導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇營(yíng)銷策劃行動(dòng)方案，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

頭腦風(fēng)暴換來(lái)的是一個(gè)一個(gè)或新奇或生動(dòng)的點(diǎn)子。活動(dòng)如何將DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”的賣點(diǎn)“省電”與艾美特致力于節(jié)能產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)結(jié)合目前低碳環(huán)保的生活等貫穿在一個(gè)活動(dòng)呢？于是，經(jīng)過(guò)討論，有人提出，將騎自行車發(fā)電可以與電風(fēng)扇的省電結(jié)合，再直接轉(zhuǎn)化為將自行車發(fā)電換算成省電使用“風(fēng)神省電王”52天一度電的時(shí)間，或許更有沖擊性。于是，“發(fā)電擂臺(tái)賽”的活動(dòng)雛形初現(xiàn)端倪。

騎自行車發(fā)電如何吸引社會(huì)的關(guān)注呢？有人提出可以與騎自行車的驢友組織聯(lián)合舉辦。于是，艾美特市場(chǎng)部找到了深圳較為知名的旅游網(wǎng)站“磨房網(wǎng)”，希望通過(guò)網(wǎng)站征集到擂臺(tái)賽的參賽者。而與磨房網(wǎng)溝通的過(guò)程中，他們提出將“發(fā)電擂臺(tái)賽”與騎車游西藏贊助結(jié)合到一起。因?yàn)椋鳛榄h(huán)保的圣殿，很多自行車愛好者都有騎車到西藏的愿望。尤其是每年的五六月份是最適宜的時(shí)間。所以，將“發(fā)電擂臺(tái)賽”與“騎車西藏行”就這樣巧妙地結(jié)合在了一起。

事實(shí)證明，這個(gè)策劃點(diǎn)受到了很多驢友的追捧，各地很快征集到了發(fā)電擂臺(tái)賽的參賽驢友。

點(diǎn)評(píng)：

策劃一個(gè)活動(dòng)最大的難點(diǎn)除了要充分結(jié)合企業(yè)的本身特點(diǎn)，將活動(dòng)做到潤(rùn)物無(wú)聲地融入其中之外，在做促銷推廣的時(shí)候，都在講5W2H，但是如何在費(fèi)用可控的情況下，如何將活動(dòng)的亮點(diǎn)充分體現(xiàn)出來(lái)，更為重要。而本次發(fā)電擂臺(tái)賽的難點(diǎn)是將騎車發(fā)電等多個(gè)單點(diǎn)的事件聯(lián)系到一起，并串聯(lián)成連貫的活動(dòng)。尤其是將騎車發(fā)出的電換算成使用DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”的時(shí)間。

活動(dòng)目的

以“騎自行車游西藏”為話題，傳達(dá)節(jié)能低碳出行的理念，用實(shí)際行動(dòng)倡導(dǎo)大眾共同參與環(huán)保活動(dòng)；通過(guò)活動(dòng)，推廣艾美特DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”系列產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大品牌知名度。

活動(dòng)合作伙伴—磨房網(wǎng)

磨房網(wǎng)站建立于2000年6月，起初是深圳驢友的聚集地，經(jīng)過(guò)了十年發(fā)展，已成為聚集國(guó)內(nèi)眾多戶外運(yùn)動(dòng)和自助旅行愛好者的交流平臺(tái)。磨房網(wǎng)提供的用戶服務(wù)越來(lái)越多，從一個(gè)簡(jiǎn)單的討論版，發(fā)展成了一個(gè)提供論壇、圈子、活動(dòng)約伴、相冊(cè)、二手裝備交易等服務(wù)的社區(qū)。目前用戶人數(shù)突破700,000大關(guān)。

活動(dòng)簡(jiǎn)介

在不斷強(qiáng)調(diào)“低碳出行、節(jié)能減排”的今天，越來(lái)越多的人開始選擇自行車作為代步工具。艾美特“發(fā)電擂臺(tái)賽，全國(guó)征集進(jìn)藏騎行勇士”活動(dòng)，旨在通過(guò)環(huán)保騎行宣傳低碳環(huán)保的理念。艾美特將為車手提供總額超過(guò)10萬(wàn)元的贊助，幫助有西藏騎行計(jì)劃的車手實(shí)現(xiàn)心中的夢(mèng)想。

活動(dòng)主題

艾美特“發(fā)電擂臺(tái)賽”全國(guó)征集進(jìn)藏騎行勇士

活動(dòng)內(nèi)容

艾美特在全國(guó)三大城市招募能騎車發(fā)電，供艾美特DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”運(yùn)行時(shí)間最久的9個(gè)人。

具體執(zhí)行：艾美特在廣州、上海、北京設(shè)擂臺(tái)，看誰(shuí)能騎單車發(fā)電量最多。參賽選手騎單車發(fā)的電，將轉(zhuǎn)換成供艾美特DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”運(yùn)行的時(shí)長(zhǎng)。艾美特將贊助每個(gè)城市前三名的選手騎單車去西藏。

各地競(jìng)選出前三名：第一名進(jìn)藏獎(jiǎng)金20,000元；第二名進(jìn)藏獎(jiǎng)金10,000元；第三名進(jìn)藏獎(jiǎng)金5,000元。

報(bào)名流程

點(diǎn)評(píng)：

與磨房網(wǎng)的合作，讓艾美特發(fā)電擂臺(tái)賽從紙面落地到了現(xiàn)實(shí)，也更加貼近消費(fèi)者。磨房網(wǎng)不但在圈內(nèi)擁有極高的號(hào)召力，同時(shí)更有著豐富的策劃和組織活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)。借助磨房網(wǎng)的專業(yè)力量，整個(gè)活動(dòng)的反應(yīng)速度和參賽者覆蓋面都獲得了提升。每場(chǎng)次都有超過(guò)預(yù)計(jì)數(shù)量的驢友報(bào)名。磨房網(wǎng)與艾美特的市場(chǎng)部共同組成評(píng)委會(huì)，通過(guò)專業(yè)的測(cè)評(píng)，很快篩選出了足夠的驢友。這些測(cè)評(píng)包括對(duì)于環(huán)保的理解；是否有去西藏的計(jì)劃；平時(shí)使用微博的頻率；微博的粉絲數(shù)量等等。這些題目設(shè)置，保證了參賽驢友的質(zhì)量和與艾美特活動(dòng)結(jié)合的緊密性。因此，與磨房網(wǎng)的合作無(wú)疑是一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的結(jié)果。

各場(chǎng)次活動(dòng)流程

點(diǎn)評(píng)：

在各場(chǎng)次的戶外活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中，與在場(chǎng)觀眾的互動(dòng)也成為吸引在場(chǎng)消費(fèi)者，尤其是吸引了年輕消費(fèi)者額參與。互動(dòng)環(huán)節(jié)中競(jìng)猜題目的設(shè)計(jì)為：本場(chǎng)次所有車手的發(fā)電總量是多少度？這個(gè)發(fā)電量換算成使用“風(fēng)神省電王”電風(fēng)扇的時(shí)間是多少？說(shuō)出最接近實(shí)際值答案的觀眾獲得艾美特的“風(fēng)神省電王”一臺(tái)，這無(wú)疑讓現(xiàn)場(chǎng)的氣氛活躍起來(lái)。

為了讓現(xiàn)場(chǎng)之外更多的消費(fèi)者參與這個(gè)活動(dòng)，艾美特的官方微博也提前做了活動(dòng)的預(yù)熱，發(fā)起發(fā)起各場(chǎng)次驢友發(fā)電總量的競(jìng)猜活動(dòng)。由于網(wǎng)絡(luò)的無(wú)地域擴(kuò)散效應(yīng)，知道和參與這個(gè)活動(dòng)的人數(shù)量不斷地攀升，對(duì)于活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)與網(wǎng)絡(luò)的推廣都起到了很大的推動(dòng)作用。

5月份，隨著北京、上海和廣州三地“發(fā)電擂臺(tái)賽”的成功舉辦，獲獎(jiǎng)的11名戶外自行車愛好者帶著自己的環(huán)保愿望和艾美特的贊助金陸續(xù)出發(fā)騎車進(jìn)藏。他們中有學(xué)生，有老資格的驢友，更有年逾花甲的自行車愛好者。截至到6月底，已經(jīng)有4位獲獎(jiǎng)?wù)邌⒊獭?月下旬，從湛江出發(fā)的驢友已經(jīng)到了拉薩。這些驢友在行程中不斷將沿途的所見所聞通過(guò)微博到了網(wǎng)絡(luò)，吸引了更多的博友，也讓艾美特此次活動(dòng)的意義更加非凡。有的驢友在粵藏公路上騎車，還主動(dòng)撿拾路邊的垃圾，并告誡其他驢友不要亂丟垃圾，這更是體現(xiàn)了環(huán)保的理念，受到了其他驢友的響應(yīng)。

效果：由于活動(dòng)在三地的成功舉辦，市場(chǎng)上也獲得了回報(bào)。艾美特中國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷總部總部長(zhǎng)丁和華說(shuō)，年初公司制定DCⅢ直流風(fēng)扇“風(fēng)神省電王”系列風(fēng)扇15萬(wàn)臺(tái)的銷售規(guī)劃，沒(méi)想到，7月中旬就已經(jīng)達(dá)到了14萬(wàn)臺(tái)，各地商都在催貨。而在廣西市場(chǎng)，4月份以來(lái)，均價(jià)在七八百元的“風(fēng)神省電王”系列風(fēng)扇的銷售更是供不應(yīng)求。

另外，艾美特的經(jīng)銷商反映，“發(fā)電擂臺(tái)賽”活動(dòng)的場(chǎng)次太少，四川、廣西等艾美特的品牌占比高區(qū)域的經(jīng)銷商希望將活動(dòng)辦到那里的賣場(chǎng)舉辦。丁總說(shuō)，2013年，艾美特還會(huì)再組織類似發(fā)電擂臺(tái)賽這樣的推廣活動(dòng)，而且要將活動(dòng)擴(kuò)散到更多的城市。

編后語(yǔ)：

本次活動(dòng)的成功，已成為家電企業(yè)品牌營(yíng)銷中較為成功的案例而被行業(yè)媒體所關(guān)注。艾美特過(guò)去一直著重于產(chǎn)品力的用心耕耘，在品牌價(jià)值層面的主動(dòng)傳播較少，以往多是靠產(chǎn)品品質(zhì)打動(dòng)經(jīng)銷商或消費(fèi)者，透過(guò)口碑傳播進(jìn)行營(yíng)銷。近年來(lái)，則開始注重品牌價(jià)值認(rèn)知的傳遞，除了讓消費(fèi)者感受到艾美特一如既往的產(chǎn)品力，也希望艾美特的品牌力能夠逐漸發(fā)光發(fā)熱。如此，在產(chǎn)品力與品牌力的良好交互作用下，艾美特才能更加成長(zhǎng)茁壯，達(dá)到永續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。

篇2

旅游規(guī)劃，是一個(gè)地域綜合體內(nèi)旅游系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過(guò)程。規(guī)劃經(jīng)相關(guān)政府審批后，是該區(qū)各類部門進(jìn)行旅游開發(fā)、建設(shè)的法律依據(jù)。規(guī)劃要求從系統(tǒng)的全局和整體出發(fā)，著眼于規(guī)劃對(duì)象的綜合的整體優(yōu)化，正確處理旅游系統(tǒng)的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，從發(fā)展和立體的視角來(lái)考慮和處理問(wèn)題。因此，規(guī)劃必然要站在高屋建瓴的角度統(tǒng)籌全局，為旅游實(shí)現(xiàn)提供指導(dǎo)性的方針。

旅游策劃，是依托創(chuàng)造性思維，整合旅游資源，實(shí)現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場(chǎng)的優(yōu)化擬合，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)的創(chuàng)造過(guò)程。策劃強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)創(chuàng)造性思維，找出資源與市場(chǎng)間的核心關(guān)系，建構(gòu)可采取的最優(yōu)途徑，形成可實(shí)施的明確方案，并對(duì)近期的行動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)安排。

、理念差異

規(guī)劃是一套法定的規(guī)范程序，是對(duì)目的地或景區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的綜合平衡、戰(zhàn)略指引與保護(hù)控制，從而使其實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。規(guī)劃是為旅游的發(fā)展設(shè)計(jì)的一個(gè)框架，所以這個(gè)框架必須是長(zhǎng)期地、穩(wěn)定地，必要地。

策劃是從創(chuàng)造性思維的角度出發(fā)，以資源與市場(chǎng)對(duì)接為目標(biāo)，用獨(dú)樹一幟和鶴立雞群的方法解決旅游吸引力、產(chǎn)品、開發(fā)過(guò)程、營(yíng)銷等方面的獨(dú)特性與操作問(wèn)題；圍繞旅游吸引力、商業(yè)感召力、游憩方式、營(yíng)銷方式、商業(yè)模式等問(wèn)題的解決，旅游策劃必須具有創(chuàng)新性、可操作性。

、任務(wù)差異

旅游規(guī)劃的基本任務(wù)是：通過(guò)確定發(fā)展目標(biāo)，提高吸引力，綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關(guān)系，拓展旅游內(nèi)容的廣度與深度，優(yōu)化旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，保護(hù)旅游賴以發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，保證旅游地獲得良好的效益并促進(jìn)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

策劃的基本任務(wù)則是：針對(duì)明確而具體的目標(biāo)，通過(guò)各種創(chuàng)造性思維和操作性安排，形成游憩方式、產(chǎn)品內(nèi)容、主題品牌、商業(yè)模式，從而形成獨(dú)特的旅游產(chǎn)品，或全面提升和延續(xù)老旅游產(chǎn)品的生命力，或建構(gòu)有效的營(yíng)銷促銷方案，并促使旅游地在近期內(nèi)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

二、對(duì)規(guī)劃的置疑與策劃的作用

由于中國(guó)的旅游規(guī)劃還非常年輕，規(guī)劃的編制標(biāo)準(zhǔn)尚未成熟，市場(chǎng)較為混亂，因此，出現(xiàn)了業(yè)界對(duì)旅游規(guī)劃極大的置疑。

可以說(shuō)，傳統(tǒng)的規(guī)劃已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，走到了盡頭。

、旅游規(guī)劃的困境

旅游規(guī)劃編制已經(jīng)普及到縣、甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。然而，越來(lái)越多的人提出，旅游規(guī)劃不能指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷的要求修編。修編后發(fā)覺，仍不能解決招商引資、營(yíng)銷促銷、景區(qū)經(jīng)營(yíng)等實(shí)際問(wèn)題。

其實(shí)，這是由于兩方面原因共同作用形成的結(jié)果。一、規(guī)劃不能跟上旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求；二、委托方對(duì)規(guī)劃的錯(cuò)誤理解。

規(guī)劃本身存在的問(wèn)題：規(guī)劃單位的資質(zhì)、能力有限、顧忌成本、基礎(chǔ)資料不詳細(xì)等導(dǎo)致規(guī)劃深度不足，定位不準(zhǔn)等。旅游規(guī)劃的重要性日益突出，從事旅游規(guī)劃單位也隨之增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因而變得激烈，導(dǎo)致了旅游規(guī)劃低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)。縣級(jí)規(guī)劃普遍價(jià)格已經(jīng)被壓低至20萬(wàn)甚至更低，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致產(chǎn)品的質(zhì)量下降，規(guī)劃的深度降低，規(guī)劃單位因?yàn)轭櫦筛鞣N成本，無(wú)力投入資金、人力進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；無(wú)暇與周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域進(jìn)行差異化比較；沒(méi)有投入足夠的精力對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行策劃以及對(duì)其可行性進(jìn)行細(xì)致的評(píng)估。忽略了上述因素便導(dǎo)致規(guī)劃偏重于原則性的套話、空話，好比醫(yī)生告訴病人你病了，身體不好，但是病人想要知道到底哪里有問(wèn)題，該怎么治，卻無(wú)從下手。這也就是現(xiàn)在規(guī)劃中雖然可能沒(méi)有方向性的錯(cuò)誤，但是也找不到指導(dǎo)性、操作性的內(nèi)容。

對(duì)規(guī)劃的誤解：要求規(guī)劃完成其所不能完成的任務(wù)。比如針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷方式、對(duì)不同景區(qū)游憩方式的設(shè)計(jì)、對(duì)旅游收入模式的設(shè)計(jì)、對(duì)全套產(chǎn)品的策劃或者更有甚者說(shuō)用規(guī)劃怎么來(lái)指導(dǎo)近期操作等問(wèn)題，都是規(guī)劃所不要求解決的，因?yàn)橐?guī)劃的使命并不在于此。

誤解可以消除，但是問(wèn)題總要解決，這些問(wèn)題的解決還有賴于旅游策劃！

、規(guī)劃做硬件，策劃做軟件

現(xiàn)今先進(jìn)的思想強(qiáng)調(diào)的更多的是旅游的兩劃，是指對(duì)旅游城市建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)整體規(guī)劃的同時(shí)也要進(jìn)行系統(tǒng)地策劃，而且策劃要在規(guī)劃之前。旅游規(guī)劃就是相當(dāng)于企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，主要圍繞硬件來(lái)做，而策劃則是在生產(chǎn)該產(chǎn)品之前的軟件設(shè)計(jì)。要使旅游業(yè)得到健康、順利的發(fā)展，既要抓硬件又要抓軟件，軟件啟動(dòng)硬件，軟件決定硬件。

軟件的重要性體現(xiàn)于三個(gè)方面，一方面，對(duì)硬件的大量投入已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸，投資幾千萬(wàn)甚至上億不見效果已經(jīng)不算什么，但是花十幾萬(wàn)搞軟件，比如韶山的故居，硬件就是一棟農(nóng)村的舊房子，而的影響就是軟件，這個(gè)軟件就決定了其旅游的發(fā)展。另一個(gè)方面，現(xiàn)今旅游產(chǎn)品的深層次開發(fā)和對(duì)市場(chǎng)需求的滿足較多的依賴于軟件的開發(fā)，也就是開發(fā)人文旅游資源和提高旅游服務(wù)的質(zhì)量和水平等。第三個(gè)方面是因?yàn)槁糜涡袨榈奶厥庑裕糜尉包c(diǎn)所在的位置、旅游建筑等都是靜態(tài)的，它不可能搬動(dòng)，而靜態(tài)的旅游要用動(dòng)態(tài)的方法來(lái)進(jìn)行推廣。旅游城市要能充分挖掘景區(qū)的服務(wù)功能，通過(guò)不斷變換景區(qū)的活動(dòng)內(nèi)容，推出新主題，延長(zhǎng)產(chǎn)品壽命來(lái)推動(dòng)旅游，讓每位顧客感受到山水依舊，感受常新。這些都是可以看出旅游發(fā)展對(duì)軟件的嚴(yán)重依賴性，也體現(xiàn)出了軟件的重要性。

三、用好策劃、發(fā)展旅游

由于人們對(duì)旅游規(guī)劃的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)較旅游策劃要深入，而對(duì)如何運(yùn)用旅游策劃來(lái)實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)不是十分清晰，我們特以規(guī)劃為參照，說(shuō)明旅游策劃的運(yùn)用：

、規(guī)劃前的策劃--總體策劃

在規(guī)劃之前導(dǎo)入總體策劃，可以解決目前規(guī)劃中存在的一些問(wèn)題：

）深度進(jìn)行市場(chǎng)研究，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)、定位主題、定位形象、確立核心吸引力；

）擬合資源與市場(chǎng)，大膽創(chuàng)意，形成表現(xiàn)吸引力的產(chǎn)品形態(tài)；

）運(yùn)用韜略，建構(gòu)戰(zhàn)略，并落實(shí)為戰(zhàn)術(shù)和行動(dòng)計(jì)劃。

在旅游規(guī)劃之前要有策劃的介入，首先針對(duì)目的地或景區(qū)面臨的癥狀進(jìn)行望聞問(wèn)切，查出病因，決策采用何種治療方法，其次才是通過(guò)規(guī)劃部署治療方案。也就是首先尋找資源與市場(chǎng)的結(jié)合點(diǎn)，制訂旅游目的地吸引力構(gòu)架及產(chǎn)品基礎(chǔ)；對(duì)目的地的資源進(jìn)行整合，推出有旅游

地自身特色且為客源市場(chǎng)所接受的整體形象，也就是形象策劃；對(duì)形象有了定位之后，就可以針對(duì)細(xì)分的目標(biāo)市場(chǎng)制訂營(yíng)銷方案；在對(duì)旅游目的地進(jìn)行上述策劃行為之后，旅游規(guī)劃就有了編制的依據(jù)，并且通過(guò)規(guī)劃確定其發(fā)展目標(biāo)；落實(shí)形象訴求、開發(fā)格局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈、政策資金、基礎(chǔ)設(shè)施、執(zhí)行措施等進(jìn)行配套。并經(jīng)過(guò)政府審批以法律的形式固定下來(lái)，以這樣的步驟來(lái)開發(fā)旅游，保證規(guī)劃有了依據(jù)，策劃有了落實(shí)，策劃先行的規(guī)劃才從根源上避免了現(xiàn)在規(guī)劃中存在的戰(zhàn)略目標(biāo)依據(jù)不足、客源市場(chǎng)分析不夠詳細(xì)、形象設(shè)計(jì)不到位等問(wèn)題，促使規(guī)劃與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況結(jié)合更為緊密，使規(guī)劃變得更具時(shí)效性、直接性和指導(dǎo)性。、規(guī)劃后的策劃――深度策劃（項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃、招商策劃、融資策劃）

我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃完成了，但沒(méi)有形成具體可進(jìn)行招商引資的項(xiàng)目，沒(méi)有形成營(yíng)銷的具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)及行動(dòng)計(jì)劃，沒(méi)有開發(fā)運(yùn)作的具體步驟。怎么辦？

特別是由一些粗糙空洞的言詞堆砌起來(lái)的規(guī)劃，甚至不能解決規(guī)劃應(yīng)該解決的問(wèn)題，又怎么辦呢？

我們認(rèn)為，一個(gè)好的規(guī)劃，必然要高屋建瓴，高瞻遠(yuǎn)矚，但由于規(guī)劃的任務(wù)在于把握規(guī)劃地長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，涉及產(chǎn)業(yè)配套，用地控制與平衡等方向性的大問(wèn)題，存在操作性上的空缺。這是，需要進(jìn)一步進(jìn)行策劃，來(lái)將規(guī)劃的大理念，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品、項(xiàng)目、行動(dòng)計(jì)劃。依托策劃報(bào)告，就可以編制詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)行建設(shè)了。

1、落地策劃

規(guī)劃的期限最少也有15年，性質(zhì)要求其不可能對(duì)整個(gè)規(guī)劃期的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)具體的安排，即使對(duì)近期（3年-5年）有了較為具體的說(shuō)明，但是其分量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐。這也就是規(guī)劃拿得起放不下的地方。委托方對(duì)照規(guī)劃中的近期重點(diǎn)項(xiàng)目章節(jié)是無(wú)法進(jìn)行細(xì)化實(shí)施的，即便是對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行編制詳規(guī)，其項(xiàng)目也是依據(jù)總體規(guī)劃而來(lái)，只是進(jìn)行了更為具體的設(shè)計(jì)，并沒(méi)有從旅游者的角度來(lái)看待問(wèn)題，是否創(chuàng)造了新奇的游玩方式，是否帶給游客全新的旅游體驗(yàn)，是否營(yíng)造了獨(dú)具吸引力的營(yíng)銷宣傳策略等等這些問(wèn)題都沒(méi)有涉及。例如我國(guó)現(xiàn)在3000多個(gè)主題公園僅有10％盈利，1000多個(gè)億的不良資產(chǎn)躺在主題公園的現(xiàn)狀就說(shuō)明，題材趨同化、主題創(chuàng)意缺乏獨(dú)特個(gè)性和商業(yè)感召力等這些先天性缺陷是最大的禍根，而創(chuàng)造性思維封閉或缺乏創(chuàng)新能力是現(xiàn)狀規(guī)劃發(fā)展的瓶頸。這里要說(shuō)的是，針對(duì)單個(gè)旅游產(chǎn)品，策劃要比規(guī)劃切實(shí)的多，有力的多，旅游產(chǎn)品的生命周期也決定了規(guī)劃一個(gè)景區(qū)而其生命力還沒(méi)有它的規(guī)劃期長(zhǎng)，而策劃更針對(duì)于近期設(shè)計(jì)出符合游客口味的產(chǎn)品，通過(guò)最出位的營(yíng)銷方式講這種產(chǎn)品宣傳給游客，用最合理的收入模式促使游客在這里高高興興的花錢……這些都是規(guī)劃所反應(yīng)不及的。策劃能立刻帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，當(dāng)游客口味發(fā)生變化時(shí)，策劃又能靈活的調(diào)整，同一個(gè)舞臺(tái)可以迅速上演不同的戲，這就是策劃的優(yōu)勢(shì)所在。

2、營(yíng)銷策劃

沒(méi)有專業(yè)的品牌規(guī)劃，沒(méi)有準(zhǔn)確的品牌定位，沒(méi)有鮮明的品牌形象，沒(méi)有震撼的品牌口號(hào)，沒(méi)有整合的品牌傳播，這是當(dāng)前旅游企業(yè)策劃缺失的種種表現(xiàn)。從具體表現(xiàn)看，企業(yè)大多混用馬踏飛燕、地球、ts等標(biāo)志，沒(méi)有自己地方特色的品牌標(biāo)志。宣傳資料也是大同小異，往往草草幾頁(yè)紙，行文也比較傳統(tǒng)，圖文編排呆板，讓人看完整個(gè)資料，也難以留下深刻印象，很難達(dá)到較好的宣傳效果。造成這些問(wèn)題的原因是多個(gè)方面的，歸根結(jié)底是，雖重視宣傳，但沒(méi)有找到專業(yè)的策劃設(shè)計(jì)公司。

在更為個(gè)性化的今天，一個(gè)專業(yè)化的品牌帶來(lái)的是一種信任，更是不可估量的大規(guī)模回報(bào)，特別是旅游行為，一個(gè)優(yōu)秀的標(biāo)識(shí)給旅游者的是一種向往，一種懷念，這些特有的感觸遲早會(huì)發(fā)展成為旅游的實(shí)際行為。比如美國(guó)的象征是自由女神，每看到它一次都會(huì)加深一層對(duì)它的期盼，潛移默化之中成為了美國(guó)的潛在旅游者。經(jīng)營(yíng)管理上的策劃地重要性雖然不如產(chǎn)品策劃那樣看上去更為實(shí)際，但是它卻是一個(gè)成熟旅游地的標(biāo)志。

3、招商融資策劃（包裝）

旅游景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃工作，也是一個(gè)涉及如何利用資金發(fā)展旅游的問(wèn)題，一個(gè)景區(qū)的發(fā)展到底是依靠全民、全國(guó)乃至世界來(lái)投資，還是依靠計(jì)劃撥款、財(cái)政恩賜或是銀行貸款？規(guī)劃在對(duì)旅游景區(qū)的研究中給出了很好的方向，但畢竟規(guī)劃不是單個(gè)項(xiàng)目，無(wú)法真正招商引資。由于有了單項(xiàng)策劃對(duì)規(guī)劃的分解，使投資者有了投資的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而策劃追求商業(yè)化盈利的目標(biāo)，正是符合投資者的利益目的的，策劃的創(chuàng)造性思維給投資者帶來(lái)了豐厚的回報(bào)！

從這個(gè)意義上說(shuō)，規(guī)劃實(shí)施的可操作性應(yīng)被單項(xiàng)策劃通過(guò)分解來(lái)一步一步實(shí)施。策劃作為可以馬上付諸現(xiàn)實(shí)的方案，對(duì)規(guī)劃進(jìn)行細(xì)化、分解，將規(guī)劃的內(nèi)容變成可以實(shí)施的工作，將定性的東西變成定量的東西，使旅游規(guī)劃擺脫地平線看得見，摸不著的尷尬局面，配合規(guī)劃成為指導(dǎo)旅游業(yè)發(fā)展的實(shí)實(shí)在在的工作。

4、策劃分類

篇3

無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營(yíng)銷推廣的策略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營(yíng)銷推廣的策略，沒(méi)有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：

(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開盤時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購(gòu)房。

(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的靈魂。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無(wú)不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場(chǎng)發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場(chǎng)郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無(wú)比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時(shí)候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會(huì)達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購(gòu)買欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來(lái)分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來(lái)分，有主題資源(或稱概念資源)、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒(méi)有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒(méi)有中心的，但經(jīng)過(guò)整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。

第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來(lái)的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過(guò)程中，策劃人通過(guò)各種努力，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營(yíng)銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總置和方向，對(duì)項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對(duì)總體方向的分解，各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。

第三，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果。如對(duì)建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果。可行性原則就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對(duì)方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場(chǎng)變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素。投資方案通過(guò)量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過(guò)程中能合理有效地利用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過(guò)方案設(shè)計(jì)的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價(jià)爭(zhēng)取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過(guò)努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來(lái)衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過(guò)程來(lái)講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局造成影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場(chǎng)調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、對(duì)手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問(wèn)題，盲目上馬項(xiàng)目，結(jié)果會(huì)造成慘重的失敗。

(二)房地產(chǎn)策劃要從長(zhǎng)期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng)，任何一個(gè)系統(tǒng)都可以被看成是一個(gè)全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個(gè)層次的策劃時(shí)，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。

(四)房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化莫測(cè)的，變化發(fā)展有時(shí)會(huì)影響全局。這時(shí)，策劃人要善于抓住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場(chǎng)變化觸動(dòng)全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識(shí)：人口意識(shí)是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會(huì)思想;文化意識(shí)包括人們?cè)谔囟ㄉ鐣?huì)中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會(huì)思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點(diǎn)：

(一)對(duì)我國(guó)人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會(huì)。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好人口的各個(gè)要素。在策劃中把握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對(duì)市場(chǎng)影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項(xiàng)目中去，才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國(guó)傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國(guó)傳統(tǒng)文化的天倫之樂(lè)、合家歡樂(lè)和刻意追求中國(guó)傳統(tǒng)家庭的溫馨。

(四)通過(guò)民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。

八、應(yīng)變?cè)瓌t

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測(cè)事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來(lái)調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)和隨機(jī)應(yīng)變觀念。

(二)時(shí)刻掌握策劃對(duì)象的變化信息。策劃對(duì)象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個(gè)基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時(shí)分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實(shí)性、時(shí)效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。

(三)預(yù)測(cè)對(duì)象的變化趨勢(shì)，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性。

(四)及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時(shí)，要對(duì)策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整，自然也就要對(duì)策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為五個(gè)一，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目五個(gè)一的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng);在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取低開高走型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式，倡導(dǎo)投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

篇4

十年來(lái)，福來(lái)積累了許多經(jīng)過(guò)時(shí)間沉淀的文化、理念和方法，這些寶貴的無(wú)形資產(chǎn)是福來(lái)未來(lái)發(fā)展必須堅(jiān)持和深化的。

福來(lái)能力

“發(fā)現(xiàn)問(wèn)題”和“解決問(wèn)題”的能力是福來(lái)核心能力之一。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

正確的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題是解決問(wèn)題的前提，重要性不言而喻！

千萬(wàn)不要小看發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題等于解決問(wèn)題的一多半。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需要極強(qiáng)的洞察力，這種能力不是一朝一夕所能具備的，需要對(duì)行業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的深度理解，更需要對(duì)未來(lái)機(jī)會(huì)的敏銳把握！

現(xiàn)在主流的智業(yè)公司（包括本土和國(guó)際4A），絕大多數(shù)是任務(wù)接收型公司。客戶下任務(wù)，交由他們完成；客戶讓他們做什么，他們就做什么。這樣的作業(yè)觀念和服務(wù)定位，應(yīng)對(duì)大型的企業(yè)和客戶沒(méi)有問(wèn)題，例如可口可樂(lè)、聯(lián)想、海爾、蒙牛等。這種類型客戶的特點(diǎn)是，戰(zhàn)略清晰成熟，營(yíng)銷能力很強(qiáng)大，他們既有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，又從多個(gè)層面聘請(qǐng)專業(yè)外腦，分工明確，運(yùn)作成熟。中國(guó)的本土企業(yè)有幾家具備這樣的能力和資源呢？他們給智業(yè)公司下的自認(rèn)為是重要的任務(wù)有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，問(wèn)題找錯(cuò)了，智業(yè)公司無(wú)論開什么藥方都是南轅北轍，于事無(wú)補(bǔ)。

福來(lái)十年來(lái)，在客戶的推動(dòng)和團(tuán)隊(duì)的用心努力下，磨練了敏銳和獨(dú)特的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力。例如南方食品找到福來(lái)的時(shí)候，本想做一個(gè)利樂(lè)裝的飲品項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)深入分析后，福來(lái)發(fā)現(xiàn)南方的問(wèn)題不是利樂(lè)飲品一個(gè)產(chǎn)品所能解決的：

戰(zhàn)略問(wèn)題：南方黑芝麻糊飄香20載，中國(guó)糊老大，但是整個(gè)沖調(diào)品類老化，消費(fèi)人群、終端柜臺(tái)都在逐漸被邊緣化，企業(yè)的很難取得跨越式突破；

產(chǎn)品問(wèn)題：黑芝麻糊、高山玉米糊、核桃糊等沖調(diào)產(chǎn)品，產(chǎn)品嚴(yán)重老化，不時(shí)尚、不快消哪里來(lái)銷量？

團(tuán)隊(duì)問(wèn)題：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及商業(yè)合作伙伴雖然穩(wěn)定，但缺乏激情與突破，急需一次全新的營(yíng)銷革命，全面激活。

這些問(wèn)題背后的本質(zhì)是什么呢？福來(lái)認(rèn)為，根本在于南方食品的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性大突破。福來(lái)建設(shè)性提出從南方黑芝麻糊到南方黑芝麻的戰(zhàn)略升級(jí)，定位“南方黑芝麻”，做中國(guó)黑芝麻品類的品牌老大，退一步海闊天空。在戰(zhàn)略指導(dǎo)下，打響兩大戰(zhàn)役：糊類防御戰(zhàn)和飲料進(jìn)攻戰(zhàn)，推出全新產(chǎn)品南方黑芝麻糊“愛心杯”和南方黑芝麻露，實(shí)現(xiàn)品牌時(shí)尚化、人群年輕化和產(chǎn)品快消化。

解決問(wèn)題

福來(lái)解決問(wèn)題的邏輯：

先制定戰(zhàn)略方向，解決企業(yè)主的思想問(wèn)題；

在戰(zhàn)略定位和目標(biāo)的指導(dǎo)下，制定營(yíng)銷策略和品牌策略；

制定和開發(fā)合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，選擇明星產(chǎn)品，以支撐和實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)；

創(chuàng)意設(shè)計(jì)系列營(yíng)銷工具，包括影視、平面、戶外及終端應(yīng)用物料，為市場(chǎng)打造武器彈藥；

傳播及推廣的手段應(yīng)用，包括廣告、公關(guān)、網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，包括大眾傳播及專業(yè)傳播。

福來(lái)解決問(wèn)題的要求：

第一，要有高度、系統(tǒng)地解決。

不能簡(jiǎn)單的就事論事，靠一個(gè)創(chuàng)意、一個(gè)包裝、一個(gè)推廣活動(dòng)等單點(diǎn)解決問(wèn)題，而是要從戰(zhàn)略入手，解決方向問(wèn)題并完成企業(yè)思想、觀念的提升，圍繞戰(zhàn)略，系統(tǒng)地解決產(chǎn)品、創(chuàng)意、傳播推廣、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等營(yíng)銷問(wèn)題。

第二，要有創(chuàng)意、創(chuàng)新地解決。

如何事半功倍？如何以小博大？如何創(chuàng)造奇跡？這都是要結(jié)合企業(yè)情況拿出創(chuàng)新的解決方案，這一點(diǎn)是客戶成功的重要保證，更是福來(lái)發(fā)展的源動(dòng)力。

福來(lái)理念

堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)理念：

中國(guó)從不缺乏有想法、有能力的個(gè)人，真正稀缺的是“一群”有想法、有能力的人走在一起，長(zhǎng)期合作，形成穩(wěn)定而強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)。這在智業(yè)行業(yè)顯得尤為難能可貴。

福來(lái)十年，核心團(tuán)隊(duì)極其穩(wěn)固，新一代福來(lái)人用心努力，沖勁十足！福來(lái)團(tuán)隊(duì)的很多成員都是五至八年以上的老員工，很多人在這里完成了自己職業(yè)生涯的一次次蛻變，也有不少人走了再回來(lái)……。也正是這樣的團(tuán)隊(duì)推動(dòng)著福來(lái)不斷前進(jìn)！福來(lái)人各自都有各自的優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)然也有缺點(diǎn)，但是把他們放在一起，優(yōu)勢(shì)疊加，是最厲害的。他們共同的優(yōu)點(diǎn)是：低調(diào)、干練、務(wù)實(shí)而又不乏激情、活力和創(chuàng)造力！

在福來(lái)，大家敢于直言，我想這與福來(lái)一直注重的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)、人性化管理的公司文化密切相關(guān)。

團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)是福來(lái)必須堅(jiān)持的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一！一個(gè)有戰(zhàn)斗力的穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，對(duì)客戶意味著什么？意味著每個(gè)環(huán)節(jié)都出精品，意味著成功！

堅(jiān)持以“客戶滿意度”為中心的服務(wù)理念：

客戶憑什么滿意？開始是一套好方案，其次是扶上馬還送一程的系統(tǒng)服務(wù)能力，最后是市場(chǎng)給了真金白銀的反饋和回報(bào)。這樣客戶滿意了，可以談?wù)劺m(xù)約合作的事了，第二年周而復(fù)始。

當(dāng)然，福來(lái)也不是對(duì)所有客戶都追求滿意度的。有些客戶喜歡讓外腦改方案、改作品，有些人放著大事、原則性的事不思考，卻用心在雞蛋里挑骨頭。這些人福來(lái)建議他自己回家開個(gè)廣告公司，或者去找個(gè)沒(méi)有原則“超級(jí)配合”的外腦一起娛樂(lè)吧。福來(lái)更愿意把有限的時(shí)間和精力，留給那些以企業(yè)成功、市場(chǎng)贏利為導(dǎo)向的客戶！同時(shí)，我們更需要不斷學(xué)習(xí)，向行業(yè)學(xué)習(xí)、向客戶學(xué)習(xí)，時(shí)時(shí)進(jìn)步，與客戶共同成長(zhǎng)，永無(wú)止境！

福來(lái)定位

職能與模式定位：打造以“品牌營(yíng)銷顧問(wèn)”為根的全服務(wù)鏈服務(wù)

福來(lái)10年取得了不錯(cuò)的成績(jī)，在營(yíng)銷策劃行業(yè)立住了腳，奠定了自己的江湖地位。但是，無(wú)論在服務(wù)的深度和廣度上都需要取得質(zhì)的突破。圍繞“品牌營(yíng)銷顧問(wèn)”這個(gè)核心，在影視制作、名人代言、公關(guān)及網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營(yíng)銷上進(jìn)行全力拓展，將福來(lái)打造成為品牌營(yíng)銷傳播全服務(wù)鏈一站式服務(wù)平臺(tái)。

服務(wù)目標(biāo)：以“大健康、大食品”為重點(diǎn)行業(yè)定位

大健康是福來(lái)服務(wù)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)，十年來(lái)，福來(lái)在大健康行業(yè)沉淀下了絕對(duì)領(lǐng)先的經(jīng)驗(yàn)和資源，宛西制藥、華北制藥、滇虹藥業(yè)、神威藥業(yè)、沈陽(yáng)紅藥、水仙藥業(yè).......，月月舒、康王發(fā)用洗劑、神威藿香正氣軟膠囊、水仙風(fēng)油精、果維康、午時(shí)金銀花露、仲景西洋參地黃丸.......。通過(guò)對(duì)這些王牌企業(yè)及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的全程策劃和深度服務(wù)，福來(lái)對(duì)整個(gè)行業(yè)的理解和洞察非常深入。

以“廚房餐桌食品”品牌為重點(diǎn)的大食品行業(yè)，將是福來(lái)未來(lái)5的重點(diǎn)行業(yè)，溫總理說(shuō)得好，“沒(méi)有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化就沒(méi)有全國(guó)的現(xiàn)代化”！品牌農(nóng)業(yè)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，福來(lái)在品牌農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)現(xiàn)和精耕，五年不動(dòng)搖！

福來(lái)文化

福來(lái)今天之所以能留下一支穩(wěn)定的精英團(tuán)隊(duì)，取得不錯(cuò)的成績(jī)，這和福來(lái)獨(dú)特的文化緊密相關(guān)。

責(zé)任文化

“對(duì)客戶負(fù)責(zé)，對(duì)福來(lái)負(fù)責(zé)，對(duì)自己負(fù)責(zé)”是福來(lái)人十年如一的經(jīng)營(yíng)信條。我們堅(jiān)信：福來(lái)能走多遠(yuǎn)取決于福來(lái)服務(wù)的客戶能走多遠(yuǎn)！作為外腦，受人之托，就要盡心盡力，把客戶的事情當(dāng)作自己的事業(yè)，設(shè)身處地為客戶著想。世界上沒(méi)有超人，只有努力和拼命，讓客戶成功換來(lái)的成就感，讓福來(lái)人深刻體會(huì)到痛并快樂(lè)的職業(yè)真諦。

有溝通，就有可能！

溝通創(chuàng)造價(jià)值，無(wú)論對(duì)客戶還是內(nèi)部的溝通，都非常重要。

有層次而無(wú)邊界的溝通是一切成功的基礎(chǔ)。溝通的質(zhì)量決定市場(chǎng)的業(yè)績(jī)。坦誠(chéng)決定溝通的質(zhì)量，包容決定溝通的順暢。溝通的本質(zhì)決不是單純改變別人，更要改變自己。

福來(lái)“家”文化

在福來(lái)大家庭中強(qiáng)調(diào)的是，人和事分開，工作和生活分開。

對(duì)福來(lái)人的要求是，做人比做事更重要，態(tài)度比能力更重要，學(xué)習(xí)比資歷更重要，激情比年齡更重要。

打造有理想、有追求、誠(chéng)實(shí)、堅(jiān)持、快樂(lè)的福來(lái)大家庭！

鏈子文化

關(guān)鍵時(shí)刻決不能掉鏈子，這句話在福來(lái)內(nèi)部已形成強(qiáng)烈共識(shí)，無(wú)論任何人，任何事情，在關(guān)鍵時(shí)刻必須頂?shù)蒙稀⒖康米　⒏傻煤谩?/p>

責(zé)任是第一生產(chǎn)力，雜交是第一創(chuàng)新力，團(tuán)隊(duì)是第一保障力。這是客戶成功的保障，更是福來(lái)成功的秘訣。

福來(lái)十年路，堅(jiān)守理想志。