導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇簽購房合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

期房簽購房合同時應(yīng)注意以下幾個問題：1.約定房屋交付時間：嚴格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對延期交房的免責條款即房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時間和方式：如果是剛需購房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可在協(xié)議中約定按房產(chǎn)的工程進度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。3.約定開發(fā)商預(yù)期違約的責任：可約定開發(fā)商在預(yù)期違約時應(yīng)當承擔的違約金以及屬于預(yù)期違約的情形。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

1、是。

2、購房網(wǎng)簽相當于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過戶。

3、房產(chǎn)網(wǎng)簽其實就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)的相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，可以通過這個號在網(wǎng)上進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請辦理商品房預(yù)售許可證，或為現(xiàn)售商品房申請新建商品房權(quán)設(shè)定登記前，必須向市國土房管局辦理項目入網(wǎng)手續(xù)，并報送相關(guān)信息和證明材料，市民可隨時上網(wǎng)查詢。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

關(guān)于"z" 座 層 單位簽約事宜

尊敬的 女士/先生：

您好!感謝您一直以來對"z"的關(guān)心與厚愛!

我們在此很榮幸地通知您，關(guān)于您于 年 月 日認購之單位，現(xiàn)通知閣下在 年 月 日前到我司辦理簽署《商品房買賣合同》的手續(xù);若您不能于上述時段內(nèi)前來辦理簽約手續(xù)，請您咨詢有關(guān)銷售人員或致電我司客戶服務(wù)部(聯(lián)系電話： )，另行約定您的簽約時間。

前來簽約時，請攜帶本人身份證明文件正本、定金收據(jù)正本及支付首期款項之信用卡或現(xiàn)金等有關(guān)資料，親臨zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司z銷售中心(地址：z市z區(qū)z路z號);考慮到資金的安全性，亦可將首期款項電匯到我司銀行帳戶(須款到帳后開具發(fā)票)。

如您未能在規(guī)定期限內(nèi)和我司簽署正式的《商品房買賣合同》，我司將視作您單方面放棄認購該房產(chǎn)，并按照《認購書》第5條規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

順祝一切順利!

zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

年 月 日

注：公司帳戶：

單位名稱：zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

催簽勞動合同通知書范本：(勞動者):

本單位決定與你訂立勞動合同.請你在收到本通知后于

年 月 日前到 部門,按照《勞動合同法》有關(guān)規(guī)定,協(xié)商訂立勞動合同.逾期不簽訂,本單位將與你終止勞動關(guān)系.

單位(蓋章):

年 月 日

(勞動者)簽收

年 月 日

(此一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份)

購房合同簽訂常見問題：問題一：在認購書里沒有注明免責的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

問題二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。

另外，項目是由A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

問題三：開發(fā)商的補充協(xié)議不對等簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

問題四：使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?其實購房者對這些并不能清楚地理解。

問題五：約定提前交納部分費用房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。

問題六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。

問題七：處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

問題八：以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

篇4

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

銷售陷阱

中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：

其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。

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在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。

其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

“五證”陷阱

推薦合同范本·北京購房合同·南京購房合同·西安市購房合同·蘇州市購房合同·武漢購房合同·重慶市購房合同一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

合同陷阱

幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。

為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：

第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。

篇5

正式合同未出來之前，草簽合同具有同樣的法律效力的

草簽合同只是相對于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號)的一種說法。

從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對抗第三人。

《擔保法》第43條中的對抗第三人是指當兩個債權(quán)債務(wù)關(guān)系標的物相同，雙方發(fā)生爭議，都主張享有對該標的物的權(quán)利時，有登記的一方就可受法律的保護，優(yōu)先享有權(quán)利。

草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問：20xx年8月底交房。開發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請問有法律效應(yīng)嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?

回復(fù)：1、開發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因為開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證未辦下來，或者是其他原因。

2、網(wǎng)簽是指您與開發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來的版本，雙方簽完后，還得到建委進行備案。

3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了

問：以前是可以網(wǎng)簽的,因為是一些原因,市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時我已經(jīng)把全部房款交給了開發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應(yīng)享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.

回復(fù)1、國家規(guī)定預(yù)售商品房買賣必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;

2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問題，建議您考慮將全部房款要回來。

問：我也想要.但是我該從哪幾個方面跟開發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開發(fā)商不會輕易把錢給我的.并且我也確實想買房子,將來會發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問題.

回復(fù)：1、既然土地有問題，這種房子您都敢要?

2、可以開發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來;

3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過網(wǎng)簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說明其中有一些問題。

房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購房者在簽了認購書交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護購房者的權(quán)益，請您閱讀下面的文章。

(一)購房者要注意關(guān)于定金的約定。

因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

(二)購房者要看清合同主體是誰。

購房者由于缺乏法律常識，有時會忽略這樣一些問題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。

(三)購房者要小心開發(fā)商的補充協(xié)議。

有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。

(四)注意開發(fā)商約定的費用是否該繳納

房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)

管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。

(五)購房者要注意把自己提出的補充協(xié)議寫進去

前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫進合同。

以上就是簽訂購房合同時需要主義的問題，大多數(shù)的中國人是拿自己一生積蓄來買房，這就意味著，簽購房合同時一定要小心再小心、謹慎再謹慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問題具體分析一番，多動腦子，多看多聽多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購房合同。如果對于開發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因為理解錯誤是自己的權(quán)益受到損害。

一般來說，簽訂購房合同要注意考察如下事項：

一、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)問

開發(fā)商應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

二、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營銷售房預(yù)售應(yīng)當向消費者出示商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準文號。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。

三、要明確注意合同條款注明

房產(chǎn)面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款等情況。

四、消費者要注意自身付款能力

買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。

五、注意附近相關(guān)樓盤的價格及周圍的規(guī)劃

更要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。

此外，在商品房預(yù)售情況下，企業(yè)應(yīng)當與消費者簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。消費者應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

專家提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔保修責任。

房子在任何中國人的心中都代表一種多情感的符號，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實在不放心，可以聘請專業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構(gòu)建一個幸福祥和的家。

簽訂購房合同的注意事項，簽訂購房合同要注意哪些問題一、簽訂購房合同前的注意事項

首先我們要明確一個問題，購房合同指的是購房者與開發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開發(fā)商會讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個問題：

(一)審查開發(fā)商是否“五證”齊全

在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

(二)查看合同的具體內(nèi)容：

購房合同是出現(xiàn)糾紛時最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時要注意看以下合同條款：

1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋;

2、付款方式以及如果沒有依約付款的責任怎樣承擔等問題;

3、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數(shù)的，這

些問題很重要，沒違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。

4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發(fā)商到期沒有依約交付，就是可以據(jù)此承擔違約金賠償;

5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長;

6、看清楚爭議解決的方式。仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。

在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識了，我們普通購房者對其中的名詞可能都很難把握，最好邀請專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。

二、簽訂購房合同還要注意哪些問題?

(一)簽訂補充協(xié)議，把售樓書和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，以防收房時發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據(jù)要求開發(fā)商退房或者承擔相應(yīng)的責任。

(二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在貸款辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。

(三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。

(四)應(yīng)該明確裝修標準，如果開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標準予以明確。不要含糊表述為使用進口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點，以免精裝修變成“驚裝修”。

篇6

購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

1：預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

2：商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面

1：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

2：房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；

3：付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4：交付約定，包括期限、逾期違約責任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5：質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

6：產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7：保修責任；

8：乙方使用權(quán)限；

9：雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；

10：違約賠償責任；

11：其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。

在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題

1：購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。

2：合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。

3：房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4：其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。，全國公務(wù)員共同天地

5：違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

a：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

b：購房者不按期付款；

c：開發(fā)商不按期交房；

篇7

目前，開發(fā)商大多使用建設(shè)部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發(fā)商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發(fā)商在開盤之前一般都從當?shù)卣鞴懿块T購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發(fā)商已經(jīng)購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發(fā)商的銷售人員不敢做主，開發(fā)商在心理上也很難接受。當然，開發(fā)商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國家標準或行業(yè)標準。國家標準或行業(yè)標準中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質(zhì)量的各項要求。《合同法》第六十二條規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”。

國家標準或行業(yè)標準，既是房屋質(zhì)量檢驗機構(gòu)在工程竣工驗收時所依據(jù)的標準，也是法院認定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標準，除非購房人對房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購房人對房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對房屋質(zhì)量的每一個方面和每一個細節(jié)進行約定才是必要的)。現(xiàn)實中，購房人因房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商發(fā)生爭議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問題很少。無論是輕微的房屋質(zhì)量問題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都不會因為購房合同沒有對房屋質(zhì)量進行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔的法律責任。

除了大量的無甚實際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個最致命的缺陷，就是它的每一個條款所表達的購房人的意思、目的和動機都毫無遮掩，令開發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開發(fā)商的拒絕。

三.“補充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國的房地產(chǎn)市場尚處于賣方市場的情況下，“補充協(xié)議”必須符合兩個基本要求：一、可能被損害的購房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護；二、可能被開發(fā)商拒絕而又為保護購房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開發(fā)商滿意、或者可能被開發(fā)商疏忽、或者能夠被開發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購房人與開發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個方面，“補充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個方面進行設(shè)計。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購房人在收房時或收房后看見的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔責任。

開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的同意，都構(gòu)成對購房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，既違法，也違約。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭取在“補充協(xié)議”中訂立這樣一個條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利。《商品房買賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購房人的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)商應(yīng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人的已付款退還給購房人并按一定的利率付給利息。”這一條款對購房人的利益的保護是遠遠不夠的，因為，如果購房人退房，購房人必定要對貸款機構(gòu)承擔提前還本付息的違約責任，購房人已經(jīng)付出的律師費、保險費等各項支出都將成為購房人的經(jīng)濟損失，這些，是開發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠遠不能彌補的。而且，購房人退房很容易，但開發(fā)商能否按時退款卻是一大懸念。所以，“補充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進行設(shè)計時，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭取的首要目標。

但是，在“補充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標準之一，同時，在違約責任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標準的違約責任與其他屬于嚴重違約的違約責任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定。《商品房買賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗收合格”的文字。“經(jīng)驗收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當經(jīng)綜合驗收合格才能交付。但綜合驗收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃氣、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃氣、暖氣的供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃氣、暖氣的供應(yīng)，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃氣、暖氣(僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購房人在購房合同中與開發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購房人是網(wǎng)蟲，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲的生活必需，交付房屋時是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購房人與開發(fā)商在購房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃氣、暖氣價格是必須與開發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國營公司，執(zhí)行政府定價，你無須擔心電的價格。如果開發(fā)商在購房合同或者購房合同的其他附件中承諾水、燃氣、暖氣是市政的，你也無須擔心水、燃氣、暖氣的價格，因為市政水、燃氣、暖氣供應(yīng)商是國營公司，執(zhí)行政府定價。如果水、燃氣、暖氣其中之一，開發(fā)商沒有在購房合同或者購房合同的其他附件中說清楚是市政的，就是小區(qū)獨立供應(yīng)。如果不在“補充協(xié)議”里約定清楚獨立供應(yīng)的水、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個價格。開發(fā)商單方確定的價格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開發(fā)商單方確定的煤氣價格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說，任何一項房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強制性規(guī)定，都只能由購房人與開發(fā)商在購房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補充協(xié)議”必須認真解決的問題。

你可以按照居律師對房屋交付使用條件的分類在“補充協(xié)議”中與開發(fā)商約定開發(fā)商在向你交付房屋時應(yīng)當具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時就有，開發(fā)商一般都能保證。燃氣供應(yīng)，開發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達到70%以上時才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時候入住率達到70%以上，你就只有等著聽開發(fā)商說什么時候達到了就什么時候達到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發(fā)商談吧。總之一條：不要相信開發(fā)商的售樓人員拍胸脯對天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購房人是被開發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購房合同的。他們都以為開發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開發(fā)商也知道絕大多數(shù)購房人對售樓廣告持這種理解，但開發(fā)商從來不會在簽訂合同之前告訴購房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開發(fā)商不對購房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當現(xiàn)實和售樓廣告的內(nèi)容不一致時是很難認定開發(fā)商違約的，因為，依《合同法》規(guī)定，只有開發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經(jīng)過媒體的加工，使許多人以為從此開發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實，這個《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個《解釋》沒有做出比《合同法》更進一步、更明確的規(guī)定。

如果購房人要求開發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開發(fā)商寫在紙上，開發(fā)商絕對不干。購房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認為必不可少的且開發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫進“補充協(xié)議”；對于開發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤為了吸引老年人購房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所等等是不能沒有的。開發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所嗎？不能。老年大學、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所屬于特種行業(yè)，開辦需要特別行政許可。開發(fā)商不可能自己開辦，只能有待其他人在此開辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個未知數(shù)。沒有老年大學、圖書館、娛樂健身場所可能無關(guān)緊要，若沒有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購房的，“補充協(xié)議”就必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開發(fā)商拒絕在“補充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。

(四)公共財產(chǎn)

購房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對門檻以外的，一般不太關(guān)注。購房人普遍還有這樣一個認識上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開發(fā)商的；或者認為列入公攤面積的是公共財產(chǎn)，沒有列入公攤面積的就不是公共財產(chǎn)。

門檻以外的所有建筑、場地、設(shè)備設(shè)施等，無論是否列入了公攤面積，都屬于公共財產(chǎn)。公共財產(chǎn)應(yīng)當由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購房人認識上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤的公共財產(chǎn)都處在開發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進了開發(fā)商的口袋。《商品房買賣合同》示范文本中有一條涉及公共財產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財產(chǎn)留給買賣雙方約定。開發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無效的。“補充協(xié)議”同樣不能約定公共財產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財產(chǎn)的，業(yè)主委員會成立以后有權(quán)通過訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財產(chǎn)，不屬于購房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產(chǎn)、哪些財產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅持要在“補充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理是開發(fā)商與購房人之間、購房人與購房人之間基于對公共財產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開發(fā)商的法律顧問們設(shè)計的要求每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂的無數(shù)個《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購房人和物業(yè)管理公司對他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購房人與物業(yè)管理公司的訴訟時向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書第五章將會有更多闡述。在就物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時，居律師告訴你三點注意事項：

1.爭取開發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費

有些開發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費作為一個賣點。居律師告訴你：開發(fā)商的這個“賣點”是違法的，是無效的。物業(yè)管理是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個財產(chǎn)共有人對公共財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔物業(yè)管理費，是全體共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔的法定義務(wù)，開發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開發(fā)商的算盤打得比誰都精。開發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財產(chǎn)，卻沒有承擔一分一毫的物業(yè)管理費，而且，小區(qū)公共財產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購房人的一定的物業(yè)管理費，即便違法，比起令購房人承擔全部物業(yè)管理費還算更公平一點。所以，對于開發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開發(fā)商不主動開口，你也應(yīng)盡力爭取。

2.將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補充協(xié)議”中這樣寫：“對買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來管理的。開發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強迫每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無論是開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項”一般包括：(1)對購房人房屋的管理；(2)對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在居律師的購房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對購房人房屋的維修說成是對購房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購房人收取物業(yè)管理費的一個事實理由。購房人其實也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對房屋的維修，是其代開發(fā)商履行購房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購房人的房屋已經(jīng)超過了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對房屋的維修不屬于開發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對房屋的維修都是獨立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭，使物業(yè)管理就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費就是因為管理小區(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無效的觀點做個鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費同時，也向業(yè)主收取水費、電費、暖氣費、燃氣費。在與業(yè)主打官司時，也是物業(yè)管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨立的；第二，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開發(fā)商、有關(guān)的國營公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費用。購房人不清楚水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要時，購房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費、電費、暖氣費、燃氣費應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告即水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)商——開發(fā)商、有關(guān)的國營公司或其他人給“請”出來。只有合格的原告被請出來，購房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費用、購房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費用。

3.將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后

物業(yè)管理費都是因管理小區(qū)公共財產(chǎn)發(fā)生的費用。業(yè)主無權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財產(chǎn)管理的合同條款是無效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，但業(yè)主之中極少有人明白這一點。物業(yè)管理公司的法律顧問們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費很難，所以，利用業(yè)主急于住進新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費。

若你無法做到拒絕開發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發(fā)商的要求。你若不同意，開發(fā)商就不與你簽訂購房合同和“補充協(xié)議”。你能做到的是：爭取在“補充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后。這一點實際上是告訴你：在開發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費了。不是說你沒有承擔物業(yè)管理費的義務(wù)，而是你負有承擔物業(yè)管理費的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費的要求。

如果開發(fā)商堅決不同意這一條，你可以讓步，來日方長，以后你有機會讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開發(fā)商沒有投資總額的25%的資金實力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來源。在開發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無疑將使購房人能否按期收房、或者購房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開發(fā)商應(yīng)退還的購房款面臨更大的風險。如果在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前，開發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對開發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前開發(fā)商沒有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無法阻止開發(fā)商在與你簽訂購房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風險，“補充協(xié)議”應(yīng)當做到：

1.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中對土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示；

2.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中承諾在簽訂“補充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責任。

(七)房屋面積

幾乎沒有一個開發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計算誤差，但開發(fā)商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。除了這兩個辦法以外，別無其他更好的辦法。

有些開發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作。這是一個糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購房人尚未與銀行或住房公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同，在開發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來，購房人就不能按期付款。在開發(fā)商來看來，購房人按期付款和不能按期付款的違約責任是白紙黑字寫著的，而他當初的口頭承諾是不存在的。

購房人應(yīng)該在“補充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同作為購房人解除《商品房買賣合同》的一個條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補充協(xié)議”中應(yīng)該約定開發(fā)商向購房人交付房屋時應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件才標志開發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的物品主要是鑰匙。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。

“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》。

“兩《書》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。

居律師建議你在“補充協(xié)議”中除了要求開發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發(fā)商向你交付計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙。

如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙是對購房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在交房時提供不出《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，也不愿意提供設(shè)計圖紙。如果開發(fā)商堅決拒絕在交房時提供《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和設(shè)計圖紙，你可以考慮放棄。

開發(fā)商也許確實拿不出來《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙，開發(fā)商一定有，一定能夠提供。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙，開發(fā)商篡改不了，是你計算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒有一個開發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。”

所以，對交付的標的物的檢驗是買賣合同中的一項重要環(huán)節(jié)。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項重要環(huán)節(jié)。很多購房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個嚴重錯誤，錯誤在于將“交房”與“收房”之間的一個“檢驗”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過程是：“交房”—“檢驗”—“收房或拒收”。

“補充協(xié)議”對“檢驗”這一環(huán)節(jié)的處理就是對檢驗期限的約定。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好，對于開發(fā)商來說越短越好。居律師建議你在“補充協(xié)議”中對檢驗期限這樣表述：“買受人對房屋的檢驗期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)。”如果開發(fā)商堅決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人。”這兩種表述其實是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認為不必在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，因為已有的法規(guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購房人對房屋的檢驗期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔心法官可能對《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責購房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔心不是多余的。所以，有必要在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間。

大多數(shù)購房人在開發(fā)商交房后就急不可耐地住進去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或面積問題時，要求開發(fā)商承擔責任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購房人敗訴的：原告(指購房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對房屋質(zhì)量和面積的認可。要求購房人花上一段相當長的時間對房屋的質(zhì)量、面積進行檢驗是不現(xiàn)實的。為了防止開發(fā)商在“購房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補充協(xié)議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購房人申請產(chǎn)權(quán)登記時向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時就要求購房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購房人在交房時交納契稅、維修基金，意在占用購房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實情況看，少則幾個月，多則幾年。什么時候開發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時候購房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項，無須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開發(fā)商在交房時橫生是非。建議你在“補充協(xié)議”中寫進一條：“買受人在申請產(chǎn)權(quán)登記時交納契稅和維修基金。”如果開發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由。”(前一種寫法過于明白，會提醒開發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發(fā)商都不同意，也沒關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購房人都十分關(guān)心什么時候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動了，于是，往往要求開發(fā)商在合同中承諾購房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開發(fā)商利用購房人的這一心理，將承諾購房人在多長期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個賣點。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，……。”根據(jù)這一法律規(guī)定，從開發(fā)商向購房人交付房屋時起，購房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實。沒有產(chǎn)權(quán)證對購房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因為法律規(guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開發(fā)商聲稱：其在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證。個別律師也對此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會明白：開發(fā)商在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證是絕對不可能的。對事實的證明只能在事實發(fā)生之后。只有有了開發(fā)商向購房人交付了房屋的事實，才能有對購房人取得房屋所有權(quán)這一事實的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開發(fā)商無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購房人也無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開發(fā)商不能左右購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間，開發(fā)商的這一承諾就是無效的，開發(fā)商不會因為這一承諾而對購房人承擔任何法律責任。總之，開發(fā)商的這一承諾對購房人毫無意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補充協(xié)議”中約定開發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記的違約責任。

影響購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間的往往是開發(fā)商沒有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)申請產(chǎn)權(quán)登記。申請產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)提出申請，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長在產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)受理申請后的37日內(nèi)，也就是最長在交付房屋后的127日內(nèi)，購房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購房人不會懈怠，但是，開發(fā)商一般是不會在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個：(1)交房時，開發(fā)商沒有申請綜合驗收或綜合驗收不合格；(2)開發(fā)商想占用購房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開發(fā)商一般不會受到行政處罰，所以，在“補充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記納入開發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開發(fā)商掂量的違約責任就很有必要。你可以這樣寫：“出賣人應(yīng)當在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請產(chǎn)權(quán)過戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金。”

(十三)合同更名

有些購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購房人已經(jīng)收房，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個獨立的房屋買賣程序操作。如果購房人尚未收房，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡便的表述叫做“合同更名”。

在實際操作中，購房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)并沒有將購房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡單，購房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開發(fā)商的同意，開發(fā)商蓋個章就可以了。蓋個章對開發(fā)商的利益沒有任何影響，但是，相當一部分開發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個雁過拔毛的機會。有些開發(fā)商比較“仁義”，隨便給個價就行，有些開發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。”

(十四)處理合同爭議的條款

一份好的“補充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時選擇仲裁，有四個理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價值觀等是法院的法官遠不能及的，絕不會有不大識字的人(比如：曾有法官在宣判時將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對固定不同，你可以在仲裁機構(gòu)的仲裁員名冊中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見性和不固定性，使當事人試圖通過“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審。“審者不判、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽審者提供了活動空間。仲裁裁決都是由仲裁機構(gòu)的仲裁庭做出，不會有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個概念之間的區(qū)別。現(xiàn)實中，合同當事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開發(fā)商、銀行、或合同登記機構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對合同的分類。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點：你手中不能沒有合同原件。

你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時以原件為準，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請產(chǎn)權(quán)登記時，雙方必須持合同原件。手中沒有合同原件就無法自己申請產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就會要求你委托他替你申請產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開發(fā)商申請產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報酬，而且，開發(fā)商何年何月去申請產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開發(fā)商什么時候愿意了。

開發(fā)商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發(fā)商不先在購房合同或“補充協(xié)議”上蓋章，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧。”購房人付了首付款以后再去拿合同，開發(fā)商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對付開發(fā)商這一手法的方法也很簡單：讓開發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開發(fā)商將合同原件給你。

如果開發(fā)商堅持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開發(fā)商僵持下去，那么，在“補充協(xié)議”里，你應(yīng)堅持寫進這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對持有該合同書的一方不利的解釋”。

以上十五個方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對于購房人的利益保護非常重要。在與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”時，必須在這十五個方面盡可能堅持你的要求。這十五個方面若能全部得到滿足，開發(fā)商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開列的十五個方面，你就可以一一設(shè)計出相應(yīng)的“補充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風險，你可以這樣寫：“雙方確認：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實的、正式的和有效的；國有土地使用權(quán)證沒有他項權(quán)記錄。”

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個缺少、不真實或無效，或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購房合同是無效的。購房合同無效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對方取得的財產(chǎn)；不能返還或沒有必要返還的，折價補償；(2)有過錯的一方賠償對方的經(jīng)濟損失；雙方都有過錯的，各自承擔相應(yīng)的責任。開發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實、有效，國有土地使用權(quán)證上是否有他項權(quán)記錄，購房人一般沒有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實、無效、或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)記錄的情況，法院將認為購房人在審查開發(fā)商的“五證”時有過錯，從而判決購房人對合同無效的法律后果也承擔一定的責任，購房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補充協(xié)議”中寫進這一條，就表明購房人在審查開發(fā)商的“五證”時已經(jīng)盡其所能，購房人在審查“五證”時沒有過錯，從而令開發(fā)商承擔合同無效的全部法律責任，即購房人的全部損失都應(yīng)由開發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計了各自的“補充協(xié)議”文本。各自的“補充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費公開。

開發(fā)商如果覺得你是一個重要的客戶可能會派出他的法律顧問與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開發(fā)商的法律顧問大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點架子，不輕易放棄、堅持到最后，你就一定能夠使開發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補充協(xié)議”。個別開發(fā)商的銷售人員十分牛×，聲稱“補充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因為我們的房子賣得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開發(fā)商的銷售人員就會給你打電話，說：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補充協(xié)議”裝扮得像送給開發(fā)商的“甜點”，在“甜點”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)使購房人產(chǎn)生了過高的期望值。居律師對《解釋》的評價是：

(一)對購房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定是否為違法的開發(fā)商的行為明確列為違法而令購房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒有令購房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開發(fā)商的行為令購房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過一年，購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開發(fā)商或購房人的利益不能得到充分的保護。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當事人可以解除合同的情形之一——“當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個月以上。《解釋》的解釋是：“開發(fā)商逾期交房或購房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。”

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失”中的“相當于因違約所造成的損失”針對不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購房人逾期付款的，開發(fā)商的損失按照未付購房款總額、參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算；開發(fā)商逾期交房的，購房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類型的房屋租金標準確定；由于開發(fā)商的原因購房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，購房人的損失按照已付購房款總額、參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

(二)《解釋》對購房人的實際所需沒有多大價值

《解釋》所針對的開發(fā)商的違法或違約行為以及購房人的違約行為，不僅在實際中很少發(fā)生，而且開發(fā)商和購房人絕大多數(shù)都能夠通過協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實際中，開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、也是不能通過協(xié)商獲得解決的是：計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議。對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。

計算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙。規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙被保存在設(shè)計院、開發(fā)商、建筑商和開發(fā)商委托的房屋面積測量機構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)的檔案柜里，購房人難以取得這一計算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開發(fā)商委托的房屋面積測量機構(gòu)出具的《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認定房屋公攤面積，使購房人在公攤面積計算上一直面對一個不明不白的黑洞。這個黑洞是巨大的。《解釋》完全能夠做出這樣的解釋：出賣人和買受人對房屋面積發(fā)生爭議，買受人申請人民法院調(diào)取為計算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙，人民法院應(yīng)當調(diào)取。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實施<民法通則>若干問題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產(chǎn)。但運用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動搖的現(xiàn)實條件下，《解釋》應(yīng)當做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產(chǎn)。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。現(xiàn)實情況是：幾乎所有的商品房開發(fā)小區(qū)，購房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購房人作為共有財產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋。《解釋》沒有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

篇8

購房網(wǎng)簽合同的簽訂流程：

1、買賣雙方達成購買意向后,由開發(fā)企業(yè)委托的網(wǎng)簽操作人員將首先在網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同文本相關(guān)信息,經(jīng)買賣雙方確認無誤后,網(wǎng)簽操作人員將合同電子文本信息提交到網(wǎng)簽系統(tǒng)申請合同備案。2、申請備案的合同提交后,網(wǎng)簽系統(tǒng)將即時對買賣雙方確認提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項權(quán)利限制狀況進行查驗,符合備案條件的,記載入登記薄,完成網(wǎng)上備案,生成合同編號。3、備案完成后,開發(fā)企業(yè)要即時在銷售現(xiàn)場打印出已經(jīng)備案的網(wǎng)簽合同文本,買賣雙方簽字蓋章后分別留存。4、網(wǎng)簽備案完成后,如果買賣雙方因各種原因需要解除或變更、更正已備案的商品房買賣合同時,必須雙方持有效證件及相關(guān)登記材料同時到交易登記機構(gòu)申請辦理撤銷原合同備案業(yè)務(wù)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。

第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

5、質(zhì)量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

篇10

關(guān)于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

關(guān)于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。

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