導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業地產項目，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.工程造價簡介工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。調控職能是指國家對于地產項目的規模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。預測職能是指投資者或者開發商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發商也能根據預測知道如何開展工作。控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業地產項目造價控制特點分析

商業地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。首先，商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規模巨大、開發周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業地產項目的利益縮水，損害投資商和開發商的利益。其次，商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大。現在隨著人們審美意識的提高以及商業地產項目的同質化嚴重，眾多的開發商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區配套、學區配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。最后，商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特征。上述已經提及，商業地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業地產項目開發建設上，應該遵循動態管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。

三、商業地產項目造價控制管理手段

1.商業地產項目開發準備階段的造價控制商業地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發伊始，就要首先制定商業地產項目開發造價的方案。要思慮到開發過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業地產項目開發造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規定。另外，在項目開發準備階段，還要注意完善商業地產項目開發造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業地產項目開發準備階段是整個項目的根基，只有根基穩定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發準備階段的造價控制重中之重。

2.商業地產項目決策階段的造價控制商業地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規模等估算投資額。工程標準、工程規模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。另外，對商業地產項目開發建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。最后，商業地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環境。在改革開放之初，我國的房地產發展未露鋒芒，因此房地產行業的整體發展環境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業的日益發展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發商開始花樣百出，只為爭取更多的業主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環。

3.商業地產項目設計階段的造價控制商業地產設計階段是總價控制的重要一環，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發揮所長，盡量做到造價控制，以此來優化設計方案。其次，在商業地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。第三，除了我們說的常規的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業素養，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監理規定》，根據這個法律法規，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業的法律法規依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業地產項目實施階段的造價控制在商業地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執行，為了方便操作，執行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規定，只有這樣才能在意外發生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發生；另外，在工程實際作業的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協商，以防處于被動位置。

5.商業地產項目結算階段的造價控制商業地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

篇2

明確項目開發主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規劃設計思考方向的確認。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發者必須在商場的規劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。

商業項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優勢，適當的店址可搭周邊人流的順風車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。

周邊應有規律的客流。選址前應調查基地周邊客流規模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸的可及性以及是否有停車位置供給均為商場選址的重點。

商業環境的群聚效應。周邊的商業開發規模如能形成群聚效應將對商場開發產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業集約效應，更容易發揮自己的比較優勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。

合宜的地塊發展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。

商場的開發應符合城市規劃的要求，同時應了解周邊的城市規劃遠景，以免未來城市規劃的變遷影響商場的發展。因此，可以選擇在居民生活的小區或者是有企事業單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。

商業項目交圈流線規劃的重要性。區分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。

動線規劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。

項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業產品展銷的容器，各種商品形態在平面空間配置區位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。

同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。

商業空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環境絕對是商場環境扣分的重要的因素，視覺設計是商業建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。

商業人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。

商業場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環境以及相關娛樂設施等來達成。

商場合適文化背景依托的重要性。商場的規劃需要在地的思維及與時代的發展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。

在進行選址的時候要考慮到潛在的商業價值，既要分析現在的情況還要考慮到未來的商業價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發、老城的改建、開發區的規劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創建的百貨集團“詩家董”的選址規劃。

成功的商業空間的設計的塑造總結起來就是要同時站在消費者與賣場業者兩者的角度出發，塑造一個空間機能完備、消費者愿意常常停留造訪的購物環境，也就是以上所提幾個要點所試圖做到的。

這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設計者在設計過程常常容易忽略掉的。一些空間設計者往往過于強調空間創意，忘了消費者對商業空間的期望；而開發商常常執著于過去成功案例的復制，忘了適時適地的環境考慮，具體問題具體分析。商場規劃需要真實地面對每個城市消費者的需求，務實地滿足商場規劃的基本需求，若能再加上設計師的獨到創意就更完美了。

參考文獻

[1]周昕濤.商業空間設計.上海人民美術出版社.2006年4月。

篇3

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業業態與項目整體定位不匹配。

企業盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發理念、專業人員素質、商業資源等情況在內的企業自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業，雙方出資相同，決策權相同，但企業各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發商而言，最好利用相關的專業經營團體機構，自己盡量不要介入商業運營管理。

三、商業地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。

在目前的商業地產項目中，開發商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續經營帶來很大的風險。

商業地產項目的難點不在于前期的開發，而在于后期持續的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。

四、項目應根據商業地產項目定位進行業態規劃與建筑結構設計。

商業地產項目的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，目前許多商業地產項目在開發過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展。在商業地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。

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關鍵詞： 商業地產；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產開發以來，當時僅有幾家房地產開發企業，到2005年底發展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區累計完成房地產開發投資718.56億元，從2006年到2010年房地產開發的開發規模與市場需求基本平衡。商業地產是一個四高的行業，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業物業不但利潤空間巨大，而且會對城市經濟產生多邊性帶動效應；而另一方面，開發商業地產項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業地產項目進行全方位評判選優的模型，提高商業地產項目的投資成功率，對于社會或者企業、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業地產項目投資的主要風險

大家知道，影響商業地產項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統風險和個別風險兩大類。

1.1 系統風險我們比較粗劣的分析，商業地產項目的系統風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業地產項目的個別風險主要包括收益現金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產項目是暴利，但是錢不是都讓開發商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產開發相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產開發項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業地產項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業地產投資企業在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業來講，除了經營風險之外，還有財務風險。而且房地產投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現投資利潤的最大化的目標。然而，商業地產項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業地產項目來說，商業地產主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業地產項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業地產項目的投資開發商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發商來講，可能會面臨比開發住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業地產經營風險度量中，我們通常要計算不同經營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當的租金損失等。我們衡量商業地產項目投資經營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經營風險的管理，主要是通過提高投資商業地產項目企業自身的經營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業地產項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據商業地產項目的財務風險，可以設計出商業地產項目開發盈利模式。例如，在投資企業自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業作為戰略投資伙伴，通過無形資產運營來有效地降低財務風險。

3商業地產項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業地產項目的風險管理程序商業地產項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業地產項目的運作程序商業地產項目的運作程序具體如下：項目選址――產品定位――運作策劃――資金平衡――經營管理。商業地產項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。商業地產項目對地段和區位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產。我們進行商業地產項目的區位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業地產項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業地產項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業地產成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據主力店的經營要求來進行項目的設計，使商業建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業地產項目運作中，必須處理好開發融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經營管理。商業地產項目經營管理，可是說是商業地產的命脈；商業地產中的商業是靈魂，地產僅是載體。經營是項目運作的真正開始，開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業地產項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

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管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學的使用項目管理的先進辦法使

得商業市場與房地產的開發建立緊密的聯系，能夠將企業利潤最大化，發揮出更

突出的作用，已經成為越來越多的商業地產企業優先選擇的管理方式。本文就現

有的商業地產工程為例，對商業地產管理在項目開飯中的作用做出探討。

關鍵詞：商業地產項目管理探究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

1、前言

近些年里，國家對于房地產住房市場的調控力度越來越大，很多以開發住宅

為主要發展方向的地產公司為了將政策風險規避過去，多數開始向商業地產進行

轉型，大大增加對商業地產的投資力度，國內一些規模較大的房地產開發企業如

萬達、世貿、萬科等在近些年來的擴張速度繼續增強，與此同時，類似中信以及

凱德置地等外資企業也開始不斷的加大在我國的商業城市綜合體當中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開發建設類似，商業地產開發的項目管理也尊旭項

目管理的基本程序以及普遍規律。通常來說，在項目的可行性研究、決策、規劃、

定位以及立項審批等任務完成后就正式進入開發建設的管理階段。但商業地產的

開發建設管理同普通房地產項目管理也存在著部分差別，主要表現在：

（1）商業地產項目的設計需要項目招商定位與多個專業相互協調配合。

（2）商業地產項目市場的招商與地產項目市場的推廣作用更為明顯。

（3）商業地產項目要明確自身的目標，綜合運用目標管理來對項目進行有

效的管理與控制。

（4）商業地產項目的經營戰略以及決策的方向更加明確，與相關的政府機

關，特別是商委部門的聯系更加緊密，同時對于資金運作的要求也比不同房地產

項目的要求更高。本文就商業地產項目管理中的項目設計、定位、招商引資、目

標體系的有效控制、項目管理的意義以及商業地產項目管理中的具體應用展開討

論。

2、商業地產項目管理中的設計管理環節

商業地產項目成功的關鍵所在就是各專業的整合設計能否與項目招商的定

位有機的結合在一起。

2.12.12.12.1項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用

對于國內國內諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業在投資商業

項目時都會委托專業的顧問管理公司來幫助其實施，專業的顧問管理公司在商業

地產規劃設計、工程設備運行的管理以及招商經營方面具有極為科學的管理辦法

和整合設計的管理經驗。如果不希望委托專業的顧問管理公司，那么企業就需要

建立安排一支項目設計管理團隊來為公司更好的發展提供保障，設計團隊的成員

必須要具有一個較高的水平，結合專業顧問的意見和指導辦法來實施，否則就有

可能會出現規劃設計管理脫節的現象。部分外資公司由于剛剛進入內地，還來不

及去建立一支屬于本公司的專業管理設計團隊，就會選擇聘請一些較為專業的顧

問管理企業來幫助其整合相關專業之間作用，避免了建設工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對項目設計具有相當重要的作用。

2.22.22.22.2項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功

在項目的定位設計明確之后，項目的招商定位策略就要盡快的融合到項目的

規劃以及設計中去，深入貫徹到建筑方案的設計圖紙以及施工圖紙的具體細節

中。通常來說，大型的商業建筑都需要嚴格的按照商家的要求來進行設計施工，

比如萬達商業地產管理中的“訂單式”發展策略。在上海外灘三號樓的商業項目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設計成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設計裝修的典型特征，在設計項目之初，開發商

就會與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會依照商家的具體要求來進行科學

的布置和設計，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運營管理方法都體現

在設計施工的圖紙中。在商業地產的設計沒有最終確定使用商家或是招商時間延

后的情況下，企業的規劃設計就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發新的地

產項目時，都會在和政府職能部門相溝通的基礎上，用毛坯房的標準設計來進行

施工建設，僅僅按照市場的一般需求來進行基本的配置和設計，在商場部分要基

本保持起施工后狀態，電氣設施要預留在樓層的設施管道中，在所招的商戶確定

后再開始進行尾端的設計和施工。

3、地產項目開發與招商合作

在商業地產開發的過程中，招商工作的好壞對于最終結果的影響非常大，開

發商可以從以下幾個方面來著手進行。

（1）對項目的精準定位要依據市場來判斷。在商業地產開發商開發項目之

前，首先要對當地的經濟收入水平、商業意識形態和周邊項目市場的需求量等方

面進行詳細的調查，對周邊環境深入了解一番，再確定出開發商的開發面積以及

目標市場的發展情況，這樣能夠有效的避免今后出現出租、招商以及銷售等不順

等情況。與此同時，房地產開發企業還應考慮主力店的設置問題，一般商場中主

力店都會對消費者產生一個引導的作用，推動市場的發展，在與主力店確定合作

意向之后，開發商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續的規劃設

計。

（2）在商業地產開發之前，開發商首先應為該工程項目進行招商，優先拓

展招商工作，可以為開發商開拓市場，保證資金的收入，同時還可以有效的避免

商業客戶對于商業建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現的空置率高的問題。很

多商業地產項目直到毛坯標準房竣工時也為開展招商工作，這種嚴重滯后的現象

一定會為招商工作的開展帶來極大的難度。

（3）是否需要聘請專業的招商團隊是一件非常值得思考的問題，如果

聘請團隊那么商業企業的招商工作就完全可以借助國際知名的專業顧問的

招商資源，比如當今國外較為出名的仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業客戶資源，可以為開發商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業合同的存在，招商而來的租戶的持續時間需要

重點關注，很多公司在招商之后結果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態，但是

其中很多的組合由于經營利潤低或是業績不好而導致退租等情況的出現，到最后

企業也不得不選擇重新招商或是商業重組等辦法來進行再招商。

4、項目管理的核心即是項目目標體系的控制能力

工程開發項目管理的最終目標就是保證商業地產項目的成功實施。項目管理

的目標體系是由項目質量、工期進度、成本費用、安全運行等四大目標共同構成。

4.14.14.14.1注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全

項目質量安全管理就是要依據利益雙方的需求，科學合理利用各種資源來保

證質量的安全以及項目功能的健全。商業項目在竣工前，應仔細檢查項目的質量

安全，保證其滿租相關的驗收規定，同時應具備應對市場多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會對原有布局進行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數。

4.24.24.24.2注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度

在整個項目的實施過程中，企業應該充分得利用每周例會、專題會議等來科

學控制進度的關鍵環節，例如打樁的工程進度、基礎設施的完成情況、幕墻裝修

進度、電氣設備完成的節點問題等要進行逐一的落實，保證整體施工進度達到預

期目標。

4.34.34.34.3注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本

商業地產項目的管理成本要在保證質量，正常施工進度的基礎上來盡量降

低，使得施工項目的建設和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全

在施工過程的前中期以及項目竣工之后都要確保整個項目中的內部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設法的避免安全事故的發生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業地產項目管理的意義

隨著經濟全球化的不斷發展，商業項目已經成為企業增長利潤的主要形式之

一，多數企業在采取項目管理方式的同時也都面臨著來自內部環境以及外部壓力

的層層挑戰。在面臨來自外部的壓力時，企業將不得不參與到自己知之甚少的企

業或是領域中去參與競爭，所以企業應不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手

企業的優勢特長以及短板，掌握外部環境的競爭標尺。在面臨內部壓力時，企業

就需要認清自身的問題，科學客觀的給自身企業定位，一個企業若想在市場經濟

的浪潮中保持發展活力，贏得競爭優勢，沒有內部壓力與外部壓力標準和科學的

商業地產項目管理手段是無法行得通的。

商業地產項目管理的目標就是為商業地產企業提供認清自身，提升企業競爭

力的手段，使得企業的項目與未來發展戰略緊緊的結合在一起。項目管理為企業

提供了豐富的理論基礎來掌握項目的發展法相，用來綜合系統的控制項目進度狀

況并制定出相應的改進計劃，提供企業的綜合管理水平。項目管理的主要作用就

表現在，通過科學的管理手段，提高企業的工程進度，同時明確自身的發展優勢

吉不足之處，為企業提供發展的動力，提升企業在市場中的核心競爭力。商業地

產項目管理的發展戰略保證了項目主導型企業的綜合競爭實力，給企業發展帶來

了巨大的效益。我國目前的商業地產項目管理水平仍處于初級階段，多數企業在

項目管理中還欠缺完整的管理理論和指導思想，我國的企業應盡快提高項目管理

水平，科學及時的解決項目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應用項

目管理模型，通過大量的實踐不斷的完善項目管理應用，這對于我國商業地產主

導型企業的能力提升以及綜合競爭力的加強都具有重要的積極作用。

6、結語

本文從商業地產項目管理的設計環節、地產的開發與招商工作、項目體系的

控制能力以及項目管理的意義等方面，對商業地產的項目管理做了簡單的分析，

在實際的商業施工中，不僅要依靠理論知識，同時還需要現場人員依據不同的情

況來合理確定項目管理各目標的優先性，采用科學的辦法來保證項目施工的完美

進行。

7、參考文獻：

[1]崔光慶.淺析商業房地產項目開發項目管理[J].教育教學論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項目管理在房地產開發工程管理中的應用[J].建材發展導

向,2011,(10)

篇6

房地產開發作為目前最有前景的項目之一，受到眾多開發商的喜愛，因此我國的商業地產開發項目可謂眾多，這也導致目前我國商業地產開發項目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業地產企業的市場競爭力成為當務之急。因此本文探討的重點即為如何通過降低地產項目開發建設的成本投入，以提高商業地產項目開發建設的收益。

一、工程造價概述

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。

評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。

調控職能是指國家對于地產項目的規模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。

預測職能是指投資者或者開發商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發商也能根據預測知道如何開展工作。

控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業地產項目造價控制特點分析

商業地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。

首先，商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規模巨大、開發周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業地產項目的利益縮水，損害投資商和開發商的利益。

其次，商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大。現在隨著人們審美意識的提高以及商業地產項目的同質化嚴重，眾多的開發商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區配套、學區配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。

最后，商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特征。上述已經提及，商業地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業地產項目開發建設上，應該遵循動態管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。

三、商業地產項目造價控制管理手段

1.商業地產項目開發準備階段的造價控制

商業地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發伊始，就要首先制定商業地產項目開發造價的方案。要思慮到開發過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業地產項目開發造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規定。

另外，在項目開發準備階段，還要注意完善商業地產項目開發造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業地產項目開發準備階段是整個項目的根基，只有根基穩定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發準備階段的造價控制重中之重。

2.商業地產項目決策階段的造價控制

商業地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規模等估算投資額。工程標準、工程規模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。

另外，對商業地產項目開發建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。

最后，商業地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環境。在改革開放之初，我國的房地產發展未露鋒芒，因此房地產行業的整體發展環境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業的日益發展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發商開始花樣百出，只為爭取更多的業主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環。

3.商業地產項目設計階段的造價控制

商業地產設計階段是總價控制的重要一環，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發揮所長，盡量做到造價控制，以此來優化設計方案。

其次，在商業地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。

第三，除了我們說的常規的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業素養，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。

第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。

第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監理規定》，根據這個法律法規，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業的法律法規依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業地產項目實施階段的造價控制

在商業地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執行，為了方便操作，執行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規定，只有這樣才能在意外發生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發生；另外，在工程實際作業的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協商，以防處于被動位置。

5.商業地產項目結算階段的造價控制

商業地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結語

在商業地產項目開發建設的手段分析上，本文從項目實施過程中的各個階段進行了分析并闡述，并重點指出，商業地產項目開發建設部門應該根據不同的階段繼續不同的規劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業地產項目造價控制管理目標的實現，才能夠有效控制浪費和不必要的費用支出，才能最終提高項目建設開發的經濟效益。

參考文獻：

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商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。

2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

篇8

1.引言

商業地產項目要降低產品造價，就必須重視設計工作，從投資形成之初就應該進行嚴格控制。據有關資料統計，設計階段對商業地產項目投資有較大的影響，初步設計階段對投資的影響可能性達 60%-90%。可見，商業地產開發項目設計的科學性、合理性和經濟性，對項目成本起著關鍵性的作用。

2.商業地產設計的特點

從產品本身來說，商業經營的業態多種多樣，從消費需求劃分就有購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、演藝等，傳統商業主要指零售業，國家標準《零售業態分類》（GB/T18106-2004）根據經營方式、商品結構、服務功能等劃分為有店鋪零售業態和無店鋪零售業態兩類，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物17種零售業態。由此不同的業態對商業地產有不同的要求，即使相同的業態也有可能根據商家經營定位思路的不同而有差異，甚至同一個商家根據大環境的差異也會對不同地點的商業地產提出區別要求。也就是說商業地產產品還不能形成具有指導意義的開發標準，不能夠實現按照標準生產產品就能適應市場需求的局面。地產開發商或者按照一種模糊標準打造商業產品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會對開發行為形成一定的限制和風險。

3.提高商業地產項目設計管理工作的體會

3.1收集基礎信息，開展統籌整體設計

與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。作為設計的組織管理工作，積極的作法則應該是搜集各類商戶的技術需求，根據策劃定位，把潛在的商戶分門別類，對其技術條款逐一類比，由此得出這一類業態的通用技術標準。在這個過程中，設計對招商信息反饋的及時性極為重要，做好這一環節，可以使后續工作朝向更合理、更經濟的軌道上良性發展。

3.2專業的設計，要與其他專業很好合作

雖然目前商業地產開發形勢火熱，但眾多Shopping Mall項目擱淺的事實也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高度專業化要求認識不夠。開發商自說自話的招商材料，與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設計需要解決的問題。？

商業建筑是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗與綜合的設計能力以外，更要有敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售公司之間密切合作的能力，及時將市場需求融匯到規劃設計中。

3.3設計注意體現功能、空間的人性化

從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境，是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某些商業地產項目進行招商時發現，其地段、規模等均對大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。

3.4設計應特別重視建筑的藝術處理

篇9

中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A

標桿企業之一華潤置地：

1、企業發展特點：

華潤集團于1994年收購了北京華遠房地產，隨后將所持有的股份歸集到華潤置地并在香港上市。當時收購華遠的目的主要是獲取國內住宅開發經驗，為華潤進軍房地產行業創造條件。2005年，華潤將分散于集團內部的房地產業務進行整合，將華潤置地作為華潤房地產業務發展的旗艦，明確了公司的定位和發展方向。在成功開發出鳳凰城、上海灘、橡樹灣等一批高品質住宅，以及萬象城都市綜合體項目后，華潤置地迅速將這些產品在各地復制，至2012年年末，華潤置地已進入中國內地40個以上城市，正在發展項目超過80個以上。

2、產品定位：

華潤置地產品定位，從高端住宅系列（橡樹灣學府系列、橡樹灣英倫系列、鳳凰城精品都市系列）和商業地產系列（萬象城都市綜合體系、住宅+區域商業中心（五彩城）、住宅+歡樂頌）開始，至2013年年初，華潤置地旗下項目中已經形成六大住宅產品線系列：幸福里系列、藍湖城系列、中央公園系列、橡樹灣系列、悅府/凱旋門系列、九里系列；以及萬象城都市綜合體、住宅+區域商業中心五彩城兩種持有物業模式。

3、組織架構的特點：

1）、華潤置地城市公司有標準組織架構，各城市公司依據此架構，根據自身情況，作適當的微調，但必須經華潤置地公司審批；

2）、若城市公司同時運作2個（含）以下的項目：可不設置工程管理部，工程管理職能由項目管理部分管副總牽頭組織工程品質小組，行使工程管理職能；可不設置客戶服務部，在物業公司設置客戶服務線，行使客戶服務職能；在成本管理部或者行政管理部或財務管理部設置法務人員；可不設行政管理部，由人力資源部代行。規模擴大時，成本管理部的招標采購職能轉移至工程管理部行使。

3）、若商業僅僅作為住宅配套項目，且體量小于10000平米，則配套商業策劃由市場營銷部行使（若城市公司設置商業運營委員會，則由商業運營小組運作住宅配套商業的策劃與招商），商業運營職能由市場營銷部行使；若開發純商業項目或商業綜合體項目，可成立商業運營線運作商業策劃與招商；

4）、市場營銷部銷售職能線、項目部、設計管理部、成本管理部可設置行政助理，其它部門不設置行政助理。

5）、各城市公司統一設置投資決策委員會、招投標委員會、產品決策委員會、商業運營委員會，其它專業委員會可根據自身情況靈活設置。

二、標桿企業之二萬達集團

1、企業發展特點：

大連萬達集團創立于1988年，至2012年11月底，已經形成商業地產、高級酒店、旅游投資、文化產業、連鎖百貨五大產業，企業資產2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標：資產3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業。

其中，支柱產業之一商業地產情況如下：

萬達商業地產股份有限公司是中國商業地產行業的龍頭企業，萬達廣場是中國商業地產第一品牌。萬達商業地產公司擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊、全國性的連鎖商業管理公司，形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。

萬達商業地產公司持有物業面積903萬平方米，計劃到2015年開業120個萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。

2、產品定位：

萬達廣場歷經十余年發展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈，萬達廣場就是城市中心。

萬達廣場是企業效益和社會效益的和諧統一，產生四大社會效益：一、提升城市商業檔次；二、新增大量就業崗位；三、創造持續巨額稅收；四、豐富群眾消費需求。

3、萬達集團組織架構的特點：

1）、萬達集團將所有業務領域統一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應專業部門進行管理。

2）、萬達采用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區域公司，其它大部分職能由集團總部牢牢把控。

3）、萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，進行了更加徹底的調整，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速統一的工廠化速度；一個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。

4）、獨有的倒金字塔管理。

三、新地產集團轉型期的組織架構設計

（一）、產品定位建議：

自2011年起，商業地產開發商紛紛對旗下產品進行調整，許多大型商業地產開發公司紛紛推出標準化產品線。其中，中國銀泰拋出了三大商業綜合體，銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL；中海推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列；此外還有龍湖、綠地等多家公司均做出了產品線的集中。有明確市場定位的商業地產將更有“錢途”，相比粗放型開發，由集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身的大型室內購物中心已經發展成為更大型的城市綜合體，這類產品需要大的資金的長期投入。相比，聚焦社區商業和社區購物中心這樣一個細分層面，或許更能贏得機會，建議“三胞廣場”的產品定位和設計有這方面的思考，同時建議采用華潤置地的產品定位策略，實現“百城千縣”目標。

（二）管理體系建議：

建議采用萬達集團的管理決策體系，結合華潤置地的產品定位策略，發展自主品牌的商業廣場模式，例如：購物中心+電子產品連鎖+自主超市+餐飲+娛樂（影院）+專門店的業態組合，形成集團城市綜合體的模式。

（三）組織架構建議：

保持現有組織架構弱矩陣管理格局不變，根據新增職能成立對應的新職能部門，同時在原部分職能部門中，調整或增設新崗位，以便與完成新增工作內容。

各部門設定如下：

1、戰略投資管理中心：負責行業及市場研究，戰略管理，拓展與投資分析，報批報建，土地獲取；

2、規劃設計管理中心：負責產品研究、設計管理、設計成本及設計供方管理；

3、市場營銷管理中心：負責營銷管理，客戶關系管理；

4、工程管理中心：負責工程管理、工程技術研究及支持、工程管理制度、工程進度、質量、安全、文明施工管理；

5、預算成本管理中心：負責預算管理，成本管理、招標管理、采購管理；）

6、運營管理中心：負責組織管理，計劃管理，組織績效管理，流程制度，知識管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：負責人力資源管理、行政與后勤管理；

8、財務管理中心：負責財務管理、稅務管理、資金管理、法務管理；

9、物業管理公司：負責提供物業管理全程服務、參與招商計劃和招商方案制定工作。

10、資產經營公司：自持物業資產的經營管理、參與商業資產的經營與管理；

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作為一個商業項目的持有者，開發商需要從軟件及硬件兩方面來為一個新生的商業項目提供支持。

首先，從硬件方面分析，建筑形態及工程條件是商業項目得以成功運營的基礎。規整的建筑形態以及完備的工程條件如同商業項目的骨架；而業態劃分、商鋪的分割以及人流動線的設計如同商業項目的血肉。骨架是基礎，血肉依附于骨架而產生。

其次，從軟件方面分析，開發商要對商業項目的業態劃分、租金定價、品牌計劃等內容準確把握。以上三項內容可謂是商業項目的精髓所在，也是一個商業項目定位中的最核心問題。能夠正確解決此三項問題，則可以說這個項目的定位算是成功了一大半。

那么一個商業項目的定位是如何推導并得到驗證的呢?在我的商業策劃團隊中，始終嚴格遵照“市場調研”、“市場定位”、“產品定位”、“營銷推廣”四個部分來提供商業項目的策劃服務。

市場調研部分是商業策劃報告的基礎，一切定位部分的推導都是在真實、客觀的市場調研數據的基礎上建立起來的。

我常同我的團隊成員講，市場調研工作要走向廣度和深度。所謂廣度，是要涉及到項目所在市場的方方面面數據，從宏觀經濟數據到微觀的基礎地塊和周邊情況，所有將對項目定位產生影響的數據都應準確體現；所謂深度，是要徹底了解基礎數據背后隱藏的深刻內涵，例如通過深度商戶訪談了解其對本區域本項目的看法及其進駐意向等。

市場定位部分是商業策劃報告的精髓。在此部分，需要依據市場調研部分的結論推導出商業項目的定位，即解決“做什么”、“怎么做”、“這樣做了以后將產生何種后果”等問題。之所以說這部分為精髓，是因為在這個部分中，我們將為開發商解決業態劃分、租金建議、品牌建議、資金回收周期等重要問題。

在產品定位部分，我們著重對于項目硬件方面的內容給出具體建議，內容涉及到店鋪分割、內外部人流車流動線的設計、使用率等細節內容的建議。