導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)融資論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

增加了資金風險近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達七成以上，這種局面對企業(yè)而言，使資金實力弱的企業(yè)進軍房地產(chǎn)市場，不利于整個行業(yè)的發(fā)展；對銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風險不匹配，實質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風險，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應進一步擴大信托融資量，其實，上市融資的債務負擔相比其他方式輕，但具有上市實力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預售及定價自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權融資、債權融資等都應成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺的宏觀政策較為謹慎，特別針對海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)進行了嚴格的限制，限制了海外資金比例，嚴格了審批和監(jiān)督，使海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實現(xiàn)，這是當前也是今后一個時期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對資金的長時間需求與融資方式的短期供應產(chǎn)生矛盾，導致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國房地產(chǎn)金融市場開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因為生產(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進度，導致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費者和社會的利益，為了預防金融風險發(fā)生，國家會采取更加嚴厲的金融政策，導致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)強化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠發(fā)達、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時，法律法規(guī)制度建設的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對銀行貸款的過渡依賴黨的十八屆三中全會對金融市場進行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進一步放松，金融市場將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應充分利用這次歷史機遇，探索新的融資渠道，比如，有實力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進一步擴大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動問題導致風險。同時，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應密切關注動向，抓住機會，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)

避免因財務杠桿產(chǎn)生財務風險房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點導致企業(yè)資金負債率居高不下，甚至高達八成以上，盡管較高的資金負債率對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風險，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應進一步強化資金管理，并預測未來一段時間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當加強運作，進行科學的理財計劃，長期資金可適當延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機構(gòu)正式提高了存款準備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩(wěn)定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負擔，同時也造成了很大的風險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國銀監(jiān)會《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產(chǎn)信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對于身處市場經(jīng)濟中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢效應刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點性質(zhì)，不可能批量上市，按當今的市場面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題。首先外資在選擇國內(nèi)投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風險評判手段。這些風險評判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內(nèi)讓這些境外投資機構(gòu)改變他們的風險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內(nèi)的相關法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風險，風險的承擔者變成了開發(fā)商。

“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國，簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規(guī)出臺后開始走向我國房地產(chǎn)業(yè)。通過成立信托公司，并發(fā)行所有權受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項目。它的優(yōu)勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業(yè)運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風險。中國銀監(jiān)會公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會成為未來房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產(chǎn)市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉(zhuǎn)移至中國。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規(guī)則的全面認知，中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規(guī)則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。

外資基金對于國內(nèi)合作方選擇一般為當?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關注企業(yè)本身，例如過往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽和過往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項目的性質(zhì)、地理位置、競爭優(yōu)勢、價格、現(xiàn)金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠椖亢螅\作過程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IPO）

在當年中國房地產(chǎn)界，形成了一個非常鮮明的經(jīng)濟景觀——即以資本運營為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比，進行股權融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時伴隨的財務風險。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業(yè)務本身的來說，它對非上市企業(yè)的業(yè)績要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業(yè)績的穩(wěn)定，從而達到再融資的終極目標。

5、階段性股權融資

篇3

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

篇4

（一）內(nèi)部原因1.信用等級低，違約風險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風險較高，銀行等金融機構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發(fā)行債券等的標準。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟形勢發(fā)生變化時無法做出及時有效的應對，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調(diào)控房地產(chǎn)市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關稅費也來越高，利率、存款準備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房價的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導致即使有房地產(chǎn)等高價值固定資產(chǎn)來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達標的中小企業(yè)。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監(jiān)管也不是很嚴格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機意識和創(chuàng)新能力，在面對嚴厲調(diào)控時，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產(chǎn)金融相關的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國很難實現(xiàn)。

二、解決我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關法律體系。加強新型融資方式的法律建設，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權基金等相關法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實行浮動利率，優(yōu)化信貸政策，適當放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發(fā)展。促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機構(gòu)體系。在發(fā)達國家，中小金融機構(gòu)在融資活動中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關政策來促進小額貸款公司、典當行等的發(fā)展，促進中小金融機構(gòu)來參與解決融資難的問題。

篇5

 

一、引言

一個房地產(chǎn)項目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機制進行可靠的分析，就能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強融資能力提供有益的啟示。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關鍵因素

從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關鍵因素。

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力

哈佛大學的Scott.B.R認為,“企業(yè)競爭力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競爭力大小是影響融資可行性的關鍵因素之一。

（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對稱程度

房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟人”[1]，它從事經(jīng)濟活動以追求自己最大經(jīng)濟利益為動機，在融資活動中企業(yè)往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關鍵因素之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機制分析

（一）、信貸融資內(nèi)在約束機制分析模型的建立

由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：

A=G(C,L,Q)

這里，G ――函數(shù)表達式；

C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力；

L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對稱程度；

Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.

根據(jù)這個函數(shù)表達式，可繪三維圖形分析如下：

H B

QJ

γ·I

A·α

C·β

A’ J’H’ B’

FK

I’

F’D

EK’

E’D’

0L

上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競爭力。類似于經(jīng)濟學上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較強、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。

考慮到C不可能無限大，即當企業(yè)處于行業(yè)的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設一定時期內(nèi)所有銀行對房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。

（二）、模型分析

由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應的等銀行貸款線越高。

從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進行度量，就能對企業(yè)融資可行性進行評價。

（三）、影響信貸融資成功關鍵要素的度量

1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的測定是眾多評價指標的綜合評估過程。目前國內(nèi)外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經(jīng)濟分析法和運籌學方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的評價指標。因子分析是從一些有錯綜復雜關系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結(jié)論的準確性。

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力分為三類：經(jīng)營能力（評價指標有固定資產(chǎn)原值、流動資產(chǎn)平均余額、技術職工人數(shù)、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評價指標有資產(chǎn)效率、勞動生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發(fā)展能力（評價指標有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產(chǎn)增長率、工資額增長率、科技經(jīng)費增長率，技術進步率等）。

因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標準化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數(shù)P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。

Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①

式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數(shù)；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數(shù)。

Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②

式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。

Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③

式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業(yè)的競爭力大小。

2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度

銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。

要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財務制度（報表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風險的條件的認可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。

融資信息對稱程度度量表

 

指標

權數(shù)

評價層次（參數(shù)）

管理制度

15

完善（1）

較好（0.8）

一般（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

財務制度

15

優(yōu)（1）

良（0.8）

合格（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

治理結(jié)構(gòu)

10

清晰（1）

不清晰（0）

條件認可度

篇6

作為典型的高投入、高風險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠海花園項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設債券”；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴格要求和債券市場的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權、股權、收益權方面可進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關于加強房地產(chǎn)風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務領域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業(yè)化、細膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達到21．34億元，占當月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導致銀行對房地產(chǎn)的信貸進一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產(chǎn)建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)，這種購買相應地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務院遞交的調(diào)查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(1109．HK)、北辰實業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地

產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

篇7

可以預見由于在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的較高利潤率和人民幣的持續(xù)升值，外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資可能會繼續(xù)增加。近幾年來，直接融資比例過小，發(fā)行股票和發(fā)行債券在中國并不盛行。金融機構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業(yè)銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產(chǎn)投資中的地位和作用，兩者之間的依存關系明顯。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)期長的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。完備的房地產(chǎn)金融應該包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)提供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統(tǒng)分散體系。在我國的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。近幾年來，從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業(yè)也為少數(shù)；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責任的注冊資本股權融資，使股權融資的手段未能充分發(fā)揮作用。從開發(fā)企業(yè)的債權融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出路。因此銀行承擔了大部分風險，加重了國家金融負擔。

2房地產(chǎn)金融的融資機制

融資雖然不是建設房地產(chǎn)金融的最終目標，但融資卻是房地產(chǎn)金融的首要任務，房地產(chǎn)金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產(chǎn)金融的生命線。房地產(chǎn)金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產(chǎn)金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規(guī)律和價值規(guī)律進行。因此，房地產(chǎn)金融市場的融資機制建設實質(zhì)就是建設一種公平的金融市場機制。在我國房地產(chǎn)金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規(guī)律和需求的規(guī)模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現(xiàn)為平衡狀態(tài)；如果需求旺盛，房地產(chǎn)金融市場就會活躍，房地產(chǎn)金融商品的交易量增大，與此相關的土地市場也會迅速發(fā)展。資金的供求規(guī)律還決定著資金在不同市場、地區(qū)及部門之間的流動。價值規(guī)律在房地產(chǎn)金融市場的作用機制具體表現(xiàn)為市場利率水平的波動。房地產(chǎn)金融市場交易的標的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產(chǎn)金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當時的房地產(chǎn)金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規(guī)律和價值規(guī)律二者的作用密切聯(lián)系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產(chǎn)金融市場利率的高低實際上是房地產(chǎn)金融市場松緊的體現(xiàn)。當然，房地產(chǎn)金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規(guī)律決定的，它與一定時期的社會經(jīng)濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯(lián)系，尤其與土地價值的增值幅度聯(lián)系緊密。當土地增值較大時，即使較低利率的房地產(chǎn)金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當經(jīng)濟發(fā)展不景氣時，一些游資會從工商業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融市場，致使房地產(chǎn)金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發(fā)展過程中，為發(fā)展農(nóng)民土地所有制(自耕農(nóng))，鼓勵人們占有和擴大土地規(guī)模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎，向需要資金的農(nóng)民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農(nóng)數(shù)量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農(nóng)。

房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的特殊特征：

(1)債權可靠，較為安全

這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務人不能履行債務，債權人可以通過對土地的處置來保證債權的實現(xiàn)。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經(jīng)營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。

(2)貸款償還期限較長，利率較低

以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發(fā)、改良、基礎設施建設等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優(yōu)惠和政府扶持性質(zhì)，與一般的商業(yè)銀行貸款有差別。

(3)運營債券化

一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔保品可以交給債權人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數(shù)人需要，本身可以在較大的范圍內(nèi)流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔保物，發(fā)行債券，實際上也就相當于把土地財產(chǎn)變成可以分割可以流動的財產(chǎn)，必然擴大其流通范圍。

(4)債權人、債務人權利上的非對稱性

在土地抵押貸款契約到期之前，債權人不能任意要求債務人償還其債務，而債務人在契約到期前可以隨時償還債務并保留收回抵押土地的權力。若債務人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權人，即債務人被取消了土地的贖回權。

(5)房地產(chǎn)金融制度必須由專門的機構(gòu)來推行

房地產(chǎn)金融業(yè)務一般需要政府扶持。由于農(nóng)業(yè)收益低，生產(chǎn)周期長，風險大，對農(nóng)業(yè)進行較長期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設立專門的機構(gòu)推行房地產(chǎn)金融制度。如在美國上層設有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設有“土地抵押合作社”；在德國設有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設有類似于農(nóng)地銀行的金融機構(gòu)，中央級的是農(nóng)林漁中央金庫，地方級的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫。

3房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應用前景

3.1土地資源的產(chǎn)權將明晰化

只有建立新型明晰的土地使用權、收益權處置權等各項權能,才能使房地產(chǎn)金融市場的完善,存量土地資產(chǎn)的盤活成為可能。

3.2各項法律、法規(guī)制度將逐步完善

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

1.5論文的結(jié)構(gòu)

1.6論文的主要特色

第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關理論

2.1REITS的內(nèi)涵

2.2相關理論

4第三章國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展狀況和實例分析

3.1美國的房地產(chǎn)投資信托基金

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金

3.3各國（地區(qū)）REITS的比較

第四章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境

4.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

4.2我國發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件

4.3我國發(fā)展REITS的制約因素

第五章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略

5.1我國標準REITS的發(fā)展策略

5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境

第六章結(jié)論和展望

6.1結(jié)論

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

參考文獻

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發(fā)行收益憑證的方式設立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計劃，我國的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產(chǎn)市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發(fā)展REITs對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗，以及國內(nèi)學者對REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎上，探討適合中國的REITs發(fā)展策略，并針對目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運用宏觀經(jīng)濟學、微觀經(jīng)濟學、統(tǒng)計學和經(jīng)濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態(tài)和動態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區(qū)）REITs的模式進行了比較分析。同時結(jié)合目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項資產(chǎn)管理計劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機構(gòu)對REITs產(chǎn)品試點開況，對我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。

1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

REITs在國外（特別是美國）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。

1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。

2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯(lián)的風險的同時，提高了其經(jīng)營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動力[6],等等。

3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業(yè)所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業(yè)績相當不理想和產(chǎn)生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。

4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產(chǎn)投資信托的價值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。

5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。

1．對我國發(fā)展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認為我國發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國現(xiàn)有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對完善我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時我國經(jīng)濟發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。

3．對我國發(fā)展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經(jīng)驗，結(jié)合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發(fā)展REITs對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。

1.5論文的結(jié)構(gòu)

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源 

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托等。按國家相關的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理 

1. 資金管理的復雜性 

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作比其它企業(yè)更為復雜。 

2.資金運籌的互補性 

不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)進行投資，實現(xiàn)資金的合理利用。 

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題 

1.高負債 

作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實現(xiàn)公司的整體運營，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實現(xiàn)，這就導致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負債率。據(jù)有關方面的統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負債率達到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產(chǎn)的市場價格發(fā)生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現(xiàn)象，嚴重的將會導致企業(yè)的破產(chǎn)。 

2.融資形式比較單一 

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。 

3. 資金回款問題 

上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現(xiàn)限價或者限購、限貸的調(diào)控時，或者一些當?shù)卣畬嵤┮恍┵Y金管理制度時，就會造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。 

（四） 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理 

1.加強項目開發(fā)進度管理，按時完成計劃進度 

整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個周期可能會持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長的特點，使企業(yè)在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關費用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發(fā)的進度進行控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據(jù)項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項目開發(fā)過程中的資金風險。 

篇10

資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長期資本來源的構(gòu)成和比例關系。通常情況下，企業(yè)的資本由長期債務資本和權益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長期債務資本和權益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴重影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

本文試圖在已有研究成果的基礎上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實證研究，以期對優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康長遠發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實施多元化經(jīng)營或縱向一體化，以分散經(jīng)營風險，均衡利潤，從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)定，具有更低的預期破產(chǎn)成本，可以更多地負債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說，企業(yè)融資一般遵循的順序為：內(nèi)源融資、負債融資、權益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負債比例過高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負相關。

3.企業(yè)成長性。成長性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠內(nèi)部融資是不夠的。此外，成長性高的企業(yè)未來前景往往被看好，增發(fā)新股可能會引起股權的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長性與資本結(jié)構(gòu)正相關。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當企業(yè)存在所得稅時，由于負債的“抵稅作用”使得債務實際成本小于權益資本成本。就是說，企業(yè)負債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關。

5.非債務稅盾。非債務稅盾主要是指債務以外的因素對企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當企業(yè)存在非債務稅盾時，企業(yè)可以減少負債融資。因此非債務類稅盾越大，負債比例越小。

H5：非債務類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負相關。

6.資產(chǎn)擔保價值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導致了在進行股權融資時產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔?？梢员Ｗo債權人，減輕由于信息不對稱引發(fā)的風險。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔保價值越大，越有利于企業(yè)進行負債融資。

H6：資產(chǎn)擔保價值與資本結(jié)構(gòu)正相關。

7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標。企業(yè)流動性比率越高，流動資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強，會支持較高的負債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關；另一方面，流動資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會將其用來進行投資和經(jīng)營活動，相應減少負債比率，此時短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負相關。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負相關。

8.股權結(jié)構(gòu)。我國目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟時期，上市公司中普遍存在偏好股權融資、股權高度集中、國有股“一股獨大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對控制權，出于自身利益的考慮，往往會采用債務融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進行實證研究。相對于截面數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計分析軟件Stata10.0進行面板數(shù)據(jù)模型的實證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時點，是因為我國房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運行。2003年《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，國家隨后也實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實意義。

樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫中按證監(jiān)會行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的上市公司進行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時點之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業(yè)務必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務。因此將剔除在此期間主營業(yè)務非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關樣本清單、變量表和統(tǒng)計結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長城、泛海建設、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠、陽光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團、東華實業(yè)、棲霞建設、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設計。本次實證分析選擇資產(chǎn)負債率（LEV，總負債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關自變量的選取及說明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長性：主營業(yè)務收入增長率[GROW（本年主營業(yè)務收入-上年主營業(yè)務收入）÷上年主營業(yè)務收入]。

所得稅：實際所得稅稅率（TAX，實際繳納所得稅÷稅前利潤）。

非債務稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔保價值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動比率[QR（流動資產(chǎn)-存貨）÷流動負債]。

股權結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對每年的資產(chǎn)負債率進行簡單的描述性統(tǒng)計。根據(jù)有關統(tǒng)計表明，2003―2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢，說明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進行描述性統(tǒng)計分析，各變量均值、標準差、最小值、最大值、觀測值的結(jié)果略。

2.自變量相關性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔保價值之間存在顯著負相關關系，從兩者計算公式考慮，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標速動比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應就減少了，資產(chǎn)擔保價值也就越小，因此兩者負相關也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數(shù)據(jù)模型進行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應模型的選擇、固定效應模型和隨機效應模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應模型的判定方法為F檢驗；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應模型，Breusch-Pagan檢驗；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應模型和隨機效應模型，Hausman檢驗；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設，固定效應顯著；由Breusch-Pagan檢驗的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設，表明隨機效應模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應。因此，本文最終選用固定效應模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實證結(jié)果分析。實證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關，說明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)健，承受負債帶來風險的能力更強。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關。實際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關，驗證了負債的抵稅作用會使得企業(yè)更傾向于提高負債比例。非債務稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關，說明當企業(yè)存在非債務稅盾時會盡可能使用非債務稅盾從而減少使用債務稅盾。這些影響因素的實證結(jié)果均與原假設一致。

與原假設相反，本文得出資產(chǎn)擔保價值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權融資偏好”有關，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關鍵，即使在償債能力強的情況下，企業(yè)也會盡可能地進行權益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權人在評估企業(yè)時可能會弱化了資產(chǎn)擔保價值這一個指標。

實證結(jié)果還表明，企業(yè)成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運行；另一方面說明企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)決策時未能充分考慮公司長期發(fā)展的資金需求，缺乏長遠規(guī)劃。短期償債能力對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權偏好問題。股權結(jié)構(gòu)對公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權會傾向于負債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負債分散風險，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，對我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進行了實證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關；企業(yè)盈利能力、非債務稅盾與資產(chǎn)擔保價值和資本結(jié)構(gòu)負相關；成長性、短期償債能力與股權結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關。根據(jù)上述研究結(jié)果，對優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機會和負債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長性的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長性普遍較高，企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)決策時應長遠規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務稅盾。非債務稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應地減少負債規(guī)模，進而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進行全面的分析則應該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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