賣十萬塊錢，就是白白呢送給人家都不會要呢。

花：那你到底是賣哪樣嘛?

華：(把花拉近身，神秘地)告訴你，我是挨寨子邊我家承包那刷保水田賣啦。

花：哪樣，你挨那刷保水田賣啦!(華忙制止花)

華：小聲點，小聲點!不賣保水田咩這十萬塊錢會從天上掉下來嗎?

花：你挨那刷田地賣掉咩，以后吃哪樣嘛?

華：我說你這個婆娘就是頭發長見識短，只要有錢咩想吃哪樣就吃哪樣。

花：咩你像這種挨田地賣啦，人家政府會得改。

華：管他得不得，人家楊大老板說啦，田地是自己呢，想咋個整就咋個整，再說啦，我們簽訂呢合同又不是賣田地呢合同，是土地轉讓補償費呢協約，你只消安安心心呢用錢就是啦。

花：照這么說咩，這十萬塊錢真呢是我家呢羅。

華：當然是羅，人家楊大老板說了，這個叫做上有政策是下有對策，我們只管放放心呢用錢就是羅。

花：啊莫!我連做夢都不有想過，我家會有十萬塊錢，(向華)――，看來你一點都不馬大哈嘛。

華：這叫做貳哈貳哈朋友滿街，人家楊大老板就是夠朋友，講義氣，他是在幫我們家脫貧致富，等他挨工廠蓋好，還可以招我倆當工人呢。

花：哎呀，楊大老板真是個大好人。

華：今天楊老板要親自送錢來我家，我們要好好呢款待人家才是呢。

花：是呢，要好好呢挨人家招呼好呢。(男內喊：喂――請問馬大華在家嗎?)

華：(聞聲高興地)咋個樣，楊大老板說來就來啦，(對外)在呢在呢，楊老板趕快進家來座!(男、女二人身著國土局制服上場，華、花出門迎接，花看到男、女后忙拉住華。)

花：(對華)哎，咋個來呢會是兩個警察說。

華：哎，這個你就不懂了，人家楊老板是有安全意識，派兩個警察護送著錢來呢。(忙上前熱情地與二人握手)原來是兩個警察叔叔，你們辛苦啦，快請家里坐。(進屋)

女：請問這位大哥，你就是馬大華嗎?

華：報告女警察叔叔，馬大華就是我。

女：對不起，我們不是警察，我們是國土資源局的。

花：哪樣，你們不是楊大老板派來呢?

男：哪樣楊大老板?我是國土所的，她是縣國土資源局的。

華：(拉妻到一旁)見鬼啦，見鬼啦，我們接呢是財神爺，咱個會變成土地公說。

花：格怕是你賣田地呢事出問題羅。

華：不要亂講，先招架一下再說。(熱情地)哎呀，原來是兩位土地同志，歡迎，歡迎!(夫妻二人忙倒水、遞煙)秀花，客人來了趕快去抓雞來殺!(花欲走被拉住)

男：大嫂不用了，聽說你家私自賣了一片田地給楊大富蓋房子是不是?

花：是呢、是呢，是有這么回事呢。

華：(忙制止花)是哪樣是?(對男)土地同志，是倒是有這回事呢，不過我們不是賣田地，是轉讓了一小點田地。

女：大哥、大嫂，你們家轉讓田地辦過手續了沒有?

花：手續?

華：辦過了，辦過了。(花忙拿合同給女看)

花：你看，這個就是手續。(女看后交給男)

華：土地同志，你看我們這個手續怎么樣，我家挨一小點田地給楊大老板蓋房子，楊大老板給我們家一小點錢用，這個公平交易不會有問題嘛。

男：大哥、大嫂，你們這個是私自買賣土地的行為。

華：(對趙)哎唷兄弟，這不是買賣土地。你看，這是土地轉讓補償費呢協約。

女：馬大哥，你把土地轉讓給楊大戶，辦理過審批手續了嗎?

華：哎唷土地同志，這個土地是自己承包呢，要想咋個整咩就咋個整，還要辦哪樣審批手續嘛!

男：(嚴肅地)馬大哥，土地是國家、集體的，你雖然是承包了，只有管理和使用的權利，不能私自進行買賣和轉讓。你們沒有申請審批就私自簽訂了土地轉讓合同，這是法律不允許做呢。

花：(拉華)你不是說不會有事嗎?這回我瞧你咋個整。

華：咩是楊大老板說不會有事呢嘛，看來他是在騙我。

花：(責怪地)我說你是馬大哈，你還不承認。

女：大哥、大嫂，中華人民共和國土地管理法規定，任何單位和個人，需要使用土地的，必須依法申請審批。你們未辦理任何審批手續就把田地轉讓給了楊大富，這是一件違法呢事情。

花：哎唷土地同志，我們咋個會敢做犯法呢事嘛。唉，都怪我家這個老倌是個馬大哈，聽信了楊大富呢話才挨田地賣掉呢，雖然簽了合同，但我們還不有拿著楊大富呢錢，這個田地我們不敢賣了。

華：是呢是呢，都怪我糊涂才上了楊大富呢當。聽你們這么一說，我們真呢是干比合啦(錯了)，田地我們不賣了，這個合同書就交給你們處理，以后我們再也不敢私自賣田地啦。

男：你們有這個認識就好，非法買賣田地是要受到法律制裁的。

花：格聽見啦，以前人家喊你去學辦法咩你不去學，這回我瞧你有哪樣辦法嘛。

華：哎唷，你給我少出點洋相好不好，人家那個是叫普法教育學習，哪樣學辦法嘛。

女：馬大哥，你未經審批就與楊大富私自進行土地轉讓活動，違反了中華人民共和國土地管理法，楊大富現已在國土所交待問題，請你跟我們去一趟國土所，把問題說清楚吧。

華：好呢，好呢，我一定跟你們去挨這個事情說清楚。哎，楊大富這個騙子差一點就挨我害死羅，我還以為他是一個大財神，原來是一個大瘟神。秀花，趕快挨那只做種呢大公雞抓來!

花：抓雞整哪樣?

篇2

國有土地使用權轉讓合同書范本一

第一條　訂立合同雙方當事人轉讓方(以下簡稱甲方)：_________法定代表人：_________委托人：_________受讓方(以下簡稱乙方)：_________法定代表人：_________委托人：_________甲方根據《_________》的有關規定，在_________房地產交易中心通過公開交易方式轉讓土地使用權，乙方依照規定程序參與競買，并經_________房地產交易中心確認，成為競得人。為明確有關轉讓事項，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經友好協商，達成如下合同條文，以共同遵守。

第二條　轉讓土地基本情況

1、國有土地使用證號：_________

2、國有土地使用權出讓合同書號：_________

3、地號：_________

4、土地所在位置：_________

5、土地用途：_________

6、土地面積：_________平方米

7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。

8、現狀：已三通一平，有_________套(戶)需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應支付臨遷費、代管房租金除四害費等_________元。

9、抵押情況：_________

第三條　公開交易情況和結果

1、公開交易方式：公開掛牌轉讓國有土地使用權

2、公開交易期限：_________

3、成交確認書編號：_________

4、轉讓份額：_________

5、成交價格：人民幣_________元，大寫人民幣_________元整。第四條　甲方保證本合同第二條所述內容真實，保證土地權屬清晰，符合法律法規規定的土地使用權轉讓應具備的條件。

第五條　甲乙雙方完全認可公開交易情況和交易結果，甲方同意按公開交易成交價格和轉讓份額將土地使用權(含地上建筑物、附著物)轉讓給乙方，乙方同意接受。

第六條　依照有關規定，全額轉讓的，由受讓方單獨獲取國有土地使用權，領取國有土地使用證，并履行出讓合同;份額轉讓的，由轉讓方和受讓方共同擁有國有土地使用權，領取國有土地使用證，并共同履行出讓合同;土地使用權設定抵押的，應取得抵押權人同意方可轉讓。

第七條　甲乙雙方應依照有關規定，在規定的時間內向_________房地產交易中心提交資料，辦理交易手續，向相關部門交納交易稅費后，由乙方直接領取《國有土地使用權交易證明書》，并向土地管理部門申請土地權屬登記。

第八條　除法律規定的免責因素之外，甲乙雙方均應嚴格履行各自的職責，并依法承擔違約責任。出現糾紛或違約行為，應本著實事求是的原則協商解決，協商不成時，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決(裁定)方式予以解決。

第九條　其他約定事項

1、土地轉讓時回遷安置義務的責任主體為受讓人。

2、付款方式及期限：《國有土地使用權轉讓合同書》簽訂后5天內一次付清。

3、移交地塊及項目的相關資料：

(1)《國有土使用證》(2)《建設用地批準書》(3)《建設用地規劃許可證》(4)《設計要點批文》(5)回遷補償安置協議書

4、違約責任：

(1)甲方在收到全部成交款后5日內不能備齊有關資料給乙方辦理交易過戶及產權轉移登記手續和交易成功后，辦妥產權轉移登記手續以前，如因甲方的原因，(包括司法機關查封等)需要終止交易或不能依法辦理產權登記的，甲方在3天內全部退還乙方已交納的成交價款。

(2)乙方在簽訂本合同后，并在5天內一次性付清全部成交價款給甲方，否則，視為違約，應向甲方支付違約金_________元。

第十條　本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。

第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，_________房地產交易中心存一份，各份具有同等法律效力。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：____________

______年____月____日_________年____月____日

出讓方(甲方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

國有土地使用權轉讓合同書二

第一章總則

第一條雙方根據《中華人民共和國土地法》和國家有關法律、法規，本著平等自愿的原則，通過友好協商，訂立本合同。

第二條甲方依據本合同出讓土地使用權，土地所有權屬中華人民共和國。地下資源，理藏物和市政公用設施均不在土地使用權出讓范圍。

第三條乙方在本合同項下受讓土地使用權范圍內所進行的開發、利用、經營土地的活動，須遵守中華人民共和國法律、法規及____省(市)的有關規定，并不得損害社會公共利益，其合法權益受法律保護。

第二章定義

第四條本合同所使用的特殊用語定義如下：

1.“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權的區域，即本合同第五條界定的區域。

2.“土地使用權抵押”指乙方為籌集資金開發全部或部分出讓地塊向抵押權人(即貸款人)提供本合同項下的全部或部分權利、利益作為還款保證的一種物權擔保行為。

3.“總體規劃”指經中國政府批準的________開發區域的開發建設總體規劃。

4.“成片開發規劃”指由開發企業依據總體規劃編的，經中國政府批準的在受讓土地使用權范圍內的各項建設的具體布置和安排。

5.“公用設施”指依照成片開發規劃對土地進行綜合性的開發建設，建成的供排水、供電、供熱、道路交通、通信等設施。

6.“不可抗力”指雙方在訂立本合同時不能以預見，對其發生和后果不能避免并不能克服的事件，包括地震、火災、雷電、洪水、臺風、爆炸、戰爭。

第三章出讓地塊的范圍、面積和年限

第五條甲方出讓給乙方的地塊位于________，地塊編號為________.(見附件________，地塊地理位置圖或地籍圖)

第六條第五條所指地塊總面積為________平方米。

第七條本合同項下的土地使用權出讓年限為________年，自頒發該地塊的《國有土地使用證》之日起算。

第四章土地用途

第八條本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規劃是建立一個對資企業主為的工業區(綜合區)開辦和經營重化工工業項目(建設項目)，亦準許開辦一些與工業項目(建設項目)相配套的生產和生活服務設施。

(注：根據具體情況定)。

第九條本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第十條在出讓期內，如需改變本合同規定的土地用途，應當征得甲方和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

第五章土地費用及支付

第十一條乙方同意按合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉讓時的土地增值費和國家規定的有關土地稅費。

第十二條該地塊的土地使用權的出讓金為每平方米________元人民幣(美元、港元)，總額為________元人民幣(美元、港元)。

第十三條本合同經雙方簽字后____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的____%作為履行合同的定金。

乙方應在簽訂本合同后____日內，支付全部土地使用權出讓金，逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。

第十四條乙方在向甲方支付全部土地使用權出讓金后____日內，依照規劃向當地管理部門辦理登記手續，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。

第十五條乙方同意從________年開始，按政府規定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當年____月____日。

第十六條乙方同意以美元(港元)向甲方支付土地費用。

美元(港元)與人民幣的比價，以付款前一天中國國家外匯管理局公布的買入價和賣出價的中間值計算。

第十七條除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行帳戶內。銀行名稱：____________銀行________分行，帳戶號________________.

甲方銀行帳戶如有更變，應在變更后____日內，以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不負責。

第六章土地使用權轉讓

第十八條乙方在實施成片開發規劃，并完成全部公用設施建設，形成工業用地和其他建設用地條件(或完成公用設施建設并建成了通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，或投資額達到投資總額的____%，或根據具體情況定)后，有權將本合同項下的全部或部分地塊的余期使用權轉讓(包括出售、交換和贈與)。

第十九條土地使用權轉讓的受讓人除法律另有規定外，可以為中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。

雙方簽訂的轉讓合同，不得違背國家法律、法規和本合同規定。

第二十條乙方在作出轉讓____日前應通知甲方。轉讓雙方在轉讓合同簽字后____日內，應將經公證的轉讓合同的真實、完整的副本送交甲方，辦理土地使用權過戶登記手續，換領土地使用證，并按照政府有關規定繳納土地增值費。

第二十一條自轉讓合同生效之日起，轉讓方即喪失被轉讓地塊的使用權，受讓方享有和承擔本合同規定的權利的義務。

第二十二條土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權分割轉讓的，應當經甲方和房產管理部門批準，并分別辦理轉讓手續。

第七章土地使用權出租

第二十三條乙方在完成全部或部分地塊的公用設施并建成通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地上建筑物后，有權作為出租人將本合同項下全部或部分地塊余期使用權隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承擔人使用。

第二十四條出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背國家法律、法規、和本合同的規定。

第二十五條土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物應當辦理有關登記手續。

第二十六條本合同項下的全部或部分地塊使用權出租后，出租人必須繼續履行本合同。

第八章土地使用權抵押

第二十七條乙方有權將本合同項下全部或部分地塊余期使用權向一個或數個抵押權人作出一個或數個抵押。抵押人與抵押權人鑒定的抵押合同不得違背國家法律、法規和本合同的規定。

每一抵押所擔保的債務必須是乙方為開發本合同項下地塊所承擔的債務。

第二十八條乙方在作出抵押____日前應通知甲方。乙方在抵押合同簽字后____日內應將經公證的抵押合同，以及由此獲得的經公證的期票或貸款協議的真實、完整的副本送交甲方，辦理抵押登記。

依照有關規定處分抵押財產而取得被抵押土地使用權的抵押權人或第三人，應在取得土地使用權后____日內，辦理土地使用權過戶登記手續，換領土地使用證。

第二十九條依據第二十八條而取代乙方的抵押權人或第三人，享有和承擔本合同規定的權利和義務。

第三十一條本合同規定的使用年限屆滿，乙方如需要繼續使用該地塊，須在期滿前____天內向甲方提交續期申請書，并在確定了新的土地使用權出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續期合同，換領《國有土地使用證》。

第三十二條本合同存續期間，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回出讓地塊的使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。

第十章不可抗力

第三十三條任何一方對于不可抗力造成延誤，部分或全部不能履行合同不負責任。遭受不可抗力事件的一方應在條件允許下采取一切合理措施以減少因這一事件造成的損失。

第三十四條遇有不可抗力的一方，應在____小時內將事件的情況以信件或電報(電傳或傳真)的書面形式通知另一方，并且事件發生后____日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。

第三十五條除國家法律本身明確規定外，后繼立法或法律變更對本合同無追溯力。本合同可根據后繼立法或法律變更進行修改與補充，但必須采用書面形式提出申請并經雙方簽字同意后執行。

第十一章違約責任

第三十六條如果一方未能履行本合同規定的義務應視為違反合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后應在____日內糾正該違約。如____日后，違約沒有糾正，則違約方應向一方負責賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。

第三十七條如果由于甲方的過失而產生乙方對該地塊使用權占有的延期，則本合同項下的土地使用權出讓期限應相應推延。

第三十八條如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第三十九條乙方在該土地上未按開發計劃進行建設或連續兩年不投資開發建設，甲方有權無償收回土地使用權。

第四十條如果乙方未按合同規定期限和要求完成公用設施建設，則應在規定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方認為必要，可根據情況適當延長完成日期：如果沒有在規定期限內通知甲方，或甲方有理認定上述延期由無法成立并不批準延期，甲方有權無償收回部分土地使用權，該部分土地使用權占全部土地使用權的比例與未開發的公用設施占全部要求開發的公用設施比例相等。

第四十一條在頒發土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在____年內未能招引并安排該地塊內所有興建的項目，則應在規定日期至少____日前通知甲方，經雙方協商，可根據情況適當延長本合同規定的期限，否則，甲方有權無償收回未安排建設項目地塊的使用權。

第十二章通知

第四十二條本合同要求或允許的通知和通訊，不論以任何方式傳遞，均自實際收到時起生效。雙方的地址應為：

篇3

當前農村土地流轉的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉土地要堅持農戶自愿的原則，并經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同。

為了適應經濟建設的需要，為人民建設更美好安寧的家園，方便交通，充分發揮現代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區的距離，實現城鄉一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。

征地補償

征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；

征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；

征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；

征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

其他稅費

耕地占用稅，按每平方米2元計算。

商品菜地開發建設基金，按每畝1萬元計算。

征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規定使用。

耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統籌調劑使用，省國土資源廳負責監督驗收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

第二，確認征地調查結果。國土資源部門會同交通、林業部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人、各市動遷辦公室共同確認。

第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

第四，簽訂征地補償協議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農村集體經濟組織和農民個人簽訂征地補償協議，并將協議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。

第五，公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項。縣國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。

第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經市、縣政府批準后應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織按時支付征地補償安置費用。當地國土資源部門要協同農業、民政等有關部門對被征地集體組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。

6土地使用權轉讓流程

我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經濟組織所有，但土地的使用權是可以進行轉讓的。

何為土地使用權轉讓？

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權轉讓流程

（一）申請土地使用權轉讓

申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：

土地轉讓申請書；土地使用權證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書（復印件）；

土地使用權轉讓合同書或者贈與書（經公證），或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等；

雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委托書及人身份證明、通訊地址和聯系電話；

同一建筑物分割轉讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件；

屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求；

軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書；

地塊開發投資或建筑物資產凈值財務報告；

市政道路規劃網絡圖；

其他法律、法規規定的文件。

（二）受理申請（1天）

窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理；

給受理的申請編號并發給回執，回執注明所收取的文件資料，受理日期并編號。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。

審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。

（1）未依法登記領取權屬證書的；

（2）權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的；

（3）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規劃的；

（4）司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；

（6）設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的；

（7）權屬有爭議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的（包括征地協議未全部兌現的），不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；

（9）轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的；

實地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意辦理轉讓手續并退文；審核合格的提出審核意見報局領導審批。

交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科（屬成片開發土地的先報市政府評審）。

（五）繳納稅費

經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。

（六）地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證

（七）立卷歸檔

7轉讓土地使用權營業稅如何繳納

根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。

納稅事項：土地使用者轉讓土地使用權

稅目：轉讓無形資產―轉讓土地使用權

稅率：5%

計稅依據：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。

納稅義務發生時間：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。

8 劃撥土地使用權轉讓的條件是什么

劃撥土地使用權的轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。

劃撥土地使用權轉讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：

土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

領有國有土地使用權；

對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；

依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

劃撥土地使用權轉讓的特點

（一）行政干預性強。

由于劃撥土地使用權與國家的產業政策有著密切聯系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發生。

（二）不對稱性。

由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。

在多數情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續，將劃撥土地使用權變為出讓土地使用權或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國土資源部了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。”

9 農村土地轉讓協議范本

轉讓方（以下簡稱甲方）：

受讓方（以下簡稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。

一、轉讓標的：

甲方將其承包經營的位于____鄉（鎮）____村____組____畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數（塊） 面積（畝）質量等級（肥力水平）備注

二、轉讓期限

轉讓的土地承包經營權年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）。

三、轉讓費

轉讓土地承包經營權的轉讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第____種方式和時間支付轉讓金和補償金：

1.乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式

甲方應于____年____月____日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門、發包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）

六、承包經營權轉讓和使用的特別約定

1.甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續，在合同生效后終止與發包方的承包關系。

2.甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。

3.乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發包方確立新的承包關系，辦理有關手續。

4.乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。

5.乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。

7.乙方不得改變土地的農業用途。

8.其他約定：____。

七、違約責任

1.甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為____。

2.如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第種方式解決：

1.提請村民委員會、鄉（鎮）人民政府、農業承包合同管理機關調解；

2.提請仲裁委員會仲裁；

3.向有管轄權的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉（鎮）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證單位各執一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____

篇4

哲人說：“實踐是檢驗真理正確與否的唯一標準。”理論要回到社會實踐中去運用，想事情辦事情一切從實際出發，使主觀符合客觀。認識客觀事物，要實現兩次飛躍，從感性認識到理性認識是認識事物的第一次飛躍，而從理性回到實踐是第二次飛躍。所以實踐是檢驗真理的唯一標準。在當今的大學生，社會無時無刻不在發生日新月異的變化，而參加社會實踐更顯得重要，實踐的能力強弱，決定著日后工作的好壞。

實習期間，我利用此次難得的機會，努力工作，嚴格要求自己，不遲到、早退，嚴格遵守單位的各項規章制度，認真完成領導交辦的工作，經過近一個月在**縣地產交易中心的實習、工作，我基本上掌握了地產交易中介服務；接受單位、個人委托辦理土地使用權招標、拍賣、掛牌出證、協議轉讓、代辦土地使用權變質、登記發證等手續；提供地產市場的信息及有法律、法規的咨詢服務。

一、 土地使用權公開拍賣的有關程序：

1、 在拍賣會30日前拍賣公告。

2、 拍賣公告內容：出證人的名稱和地址；出證實地位置、現狀、面積、使用年期、用途規劃設計要求；爭實人的資格要求及申請取得爭買資格的辦法、索取拍賣文件的時間、地點及方式，看樣時間；拍賣地點、期限、爭價方式等；確定爭得人的標準和方法，爭得人證金；其他需要公告的事項；

3、 拍賣會程序：主持人點算爭買人；主持人介紹拍賣實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；主持人宣布起時價和增價幅度；主持人報出起時價；爭買人舉牌應價或報價；主持人確認該應價后繼續定價；主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成立；主持人宣布最高應價者為爭得人。

4、 簽訂成立確認書。

二、 公開掛牌出讓土地使用權有關程序：

1、 掛牌時間不少于10個工作日。

2、 掛牌程序：在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌實地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求起始價。

3、 掛牌期限屆滿，按照法律規定確定是否成交。

4、 簽訂成立確認書。

**市**縣合水鎮府座落珊坪曲雙段1080m2土地，掛牌成交價768000元；**縣青州供銷社1923.4 m2，掛牌成交價206817元。

三、 土地轉讓辦證有關材料：

1、 要有土地使用證原件。

2、 要有土地使用權轉讓合同書、轉讓登記表。

3、 土地登記申請書及地籍調查土地登記審批表。

4、 轉讓方申請報告。

5、 轉讓協議書。

6、 轉受讓方身份證復印件。

篇5

一、論文摘要

二、正文

（一）房地產轉讓的概念、形式、條件 P1—P4

1、概念

2、形式

3、條件：

（1）禁止條件

（2）允許條件

（二）房地產轉讓的效力 P4—P8

1、一般性規定

（1）房地產轉讓無效的情形

（2）房地產轉讓效力待定情形

2、書面形式與登記之效力

（1）房地產轉讓合同書面形式及效力

（2）房地產轉讓合同的登記及效力

（三）房地產轉讓中存在的及解決問題的設想 P8—P9

1、存在問題

2、解決問題的設想

三、注釋

四、

提 綱

一、房地產轉讓的概念、形式、條件

（一）概念

（二）形式

（三）條件：禁止條件、允許條件

二、房地產轉讓的效力

（一）一般性規定

1、房地產轉讓無效的情形

2、房地產轉讓效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產轉讓合同書面形式及效力

2、房地產轉讓合同的登記及效力

三、目前房地產轉讓中存在的問題及解決問題的設想

（一）存在問題

（二）解決問題的設想

論 文 摘 要

隨著我國市場體制的建立與完善，房地產業迅速，已成為國民經濟的支柱產業。住房商品化和化，使得房地產業在我國實現全面小康社會進程中基礎性、先導性、支柱性地位，越來越為社會所認同。《城市房地產法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法規及規章的頒布實施，和住房制度及住房市場商品化的發展變化，房地產交易糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。如何處理好這類社會矛盾，化解此類糾紛，保障市場經濟健康穩定的發展，維護社會安定，保障交易安全，不但是一個社會問題，還是一個重要的法律問題。因此，值得我們在實踐中予以認真的、、探討，以建立健全相應的調整房地產市場及房地產轉讓中的法律體系，適應社會的發展和人們日益增加的生活需求。

房地產交易法律制度是一個系統的法律制度，本人因學疏才淺，知識有限，僅拙筆粗寫，對有關問題予以探討、學習，談一下自己對房地產轉讓效力問題的淺薄之見，敬請老師賜教。

本文分三個部分

第一部分 房地產轉讓的概念、形式、條件

（一）概念 （二）形式 （三）條件

第二部分 房地產轉讓的效力

（一）一般性規定

1、房地產轉讓的無效性形

2、房地產轉讓的效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產轉讓合同的書面形式及效力

2、房地產轉讓合同的登記及效力

第三部分 目前房地產轉讓中存在的問題及解決問題的設想

（一）存在問題

1、違法交易

2、以合法形式掩蓋非法目的

3、職能機關不依法辦事

（二）解決問題的設想

房地產轉讓是房地產交易法律制度的一部分，由于我國城鄉經濟的差異和土地所有制形式的不同及的原因造成，我國在這一法律制度中，僅界定在城市規劃區的國有土地范圍內的交易行為，對規劃區以外的國有土地范圍內發生的交易行為，可參照執行，這是我國該項制度區別于一些國家該項制度的不同點（見中華人民共和國城市房地產管理法第2條、71條規定）。

隨著市場經濟體制的建立和逐步完善，房地產業迅速發展成為支柱產業，給我國經濟的發展帶來了商機，也隨之產生諸多的法律問題，特別是房地產交易中的糾紛也越來越多，值得我們研究學習，探討這些法律問題，以解決糾紛，健全法制，規范交易行為，保障交易安全，促進市場經濟發展。

本文從以下兩個方面，淺述、探討、學習并明確筆者的觀點。

一、房地產轉讓的概念、形式、條件

（一）概念

《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》（1995）均對其從立法上予以界定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條：“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與”。

（二）轉讓的方式

房地產轉讓的主要方式有：

1、房地產買賣，這是房地產轉讓的主要方式，轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產權并支付相應價款。必須注意，城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權，所有權仍屬國家。

2、房地產贈與，即贈與人將房地產無償轉移給受贈人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與，土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。

3、其他合法方式。主要有：（1）以房地產價格入股，與他人成立法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形。

上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近幾年表現的比較多，是隨房地產市場經濟的發展而產生，另，互換房也是常見的一種轉讓形式。

（三）房地產轉讓的條件

房地產轉讓作為房地產權利人將房地產產權轉移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等法律、法規及規章對此采取了區分情況、區分對待的，從兩個角度對房地產轉讓的條件作出界定，一是房地產轉讓的禁止條件，一是允許條件。

禁止條件：

禁止房地產轉讓的情形包括：

1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

2、依法收回土地使用權的；

3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

4、權屬有爭議的；

5、未依法登記領取權屬證書的；

6、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

法律、法規規定禁止轉讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現行法律、行政法規規定的其他情形，也包括將來法律、行政法規就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉讓情形不包括一般部門規章、地方立法和地方規章規定的情形。

允許房地產轉讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件。

（1）按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

（2）按照出讓合同約定進行投資開發、屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成用地或者其他建設用地條件。

（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。

《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權的房地產轉讓的條件作出上述規定，其意義在于：解決房地產轉讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現象，以維護國家利益和當事人的合法權益。立法中了我國一些地方和實踐經驗。如深圳市規定，轉讓國有土地使用權必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權出讓金之外，要求投入開發房屋建設的資金達到投資總額的25%；上海市、海口市等地也有類似規定。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規定。如日本《土地基本法》第4條規定：土地不準作為投機交易的對象。

2、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓應當具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權，一般是無償的或者僅繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原則上不允許進入房地產市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權進入房地產市場的現實，同時也考慮到土地的利用效能和經濟價值，《城市房地產管理法》、《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》對以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的程序及土地收益的處理作出規定，另最近最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產問題的批復》法釋[2003]6號也作了明確規定。

按照上述法律、法規和規章及解釋的規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附屬物可以轉讓、出租、抵押。

（1）土地使用者為企業、公司、其他經濟組織和個人；

（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附屬物合法產權證明；

（4）依照規定簽訂土地轉讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓在實際運作中分兩種情況：

（1）辦理土地出讓手續，并繳納土地使用權出讓金。

（2）不辦理土地使用權出讓手續，應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。這里所說的：“不辦理土地使用權出讓手續”的情形包括：（1）經城市規劃行政主管部門批準轉讓的土地用于下列目的：國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、法規規定的其他用地。（2）私有住宅轉讓仍用于居住的。（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。（4）同一宗地上部分房屋轉讓，而土地使用權不可分割轉讓的。（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。（6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的。（7）縣級以上人民政府暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

二、房地產轉讓的效力

（一）一般性規定

房地產轉讓無效的情形：

1、因欺詐、脅迫的房地產轉讓行為無效；

2、惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益的房地產轉讓行為無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產轉讓行為無效；

4、損害社會公共利益的房地產轉讓行為無效；

5、違反法律、行政法規的強制性規定的房地產轉讓行為無效。

效力待定的房地產轉讓行為：

1、限制民事行為能力訂立的房地產轉讓合同

《合同法》第47條規定：“限制民事行為能力人訂立的房地產轉讓合同，經法定人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定人追認。相對人可以催告法定人在一個月內予以追認，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈與房地產轉讓協議，系獲純利益之合同，則不必經法定人追認。

2、無權訂立的房地產轉讓合同。

《民法通則》第66條規定：“沒有權，超越權或者權終止后的行為，只有經過被人追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任”。

《合同法》第48條規定：“行為人沒有權，超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被人在一個月內予以追認。被人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認前，善意相對人有撤銷的權利，撤銷應當以通知的方式作出。

3、無處分權的人訂立的房地產轉讓合同。

《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同無效”。

司法實踐中，此種現象較常見。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。

（二）特殊性規定

《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效”。

“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。

《民法通則》第五十七條規定：“民事法律行為從成立時具有法律約束力……”。

房地產轉讓的效力問題，除應具備一般民事行為的有效條件外，對其效力問題又具有其自身的條件和區別，正確區分其效力問題，對在實踐中正確處理房地產轉讓中出現的糾紛具有重要的意義。

1、轉讓合同的書面形式及效力。

《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面式的，應當采用書面形式。

《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定：“土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同”。

在合同的生效要件中，合同的形式是引起爭議較多的之一。我國法律在許多地方對合同的形式問題都作了規定。而這些規定又各有差異，因此，合同的形式究竟效力如何，就成為學者及法律實務中爭議較多的一個話題。關于合同形式效力的學說及實務處理大致有以下幾種情況。一種觀點認為：法律關于合同形式的規定屬于效力性規定。換言之，如果合同不具備法律規定的形式，合同雖然已成立，但是并不發生效力。所以不具備形式要件的合同是不產生法律拘束力的合同。我國地區現行民法第760條規定：“不動產物權之轉移或設定，應以書面為本”。

1968年頒字第1436號判例：不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權，書面未合法成立，因不能生移轉之效力。[1]

實踐中，在統一合同法頒布實施之前，在有些案件的處理中，個別也將法律、法規或規章等文件規定應采用書面形式，而未采取者，認定為無效合同。特別是房地產轉讓合同。第二種觀點認為，法律關于合同形式的規定屬于合同的成立要件，換言之，如果當事人沒有采取書面形式，或者雖然采取書面形式，但未在合同上簽字蓋章，即使當事人口頭上達成了協議，也認為合同根本沒有成立，從而談不讓合同能夠生效的問題。第三種意見認為：法律對合同形式要件的規定屬于合同成立要件還是生效要件，應該根據具體情況加以考察，區分不同性質的合同作出結論。筆者傾向第三種意見。

就合同法而言，根據第十條、第三十六條、第三十七條的規定，合同的書面形式僅具有證據的效力。合同的書面形式主要作用在于證明當事人之間的權利義務關系，如果當事人能夠證明其相互之間的權利義務關系，即使就某合同沒有采用法律規定的形式，其合同效力也不受。但是對于法律特別規定的應該進行登記的合同，如果不進行登記將不產生法律特別規定的效力。

2、房地產轉讓合同的登記及效力。

房地產轉讓合同所涉標的物為不動產，該權是物權法所調整（也存在債權與物權競合），近年來，我國對物權法沒有系統的立法，沒有形成完整的物權法體系。但是，隨著物權法草稿的出臺，不遠的將來，一部系統的物權法將出臺。

房地產轉讓中的登記的效力問題，也是一直爭議的問題，按照各國物權法、物權的公示，因不動產物權或動產物權之不同而有所區別。不動產物權以登記和登記之變更作為權利享有與變更的公示方法。從上看，以保障交易安全為目的不動產登記制度，歷史淵源較久。

對于不動產登記、登記變更、占有及交付等法定物權公示的效力問題，各國立法有不同的認識。以至最終形成三種不同的立法主義，即公示成立要件主義，公示對抗要件主義與公示折衷主義。[2]

（1）公示成立要件主義。又稱公示的有效要件主義、形式主義或登錄主義。這一主義以德國代表的某些大陸法等國家所采用。在此主義下，不用說對第三者，就是雙方當事人間，物權變動如沒有進行公示——登記或交付，也將確定地不生物權變動的效力。換言之，僅有當事人間物權變動的意思表示，也無法定的公示方法時，物權變動的意思表示不僅不生公信力，也不生物權變動的法律效果。就物權變動須履行公示程序而言，公示為物權變動的成立要件（有效要件）。而就當事人間物權變動須有公示方法——登記或交付而言，公示又是一種典型的形式主義，特別是登錄場合的登錄主義。[3]這一主義體現在我國臺灣地區“土地法”第43條的規定：“依本法所為之登記，有絕對效力”。[4]

（2）公示對抗要件主義。認為法定公示方法雖有社會信力，但并非物權變動的要件。主要為法國法系國家所采《法國民法典》關于此種主義的規定成為法國法系其他國家采行這一主義的立法藍本。依此主義，當事人一旦形成物權變動的意思表示，即生物權變動的法律后果，只是在未依法進行公示前，不具有社會的公信力，不能對抗善意第三人，善意第三人可以當事人沒有進行公示為由，而否認其物權變動的效果。

（3）折衷主義。此種主義，是成立要件主義與對抗要件主義皆采的一種主義。但在皆采兩種主義的同時，往往有所偏重，或以成立要件主義為原則，而以對抗主義例外；或以對抗主義為原則，而以成直要件主義為例外。

我國《民法通則》第72條規定，按照合同或其他合法形式取得財產的，財產所有權從財產交付的轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外。此規定原則上采用交付為物權變動之生效要件的同時，也允許例外，在物權公示的立法主義上屬于以成立要件主義原則，而以對抗主義為例外的折衷主義。筆者傾向此主義。

關于不動產登記的效力，我國現行法與有些國家和地區關于不動產登記效力的同類規定，并不相同。我國現行不動產登記制度，不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，由于與我國《繼承法》第2條繼承人從被繼承人死亡時起取得被繼承人遺產房屋所有權，而絕不是繼承人于房管部門進行變更登記才取得。同我國《合同法》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”不一致。而1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》僅是建設部頒布的部門規章，其不能作為房地產轉讓中必須辦理登記，否則無效的依據，《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規章辦理權屬登記”。第五章第五十九條、第六十條也規定應當申請變更登記。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定：“土地使用和地上建筑物、其他附屬物所有權的轉讓，應當依照規定辦理過戶登記，土地使用權和地上建筑物、其他附屬物所有權分割轉讓，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。”但均沒有規定不進行登記的法律后果，即不進行登記為無效之規定。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定：“依照合同第四十四條第二款的規定。法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準登記手續才生效。在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同效力。合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。據此規定，可以確定我國對房地產轉讓合同未經登記，并不影響合同效力，只是不發生物權轉移，依據這一規定，同一轉讓標的物，出現兩個或多個轉讓合同，有一個進行了登記，其他沒有登記時，如后買者進行了登記，前買者無登記，后買者取得該房地產的所有權，而前買者的轉讓合同有效，但僅與賣者形成債權，而無法實現占有取得該房地產之權利，此種情形稱“一物二賣”[5]。由此看來，我國法律雖沒有采登記絕對效力之立法主義，但其具有對抗第三人取得物權所有權，此為全面保護債權人合法權益及第三人善意受讓之合法權益提供了法律保障，保障了房地產轉讓的交易安全，是符合我國國情的，至于我國現行法律、法規、規章之間的沖突問題有待進一步統一，以體現法制的統一與尊嚴。

三、房地產轉讓中存在的問題及解決問題的辦法

（一）存在問題

1、違法交易

在一定范圍內，房地產轉讓當事人不依照有關的法律、法規規定的程序進行交易，而是搞“地下”交易，甚至簽訂虛假協議，逃避稽查。其原因是為了逃避管理，偷漏國家稅收，偷漏、少繳土地使用權出讓金，結果給國家財產造成損失。

2、以合法形式掩蓋非法目的

以單位進行房改、集資建房等形式，非法轉讓國有劃撥土地使用權，此現象優以縣及建制鎮和突出。

3、職能機構不依法辦事，個別工作人員違法辦事。

有些職能部門及其個別工作人員，為地方利益、部門利益和私情，與轉讓當事人串通，偽造、變造相關文件，辦理過程中不依照法定的程序和法律規定要求提供的材料，就予辦理。

4、職能部門之間不協調，管理脫節

就目前，涉及房地產轉讓負有職責的職能部門有土地、房管、城建、規劃、財政及非職能的評估機構，但由于現階段管理體制的問題，往往是鐵路警察，各管一段，就給違法交易等行為提供了可乘之機，導致管理脫節，曾一度出現且現仍有些地方繼續存在房地產轉讓交易市場的混亂。

（二）解決問題的設想

1、設立統一的房地產轉讓登記機關。

設立統一的房地產轉讓登記機關，改變目前我國存在的分立登記，即土地、房產，各自分立。

2、清理相關法律、法規及規章等，解決對房地產轉讓規定的不統一情形，實現法制的統一。

3、規范房改、集資行為，使之符合和與法律、法規規定相配套。

4、強化監督與執法。

5、加強對執法人員的法律、政策，提高執法水平，秉公執法。

注

釋

[1] 引自王澤鑒著《民法學說與判例》中《論移轉不動產物權之書面契約》一文第187頁。

[2] 引自梁慧星主編《物權法研究》（上）第六章、“物權的變動”第四節“物權變動的公示與公信原則”第195頁。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁。

[4] 引自王澤鑒著《民法學說與判例研究》中《土地登記錯誤遺漏、善意第三人之保護與“國家”賠償責任》序說。

[5]引自梁慧星主編《中國物書法研究》第五章“物權的效力和物上請求權”第78頁。

參 考 文 獻

[1] 引自王澤鑒著《民法學說與判例研究》中《論移轉不動產物權之書面契約》一文第187頁。

[2] 引自梁慧星主編《中國物權法研究》（上）第六章、“物權的變動”第四節“物權變動的公示與公信原則”第195頁。

篇6

實際上，在現實操作中甚至在立法中沒有很好地對兩種劃撥土地使用權加以區分，使劃撥土地使用權包括了除出讓土地使用權以外的國有土地使用權。這種不加區分的作法導致了許多不合理現象的發生。根據現行立法對劃撥土地的規定，允許劃撥土地使用權人在一定條件下進行商業化利用（抵押和租賃），于是，往往發生這樣現象：該以出讓方式取得土地的單位，通過各種渠道爭取劃撥土地；通過新的劃撥方式取得土地使用權人，仍然可以利用法律的規定進行轉讓、租賃、抵押等處分。這兩種現象擾亂了正常的土地市場秩序，侵害了國家的利益。同時，也使企業負擔不一樣，加劇了企業間的不平等，使企業不能在同一起跑線上公平競爭。

作者認為，（正如前面在土地分類時所指出的）劃撥土地的存在不僅僅是對歷史或現狀的肯認，而且有其民法學基礎。它主要在于圈定不可交易的土地使用權。國家可以利用劃撥方式，實現各種公益目的。但其前提是不允許這些土地使用權交易或進入市場。如果也允許這類土地使用權進入市場的話，那么又會妨礙公益目的的達成。因此，在土地使用權方面采取雙軌制是一種必然選擇。而現實中存在的問題不在于雙軌制，而在于沒有很好地區分兩種劃撥土地使用權。也就是只看名稱，不問實質或內容，只要稱為劃撥土地，那么就可以利用現行法律和政策進行商業化利用。

因此，簡單地肯定現實是不利于形成真正的雙軌制，不利于統一地產市場的形成和統一的規則的確立。出路只有在于按照公益用地適用劃撥方式和經營用地使用出讓方式標準對現行的劃撥土地進行改造，逐漸形成新型的國有土地使用權雙軌制。

二、公益目的劃撥土地使用權的基本定性：兼與出讓土地使用權區別

（一）公益目的劃撥土地使用權的基本定位

公益目的劃撥土地使用權僅指嚴格按照現行法律規定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權。

《城市房地產管理法》第22條規定，"土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。"依此規定，劃撥方式取得土地使用權最主要的特征是行政行為性、無償性和無期限性。劃撥土地使用權直接產生政府的批準行為，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權的范圍并表明取得劃撥土地使用權（盡管法律法規沒有明確規定這一點）。另外，劃撥土地使用者也應當依照1988年國務院的《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。劃撥土地使用權的基本特征是不得轉讓、出租、抵押。對此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條有明確的規定。這也就是前面我們所說的劃撥土地使用權實際上被排除在交易之外。

劃撥土地使用權這一特性決定了它只適用于公益事業或國家重點工程項目。對此《城市房地產管理法》第23條明確只有下列建設用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。

從上述規定來看，在制度設計上，我國已經將劃撥土地使用權定位在公益事業和國家重點工程建設上。也正是因為劃撥土地用于這些領域，才有必要規定劃撥土地使用權不得進行轉讓、出租、抵押等。因此，公益目的決定了仍然采用無償劃撥方式，決定了由此形成的土地使用權不可進入市場流轉的特性。

（二）公益目的劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別

這種意義上的土地使用權與出讓土地使用權存在著以下不同點：

（1）取得方式不同：劃撥土地使用權是通過行政劃撥的方式取得的，這種方式屬于行政方式；出讓方式是通過合同方式，它創設了可流轉的民事財產權或物權。

（2）是否支付對價：劃撥土地不需要支付出讓金，可以說是一種無償取得土地使用權的方式。在劃撥的土地屬于農民集體土地時，正規的作法是由國家支付補償金；在由單位支付時，也不屬于土地使用權的出讓金范疇。而取得出讓土地使用權均要一次性地交付一筆出讓金，這種出讓金相當于一定年限土地使用權的對價。

（3）存續期限：按照現行法律規定，劃撥土地使用權存續期限是長期的或無期限的；而出讓土地使用權則只存在一定期限，在出讓合同期限屆滿后，未申請續展或續展未獲批準，使用權即告消滅。

（4）使用權的性質不同：由于以上原因，出讓土地使用權和劃撥土地使用權的法律性質不同。出讓土地使用權可進入市場，屬于民法上可交易的財產范疇；而劃撥土地不能直接進入市場，是一種不可交易的財產。不可交易即意味著使用權人只能自己使用，而不能處分（租賃、買賣、抵押等），這樣它的財產價值僅體現在自己可以排他使用，它的價值無法通過市場評價體系體現出來。因此，不可交易的土地使用權實質上失去了財產的本質屬性。

（三）劃撥土地使用權及其終止

劃撥土地使用權雖然可稱為一種地產權，但它喪失了民法上的財產的合理內核，即可交易性，劃撥土地使用權不可轉讓、出租、抵押，不能用于任何投資活動。劃撥土地使用權不僅是無償的，而且一般也是長期的或永久性的，所有這些特征均是由劃撥土地使用權用于公益目的所決定的。目的的非商業性決定這種土地只有用于該目的，不能通過市場交易轉移而用于其他目的；目的的公益性也決定了它應是無償的和無期限的。

當然，劃撥土地使用權也可能因公益目的實現或不再需要而終止，或者因使用者終止而終止。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47條對劃撥土地使用權的終止作了規定："無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。"

三、傳統的（或非公益目的的）劃撥土地的"轉軌"

（一）非公益目的劃撥土地使用權的市場化處分

由于現行的劃撥土地使用權不僅僅是根據新法取得的，更主要的是在過去的體制下形成的；而上述對于劃撥土地使用權的規范并不能完全適用于舊體制下形成的劃撥土地使用權。因為在過去體制下并不是按照上述用途確定劃撥土地使用權，所有的建設用地均是通過劃撥方式獲得的，而不是按照用途劃分的；有許多本應當是出讓土地使用權，而實為劃撥土地使用權。這樣，無法建立截然分明的劃撥土地使用權規則和出讓土地使用權規則。因為只有劃撥土地均是用于非商業性目的時，才能建立涇渭分明的兩種土地使用權。而事實上，現在有許多劃撥土地根本不是用于公益事業，而用于商業或經營目的。

目前我國對用于經營目的的劃撥土地使用權采取的是基本穩定現實并允許滿足一定條件的劃撥土地通過市場化處分的方式，使現有用于經營目的的劃撥土地轉化為出讓土地使用權。這里的市場化處分，是賦予這些劃撥土地使用者像出讓土地使用權人那樣進行轉讓、出租、抵押或投資等處分行為，使劃撥土地使用權因這種處分而市場化。這也就是說，并不是強制要求所有劃撥土地使用權人補辦出讓手續，統一實現"轉化"，而是允許滿足一定條件的劃撥土地使用權人自愿選擇采取市場化或商業利用劃撥土地，如進入投資、轉讓、抵押和租賃方式，使之與出讓土地使用權接軌。

為此，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定："符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（4）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。"

這一規定是針對過去體制下形成的劃撥土地使用權而言的。雖然法規沒有明確指明這一點，這里不能理解為適用新的劃撥土地。因為新的劃撥土地是用于公益目的，而允許劃撥土地轉讓等處分會妨礙公益目的的實現。在現實中往往不作區分，凡是劃撥土地即允許其作市場化處分，是違背劃撥土地制度設計初衷的。因此，劃撥土地使用權的轉讓、抵押、租賃、投資等處分只是彌補過去體制下形成的用于經營目的的劃撥土地缺陷的變通作法，而非適用于一切劃撥土地的普遍規則。

也就是說，該條所規定的情形只是彌補舊體制下的缺陷，而不是新劃撥土地使用權的基本特性。假如這些占用劃撥土地主體重新獲得所占用土地使用權的話，那么肯定是出讓方式而不是劃撥方式，之所以它們仍然是劃撥方式，僅僅是因為過去形成的。為了使之統一到出讓方式上，不是推到重來，而是直接允許它們作市場化處分，將之轉化為可流轉的出讓土地使用權。因此，在現實中必須從嚴掌握轉化的條件。為此我們建議不要使用以主體界定允許市場化處分的范圍，而應根據土地用途，將可轉化的劃撥土地局限于商業用途的土地。不是說公司、企業所占有的全部劃撥土地均可轉化，只有非用于公益目的時才可為之。簡言之，第45條適用的前提不是劃撥土地，而用于非公益目的的劃撥土地。

（二）劃撥土地轉軌的正式方式和程序

為正確規范劃撥土地轉化工作，國家土地管理局1992年了《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》、《劃撥國有土地使用權補辦出讓手續及辦理土地登記程序的說明》（下稱《說明》）。根據這些規章，土地使用權出讓方為市、縣土地管理部門，受讓方為原劃撥土地使用者。也就是劃撥土地必須先辦理出讓手續后，才能進行市場化處分（轉讓、租賃和抵押），即實行先出讓后進行市場化處分的原則。按照第45條和《說明》，劃撥土地轉化的基本條件和程序是：

（1）申請土地管理部門和房產管理部門批準

劃撥土地使用權市場化處分（轉讓、出租、抵押）意味著土地使用權性質的改變，因此必須經政府部門批準。這種批準手續是由原劃撥土地使用者提起。所提交的文件是：1）土地使用者《申請審批表》，若是經濟組織外的其他組織，須附其上級主管部門的批準文件；2）《國有土地使用權證》；3）地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；4）對已經發生劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押行為而補辦出讓手續的，還須提交所在地市、縣土地管理部門的處理意見和土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；5）需要改變土地用途的，須附城市規劃部門的審查意見。

對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。但是批準是一個程序性的手續問題，關鍵在于批準的標準或條件是什么。

（2）政府審批的條件

在《說明》中，列舉了土地管理部門審查的要點。除了根據審查第45條規定的三項條件（一是為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證），還審查出讓宗地實際使用狀況與文件、資料所載是否一致，是否對四鄰及自身工作秩序造成不良影響；如果已發生市場化處分行為，還審查轉讓、租賃、抵押合同書內容是否符合有關規定。但是，所有這些都是形式要件，我們認為最關鍵是這里應有一個實質性的標準，即這些土地非用于公益目的。政府有關部門應當按照此實質標準并結合前三項條件給予批準或不批準。

（3）簽訂土地出讓合同、交納出讓金

劃撥土地的市場化處分實質上是以更為簡便的方式取得出讓土地使用權或者使劃撥土地使用權改變為出讓土地使用權。因此，這種市場化處分除了得到政府主管部門的批準外，還必須按照出讓合同基本程式進行。第45條規定要求簽訂土地使用權出讓合同和補交土地使用權出讓金。關于出讓合同的內容大致與一般的出讓合同相同；《說明》特別提出出讓年限不得超過《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的最高年限。

土地出讓金按標定地價的一定比例收取，最抵不得低于標定地價的40%。標定地價由土地所在地市、縣土地管理部門根據基準地價，按土地用途、出讓期限和宗地條件核定。至于支付方式分為一次付和以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交兩種。若采用后者，應在繳付定金的基礎上，在合同中約定所獲收益優先用于繳付出讓金及最后期限。但是，根據建設部1995年頒布并于2001年8月修改實施的《城市房地產轉讓管理規定》第12條，在一些情形下，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理（應當在房地產轉讓合同中注明）。這些情形是：1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設公益事業的（即《城市房地產管理法》第23條規定的項目的）；2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；3）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權用途、年限和其他條件的；6）根據城市規劃土地使用權不宜作出讓的；7）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

不過，該管理規定第13條又規定，依照第12條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的（注意，這里并沒有規定必須辦理，而只是需要辦理），應當扣除已經繳納的土地收益。

（4）辦理土地使用出讓登記手續

劃撥土地使用權進行任何市場化處分必須辦理登記，《劃撥土地使用權補辦出讓手續及辦理土地登記程序的說明》對劃撥土地使用權轉化為出讓土地的登記手續作出了規范。登記是原土地使用者向土地管理部門提出申請轉變土地使用權性質的最后一道手續。登記的方法為在宗地原《土地登記卡》上進行登記，登記內容為：1）土地使用權取得方式由劃撥變為出讓的依據；2）標定地價；3）出讓金額；4）出讓期限及起止日期；5）土地用途。同時根據《土地登記卡》更改國有土地使用證的相應欄目，向原劃撥土地使用權人頒發出讓土地使用權證。

如果土地使用者在繳納出讓金和辦理出讓登記之前即已經簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同的，土地管理部門在辦理土地使用權出讓登記的同時，辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記。這種登記是由受讓人、承租人、抵押權人向登記機關提出申請，登記機關除在原《土地登記卡》上進行前5項內容的登記外，還得分別進行以下登記：（a）在為轉讓處分情形下，增加6）轉讓后的土地使用者，并加蓋"注銷"印章。同時建立新《土地登記卡》，根據新《土地登記卡》為受讓人辦理國有土地使用權證。（b）在出租或抵押情形下，在《土地登記卡》上進行出租登記或抵押登記，并根據《土地登記卡》在國有土地使用權證上注明土地使用權取得方式及出租或抵押變更事項，同時向承租人或抵押權人頒發《土地使用權承租證明書》或《土地使用權抵押證明書》。

完成以上程序后，原劃撥土地使用權即轉變為出讓土地使用權，適用出讓土地使用權所有規則。例如，土地使用權變成有期限的權利，土地使用權期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押的，須重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理變更登記手續。

由于目前制度規范不明確，加上許多人為因素，目前劃撥土地的市場化利用存在著諸多問題。這些問題的解決需要完善和統一立法，并嚴格執行法律并加強監督等措施加以解決。